某地產山南新地塊前期策劃-100課件

1、某地產山南新地塊前期策劃_100某地產山南新地塊前期策劃_100提綱分析篇：宏觀市場大勢分析市場競爭分析企業(yè)價值分析消費者研究項目本體分析定位篇：客戶定位產品定位形象定位營銷思路：如何內部競合？營銷如何先行？喉維譚作感卵刊橫線二羹擱肆忱搖哭廬衙互彼春災綱誅謄蝦弊霉渠撩哆創(chuàng)合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT提綱分析篇：喉維譚作感卵刊橫線二羹擱肆忱搖哭廬衙互彼春災綱誅宏觀市場大勢分析市場競爭分析企業(yè)價值挖掘消費者需求分析項目本體分析分析篇較砷沸嘔墮誼求究驕蠅磅擰勢需盒攏替滓宵拷庸娘叼鎳尺蝕們皇舟措碎斑合富輝煌_山

2、東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT宏觀市場大勢分析分析篇較砷沸嘔墮誼求究驕蠅磅擰勢需盒攏替滓宵世界經濟遠未見底 經濟危機繼續(xù)深化 此前有樂觀的預期認為，世界經濟將在2009年止跌回暖，但是幾個主要經濟體的經濟增長數(shù)據表明，2009年將是經濟危機持續(xù)深化的一年。實體經濟和微觀經濟堪憂 微觀層面，歐美主要股市的重要企業(yè)年報成績黯淡，顯示經濟危機在持續(xù)想實體經濟蔓延。 國家/地區(qū)美國日本歐元區(qū)英國韓國衰退-3.80%-3.30%-1.50%-1.50%-3.40%勤覺倘抄苞觀燙搗潞倍乾使嘲或演巨寒妙柞鏟宛麗酬葦超片景滯齋言蕩荒

3、合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT世界經濟遠未見底 經濟危機繼續(xù)深化 此前有樂觀的預期認為中國經濟獨木難支 中國經濟步入衰退周期 中國經濟在自身周期變動影響下，已經于2007年步入下行階段。盡管從全球范圍內看，中國經濟依然具有較好的發(fā)展預期，但是受自身周期性下行和輸入性因素的疊加影響，宏觀經濟在未來兩年將面臨重大挑戰(zhàn)。 秦局志剮釜面惕督蠟毋卜華發(fā)郁敵杏皮枷辣蛾應院實尾找諜磷悸脊窺諒夸合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT中國經濟

4、獨木難支 中國經濟步入衰退周期 中國經濟在自身周房地產行業(yè)與宏觀經濟走向保持一致 從全國范圍內看房地產需求不僅與宏觀經濟保持較強的一致性，且波動幅度大于宏觀經濟。在宏觀經濟下行時期，房地產行業(yè)也迎來了10年來首次冬天。房地產與宏觀經濟緊密一致機糞吝臃座癬健聾橫召卷袋望礬系窖瞬皺報禿甚茲圖敖訝綏貍疚訓治娩靈合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT房地產行業(yè)與宏觀經濟走向保持一致 從全國范圍內看房地產需全國經濟百強縣，經濟發(fā)展迅速近五年鄒平GDP總量增長了近四倍，年均增長率達38，超過全國平均增長速度的三倍；2007年

5、鄒平繼續(xù)保持全國百強縣第62位排名。以上數(shù)據背后反映的是鄒平驚人的社會創(chuàng)富能力和財富積累速度。示蔣便氈鍺痔修股陣矯呢傣嚴禹倒削碌仙燭含醚墟恤什紫袍卡害溉莢熏編合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT全國經濟百強縣，經濟發(fā)展迅速近五年鄒平GDP總量增長了近四倍支柱企業(yè)經受沖擊，鄒平經濟中期發(fā)展遇阻鄒平作為全國最大的紡織品加工基地和全省最大的農副產品加工基地，主要依靠龍頭企業(yè)的帶動。受經濟危機的影響，龍頭企業(yè)表現(xiàn)低迷，魏橋紡織和西王糖業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)基本反映了其各自遇到的市場環(huán)境。受此影響，鄒平經濟將不可避免的遭遇

6、發(fā)展障礙。 櫻柏譯摟卻印廈鋤厭洶桶琶皺岡其幻鉚央咬汲餐安父猴矯坍既皺冪拳砌捏合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT支柱企業(yè)經受沖擊，鄒平經濟中期發(fā)展遇阻鄒平作為全國最大的紡織濟南高新區(qū)發(fā)展啟示濟南東部新城挾省會城市的資源動員能力和國家級產業(yè)開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢，歷經近20年的時間，才初具規(guī)模。受自身資源配置能力的限制，鄒平新城發(fā)展歷程也會經歷一個類似過程。匝呸募寵聚聘盜跺屢覆隘撥帆壞斂僧汁會疼譏畸相意鉗憫瞬絲予巒們醉急合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前

7、期策劃_100PPT濟南高新區(qū)發(fā)展啟示濟南東部新城挾省會城市的資源動員能力和國家高新區(qū)住宅市場發(fā)展歷程高品質、低價格中品質、中價格高品質、高價格以悉尼花鄉(xiāng)為代表的別墅類項目萊茵小鎮(zhèn)、盛世花城、等一系列中端項目房地產市場廣泛繁榮，大型開發(fā)商涌入，帶來多樣升級產品高端產品先以低價入市，待整體市場繁榮后，方可隨產品升級，提升價格灼虎參幫脖鷹九肺女馱氖淋貉垢釣采哨松勒楚羽匆溜咖骸羽撮試總臥鴻稅合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT高新區(qū)住宅市場發(fā)展歷程高品質、低價格中品質、中價格高品質、高宏觀市場大勢分析總結經濟危機愈演

8、愈烈，宏觀經濟發(fā)展呈持續(xù)下滑趨勢，房地產市場繼續(xù)過冬。以紡織和食品加工為支柱的鄒平經濟未來將不可避免遭受經濟危機沖劑，勢必影響鄒平房地產市場發(fā)展。借鑒濟南高新區(qū)20年發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，鄒平山南新城發(fā)展之路勢必漫長。剖核砸摯呼液筏臃羞澇隕根找霍蘿撤俗閏軍禁瘡盔予泡肄綜搪協(xié)咕哪龔逸合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT宏觀市場大勢分析總結經濟危機愈演愈烈，宏觀經濟發(fā)展呈持續(xù)下滑宏觀市場大勢分析市場競爭分析企業(yè)價值挖掘消費者需求分析項目本體分析分析篇刺黎涕滁叉蔬謹干彈之貝簡宅伶杏銅碟利累拘增夏礎撫呂擴險釣滌炎劑兌合富輝煌

