租金定價(jià)方案課件

1、中華美食文化博覽城租金定價(jià)方案2010年4月目 錄一、租金定位參考依據(jù)二、項(xiàng)目本身情況分析三、類似市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的租金情況五、商家承租能力六、租賃條件七、租金細(xì)化方案八、招商策略一、租金定位參考依據(jù)： 項(xiàng)目租金范圍的確立需要基于準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，同時(shí)又遵循市場(chǎng)規(guī)則，參考市場(chǎng)價(jià)格。本項(xiàng)目的租金定位參考依據(jù)主要為： 項(xiàng)目本身?xiàng)l件分析 類似市場(chǎng)及周邊市場(chǎng)租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平 長(zhǎng)期發(fā)展與穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)二、項(xiàng)目本身情況分析（一）商圈分析項(xiàng)目周邊目前還沒有形成成熟的零售商業(yè)氛圍，人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如王家灣、鐘家村、經(jīng)開萬達(dá)廣場(chǎng)等成熟商圈旺盛。但項(xiàng)目周邊集中了大量專業(yè)市場(chǎng)集群，競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)，具

2、有一定影響力。江海東路、廣瑞路、錫滬路三條街道各有特色：江海東路是交通要道，車流量大，以汽車配件為主，其他店鋪很少；廣瑞路則以餐飲、服飾、日用百貨為主；而錫滬路以裝飾、建材為主；專業(yè)市場(chǎng)集群占據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)龍頭地位，并推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！傳統(tǒng)零售商業(yè)氛圍淡薄，餐飲娛樂缺乏，形象檔次低 ！商圈內(nèi)人群3購(gòu)物、餐飲娛樂消費(fèi)不便。新開業(yè)的人信匯傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況一般，但餐飲類經(jīng)營(yíng)較為火爆，成為人信匯最有人氣的業(yè)態(tài)。（二）美食城優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目位于市府三個(gè)重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)內(nèi)，大交通、政策優(yōu)越；五洲三個(gè)項(xiàng)目連成一片，商業(yè)規(guī)模將達(dá)約60萬平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；本項(xiàng)目一期總面積近2萬平方米，有利于形成集群市場(chǎng)；三角形

3、地塊，面臨自然河道，可規(guī)劃自然景觀； 開發(fā)商的品牌實(shí)力與商業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；周邊200萬平米的成熟專業(yè)市場(chǎng)集群，配套業(yè)態(tài)缺失和空白。商圈輻射近30萬人口，消費(fèi)潛力巨大目前周邊商業(yè)氛圍淡薄，規(guī)劃利好暫無法呈現(xiàn)；廣益路不允許開設(shè)機(jī)動(dòng)車道口，限制臨街交通組織；南面臨河，西面正對(duì)高架橋，展示面規(guī)劃受影響；片區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)、哥倫布、商公園商業(yè)的威脅；無錫其他潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的威脅；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快，未來市場(chǎng)走向面臨一定不確定性。本項(xiàng)目作為新開發(fā)項(xiàng)目，不能當(dāng)做成熟商業(yè)對(duì)待，須考慮到附近哥倫布廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。（三）美食城劣勢(shì)分析 青石路餐飲現(xiàn)狀：北塘區(qū)進(jìn)入無錫市中心的主要途徑，無錫餐飲集中片區(qū)之一，功能主要有居住、購(gòu)

4、物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂、旅游和文化等，道路寬闊，人車流密集，商業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)時(shí)間早，建筑比較陳舊；青石路租金較高，平均130元/方/月左右，餐飲租金稍低，在100-130元/方/月之間。餐飲代表商家有：澳門豆撈、北京烤鴨、永和大王、豪客來等；無錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 東亭街道餐飲現(xiàn)狀：東亭街道為錫山區(qū)政府所在地，是錫山區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的街道，街道交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。這里居民區(qū)聚集，人口眾多，主要有零售百貨、餐飲、休閑娛樂和康體等業(yè)態(tài)，餐飲主要以服務(wù)附近居民為主，發(fā)展程度不夠，租金約在90-110元/方/月之間；餐飲代表商家有重慶德莊、阿瓦山寨、迷宗蟹、干鍋羊蝎子等。無錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 崇安寺餐

