老年公寓開發(fā)模式研究報(bào)告

1、老年公寓開發(fā)模式研究報(bào)告 隨著常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，旅游地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)、校園地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，走差異化道路，成為地產(chǎn)開發(fā)的藍(lán)海。本報(bào)告選取了老年公寓這一物業(yè)的開發(fā)模式進(jìn)行研究，首先對(duì)開發(fā)老年公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行挖掘，然后，對(duì)老年居住產(chǎn)品的需求特征進(jìn)行分析，之后，對(duì)國內(nèi)一些成功的案例進(jìn)行研究借鑒。在此基礎(chǔ)上，對(duì)老年公寓項(xiàng)目選址、小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品和配套的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。一、基本概念1、相關(guān)產(chǎn)品概念 從老年人住宅的經(jīng)營管理看，大致可分為三種模式：第一是公辦公營式，第二是公辦民營式，第三是民辦民營式。 目前社會(huì)上出現(xiàn)的專為老年人提供長期居住場(chǎng)所的機(jī)構(gòu)類型可分為傳統(tǒng)敬老院、

2、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一種模式，即公辦公營式進(jìn)行經(jīng)營，第二種公辦民營模式則更像目前國內(nèi)流行的敬老院，老年公寓應(yīng)屬于民辦民營式的經(jīng)營模式。經(jīng)營模式公辦公營公辦民營民辦民營機(jī)構(gòu)類型福利院敬老院老年公寓 國內(nèi)專門針對(duì)老年人的住宅用房除了社會(huì)福利院、敬老院外，純屬社會(huì)化經(jīng)營的老年公寓目前還很奇缺。雖然，在上海、北京等地打著“老年公寓”旗號(hào)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在最近幾年涌現(xiàn)出了一些，但由于這樣的“老年公寓”依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩。 所以它與真正意義上的作為一種商品房新產(chǎn)品出現(xiàn)的老年公寓還是有其本質(zhì)差別的。不過，這種作為純老年居住住宅的“老年公寓”作為發(fā)展程度較高的新開發(fā)項(xiàng)目已成為一個(gè)引起有關(guān)方

3、面充分關(guān)注的問題。2、“老年公寓”概念所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時(shí)代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式，更是一種城市老年人聚居形式。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，優(yōu)勢(shì)十分明顯：減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會(huì)效率。有利于老年人身心健康。服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能

4、享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。老年公寓已成為國際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。二、老年公寓開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)遇1、我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一

5、個(gè)老年人口。另有調(diào)查顯示，中國約有1000萬名80歲以上的高齡老人需要照顧，而城市老人中，98%依靠自我養(yǎng)老。2、“老年公寓市場(chǎng)”潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。調(diào)查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占2

6、4%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。目前租賃市場(chǎng)上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場(chǎng)還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”

7、的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。4、“421家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。5、國家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對(duì)我國進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。在20

8、03年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。國家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。例如河南、山東等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；多項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產(chǎn)。6、我國城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題首先，雖然有所發(fā)展，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院8萬多所，所養(yǎng)不過150萬人。全國個(gè)體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過40萬人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過2

9、00萬人，不足老年人口總數(shù)的2%。老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢(shì)。其次，從已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實(shí)際意義的老年公寓相去甚遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)

10、完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營和“以老人為中心”的愛心服務(wù)并建立信譽(yù)和知名品牌，是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時(shí)，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)。7、我國城市老年公寓的發(fā)展方向 社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會(huì)需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 縱觀

11、老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，

12、且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求?！吧剿屠夏旯ⅰ睂⒏芟M(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。總結(jié)：如果說億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵(lì)和京滬等地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題

13、及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機(jī)遇。老年公寓的建設(shè)，使許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚輩之間的摩擦而煩惱，同時(shí)也消除了孤獨(dú)感和寂寞感，也有助于增強(qiáng)老年人獨(dú)立生活的能力，還有助于帶動(dòng)老年服務(wù)行業(yè)的興旺，可以培養(yǎng)一大批家庭護(hù)理人員，解決大批下崗職工的就業(yè)問題，有利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。因此它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)、一次挑戰(zhàn)。三、國內(nèi)老年公寓案例借鑒1、北京東方太陽城中國老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地2、綠地21城孝賢坊2、親和源老年公寓4、江南太陽城1、北京東方太陽城 中國老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地建筑面積80萬地址順義潮白河畔占地234萬房型105-843建筑類別

