第二部分房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃課件

1、第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃 內(nèi)容提要房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃 內(nèi)容提要2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思（一）項(xiàng)目構(gòu)思的概念和來源 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思是指對未來項(xiàng)目的目標(biāo)、功能、范圍以及項(xiàng)目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。 起源：項(xiàng)目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機(jī)會和投資領(lǐng)域?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略上層系統(tǒng)運(yùn)行過程中存在一定的困難和問題2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思（一）項(xiàng)目構(gòu)思的概念和來源（二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目構(gòu)思的特征地域性前瞻性 市場性 創(chuàng)新性 可操作性 多樣性 （二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目構(gòu)思的特征

2、地域性（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的環(huán)境影響 環(huán)境條件宏觀環(huán)境因素 微觀環(huán)境因素地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 環(huán)境因素 人口因素 技術(shù)環(huán)境 社會文化環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 政治法律環(huán)境 （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的環(huán)境影響 環(huán)境條件宏觀環(huán)境因素 微觀環(huán)2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查 是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕捉新的市場機(jī)會的源泉是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費(fèi)者行為的主要手段是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場定位、消費(fèi)者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等 1.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的作用 2.2 房地產(chǎn)

3、項(xiàng)目市場調(diào)查 是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需狀況消費(fèi)者需求狀況文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟(jì)科技 政治法律 中觀環(huán)境競爭對手調(diào)查中介機(jī)構(gòu)情況房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè)2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型探測性調(diào)查 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 預(yù)測性調(diào)查4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 訪問法 觀察法 實(shí)驗(yàn)法 3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型探測性調(diào)查 4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟市場調(diào)查的準(zhǔn)備 市場調(diào)查的實(shí)施 資料處理確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃選擇專業(yè)調(diào)查人員 收集相關(guān)的信息資料設(shè)計(jì)調(diào)查

4、問卷現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查編輯整理信息資料 撰寫市場調(diào)查報(bào)告 歸檔存儲 4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟市場調(diào)查的準(zhǔn)備 市場調(diào)查的實(shí)施 資料5.調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。6.調(diào)查問卷設(shè)計(jì)的原則一致性原則 完整性原則 準(zhǔn)確性原則 可行性原則 效率原則 模塊化原則 5.調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。62.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃1.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃的特征創(chuàng)造性程序性 系統(tǒng)性 科學(xué)性藝術(shù)性 2.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃的原則符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃 符合市場需求 符合環(huán)境條件 符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)的合理性 2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃1.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃的特征創(chuàng)造性4.房地

5、產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取與選址 房地產(chǎn)市場調(diào)查 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃 房地產(chǎn)經(jīng)營策劃 4.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取與選址 4.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃模式目標(biāo)策劃模式概念策劃摸式 等值策劃摸式 “賣點(diǎn)群”策劃模式 4.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)策劃模式目標(biāo)策劃模式概念策劃摸式 等值策劃2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究就是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的

6、科學(xué)方法。 作用： 是投資決策的重要依據(jù) 是項(xiàng)目審批的依據(jù) 是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) 是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù) 是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù) 2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性2可行性研究的步驟組織準(zhǔn)備 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集 開發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評價(jià)和選擇 詳細(xì)研究 編寫研究報(bào)告書 2可行性研究的步驟組織準(zhǔn)備 2可行性研究的內(nèi)容項(xiàng)目概況 市場分析和需求預(yù)測 規(guī)劃方案的優(yōu)選 開發(fā)進(jìn)度安排 項(xiàng)目投資估算 資金的籌集方案和籌資成本估算 財(cái)務(wù)評價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)分析 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 結(jié)論 2可行性研究的內(nèi)容項(xiàng)目概況 3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案的操作程序 市場調(diào)研 開發(fā)方案的設(shè)計(jì) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)

7、算 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評價(jià) 最優(yōu)開發(fā)方案的選擇 3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案的操作程序 4.居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定4.居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定5.開發(fā)方案的綜合評價(jià)定 目前對項(xiàng)目開發(fā)評價(jià)的方法很多，包括評分綜合評價(jià)法、層次分析法、灰色綜合評價(jià)法、模糊數(shù)學(xué)綜合評價(jià)法等。 評分綜合評價(jià)法就是對方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。 5.開發(fā)方案的綜合評價(jià)定 目前對項(xiàng)目開發(fā)評價(jià)的方法5. 項(xiàng)目方案評價(jià)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)及其估算方法土地費(fèi)用估算 前期工程費(fèi)估算 房屋開發(fā)

