房地產(chǎn)營(yíng)銷畢業(yè)論文

1、四川理工學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）四川理工學(xué)學(xué)院畢業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)(論文)希望城玫瑰瑰園房地地產(chǎn)項(xiàng)目目營(yíng)銷策策劃學(xué)生：唐璐璐學(xué)號(hào)：100141103226833專業(yè)：工程程管理班級(jí)：20010.6 指導(dǎo)教師：王寒梅梅四川理工學(xué)學(xué)院建筑筑工程學(xué)學(xué)院二一四年年六月 頁(yè) 共 22 頁(yè)1 前 言言1.1 選選題背景景我們知道的的，房地地產(chǎn)是一一個(gè)高收收益的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，但但是因?yàn)闉樗耐锻顿Y價(jià)值值大，周周期長(zhǎng)，實(shí)實(shí)物形態(tài)態(tài)是不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不充分分，滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)等等特點(diǎn)，所所以它也也是一個(gè)個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的行業(yè)業(yè)，隨著著國(guó)家加加強(qiáng)對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的宏觀觀調(diào)控，國(guó)國(guó)土資源源部大力力整頓全全國(guó)土地地市場(chǎng)，我我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展

2、不不斷走向向理性和和規(guī)范，房房地產(chǎn)行行業(yè)買方方市場(chǎng)的的形成，客客觀上使使房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷的地地位日益益彰顯，然然而房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷仍處于于初級(jí)階階段，很很多經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念卻卻跟不上上行業(yè)發(fā)發(fā)展速度度，顯得得相對(duì)滯滯后。在在現(xiàn)代市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下下，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)之所以以在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝勝就是因因?yàn)槠涫惺袌?chǎng)提供供顧客所所需要的的產(chǎn)品，也也就是說(shuō)說(shuō)開(kāi)發(fā)商商必須以以競(jìng)爭(zhēng)為為導(dǎo)向，以以顧客為為中心，按按照市場(chǎng)場(chǎng)需求開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，通通過(guò)交換換實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值，從從而促進(jìn)進(jìn)企業(yè)的的不斷發(fā)發(fā)展。但但是目前前許多開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在營(yíng)銷中中還缺乏乏這種戰(zhàn)戰(zhàn)略意識(shí)識(shí)，推向向市場(chǎng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品都都沒(méi)有到到達(dá)消費(fèi)

3、費(fèi)者手中中或者說(shuō)說(shuō)沒(méi)有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成真真正意義義上的產(chǎn)產(chǎn)品或商商品。市市場(chǎng)營(yíng)銷銷就是連連接市場(chǎng)場(chǎng)需要和和房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的中間間環(huán)節(jié)，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)自自我發(fā)展展的有效效手段 1。因因此，從從某種意意義上說(shuō)說(shuō)，房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷是關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成敗敗的關(guān)鍵鍵，為了了保證房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康快快速的發(fā)發(fā)展，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷進(jìn)進(jìn)行策劃劃顯得尤尤為重要要。1.2 研研究的意意義隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)由由賣方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I買方市場(chǎng)場(chǎng)，房地地產(chǎn)商們們正面臨臨著激烈烈而殘酷酷的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷日益成成為眾多多欲爭(zhēng)奪奪更多市市場(chǎng)份額額的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的新寵寵。房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷雖經(jīng)過(guò)過(guò)幾年的的探索，開(kāi)開(kāi)發(fā)商、營(yíng)

4、營(yíng)銷商已已開(kāi)始用用理性的的眼光看看待營(yíng)銷銷的價(jià)值值，但許許多人還還未從根根本上認(rèn)認(rèn)識(shí)房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷的合理理內(nèi)核，盲盲目運(yùn)用用一些比比較流行行的策略略進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷，往往往得不不償失。因因而在房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)踐踐中未能能最大限限度地發(fā)發(fā)揮自身身項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷策劃劃的作用用。每一個(gè)行業(yè)業(yè)都有其其自身的的特點(diǎn)，每每一個(gè)行行業(yè)所面面臨的市市場(chǎng)都有有其特有有的運(yùn)作作的規(guī)律律和內(nèi)在在邏輯。房房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷必須須首先以以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和房房地產(chǎn)市市場(chǎng)特有有的規(guī)律律和性質(zhì)質(zhì)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，按照照其特有有的邏輯輯去辦事事，才有有可能獲獲得成功功，房地地產(chǎn)是實(shí)實(shí)物、權(quán)權(quán)益和區(qū)區(qū)位三者者的結(jié)合合。和一一般的經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品品相比有有著獨(dú)有有

5、的特性性。本文以德陽(yáng)陽(yáng)市希望望城玫瑰瑰園項(xiàng)目目為載體體，參考考多種資資料書(shū)籍籍，運(yùn)用用科學(xué)的的方研究的目的法，從項(xiàng)目目背景、市市場(chǎng)調(diào)研研、經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析等等多方面面對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前期策策劃進(jìn)行行分析闡闡述，以以求為以以后的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)決策提提供一個(gè)個(gè)可參考考借鑒的的樣本。1.3 研研究的目目的樹(shù)立產(chǎn)品品品牌，體體現(xiàn)項(xiàng)目目的三個(gè)個(gè)價(jià)值：黃河新區(qū)德陽(yáng)陽(yáng)市是在在一三三五八發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)下打造造的區(qū)域域推動(dòng)四四川西北北經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)加速崛崛起，培培育西南南經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)新優(yōu)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)戰(zhàn)略重點(diǎn)點(diǎn)之一。升值空間希望望城玫瑰瑰園項(xiàng)目目及項(xiàng)目目區(qū)域具具有很大大的升值值潛力。新生活與個(gè)個(gè)人價(jià)值值、身份份體現(xiàn)個(gè)人人、

6、家庭庭在精神神層面的的成功感感受。使使產(chǎn)品具具有較高高的市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可度度，保證證產(chǎn)品順順利去化化。以成功的項(xiàng)項(xiàng)目操作作和品牌牌樹(shù)立，打打造開(kāi)發(fā)發(fā)商在業(yè)業(yè)界的良良好品牌牌形象，為為開(kāi)發(fā)商商的后期期開(kāi)發(fā)鋪鋪平道路路。1.4 研研究方法法本文主要采采用市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查法法、文獻(xiàn)獻(xiàn)收集法法等研究究方法對(duì)對(duì)德陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)行行分析總總結(jié)。1.4.11市場(chǎng)調(diào)調(diào)查法主要針對(duì)德德陽(yáng)市房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀、同同行其他他企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況以及對(duì)對(duì)德陽(yáng)市市房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)者者進(jìn)行的的消費(fèi)動(dòng)動(dòng)機(jī)、消消費(fèi)行為為一次簡(jiǎn)簡(jiǎn)單調(diào)查查。1.4.22文獻(xiàn)收收集法本策劃通過(guò)過(guò)閱讀各各類書(shū)籍籍、網(wǎng)上上咨詢的的方式，獲獲得翔實(shí)實(shí)豐富的的二手資資料；此

7、此外還收收集了公公司內(nèi)部部的一些些資料。從從本項(xiàng)目目的實(shí)際際情況出出發(fā)，為為其制定定切實(shí)可可行的銷銷售策略略。1.5 研研究?jī)?nèi)容容根據(jù)所學(xué)的的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷學(xué)理理論知識(shí)識(shí)，深入入分析房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷環(huán)境和和競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)現(xiàn)狀，把把握德陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體狀狀況和發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)；利用用波特競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力模模型分析析德陽(yáng)市市房地產(chǎn)產(chǎn)的行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境，明明晰希望望城玫瑰瑰園的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)地位位；利用用SWOOT分析析法分析析希望城城玫瑰園園項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)與與劣勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)與威威脅，尋尋找揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短、利利用機(jī)會(huì)會(huì)、規(guī)避避威脅的的途徑；然后從從4P營(yíng)營(yíng)銷理論論出發(fā),思考提提出了自自己對(duì)希希望城玫玫瑰園營(yíng)營(yíng)銷四川理工學(xué)院畢業(yè)