14、獨(dú)棟、聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓綠化率80%東方太陽城，總占地面積234萬平米，是京城地產(chǎn)幅員遼闊之筆。內(nèi)含16萬平米湖水、75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地，而建筑面積僅80萬平米，有點(diǎn)式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院等，社區(qū)周邊更有7000畝10萬株林木環(huán)繞。整個(gè)社區(qū)分三期建設(shè)，于2008年全部竣工。社區(qū)配備了高品質(zhì)的社區(qū)中心、康體中心、商業(yè)街以及酒店度假場(chǎng)所，為社區(qū)的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務(wù)和文化活動(dòng)。社區(qū)圖書館藏書近萬冊(cè)，在閱覽室里上網(wǎng)、看報(bào)、瀏覽雜志一應(yīng)俱全。商業(yè)街開辟了藝術(shù)畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“老年大學(xué)”也陸續(xù)開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、

15、電腦初級(jí)班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級(jí)班、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應(yīng)有盡有。專業(yè)級(jí)的多功能劇場(chǎng)，不僅承擔(dān)了為社區(qū)居民放映電影、周末舞會(huì)等日常文化功能，還在各種節(jié)日、主題日中舉辦了多次大型晚會(huì)、展演以及文化論壇。七重環(huán)境系統(tǒng) 約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵系統(tǒng)75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地 高綠化覆蓋率高達(dá)4000個(gè)/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放五重專屬定制全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)智能卡托管、 探視、入住全程代理等諸項(xiàng)社區(qū)服務(wù)世界知名的景觀與建筑設(shè)計(jì)公司美國SASAKI鼎力打造“老年大學(xué)”，

16、教室、閱覽室，豐富退休人生順欣陽光物業(yè)，高品質(zhì)貼心服務(wù)，連續(xù)三年社區(qū)滿意度調(diào)查逾90%七重成品配置 期、期，五組團(tuán)成熟入住 東方太陽城醫(yī)院（一級(jí)綜合性醫(yī)院），醫(yī)療護(hù)航，守護(hù)健康東方嘉賓國際酒店，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬平米太陽會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，餐飲休閑匯佳幼兒園產(chǎn)品四合院產(chǎn)品別墅產(chǎn)品電梯公寓借鑒點(diǎn)：項(xiàng)目選址內(nèi)外景觀的呼應(yīng)產(chǎn)品多樣性配套完善可作遠(yuǎn)郊老年公寓開發(fā)參考綠地21城孝賢坊 物業(yè)類別普通住宅低密度超大規(guī)模社區(qū)開發(fā)商綠地集團(tuán)昆山置業(yè)有限公司裝修狀況毛坯建筑面積4.4693 平方米占地面積6.1523平方米總戶數(shù)230套物業(yè)地址上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地

17、大道555號(hào)開盤時(shí)間2005-12-1價(jià)格6000元/平方米容積率0.6樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積60-90平方米綠地21城孝賢坊為綠地國際家園第四期，綠地國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置中福會(huì)幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒店等，社區(qū)配套完善。配備有大進(jìn)深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)；公共空間無障礙設(shè)計(jì)；公共走道及樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識(shí)別功能；可視對(duì)講系統(tǒng)；24小時(shí)緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務(wù)等人性化設(shè)施。區(qū)位交通綠地國際家園，位于大上海城郊上海市與昆山

18、市交界處，312國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場(chǎng)。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅(qū)車到綠地21城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價(jià)格上相對(duì)較低。小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)等，另外有直達(dá)中山公園和人民廣場(chǎng)的 班車，每日4班次。局部裝飾外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇。設(shè)計(jì)了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。周

