房地產(chǎn)基礎專業(yè)術語

1、中西部一流的房地產(chǎn)綜合服務商房地產(chǎn)基礎知識一、房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)土地 b)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。 建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物。 房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建

2、筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物； 地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括 幾個方面：a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c)從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。 差異包括幾個方面：a)二者屬性不同； b)

3、二者增值規(guī)律不同；c)權屬性質不同； d)二者價格構成不同。二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征a)生產(chǎn)周期b)資金密集性c)相互影響性d)易受政策限制性e)房地產(chǎn)的增值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地。三、房地產(chǎn)的類型按用途劃分a)居住房地產(chǎn) b)商業(yè)房地產(chǎn) c)旅游房地產(chǎn) d)工業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅為1-3層 多層住宅為4-7層小高層住宅為8-11層 中高層住宅 為12-16層 16層以上為高層住

4、宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑結構分類標準 鋼結構：承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結 構。鋼、鋼筋混凝土結構：承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上 建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構 架建造。鋼筋混凝土結構：承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。 包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、開板 等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物混合結構：承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻

5、為 承重墻，或者梁是木材制造，柱是用鋼筋混凝土 建造磚木結構：承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房 屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的其它結構：凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、 磚拱結構、窯洞等五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞1、常用名詞五證：建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證國有土地使用證商品房預售許可證兩書：住宅質量保證書住宅使用說明書房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn) 權屬的法律憑證房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、 二級市場和三級市場一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式

6、，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動的市場房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用 土地的使用權。具體內(nèi)容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的 占有、使用、收益和依法處分的權利土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包 括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招 標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年 限內(nèi)出讓給土地使用者。土

7、地使用權期滿后， 如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地 使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以 繼續(xù)使用 三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示 一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它 由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受 讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的 土地面積建設用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃 定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積總建筑面積：指在建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以 上及地面以各層建筑面積之和容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值（如：在

8、10 萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積， 其容積率為2.0）建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包 括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上 蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建 筑建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底 面積之和與建設用地面積的比率（如：在10萬平 方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其 建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%） 綠化率：建設用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設用地面積 之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直 綠化（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的 綠化面積，其綠化率為30%）綠化覆蓋率：

9、建設用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積 之和與建設用地面積的比率房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為 該套（單元）的建筑面積，即為該套（單 元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公 用建筑面積之和套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范 圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面 積、墻體面積及陽臺面積 套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱 子等結構面積，使用面積的計算應符合以下 規(guī)定：A、室內(nèi)使用面積按結構墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復 合保溫、隔熱層、按復合層內(nèi)皮尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中

10、的套內(nèi)樓梯）按自然層 數(shù)的使用面積總和計入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、 餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應分攤公用建筑面積 公共建筑面積：各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積， 指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可 分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ?面積和不能分攤的公共建筑面積實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額 層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度 就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓 板面之間的距離凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值公攤面積：商品

11、房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和 過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建 筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積 +分攤得公用建筑面積 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非 公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī) 劃控制線玄關：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過

12、渡 的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性， 大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無 余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾 手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、 掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵 件、簡單會客的場所。 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn) 權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者 在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地 區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的 一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于 建造之中的房地產(chǎn)項目現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消 費者

13、在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意 義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋毛坯房是指沒有裝修的房業(yè)主委員會 是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動 的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓

14、，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。 市場調研和分析目 的 通過培訓了解市場調研的構成要素 了解市場調研的方法 如何利用市場調研市場調查要素分析第一節(jié) 市場調查要素第二節(jié) 調查分析整理第三節(jié) 如何進行市場調查第四節(jié) 市場調查如何利用一、市場調查分析的構成因素市場分析地段配套設施工程進度建筑規(guī)劃物業(yè)管理價位物業(yè)類型開發(fā)商銷售建材配置1.地段因素 區(qū)域特征 地理位置 交通狀況 離市中心、標志性建筑距離 離學校醫(yī)院等距離2.項目規(guī)模（1）占地面積 （建設用地面積）（2）建筑面積（含地下建筑面積）（3）容積率3.物業(yè)類型 多層 小高層 高層 商業(yè) 寫字樓 綜合體 復合體多層：多層房