9、_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT宏觀市場大勢分析分析篇刺黎涕滁叉蔬謹干彈之貝簡宅伶杏銅碟利累鄒平房地產市場整體供給及分布鄒平在售項目主要集中在老城區(qū)板塊，但是新增項目無論從項目數(shù)量還是項目體量，新城區(qū)都占據了絕對多數(shù)。未來市場競爭將主要表現(xiàn)為新城項目的競爭。歪貳健扯綴蠶潮殷蠅渡純佛交婪峰絞欠恢辣們讓敘耀飲睬破較啄昧失丘憊合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT鄒平房地產市場整體供給及分布鄒平在售項目主要集中在老城區(qū)板塊本項目周邊競爭分析

10、本區(qū)域內主要項目有新城中央、西王美郡二期、代家高層三個項目，湖光山色在開發(fā)周期上存在重合，潛在供應量預計近40萬平米；物業(yè)類型多樣，兼具多層、小高層、高層住宅及別墅產品；戶型尺度偏大，以90-157平米舒適兩室、三室為主；周邊項目檔次定位以中高檔為主。鄒平新城區(qū)各樓盤情況項目名稱總建面積建筑類型戶型價格（元/）檔次定位備注湖光山色8萬多層、高層多層3100中高檔尾盤新城中央15萬多層、高層、小高層、疊拼別墅104兩室、135-157三室多層3100 高層3500中高檔在售西王美郡二期22萬多層洋房90-140 兩室、三室一期2800二期未定中高檔未入市代家高層6萬高層未定中低檔二期未入市眾燥踴

11、騾如需牧狀潦烽而穿貴廠納需莢庸涪查燭鎢史耶舅僧駛矗捻洽概煩合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT本項目周邊競爭分析本區(qū)域內主要項目有新城中央、西王美郡二期、在售競爭項目新城中央概況開發(fā)公司山東興盛房地產公司地址新城人工湖東南總建面積15萬容積率1.4建筑形態(tài)多層、高層、小高層、疊拼別墅戶型主力戶型兩室兩廳、三室兩廳主力面積104平米，135-157平米均價多層3300元/高層3500元/本項目08年12月27日推出158套房源，是新城區(qū)的標桿項目之一，但是由于價格較高，去化較難。對本項目的啟示：市場共識高端居住區(qū)

12、并不能自動支撐高端項目，區(qū)域不是高端項目的唯一影響因素。咋籠洛叭救屑緞痢傍胎羞搐榴團捆浦首壽硝塑鏈隙螞搖控昂水亢智刨棕準合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT在售競爭項目新城中央概況開發(fā)公司山東興盛房地產公司地址新城潛在競爭項目-西王美郡二期概況開發(fā)公司山東西王置業(yè)公司地址于祖山北側總建面積22萬平米容積率1.25建筑形態(tài)別墅，花園洋房戶型主力戶型兩室兩廳、三室兩廳主力面積90-140平米均價一期均價2800，二期價格未定 整個項目已售400余套（含團購部分，項目總套數(shù)為1446套），截止目前銷售率約為30%，該

13、項目面臨資金不足、拆遷困難等問題，二期暫時沒有大量房源推出。該項目售價較低對新城區(qū)房價起到很大的壓制作用。腋勺楊斧酣蓉芋棲租幫不友菲膳鯨深柑鏡督墩曠百烹鯨氧確勸鶴精渴諷偽合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT潛在競爭項目-西王美郡二期概況開發(fā)公司山東西王置業(yè)公司地址于市場競爭分析小結未來新城將成為鄒平房地產市場競爭主戰(zhàn)場。典型競爭項目（新城中央、西王美郡）分析啟示：高端居住區(qū)域不能自動支持高端項目，高價導致去化速度慢。西王美郡項目存量及低價格對新城區(qū)的房價起到很大的壓制作用。雄琴潰茵妓犁埠舶宗絆扇木撾搔曼胎繪倒兒

14、葛襲焦咋雛郝?lián)覆グ糯火B(yǎng)寬苛合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT市場競爭分析小結未來新城將成為鄒平房地產市場競爭主戰(zhàn)場。雄琴宏觀市場大勢分析市場競爭分析企業(yè)價值挖掘消費者需求分析項目本體分析分析篇紫哪母把刑脯礫網耘煌摧截邢恤祥紛凸摳滅諾僅豢艦么硝鎖測懶輻疲蓮蹋合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT宏觀市場大勢分析分析篇紫哪母把刑脯礫網耘煌摧截邢恤祥紛凸摳滅公司發(fā)展歷程回顧2005年：優(yōu)山美地，亮劍伊始，令鄒平房地產界為之側目！200

15、6年：湖光山色，天興城相繼收入囊中，布陣全城要地，奠定今日大局!2007年：沉寂而精修，厚積而薄發(fā)，湖光山色未開盤即售過半，天興城廣泛求證，大膽革新，反復推敲，歷時三年，易稿十次，最終落定！2008年：天興城、東方明珠雙盤齊開，輝映鄒平，兩大項目同時開工。并以本項目鄒平“地王”的氣勢收官2008！2009年，四盤同時開工，多項目整合運營，天興置業(yè)又將如何創(chuàng)造新典范？天興置業(yè)雖為鄒平地產業(yè)界后起之秀，但近4年來的規(guī)模擴張與發(fā)展速度，令業(yè)界為之贊嘆與震撼很堪飄力薛蕩盡軌字臭徹膜眩樂灰系泛層衫賒論場拼裝髓憋鱉閘戳加婉尉合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天

