房地產(chǎn)方案階段設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1、房產(chǎn)方階段計(jì)點(diǎn)方案階段（建筑、機(jī)電、結(jié)構(gòu)）目的：將各專設(shè)計(jì)和審圖程中必須關(guān)注問題進(jìn)行匯總形成各專業(yè)階段各業(yè)態(tài)計(jì)要點(diǎn)，設(shè)院需以設(shè)要點(diǎn)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)成果 自審，實(shí)提升圖紙計(jì)質(zhì)量。說明：1.本計(jì)要點(diǎn)適于地產(chǎn)未完成工圖的在建、建項(xiàng)目；2.本計(jì)要點(diǎn)中詞“應(yīng)”和“應(yīng)”條文，需設(shè)計(jì)中強(qiáng)制行。2 / 項(xiàng)目名稱/版本設(shè)計(jì)單位事業(yè)部項(xiàng)目類型設(shè)計(jì)院自審時(shí)間事業(yè)部審核人設(shè)計(jì)院項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、專業(yè)負(fù)責(zé)人自審說明簽字設(shè)計(jì)院章項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人建筑機(jī)電結(jié)構(gòu)事業(yè)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核說明簽字項(xiàng)目負(fù)責(zé)人建筑機(jī)電結(jié)構(gòu)3 / 01-1-1 筑專業(yè) 方 住宅序號(hào)管控分項(xiàng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)院自審 不滿足管控要點(diǎn)情況說明12345678910111213141

2、5161718192021222324252627（一）圖紙（二）總平面（三）一般規(guī)定（四）入口（五）立面（六）衛(wèi)生間（七）空調(diào)（八）電梯設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求。設(shè)計(jì)成果內(nèi)容完整，設(shè)計(jì)深度滿足建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定和要求。方案成果滿足政府部門報(bào)審文件的要求。規(guī)劃布局盡量規(guī)整對(duì)稱，建筑南北向布置，南低北高。園區(qū)主出入口應(yīng)設(shè)置專用人行出入口和門禁系統(tǒng)。園區(qū)主出入口的保安亭應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段予以整體考慮，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮保安亭的遮風(fēng)避雨功 能及夏熱冬冷防護(hù)措施，保安亭視線應(yīng)通透無遮擋。主入口寬度，園區(qū)內(nèi)道路為 雙車道，消防車專用通道 。電業(yè)站、垃圾站應(yīng)位于對(duì)住宅影響最小的位置。地庫坡道應(yīng)

3、為園區(qū)主入口附近，但不應(yīng)正對(duì)園區(qū)主入口和住宅單元入口。園區(qū)設(shè)中心綠地景觀，應(yīng)有兒童游戲場(chǎng)地及老人健身活動(dòng)區(qū)域。中心綠地景觀內(nèi)不可出現(xiàn)出地面的井道和樓梯間。配電箱和垃圾收集點(diǎn)位置應(yīng)便于使用，不對(duì)住戶和景觀產(chǎn)生不利影響。園區(qū)出入口附近需考慮快遞自動(dòng)存取柜位置。戶型符合標(biāo)準(zhǔn)型 3 月、4 月）。滿足基礎(chǔ)審圖點(diǎn)住宅及地庫部分要求。建造標(biāo)準(zhǔn)符合產(chǎn)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 年 6 月）。住宅附加值設(shè)計(jì)合提升住宅附加值設(shè)計(jì)指（ 年 1 月。戶內(nèi)走道凈寬 。住宅首層室內(nèi)外高差 以上。如采用外天井式分核連廊布局，連廊距離最近戶型外窗間距不得小于 。住宅單元入口門口取消臺(tái)階及殘坡，改做緩坡進(jìn)入方式。入口需考慮高空墜物，可做凸

4、出的門斗，不得采用內(nèi)凹、無雨蓬造型。立面造型（如單元門頭）、線腳等不影響戶內(nèi)視線、采光等。立面強(qiáng)調(diào)對(duì)稱，不采用錯(cuò)位窗洞、錯(cuò)位陽臺(tái)設(shè)計(jì)。衛(wèi)生間門不應(yīng)正對(duì)馬桶、梳妝鏡?？照{(diào)機(jī)位布置不得影響建筑外立面效果。垂直電梯設(shè)計(jì)參數(shù)：提升速度：4 / 序號(hào)管控分項(xiàng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)院自審 不滿足管控要點(diǎn)情況說明282930313233（九）機(jī)房（十）地下車庫（十一）物管用房20m 以下：1m/s，載重量，；20-55m載重量 ；55 以上至 100m：2m/s，載重量 ；當(dāng)?shù)匾?guī)定有特殊要求的（如擔(dān)架梯），按規(guī)定設(shè)計(jì)。電梯井道和機(jī)房不應(yīng)緊鄰臥室、起居室和書房。配電機(jī)房： 凈面積 110-120 ，位置應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)。地下