15、屋一般指的是高于10米，低于或等于24米的建筑。與高層相比，多層房屋的公用面積少，但得房率卻相應有所提高。小高層：多是8層到13層左右的建筑，相對來說對土地的利用率有所提高，土地成本相對下降。商業(yè)建筑：供人們從事各類經(jīng)營活動的建筑物。寫字樓：就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱 綜合體：由多個使用功能不同的空間組合而成的建筑。又稱建筑綜合體。分單體式（單幢建筑）和組群式（多幢建筑）兩種類型。 復合體：通常是有住宅、酒店式公寓、五星級酒店寫字樓、商業(yè)中的部分物業(yè)類型構成，并以其中的一種或兩種為主要產(chǎn)品類型。4.開發(fā)商開發(fā)商企業(yè)品牌開發(fā)實力企業(yè)信譽開發(fā)資質企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)經(jīng)驗主力戶型價位區(qū)間：單價、總價最低

16、價位、最高價位樓層差價均價戶型差價樓棟差價朝向差價5.價位6.物業(yè)管理知名物業(yè)自己物業(yè)顧問式外聘物業(yè)（1）建筑風格：歐式、現(xiàn)代、中式 歐式又分：美式、意大利式、西班牙式、 法式、英式等（2）設計理念：以人為本、和諧等（3）規(guī)劃特點：組團式、圍合式等7.建筑規(guī)劃8.工程造價：總造價、單方造價建材：與結構相關交房標準施工單位監(jiān)理單位設計單位9.工程進度（1）打樁（作樁基基礎）（2）出正負零（出地面）（3）建至一層（4）建至三層（5）建至五層（6）主體封頂（7）完工：工程完成（8）竣工： 竣工是不僅干完了還要取得竣工驗收報告 （9）交房10.配套設施內(nèi)部配套設施 如學校、健身中心、會所、社區(qū)商業(yè)等外

17、部配套 如醫(yī)院、娛樂場所，休閑場所、公交等11、銷售情況（1）、咨詢期：積累客戶、預計認籌時間（2）、認籌期：認籌時間、排卡數(shù)量、預計開盤時間（3）、開盤期：成交數(shù)量、解籌率（4）、正常銷售期：銷售比率如銷售30%、50%、70%（5）、清盤期：剩余比率、剩余套數(shù)12 建材配置1、基本的交房標準：地面、頂棚、層高2、門：品牌3、窗：玻璃4、電梯：品牌、乘客量、時速5、管道：型材6、大堂：裝修標準13 戶型1、主力戶型：占比例較大2、各戶型比例：一室、二室、三室的戶型配比3、戶型特點：有無創(chuàng)新之處、贈送面積、陽臺是否封4、面積區(qū)間：60平米以下比例、90平米以下比例、144平米14、客戶群1、核

18、心客戶群： 一般是周邊客戶，特別是各市場經(jīng)商戶2、主要客戶群： 周邊家屬區(qū)、老業(yè)主、工薪階層3、次主要客戶群：地市客戶4、游離客戶群：其他區(qū)域15、景觀1、景觀設計理念：園林式2、景觀規(guī)劃特點： 水系特征（水深、水寬）、樹木、坡地3、景點介紹：第二節(jié) 調查分析整理內(nèi)在要素外在要素一、內(nèi)在因素1、樓盤規(guī)模(占地面積/建筑面積)2、物業(yè)類型(住宅 商業(yè) 寫字樓)3、建筑類型(多層 小高層 高層、商業(yè))4、開發(fā)商(知名度、實力、信譽)5、產(chǎn)品品質（通過品質體現(xiàn)項目品質）6、戶型配比 (常規(guī) 新政策下)7、戶型(常規(guī) 創(chuàng)新 新政策下) 8、景觀 (景觀的優(yōu)劣 生活環(huán)境的品質)9、規(guī)劃(產(chǎn)品屬于常規(guī)產(chǎn)品