5、飲現(xiàn)狀：崇安寺1600多年一直是無錫的政治中心、商貿(mào)中心和文化中心，與上海城隍廟、南京夫子廟、蘇州玄妙觀齊名的江南四大特色街區(qū)。匯聚百貨、特色餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，人流密集，消費(fèi)旺盛，其單位面積月租金水平在100到800元不等；商家代表：王興記、KFC、麥當(dāng)勞、味千、星巴克、皇亭美食、姆媽炒菜等。無錫市類似市場(chǎng)調(diào)研無錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 湖濱商業(yè)街餐飲現(xiàn)狀：湖濱商業(yè)街，位于無錫濱湖區(qū)湖濱路，總建筑面積11.7萬平方米，包括時(shí)尚購(gòu)物、餐飲美食、休閑娛樂、商務(wù)、旅游等多功能于一體的商業(yè)形態(tài)；湖濱商業(yè)街目前代表商家有歐尚超市、五斗櫥、漢宮姜母鴨等。單位月租金一樓60元，二樓24元。無錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 陽光城

6、市花園餐飲現(xiàn)狀：陽光城市花園，位于無錫市建筑路，總建筑面積29.4萬平方米，其中商業(yè)面積6萬，包括時(shí)尚購(gòu)物、餐飲美食、休閑娛樂、旅游等多功能，多業(yè)態(tài)；湖濱商業(yè)街目前代表商家有沃爾瑪，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，錢貴，耐克，阿迪等。單位月租金一樓60元。無錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 寶龍時(shí)代廣場(chǎng)餐飲現(xiàn)狀：寶龍時(shí)代廣場(chǎng)，位于無錫新區(qū)旺莊路，總建筑面積28萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平米。集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化于一體，涵蓋了時(shí)尚百貨、大型超市、星級(jí)影院、娛樂中心、游樂廣場(chǎng)、美食天地、國(guó)際名品、國(guó)際公寓等物業(yè)形態(tài)；寶龍時(shí)代廣場(chǎng)目前代表商家有百盛，家樂福，東方影院，肯德基，味千，必

7、勝客，小尾羊，權(quán)金城，真功夫，豪客來，耐克，阿迪等。單位月租金一樓120-160元，二樓60-80元，三樓42元。區(qū)域/路段餐飲總體量單位租金水平管理費(fèi)租期年免租期遞增付租方式崇安寺約8500100-150元/月3元/月1無不定半年付清揚(yáng)路約11000100-110元/月2元/月58無3-6%年付或半年付青石路約16000100-130元/月1元/月510無3-5%年付為主金太湖約6000150-300元/月6元/月35三個(gè)月5%季付東亭街道約500090-110元/月無510無3-5%半年付為主無錫市類似市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) 無錫餐飲集中地主要租賃指標(biāo)以上租金水平都是以建筑面積計(jì)算，除了金太湖二、三

8、樓實(shí)用率在60%70%之間以外，其余大多為街鋪，實(shí)用率在90%上下。四、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的租金情況路段/片區(qū)平均租金（元/方/月）管理費(fèi)（元/方/月）付租方式錫滬路120-1502-3半年付或季付易初愛蓮錫滬店200-250包含在租金里面年付哥倫布廣場(chǎng)140-180季付廣益汽配城90-1002半年以上租金調(diào)查對(duì)象多為街鋪，和哥倫布廣場(chǎng)一樓實(shí)用率一樣基本都是在95%左右，哥倫布二樓實(shí)用率為85%左右。租金案例舉例巴渝飄香，位于哥倫布廣場(chǎng)2樓，建筑面積大概 600平方，年租金約 35萬 ，平均月租金約為48.6元/平方。免租期半年。順旺基，位于哥倫布廣場(chǎng)一樓，臨廣南路，建筑面積大概300平方，平均月租

