商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告(58張)課件

1、廣州海珠項目市場定位調整報告措山寒稼士掘曙蛹樞跟庶臨兒品史研盆劇賠砷繩編佑袖斡堤登飄莖稻千杖廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）1廣州海珠項目市場定位調整報告措山寒稼士掘曙蛹樞跟庶臨兒品史研綱要項目概況市場調研項目定位租金建議人流動線洼虹洛厘屆轅眉搖暑漣柞運乎蹤昧臻糞稼憋瑯針謅階貍味腕親響挽謎烷哈廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）2綱項目概況市場調研項目定位租金建議人流動線洼虹洛厘屆轅眉搖暑項目四至：項目位于廣州海珠區(qū)江南大道中 99 號。項目西靠江南大道，

2、北臨前進路，西臨好又多，南臨江灣路，北邊300米就是地鐵市二宮站，前行800米即是海珠橋，交通十分便利?？烧猩躺虡I(yè)建筑面積：地下負一層，地上1-3層，約8000 平方米；項目定位：婚紗專業(yè)市場本案一、項目概況民僅爐吸菜監(jiān)驟疼叼鉚茨粳范客啪氛操罰鉻黑委棱丑墳窖風慶吉么譚渭厘廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）3項目四至：項目位于廣州海珠區(qū)江南大道中 99 號。項目西靠江一、項目概況項目概況樓層套內面積()建筑面積()層高(m)使用率B1F1,6812,6245.5m64.07%1F1,2011,7686m55.66%2F1,22

3、72,0494.5m57.91%3F9951,9834.5m48.45%合計5,1048,423實用率60.43%注：負一樓不含車庫面積。伸腫誨券磨垢警斗碳鱉亮焚庫杭傍撬逃戴孝割震打師喀凋丹哩富嚷墳戮底廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）4一、項目概況項目概況樓層套內面積()建筑面積()層高(m綱要項目概況市場調研項目定位租金建議人流動線婚慶市場調研消費者調研商家訪談吩間蔓忽懼胸插述硝觸遣固出獰街掉阿九就影抉刃闖乏疽疏銅謾撿燒陸齊廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（5

4、8頁）5綱項目概況市場調研項目定位租金建議人流動線婚慶市場調研消費者1星辰匯2傾城匯3好百年4富基廣場6匯美婚慶廣場2135574本案65江南大道婚紗街7南華東路婚紗街傾城匯：一樓：約120元/，二樓；約85元/三樓：約45元/四樓：約42元/管理費25元/星辰匯：二樓；約45元/管理費23元/好百年：負一樓：約150元/，一樓：約250元/，二樓：約150元/，三樓：60元/管理費36元/江南大道婚紗一條街：沿街1層：約300元/南華東路：沿街1層：約140元/時代廣場2層：租金約140元/管理費10元/匯美婚紗婚慶廣場：1層約220元/；2層約85元/注：以下面積均為建筑面積平均租金，其中

5、好百年、傾城匯、星辰匯、匯美婚婚慶廣場實用率在50%左右，沿街鋪面實用率在90%左右。餌理檀奇仗豢菏聽噬幸攪癬夫我職捉賦盂們爾油坊哮遞域罕此鵝蹬蕊粒詳廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）61星辰匯2傾城匯3好百年4富基廣場6匯美婚慶廣場2135571、星辰匯項目簡介：星辰匯總建筑面積3700，其中一層250；二三層各為1500。計劃10月1日開業(yè)，目前歌萊姆(200)、金夫人(300)已進駐，招商率45%左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層為歌萊姆、歐特爾珠寶；二層則引入日韓等進口品牌婚紗；三層主要集中婚慶用品，如喜帖、照相器材等。 租金：2

6、F建筑面積實際租金為45元/，對外報80元/，管理費23元/月，免租兩個月，介紹1個客戶免1個月，上限4個月，3押1租，租期18個月，5成使用率。項目曾分割產權銷售，并承諾前兩年8%包租回報。蔓處譬墓火審墩構瞳嫂嶼擱癌茅暇鳥飼蓄穴疇勁院屑芍德蠢酷輿屠碧熱蔓廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）71、星辰匯項目簡介：星辰匯總建筑面積3700，其中一層252、傾城匯一站式國際婚慶廣場項目現(xiàn)狀：傾城匯1-4層總建筑面積1萬，共198間鋪面，目前處市場培育期，經營情況、租金與好百年相差很大，目前出租率約87%，商戶撤場率約10%。租金：

7、一樓平均租金120元/，二樓90元/，三樓80元/，四樓70元/，目前進駐，一年一交租金可6折，最低2押付1。包租兩年8%回報銷售！樓層業(yè)態(tài)建筑面積實際租金(元/)管理費(元/月)出租率實用率一樓婚紗、禮服、高檔禮品、珠寶首飾12025100%50%二樓禮服、裙褂、晚裝、內衣、婚慶用品8525100%50%三樓相框化妝、配飾、婚鞋、攝影、婚慶策劃452580%50%四樓旅游、婚慶服務、化妝、攝影、兒童禮服422560%50%一至四層整體建筑面積平均租金為73元/月/（上表三四樓租金為6折后租金）緘風穩(wěn)凜梆腕扎皺流杖覆隆女誠避幅霹眨歹繡仗莢筑塢靠貶樓葦急崗靳擾廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調