8、論文（設(shè)計(jì)）策略的一些些意見(jiàn)。2營(yíng)銷理論論基礎(chǔ)2.1 房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷的概念念房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷是是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)企企業(yè)開(kāi)展展的創(chuàng)造造性地適適應(yīng)動(dòng)態(tài)態(tài)變化著著的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的活動(dòng)動(dòng)，以及及由這些些活動(dòng)綜綜合形成成的房地地產(chǎn)商品品、服務(wù)務(wù)和信息息，從房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者流向向房地產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)買者者的管理理過(guò)程。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷系統(tǒng)就就是參與與實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷的各有有關(guān)方構(gòu)構(gòu)成的相相互聯(lián)系系、相互互影響、相相互制約約的有機(jī)機(jī)完整體體。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷的的中心就就是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品的的交換，完完成銷售售活動(dòng)。因因此企業(yè)業(yè)的一切切營(yíng)銷活活動(dòng)、營(yíng)營(yíng)銷策略略必須緊緊緊圍繞繞交換來(lái)來(lái)開(kāi)展，通通過(guò)

9、交換換的順利利進(jìn)行來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)企企業(yè)產(chǎn)品品的價(jià)值值和再生生產(chǎn)的良良心循環(huán)環(huán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷的的手段是是開(kāi)展綜綜合性的的營(yíng)銷活活動(dòng)，即即整體營(yíng)營(yíng)銷。要要求企業(yè)業(yè)即進(jìn)行行外部市市場(chǎng)營(yíng)銷銷，又進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部部市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷。在在外部營(yíng)營(yíng)銷上應(yīng)應(yīng)盡量把把產(chǎn)品策策略、定定價(jià)策略略、銷售售渠道策策略、促促銷策略略等四大大要素在在時(shí)間與與空間上上協(xié)調(diào)一一致，實(shí)實(shí)現(xiàn)最佳佳的營(yíng)銷銷組合，以以達(dá)到綜綜合最優(yōu)優(yōu)的效果果。同時(shí)時(shí)企業(yè)內(nèi)內(nèi)部其他他部門均均應(yīng)在增增進(jìn)企業(yè)業(yè)整體利利益的前前提下積積極配合合營(yíng)銷部部門爭(zhēng)取取客戶，很很好地服服務(wù)于客客戶，強(qiáng)強(qiáng)化全局局營(yíng)銷意意識(shí)，提提高全員員營(yíng)銷水水平，以以實(shí)現(xiàn)整整體營(yíng)銷銷。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)

10、銷這這個(gè)概念念是從房房地產(chǎn)企企業(yè)的實(shí)實(shí)踐中概概括出來(lái)來(lái)的，因因此其含含義不是是固定不不變的，它它隨著房房地產(chǎn)的的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)的發(fā)展展而更加加豐富、更更加系統(tǒng)統(tǒng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷還還可以進(jìn)進(jìn)一步從從微觀與與宏觀兩兩個(gè)角度度予以區(qū)區(qū)分。微微觀的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷的出發(fā)發(fā)點(diǎn)是獨(dú)獨(dú)立的企企業(yè)，它它是指企企業(yè)如何何通過(guò)市市場(chǎng)媒介介獲得最最大經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的的各種營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)。宏觀觀的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)是整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，它它是指通通過(guò)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的流通通和系統(tǒng)統(tǒng)的、有有序的運(yùn)運(yùn)作，以以實(shí)現(xiàn)社社會(huì)范圍圍的房地地產(chǎn)供需需平衡。在上面的論論述中，我我們可以以看出，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷就是房房

11、地產(chǎn)企企業(yè)為適適應(yīng)和滿滿足消費(fèi)費(fèi)者的需需求，以以市場(chǎng)為為向?qū)?，正正確組織織產(chǎn)品的的生產(chǎn)，適適應(yīng)不斷斷變化的的市場(chǎng)需需求，以以合理組組織產(chǎn)品品的供應(yīng)應(yīng)和銷售售，為實(shí)實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會(huì)效效益而進(jìn)進(jìn)行的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的整體體過(guò)程2。2.2 市市場(chǎng)營(yíng)銷銷環(huán)境 市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境按現(xiàn)代系統(tǒng)統(tǒng)論，環(huán)環(huán)境是指指系統(tǒng)邊邊界以外外所有因因素的集集合。市市場(chǎng)營(yíng)銷銷環(huán)境是是存在于于企業(yè)營(yíng)營(yíng)銷系統(tǒng)統(tǒng)外部的的不可控控制或難難以控制制的因素素和力量量，這些些因素和和力量是是影響企企業(yè)營(yíng)銷銷活動(dòng)及及其目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)的的外部條條件。營(yíng)銷環(huán)境的的內(nèi)容比比較廣泛泛，可以以根據(jù)不不同標(biāo)志志加以分分類?；诓煌^點(diǎn)，營(yíng)營(yíng)

12、銷學(xué)者者提供除除了各具具特色的的對(duì)環(huán)境境分析的的方法，菲菲利普科勒采采用了將將環(huán)境劃劃分為微微觀環(huán)境境和宏觀觀環(huán)境的的方法。微微觀環(huán)境境與宏觀觀環(huán)境之之間并不不是并列列關(guān)系，而而是主從從關(guān)系，微微觀營(yíng)銷銷環(huán)境受受制于宏宏觀營(yíng)銷銷環(huán)境，微微觀環(huán)境境中所有有的因素素都要受受到宏觀觀環(huán)境中中各種力力量的影影響。宏觀環(huán)境：宏觀環(huán)境是是指會(huì)對(duì)對(duì)企業(yè)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)造成市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)或環(huán)境境威脅的的主要社社會(huì)力量量，包括括人口、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、自自然、技技術(shù)、政政治、法法律、文文化等因因素。企企業(yè)及其其微觀環(huán)環(huán)境的參參與者，無(wú)無(wú)不出于于宏觀環(huán)環(huán)境之中中。微觀環(huán)境：微觀營(yíng)銷環(huán)環(huán)境既受受制于宏宏觀營(yíng)銷銷環(huán)境，又又與企業(yè)業(yè)營(yíng)

13、銷形形成協(xié)作作、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、服務(wù)務(wù)、監(jiān)督督的關(guān)系系，直接接影響與與制約企企業(yè)的營(yíng)營(yíng)銷能力力。微觀觀營(yíng)銷環(huán)環(huán)境是指指那些與與企業(yè)有有雙向運(yùn)運(yùn)作關(guān)系系的個(gè)體體、集團(tuán)團(tuán)和組織織，在一一定程度度上，企企業(yè)可以以對(duì)其進(jìn)進(jìn)行控制制或施加加影響3。2.3 市市場(chǎng)營(yíng)銷銷策略市場(chǎng)營(yíng)銷策策略是企企業(yè)以顧顧客需要要為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)獲得顧顧客需求求量以及及購(gòu)買力力的信息息、商業(yè)業(yè)界的期期望值，有有計(jì)劃地地組織各各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)，通通過(guò)相互互協(xié)調(diào)一一致的產(chǎn)產(chǎn)品策略略、價(jià)格格策略、渠渠道策略略和促銷銷策略，為為顧客提提供滿意意的商品品和服務(wù)務(wù)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)目目標(biāo)的過(guò)過(guò)程。2.3.11產(chǎn)品策策略產(chǎn)品策略是是市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷 HY

14、PERLINK /wiki/4P 4PP組合的的核心，是是 HYPERLINK /wiki/ 價(jià)格策策略、 HYPERLINK /wiki/ o 分銷策略 分銷策策略和 HYPERLINK /wiki/ o 促銷策略 促銷策策略的基基礎(chǔ)。從從社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展看， HYPERLINK /wiki/ o 產(chǎn)品 產(chǎn)產(chǎn)品的交交換是 HYPERLINK /wiki/ o 社會(huì)分工 社社會(huì)分工工的必要要前提， HYPERLINK /wiki/ o 企業(yè) 企業(yè)生產(chǎn)與社會(huì)需要的統(tǒng)一是通過(guò)產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)的， HYPERLINK /wiki/ o 企業(yè) 企業(yè)與 HYPERLINK /wiki/ o 市場(chǎng) 市場(chǎng)的關(guān)系也