9、金約為180元/月，沒有免租期。廣苑酒家，位于錫滬路月星家居旁邊，民航大酒店對(duì)面，面積約450平方，月租金約為100元/平方。海上人家，位于廣瑞路中端，實(shí)用面積約120平方，月租金約為100元/平方。五、商家承租能力商家類型建筑面積（平方米）承租水平（元/方/月）意向樓層中式酒樓800-100025-304特色餐飲200-40050-802快餐連鎖300-400140-1601火鍋500-80050-60225-304燒烤200-30070-802特色小吃20-8040-503KTV1000-2000205足浴300-500255酒吧300-40020-255備注：以上租金意向均為對(duì)本項(xiàng)目意向

10、商家（40家） 進(jìn)行訪談得來的。六、租賃條件根據(jù)周邊市場(chǎng)和同類型市場(chǎng)的對(duì)比情況分析，再加上近期對(duì)意向商家的租金承受度摸底分析，建議租金定為：哥倫布廣場(chǎng)一樓街鋪順旺基：180競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一樓平均租金：120錫滬路廣苑酒家：100廣瑞路海上人家：100商家能承受租金：140一樓平均租金：120元/方/月1、租金水平哥倫布廣場(chǎng)二樓巴渝飄香：48.6金太湖二樓均價(jià)：80競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目二樓平均租金：60商家能承受租金：70二樓平均租金：70元/方/月備注：本方案內(nèi)所列商家能承受租金均是商家在不知道本項(xiàng)目 具體實(shí)用率的情況下反饋的。2、免租期及管理費(fèi)建議建議免租期6-12個(gè)月，結(jié)合商家租賃面積和付租方式進(jìn)行調(diào)整。建

11、筑面積500平方以下，半年付租6個(gè)月免租期建筑面積500平方以上，半年付租8個(gè)月免租期建筑面積500平方以上，一年付租12個(gè)月免租期大面積商家或知名品牌商家可另行申請(qǐng)；當(dāng)市場(chǎng)認(rèn)可度不夠時(shí)，根據(jù)商家的不同要求，可隨時(shí)調(diào)整。 免租期建議免租策略總體策略：長(zhǎng)免租期、提高單位租金，支持項(xiàng)目銷售。管理費(fèi)建議參考市場(chǎng)同類項(xiàng)目，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷，建議物業(yè)管理費(fèi)為5-8元/月，第一年管理費(fèi)免除。如有中央空調(diào)，其費(fèi)用建議以各商家流量計(jì)費(fèi)，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)待定。3、租期建議鑒于餐飲行業(yè)的特殊性投入產(chǎn)出比比較大，成本回收慢，在確定租期時(shí)需要適當(dāng)延長(zhǎng)時(shí)間，給商家充足的時(shí)間回收成本，增加贏利。主力商家：10-15年。該類型商家

12、要求時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)也可以加強(qiáng)中小商家的投資信心；大型酒樓：8-12年。這類商家需求面積大，投入的成本也大，回收成本和培育市場(chǎng)的時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)，合約時(shí)間不長(zhǎng)做不到盈利；中型餐飲：5年。5年是中型餐飲的基本起租期，少于這個(gè)時(shí)間商家都沒有信心經(jīng)營(yíng)；對(duì)于個(gè)別品牌形象好的中型餐飲可適當(dāng)延長(zhǎng)租期；小型餐飲：3年。而對(duì)于一些有影響力的小面積次主力商家可以適當(dāng)延長(zhǎng)租期；根據(jù)商家的不同情況來分類租期，基本保證以3-5年租期的商家為主，其他租期年限的商家相對(duì)較少。以實(shí)際出租情況為準(zhǔn)。5、押金： 租金采取“1押6租或1押12租”方式，管理費(fèi)押金1個(gè)月。6、裝修期： 建筑面積100平米以下包含在免租期內(nèi)，100平米以上