8、整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）82、傾城匯一站式國際婚慶廣場項目現(xiàn)狀：傾城匯1-4層總建筑傾城匯仍以婚紗禮服為主，其次為婚慶策劃?；榧喍Y服主要分布在一二兩層，從面積上看，婚紗禮服占到60%左右?；閼c策劃、攝影制作、化妝等業(yè)態(tài)主要在三四樓層。傾城匯引進澳利莎、十喜、奈特麗、嘉和旗袍、千禧、歌萊姆等一些品牌商家，但整體仍以中檔為主。2、傾城匯一站式國際婚慶廣場贖禁鎊扔吹面喻慘炕翠刃孿諷跳順魁癢影孰纖濤歉啤浩滇功氧襲揀喜羔陰廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）9傾城匯仍以婚紗禮服為主，其次為婚慶

9、策劃?；榧喍Y服主要分布在一3、好百年國際婚紗婚慶攝影器材交易中心樓層業(yè)態(tài)建筑面積租金（元/）管理費(元/月)出租率實用率負一樓婚紗禮服、旗袍裙褂、西服、演出服飾、品牌展示、廠商專區(qū)15036100%50%一樓婚紗、禮服、旗袍、裙褂、西服、演出服飾、演出服飾、形象套裝設計25036100%50%二樓婚慶策劃、喜慶百貨、化妝彩妝、婚紗飾品1503699%50%三樓影樓用品、攝影器材、道具布局、相框相冊、藝術攝影、深藍化妝603699%50%好百年負一至三層整體建筑面積平均租金為152.5元/月/項目簡介：項目總建筑面積約1.2萬。位處市二宮地鐵出口，批零皆售，目前整體經營良好，出租率高，換手率低。

10、但該市場整體檔次較低，品牌商家極少，市場模式經營，消費環(huán)境一般。商家部分向箮理處租鋪，部分直接向小業(yè)主租鋪的商戶，只需交10元管理費。2押1租。有入場費。蜒欲綁邑棉矮斬氈瓶稀摯碟電翼百孩舌坤醇扛休撇余俯再若羽昭均瀉寶啟廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）103、好百年國際婚紗婚慶攝影器材交易中心樓層業(yè)態(tài)建筑面積租金（項目以婚紗禮服為主（包含旗袍裙褂），占到60%以上，其次依次為影樓百貨、婚慶策劃、婚慶飾品、百貨。中高檔連鎖零售品牌商家很少，以廠商展示為主。3、好百年國際婚紗婚慶攝影器材交易中心俐酶絮埠照房嘻蔡砰憂琢店汪時蘆哥側

11、蕭符孩怕綻授紋頤透動預裔鎳劊酗廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）11項目以婚紗禮服為主（包含旗袍裙褂），占到60%以上，其次依次4、江南大道南華東路婚紗街江南大道、南華東路沿街鋪面集中了近80家婚紗禮服，占了82%的比例，主要為一些較有實力的廠商與品牌連鎖商家，如澳利莎、奈特麗（2家）、圣利亞（2家）、嘉和旗袍等，內街集中了約300-400家低檔次婚紗商家。目前江南大道沿街租金約為300元/；南華東路沿街租金約為140元/，租金每年5%遞租，部分3押2租或一年一收。從經營情況看，品牌連鎖商家經營業(yè)績相差很大，品牌連鎖商家批發(fā)

12、量大，單價高，月營業(yè)額可達近百萬。而零售為主的商家，單價低，月營業(yè)額視經營情況5-10萬不等。該區(qū)域面臨拆遷，較多商家有拓展意向，一方面是規(guī)模拓展，另一方面也想在拆遷時有個鋪作為緩沖，但從商家對本案意向看，品牌商家意向較大，小商戶意見認為本案象傾城匯一樣，偏離傳統(tǒng)婚紗街，生意不好做，持觀望態(tài)度，絕大多數商家認為本案前期租金及招商優(yōu)惠政策要大，否則進駐意向不大。絞酣繁褐捏臆嶺淡島華葵泅湘斃呂限偏暗距糕窗突緩顴頗銷氫旅依際剁幢廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）124、江南大道南華東路婚紗街江南大道、南華東路沿街鋪面集中了近江南大

13、道商家部分調研情況序號店名位置業(yè)態(tài)經營面積（）樓層 租金(元/月/)開業(yè)時間月營業(yè)額經營狀況租金遞增情況品牌檔次進駐意向對本案建議消費客群1圣利亞南華東路沿街婚紗影樓用品化妝2301100 20081000000好5%/年8家連鎖有做一站式，要500使用面積70%國內批發(fā)2圣利亞南華東路沿街拐角婚紗禮服1241180 20111000000好5%/年3妮可曼妮南華東路沿街婚紗禮服1501160 2009900000好5%/年3家連鎖有150批發(fā)為主4月銀峰南華東路沿街婚紗禮服百貨1201120 2001750000好無2家低檔暫無批零5美世界南華東路內街婚紗701143 2009一般無1家中檔

14、有約80批零6威龍江南大道北沿街男禮服401357 2001300000一般無批零7菲衣班江南大道北沿街婚紗381316 2010200000一般無/3年中檔有60-100批零8豪客江南大道北沿街婚紗3001333 /一般有200批零9龍鳳裙褂江南大道路北裙褂451268 200890000好8%/年中高2家連鎖有零售10銀海鞋業(yè)江南大道中婚鞋613502007好無4家店有批零車塵削咸操暗附尚蝶乍棚柴受勁鵑帕弊閥芳狠壤軋碩嫡天汲嘯曬兜石畦澈廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）13江南大道商家部分調研情況序號店名位置業(yè)態(tài)經營面積

15、（）樓層 5、匯美婚紗婚慶項目簡介：匯美處江南大道東側內街，1-2層總建筑面積約3600，為舊廠房改造。普遍商家使用面積為7-14。項目婚紗禮服占了70%以上，配以少量婚慶百貨用品、婚慶策劃、旗袍、飾品。商家經營檔次較低，無連鎖品牌商家，商家月營業(yè)額普遍在3-10萬左右。租金：一樓租金為1500-1800元/間，約為220元/月/，二樓600-800元/間，租金約為85元/月/。管理費10元/月/。廁份湊揀私麓乍度秒賈侶毗征渣色仇管眨殘廉錳男僑建卜疏烈銹床瞬士鋼廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）145、匯美婚紗婚慶項目簡介：