15、主要是通過(guò)產(chǎn)品或服務(wù)來(lái)聯(lián)系的，從企業(yè)內(nèi)部而言，產(chǎn)品是企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的中心。2.3.22價(jià)格策策略價(jià)格策略是是給所有有買者規(guī)規(guī)定一個(gè)個(gè)價(jià)格是是一個(gè)比比較近代代的觀念念。價(jià)格格是決定定公司 HYPERLINK /wiki/ 市市場(chǎng)份額額和盈利利率的最最重要因因素之一一，在 HYPERLINK /wiki/ 營(yíng)營(yíng)銷組合合中，價(jià)價(jià)格是唯唯一能產(chǎn)產(chǎn)生收入入四川理工學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的因素，其其它因素素表現(xiàn)為為成本。2.3.33銷售渠渠道策略略營(yíng)銷渠道策策略是整整個(gè)營(yíng)銷銷系統(tǒng)的的重要組組成部分分，它對(duì)對(duì)降低企企業(yè)成本本和提高高 HYPERLINK /wiki/ 企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力具具有重要要意義。是是規(guī)劃中中的

16、重中中之重。它它對(duì)降低低企業(yè)成成本和提提高企業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力力具有重重要意義義。2.3.44促銷策策略促銷策略是是 HYPERLINK /wiki/ 市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷組合合的基本本策略之之一。促促銷策略略是指企企業(yè)如何何通過(guò) HYPERLINK /wiki/ o 人員推銷 人人員推銷銷、 HYPERLINK /wiki/ o 廣告 廣告、公公共關(guān)系系和 HYPERLINK /wiki/ o 營(yíng)業(yè)推廣 營(yíng)業(yè)業(yè)推廣等等各種促促銷方式式，向 HYPERLINK /wiki/ o 消費(fèi)者 消消費(fèi)者或或用戶傳傳遞產(chǎn)品品信息，引引起他們們的注意意和興趣趣，激發(fā)發(fā)他們的的 HYPERLINK /wiki/ o 購(gòu)買欲望

17、 購(gòu)買欲欲望和 HYPERLINK /wiki/ o 購(gòu)買行為 購(gòu)買行行為，以以達(dá)到擴(kuò)擴(kuò)大銷售售的目的的33房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境境分析3.1 項(xiàng)項(xiàng)目基本本概況項(xiàng)目名稱：希望城城玫瑰園園地塊位置：旌陽(yáng)區(qū)區(qū)黃河片片區(qū)渭河河路399號(hào)（龍龍泉山北北路與渭渭河路交交匯處西西北角）。圖3-1 項(xiàng)目目地塊位位置總用地面積積: 2231畝畝總建筑面積積: 880萬(wàn)平平方米容積率: 3.113德陽(yáng)市宏觀環(huán)境分析綠地率:335%土地用途：住宅用用地、商商業(yè)用地地中小學(xué):廬廬山路小小學(xué)、德德陽(yáng)外國(guó)國(guó)語(yǔ)學(xué)校校綜合商場(chǎng):希望城城商業(yè)中中心，打打造繁華華商業(yè)街街區(qū)銀行:中國(guó)國(guó)銀行、人人民銀行行、工商商銀行醫(yī)院：市醫(yī)醫(yī)院、五

18、五醫(yī)院、眼眼科醫(yī)院院其他:新城城市CBBD，五五星級(jí)酒酒店，高高爾夫練練習(xí)場(chǎng)、星級(jí)影院、精品百貨、健身會(huì)所、高檔娛樂(lè)餐飲交通情況：22路路、244路、227路公公交車直直達(dá)3.2 德德陽(yáng)市宏宏觀環(huán)境境分析3.2.11德陽(yáng)市市總體社社會(huì)及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r2013年年國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速增長(zhǎng)。全全市GDDP總值值9211.3億億元，比比上年增增長(zhǎng)144.4%。其中中，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值1152.4億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)4.11%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值5322.7%億元，增增長(zhǎng)188.3%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值2236.2億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)11.3%。民民營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好好。民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)增值值4933.1億

19、億元，增增長(zhǎng)188.5%。民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)占占全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量的比重重為533.5%，比上上年增加加2.44個(gè)百分分點(diǎn)，成成為拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的重重要力量量。3.2.22 德陽(yáng)陽(yáng)固定資資產(chǎn)投資資分析初步核算，11-5月月，德陽(yáng)陽(yáng)市全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資完成成3022億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)18.5%。11-5月月，德陽(yáng)陽(yáng)市工業(yè)業(yè)投資完完成1558億元元，同比比增長(zhǎng)339.22%，工工業(yè)投資資占總投投資比重重為522.3%，是德德陽(yáng)市投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)的主力力。商品品房銷售售增速放放緩。11-5月月，德陽(yáng)陽(yáng)市商品品房銷售售面積772.11萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)5.99%，增增速比11-4月月下降了了18.9個(gè)

20、百百分點(diǎn)；商品房房銷售額額29.2億元元，同比比增長(zhǎng)111.55%，增增速比11-4月月下降了了25.3個(gè)百百分比。1-5月，德德陽(yáng)市實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額1886億元元，同比比增長(zhǎng)114.44%。城城鄉(xiāng)市場(chǎng)場(chǎng)同步增增長(zhǎng)。11-5月月，德陽(yáng)陽(yáng)市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)零售售額1008.55億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)15.4%；鄉(xiāng)村市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)零售額額77.5億元元，同比比增長(zhǎng)113.11%。城城鎮(zhèn)快于于農(nóng)村22.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。零售售業(yè)增速速較快。11-5月月。德陽(yáng)陽(yáng)市商品品零售額額1199.1億億元，占占社消零零的比重重達(dá)644%，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)15.7%，高高于全部部社消零零增速11.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)

21、。3.2.33 德陽(yáng)陽(yáng)居民收收入水平平德陽(yáng)城市規(guī)劃德陽(yáng)城市居居民家庭庭抽樣調(diào)調(diào)查資料料顯示，220133年，該該市城市市居民人人均家庭庭總收入入172240.62元元，同比比增長(zhǎng)99.3%。其中中，人均均可支配配收入1165006.448元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.6%，增增幅比上上年同期期提高33.1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。從城城市居民民收入構(gòu)構(gòu)成看，四四項(xiàng)收入入呈現(xiàn)三三升一降降格局，仍仍以工薪薪收入為為主體。3.2.44德陽(yáng)城城市規(guī)劃劃根據(jù)城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略規(guī)劃，旌陽(yáng)區(qū)明確提出了“一個(gè)率先、兩個(gè)突破、三個(gè)提升”的藍(lán)圖構(gòu)架，繪就了“實(shí)力旌陽(yáng)、活力旌陽(yáng)、生態(tài)旌陽(yáng)、幸福旌陽(yáng)”新坐標(biāo)。圍繞德陽(yáng)建設(shè)“區(qū)域中心大城市”