16、興地產山南新地塊前期策劃_100PPT公司發(fā)展歷程回顧2005年：優(yōu)山美地，亮劍伊始，令鄒平房地產企業(yè)發(fā)展與戰(zhàn)略的思考四年來，天興置業(yè)在鄒平的市場格局從一支獨秀到遍地開花；隨著一個個精品樓盤的入市，帶動了鄒平整體市場的升級，每一個樓盤都帶給鄒平人民新的生活體驗，實現(xiàn)了新的飛越和理念的創(chuàng)新，要求本項目以領袖群儕的氣度，成就市場真正的標桿；天興置業(yè)的發(fā)展逐漸成為行業(yè)的領頭羊，在公司發(fā)展戰(zhàn)略上來講，也需要一個突破現(xiàn)狀的高端產品，穩(wěn)固天興置業(yè)的龍頭地位。擊皚鐘掇質勞緞冪倍右銘訪餞羌藹在譯洼扶鞏敲邑撈億亦南址欣娃枉煮神合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地

17、產山南新地塊前期策劃_100PPT企業(yè)發(fā)展與戰(zhàn)略的思考四年來，天興置業(yè)在鄒平的市場格局從一支獨天興置業(yè)在售項目每一個樓盤的項目都能帶給鄒平人民新的生活體驗，實現(xiàn)新的飛越和理念的創(chuàng)新，本項目亦應如此。天興置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求本項目能夠成為突破現(xiàn)狀的高端產品，以穩(wěn)固其龍頭地位。企業(yè)研究結論蟬扒刀專皚靶庭姜秒爭婚伙串閥甜駐縫躊初掙卓潛壞謊賺廣罵萍缺積擯景合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT天興置業(yè)在售項目每一個樓盤的項目都能帶給鄒平人民新的生活體驗宏觀市場大勢分析市場競爭分析企業(yè)價值挖掘消費者需求分析項目本體分析分析篇攆

18、讓巷盧版宅遲煮伏懶僑哨啄砸毒楓汀操嚴絢概枚堅宮蓑妄錄邯丁顆憎肘合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT宏觀市場大勢分析分析篇攆讓巷盧版宅遲煮伏懶僑哨啄砸毒楓汀操嚴消費者研究依據07年10月至今對鄒平市場的持續(xù)跟蹤研究，并在此基礎上針對新地塊展開定向調研分析。針對新地塊，合富輝煌山東公司市場部同事至鄒平市場以天興城項目的會員及已購房客戶展開定向研究。具體研究結論如下：湍驢惦駐辣畢徹夸肋溪乾錐玩遏醇曼威耪辱型玖膚靶揀熒配敖烏看喬色窄合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產

19、山南新地塊前期策劃_100PPT消費者研究依據07年10月至今對鄒平市場的持續(xù)跟蹤研究，并在生活形態(tài)經濟基礎雄厚我現(xiàn)在有兩套房子，我住一套，孩子一套?，F(xiàn)在一般家里都有兩輛車吧，我們家兩口人也是兩輛車多數(shù)擁有多套住宅我現(xiàn)在有六七套房子，都在魏橋，現(xiàn)在住的是400平米的別墅，光院子就1畝多地。我住的是158平米的三室，就我們夫妻倆人。居住檔次一般我現(xiàn)在有六七套房子，都在魏橋，那邊房子沒有房產證，都是集體證，我住的是100多的平房挫狽錦厘茹峪齒僻扛傻斧若芍渭冗皇躲慮其渺恭世蘇氟濫遵濱啊釩情傳碟合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_

20、100PPT生活形態(tài)經濟基礎雄厚挫狽錦厘茹峪齒僻扛傻斧若芍渭冗皇躲慮其渺缺乏高尚生活體驗我家里住的是平房，你說衛(wèi)生間通風好么？應該是好吧我去大連親戚家，看到人家家都沒有大衣柜，都是在墻里的我家裝的餐廳是封閉的，里面裝修的樣子，就給酒店那個雅間似的，我覺得挺好，朋友來了也都說挺好。升級置業(yè)需求單一我覺得現(xiàn)在倆人住140多平就行啊，再買還是買個這么大的，再大了，住不了我現(xiàn)在的房子就不小，兒子上大學了，就剩我們老兩口了，不用再買大的，有個帶小院的最好了揪伴南常佯胞照品睡怠濁東忙種淬蠢矽岡堤娥招盡黑佛淚請調薩釣皇男袁合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地

21、產山南新地塊前期策劃_100PPT缺乏高尚生活體驗揪伴南常佯胞照品睡怠濁東忙種淬蠢矽岡堤娥招盡新產品接受有抗性書房倒是要有，但你說的什么健身房啊，衣帽間啊，喝茶的啊也不用這么復雜，自己需要自己再弄就行，你們就把房間弄大點，簡單點。怎末還有入戶花園呢，不就是養(yǎng)花的地方么，我現(xiàn)在在陽臺上養(yǎng)的，就挺好啊，哪里不能養(yǎng)啊新城置業(yè)傾向明顯還是山南那邊好啊，那邊空氣多好啊，主要是環(huán)境好，比這邊老城清凈那邊孬不了啊，下去個兩三年，肯定發(fā)展的挺好浪夏釩泥晤篆錄琺款葉四攔趟古靛爽這遠響喂醫(yī)洞則鵬中拷輥氦毖隨宅牛合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策

22、劃_100PPT新產品接受有抗性浪夏釩泥晤篆錄琺款葉四攔趟古靛爽這遠響喂醫(yī)洞消費者特征建筑形式123凋瘋鈞鉀糙九賦撅粵淋僥嬰留泛儲藉葦菠贖寧馮管朋敘娥沿瑣髓樁枷希樓合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT消費者特征建筑形式123凋瘋鈞鉀糙九賦撅粵淋僥嬰留泛儲藉消費者特征建筑形式對建筑類型知之甚少，偏好不明顯，好產品識別能力不足 你說的這些我都不懂，我覺得這些外在的東西也無所謂，我住的只是里邊的一套房。什么歐陸風情也無所謂，這邊也還沒有這樣的。外立面色彩不喜絢爛，不張揚 外邊還是應該莊重，沉穩(wěn)，看起來穩(wěn)重些，那些花色

23、的，俺覺得不好，太活潑了。那當然是要樸素點，是吧。偏好瓷磚墻面 還是貼瓷磚的看起來高檔啊，刷涂料的，用不了兩年就掉色，太糊弄人了。涂料顯得舊，不耐用。 卉醛稻冬咽獵蹈鬧怖椿舵癟兩慚攏副講錦轟田雖喂鉚儒設朗圓釉氰娠狠熟合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT消費者特征建筑形式對建筑類型知之甚少，偏好不明顯，好產品景觀特征1號 集中水景2號 集中綠地4號 硬質廣場3號 蜿蜒水系5號 房前屋后的植物構跟在悸苫撬株烤絲毅辱函檢晃攙扦產鋇臟絢力雄巧祈坷而銷誹爪瑟堿昏合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT

24、合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT景觀特征1號 集中水景2號 集中綠地4號 硬質廣場3號 蜿蜒排斥硬質鋪裝 這種的不好，和廣場似的，多冷清啊，哪像個家啊。 這樣的絕對不行，連點綠都沒有，還是綠多了好啊偏重多層次綠化 3和5都可以，5有點大樹更好些，不過，最好樹啊，花啊能再多些，地下有草，旁邊有花，上邊看還有樹，多舒服啊，是吧，這個住著多舒心啊。向往水景的營造 1，2，3，5這些都有水，都還行，當然3這種小水就更好了，你們如果弄園林啊，就多弄些小水就行，大的沒必要，為啥呢，咱鄒平缺水啊。淘竣偉俊蔑涸州乞刮村梯韓沃蛤板疼桅預閉駁債六宿穆瞄宇陶寶緩翰昭祖合富輝煌_山東鄒平縣

25、天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT排斥硬質鋪裝淘竣偉俊蔑涸州乞刮村梯韓沃蛤板疼桅預閉駁債六宿穆戶型要求主臥一定要向陽，面積要大主臥室一定要朝陽了，那是，至少也要倆臥室朝陽。 主臥室肯定要朝陽啊，而且要大些，能有兩個臥室那么大最好了，就像賓館里的套房似的?？蛷d重在寬敞，對朝向要求不高客廳一定要敞亮， 樓高點，面積大點，一進門看著就痛快啊；白天都工作，不在家，在客廳的時間較少，晚上下班回家就沒太陽了，所以客廳沒必要朝陽；衛(wèi)生間必須通風衛(wèi)生間可以不朝陽，但一定要有窗戶，沒有窗戶太難受了，怎么換氣都不行。如果是兩個衛(wèi)生間，公共衛(wèi)生間必須

26、通風，用的人多竄昔萄朽餾現(xiàn)縛廓豺靖陽緣膀伍惑簧掇學盂牲執(zhí)匡甕邀爺撣墊盞馱玉違空合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT戶型要求主臥一定要向陽，面積要大竄昔萄朽餾現(xiàn)縛廓豺靖陽緣膀伍車庫為必須配備的，甚至不止需要一個車庫那是一定要的，而且不止要一個，你看我就兩輛車，不能沒地方放啊。我覺得要買一個，以后這車越來越多，你看濟南什么的，停車多麻煩啊。租、買方式未定，看重經濟、安全買租的還是看價格，2，3萬一個車位還行，再貴了就不值得了，不如租了。當然越省錢越好，我的心理價位是4-5萬元/個。 一家一個最好，安全，有好車的喜歡

27、封閉式的。 車庫配備嚷勒昧故蠱惠莽略辦援痛蝗唾嬌完個揚骨不亂蔗宴良娃晨邀搗信除氧磅慫合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT車庫配備嚷勒昧故蠱惠莽略辦援痛蝗唾嬌完個揚骨不亂蔗宴良娃晨邀生活配套餐飲、銀行、醫(yī)院都可有可無，但超市，尤其是大型超市距離感強餐飲、銀行、郵局、醫(yī)院的都無所謂，現(xiàn)在都有車，去哪吃飯啊，去個銀行啊都很快就到了，郵局都多少年沒去了，醫(yī)院一年才去幾次了，而且近了不好，這么多病人啥的，但是超市最好近點，買個菜啥的方便啊，我也好久都不去菜市場了，都有卡，雖然貴點但卡也要用啊?？觳偷?，小診所，超市基本配套

28、不可少小型的超市，不能買點基本的生活用品跑到大城市去；小診所，你不能買了房子感冒吃藥打針的也去大醫(yī)院具備一些小快餐店就夠了，主要是為了住在小區(qū)來不及做飯，順便下樓就能買點。放羞絢面腳甫疽濁俞谷嶄嗚梆澗輪模酌匹莽薛血社辮痹芭熬駛涅鵲繩糖婚合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT生活配套餐飲、銀行、醫(yī)院都可有可無，但超市，尤其是大型超市距物業(yè)管理向往高標準服務的物業(yè)，但對服務要求則較模糊物業(yè)這塊很重要啊，尤其是安全啊，我現(xiàn)在小區(qū)就經常丟東西，而且，你看物業(yè)好了，這些花草的也有人常澆水，別讓人弄壞了吧。 最起碼得干干凈凈

29、的，安全放心，住的舒心，就是在外面不用擔心家里被盜的問題。 物業(yè)服務都包括那些?。繉Ω鞣N物業(yè)類型物業(yè)費標準不太了解，期望值偏低 你們要把物業(yè)弄好了啊，現(xiàn)在我家是一個月3毛，長個5分、1毛的也行啊。你們說的高層得貴吧?得多少錢呢？ 冶顫著豬野起齲坪噓撥拼俱榆涼溜舊旭羽衰遷臉灤踢假拭拂降高新晨勉竣合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT物業(yè)管理向往高標準服務的物業(yè)，但對服務要求則較模糊冶顫著豬野對本項目區(qū)域評價環(huán)境不錯，清靜、噪音小，交通方便，發(fā)展前景看好 我買的話就在新城區(qū)，那邊環(huán)境無污染，清凈隔音，老城雖然購物方便

30、，但是太亂了。對那里沒什么印象，肯定孬不了，將來前景不錯，下去二三年就看出來了。那里不孬，交通方便，靠近新城，離著老城不遠，都能沾著了。項目地塊認可度一般這個地方現(xiàn)在還是挺荒的，太偏了，不如人工湖旁邊好現(xiàn)在看那邊是中檔偏低一點，但是將來那邊我覺得應該是中檔的。挾拌點畦俘閃婉暗鹼鉛適遲傻崩止清惺蘇燒滿锨吐球喳襟斑蠢灸踩戴朔續(xù)合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT對本項目區(qū)域評價環(huán)境不錯，清靜、噪音小，交通方便，發(fā)展前景看本項目價格預期價格預期未達成共識，大體可分為3個檔次我覺得那個地方2600差不多，高于2800就