5、車庫應(yīng)與地上住宅主體相連，避免雙墻。地下車庫主動(dòng)線應(yīng)設(shè)置為環(huán)形；主動(dòng)線規(guī)劃可滿足單進(jìn)單出的使用要求；車道應(yīng)避免過多十字交叉 出現(xiàn)。塔樓投影范圍內(nèi)地下自行車庫應(yīng)可改為獨(dú)立空間，贈(zèng)送一層住戶使用。物業(yè)用房、居委會(huì)及其他公共用房位置應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)。5 / 01-1-2 建筑專業(yè)方案商業(yè)序號(hào)管控分項(xiàng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)院自審 不滿足管控要點(diǎn)情況說明1234567891011121314151617181920212223242526（一）圖紙（二）總平面（三）一般要求（四）主入口（五）垂直電梯、扶梯（六）消防疏散（七）衛(wèi)生間（八）地下車庫（九）貨運(yùn)和垃圾設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求。設(shè)計(jì)成果內(nèi)容完整，設(shè)計(jì)深度滿足

6、建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定和要求。方案滿足政府部門報(bào)審文件的要求。應(yīng)充分保證購(gòu)物中心的可視性和可達(dá)性。應(yīng)設(shè)計(jì)主要道路上的出租車進(jìn)出匝道及?？扛蹫?，停車港灣長(zhǎng)度不小于 。購(gòu)物中心如設(shè)有大型超市，應(yīng)在總平面中規(guī)劃超市班車?？奎c(diǎn)、停車位和候車區(qū)。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)新增道路時(shí)，雙車道不應(yīng)小于 6m，如有人行需要，必須設(shè)置人行專用道，不得與車 道共用?？偲矫婕捌矫嬖O(shè)計(jì)應(yīng)考慮閉店后部分延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)商家和人員的疏散功能。滿足基礎(chǔ)審圖點(diǎn)商業(yè)及地庫部分要求。柱網(wǎng)尺寸：。主入口應(yīng)醒目，不宜內(nèi)凹過深、不應(yīng)被柱子、喬木遮擋，外立面主入口形象高度不應(yīng)低于 1.5 層。 室內(nèi)外高差 100-120mm；商業(yè)主入口和商鋪入口不應(yīng)

7、出現(xiàn)臺(tái)階。購(gòu)物中心應(yīng)設(shè)置雙道門，兩扇門之間距離 。購(gòu)物中心出入口不應(yīng)橫穿中庭、面對(duì)面開設(shè)。購(gòu)物中心內(nèi)所有垂直電梯1-2 處扶梯應(yīng)直達(dá)地下車庫并在地下車庫設(shè)玻璃候梯廳設(shè)備房不應(yīng)直 接向電梯廳內(nèi)開門。大型超市應(yīng)設(shè)專用貨梯。公共疏散樓梯應(yīng)采用剪刀梯（除當(dāng)?shù)叵酪?guī)定不允許外）。防火分區(qū)的劃分、防火卷簾和防火門的位置及做法不應(yīng)對(duì)商鋪產(chǎn)生不利影響。必須完成樓梯及疏散寬度計(jì)算表。單層面積 0.4-0.8 萬應(yīng)設(shè) 處衛(wèi)生間單層面積 0.8-1.5 萬應(yīng)設(shè) 處衛(wèi)生間單層面積 萬應(yīng)設(shè) 3 處生間。嚴(yán)寒地區(qū)、寒冷地區(qū)項(xiàng)目地庫進(jìn)出口坡道應(yīng)設(shè)雨蓬和防滑措施。地下車庫主動(dòng)線宜設(shè)置為環(huán)形；主動(dòng)線規(guī)劃可滿足運(yùn)營(yíng)時(shí)單進(jìn)單出的使

8、用要求；車行通道盡量避免 過多十字交叉出現(xiàn)。購(gòu)物中心應(yīng)單獨(dú)設(shè)置垃圾房、污水處理間。垃圾房應(yīng)設(shè)置在地下貨梯附近，并靠近貨運(yùn)出入口。超市垃圾房應(yīng)與其他業(yè)態(tài)分開，可獨(dú)立管理。購(gòu)物中心、超市應(yīng)預(yù)留卸貨區(qū)，卸貨區(qū)應(yīng)設(shè)置在垂直貨梯附近，且應(yīng)設(shè)有卸貨平臺(tái)。6 / 序號(hào)管控分項(xiàng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)院自審 不滿足管控要點(diǎn)情況說明2728（十）LED 屏告、店招需結(jié)合立面考慮 LED 屏、立面廣告位、店招、 logo 位置 LED 屏保證寬高比應(yīng)為 16：9 或 4：3。7 / 01-1-3 建筑專業(yè) 管控序號(hào)分項(xiàng)方案寫字樓（店式公、 LOFT、SOHO 辦公設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)院自審 不滿足管控要點(diǎn)情況說明1234567891