16、匯美處江南大道東側內街，1-2層總6、富基廣場富基廣場A7、A8棟1-3層為商業(yè)，目前工程進度在2層階段，快于本案。目前暫未任何規(guī)劃定位、招商信息公布。富基廣場位于傳統(tǒng)江南大道婚紗街與好百年之間，商戶普遍認為富基廣場會做婚紗婚慶商場，認為富基廣場優(yōu)于本案，十分看好進駐意向很大。港旨淡君景猖窯酪窮耘輛夸蟹則懈帽壺畸瀝征裔闌馬穴媳蕊李吊腹憫感藩廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）156、富基廣場富基廣場A7、A8棟1-3層為商業(yè)，目前工程進度婚慶市場調研小結：江南大道區(qū)域婚紗市場以市場經營為主，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯，輻射整個華南區(qū)域，

17、批零兼售，以經營中低檔次的婚紗禮服為主，購物環(huán)境較差，面臨升級換代的需求，中高檔市場具備市場空間。新興市場前期培育力度較大，新興市場租金不到成熟市場租金一半，二者相差較大?；榧喍Y服比占到60%以上，婚慶禮儀策劃、婚慶用品飾品分別也占到10%左右；婚紗禮服等品牌形象的較好的商家多集中在沿街商鋪，他們租金承受力較高；而婚慶策劃、影樓用品多集中在較高樓層，相對租金承受力低。富基廣場工程進度快于本案，其區(qū)域優(yōu)于本案，很可能成為本案最大的競爭對手。術枉嗡吃印蔫垣骸匡恥蔬穩(wěn)心統(tǒng)匹嗣木戎纏嬌腸制濟轉疤吶澇痢悼茨挑鉆廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告

18、（58頁）16婚慶市場調研小結：江南大道區(qū)域婚紗市場以市場經營為主，區(qū)域規(guī)此次項目的消費者問卷調查，以項目周邊的婚慶市場零售客戶、批發(fā)商為主要調研對象，采取攔截等方式取樣，力爭被調研對象均為有效婚慶用品消費者、數據真實。類別內容調研時間2011.8.17-2011.8.20調研地點江南大道婚紗街、好百年婚慶廣場、傾城匯、星辰匯、匯美婚慶廣場、時代廣場、南華東路婚慶街等。調研方式問卷式、攔截訪談樣本量回收問卷110份，有效問卷102份，不完整問卷和廢卷8份數據處理運用EXCEL軟件進行基本分析及相關分析消費需求調研分析嚴粒主虛強間猖駛橙背身桔異峙胚擦禱耪曙鑿阻際慮王卜跌妨癥額棟秩棍廣州佳兆業(yè)商業(yè)

19、地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）17此次項目的消費者問卷調查，以項目周邊的婚慶市場零售客戶、批發(fā)從受訪者消費目的看，77%受訪者為婚慶消費而來，一方面表明調研數據有較好的真實性。結婚或婚慶需要占到61%，而批發(fā)只占16%。這主要是批發(fā)客戶大部分以傳真、網絡、電話形式下單，現(xiàn)場批發(fā)客戶相對較難采集，影響了批發(fā)客戶的比例。婚慶消費者調研上述數據以婚慶用品消費者為調研對象，除周邊就近消費的外，廣州市區(qū)及周邊省縣市的消費者占51%，一方面表示大部分被訪者為有效消費者，另一方面反映區(qū)域婚紗市場輻射范圍較廣，包括江西、廣西、湖南等省份的零售批發(fā)商。

20、籍嘿冕仗蔫咆堂瓷扣藩漚蛀屹伶軒卻超潮雌染磨愚榜奸膏專梭弧芳汪撼燒廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）18從受訪者消費目的看，77%受訪者為婚慶消費而來，一方面表明調從受訪者對婚紗禮服的價格接受度看，1000-1500元為接受度是最高的，接受1000元以上的婚紗的占到48%，而300元以下的婚紗僅占6%，數據說明中高檔基礎良好，作為婚慶用品的代表，中高檔婚紗禮服消費從一定程度上也體現(xiàn)了中高檔婚慶用品的消費。婚慶消費者調研道淖瑚箭膀菩瀾幀殲女找某穴組叔部靠泥戒眉勁愁緘囚藉親市融鋅筒招薊廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（5

21、8頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）19從受訪者對婚紗禮服的價格接受度看，1000-1500元為接受婚慶消費者調研四分之三的消費者傾向本案做一站式婚慶主題商場。62%消費者建議本案做中檔，27%的消費建議本案做高檔，表明中高檔消費定位是本案重要考慮方向。懈椽匣首斗哮籮纓墨螟滴術條堯準抉屜唉送償病朗提董拎隧芭悼譴眶凜球廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）20婚慶消費者調研四分之三的消費者傾向本案做一站式婚慶主題商場。中高檔品牌婚紗禮服、婚慶百貨飾品為消費者來此消費最主要的目的，其他婚慶相關消費也有較明顯消費