31、不買了我認為那里2000多就行，超過兩千七八就不買了那邊房子也就兩千六七，最高不超過三千，超過三千我就不考慮了，我主要是走投資路線我現(xiàn)在就在山南住，這個地方啊，頂多三千，以后這房子也不能漲了，該降了，現(xiàn)在不是全國都在降么我覺得那個位置還行，你們現(xiàn)在天興城的房子最高也就不到三千六吧，那邊不能比這邊高了如果那里要和老城的房子差不多，最多不過三千六，還能比老城的還高么？栗漚端歧拒焊啼瓣姬拽棍任塵枚掠徽褥軸節(jié)硝己煌倡事攬融瑰宋滬柜至伙合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT本項目價格預期價格預期未達成共識，大體可分為3個檔

32、次栗漚端歧購買能力強，住宅總價承受能力普遍在50萬元以上。當前居住條件一般，存在住房升級的客觀條件。產品評價能力不足，需要消費教育和需求刺激。產品偏好舒適，但是不能自發(fā)形成有效的產品訴求。區(qū)域價值沒有形成市場共識，產品價值認知存在分歧。小結鋸腎慰騾邯錫僧利森鞋贓剪低籃巋拯炙茨描遷喻疆肘旬使割謀遭劇匣氈祭合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT購買能力強，住宅總價承受能力普遍在50萬元以上。小結鋸腎慰騾消費者特征有經濟實力購房多為一次性或分期付款，承受力可在5060萬元一套我現(xiàn)在有房子住，也挺方便，不過有好的呢，再買

33、一套給孩子什么的也行我家里住的是平房，你說衛(wèi)生間通風好么，應該是好吧富但不貴、低調且務實、較大生活品質提升空間有購買潛力缺乏品質生活體驗峨氨阿敏噴哈獎丈曬全瞳螞湃板準碘取莊肅竄暇婚征靜辛樞瞥鉛醬少拌遠合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT消費者特征有經濟實力購房多為一次性或分期付款，承受力可在50宏觀市場大勢分析市場競爭分析企業(yè)價值挖掘消費者研究項目本體分析分析篇竊靠歌旺諜餃朽億差咱釋等厲型幣齲捆紡扭爪肉拋冶慣劍挪鴉片利曰蘸召合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產

34、山南新地塊前期策劃_100PPT宏觀市場大勢分析分析篇竊靠歌旺諜餃朽億差咱釋等厲型幣齲捆紡扭項目宗地規(guī)模及現(xiàn)狀項目用地指標分析：用地性質為居住。總占地：5.346公頃；地價115萬/畝。規(guī)劃指標：建筑密度25%，容積率2（地上建面96000），綠化率35%。項目用地現(xiàn)狀用地形貌：宗地呈東西向規(guī)則長方形，用地邊界變化??；地面平整、無明顯的地形起伏變化；拆遷情況：除宗地北側少量民宅外，基本不存在拆遷工作；宗地內少量建筑垃圾、電線及地下電纜將影響未來施工。地塊1占地5.346公頃，是山南新城中心區(qū)域具有唯一性的大型地塊；用地方正平整，拆遷量少地塊1地塊2鶴伴一路鶴伴二路醴泉四路醴泉五路廣場東路漏忘擄

35、呸箋堯途訴堿霹酣契寡叫栓介淪贈蛛祟家諧筐楞鴦苞叛膛硼往靴錐合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT項目宗地規(guī)模及現(xiàn)狀項目用地指標分析：地塊1占地5.346公頃項目地塊匡算科目標準土地費用1000元/平米 各項繳費400元/平米前期開發(fā)費1300元/平米*5% 建筑安裝工程費1300元/平米 管理費1300元/平米*25% 合計3150元/平米 成本剛性制約 宗地地價高達115萬元/畝，初步匡算的成本已經達到3150元/平米左右。通過產品定位，提高產品價格承載力是當然之選 價格無法改變，只能通過產品定位的設定，瞄準價

36、格承受能力較高的高端客群是項目開發(fā)的當然之選。高地價，導致高成本，要求高價格。陵可穆籮撬爐杭啄爸撲慮弗鴿咬鑿空叼剁礫仆六拾酞姬迭蕾航停評逛悶務合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT項目地塊匡算科目標準土地費用1000元/平米 各項繳費400項目宗地外部條件分析區(qū)域資源情況教育1鄒平一中2金搖籃一貫制學校3黃山中學4鄒平一中體育場醫(yī)院1鄒平人民醫(yī)院商業(yè)1圣豪超市一店4三聯(lián)購物2黃山商業(yè)步行街5不夜城3圣豪超市二店6鄒平商廈景觀1黃山2黃山廣場3人工湖4月華山500m半徑內的教育和市政基礎配套較好，但醫(yī)院、商業(yè)、銀行

37、等生活配套明顯不足且水平低，需5分鐘車程半徑內實現(xiàn)。地塊2123411235612334京女厘萄典涉宦門恥鼠撐國右垃叉贅胖薪緩吉聰許引床攪殉開洱屹后階縷合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT項目宗地外部條件分析區(qū)域資源情況教1鄒平一中2金搖籃一貫項目宗地外部條件分析周邊交通道路分析項目東西兩面分別與醴泉五、四路相鄰，長度均為202.5米，街面相對較短。南北與鶴伴一、二路臨近，其中鶴伴二路為雙向六車的新城政務大道，為連接老城、山南、開發(fā)區(qū)主干道。目前，項目兩面臨路，通達性好；項目所在區(qū)域路網發(fā)達，與老城、開發(fā)區(qū)的連

38、接性強。黃山南路鶴伴一路鶴伴二路濟青高速東外環(huán)醴泉七路醴泉四路醴泉一路湍蜂挪愁頰嗚僑臭賴香與鈾里菱吧窩鼻誠嚇石孩翼階朗拿蓮需螟面尖團恤合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT項目宗地外部條件分析周邊交通道路分析項目東西兩面分別與醴項目宗地外部條件分析周邊交通道路分析現(xiàn)狀：兩面臨路東：醴泉五路，西醴泉四路。未來：單面臨路西醴泉四路；東：醴泉五路成為2個地塊形成大社區(qū)的內部路。未來，項目可能一面臨路只有醴泉四路的一面對外展面地塊一 地塊二醴泉四路醴泉五四路細瓢階長欺麥鴛搭痢份綜毯轅爪鋤莉庚哀胺殆呵撇稼叭認哄副迎嘔貢扦眾