8、費(fèi)估算 管理費(fèi)估算 銷售費(fèi)用估算 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算 其他費(fèi)用估算 不可預(yù)見費(fèi)估算 稅費(fèi)估算 5. 項(xiàng)目方案評價(jià)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)及其估算方法2.5 不確定性分析定義步驟敏感性分析 通過測定一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化所引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)的變化幅度，計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度，分析不確定性因素對于項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，并根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對策，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 選擇不確定性因素 選定分析評價(jià)指標(biāo) 計(jì)算不確定性因素變動引起的評價(jià)指標(biāo)的變動情況 判定敏感性因素 提出控制敏感性因素的建議 2.5 不確定性分析定義步驟通過測定一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的2.5 不確定性

9、分析定義步驟概率分析 是運(yùn)用概率理論研究不確定性因素的變動對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)影響的一種定量分析方法。 列出各種要考慮的不確定性因素預(yù)計(jì)各種不確定性因素可能發(fā)生的情況，即其可能出現(xiàn)的幾種數(shù)據(jù)值或變動幅度分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性，即概率，各種可能情況出現(xiàn)的概率之和等于1分別求出各種可能情況下的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值計(jì)算凈現(xiàn)值大于和等于零的累計(jì)概率盈虧平衡分析 盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項(xiàng)目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量、價(jià)格的項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的一種分析方法。2.5 不確定性分析定義步驟是運(yùn)用概率理論研究不確定性因素的2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 房地

10、產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段可能遭到的風(fēng)險(xiǎn)，可將其定義為：在工程項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)的可能性。1.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)。2. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分類2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段可能遭到的風(fēng)險(xiǎn)，可將其定義為：在工程項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)的可能性。3.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)。2. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分類2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管

11、理 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目組織實(shí)施風(fēng)險(xiǎn) 3.開發(fā)商的主要風(fēng)險(xiǎn)政府或主管部門對工程項(xiàng)目的過多干預(yù)；建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約；監(jiān)理工程師失職；設(shè)計(jì)缺陷等。 2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)3.開發(fā)商的主2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理4.風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)識別 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)評估 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控5.風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)可行性研究階段項(xiàng)目評估階段設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)投標(biāo)階段 招標(biāo)后 實(shí)施期間2.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理4.風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)識別6.項(xiàng)目合同及其風(fēng)險(xiǎn)分配(1)合同類

12、型與風(fēng)險(xiǎn)分配6.項(xiàng)目合同及其風(fēng)險(xiǎn)分配(1)合同類型與風(fēng)險(xiǎn)分配(2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配 開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) 在工程項(xiàng)目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔(dān)下列風(fēng)險(xiǎn)： 不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞； 不可預(yù)見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過程中出現(xiàn)了招標(biāo)文件中未提及的不利的現(xiàn)場條件，或招標(biāo)文件中雖提及，但與實(shí)際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標(biāo)時(shí)又是很難預(yù)見到的，由此而造成的損失或損壞； 工程量變化而導(dǎo)致的價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)； 設(shè)計(jì)文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)除外； 國家或地方的法規(guī)變化導(dǎo)致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。(2)施工

13、合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配 開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) (2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配承包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)投標(biāo)文件的缺陷，指由于對招標(biāo)文件的錯(cuò)誤理解，或者勘察現(xiàn)場時(shí)的疏忽，或者投標(biāo)中的漏項(xiàng)等造成投標(biāo)文件有缺陷而引起的損失或成本增加； 對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質(zhì)等原始資料分析或運(yùn)用不當(dāng)而造成的損失和損壞； 由于施工措施失誤、技術(shù)不當(dāng)、管理不善、控制不嚴(yán)等造成施工中的一切損失和損壞； 分包人工作失誤造成的損失和損壞。(2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配承包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)投標(biāo)文件的缺4.風(fēng)險(xiǎn)識別的方法風(fēng)險(xiǎn)識別核對表法 頭腦風(fēng)暴法 德爾菲法 4.風(fēng)險(xiǎn)識別的方法風(fēng)險(xiǎn)識別核對表法 頭腦風(fēng)暴法 德爾菲法 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析收集數(shù)據(jù) 建立風(fēng)險(xiǎn)模型 風(fēng)

14、險(xiǎn)發(fā)生的概率和后果的分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是對項(xiàng)目各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險(xiǎn)生的時(shí)間和影響范圍的大小等的估計(jì)。 1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的過程 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析收集數(shù)據(jù) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是對項(xiàng)目各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的分析 風(fēng)險(xiǎn)事件后果嚴(yán)重程度的分析 風(fēng)險(xiǎn)事件影響范圍的分析 風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)間的分析 2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容 3.風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率的分析方法利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率分布利用理論概率分布確定風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率 用主觀概率分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率綜合推斷法 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的分析 2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