19、邊配套該樓盤在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界”也已正式開工建設(shè)。在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門針對(duì)老年人的科室和相關(guān)功能；在普通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購物專區(qū)；還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設(shè)立平價(jià)藥房，以老年人營養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。借鑒點(diǎn)：細(xì)節(jié)人性化社區(qū)配套完善可作郊區(qū)大盤中部分規(guī)劃為老年公寓參考。親和源老年公寓 建筑面積8.6萬占地8.37萬總套數(shù)838間房型60-140（小戶型為主）物業(yè)類別養(yǎng)老院綠化率51%裝修狀況全裝修物業(yè)上海親和源股份有限公

20、司開發(fā)商上海建橋集團(tuán)開盤時(shí)間2008-4-1親和源位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，建筑面積萬平方米，設(shè)置有生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動(dòng)區(qū)四大功能區(qū)域，總共建設(shè)14棟生活樓，房間800 余間，可容納1600余位老人。社區(qū)房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60到140不等。社區(qū)采取無障礙化的設(shè)計(jì)，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動(dòng)室、餐廳等，每建筑組團(tuán)均設(shè)置有多功能的活動(dòng)空間。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動(dòng)場(chǎng)所以及室外活動(dòng)區(qū)域均安裝有緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng)，建立起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場(chǎng)、公共

21、服務(wù)大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結(jié)合，獨(dú)特的空中連廊構(gòu)成全天候、泛社區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體。地理位置該項(xiàng)目位于南匯康橋地區(qū)的秀沿路上，北接浦東新區(qū)，東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側(cè)川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側(cè)申江路為規(guī)劃中環(huán)線延伸段，與外環(huán)線A20公路向望。滬南路、外環(huán)線（A20）、申江路、川周公路構(gòu)成了井字形立體交通。距盧浦大橋、浦東國際機(jī)場(chǎng)約15分鐘車程。周邊設(shè)施配套郵局、銀行、電信局、派出所、貴族中學(xué)、貴族幼兒園、學(xué)術(shù)氣氛濃郁的大學(xué)、社區(qū)文化活動(dòng)中心、便利生活的集貿(mào)市場(chǎng)、洗衣店、大賣場(chǎng)、風(fēng)味餐廳、國際燒烤樂園、秉承傳統(tǒng)的高級(jí)五德會(huì)

22、酒店、高檔別墅近在咫尺，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鄉(xiāng)村酒店等等，能夠較好的滿足遠(yuǎn)親近鄰的探訪需求。會(huì)員制親和源實(shí)行會(huì)員制，入住者須符合會(huì)員條件，承認(rèn)會(huì)員章程，購買會(huì)員卡，繳納年費(fèi)等，擁有會(huì)員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權(quán)。卡種會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前一百名會(huì)員價(jià)銀杏A卡不記名卡大套50萬5萬/年中套50萬2.5萬/年小套50萬1.5萬/年銀杏B卡記名卡大套60萬2萬/年中套45萬2萬/年小套35萬2萬/年銀杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6000元/月非持有國內(nèi)身份證的會(huì)員卡費(fèi)加收20萬人民幣社區(qū)組成：12幢多層公寓，838套全裝修全配置（含軟裝潢）居室一幢多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年

23、活動(dòng)中心）一所配餐中心（就餐、配送）二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）一所老年醫(yī)院及護(hù)理院（300個(gè)床位）一座會(huì)所（一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）綠化景觀，上海市一級(jí)生態(tài)小區(qū)，（綠化覆蓋率達(dá)51%；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)藍(lán)色無障礙防撞扶手配合PVC地板咖啡色無障礙防撞扶手 借鑒點(diǎn)：細(xì)節(jié)人性化的設(shè)計(jì)近郊老年公寓參考 4、江南太陽城建筑面積21萬平方米占地145833物業(yè)類別普通住宅售樓處地