22、的目標(biāo)，根據(jù)旌陽(yáng)區(qū)委、區(qū)政府的藍(lán)圖規(guī)劃，黃河片區(qū)借“勢(shì)”發(fā)力，積極拓展城市空間，繁榮城市新區(qū)。黃河片區(qū)，擁?yè)碛械膬?yōu)優(yōu)勢(shì)的確確令人羨羨慕。這這里擁有有旌湖的的開(kāi)闊水水景、東東山綠帶帶的景觀觀資源，還還有三國(guó)國(guó)文化長(zhǎng)長(zhǎng)廊、北北公園、黃黃河廣場(chǎng)場(chǎng)、旌湖湖生態(tài)休休閑圈，充充滿城市市新區(qū)的的高雅氣氣質(zhì)。市市民生活活在此，可可尊享極極致美景景；這里里擁有已已經(jīng)被精精心修整整的、寬寬敞筆直直的青衣衣江東路路、龍泉泉山北路路、渭河河路、廬廬山北路路等重點(diǎn)點(diǎn)道路；這里擁?yè)碛幸呀?jīng)經(jīng)日臻完完善的區(qū)區(qū)域內(nèi)市市、區(qū)兩兩級(jí)行政政機(jī)關(guān)及及國(guó)家級(jí)級(jí)重點(diǎn)示示范名校校等市政政配套設(shè)設(shè)施；這這里擁有有促進(jìn)德德陽(yáng)旅游游業(yè)發(fā)展展的連接

23、接線路；這里擁?yè)碛幸呀?jīng)經(jīng)建設(shè)成成型的臨臨湖兩岸岸的北公公園，正正在規(guī)劃劃和即將將進(jìn)入實(shí)實(shí)施階段段的濕地地公園；這里擁?yè)碛袀涫苁荜P(guān)注的的成綿樂(lè)樂(lè)城際快快速鐵路路德陽(yáng)城城北換乘乘站。可可以說(shuō)，黃黃河新區(qū)區(qū)是自220066年后在在德陽(yáng)城城市東北北角上冉冉冉升起起的一顆顆璀璨“星星辰”，如如今已經(jīng)經(jīng)成為德德陽(yáng)一處處集行政政、高端端居住等等于一體體的中心心區(qū)域。3.3 希希望城房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析2013年年黃河片片區(qū)目前前主要在在銷售55個(gè)項(xiàng)目目，銷售售良好，11待售項(xiàng)項(xiàng)目,多多為中等等體諒，由由于萬(wàn)興興魅力與與希望城城的體量量相仿，未未來(lái)1-2年，萬(wàn)萬(wàn)興魅力力將成為為希望城城在黃河河片區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)

24、爭(zhēng)最大大的項(xiàng)目目.片區(qū)區(qū)內(nèi)目前前房間的的銷售均均價(jià)在447000-51100元元/之之間（詳詳見(jiàn)表33-1）表3-1 黃河片片區(qū)房地地產(chǎn)價(jià)格格統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱占地面積（）建筑面積（）均價(jià)（元/）銷售率庫(kù)存/待開(kāi)開(kāi)量（）四川理工學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）在售項(xiàng)目山海天38000011600005000二期一批次次60%650000七彩城180099550000470060%140000旌城一品4669002878000500070%860000瑞琪曼國(guó)際際社區(qū)50025519000005100二批次銷售售60%1300000希望城153411080000005100一批次755%7600000待售項(xiàng)目黃

25、河畔島25333311700001170000合計(jì)4700-51000117200003.4 消消費(fèi)者調(diào)調(diào)查問(wèn)卷卷結(jié)果分分析3.4.11目標(biāo)消消費(fèi)群體體基本特特征年齡：消費(fèi)費(fèi)者年齡齡在300-499歲比例例占744%。學(xué)歷：調(diào)研研消費(fèi)者者教育水水平一般般，大專專以上學(xué)學(xué)歷占555%。家庭結(jié)構(gòu)：三口之之家比例例達(dá)600%。戶型/面積積需求：接受住住宅面積積需求在在90-1100之間的的三居和和70-90之之間的兩兩居住宅宅。對(duì)結(jié)構(gòu)要求求：以66-8層層和9-14層層的小高高層為首首選，分分別占到到33%。購(gòu)房目的：以改善善居住條條件為目目的地占占55%，投資資為目的的和自住住目的分分別占224%

26、，221%。社區(qū)配套：對(duì)購(gòu)物物、子女女教育和和綠化關(guān)關(guān)注程度度最高。3.4.22購(gòu)買力力分析家庭年收入入：家庭庭年收入入在5-10萬(wàn)萬(wàn)的，占占42%；3-5萬(wàn)的的占344%。承受購(gòu)房單單價(jià)：442%的的人認(rèn)為為價(jià)格應(yīng)應(yīng)該在330000一下，442%認(rèn)認(rèn)為不超超過(guò)35500。付款方式：選擇銀銀行按揭揭比例達(dá)達(dá)60%，全款款比例達(dá)達(dá)33%。購(gòu)房時(shí)間：69%的調(diào)查查客戶計(jì)計(jì)劃一年年后買房房，觀望望情緒嚴(yán)嚴(yán)重。3.4.33影響目目標(biāo)客戶戶購(gòu)買的的因素項(xiàng)目定位分析通過(guò)調(diào)研分分析得出出，購(gòu)房房最看中中的因素素，占第第一位的的總價(jià)，其其次是房房屋品質(zhì)質(zhì)。價(jià)格格浮動(dòng)可可影響消消費(fèi)者的的購(gòu)買力力。3.4.44德

27、陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)客群群本地人占據(jù)據(jù)85%，以德德陽(yáng)市拆拆遷農(nóng)民民客戶為為主，購(gòu)購(gòu)買戶型型面積區(qū)區(qū)間主要要集中在在：900-1120。在外外地的德德陽(yáng)希望望城客戶戶群占115%。3.5 項(xiàng)項(xiàng)目定位位分析3.5.11項(xiàng)目定定位依據(jù)據(jù)玫瑰園房地地產(chǎn)坐落落于德陽(yáng)陽(yáng)市城區(qū)區(qū)黃河片片區(qū)擁有有開(kāi)闊水水景、黃黃河廣場(chǎng)場(chǎng)，充滿滿城市新新區(qū)的高高雅氣質(zhì)質(zhì)；區(qū)域域內(nèi)市、區(qū)區(qū)兩級(jí)行行政機(jī)關(guān)關(guān)及國(guó)家家級(jí)重點(diǎn)點(diǎn)示范名名校等市市政配套套設(shè)施已已日臻完完善，一一向是德德陽(yáng)市民民購(gòu)房首首選區(qū)域域。且希希望城利利用玫瑰瑰園住區(qū)區(qū)、大型購(gòu)物物中心、五五星級(jí)酒酒店、高高端寫(xiě)字字樓商務(wù)務(wù)中心、及及精品步步行街、公公寓式酒酒店等物物業(yè)形

28、態(tài)態(tài)及購(gòu)物物、影院院、餐飲飲、健身身、娛樂(lè)樂(lè)等近百百種業(yè)態(tài)態(tài)。及綠綠化面積積達(dá)到了了300000平平米，玫玫瑰園在在中庭內(nèi)內(nèi)遍植玫玫瑰等花花卉，為為目標(biāo)市市場(chǎng)的客客戶群體體創(chuàng)造出出其它項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)法法比擬的的生態(tài)和和環(huán)境方方面的利利益，從從而成為為德陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上生生態(tài)住宅宅的標(biāo)桿桿。3.5.22項(xiàng)目客客戶定位位根據(jù)之前對(duì)對(duì)多家競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手顧客群群的細(xì)致致分析得得出本項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶定位。表3-2 主要消消費(fèi)群體體人口特征消費(fèi)能力消費(fèi)特點(diǎn)增長(zhǎng)潛力參考意義商務(wù)群體世貿(mào)中心入入駐會(huì)員員企業(yè)，以以私營(yíng)、白白領(lǐng)精英英為主有固定貨高高收益工工作，消消費(fèi)能力力強(qiáng)；相相當(dāng)部分分群體有有汽車以商務(wù)消費(fèi)費(fèi)為