15、（1）進(jìn)度(工期)損失的分析（2）費(fèi)用損失的分析 4.風(fēng)險(xiǎn)損失分析經(jīng)濟(jì)因素而增加費(fèi)用的估算工程進(jìn)度而增加費(fèi)用的估計(jì)處理質(zhì)量事故而增加費(fèi)用的估算 處理安全事故而增加費(fèi)用的估算 風(fēng)險(xiǎn)事件對工程局部進(jìn)度影響的分析風(fēng)險(xiǎn)事件對整個(gè)工程工期影響的分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（1）進(jìn)度(工期)損失的分析 4.風(fēng)險(xiǎn)損失分析經(jīng)2.6 風(fēng)險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(風(fēng)險(xiǎn)分配)意外傷害險(xiǎn)建筑工程一切險(xiǎn)及安裝工程一切險(xiǎn)設(shè)計(jì)階段 職業(yè)責(zé)任招標(biāo)后 信用保險(xiǎn)其中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(風(fēng)險(xiǎn)分配)的常用方法通常有保險(xiǎn)、擔(dān)保、合同等方式。 項(xiàng)目建設(shè)保險(xiǎn)2.6 風(fēng)險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)回避 意外傷害險(xiǎn)其中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(風(fēng)險(xiǎn)1. 如何理解房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的含義？項(xiàng)目構(gòu)思

16、是指對未來項(xiàng)目的目標(biāo)、功能、范圍以及項(xiàng)目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性的探索過程，是項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)和首要步驟，其實(shí)質(zhì)在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場機(jī)會。項(xiàng)目構(gòu)思的好壞，不僅直接影響到整個(gè)項(xiàng)目策劃的成敗，而且關(guān)系到項(xiàng)目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。2影響房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的環(huán)境條件有哪些方面？環(huán)境條件對項(xiàng)目構(gòu)思的影響可分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩大因素： 宏觀環(huán)境因素的影響：宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的影響具有全域性，是非常重要的影響因素。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，宏觀環(huán)境因素的影響表現(xiàn)在：1. 如何理解房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的含義？ （1）政治法律環(huán)境的影響 （2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

17、 （3）社會文化環(huán)境的影響 （4）技術(shù)環(huán)境的影響 微觀環(huán)境因素的影響：包括五個(gè)方面的因素，（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 （2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的影響 （3）地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 （4）人口因素 （5）環(huán)境因素 3簡述房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容。宏觀環(huán)境的主要調(diào)查內(nèi)容有：政治法律，包括國家政策法律法規(guī)的健全、完善程度；國家政局的穩(wěn)定程度等，如WTO的加入，必然對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施產(chǎn)生影響，這是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該考慮的；經(jīng)濟(jì)科技，主要掌握國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用狀況等，其中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)項(xiàng)目影響很大。文化、風(fēng)俗等。中觀環(huán)境：主要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市的建設(shè)與規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)情況、房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需

18、求量等情況。（1）城市發(fā)展規(guī)劃（2）城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（3）城市房地產(chǎn)的供需狀況，（4）專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介機(jī)構(gòu)情況。微觀環(huán)境：微觀環(huán)境主要調(diào)查房地產(chǎn)狀況，以及微觀區(qū)域的消費(fèi)者需求狀況，主要調(diào)查的內(nèi)容有:(1) 競爭對手的情況調(diào)查 (2) 消費(fèi)者需求狀況，第二部分房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃課件4何謂可行性研究？其主要內(nèi)容包括哪些方面？（1）可行性研究就是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提

19、供依據(jù)或參考。（2）房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)，其具體內(nèi)容如下：1）項(xiàng)目概況。2）市場分析和需求預(yù)測。3）規(guī)劃方案的優(yōu)選。4）開發(fā)進(jìn)度安排。5）項(xiàng)目投資估算。6）資金的籌集方案和籌資成本估算。7）財(cái)務(wù)評價(jià)。8）風(fēng)險(xiǎn)分析。9）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。10）結(jié)論。4何謂可行性研究？其主要內(nèi)容包括哪些方面？5簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)

20、用的構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用由直接費(fèi)和間接費(fèi)兩部分組成，具體構(gòu)成如下。（1）直接費(fèi)。1）土地費(fèi)用。包括土地出讓金或征地費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、“三通一平 ”開發(fā)費(fèi)等。3）房屋開發(fā)費(fèi)。包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、其他費(fèi)用。（2）間接費(fèi)。包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)。5簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成。6何謂敏感性分析？盈虧平衡分析？（1）敏感性分析的概念。敏感性分析（又叫敏感度分析），就是通過測定一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化所引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)的變化幅度，計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度，分析不確定性因素對于項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，并根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對策，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。（2）盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項(xiàng)目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量、價(jià)格的項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的一種分析方法。6何謂敏感性分析？盈虧平衡分析？7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)有哪些？開發(fā)商除了會遇到工