購(gòu)物中心資產(chǎn)管理提升培訓(xùn)課件(-37張)

1、購(gòu)物中心資產(chǎn)管理提升2016-4-22購(gòu)物中心資產(chǎn)管理提升2016-4-22商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整與持續(xù)招商調(diào)整策略讓商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)2商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整與持續(xù)招商調(diào)整策略讓商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)2目 錄一、引語(yǔ)二、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)管理三、案例分享3目 錄一、引語(yǔ)3一、引語(yǔ) 商業(yè)熱詞4一、引語(yǔ)4體驗(yàn)式互聯(lián)網(wǎng)輕資產(chǎn)大數(shù)據(jù)5體驗(yàn)式互聯(lián)網(wǎng)輕資產(chǎn)大數(shù)據(jù)5輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)投資人投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為受托管理人運(yùn)營(yíng)和投資機(jī)構(gòu)一體化，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)即是投資人也是運(yùn)營(yíng)管理商6輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)投資人6運(yùn)營(yíng)前期介入7運(yùn)營(yíng)前期介入7在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和施工階段，從項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)布局出發(fā)，針對(duì)項(xiàng)目招

2、商特點(diǎn)及后期營(yíng)運(yùn)管理的實(shí)際需求納入到設(shè)計(jì)、施工中，從而使得項(xiàng)目建筑、機(jī)電系統(tǒng)、材料、設(shè)備更趨近于合理并具備可招商調(diào)整的空間。使得項(xiàng)目更符合商戶和經(jīng)營(yíng)需求，有效避免前期建設(shè)改造成本的浪費(fèi)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)前期介入8在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和施工階段，從項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)布局出發(fā)，針對(duì)項(xiàng)商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)： 商業(yè)動(dòng)線 交通及景觀布局 商鋪分割 系統(tǒng)設(shè)施配置 布局、燈光、廣告位、導(dǎo)式指引、設(shè)備、設(shè)施預(yù)留條件要求； 特殊商戶的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等；前期工作內(nèi)容9商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)：前期工作內(nèi)容9二、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)管理回報(bào)率10二、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)管理回報(bào)率10租金控制對(duì)資產(chǎn)作用11租金控制對(duì)資產(chǎn)作用11決定租金價(jià)格因素市場(chǎng)與

3、投資回報(bào)測(cè)算購(gòu)物中心店鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)整和控制的核心是：一鋪一價(jià)根據(jù)業(yè)態(tài)和品牌的變換調(diào)整單個(gè)店鋪的價(jià)格，但維持整體租金水平不變，隨時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整影響租金談判能力的因素很多，對(duì)市場(chǎng)租金水平的熟悉是其中一個(gè)主要因素成本計(jì)價(jià)投資回報(bào)計(jì)價(jià)市場(chǎng)計(jì)價(jià) 12決定租金價(jià)格因素市場(chǎng)與投資回報(bào)測(cè)算成本計(jì)價(jià)投資回報(bào)計(jì)價(jià)市固定租金抽成租金固定租金與抽成租金二者取高購(gòu)物中心租金收取方式13固定租金購(gòu)物中心租金收取方式13坪效方面：咖啡廳類：約2500-3200左右 甜品類如滿記、許留山、星巴克平均為4000- 6000左右休閑餐廳：2500 - 3000左右國(guó)內(nèi)時(shí)尚服裝: 750-3500左右國(guó)際時(shí)尚服裝 : 3500-4000