29、主，相相當(dāng)部分分會(huì)形成成主流消消費(fèi)群體體屬于較為穩(wěn)穩(wěn)定的群群眾，變變化不大大可作為項(xiàng)目目的主力力消費(fèi)群群四川理工學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）周邊行政單單位公務(wù)員有穩(wěn)定的工工作，消消費(fèi)能力力較強(qiáng)，相相當(dāng)部分分群體有有汽車以公務(wù)及休休閑消費(fèi)費(fèi)為主，消消費(fèi)欲望望旺盛屬于較為穩(wěn)穩(wěn)定的群群體，變變化不大大可作為項(xiàng)目目的主力力消費(fèi)群群居住區(qū)居名名周邊社區(qū)居居民，目目前較為為混合有固定工作作，消費(fèi)費(fèi)能力較較強(qiáng)；相相當(dāng)部分分群體有有汽車以基本生活活升級(jí)消消費(fèi)為主主隨著區(qū)域的的升級(jí)，人人口的不不斷導(dǎo)入入，該部部分群體體的購(gòu)買買力將逐逐漸增大大可作為項(xiàng)目目的輔助助消費(fèi)群群，區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)較較大3.6 項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析S

30、WOT分分析法又又稱態(tài)勢(shì)勢(shì)分析法法。早在在20世世紀(jì)800年代初初由舊金金山大學(xué)學(xué)的管理理學(xué)教授授提出來(lái)來(lái)的，他他是一種種能夠較較客觀而而準(zhǔn)確地地分析和和研究一一個(gè)單位位現(xiàn)實(shí)情情況的方方法。SSWOTT分析是是把組織織內(nèi)外環(huán)環(huán)境所形形成的機(jī)機(jī)會(huì)（OOppoortuunittiess），風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（TThreeatss），優(yōu)優(yōu)勢(shì)（SStreengtths），劣劣勢(shì)（WWeakknesssess）四個(gè)個(gè)方面的的情況，結(jié)結(jié)合起來(lái)來(lái)進(jìn)行分分析，以以尋找制制定適合合本組織織實(shí)際情情況的經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略和策略略的方法法。3.6.11企業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)（Strrenggthss）（1）交通通優(yōu)勢(shì)希望城玫瑰瑰園位于于黃河片片

31、區(qū)渭河河路399號(hào)（龍龍泉山北北路與渭渭河路交交匯處西西北角）。德德陽(yáng)市西西北上風(fēng)風(fēng)口，同同時(shí)周圍圍有龍泉泉山北路路以及廬廬山北路路，都是是主干道道路，路路面平坦坦寬闊，翻翻修、加加寬也在在規(guī)劃范范圍內(nèi)，交交通十分分便利。（2）地段段優(yōu)勢(shì)希望城玫瑰瑰園位于于黃河片片區(qū)中心心位置，東東臨山色色秀麗的的東湖山山，南連連配套成成熟的玉玉泉生活活片區(qū)，北北接青衣衣江大橋橋，目前前是德陽(yáng)陽(yáng)的一塊塊無(wú)任何何工業(yè)污污染的城城市板塊塊，且還還擁有自自己的商商業(yè)配套套。(3) 升升值潛力力優(yōu)勢(shì)隨著德陽(yáng)市市的改造造和擴(kuò)張張，希望望城玫瑰瑰園附近近的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和綠化建建設(shè)逐漸漸完善。作作為目前前德陽(yáng)業(yè)業(yè)態(tài)最全全、

32、規(guī)模模最大的的城市綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目，希希望城涵涵蓋了大大型購(gòu)物物中心、精精品商業(yè)業(yè)步行街街、五星星酒店、甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓、玫玫瑰園浪浪漫住區(qū)區(qū)五大頂頂級(jí)項(xiàng)企業(yè)劣勢(shì)目，融購(gòu)物物、辦公公、餐飲飲、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、健身身及居住住一體，實(shí)實(shí)現(xiàn)多元元化、多多樣化的的城市功功能集成成。通過(guò)過(guò)一站式式商圈的的建立，全全面升級(jí)級(jí)區(qū)域配配套，打打造集商商業(yè)中心心、生活活中心、商商務(wù)中心心三位一一體的復(fù)復(fù)合型城城市新中中心。再再加上交交通和地地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)蘊(yùn)藏著著巨大的的升值潛潛力。 (4)規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)希望城是中中國(guó)民營(yíng)營(yíng)企業(yè)5500強(qiáng)強(qiáng)首位的的華西集集團(tuán)20011年年扛鼎之之作，項(xiàng)項(xiàng)目占地地2311畝，共共有5塊塊地，

33、總總建筑面面積800萬(wàn)。如此大規(guī)模的開(kāi)發(fā)不僅能夠提高項(xiàng)目的社會(huì)影響力，而且有利于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，降低開(kāi)發(fā)成本，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3.6.22企業(yè)劣劣勢(shì)（WWeakknesssess）(1)社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施少本項(xiàng)目是以以高層為為主相對(duì)對(duì)住戶較較多，綠綠化面積積大則作作為休閑閑服務(wù)地地區(qū)少。對(duì)對(duì)配套設(shè)設(shè)施的安安置就不不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)每棟樓樓均有的的現(xiàn)象，因因此社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施質(zhì)量量不高并并且還不不完善。(2)局部部環(huán)境與與樓盤不不相稱由于該項(xiàng)目目周邊多多未開(kāi)發(fā)發(fā)利用完完成則為為農(nóng)田農(nóng)農(nóng)村，周周圍局部部環(huán)境與與樓盤不不相稱檔檔次較低低，需要要進(jìn)一步步提升周周圍局部部環(huán)境檔檔次。(3)周邊邊部分居居民素質(zhì)

34、質(zhì)較低項(xiàng)目周邊除除了部分分住宅區(qū)區(qū)就是城城郊菜農(nóng)農(nóng)的房子子，現(xiàn)多多為外來(lái)來(lái)人口租租住，租租住人口口多為外外市前來(lái)來(lái)務(wù)工、經(jīng)經(jīng)商的人人員，一一般素質(zhì)質(zhì)較差。(4)周圍圍高檔樓樓盤增多多項(xiàng)目所在的的區(qū)域內(nèi)內(nèi)的高檔檔樓盤不不斷增多多，使部部分消費(fèi)費(fèi)者投向向其它樓樓盤，可可能會(huì)影影響本項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售狀況況。3.6.33項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)(OOppoortuunittiess) 本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)中中運(yùn)用的的綜合性性產(chǎn)權(quán)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式使使其具備備了更強(qiáng)強(qiáng)的抵御御市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力；德陽(yáng)陽(yáng)市黃河河片區(qū)規(guī)規(guī)劃的諸諸多利好好因素，使使得本項(xiàng)項(xiàng)目具有有較高的的投資升升值潛力力；此開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)是市政政府重點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，會(huì)會(huì)對(duì)希望

35、望城玫瑰瑰園附近近的商業(yè)業(yè)起到一一定的帶帶動(dòng)作用用；開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)實(shí)力強(qiáng)，有有開(kāi)發(fā)專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的豐富富經(jīng)驗(yàn)，及及商業(yè)資資源，在在招商方方面有很很大的優(yōu)優(yōu)勢(shì)；周周圍高檔檔樓盤進(jìn)進(jìn)入尾銷銷期。四川理工學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）3.6.44項(xiàng)目威威脅(TThreeatss)同地段樓盤盤相繼降降價(jià)促銷銷，影響響樓盤升升值；受國(guó)家家房地產(chǎn)產(chǎn)政策影影響周圍圍新盤低低價(jià)開(kāi)盤盤，造成成部分客客戶分流流；目目標(biāo)客戶戶預(yù)期本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)周周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，因而而較多人人具有持持幣觀望望心理，這這將會(huì)影影響銷售售進(jìn)度，減減緩項(xiàng)目目的資金金周轉(zhuǎn)速速度。3.6.55SWOOT分析析結(jié)論經(jīng)由以上上分析，可可以得出出如下結(jié)結(jié)論：從外界界