19、還是創(chuàng)新產(chǎn)品10、配套 (周邊配套 小區(qū)配套)11、配置(由配置分樓盤品質)12、地段分析(地段特征、決定樓盤檔次和 價位、銷售、交通 )13、推廣(主題 、推廣語、產(chǎn)品和目標客戶群)14、渠道（報廣、電視、道旗、戶外、派單、網(wǎng)絡、雜志）15、銷控：房源銷控、價格銷控16、營銷策略（價格策略、開發(fā)策略、銷控策略、推廣策略、渠道）17、代理公司：本地、外來18、銷售組織、銷售機制、銷售管理等19、置業(yè)顧問素質：專業(yè)力、服務態(tài)度20、案場包裝、氛圍營造等1、經(jīng)濟形勢的影響：全球經(jīng)濟危機2、房地產(chǎn)形勢的變化：調整期、上升期3、城市規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展藍圖4、市政規(guī)劃、競爭樓盤：競爭樓盤銷售、新盤推出

20、5、政策影響：金融、稅收、土地6、季節(jié)、天氣變化 節(jié)假日7、突發(fā)事件二、外在因素第三節(jié) 如何進行市場調查一、市場調查渠道踩盤網(wǎng)絡報廣電話詢問朋介 市調關鍵：親身感受、去偽取真、辨斷標準、關注細節(jié)踩 盤踩盤實際上就是我們通常所說的調盤。他是了解樓盤信息的最直接的一種手段，同時更具有真實性。時間：一般選在樓盤開盤或者有比較大的活動的時候。目的：通過了解樓盤的一些具體的境況，如工程進 度、優(yōu)惠方式、 均價、主力戶型、戶型組合、 銷售 情況、樓層差價等情況，進而對樓盤 做一個綜 合評價，找出他的優(yōu)勢和不足。為 以后自己開盤做好前期的定位打好基礎。網(wǎng) 絡目前在這個網(wǎng)絡發(fā)達的時代，人們更多的都是從網(wǎng)上了解

21、外界的信息。作為房地產(chǎn)這一行也不例外。通常我們一般在以下幾個網(wǎng)絡上了解最新的房產(chǎn)信息：搜房網(wǎng)、商都房產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)網(wǎng)、中原樓市、聊宅網(wǎng)以及最常用的房產(chǎn)局網(wǎng)等，一般我們踩盤時要了解的資料都能查到，但他卻不具有踩盤收集資料準確，一般用來作為一種輔助手段。為踩盤提供前期的基礎信息。報 廣作為目前的一種平面媒體，它的傳播性比網(wǎng)絡更廣。更容易接觸到大部分人群，因此他也是房地產(chǎn)開發(fā)商常采用的一種宣傳手段。我們一般在報廣可以了解樓盤的開盤時間，優(yōu)惠的活動，開發(fā)主題等。目前比較出名四大報廣：大河報、鄭州晚報、商報 和東方今報。電話詢問這種方法主要是通過售樓的咨詢熱線來詢問有關樓盤的具體情況?？梢粤私馑拈_盤時

22、間，工程進度，基本優(yōu)惠以及一些付款方式等一些基本的信息，實質性的還需要結合踩盤來完成。朋 介在現(xiàn)實社會中我們的很多信息都是跟朋友的交流中獲得的。作為我們房地產(chǎn)行業(yè)也一樣。我們可以通過已經(jīng)買房的朋友處得到有關一些樓盤的資料，這比我們有時去調盤時收集的資料還要實用。當然市場調查的渠道還有很多，這里介紹的只是我們比較常用的幾種，他并沒有一個固定的方法，需要在現(xiàn)實中靈活結合，最大限度利用各種方法的優(yōu)勢，總而使我們的調研更準確，更有價值。第三節(jié) 如何市場分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會點（O）威脅點（T）得出項目優(yōu)勢綜合評價：競爭優(yōu)勢、不利因素優(yōu) 勢指你產(chǎn)品或公司自身與別人相比具有的獨特優(yōu)點與長處。如我們的