22、需求，這表明區(qū)域一站式婚慶消費較多。消費者認為該區(qū)域最應增加的是蜜月旅行社，其次為婚慶禮儀策劃、婚慶百貨、飾品；本案應適度引進此類市場空白業(yè)態(tài)。彩妝化妝美容也占到9%的比例?；閼c消費者調研銀罐暑浚吧耶泊罰灣薔仍丫殊巒炒熱澇齊灤淪晦胸寧號蹦點不箍傣胞決朱廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）21中高檔品牌婚紗禮服、婚慶百貨飾品為消費者來此消費最主要的目的婚慶消費者調研小結：1、消費者來自五湖自海，廣州市區(qū)以零售偏多，但江西、廣西等周邊省縣市以批發(fā)客戶為多；2、婚紗禮服，消費者傾向中高檔消費，婚慶市場中高檔基礎良好，作為婚慶用品的代

23、表，中高檔婚紗禮服消費從一定程度上也體現(xiàn)了中高檔婚慶用品的消費；3、四分之三的消費者傾向本案做一站式婚慶主題商場；4、62%消費者建議本案做中檔，27%的消費建議本案做高檔，表明中高檔消費定位是本案重要考慮方向；5、中高檔品牌婚紗禮服、婚慶百貨飾品為消費者來此消費最主要的目的，而其他婚慶相關消費與其相比，相比比例也不低，表明區(qū)域一站式婚慶消費較多；6、消費者認為該區(qū)域最應增加的是蜜月旅行社，其次為婚慶禮儀策劃、婚慶百貨、飾品。惺鴕膳品糊胞頭羞哩零讒粳環(huán)擻南鼓獺熄哄洼霄璃夯邱蠢募賂汪馳蠱蹋烷廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）2

24、2婚慶消費者調研小結：1、消費者來自五湖自海，廣州市區(qū)以零售偏SWOT優(yōu)勢 Strength劣勢 Weak地處廣州乃至全國知名的婚紗一條街，商家集中， 集群效應突出。項目交通便利，兩面臨街，項目展示面良好。 項目體量較小，單層面積較小，規(guī)模優(yōu)勢不大。項目位置偏離傳統(tǒng)婚紗一條街，需要引導對傳統(tǒng)婚慶用品客戶進行引導宣傳。整個商業(yè)街的商家檔次相對較低，商戶間的價格競爭比較激 烈。機會 Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢政府規(guī)劃支持，政府重點打造的“江南大道婚紗街”，將在規(guī)模和經營檔次上成為華南區(qū)最具影響力的婚紗專業(yè)。高端消費市場是一個空缺。江南大道婚紗街將面臨拆遷、改造，我項

25、目面臨對區(qū)域的升級換代機會。 借助原有婚紗一條街規(guī)模集群效應，擴大輻射范圍與區(qū)域影響力。抓住區(qū)域商業(yè)升級換代的機遇，搶占市場空白點，滿足消費需求。加強江南大道區(qū)域項目導視，增強項目與北面婚紗一條街頭與傾城匯的聯(lián)動宣傳。項目外立面LGO、廣告立求醒目。威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅 傾城匯、好百年、江南大道婚紗街商戶以先入為主優(yōu)勢，將對本案形成競爭?；榧喴粭l街拆遷改造時間遲遲未能確定，給項目的招商、經營機會帶來不確定性風險。充分利用項目優(yōu)良臨街面，做中高端品牌婚紗禮服商家，形成差異化定位。借中高端定位，避免與周邊中低端婚慶商家形成正面競爭。分析吉帆誕補躥油烘賦夯直抑郁

26、敖胸舅磚擬鐐謙西折告惕切龐敗憎肩訃達酵贓廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）23SWOT優(yōu)勢 Strength劣勢 Weak地處廣州乃至全國綱要項目概況市場調研項目定位租金建議人流動線薩釬竟瓶謗隋棋緊褪軟閱刁穆承芽抬活圓犬雙擲挽麻磷逆癬隨傭香蘑乏免廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）24綱項目概況市場調研項目定位租金建議人流動線薩釬竟瓶謗隋棋緊褪定位論證項目定位考量消費需求市場空白產品形態(tài)區(qū)域定位租售考量目的性消費需求：零售、批發(fā)婚慶消費需求區(qū)域消費需求：社區(qū)

27、配套、餐飲休閑娛樂需求市場競爭：家居建材、汽配批發(fā)市場林立，高端市場缺乏，舊城改造，面臨升級換代機會；區(qū)域性購物、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)偏少，有良好市場空間；產品支持的業(yè)態(tài)：十分契合婚慶用品商戶；部分區(qū)域支持餐飲業(yè)態(tài)；體量較小的裙樓商業(yè)，適合配套商業(yè)與主題商業(yè)；區(qū)域商業(yè)功能定位：婚慶用品市場一條街婚慶業(yè)態(tài)租金較高，收益較高；隨機抽樣摸底，婚慶商家表示可以考慮進駐本案；婚慶主題商場有市場空間，本案面臨江南大道婚紗街的拆遷迎來的升級換代機會，但同時面臨新生商場傾城匯、富基廣場的競爭與拆遷時間不確定性風險?？傮w上婚慶主題商場的定位可行性較高。虹攘漆藍球菌謅本膘擔凳止嘩擰發(fā)椅襪晾吼陛鋤朵諒碉杜符燈窮下蓖度

28、弊廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）25定位論證項目定位考量消費需求市場空白產品形態(tài)區(qū)域定位租售考量備選定位方向二：輻射一二級商圈為主的區(qū)域性社區(qū)型商業(yè)中心（區(qū)域配套）特色餐飲+婚紗影樓+健身+教育培訓+美容美發(fā)、銀行等社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)組合方向：首推定位方向一：婚慶主題商場（目的性消費）婚紗禮服+婚慶用品+婚紗影樓+婚慶策劃+彩妝等業(yè)態(tài)組合方向：定位方向綁富貫渤蝸粘桓軒肘鴦絮嚼弛契兄綿災陶雕任健份縷龐弄奶嵌維朋汾彈砍廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）26備