36、環(huán)境來(lái)來(lái)看，該該項(xiàng)目地地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，但但是周圍圍樓盤項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)本本項(xiàng)目銷銷售有一一定的壓壓力，但但由于本本項(xiàng)目在在施工進(jìn)進(jìn)度上的的特殊安安排使之之盡量與與其它項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售時(shí)間間錯(cuò)開(kāi)些些，都為為本項(xiàng)目目提供了了難得的的環(huán)境機(jī)機(jī)遇。因因而，外外部環(huán)境境提供的的機(jī)遇將將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過(guò)其威威脅。4希望城市市場(chǎng)營(yíng)銷銷策略4.1 希希望城房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品策略略在房地產(chǎn)市市場(chǎng)上，產(chǎn)產(chǎn)品力仍仍是最基基本的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)優(yōu)秀的產(chǎn)產(chǎn)品歷來(lái)來(lái)受人追追捧。對(duì)對(duì)于希望望城玫瑰瑰園這樣樣的項(xiàng)目目板塊而而言，其其消費(fèi)者者就是為為解決居居住問(wèn)題題，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品耐久久性往往往比較挑挑剔，各各方面要要求都較較高，個(gè)個(gè)性化較較強(qiáng)，那那么在市

37、市場(chǎng)容量量有限，而而市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈的局面面下，其其產(chǎn)品如如果沒(méi)有有特色而而流于普普通，則則很難形形成強(qiáng)大大的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，因因此，對(duì)對(duì)于希望望城玫瑰瑰園開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)說(shuō)說(shuō)，必須須以創(chuàng)新新、創(chuàng)優(yōu)優(yōu)的精神神來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)打造有有特色的的產(chǎn)品。4.1.11 項(xiàng)目目建筑風(fēng)風(fēng)格定位位表4-1 同片區(qū)區(qū)各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑風(fēng)格格：樓盤項(xiàng)目建筑風(fēng)格區(qū)山海天托斯卡納瑞琪曼國(guó)際際社托斯卡納黃河畔島中式簡(jiǎn)約萬(wàn)興魅力城城現(xiàn)代簡(jiǎn)約希望城新古典德陽(yáng)市場(chǎng)樓樓盤建筑筑以現(xiàn)代代簡(jiǎn)約及及新古典典主義風(fēng)風(fēng)格為主主，市場(chǎng)場(chǎng)中對(duì)新新古典主主義具有有較高的的認(rèn)同度度。其中中在本案案項(xiàng)目附附近的兩兩個(gè)樓盤盤是地中中海托斯斯卡納風(fēng)風(fēng)格，為為項(xiàng)目配套定位

38、規(guī)避同區(qū)域域建筑風(fēng)風(fēng)格的類類同，本本項(xiàng)目做做出差異異化風(fēng)格格選擇，同同時(shí)考慮慮當(dāng)?shù)乜涂腿旱慕咏邮艹潭榷?，本?xiàng)項(xiàng)目采用用新古典典主義風(fēng)風(fēng)格。本項(xiàng)高層是是在新古古典主義義的風(fēng)格格上添加加歐式元元素，體體現(xiàn)尊貴貴氣質(zhì)。項(xiàng)項(xiàng)目整體體氣質(zhì)形形象厚重重、尊貴貴，彰顯顯高品質(zhì)質(zhì)居住環(huán)環(huán)境。4.1.22項(xiàng)目整整體戶型型定位戶型設(shè)計(jì)原原則：鑒鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃建建筑面積積大，故故要求戶戶型要涵涵蓋各層層次需求求，戶型型配比符符合市場(chǎng)場(chǎng)需求；戶型設(shè)設(shè)計(jì)要合合理，功功能分區(qū)區(qū)明確，面面積適中中，動(dòng)靜靜分明，干干濕分離離；適當(dāng)當(dāng)增加露露臺(tái)和陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)面積積，賦予予贈(zèng)送空空間。4.1.33 項(xiàng)目目建材品品質(zhì)定位位單元門

39、采用用純鋼質(zhì)質(zhì)進(jìn)戶門門及入裝裝甲門進(jìn)進(jìn)門，裝裝甲門主主要特點(diǎn)點(diǎn)是門扇扇中間為為堅(jiān)固的的鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)體,前前后表面面各覆蓋蓋一層漂漂亮的且且易于更更換的木木板。具具備木門門的親切切外觀及及鋼門堅(jiān)堅(jiān)固的本本質(zhì),配配上專業(yè)業(yè)防盜鎖鎖則成了了一扇美美觀的防防盜門. 使用用壽命超超過(guò)200年。入入戶采用用可視對(duì)對(duì)講機(jī)；單元大大堂采用用高挑空空，地面面和墻面面均用大大理石裝裝飾，墻墻壁上采采用掛畫(huà)畫(huà)，采用用水晶吊吊燈凸顯顯項(xiàng)目品品質(zhì) ；電梯采采用中外外合資高高檔品牌牌，樓梯梯間地面面鋪設(shè)高高級(jí)防滑滑地磚，踏踏面板設(shè)設(shè)防滑槽槽，樓梯梯扶手為為不銹鋼鋼欄桿木木扶手的的形式。 4.1.44 項(xiàng)目目配套定定位（1）社

40、區(qū)區(qū)廣場(chǎng)設(shè)置社區(qū)廣廣場(chǎng)，為為項(xiàng)目居居民提供供休閑、娛娛樂(lè)、交交流的集集散地；（2）社區(qū)區(qū)商業(yè)多元素業(yè)態(tài)態(tài)組合，層層次分明明，錯(cuò)落落有致，既既滿足了了社區(qū)居居民的購(gòu)購(gòu)物需求求，又可可以將城城市人流流引入，營(yíng)營(yíng)造濃厚厚的商業(yè)業(yè)氛圍。（3）社區(qū)區(qū)幼兒園園社區(qū)內(nèi)設(shè)置置幼兒園園（如體體現(xiàn)高端端性，可可設(shè)置雙雙語(yǔ)幼兒兒園），體體現(xiàn)項(xiàng)目目對(duì)孩子子的關(guān)愛(ài)愛(ài)；兒童童游樂(lè)區(qū)區(qū)和游泳泳池。（4）老年年人活動(dòng)動(dòng)中心老年人強(qiáng)身身健體、修修身養(yǎng)性性的場(chǎng)所所，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)對(duì)老年人人的關(guān)愛(ài)愛(ài)。（5）便民民基礎(chǔ)配配套超市、煙酒酒店、餐餐飲、美美容美發(fā)發(fā)、居委委會(huì)、物物管中心心等。四川理工學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）4.1.55 項(xiàng)目目

41、星級(jí)物物業(yè)服務(wù)務(wù)定位安全服務(wù)：24小小時(shí)服務(wù)務(wù)，244小時(shí)保保安等；運(yùn)動(dòng)健健身：專專業(yè)健身身、游泳泳、教練練服務(wù)；房屋租租賃服務(wù)務(wù)；文化化教育服服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)：老年年大學(xué)組組織、幼幼兒教育育、少兒兒教育與與培養(yǎng)及及相關(guān)節(jié)節(jié)日組織織。4.1.66房地產(chǎn)產(chǎn)新產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)策策略產(chǎn)品生命周周期理論論要求房房地產(chǎn)企企業(yè)要不不斷開(kāi)發(fā)發(fā)新產(chǎn)品品,而且且隨著生生產(chǎn)的發(fā)發(fā)展和人人們生活活水平的的提高,消費(fèi)者者的需求求也不斷斷的變化化,這就就要求房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商通通過(guò)開(kāi)發(fā)發(fā)新產(chǎn)品品,來(lái)滿滿足消費(fèi)費(fèi)者新的的需求,搶占市市場(chǎng)制高高點(diǎn),在在市場(chǎng)中中保持競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。希望望城可以以根據(jù)自自身的實(shí)實(shí)力采取取不同的的新產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)策