23、產(chǎn)品存在配套服務優(yōu)勢；而我們的公司又具有合理的利益分配劣勢這一般要與它周邊區(qū)域的項目做對比，也是從區(qū)位，交通等幾個方面分析，同時還要從自身產(chǎn)品的性質上進行比較。機會點指整個市場外部環(huán)境給你提供哪些機會。如：房地產(chǎn)的利好政策，人們的購房剛性需求等。威脅點指整個市場環(huán)境對你不利的情況。如：競品宣傳攻勢強、競品市場占有率高、市場渠道不暢外聯(lián)緊張等。 經(jīng)過以上SWOT的分析之后， 我們就可以清楚地看到目前我們市場處在什么情況之中，然后據(jù)分析結果尋找解決問題的方法，制訂出切實可行的策略。第四節(jié) 市場調查如何利用 結合市場大形勢 結合項目具體情況 結合項目營銷策略 得出結論： 關于項目開發(fā)戰(zhàn)略、銷售策略、

24、推廣策略房地產(chǎn)這些年房地產(chǎn)那些事思 路市場調查案例賞析鑫苑現(xiàn)代城認籌調查案例賞析 目錄一、項目概況二、規(guī)劃總平面圖三、產(chǎn)品配置四、媒體活動監(jiān)測五、客戶群體京廣路隴海路大學路鑫苑現(xiàn)代城開發(fā)商：河南鑫苑置業(yè)有限公司物業(yè)位置：隴海路與京廣路交叉口向西200米占地面積：91畝建筑面積：26萬（住宅21萬，商業(yè)5萬）一、項目概況物業(yè)位置：隴海路與京廣路交叉口向西200米（原酒精廠）項目位置鑫苑現(xiàn)代城項目是鑫苑企業(yè)打造的二七區(qū)高端住宅項目，項目坐落于隴海路與慶豐街交匯處（原酒精廠）；整體跨度東西方向從慶豐街至鑫苑建設的第一個小區(qū)隴海星級花園，南北方向隴海路至永安街，該地段是通往火車站商圈的主干道之一。京廣

25、路隴海路大學路慶豐街星級花園永安街周邊項目分布示意中原新城升龍國際中心亞星城市山水鑫苑現(xiàn)代城蔚藍港灣大 學 路京廣路隴 海 路航 海 路橄欖城嵩山路桐柏路鑫苑現(xiàn)代城周邊分布主要項目有：升龍國際中心（大學路與淮河路交叉口南200米 ）橄欖城（南三環(huán)與碧云路交匯處 ）亞星城市山水（嵩山路與長江路交匯處 ）蔚藍港灣（航海路工人路交匯處南200米路東 ）中原新城（隴海路與桐柏路交匯處 ）地塊位置大 學 路京廣路隴 海 路航 海 路嵩山路桐柏路地塊現(xiàn)狀整個地塊較為方正，周圍交通方便?，F(xiàn)工地場地已清理完畢，開始進行基坑挖掘工作。項目指標占地面積91畝 建筑面積住宅面積21萬商業(yè)面積5萬基本指標容積率4.2

26、綠化率35%建筑形態(tài)10棟15-34層高層、底層商鋪車位1600個住宅套數(shù)2000戶 1、區(qū)位 2、內(nèi)部詳細指標細化 3、景觀圖 4、地下車位 5、商業(yè)圖 6、樓體平面圖二、規(guī)劃總平面圖靠近火車站商圈，附近生活配套齊全周邊交通便捷，出行方便靠近兩條主干道，環(huán)境嘈雜，影響居住區(qū)位分析京廣路隴海路大學路交通配套：20路,21路,516路,521路,321路, 1路等公交路線，BRT快速公交，地鐵6號線教育設施：隴西小學、鄭州市二中、鄭州大學醫(yī)療設施：武警醫(yī)院、鄭州大學第三附屬醫(yī)院婦幼保健院、鄭州市骨科醫(yī)院等火車站商圈京廣路隴海路大學路同仁眼科醫(yī)院隴西小學102中學京廣汽車站 1、區(qū)位 2、內(nèi)部詳細

27、指標細化 3、景觀圖 4、地下車位 5、商業(yè)圖 6、樓體平面圖二、規(guī)劃總平面圖樓間距南北向1）9#、10#樓間距35米；2）9#、8#樓間距35米；3）5#、6#樓間距45米；4）4#、5#樓間距60米5）3#、7#樓間距100米6）1#、3#樓間距35米7）2#、4#樓間距30米南北向最寬樓間距100米，平均樓間距45米1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#100米60米45米35米35米東西向1）1#、2#樓間距40米2) 3#、4#樓間距20米3) 5#、10#樓間距120米4) 7#、8#樓間距30米5) 6#、7#樓間距30米東西向最寬樓間距120米1#2#3#4#5#6#7#8