24、址上海接待：華山路600號(hào)丙裝修狀況毛坯售樓處華山路600號(hào)丙物業(yè)地址建國北路燃?xì)獯髲B1樓入住時(shí)間2006-10-31價(jià)格3400元/平方米綠化率50%交房2006年10月得房率80-90%開發(fā)商嘉興市太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總套數(shù)1170套容積率1.44車位1050房型面積92-165（一房、兩房、三房）物業(yè)顧問上海東湖物業(yè)管理公司江南太陽城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源，在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團(tuán)，以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托，為上海創(chuàng)建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū)。 項(xiàng)目分二期開發(fā)，總量為21萬平方米，首期樓盤將于2006年10月交付使用。整個(gè)社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個(gè)社區(qū)的

25、50%。上海知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門診。地理位置江南太陽城位于浙江省嘉興市，基地三面環(huán)水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個(gè)場(chǎng)地平整。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個(gè)片區(qū)，各片區(qū)又由多個(gè)住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。小區(qū)道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機(jī)動(dòng)車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達(dá)到80%。環(huán)境設(shè)計(jì)充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內(nèi)有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區(qū)綠色系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，空間比較豐富。小區(qū)公建配套基本齊全，東南角設(shè)有商業(yè)街，小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會(huì)所，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有次會(huì)所和泛會(huì)所，位

26、置適宜。住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風(fēng)。小區(qū)南側(cè)布置了兩個(gè)老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風(fēng)良好。周邊配套小區(qū)的配套設(shè)施非常完善，設(shè)置了各種功能的主會(huì)所，次會(huì)所及泛會(huì)所，以滿足居民生活的各種需要，設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的要求，將主會(huì)所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時(shí)不對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響，次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居民的休閑、交流、活動(dòng)健身等，有機(jī)布置在各組團(tuán)周圍。在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站，并與120急救中心聯(lián)動(dòng)。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心提

27、供促進(jìn)健康的藥物及營養(yǎng)品的咨詢服務(wù)。物業(yè)管理采用專業(yè)化的管家式物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)細(xì)節(jié)開始，倡導(dǎo)“有限管理、無限服務(wù)” ，為業(yè)主提供 從日常家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、健康服務(wù)到包括精神需求、老年人特護(hù)在內(nèi)的一系列個(gè)性服務(wù)，真正體現(xiàn)人性關(guān)懷，營造溫暖呵護(hù)。營銷策略該項(xiàng)目定位“上海人的養(yǎng)老天堂”的養(yǎng)老社區(qū)，推出“低價(jià)搶客”策略，以3500元/平方米在上海銷售。還推出一次性收取10萬元出租20年居住權(quán)、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。該案在銷售初期就取得了良好業(yè)績，目前70的業(yè)主都是上海購房者。 借鑒點(diǎn)：項(xiàng)目選址較好配套較全可作二三線城市開發(fā)老年公寓參考。五、老年公寓項(xiàng)目選址特點(diǎn)

28、針對(duì)老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大，同時(shí)老年人怕孤獨(dú)，在相對(duì)集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。因而對(duì)項(xiàng)目選址有如下要求：1.地形應(yīng)盡可能平坦以減少陡斜的步道，坡道或踏步。相對(duì)平坦的現(xiàn)場(chǎng)可促進(jìn)步行這是一種高度理想的運(yùn)動(dòng)。2.周邊不應(yīng)以主要交通干線為界。以便于購物，逛公園而不必穿過主要街道。3.基本的商業(yè)設(shè)施，如超市，干洗店，藥房等，應(yīng)盡可能鄰近并易于前往。4.基本的地區(qū)公共設(shè)施如文化館，保健服務(wù)和娛樂設(shè)施等都要靠近。就此而論應(yīng)注意到對(duì)許多老年人來說其最大步行半徑應(yīng)為公里。5.公共

29、交通應(yīng)直達(dá)建設(shè)場(chǎng)地，由于許多為老年人服務(wù)的項(xiàng)目，如專門的就醫(yī)條件，往往不在本區(qū)而在其它區(qū)。6.場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)?；騼和螛穲?chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成人所活躍出入的娛樂區(qū)。7.場(chǎng)地應(yīng)有足夠的面積，以滿足開展戶外靜止性與運(yùn)動(dòng)性的娛樂活動(dòng)的要求。8.還要注意到整個(gè)土地的利用模式依照可能的趨勢(shì)及預(yù)期的計(jì)劃有發(fā)生改變的可能性。9.地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和