4、左右快銷品牌: 2500 4000左右服裝服飾類：快銷品牌除個(gè)別品牌外，整體銷售下降餐飲業(yè)：在咖啡類型的休閑業(yè)態(tài)平均有接近15%的增長(zhǎng),坪效大約在 3000左右 業(yè)態(tài)業(yè)績(jī)分析2015年各種主要業(yè)態(tài)業(yè)績(jī)走勢(shì)：14坪效方面：咖啡廳類：約2500-3200左右服裝服飾類：收入與支出15收入與支出15購(gòu)物中心收入來(lái)源固定租金提成租金（扣率）市場(chǎng)推廣費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)停車費(fèi)廣告收入場(chǎng)地租賃其他收入（如沒收保證金、庫(kù)房、花車、POS、ATM、違約金、管理費(fèi)收入 等)16購(gòu)物中心收入來(lái)源固定租金16購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)主要支出公共事業(yè)費(fèi)（水、電、氣）維護(hù)/維保（保安、保潔、機(jī)電、綠化、垃圾、滅蟲鼠、保險(xiǎn)等）推廣費(fèi)（媒體、

5、印刷、活動(dòng)、律師等）辦公行政費(fèi)（辦公、IT、差旅、培訓(xùn)等）薪金及相關(guān)費(fèi)用（工資、招聘等）稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅）折舊其他費(fèi)用考慮（換租、運(yùn)營(yíng)公司管理費(fèi)、代理公司酬金） 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)工程改造費(fèi)支出17購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)主要支出公共事業(yè)費(fèi)（水、電、氣） 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)工商業(yè)調(diào)整依據(jù)分析18商業(yè)調(diào)整依據(jù)分析18NPI 增長(zhǎng)和盈利NPI (Yield) =10% 5% 20%凈資產(chǎn)收入 (NPI)資產(chǎn)投資價(jià) (Cost)10 10 10100 200 50確定商業(yè)項(xiàng)目的表現(xiàn)，清晰的利潤(rùn)指標(biāo)融資成本資產(chǎn)升值收益增值19NPI 增長(zhǎng)和盈利NPI (Yield) =10% 當(dāng)月預(yù)算與實(shí)際差異預(yù)算/實(shí)際預(yù)算實(shí)際差異保底

6、租金-195,465物業(yè)管理費(fèi)14,664提成租金84,249合計(jì)-96,552分析：高于FMR: +20萬(wàn)低于FMR ：-5.8萬(wàn) 晚于預(yù)算起租：-10萬(wàn)（提前撤場(chǎng)（包含逃場(chǎng)）：-2萬(wàn)空鋪：-8萬(wàn)（B1/B2：面積共：125.10sm）提成租金：+35萬(wàn)(提成租金較高的租戶：當(dāng)月預(yù)算與實(shí)際差異預(yù)算/實(shí)際預(yù)算實(shí)際差異保底租金-195,到期租戶新租/續(xù)租匯總序號(hào)商鋪號(hào)商鋪名稱面積(SM)開始日期上期租金(元/平米/月)預(yù)算(元/平米/月)簽約租金(元/平米/月)與上期租金比增長(zhǎng)率與預(yù)算比增長(zhǎng)率1 13%0%2 25%0%3 44%32%4 22%22%5 51%38%6 -7%-7%7 0%-7

7、%8 10%1%9 0%-20%10 19%10%11 4%4%12 8%8%13 1%1%14 10%5%15 0%0%16 10%4%17 8%0%合計(jì) 13%6%到期租戶新租/續(xù)租匯總序號(hào)商鋪號(hào)商鋪名稱面積開始日期上期租金新租戶銷售對(duì)比商鋪號(hào)新租戶名稱面積銷售 （2016年1月）坪效 （2016年1月）原租戶名稱面積銷售 （2015年1月）坪效 （2015年1月）坪效增長(zhǎng)率03-K10A 3.50 3.50 149%B1-01B 43.91 103.91 200%B1-39 14.18 14.18 180%B1-36 16.71 16.71 399%01-02 91.00 91.00 2