28、#9#10#120米40米30米30米20米建筑風格鑫苑現(xiàn)代城采用歐洲高貴主義的代表新古典作為項目的建筑風格，在規(guī)劃中合理利用了地塊各方面優(yōu)勢，進行了合理化建筑布局，提高了社區(qū)內(nèi)居民的居住品質并與城市化發(fā)展和諧搭配。 1、區(qū)位 2、內(nèi)部詳細指標細化 3、景觀圖 4、地下車位 5、商業(yè)圖 6、樓體平面圖二、規(guī)劃總平面圖景觀分析項目園林景觀綠化分三大模塊：中央臺地主題景觀區(qū)、架空層園林景觀區(qū)以及空中花園區(qū)。其中中央臺地主題景觀區(qū)將劃分為中央花園區(qū)、水景區(qū)、4個組團花園以及綠蔭大道等。架空層將引入綠化，并與休息娛樂設施為一體。整個項目的園林景觀設計集休閑娛樂于一身。景觀設計劣勢：沒有特色小區(qū)有1個主

29、入口，1個次入口，3個車庫入口；內(nèi)部交通分析項目內(nèi)部交通線路組織采用商住分隔、人車分流的規(guī)劃設計。商業(yè)車行以及商業(yè)停車將與住宅相分隔，互不干擾。住宅區(qū)車行與人行入口分離，車輛從車行入口直接進入地下停車場，不再占用地面人行道路。此外社區(qū)內(nèi)將設置有臨時停車位。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#次出入口主出入口車庫出入口車庫出入口車庫出入口 1、區(qū)位 2、內(nèi)部詳細指標細化 3、景觀圖 4、地下車位 5、商業(yè)圖 6、樓體平面圖二、規(guī)劃總平面圖（1）地下車位位置地下停車位共計1600個，地上設有臨時停車位，用于來訪車輛停放。（3）地下車庫出入口地下車庫三個出入口位于社區(qū)主入口4#和5#樓之間、幼

30、兒園邊、1#和3#樓之間。（2）地下車位數(shù)量地下車庫分布在整個社區(qū)地下層（4）地下車位比車位總共1600個，比例約為1：0.81#2#3#4#5#6#7#8#9#10#次出入口主出入口車庫出入口車庫出入口車庫出入口幼兒園 1、區(qū)位 2、內(nèi)部詳細指標細化 3、景觀圖 4、地下車位 5、商業(yè)圖 6、樓體平面圖二、規(guī)劃總平面圖1、商業(yè)位置商業(yè)布置于社區(qū)主入口處，1#、2#樓上，為三層底商。商業(yè)布置于4#、5#、6#、8#樓上，臨街二層底商。商業(yè)總面積達5萬1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#次出入口主出入口 1、區(qū)位 2、內(nèi)部詳細指標細化 3、景觀圖 4、地下車位 5、商業(yè)圖 6、各樓棟房源梳

31、理二、規(guī)劃總平面圖一期先推出5#、6#、8#、10#樓四棟高層，其中：5#樓共34層，三個單元，一梯三戶，頂層為復式；6#樓共34層，二個單元，一梯三戶，頂層為復式；8#樓共18層，二個單元，一梯三戶；10#樓共15層，二個單元，一梯三戶。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期售樓部位置分期開發(fā)示意樓號兩房套數(shù)三房套數(shù)四房套數(shù)復式社區(qū)商業(yè)5#99 130336兩層6#128128-6兩層8#62128-4兩層10#62128-4兩層合計35151433201#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期推出房源統(tǒng)計1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期戶型產(chǎn)品分布兩房：79 99

32、套三房：87-134 130套四房：190 33套復式：6套總計：268套一批房源兩房合計：351套三房合計：514套四房合計：33套復式：20套兩房：76 128套三房：89 128套復式：6套總計：262套兩房：79 62套三房：88 128套復式：4套總計：194套兩房：79 62套三房：89、126 128套復式：4套總計：194套5#樓1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期四室三室二室三室三室二室三室三室二室兩房：79 99套三房：87-134 130套四房：190 33套復式：6套總計：268套二室三室三室二室二室二室三室三室6#樓1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#