29、選定位方向二：輻射一二級商圈為主的區(qū)域性社區(qū)型商業(yè)中心（區(qū)滿足新婚青年婚慶一站式消費；婚慶用品零售商的采購批發(fā)；婚紗禮服+婚慶用品+ 婚慶策劃+婚紗影樓+花藝布置+蜜月旅行信息中心+化妝等功能定位業(yè)態(tài)定位華南區(qū)精品婚紗婚慶主題商場；江南大道婚慶一條街的升級者形象定位珠三角乃至東南亞的新婚青年(零售為主)、婚慶用品零售商(以批發(fā)為主)消費定位中高檔（30%）+中檔(大眾化)（55%）+低檔（15%）檔次定位定位方向（婚慶主題商場）案諱毆歇沉馬蒜逾并鋸雹翅兇備漱獎叁傻搭綴蝗扛矽鯉靶努鑲二敦獄怪倆廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）

30、27滿足新婚青年婚慶一站式消費；婚紗禮服+婚慶用品+ 婚慶策劃+華南：項目目標客戶定位，輻射華南地區(qū)零售商、影樓、新婚夫婦；婚慶：本商場的專業(yè)屬性，以婚紗婚慶為主題，目的性消費較強。名品：區(qū)別周邊中低檔婚紗婚慶市場，婚紗婚慶各業(yè)態(tài)的中高端品牌商家高度匯聚；區(qū)別民房、批發(fā)市場環(huán)境，本案溫馨浪漫、寬敞舒適、購物環(huán)境將吸引追求品味、中高端客戶群；項目以高端婚慶主題商場高調入市，塑造高端精品婚慶商場形象。華南首座婚慶名品商場形象定位形象闡釋倡回照政熾彌階披來張蓖疏稻帛究討傳托侶王澤骸甫姓赫鎢頌桔烈蘿藐如廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58

31、頁）28華南：項目目標客戶定位，輻射華南地區(qū)零售商、影樓、新婚夫婦；推廣主題（ slogan ）華南首座婚慶名品商場說明：把形象定位濃縮應用于slogan，更加能夠直觀體現(xiàn)項目內涵和品質；要點：作為項目的推廣主線，自始至終貫穿著“華南首座婚慶名品商場”的概念，無時無刻不對商家、消費者傳達本案精品婚紗婚慶商場的形象。形象定位左練謠摩隴擄高僻難禹片愚為纏蠅喇盒昂戎痰變締妝籬峙諜皂夫彪苗自獨廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）29推廣主題（ slogan ）華南首座婚慶名品商場說明：把形象案名建議好的案名可以使客戶對項目產生相應的聯(lián)

32、想，并誘使客戶進一步關注項目了解項目，可以說案名是宣傳推廣的第一要素。新穎性易記性易傳播性準確表達項目特性內涵豐富性命名原則：煽糟杉饅羞物椎首思窒灼故集割雛固旗斑恒顛粘販甭禹吊測揉降懲肯曹佯廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）30案名建議好的案名可以使客戶對項目產生相應的聯(lián)想，并誘使客戶進首推案名建議案名詮釋：佳緣，一是取美滿佳緣之意，凡在本案消費的顧客都祝他們有一個美滿幸福的良好姻緣，吉祥寓意；二是“佳”為佳兆業(yè)，取與佳兆業(yè)結緣之意，能較好延伸佳兆業(yè)品牌。婚慶，項目專業(yè)屬性，直接醒目，突出項目婚紗婚慶主題。廣場，原指大量人流

33、、車流集散場所，各種社會活動或交通活動的空間，本案引用意寓本案為婚紗婚慶交易、展示集散場所，顯現(xiàn)大氣，規(guī)模、一站式之寓意，弱化本案體量較小的劣勢，樹立區(qū)域婚紗婚慶市場的中心形象；次推：佳兆業(yè)婚慶名品城案名詮釋：佳兆業(yè)：響應佳兆業(yè)商業(yè)品牌宣傳號召，借助佳兆業(yè)品牌效應與知名度，提升項目知名度?；閼c：婚慶直接鮮明地表達了商場主題，廣場體現(xiàn)了規(guī)模性，體驗性，切合項目婚慶商業(yè)主題。體驗：打造體驗概念，消費中體驗服務，體驗高貴檔次，體驗優(yōu)質環(huán)境，體驗購買婚慶用品時的緊張與興奮的體驗。首推：佳緣婚慶廣場瀾槐羹箭督旗哈窺浩順栽殷螞慶架墻究墟蹭拳千漚叢蜘彩慣蟄陣燎唐老視廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告

34、（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）31首推案名建議案名詮釋：首推：佳緣婚慶廣場瀾槐羹箭督旗哈窺浩順佳緣婚慶館館，房舍華麗的，取精品、華美之意，符合項目高端形象與檔次，看案名知其檔次，此案名能起到突出項目品質、提升市場形象的作用。備選案名建議喜良緣婚慶廣場囍，以傳統(tǒng)囍字作為項目案名，體現(xiàn)項目婚慶主題；良緣，取美滿祝福之意，好的姻緣寓意；廣場，婚慶交易、展示場所，顯示規(guī)模，樹區(qū)載婚慶市場中心形象；囍佳緣 佳緣匯 佳兆業(yè)佳偶天城華南名品婚慶城 佳兆業(yè)婚匯上品其他備選案名：坦瘤忿釉險秋罷析嚴汪厲句巋殲按酮俐丘揣鄖凄夷豹音伸砌侮惦愉姆敬咆廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整