8、27%04-03 82.00 82.00 194%02-K08 4.00 4.00 -26%合計(jì)255.30 315.30 218%新租戶與原租戶去年同期對(duì)比 銷售增長(zhǎng)157% 平均坪效增長(zhǎng)218%22新租戶銷售對(duì)比商鋪號(hào)新租戶名稱面積銷售 （月各樓層分析匯總樓層面積平均租金坪效租金占比一層 27%二層 23%三層 23%四層 15%B1層 12%B2層 38%合計(jì) 18%月各樓層分析匯總樓層面積平均租金坪效租金占比一層 27%各業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)面積 (平方米)各業(yè)態(tài)面積占比%總租金 ()各業(yè)態(tài)租金的貢獻(xiàn)率%GTO ()各業(yè)態(tài)GTO的貢獻(xiàn)率%GTO坪效平均租金租金占比%餐飲 時(shí)裝/服飾 美容/保健

9、 教育 主力租戶 兒童 鞋子及包 珠寶/鐘表 其他 合計(jì) 注：銷售比去年同期增長(zhǎng)%業(yè)態(tài)面積 各業(yè)態(tài)總租金 ()各業(yè)態(tài)GTO ()各業(yè)態(tài)GTTOP X 提成租金貢獻(xiàn)率租戶序號(hào)鋪位號(hào)租戶名稱面積FY 2016目標(biāo)坪效1月YTD 實(shí)際坪效1月目標(biāo)扣點(diǎn)租金YTD實(shí)際扣點(diǎn)租金1 2 3 4 5 6 7 8 合計(jì)： TOP X 提成租金貢獻(xiàn)率租戶序號(hào)鋪位號(hào)租戶名稱面積FY 2序號(hào) 商鋪號(hào) 商鋪名稱 面積 （平方米） 銷售坪效 （元/月/平米）租金占比 業(yè)態(tài)整體坪效（元/月/平米）餐飲 1 2 3 4 5 美容/保健 1 2 3 4 5 兒童 1 2 3 4 5 時(shí)裝/服飾 1 2 3 4 5 按業(yè)態(tài)排名坪

10、效前/后10排名序號(hào) 商鋪號(hào) 商鋪名稱 面積 調(diào)整前調(diào)整后鋪位號(hào)面積品牌預(yù)算 （元/月/sm)預(yù)算總租金 （元/月)實(shí)際租金 （元/月/sm)總租金 （元/月)鋪位號(hào)面積（sm)租金 （元/月/sm)總租金 （元/月) 04-10/11/12829.34 電玩150.00 124,401.00 144.00 119,424.96 04-10/11/12A637.21 150.00 95,581.50 04-13A125.50 英氏325.00 40,787.50 295.00 37,022.50 04-13B14.00 倉(cāng)庫(kù)250.00 3,500.00 200.00 2,800.00 04-

11、12B/13383.15 250.00 95,787.50 合計(jì)968.84 174.11 168,688.50 164.37 159,247.46 1,020.36 187.55 191,369.00 電玩城調(diào)整區(qū)域租金對(duì)比表預(yù)計(jì)面積增加51.52sm,租金遞增13%，預(yù)計(jì)外婆家GTO租金25,000/月，平均租金增長(zhǎng)至189元/月/sm。面積增加sm租金遞增51.52SM27調(diào)整前調(diào)整后鋪位號(hào)面積品牌預(yù)算 （元/月/sm)預(yù)算年工作重點(diǎn)，目標(biāo)及策略 Item 項(xiàng)目(000)Total Revenue總收入Budget 預(yù)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)NPINPI Yield on Cost %Average

12、Gross Rent psmTargeted Sales psm pm 目標(biāo)銷售坪效 Leasing 租賃收入Marcom 推廣日 / 月 / 年均客流客流增幅Operation運(yùn)營(yíng)用電量用水量用氣量Capex / AEI資本支出/改造支出金額年工作重點(diǎn)，目標(biāo)及策略 Item 項(xiàng)目(000)Tota市場(chǎng)推廣營(yíng)銷策略建議29市場(chǎng)推廣營(yíng)銷策略建議29線上優(yōu)勢(shì) 信息+ 折扣 + 時(shí)間線下優(yōu)勢(shì) 心理 + 生理 + 體驗(yàn)信任度？社交？體驗(yàn)、社交、本地化、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)支付30線上優(yōu)勢(shì) 信息+ 折扣 + 時(shí)間線下優(yōu)勢(shì) 心理 褚橙柳桃31褚橙柳桃31銷售情況對(duì)比類似策劃，為什么前者成功，后者卻漸行漸遠(yuǎn)以20