39、合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT項目宗地外部條件分析周邊交通道路分析現(xiàn)狀：兩面臨路東項目宗地外部條件分析周邊環(huán)境分析項目周邊區(qū)域形象整體較好，但地塊不同臨街面建筑檔次、人員素質差距明顯。臨邊政府辦公樓高層建筑，對項目產品采光及視野形成阻礙，必然影響項目整體規(guī)劃。用地周邊景觀資源相對豐富，但并非本項目所獨有，甚至與競爭項目相比不占優(yōu)勢。北面：臨黃西村，民房及多層住宅形象檔次低，且居住人員素質不高。東面：臨黃東村，地塊2目前為荒地，形貌荒廢。南、西面：分別為建設局、國土局、廣電大廈及廣電劇院、縣政府大樓，建筑類

40、型及外立面“政府風格”明顯，檔次相對較高且人員素質較好。景觀資源：北望黃山，南眺月華山，近有黃山廣場及人工湖，景觀資源相對豐富。肛鎖飽脅癰局匆紙蹲霖酸剩臭沛佐痙蠻奏乍局栓邀鋅雹踐啊敲找轍詢摩符合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT項目宗地外部條件分析周邊環(huán)境分析項目周邊區(qū)域形象整體較好項目宗地外部條件分析周邊噪污分析山南新城尤其是人工湖區(qū)域，普遍公認空氣指數(shù)“優(yōu)”。鶴伴一、二路均為主干道，車流量較大，但地塊南北兩側均不臨街，故道路噪音影響較低。地塊西南角對面空地及地塊2現(xiàn)為荒地，北側臨近黃西村處房屋舊址及建筑垃圾

41、，將對小區(qū)環(huán)境形成影響。項目周邊空氣指數(shù)優(yōu)良，基本不受噪污影響因素。蠅窗鷗鯨閣淤裔擱已捆粵嫂八蝦溝臂域翅蛤摟迄箱驢爍哩虎森痹茫氮陋妖合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT項目宗地外部條件分析周邊噪污分析山南新城尤其是人工湖區(qū)域山南新城中心區(qū)域大型居住社區(qū)，隨著城市土地稀缺，項目價值將有提升；項目具備高端項目所必需的基礎性因素教育及市政基礎配套完善、交通可達性強，區(qū)域宜居指數(shù)優(yōu)良；生活配套不足、區(qū)域內建筑同質化嚴重、景觀資源優(yōu)勢非項目獨有山南需要領袖。項目將成為 突破區(qū)域、引領未來的地標性建筑群。項目本體分析小結用

42、地情況：規(guī)模大，土地平整，區(qū)域內唯一。形狀規(guī)則，地塊平整拆遷量小，開發(fā)難度小指標要求嚴格，相互影響下制約地塊價值最大化。地價偏高且公開透明。項目區(qū)域：位于新城中心位置，未來發(fā)展前景廣闊教育及市政基礎配套完善，近距生活配套不足。交通可達性強，削弱生活配套不足影響。區(qū)域內現(xiàn)有建筑檔次、風格及用材同質化嚴重。區(qū)域景觀資源豐富，宜居指數(shù)優(yōu)良。押聽扔掐甭命砒柔我詢眨族幸副堂峭錯映赦腎募只掃籽浪靳橫察圾定僥穢合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT山南新城中心區(qū)域大型居住社區(qū)，隨著城市土地稀缺，項目價值將有項目本體分析思考項目

43、四至形象良莠不齊、近距生活配套明顯不足，地塊臨街面相對較短，面對這些開發(fā)條件中的不利因素，項目如何弱化不足、轉化為機會點？面對項目用地規(guī)劃指標相互影響制約地塊價值最大化及地塊2如何持續(xù)開發(fā)的問題，應如何有效利用項目用地、合理釋放地塊價值？面對項目臨街展面相對短的情況，如何實現(xiàn)項目商業(yè)配套、利用臨街面展示項目對外形象、設定合理的開發(fā)順序？在景觀資源豐富、居住指數(shù)優(yōu)良、交通可達性強等優(yōu)勢因素均非本項目獨有特質的情況下，如何弱化劣勢、創(chuàng)造亮點，支撐項目的高檔次？微益踩波峪紹層墊呸魏鞭蓋圍遭胖錢凹嫩腹摸扛怖踩拓腥培取色興坐拿趴合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒

44、平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT項目本體分析思考項目四至形象良莠不齊、近距生活配套明顯不足，分析篇總結1項目初步界定市場競爭分析發(fā)現(xiàn)目前鄒平市場產品檔次集中于中低檔，同質化嚴重。啟示本項目應走高端路線，以實現(xiàn)產品差異化。天興置業(yè)發(fā)展歷程及發(fā)展戰(zhàn)略要求要求本項目成為突破現(xiàn)狀的高端項目，以為穩(wěn)固天興置業(yè)龍頭地位提供支撐。消費者研究發(fā)現(xiàn)鄒平消費群購買力強且存在追求高端的消費潛力，存在較大的品質生活引導空間，同時對地塊所在區(qū)域居住環(huán)境認可。說明本項目走高端路線有市場。企業(yè)本體研究發(fā)現(xiàn)地塊具備做高端項目的基礎性要素，同時地塊成本決定本項目高售價，而高售價必須有高端產品來支撐。 項目初步界定：

45、 高檔次 高品質居住社區(qū)。夢畜棧貿各罪夜愉劊理烈迪順咽考粱克輔屜鋸雨闖瘴答連氰殲做驕峰瀝婿合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT分析篇總結1項目初步界定市場競爭分析發(fā)現(xiàn)目前鄒平市場產品分析篇總結2核心價值提煉優(yōu)劣勢分析核心競爭力S項目規(guī)模、環(huán)境優(yōu)良、拆遷量少地塊方正、交通優(yōu)勢精準的項目定位W景觀資源非項目獨有、生活配套缺乏、資源利用與競爭項目相比處于劣勢臨界面短、南北建筑影響采光及層高突破現(xiàn)狀的產品差異化產品亮點及附加值O區(qū)域發(fā)展前景利好、天興地產市場地位培育中高端市場資源整合T經濟下行、區(qū)域競爭激烈、消費者缺乏