33、一期兩房：76 128套三房：89 128套復式：6套總計：262套三室三室三室三室二室二室8#樓1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期兩房：79 62套三房：88 128套復式：4套總計：194套二室二室三室三室三室三室10#樓1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#一期兩房：79 62套三房：89 、126 128套復式：4套總計：194套工程進度現(xiàn)工地已開始動工，正處理基礎。三、產(chǎn)品配置住宅外墻面釉面磚為主色彩豐富外墻保溫40厚保溫苯板，無機保溫砂漿，外保溫系統(tǒng)導熱系數(shù)較低 ，增加墻體的平均熱阻值，達到保溫或隔熱效果 。公用建筑門窗斷熱彩鋁中空玻璃門窗金屬質感表現(xiàn)力強，經(jīng)久耐用

34、，綠色環(huán)保住宅外門窗斷熱鋁合金中空玻璃門窗抗腐蝕、美觀堅固、經(jīng)久耐用、重量輕 住宅分戶門木質鋼芯子母門美觀大方堅固耐用住宅戶內(nèi)門實木門耐腐蝕，保溫隔熱，吸引效果良好產(chǎn)品配置四、媒體活動監(jiān)測亮相報廣認籌通知報廣4月14日前項目打出認籌通知報廣，出臺商品房銷售制度后，認籌招募通知改為產(chǎn)品推介會招募通知。亮相期首推鑫苑品牌，繼而主打“地段”牌，吸引購房者眼球。五、會員招募情況招募時間：4月25日舉行地點：裕達國貿(mào)8樓會員入會程序：1.申請人需到銀行向本人帳戶存入2萬元人民幣，向銀行索回執(zhí)單并保管好（必須是本人帳戶，且存 款日期必須是4月22日后）；2.申請人在招募當天需憑銀行存款人民幣2萬元回執(zhí)單及

35、身份證等有效證件填寫鑫苑*名家會入會申請函，并提供相關真實資料；3.鑫苑*名家會進行資格甄別及審批4.鑫苑*名家會給予辦理入會手續(xù)，資料入檔并派發(fā)鑫苑*名家卡*一份證件限辦理2張名家卡，且不可轉讓會員權益：1.享有鑫苑現(xiàn)代城一期產(chǎn)品公開選房時優(yōu)先選房權，一張會員卡最多可選一套住宅房源2.享有鑫苑現(xiàn)代城一期產(chǎn)品資料、銷售信息的提前知情權3.免費參加鑫苑*名家會舉辦的各種講座及聯(lián)誼活動4.（1）4月25日當天入會的會員，一期公開選房時，可額外享受鑫苑現(xiàn)代城一期產(chǎn)品總房款2%優(yōu)惠； （2）4月26日至5月9日期間入會會員，一期公開選房時，可額外享受總房款1%優(yōu)惠； （3）5月10日至開盤前一天入會會

36、員，無額外優(yōu)惠貼號區(qū)客戶等候區(qū)臨時等候區(qū)文藝表演區(qū)審核登記區(qū)入口處出口處會員招募平面布局招募流程客戶到場領取順序號碼牌憑順序號碼牌入場就座審核相關資料及手續(xù)填寫入會申請單，辦卡離場至貼號區(qū)至等候區(qū)至審核登記區(qū)至出口處現(xiàn)場到場客戶約1500組，約2050人，辦卡約1500張根據(jù)客戶辦卡情況及會員卡發(fā)放情況，實際有效辦卡約800張左右。招募現(xiàn)場入口處文藝表演貼號區(qū)客戶等候區(qū)客戶等候區(qū)審核登記區(qū)六、客戶群體目標人群消費形態(tài) 高級住宅 中檔住宅 豪華住宅 解困住宅名流 中產(chǎn)家庭貴族小資階層專業(yè)人士暴發(fā)戶 工薪階層平民消費者文化因素文化亞文化社會階層以現(xiàn)代城市街區(qū)生活價值觀為主具備國際生活審美意識 中等