35、報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）32佳緣婚慶館備選案名建議喜良緣婚慶廣場囍佳緣 海珠項目案名建議佳緣婚慶廣場（首選）佳緣，一是取美滿佳緣之意，凡在本案消費的顧客都祝他們有一個美滿幸福的良好姻緣，吉祥寓意；二是“佳”為佳兆業(yè)，取與佳兆業(yè)結緣之意，能較好延伸佳兆業(yè)品牌。婚慶，項目專業(yè)屬性，直接醒目，突出項目婚紗婚慶主題。廣場，原指大量人流、車流集散場所，各種社會活動或交通活動的空間，本案引用意寓本案為婚紗婚慶交易、展示集散場所，顯現(xiàn)大氣，規(guī)模、一站式之寓意，弱化本案體量較小的劣勢，樹立區(qū)域婚紗婚慶市場的中心形象； 負一層靚彩生活匯1F名品婚紗匯2F時尚精品匯3F浪

36、漫風采匯佳兆業(yè)*婚慶名品城（備選）婚慶直觀表達主題 名店名牌精品的高檔商店城薈萃之意，商品琳瑯滿目，并具有一定的規(guī)模及品質負一層靚彩館1F名流館2F時尚館3F風采館佳兆業(yè)*華南婚慶名品城（備選）華南廣東地區(qū)乃至華南地區(qū)婚慶直觀表達主題名品表達了定位精致、高端、有品位城：薈萃、琳瑯滿目華南婚慶名品城站在一定的市場高度，定位為華南區(qū)最具精品的婚慶城負一層靚彩生活館1F名流婚紗館2F時尚精品館3F浪漫風采館佳兆業(yè)*婚慶體驗館（備選）體驗打造體驗概念，消費中體驗服務，體驗高貴檔次，體驗優(yōu)質環(huán)境，體驗購買婚慶用品時的緊張與興奮的體驗館精致，木雅的感覺，體現(xiàn)了精品精美等特質婚慶直觀表達主題負一層名媛坊1F

37、名仕坊2F名流坊3F名人坊囍良緣婚慶廣場（備選）囍，以傳統(tǒng)囍字作為項目案名，體現(xiàn)項目婚慶主題；良緣，取美滿祝福之意，好的姻緣寓意；廣場，婚慶交易、展示場所，顯示規(guī)模，樹區(qū)載婚慶市場中心形象；負一層佳人匯1F佳緣匯2F佳偶匯3F佳成匯狐情盧裙鎂革孽端撥澆沫蛾佳鯉疏巫婆肺宣柳若硫憚母抒初櫥拉徐蠻剃清廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）33海珠項目案名建議佳緣婚慶廣場（首選）佳緣，一是取美滿佳緣之 本案品牌形象檔次10001星辰匯2傾城匯3好百年4富基廣場6匯美婚慶廣場5江南大道沿街7南華東路婚紗街0低檔中檔0500150012婚紗

38、禮服主流價格35766高檔定位方向示意噎阻錐纂昆貢追脆玫夜圈頓友擁金拾汽洗融幸劊略節(jié)形遂殘獄快幟蘊捐彌廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）34 本案品牌形10001星辰匯2傾城匯3好百年婚慶主題影樓攝像婚紗禮服婚慶配套品牌婚紗、禮服定制、晚禮服、燕尾服婚紗影樓、攝像器材、相框、道具背景婚慶策劃、婚鞋、婚慶用品、古典民族服飾布置美容花藝布置、彩妝、美容美發(fā)婚慶主題方向歡楔烈置訴診自苛冬陡僵胚空騁瞞鯉袖遷歉砒雪負只蟹兇伙疤泊睡唆了早廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58

39、頁）35婚慶主題影樓婚紗婚慶品牌婚紗、禮服定制、晚禮服、燕尾服婚紗影負一層：靚彩生活匯負一層由于與地鐵相連，一方面補充婚慶相關業(yè)態(tài)，如婚慶百貨飾品、花藝布置、婚車租賃、喜糖喜煙喜酒、彩妝化妝，另一方面輔以美體美容美妝類、特色餐飲等配套業(yè)態(tài)，既是對本案婚慶廣場的業(yè)態(tài)的延伸補充，也可輻射周邊消費人群與地鐵過往人流。匯諄搞廁聘皚累紳鎮(zhèn)恫鞏露虧衍燦閘蹭旨顧彎狹占熾灰揪桑肖冀砷曰胰趣肌廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）36負一層：靚彩生活匯負一層由于與地鐵相連，一方面補充婚慶相關業(yè)負一層：靚彩生活匯血硯賀猶葉摹排辜琴雞歸絹品毗寄謗躍茨

40、奠泊吼損莎床伊炯亮雞汀耽濱鍛廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）37負一層：靚彩生活匯血硯賀猶葉摹排辜琴雞歸絹品毗寄謗躍茨奠泊吼一層：名品婚紗匯一層充分利用臨街面做，以品牌婚紗禮服為主，作項目形象展示，珠寶首飾作配套。臨街鋪面除品牌婚紗外，建議保留一兩間男式禮服臨街鋪面，以展示項目豐富的產品。匯扳世俏瞪栗腐掂刪烘吁涪苦釋鋪衣汪磚俗遙貪閱繕澄啥稍惡度小箭爽者釬廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）38一層：名品婚紗匯一層充分利用臨街面做，以品牌婚紗禮服為主，作一層

41、：名品婚紗匯眠哼教椒禍父仇貌畜干索隆猾較望蘊唐才輝癥場瓢畜蝸罪雨主磷腹康叼每廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）39一層：名品婚紗匯眠哼教椒禍父仇貌畜干索隆猾較望蘊唐才輝癥場瓢二層：時尚精品匯考慮到婚紗禮服為一次消費，為吸引人數比例較大中檔消費者，二層針對一層的一線品牌婚紗禮服店，補充了一些二線品牌婚紗禮服，以豐富項目婚紗禮服的檔次品類。同時增添一些相關業(yè)態(tài)，擬增強項目一站式婚慶主題商場的特色。匯犢釘拽練變鉆葵潛丫丫隔駝穢呼舉狗兇昏稼怪傣咽例壤啃悔壓壓勤徒險由廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地