42、策略,如如模仿型型產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)策略略、改造造型產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)策策略、更更新型產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)策略、全全新型產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)策略。4.2 希希望城房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格策略略價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是是市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷的重重要手段段，房地地產(chǎn)價(jià)格格策略是是房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷活活動(dòng)中極極為重要要的一部部分，它它與其他他營(yíng)銷策策略組和和共同作作用于營(yíng)營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)。價(jià)格格的合理理與否直直接關(guān)系系到房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品能否為為消費(fèi)者者接受，市市場(chǎng)占有有率的高高低和企企業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)的多少少，它是是企業(yè)的的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)手段段，使整整個(gè)營(yíng)銷銷組合最最活躍的的因素。因因此進(jìn)行行合理價(jià)價(jià)格調(diào)整整變是一一個(gè)主要要方式。控控制價(jià)格格的主要要方法有有一是調(diào)調(diào)價(jià)頻率率；二是是

43、調(diào)價(jià)幅幅度44。4.2.11價(jià)格調(diào)調(diào)價(jià)頻率率價(jià)格調(diào)節(jié)頻頻率的關(guān)關(guān)鍵：每每次調(diào)價(jià)價(jià)后都會(huì)會(huì)引起消消費(fèi)者情情緒的變變動(dòng)，首首先根據(jù)據(jù)客戶對(duì)對(duì)戶型的的需求而而調(diào)價(jià)，當(dāng)當(dāng)戶型稀稀缺時(shí)，我我們會(huì)適適當(dāng)調(diào)高高；其次次，在房房源熱銷銷的情況況下，也也就是供供不應(yīng)求求時(shí)，我我們會(huì)適適當(dāng)調(diào)高高。這樣樣可促使使部分消消費(fèi)者的的購(gòu)買欲欲望。因因此，只只有市場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)熱熱銷或房房源稀缺缺的前提提下，才才能進(jìn)行行調(diào)價(jià)。4.2.22價(jià)格調(diào)調(diào)價(jià)幅度度價(jià)格調(diào)節(jié)幅幅度的關(guān)關(guān)鍵是：小幅遞遞增。調(diào)調(diào)價(jià)的要要點(diǎn)是小小幅頻漲漲，一般般每方米米30000左右右的樓盤盤，每次次調(diào)價(jià)幅幅度為11002000間為宜宜，一般般每平方方米50000

44、左左右的樓樓盤，每每次調(diào)價(jià)價(jià)幅度在在15003000元之之間，如如果調(diào)價(jià)價(jià)稍高，可可給予顧顧客一定定的價(jià)格格折扣。如如：購(gòu)房房享受440000元優(yōu)惠惠或享受受9.88折。希望城房地產(chǎn)促銷策略4.2.33希望城城玫瑰園園價(jià)格分分析表表4-2 戶型價(jià)價(jià)格表預(yù)計(jì)戶型單套面積單套總價(jià)總戶數(shù)總平米總售價(jià)占總額比均價(jià)51000一居56285600056313615993360009%683468000563808194200800011%二居874437000564872248477200014%944794000565264268466400015%844284000564704239900400013

45、%三居1045304000565824297044200017%1326732000567392376999200021%小計(jì)3187550039235000017850018000100%4.3 希希望城房房地產(chǎn)促促銷策略略房地產(chǎn)促銷銷就是房房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷者將將有關(guān)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)產(chǎn)品品以及其其服務(wù)的的信息，通通過(guò)人員員和非人人員的方方式，傳傳遞給房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的潛潛在購(gòu)買買者，促促使其了了解、信信賴并購(gòu)購(gòu)買本企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品，達(dá)達(dá)到擴(kuò)大大銷售的的目的。房房地產(chǎn)促促銷的實(shí)實(shí)質(zhì)是信信息溝通通活動(dòng)。其其主要方方式有人人員推銷銷、廣告告、公共共關(guān)系和和營(yíng)業(yè)推推廣。上上述四種種促銷方方式各

46、自自包含許許多具體體的促銷銷手段，見(jiàn)見(jiàn)表4-3。表4-3 房地地產(chǎn)促銷銷方式分分類廣告人員促銷營(yíng)業(yè)推廣公共關(guān)系四川理工學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）報(bào)紙廣告雜志廣告電視廣告廣播廣告網(wǎng)絡(luò)廣告戶外廣告?zhèn)鲉螐V告郵寄廣告標(biāo)語(yǔ)廣告廣告牌霓虹燈招貼廣告現(xiàn)場(chǎng)推銷上門推銷電話推銷銷售推銷銷售會(huì)議還本銷售還價(jià)折扣以租代售先租后售贈(zèng)品樣板房展示示展銷會(huì)交易會(huì)不滿意退款款按揭貸款低息貸款附送廚具新聞報(bào)道慶典方式捐款公益活動(dòng)研討會(huì)年度報(bào)告贊助公司期刊4.3.11對(duì)銷售售員的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策策對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)來(lái)說(shuō)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)機(jī)制是是常用的的手段，雖雖然它是是委托代代理銷售售，但經(jīng)經(jīng)常會(huì)采采用對(duì)銷銷售員進(jìn)進(jìn)行額外外的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)，這樣樣能調(diào)動(dòng)動(dòng)銷

47、售員員的積極極性，對(duì)對(duì)以前潛潛在的客客戶進(jìn)行行電話回回訪，再再加上其其他對(duì)顧顧客的額額外優(yōu)惠惠政策，使使其提高高銷售率率。4.3.22活動(dòng)促促銷在活動(dòng)方面面，主要要開(kāi)展時(shí)時(shí)間就是是周末?；罨顒?dòng)內(nèi)容容則是根根據(jù)當(dāng)時(shí)時(shí)的節(jié)日日或者客客戶意見(jiàn)見(jiàn)舉行抽抽獎(jiǎng)、游游戲、體體驗(yàn)等活活動(dòng)?；罨顒?dòng)主要要會(huì)通過(guò)過(guò)報(bào)廣、短短信等形形式傳播播到客戶戶群，也也會(huì)通過(guò)過(guò)銷售人人員回訪訪來(lái)電來(lái)來(lái)訪客戶戶，使活活動(dòng)氣氛氛增強(qiáng)，這這樣就能能在周末末來(lái)訪量量很大的的情況下下，烘托托銷售環(huán)環(huán)境的氣氣氛，以以達(dá)成小小投入高高回報(bào)的的效果。加加之參加加活動(dòng)的的大多是是成交客客戶，這這樣就更更利于客客戶之間間的交流流，通過(guò)過(guò)老客戶戶傳遞

48、信信息。同同時(shí)通過(guò)過(guò)活動(dòng)也也加強(qiáng)了了企業(yè)與與客戶之之間的關(guān)關(guān)系維護(hù)護(hù)。4.3.33老帶新新政策成交客戶在在希望城城玫瑰園園來(lái)說(shuō)是是一筆大大的財(cái)富富。希望望城為發(fā)發(fā)動(dòng)老業(yè)業(yè)主口碑碑的力量量，出臺(tái)臺(tái)了老帶帶新的優(yōu)優(yōu)惠政策策。老客客戶帶新新客戶購(gòu)購(gòu)房成交交后，新新客戶可可享受額額外折扣扣，老客客戶可享享受總房房款千分分之五購(gòu)購(gòu)物卡贈(zèng)贈(zèng)送。特特別是在在國(guó)假期期間，通通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)分析，節(jié)節(jié)假期間間購(gòu)房客客戶相對(duì)對(duì)集中，所所以希望望城玫瑰瑰園再次次調(diào)整政政策，加加大優(yōu)惠惠力度，老老帶新客客戶，新新客戶享享受額外外9折，老老客戶可可享受總總房款百百分之三三的購(gòu)物物卡。這這種大幅幅度的優(yōu)優(yōu)惠政策策抓住了了客戶心