30、心理需求。10.地塊距離城郊35km，距離中心城區(qū)1015 km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)檫@樣一來，老年人經(jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，看著他們一個(gè)個(gè)離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。六、老年公寓規(guī)劃特點(diǎn)1、社區(qū)規(guī)劃道路人車分流，避免老人的行動(dòng)不便而與車發(fā)生危險(xiǎn)，無障礙設(shè)計(jì)，為老人的不方便生活提供處處提供方便，開闊空間活動(dòng)場(chǎng)所，提供老人的戶外活動(dòng)空間，增加休息座椅，方便老人隨時(shí)休息。2、社區(qū)組成多層公寓為主；多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）；配餐中心（就餐、

31、配送）；休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）；老年醫(yī)院及護(hù)理院；會(huì)所（游泳池、健身房、水療館、會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）；商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）；戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)。 3、綠化景觀景觀設(shè)計(jì)上注意體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)人與自然和諧的設(shè)計(jì)理念，綠化周線結(jié)合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯(lián)系，使得該區(qū)域內(nèi)的建筑和自然可以很好的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)；在綠化設(shè)計(jì)上力求體現(xiàn)現(xiàn)代都市中人群對(duì)郊區(qū)的田園生活情趣的向往，在小區(qū)內(nèi)用盡可能

32、多的綠化使小區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境與自然氣候相符合，達(dá)到一種田園生活的居住理念。在環(huán)境設(shè)計(jì)中還特別考慮到社區(qū)是針對(duì)老齡人群，在設(shè)計(jì)中按照無障礙規(guī)范設(shè)計(jì)，使得居者能生活愉快，心情舒暢。 景觀建設(shè)應(yīng)具有東方人文色彩，綠化配置以東方古典園林常用的竹、松、梅等為主 集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的大小型廣場(chǎng)組合而成七、老年公寓產(chǎn)品特點(diǎn)以規(guī)劃、戶型和裝修為例1、住宅建筑規(guī)劃 在充分通風(fēng)、采光的基礎(chǔ)上，其建筑格局以“圍合狀”布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺(tái)，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動(dòng)的平臺(tái)。底層架空，景觀陽臺(tái)，露臺(tái)空間，屋頂花園，擴(kuò)大花園范圍。以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念

33、成為住宅主體。比普通住宅相應(yīng)的提高日照標(biāo)準(zhǔn)。出入口、通道應(yīng)考慮輪椅通行和安置扶手，室內(nèi)地面應(yīng)平坦，無高差，并進(jìn)行防滑措施，許多公共設(shè)施區(qū)應(yīng)設(shè)扶手。商業(yè)布置以方便老年人為主。2、常見戶型：陽光公寓獨(dú)居一房一廳一衛(wèi)（面積：40-60平方米/間）睦親住宅二室二廳二衛(wèi)（面積在80-100平方米） 親子住宅共居三房二廳（面積在120-140平方米）或少部分的二房二廳（面積在90-120平方米之間） 3、房屋裝修 老年人住宅裝飾裝修應(yīng)該與其心理特點(diǎn)互相適應(yīng)，營造舒適優(yōu)雅、簡(jiǎn)潔方便、個(gè)性突出的生活環(huán)境。室內(nèi)外無障礙設(shè)計(jì)居室的格調(diào)和布局要符合老年人的生理和心理特點(diǎn)。室內(nèi)外進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，減少地面層的高差，以利

34、行走方便，也為輪椅進(jìn)出創(chuàng)造條件。室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。老年人在室內(nèi)活動(dòng)路線必須暢通無阻。 裝飾材料不求華麗 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情。注重簡(jiǎn)潔、典雅，不求華麗，例如墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 家具盡量減少棱角 家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角，老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處，床與沙發(fā)稍硬不宜過軟，沙發(fā)家具應(yīng)體現(xiàn)人體工程學(xué)，沙發(fā)不宜過軟、過深和過矮，更