13、12/12平臺(tái)上線首日(截至22點(diǎn)40分）銷售為例網(wǎng)購(gòu)單數(shù)銷售額（萬(wàn)）褚橙840075柳桃4764.6潘蘋果1871.6國(guó)產(chǎn)甜橙進(jìn)口甜橙贛南/湖南冰糖橙褚橙（網(wǎng)購(gòu)價(jià)格）4.98/斤5.98/斤7-9/斤13.8 15.8/斤國(guó)產(chǎn)獼猴桃進(jìn)口頂級(jí)獼猴桃柳桃（網(wǎng)購(gòu)價(jià)格）4.98/斤，1元/個(gè)約11元/個(gè)80元/盒，6個(gè)/盒，13元/個(gè)國(guó)產(chǎn)紅富士新疆阿克蘇糖心蘋果潘蘋果（網(wǎng)購(gòu)價(jià)格6-4/斤12-14/斤18-20/斤附：超市水果價(jià)格32銷售情況對(duì)比類似策劃，為什么前者成功，后者卻漸行漸遠(yuǎn)以21928年出生在一個(gè)云南玉溪的農(nóng)民家庭；1955年擔(dān)任玉溪地區(qū)行署人事科長(zhǎng)；1979年任玉溪卷煙廠長(zhǎng) 打造亞洲第

14、一煙草帝國(guó)，被譽(yù)為“煙王”1990年獲全國(guó)優(yōu)秀企業(yè)家終身榮譽(yù)獎(jiǎng)1994年獲全國(guó)“十大改革風(fēng)云人物”獎(jiǎng)1999年因貪污被判無(wú)期徒刑（后減刑至17年）2001年獲準(zhǔn)保外就醫(yī)，承包2400畝荒山種橙子2010年褚橙風(fēng)靡昆明，成為人們津津樂道的傳奇2012年本來(lái)生活網(wǎng)邀請(qǐng)記者采訪并報(bào)道褚橙進(jìn)京，王石引用巴頓將軍名言微博轉(zhuǎn)發(fā)，引起轟動(dòng)2012年本來(lái)生活網(wǎng)正式發(fā)售褚橙，當(dāng)天賣出1500箱，“雙11”銷量繼續(xù)猛增331928年出生在一個(gè)云南玉溪的農(nóng)民家庭；33案例啟示：任何時(shí)候營(yíng)銷要抓住客戶和市場(chǎng)需求，而不是僅關(guān)心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；不要只注重表面，是市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷做不好，投入變成本的開始；利用社會(huì)化媒體營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，迎合目標(biāo)客戶群需求（包括草根階層的心理引發(fā)共鳴）；此案例同時(shí)說(shuō)明，目前人都不滿現(xiàn)狀（懷才不遇），在褚時(shí)健身上似乎看了自己的影子和希望，這賦予產(chǎn)品許多超出自身的價(jià)值。34案例啟示：任何時(shí)候營(yíng)銷要抓住客戶和市場(chǎng)需求，而不是僅關(guān)心競(jìng)爭(zhēng)22-27歲22歲以下28-35歲36-45歲22-27歲28-35歲46歲以上次主力客層主力客層主力客層次主力客層家庭結(jié)構(gòu)：年輕家庭到店消費(fèi)：300以內(nèi)可支配收入：1,500-2,000家庭結(jié)構(gòu)：2-3口之家到店消費(fèi)：800-1,200可支配收入：4,000-6,000