第07章資源稅法和土地增值稅法版

1、PAGE PAGE 3第六節(jié) 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額的確定（計(jì)稅依據(jù)）增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：（1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)應(yīng)納稅額計(jì)算過程總結(jié)：1.扣除項(xiàng)目：（房地產(chǎn)企業(yè)5項(xiàng)，非房地產(chǎn)企業(yè)4項(xiàng)）2.增值額=收入-扣除項(xiàng)目3.增值率=增值額/扣除項(xiàng)目100%（確定稅率）4.應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)【常見

2、題型】計(jì)算問答題。【例題1計(jì)算問答題】2013年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入9800萬元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為3000萬元，銷售商品房繳納有關(guān)稅金539萬元（不含印花稅），且該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觥Ｓ?jì)算該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅。（該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%）。【答案】扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3000+300010%+300020%+539=4439（萬元）增值額=9800-4439=5361（萬元）增值率=53614439100%=120.77%，適用稅率為50%，速

3、算扣除系數(shù)為15%。應(yīng)納土地增值稅=536150%-443915%=2014.65（萬元）。【例題2計(jì)算問答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓一宗土地使用權(quán)，支付地價(jià)款8000萬元。使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬元、銷售費(fèi)用400萬元、利息費(fèi)用500萬元（只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。（說明：其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，契稅稅率為3%，不考慮印花稅）要求：（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。（2）計(jì)算該房地

4、產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)成本。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用?！敬鸢浮浚?）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=800060%+80003%60%=4944（萬元）。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)成本=6200（萬元）。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用=50070%+（4944+6200）4%=795.76（萬元）。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的清算基本規(guī)定項(xiàng)目具體規(guī)定清算單位（1）以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算（2）對于分期開發(fā)的項(xiàng)目

5、，以分期項(xiàng)目為單位清算清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目具體規(guī)定清算條件主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況項(xiàng)目具體規(guī)定清算時(shí)間（1）對應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)

6、到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)（2）對于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)確定需要清算的項(xiàng)目，納稅人須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)清算后轉(zhuǎn)讓在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算扣除項(xiàng)目金額單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積【例題多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。（2009年）A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的D.取得銷售（預(yù)售）許可

7、證2年仍未銷售完的 【答案】ABC【解析】D選項(xiàng)：取得銷售（預(yù)售）許可證3年仍未銷售完的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（二）清算時(shí)關(guān)注的幾個(gè)問題1.開發(fā)成本中四項(xiàng)費(fèi)用的核定（1）內(nèi)容：前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；（2）核定的原因：憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)；（3）核定機(jī)關(guān)：地方稅務(wù)機(jī)關(guān)；（4）核定程序：參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。2.與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫

8、）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！境Ｒ婎}型】單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和計(jì)算問答題?！纠}多選題】在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會所等公共設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除的情形有（ ）。A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

9、所有的【答案】CD【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，其成本、費(fèi)用允許扣除；建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償轉(zhuǎn)交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.裝修費(fèi)的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！究键c(diǎn)小貼士】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。4.多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用的分配應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。5.質(zhì)量保證金的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企