13、另行給予免租期7、遞增率： 從第二年起每年遞增3-5%，長(zhǎng)合約商家第6年起遞增7-10%，大面積商家另行洽談。七、租金細(xì)化方案 在確定了美食城整體租金水平的前提下，再依據(jù)一般鋪位的租金制定原則對(duì)租金進(jìn)行細(xì)化，并綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略，制定切實(shí)可行的租金條件。 一般商鋪的租金制定原則，包括： 距離美食城入口鋪位：商場(chǎng)入口處鋪位租金高，距離商場(chǎng)入口越遠(yuǎn)，租金越低 ； 自動(dòng)扶梯旁邊鋪位：自動(dòng)扶梯旁邊鋪位租金高，離自動(dòng)扶梯遠(yuǎn)的鋪位租金相對(duì)低 ； 主通道鋪位：主通道鋪位比次通道鋪位價(jià)值高，次通道鋪位價(jià)值比死角位鋪位價(jià)值高； 人流動(dòng)線通暢鋪位：人流動(dòng)線通暢，有回流的鋪位租金高； 鋪位方正與否：方正的鋪位好利

14、用，租金高，不方正的鋪位視其不方正程度相應(yīng)定價(jià) ； 鋪內(nèi)有無柱子：鋪內(nèi)無柱子好利用，價(jià)值高，有柱子視其影響程度相應(yīng)定價(jià)； 光線好壞鋪位：光線好鋪位體現(xiàn)良好通透性，心理舒適度高，價(jià)值高，光線差鋪位租金相應(yīng)下調(diào)； 自動(dòng)扶梯人流落地鋪位：自動(dòng)扶梯人流落地直接面對(duì)鋪位價(jià)值高，背面鋪位價(jià)值低； 人流匯集處鋪位：“十”字型、“井”字型人流匯集處鋪位租金高； 開間進(jìn)深比例合理鋪位：鋪位開間、進(jìn)深比例在1：2的鋪位好利用，市場(chǎng)接受程度高，租金高；開間小、進(jìn)深大的鋪位價(jià)值低；開間大、進(jìn)深小的鋪位價(jià)格視配比情況，相比開間小進(jìn)深大的鋪位價(jià)值高 ； 等等。從 各 地 段 商 業(yè) 價(jià) 值 綜 合 分 析：廣益路地段廣澤

15、路地段 河道地段小區(qū)路地段；無論從商業(yè)展示性、交通易達(dá)性分析，還是從未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?，廣益路一側(cè)商業(yè)價(jià)值都是最高的。廣 益 路小 區(qū) 路 段河道廣 澤 路廣益汽配城廣益街道辦一樓人流動(dòng)線主出入口主出入口主出入口次出入口次出入口次出入口次出入口一樓均價(jià)：120元/方/月均價(jià)160元/方均價(jià)160元/方均價(jià)160元/方均價(jià)140元/方 均價(jià)140元/方均價(jià)120元/方均價(jià)120元/方均價(jià)120元/方均價(jià)140元/方均價(jià)120元/方均價(jià)120元/方均價(jià)120元/方均價(jià)70元/方均價(jià)70元/方均價(jià)70元/方二樓人流動(dòng)線B區(qū)來往人流一樓上樓人流三樓下樓人流二樓均價(jià)：65元/方/月均價(jià)70元/方均價(jià)80元/方均價(jià)80元/方均價(jià)80元/方均價(jià)80元/方均價(jià)65元/方均價(jià)65元/方均價(jià)65元/方三樓人流動(dòng)線B區(qū)來往人流二樓上樓人流均價(jià)45元/方均價(jià)55元/方均價(jià)55元/方均價(jià)55元/方均價(jià)55元/方均價(jià)40元/方均價(jià)40元/方均價(jià)40元/方三樓均價(jià)：45元/方/月四樓人流動(dòng)線四樓均價(jià)：30元/方/月均價(jià)35元均價(jià)35元均價(jià)25元均價(jià)25元五樓人流動(dòng)線五樓均價(jià)：20元/方/