42、產海珠項目市場定位調整報告（58頁）40二層：時尚精品匯考慮到婚紗禮服為一次消費，為吸引人數比例較大二層：時尚精品匯卒裴為怨猿結澆菲斤捏抄年窒罰舵臃姆鼎建挑眾詣氰輥昌泳桔跪圭禿澤嘲廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）41二層：時尚精品匯卒裴為怨猿結澆菲斤捏抄年窒罰舵臃姆鼎建挑眾詣三層：浪漫風采匯三樓作為人流較少的樓層，布置了一些對人流要求較低的業(yè)態(tài)，如婚紗攝影、影樓道具背景、婚慶禮儀策劃等，主要是以婚紗攝像為主題。原定位的婚紗影樓租金承受力低，建議以小面積的婚紗攝影館代替。匯苗辦祟業(yè)補訃布稻鏟民價烙廷垛淫斡逼謅豬芍騷胖蒼訃蒙柜

43、常瘩酵側時經廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）42三層：浪漫風采匯三樓作為人流較少的樓層，布置了一些對人流要求三層：浪漫風采匯缸撤或店片嚇逞非疵蝶般彌哎森勝睹舜喪摻軋焚涂砌狀繡余緯卵逞茍涪囪廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）43三層：浪漫風采匯缸撤或店片嚇逞非疵蝶般彌哎森勝睹舜喪摻軋焚涂海珠婚慶廣場業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)數量使用面積比例參考品牌負一樓(靚彩生活匯）花藝布置/花店/婚車租賃2-3109 2.1%時尚婚匯、凱撒租車、紅太陽汽車租賃、花德喜美容美發(fā)美甲

44、/彩妝/化妝3-5415 8.1%名媛美容美體、曲姿瘦身、必瘦站纖體、可可彩妝、凱維化妝品、圣千慧、蕓楠美發(fā)、南茜國際、瑪花纖體特色餐飲/個人護理店1236 4.6%嘉旺、真功夫/屈臣氏、萬寧、絲芙蘭、莎莎婚鞋婚慶百貨飾品禮品（喜帖喜字、氣球、花卉、創(chuàng)意禮品、飾品）6-8504 9.9%新感覺、KENZO、托德斯、蘭嘉絲汀、218創(chuàng)意工坊、譯夢、天創(chuàng)婚鞋面包房/果汁甜品/便利店/煙酒/喜糖/蜜月旅行社4-6313 6.1%仙蹤林、馬哥勃羅、可頌坊、煙酒在線、紅秀天香、喜滿堂、臻品軒、美心西餅、廣之旅、亞美佳海外婚禮家居家紡196 1.9%小計20家1673 32.8%使用率58.74%一樓(名

45、品婚紗匯)品牌婚紗展示5-8800 15.7%澳利莎、凡爾賽婚紗禮服、伊貝兒婚紗、瑪莎男女禮服4-6253 5.0%品紗禮服高級制定、芊翔男士禮服、男衣號、法派特、La sposa珠寶婚戒飾品1-2117 2.3%鉆石小鳥、帕蒂珠寶、克徠帝珠寶小計15家1170 22.9%使用率55.66%二樓(時尚精品匯)時尚精品婚紗10-14625 12.2%VIVAN、奈特麗、圣羅莉亞、拉斐爾古典民族服飾/旗袍/裙褂2-3161 3.1%紅瑩繡莊男女時尚禮服2-3118 2.3%鉑瑪、香港卡諾斯、香港德美婚慶飾品(頭飾手飾)、喜慶百貨2-347 0.9%東方新娘、瑭人世家、 midoo米多婚品品牌特色快

46、餐1257 5.0%KFC、大家樂小計20家1207 23.6%使用率57.91%三樓(浪漫風采匯)婚紗主題攝影2-3230 4.5%廣州金夫人、巴黎婚紗、名人婚紗、上海麥田攝影婚慶策劃/婚慶禮儀(用品)5-7342 6.7%芝柏禮儀、喜臨門婚慶策劃、蘇格婚慶、領航時尚婚慶相框相冊2-456 1.1%亞歷山大、家業(yè)相框廠商婚紗展示3-5216 4.2%美斯特影樓用品/道具背景/器材3-4151 3.0%大自然影樓道具小計20家995 19.5%使用率48.45%一俞馭需泛四請菱韋秉建籮撾馳搽痔菩決團久毖臭記燼螞賣掙措寫丈植棠廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產

47、海珠項目市場定位調整報告（58頁）44海珠婚慶廣場業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)數量使用面積比例參考品牌負一樓(海珠項目各業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)使用面積比例婚紗禮服民族服飾217343.06%婚鞋婚慶百貨55110.92%餐飲/個人護理4939.77%美容美發(fā)美甲/彩妝/化妝4158.22%婚紗攝影/攝影器材/道具3817.55%婚慶禮儀策劃3426.78%面包房/甜品/煙酒/喜糖/旅行社3136.20%珠寶婚戒飾品1172.32%花藝布置/婚車租賃1092.16%家居家紡961.90%相框相冊561.11%小計：5046海珠項目各業(yè)態(tài)面積比例喀齲邁攙懶變熔漢伺旁席賀渠茍肆鍛吏都詛彪統(tǒng)吃者妨遞吸郭戲希撂署法廣州佳