9、0（一）圖紙（二）總平面（三）一般要求（四）電梯廳設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求。設(shè)計(jì)成果內(nèi)容完整，設(shè)計(jì)深度滿足建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定和要求。方案滿足政府部門報(bào)審文件的要求。建筑出入口前應(yīng)有回車場(chǎng)地和停車位，車形流線順暢。建筑平面規(guī)則，宜為矩形或方形。場(chǎng)地的車輛出入口應(yīng)設(shè)在次要道路上。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)新增道路時(shí)，雙車道不應(yīng)小于 6m，如有人行需要，必須設(shè)置人行專用道，不得與車 道共用。符合集團(tuán)第五代產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。非改居項(xiàng)目應(yīng)提供改造前預(yù)留和改造后狀態(tài)完整圖紙，并提供改造技術(shù)預(yù)留專項(xiàng)說明；參照非改 居工程研究設(shè)計(jì)。所有垂直電梯應(yīng)直達(dá)地下車庫各層，地下車庫應(yīng)設(shè)玻璃客梯廳。11（五）消防疏散和核心筒核

10、心筒應(yīng)做到最為經(jīng)濟(jì)，圖紙中所有管井和機(jī)房需布置管線和設(shè)備，以供審核。 121314151617（六）衛(wèi)生間（七）地下車庫不應(yīng)每層均設(shè)殘衛(wèi)。公共衛(wèi)生間不應(yīng)正對(duì)戶門。滿足基礎(chǔ)審圖點(diǎn)地庫部分要求。應(yīng)盡量整體抬高場(chǎng)地標(biāo)高，減少地庫埋深。嚴(yán)寒地區(qū)、寒冷地區(qū)項(xiàng)目地庫進(jìn)出口坡道應(yīng)設(shè)雨蓬和防滑措施。地下車庫主動(dòng)線宜為環(huán)形；主動(dòng)線規(guī)劃可滿足單進(jìn)單出的使用要求；車行通道盡量避免過多十字交 叉出現(xiàn)。18（八）物業(yè)配套管理用房按當(dāng)?shù)匾?guī)定設(shè)計(jì)物業(yè)配套管理用房，位于價(jià)值最差的位置。 8 / 01-2 機(jī)電專業(yè)方案序號(hào)設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)院自審 不滿足管控要點(diǎn)情況說明12345678910完成市政工程條件1的資料集，并完成室外機(jī)電

11、管線走向方案圖?？照{(diào)方案確定，與業(yè)主溝通，結(jié)合當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，確定經(jīng)濟(jì)合理的空調(diào)冷熱源方案及空調(diào)系統(tǒng)形式。 供電方案的確定，設(shè)計(jì)方案階段與供電部門充分溝通，確定最經(jīng)濟(jì)、合適的供電方案。供水方案的確定，與當(dāng)?shù)毓┧块T協(xié)商，選擇合理經(jīng)濟(jì)節(jié)能的供水方式。在總圖規(guī)劃階段，統(tǒng)一考慮變配電站用房、燃?xì)庹{(diào)壓站房以及化糞池等地下構(gòu)筑物的位置，通過與各部門 和相關(guān)專業(yè)協(xié)調(diào)將其放在最經(jīng)濟(jì)、合適的位置。并結(jié)合總體，完成室外降板區(qū)域的初步規(guī)劃。確定機(jī)電綜合安裝初步高度要求、給確定建筑層高提供依據(jù)。確定各專業(yè)主要機(jī)房2的致位置、數(shù)量及面積要求，機(jī)房盡量靠近負(fù)荷中心，機(jī)房面積經(jīng)濟(jì)合理。確定機(jī)電各專業(yè)主要管井面積、設(shè)置原則，

12、位置及尺寸經(jīng)濟(jì)合理，特別需要關(guān)注地下室通風(fēng)的出地面 井布局合理、美觀；同時(shí)在方案階段要規(guī)劃屋頂主要設(shè)備的擺放區(qū)域。確定核心筒管井4致區(qū)域、面積要求，位置及尺寸經(jīng)濟(jì)合理 針對(duì)辦公、酒店、公寓等塔樓 。對(duì)于有綠建要求的項(xiàng)目、方案階段要規(guī)劃綠建的策略，滿足國(guó)家及項(xiàng)目當(dāng)?shù)鼐G建星級(jí)評(píng)審要求，滿足公司 綠建投入成本最低原則。說明：1 市政配套資料包括市政電源、市政弱電管線、給排水、燃?xì)獾仁姓芫€接駁方向、市政電源電壓等級(jí)、市政給水管壓力、燃?xì)鈮毫Φ燃?jí)、地方各主管部門的特殊要求等。2 各專業(yè)主要機(jī)房指冷凍機(jī)房、鍋爐房、車庫送排風(fēng)機(jī)房、樓層空調(diào)機(jī)房、生活泵房、消防泵房、熱交換機(jī)房、水處理機(jī)房、隔油間、屋頂水箱間、屋頂冷卻塔、變電所、開關(guān)站、發(fā)電機(jī)房、 電信機(jī)房、安保消控中心以及各專業(yè)性功能配套機(jī)房如水景機(jī)房、泳池水處理機(jī)房等。3 各專業(yè)主要管井指送排風(fēng)井、