46、品質生活經驗，認同項目高端不接受高價培育中高端市場、全新營銷理念、有效的營銷策略抬唯皖崔芽頭摘茍輛住捂質棍杜度迅昆耳味川綁俞埔思桌捉帶軍唇秧射萌合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT分析篇總結2核心價值提煉優(yōu)劣勢分析核心競爭力S項目規(guī)模、客戶定位與深入挖掘產品定位形象定位定位篇莢戚郝詳酋藩韋瑪拴釩卑綴孫劊識二附轉八混踏棍澤拈道紐哎莎嘔稚呆德合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT客戶定位與深入挖掘定位篇莢戚郝詳酋藩韋瑪拴釩卑綴孫劊識二

47、附轉回顧消費者特征有經濟實力購房多為一次性或分期付款，承受力可在5060萬元一套我現(xiàn)在有房子住，也挺方便，不過有好的呢，再買一套給孩子什么的也行我家里住的是平房，你說衛(wèi)生間通風好么，應該是好吧富但不貴、低調且務實、較大生活品質提升空間有購買潛力缺乏品質生活體驗作腎企亦萄詠懈養(yǎng)箋阿犯偵絮皚槳謂敦難畝銑泡棉斜簾舉縫滓襄憋侈誼秸合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT回顧消費者特征有經濟實力購房多為一次性或分期付款，承受力可在目標客戶層面定位客戶層面定位：中高端、高端客戶為主圖示客戶階層主要從客戶家庭的經濟收入來劃分，并

48、依據其收入情況劃分為五個客戶梯隊。高端客戶的家庭年收入界定為40萬元以上，中端客戶的家庭年收入界定為20-40萬元；中端中高端高端中低端低端中高端和高端客戶筒猶繃細忻漫鴛眷繼途拴職署其民祟澤峰爪屜萍狠寢雇園遞淀獸鎬寫惜晰合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT目標客戶層面定位客戶層面定位：中高端、高端客戶為主中端中高端目標客戶階層細分鄒平區(qū)域內，可接受40-100萬總價的高端、中高端客戶豐富 收入特點高 端中高端 中 端中低端職業(yè)范圍企事業(yè)單位的領導干部階層、高級公務員、私營企業(yè)主等私營企業(yè)主、公務員、企事業(yè)中高層

49、、專業(yè)技術人員、個體戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)暴發(fā)戶等企事業(yè)單位普通員工、公務員、個體戶、公司普通員工、普通教師等企事業(yè)單位辦事人員、進程打工人員，無穩(wěn)定職業(yè)者等收入水平家庭年收入20萬以上，目前為高端物業(yè)主流客戶家庭年收入10-20萬，目前為中高檔物業(yè)主流客戶家庭年收入510萬，市場中檔物業(yè)主流客戶家庭年收入5萬以下，暫無購房計劃或父母出資幫忙購房置業(yè)能力60-100萬40-60萬25-40萬25萬以下置業(yè)區(qū)域/項目傾向山南新城老城中心、山南均等老城、新城、開發(fā)區(qū)老城、開發(fā)區(qū)目前生活狀況擁有1套以上物業(yè)，擁有1部以上私家車多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住環(huán)境愿望較強，有二次置業(yè)需求需結婚購房

50、或改善目前居住狀況，出行主要依靠公共交通及公車有房比例低，出行主要依靠公共交通僳長虞懈旺聞芽啤權鋅庭霜敢暮閡跋漚貯瞥嗆倔圓被畜奠傾菏管拯衙從狀合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT目標客戶階層細分鄒平區(qū)域內，可接受40-100萬總價的高端、目標客戶主次劃分及心理訴求主力目標客戶群：政府事業(yè)單位領導階層：希望改善居住環(huán)境，向往品質生活，追求價值的自我實現(xiàn)；大型企業(yè)集團高層領導：希望與政府領導組成“圈子“，同時追求生活私密性，同時追求生活私密性，注重品質及價值的自我實現(xiàn)；私營企業(yè)老板：希望靠近政府官員及大型企業(yè)領導，

51、以需求庇護及依附關系，攀龍附貴以滿足自身虛榮感，渴求居所能為其身份貼上高貴的標簽；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的暴發(fā)戶：向往城市生活，急于擺脫暴發(fā)戶的帽子，渴求進入城市高端圈層，以為其”城里人“身份正名。次級目標客戶群：主力目標客群的“圈子成員”：他們容易聚堆，有自己相對穩(wěn)定的生活圈子，也比較喜歡和相近的人群一起生活與居住，熱鬧、資源共享。基于山南新城發(fā)展前景而產生的投資型客戶：他們理性且對價格敏感，希望買到超值的潛力股。 通過對客戶的心里訴求進行分析可發(fā)現(xiàn)，項目主力目標客群之間形成一種集聚效應，而引起效應的核心點在與政府事業(yè)單位領導階層。趾矣舉寥撓逐敵纏梯鄧占龔怖必敬俄俞龜闌腦勘稿門蒙增飾烙晦標攏騎布合富輝煌_

52、山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT目標客戶主次劃分及心理訴求主力目標客戶群：趾矣舉寥撓逐敵纏梯客戶定位與深入挖掘產品定位形象定位定位篇刊痔夯娜醋崇承柔奄仕培懶恐蛙邢籽戴嬌瀝遁扛絹略樸逢氟頓豌挖測朋熔合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT客戶定位與深入挖掘定位篇刊痔夯娜醋崇承柔奄仕培懶恐蛙邢籽戴嬌產品定位項目初步界定：高檔次、高品質居住社區(qū)。高檔次、高品質，選擇全面超前？還是適度領先？課題：高檔次、高品質，到底要高多少？尺度如何把握？勉悶察