37、上層社會因素參照群體家庭角色與地位 個人決策型家庭/社會的中堅中產(chǎn)階級二次以上置業(yè)個人因素小型私企老板政府官員企業(yè)白領年齡/人生階段職業(yè)35-50歲高品質的生活生活方式經(jīng)濟狀況不低于20萬存款個性/自我觀念開朗/開放派善于溝通心理因素動機專業(yè)/文化圈的認同感覺選擇性注意/記憶對本圈的感覺非常敏銳學習選擇性拓展專業(yè)/生意信念與態(tài)度鑫苑現(xiàn)代城能力的張揚自我信念目標人群定位：目標客戶特征：目標客戶年齡以2535歲為主，40歲以上需求也占據(jù)相當比重；目標客戶為社會中等消費水平群體，職業(yè)多為公務員、白領精英等，部分目標客戶為鑫苑老業(yè)主；價格和交通為客戶購買的主要誘因；戶外、短信為目標客戶主要認知渠道。由

38、于開發(fā)商有多年開發(fā)經(jīng)驗，有一定品牌效應，鑫苑老業(yè)主也是該項目的主要目標客戶之一。目標客戶分析 項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：開發(fā)商有很好的業(yè)界口碑周邊教育配套齊全小區(qū)人車分流小區(qū)所處地段靠近火車站商圈，商業(yè)投資潛力較大臨近地鐵口劣勢：周圍環(huán)境嘈雜樓間距太小，容積率較高工程進度較慢 南北通透戶型少鑫苑現(xiàn)代城日常調查案例賞析一期二期三期四期 商業(yè)一期 11棟高層，共計2530套二期 20棟高層，三期 12棟高層，四期 10萬平米商業(yè)錦藝國際花都戶型面積套數(shù)套數(shù)比戶型套數(shù)比總面積戶型面積比一室50.03502%2%25011%兩室72-7998739%72%7402533%80-9058223%494702

39、2%1062088%2204810%小計182714554364%三室110左右47819%26%5497024%1341757%2362511%小計6537859535%合計2530 226639一期戶型配比桐柏路棉紡 路項目本身商業(yè)配套將建成為城西地標性，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的主題型街區(qū)式城市中心商業(yè)綜合體。引入目前世界上最先進的“第四代商業(yè)模式”。暨在滿足購物、餐飲消費的基礎上，大量增加休閑和參與類商業(yè)形式，增加人與人之間的交流和互動。重點關注項目部分樓棟戶型配比戶型面積套數(shù)套數(shù)比戶型套數(shù)比總面積戶型面積比兩室87.943212%99%2814 13%89.599737%

40、869040%75.349737%730834%82.863311%273413%三室103.2721%1%2071%合計2612175343216115910782T4戶板樓，南北通透，全明戶型，或朝南戶型，全明戶型。8月推出，現(xiàn)已售完75.3475.3475.3489.5989.5989.5987.9482.8689.59戶型設計特點：全明設計，南北通透，贈送面積大。戶型面積套數(shù)套數(shù)比戶型套數(shù)比總面積戶型面積比兩室B27312850%100%945746%C38812850%1137554%合計25620832板樓南北通透或朝陽，全明戶型。10#、1# 11月推出，現(xiàn)10#只剩余92套（B

41、2 66套，C3 26套）。5898元/5736元/5679元/5850元/5908元/5736元/5793元/6129元/432161159107843216115910787#房源面積110.189.4687.0772.579.7184.8總房源66663333333389897279852#各戶型各27套3月27日開盤。一千抵一萬，一次性2%，按揭1%優(yōu)惠。 推出房源銷售情況 鳥瞰圖樓棟一室兩房三房合計1#571210#141411#10104#5165#20026#0449#3258#1719362#5327807#19866264剩余房源合計35071396494321611591078外墻：外墻體外保溫體系，高檔外墻面磚，局部高檔外墻涂料；單元入戶：輕鋼玻璃雨棚和優(yōu)質鋼化玻璃安全門；單元大堂：局部挑高，酒店式精裝；入戶門：名牌優(yōu)質安全門；電梯：上海三菱電梯；外墻窗：住宅外墻采用斷橋鋁合金中空玻璃，開啟扇配沙扇；陽臺：鋼制欄桿加安全玻璃；對