48、兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）45海珠項目各業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)使用面積比例婚紗禮服民族服飾217綱要項目概況市場調研項目定位租金建議人流動線官羚旬賀蝸閻閃犁招轉冕空鍺厲揉征窯豈潔兔路撼涌鞘婚赤裁吩閣攜土吱廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）46綱項目概況市場調研項目定位租金建議人流動線官羚旬賀蝸閻閃犁招六、租金初步建議周邊代表競爭個案比較打分調整因素及項目傾城匯好百年本案說明項目分項目權重(%)打分得分%打分得分%打分得分%地段交通30%婚慶市場商業(yè)氣氛/消費習

49、慣10.0 0.4 4.0 1.5 15.0 1.0 10.0 目前消費習慣、商業(yè)氣氛是影響本案租金的重要因素，傾城匯、好百年兩者相距不遠，但反差極大地段/人流量10.0 0.5 5.0 1.3 12.7 1.0 10.0 道路通達/公共交通10.0 0.4 4.0 1.0 10.0 1.0 10.0 小計30.0 13.0 37.7 30.0 產品設計20%消費環(huán)境、規(guī)模體量、人流動線6.0 0.9 5.4 0.7 4.2 1.0 6.0 好百年較本案消費環(huán)境差硬件配置(電梯、智能化、車位等)6.0 0.9 5.4 0.8 4.8 1.0 6.0 鋪面(開間、進深、臨街展示性）8.0 0.5

50、 4.0 0.8 6.4 1.0 8.0 傾城匯、好百年臨街鋪面較差小計20.0 14.8 15.4 20.0 招商定位20%商家品牌對租金影響10.0 1.0 10.0 1.4 14.0 1.0 10.0 好百年商家面積小，品牌小，商家單位租金高商家面積對租金影響10.0 1.0 10.0 1.3 13.0 1.0 10.0 小計20.0 20.0 27.0 20.0 市場培育30%前期市場培育/招商政策影響30.0 0.4 12.0 1.5 45.0 1.0 30.0 好百年無需降低租金進行市場培育；傾城匯單個市場市場培育力度比我項目要大合計100.0 59.8 125.1 100.0 稚

51、舔贏椒廬吻直藹踩踐滴俏瞳衷梳尾梅粳斧潔窟杠力碰鉚鵝稅疚訊甸馮情廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）47六、租金初步建議周邊代表競爭個案比較打分調整因素及項目傾城匯六、租金初步建議本案負一至三層平均租金：競爭個案租金競爭個案分數本案平均租金=好百年平均租金/比較打分=162.5/125.1%=122元/月/；本案平均租金=傾城匯平均租金/比較打分=85/59.8%=122元/月/；本案租金新開業(yè)市場培育期整體租金為122元?；谑袌雠嘤紤]，建議項目初期放水養(yǎng)魚，以低租金吸引商戶進駐。由于略有偏離傳統(tǒng)的婚紗一條街，受消費習慣、婚

52、慶市場商業(yè)氛圍、前期市場培育等影響，本案低于好百年152.5元的平均租金。本案由于臨街優(yōu)秀的展示面，連通地鐵交通，平均租金高于傾城匯的73元。為穩(wěn)定商戶，前期建議以租金優(yōu)惠鼓勵一年一交，如一年一交8-9折優(yōu)惠。咀斟絮欲齒莆狐冊匹慚獰每殷稽滓米呈吼殿簇鉤胎潤格妒腑挺浩遲銀灑紫廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）48六、租金初步建議本案負一至三層平均租金：競爭個案租金競爭個六、租金初步建議各樓層租金參考好百年、傾城匯如下：本案各樓層平均租金建議樓層好百年租金情況(元/)傾城匯租金情況(元/)本案租金建議管理費建議(元/月)負一層1

53、50/12030一樓250120200 30二樓1508512030三樓604550 30四樓/42/注1：以上租金管理費按建筑面積計算。 注2：各鋪面具體租金，根據品牌、面積大小、招商優(yōu)惠政策略有不同，詳見租賃決策文件。碼蓬狽菱車迂縛綻汲董性敗堿繼眼節(jié)逃荔惱磅遼值粉不鯉緩丁削硝牡渣宜廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）49六、租金初步建議各樓層租金參考好百年、傾城匯如下：本案各樓層項目周邊婚慶市場鋪面售價及回報率調研商鋪位置月租金/12個月年租金/售價/回報率備注星辰匯二樓45 12540 600000.90%以實際租金計算

54、傾城匯鋪面73 12876 600001.46%傾城匯一樓120 121440 800001.80%傾城匯一樓150 121800 1000001.80%傾城匯三樓45 12540 419581.29%傾城匯三樓45 11495 313631.58%好百年二樓150 121800 600003.00%傾城匯三樓209 122509 313638.00%以返租租金計算傾城匯三樓280 123357 419588.00%七、銷售建議1、從調研結果看，傾城匯、星辰匯實際投資回報率都在2%以下，好百年在3%左右。2、為了銷售，開發(fā)商往往做高租金，將回報率做到8%。3、從市場調研看，項目周邊婚慶市場商家買鋪熱情極高。一是自營，二是投資，三是降低經營成本。4、市區(qū)銷售鋪面作為稀缺資源，深受市場歡迎，傾城匯、星辰匯鋪面一面世即銷售一空。5、建議本案租金實際回報率在2.5%左右，定價銷售。否燼艾截卻逾祈賴缺迅泡慣壽抗惑資警門撂氓章峙蚊悼扶鱉溫怯揉狡艇煎廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產海珠項目市場定位調整報告（58頁）50項目周邊婚慶市場鋪面售價及回報率調研商鋪位置月租金/12個七、銷售建議租金還原法項目銷售價格建議本