53、笆你者礫拼楚骯銻租賂團擒吼執(zhí)痰奏羨喘官嘆魄錫傷霸諷頑枕槽陽合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT產品定位項目初步界定：高檔次、高品質居住社區(qū)。勉悶察笆你者礫案例分析大舜天成為 成 就 而 制 造一流地段城市核心商圈，交通便利，周邊醫(yī)院、學校、銀行、超市云集一流產品一流服務2003年濟南絕對地標性品質社區(qū)濟南市第一家現(xiàn)代藝術館、室內攀巖室、孔祥東藝術中心、恒溫游泳池、鋼琴房、爵士樂酒吧、女子健身中心2006年榮獲上海市優(yōu)秀住宅工程單體項目設計一等獎全精裝200平以上奢侈居所 和平路文東路山大路歷山路泉城廣場大潤發(fā)科

54、技市場本案袋靳衷白窯助番碰肄池群鍬閨扶塞姚濁簿永剖催疑役次膳磁殃騎魁貪驚拄合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT案例分析大舜天成為 成 就 而 制 造一流地段不足10萬平米的體量，長過6年的銷售周期領先半步，或可功成名就；領先一步，則往往功敗垂成而性價比更高的大舜天成卻一直沉寂價格顯然不是失敗之源超前定位埋下持久禍患20042003200820072006200520098000元/9000元/同期已出現(xiàn)總價200萬以上的別墅項目，銷售火爆2007年火爆的樓市已把臨近毛坯高層項目推高到8500元/ 價格是制約項目

55、成功的因素么？一流地段+一流產品+一流服務 成功的項目？孵驟狽庇崔蠻喇泌算壞姨復曳怎膳常他果事療咀徊價欄茅冪戌變髓禹棘糟合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT不足10萬平米的體量，長過6年的銷售周期領先半步，或可功成名產品總體定位極致 奢適 品質社區(qū)基于項目的區(qū)域及自身條件、市場的競爭環(huán)境，客戶的需求特征、及天興集團的企業(yè)戰(zhàn)略，本項目物業(yè)檔次定位應為：規(guī)劃方案和建筑風格的確定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型格調、社區(qū)文化的營造、配套水平及產品創(chuàng)新等都是構成項目檔次的核心要素。主要針對鄒平最有消費力的一群客戶

56、，提供終極居住夢想之所客戶原有生活方式的全方位品質提升，是客戶理想的生活狀態(tài)，奢侈之后選擇奢適通過規(guī)劃、建筑、園林、戶型、會所及功能配套創(chuàng)新既節(jié)能環(huán)保等全方位品質升級怯殺痘紅粒步甲羽按瀝激墾盾祁痔囪社鍋云覺拍沫攀臘潭死林頰東仔躺妖合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT產品總體定位極致 奢適 品質社區(qū)基于項目的產品主題定位客戶的心理共鳴區(qū)他們追求生活享受，向往品質居所，卻又因缺乏經驗而感到茫然；他們需要社區(qū)形象可以實現(xiàn)自我，而社區(qū)內涵充滿和諧與自然、和睦鄰里親情他們追求品質高端，但又不喜張揚，偏于保守。外勢城市感氣

57、派優(yōu)雅內質標志性強品質感創(chuàng)新自然和諧專享 尊貴精致規(guī)劃：營造外部城市感與標志性建筑：體現(xiàn)品質感，極致而不失內斂園林：詩意自然，體現(xiàn)社區(qū)大氣、共享戶型：享受型戶型，功能空間的合理創(chuàng)新會所及配套：尊貴專享而不失生活感雜收菌召言鎳母皺蠱存伍廠吝響鯉藩乓浮橡虛嘩捏裁賓島季姜腐侖瘁董庚合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT產品主題定位客戶的心理共鳴區(qū)外勢城市感氣派優(yōu)雅內質標志性產品主題定位城市的，品質的，尊貴的，上層的。主題定位：城市上層建筑從對現(xiàn)有產品形象的顛覆開始，項目將成為區(qū)域乃至全城的標桿性建筑群；通過標志性強的規(guī)

58、劃、品質又不失內斂的建筑風格、大氣自然的園林景觀、尊貴專享而不失生活感的會所等功能配套設置及產品功能空間的創(chuàng)新，詮釋終極居住夢想。廄傀丙張搶拎捍拽審虱朋問雞瞥銅前右倪芝也謹烴視癰扦步摟料生它犁侍合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT產品主題定位城市的，品質的，尊貴的，上層的。廄傀丙張搶拎捍拽產品定位規(guī)劃：營造外部城市感與標志性平面布局采取坐北朝南行列式排布，并結合地塊2整體考慮；空間布局建議結合新城整體規(guī)劃形成豐富的天際線，以15層高層為主，適當配以11層小高層及多層，彰顯項目城市感的大氣。主入口大門建議設置異形

59、門，作為項目城市地標性建筑的符號。社區(qū)內部建議結合主景觀軸及樓棟布局設置半開放的共享空間，供人休憩與駐留，體現(xiàn)社區(qū)和睦親和的氛圍。突襄死醋巴雄墮祥都輕布隧嘗阿覺巫汗好桶乒瘴箕喉襟鄂蝎餌渴驅舌緝釜合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT產品定位規(guī)劃：營造外部城市感與標志性平面布局采取坐北朝南產品定位建筑：體現(xiàn)品質感，極致而不失內斂市場現(xiàn)狀市場上舊有產品建筑風格大部分為傳統(tǒng)陳舊，基本上無風格可言。新項目以現(xiàn)代簡約建筑風格為主，尤其是山南區(qū)域，建筑風格同質化嚴重。個別項目開始融入些許中式或歐式元素，具有一定的創(chuàng)新性。消費

60、者需求特征：對建筑風格偏好不明顯；立面色彩偏向于穩(wěn)重低調；而對里面用材偏向于瓷磚，追求品質感。勸能趙待濾伯封江排洗泵途呈暴老陋募鄧后使兼莆冒道財嫉封路斂畔模汽合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT合富輝煌_山東鄒平縣天興地產山南新地塊前期策劃_100PPT產品定位建筑：體現(xiàn)品質感，極致而不失內斂市場現(xiàn)狀勸能趙待產品定位建筑：體現(xiàn)品質感，極致而不失內斂建筑風格采用歐陸風情建筑風格。建筑立面是平面功能的真實表現(xiàn)，建筑因樸素而凸顯出其固有的也最易產生震撼力量的體量感、幾何感。建筑細部通過合理的色彩搭配，給人以穩(wěn)重感，品質感，配合立面的選材、虛實結合及細部處理，體現(xiàn)建筑的精致與人