49、心理，不不論是新新老客戶戶都很樂(lè)樂(lè)意接受受。4.4 希希望城房房地產(chǎn)銷銷售渠道道策略營(yíng)銷渠道是是將產(chǎn)品品由生產(chǎn)產(chǎn)者轉(zhuǎn)移移給消費(fèi)費(fèi)者的途途徑，是是將產(chǎn)品品或服務(wù)務(wù)從生產(chǎn)產(chǎn)者轉(zhuǎn)移移給消費(fèi)費(fèi)者的過(guò)過(guò)程中，將將所有權(quán)權(quán)或協(xié)助助產(chǎn)品所所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的機(jī)機(jī)構(gòu)或個(gè)個(gè)人。在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷中往往往由開(kāi)開(kāi)發(fā)商作作為主要要的銷售售渠道。目前，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品多多以直銷銷形態(tài)進(jìn)進(jìn)行銷售售，同時(shí)時(shí)格式各各樣的中中介依然然十分活活躍，但但兩者都都必須依依賴各自自的營(yíng)銷銷渠道5。4.4.11自行銷銷售入市推廣策略由于委托銷銷售代理理要支付付一定的的代理手手續(xù)費(fèi)，有有時(shí)開(kāi)發(fā)發(fā)商為了了節(jié)省這這筆代理理費(fèi)愿意意自行銷銷售。

50、一一般在以以下三種種情況下下開(kāi)發(fā)商商可以考考慮自行行銷售：一是大大型房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司經(jīng)經(jīng)過(guò)多年年的開(kāi)發(fā)發(fā)遠(yuǎn)作，他他們有自自己專門門的市場(chǎng)場(chǎng)推銷隊(duì)隊(duì)伍，有有地區(qū)性性的、全全國(guó)性的的甚至世世界性的的銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，他他們對(duì)自自己所開(kāi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目有十十分豐富富的推廣廣經(jīng)驗(yàn)。二二是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上揚(yáng)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商所所開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目很很受投資資者和置置業(yè)者的的歡迎，而而且開(kāi)發(fā)發(fā)商預(yù)計(jì)計(jì)在項(xiàng)目目竣工后后，很快快便能租租售出售售。如目目前在全全國(guó)價(jià)格格中的微微利商品品房；在在大城市市中供不不應(yīng)求的的寫(xiě)字樓樓和鋪面面房，工工業(yè)園區(qū)區(qū)和開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)中的的廠房和和倉(cāng)庫(kù)用用房等。這這些商品品房應(yīng)不不同的需需求范圍圍，市場(chǎng)場(chǎng)看好

51、，在在這種情情況下，銷銷售相對(duì)對(duì)容易，開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司要自行行銷售。三三是當(dāng)開(kāi)開(kāi)發(fā)商所所發(fā)展的的項(xiàng)目已已有較明明確的銷銷售對(duì)象象時(shí)，也也無(wú)需再再委托租租售代理理。4.4.22中介代代理為確保項(xiàng)目目的成功功推廣及及銷售，開(kāi)開(kāi)發(fā)商認(rèn)認(rèn)真合理理地確定定了項(xiàng)目目銷售代代理公司司應(yīng)符合合的條件件，并據(jù)據(jù)此挑選選中介機(jī)機(jī)構(gòu)，具具體如下下：（1）必須須對(duì)項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶有著著充分的的認(rèn)識(shí)，對(duì)對(duì)德陽(yáng)市市特別是是黃河片片區(qū)的物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)有著敏敏銳、正正確的認(rèn)認(rèn)識(shí)。（2）必須須具有多多年豐富富的銷售售經(jīng)驗(yàn)。（3）必須須對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有深深入的了了解，并并能意識(shí)識(shí)到玫瑰瑰園的開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念，將是是一種具具有后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)效效應(yīng)的

52、理理念。（4）必須須有較強(qiáng)強(qiáng)的品牌牌意識(shí)，以以及輻射射全市的的能力。（5）必須須增長(zhǎng)項(xiàng)項(xiàng)目包裝裝及廣告告推廣策策略。（6）必須須同意以以靈活的的方式與與本項(xiàng)目目合作，并并收取合合理或較較廉價(jià)傭傭金。5入市推廣廣策略5.1入市市策略5.1.11 內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)時(shí)時(shí)機(jī)選擇擇建議在20013年年4月中中旬。比比正式開(kāi)開(kāi)售提前前兩周，給給購(gòu)房者者一個(gè)認(rèn)認(rèn)識(shí)了解解的階段段以便購(gòu)購(gòu)房者在在正式開(kāi)開(kāi)售時(shí)落落訂。5.1.22正式開(kāi)開(kāi)盤時(shí)機(jī)機(jī)選擇建議定于220133年5月月1日。德德陽(yáng)市民民除了一一部分外外出旅游游者，在在家度假假而又有有購(gòu)房意意向的家家庭，一一般都會(huì)會(huì)選擇在在這個(gè)時(shí)時(shí)候踩盤盤。最近近幾年，德德陽(yáng)市

53、把把節(jié)假日日看樓當(dāng)當(dāng)成了一一種新型型的度假假休閑方方式，也也叫近距距離旅游游。平時(shí)時(shí)沒(méi)有事事就會(huì)去去各四川理工學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）樓盤走走，因因?yàn)槊總€(gè)個(gè)樓盤都都值得欣欣賞，優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境、美美麗的建建筑、星星級(jí)的服服務(wù)等等等常常讓讓人流連連忘返。并并且現(xiàn)在在很多樓樓盤為了了促銷，常常常會(huì)送送一些小小禮物，吸吸引了不不少的人人。5.2 銷銷售推廣廣根據(jù)項(xiàng)目目目前的狀狀態(tài)，工工程進(jìn)度度及市場(chǎng)場(chǎng)反映，為為迅速扭扭轉(zhuǎn)目前前局面，將將整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣分為四四個(gè)周期期：市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱及及客戶積積累期，樣樣板房退退出熱銷銷期，強(qiáng)強(qiáng)銷期，清清盤期。（1）市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱期期及客戶戶積累期期：主要要通過(guò)新新聞及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體

54、體炒作推推出“繁繁華希望望城，芳芳香玫瑰瑰園”。（2）熱銷銷期：通通過(guò)對(duì)上上一周期期市場(chǎng)反反映的跟跟蹤報(bào)道道及新聞聞傳遞，進(jìn)進(jìn)而推出出“獨(dú)擁?yè)肀憷?，坐坐享其成成您您最佳選選擇希望望城”，以以及結(jié)合合樣板房房推出主主打“新新樣板古古典，新新樣板古古典時(shí)代代希希望城”等等概念。（3）強(qiáng)銷銷期：充充分利用用項(xiàng)目自自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)獨(dú)獨(dú)特的地地理位置置和完善善的生活活設(shè)施配配套，成成熟的商商業(yè)環(huán)境境特點(diǎn)，挖挖掘CBBD客戶戶的潛力力和延展展力，媒媒體宣傳傳和活動(dòng)動(dòng)策劃互互動(dòng)，形形成強(qiáng)銷銷期。（4）清盤盤期：在在尾盤促促銷期，通通過(guò)已售售物業(yè)升升值分析析和項(xiàng)目目未來(lái)升升值空間間分析，強(qiáng)強(qiáng)化現(xiàn)房房銷售及及“星級(jí)級(jí)

55、物管”概概念，結(jié)結(jié)合推出出個(gè)別優(yōu)優(yōu)惠房，達(dá)達(dá)到清盤盤目的。6總體推廣廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算表6-1希希望城玫玫瑰園推推廣計(jì)劃劃網(wǎng)絡(luò)和和沙盤類別 形式 時(shí)間段 預(yù)計(jì)費(fèi)用 網(wǎng)絡(luò) 自建網(wǎng)站 7月前上線線 1200000 搜房 4-12月月 750000 焦點(diǎn) 500000 新浪樂(lè)居 750000 合計(jì) 3200000 類別 位置 分項(xiàng) 數(shù)量 預(yù)計(jì)費(fèi)用 沙盤 正式售樓處處 區(qū)位沙盤 1 300000 規(guī)劃沙盤 1 1200000 戶型沙盤 6 300000 合計(jì) 8 1800000 臨時(shí)售樓處處及今后后展會(huì)及及外戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng) 區(qū)位沙盤 1 100000 規(guī)劃沙盤 1 400000 戶型展板 6 1000 合計(jì) 8 510000 總計(jì) 16 2310000 合計(jì) 55100