商業(yè)地產(chǎn)的成熟形態(tài)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的成熟形態(tài) 前 言 任何一個行業(yè)的發(fā)展都會經(jīng)歷膨脹收縮成熟的過程，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)歷了2002、2003年的極度繁榮后，被許多經(jīng)濟學家甚至業(yè)內人士認為是“對店鋪投資的盲目樂觀，會帶來后續(xù)經(jīng)營的一系列問題”，于是國家開始注意到這片瘋長的麥田了，投資商也開始變得小心翼翼了。那么在下一個階段，商業(yè)地產(chǎn)的成熟形態(tài)如何呢？我們就商業(yè)地產(chǎn)分布狀況的成熟形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)銷售形式的成熟形態(tài)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的成熟形態(tài)進行了研究。 第一部分 商業(yè)分布狀況的成熟形態(tài)

2、 用來支撐商業(yè)地產(chǎn)的最根本因素一定是“消費人流”，消費人流是商業(yè)的生存之本，同時也是商業(yè)地產(chǎn)的生存之本?！跋M人流”與商業(yè)地產(chǎn)的平衡就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)和商務地產(chǎn)的平衡。因此就某一區(qū)域的房地產(chǎn)市場來說，商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和商務地產(chǎn)間總是趨于一個平衡態(tài)。這種平衡究其本質是商業(yè)地產(chǎn)與“消費人流”的平衡。 就一般商業(yè)而言，這種平衡可以在一個很小的區(qū)域內實現(xiàn)，但是對于一些個別的商業(yè)形態(tài)：如shopping mall，用來平衡它的消費人流就會分散在一個比較大的區(qū)域，那么這種商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和商務地產(chǎn)之間的平衡態(tài)也要在一個相對大的區(qū)域內找到。平衡區(qū)域的大小與人們的消費形態(tài)和使用何種交通工具有關。 一、

3、消費人流 消費人流，即具有消費能力同時具有消費意向的人流。消費人流包括居住人流、商務人流和購物人流，而這三部分人流折射在地產(chǎn)領域，他們便分別來自于住宅、商務樓和商業(yè)場所。因此消費人流與商業(yè)地產(chǎn)的平衡就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)和商務地產(chǎn)的平衡。一個區(qū)域的商業(yè)規(guī)模應該與該區(qū)域的消費人流相匹配，如果商業(yè)規(guī)模過大就會出現(xiàn)競爭激烈，部分商業(yè)經(jīng)營不利的狀況，如果商業(yè)規(guī)模小于消費人流，那么該區(qū)域便具備商業(yè)投資的潛力。 消費人流不僅能夠決定一個區(qū)域的商業(yè)規(guī)模，還能夠決定其商業(yè)特點，商務區(qū)周邊的商業(yè)和住宅周邊的商業(yè)必定呈現(xiàn)出不同的特色。所以商業(yè)地產(chǎn)成功運做的前提就是測算自己的消費人流，并對該部分人流的特質有精確的把

4、握。 二、商業(yè)地產(chǎn)的依賴性 在商業(yè)地產(chǎn)與商務地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的平衡態(tài)中，三者的獨立性不同。住宅地產(chǎn)和商務地產(chǎn)具有相對較強的獨立性，住宅項目即使位于交通不便、配套落后的區(qū)域，依然可以通過價格杠桿進行平衡，目前郊區(qū)住宅項目的興起就可以說明這一點。商務樓位于國貿(mào)固然可以表現(xiàn)出其經(jīng)濟實力，但即使位于方莊也一樣可以立足。而商業(yè)絕不可能在一個沒有消費人群的地方獨立存在，人們可以為回家和工作犧牲掉便利，但是購物就顯得沒那么重要了。這與居住、工作和購物在人的生活中所扮演的角色不同 有關。換而言之，商務地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)可以在周邊沒有商業(yè)配套的時候存在，商業(yè)地產(chǎn)卻不行，它對另外兩者具有依賴性。 三、北京市場商業(yè)地產(chǎn)的

5、分布狀況 1、CBD 在北京，住宅、商務和商業(yè)都很發(fā)達的區(qū)域是CBD，這個區(qū)域提供了龐大且具有購買力的消費人流，同時也有足夠的商業(yè)與之平衡，所以這個區(qū)域的商業(yè)氛圍最成熟，對于單個商業(yè)單位來說競爭也是最激烈的。代表項目：建外soho、后現(xiàn)代城、蘋果社區(qū)、珠江帝景 建外soho是soho中國開發(fā)的住宅兼商業(yè)項目，它位于CBD的核心地帶，隔著長安街與國貿(mào)對望。其底商由13條步行小街組成，有位于住宅底層的商業(yè)和獨立的別墅，目前已全部招商完畢，但并未全部開張。13條商業(yè)街由通透的建筑圍和而成，布局開放現(xiàn)代。那么在繁華的東三環(huán)這個人流量和商業(yè)氛圍濃郁的區(qū)域，建外soho何以立足呢？ 這個區(qū)域龐大的人流量使

6、得它對于一個一般規(guī)模的商業(yè)并不那么敏感，新興商業(yè)容易在這里生存，也容易被掩埋掉，若想在這個區(qū)域分得一杯羹，自身的商業(yè)必須在該區(qū)域內具有鮮明的特色，以吸引人流，而若想吸引人注意并獲得最大的商業(yè)利益，自身的商業(yè)要具備一定規(guī)模。對于底商來說，由于自身住宅會提供部分消費人流，所以會規(guī)避一定的商業(yè)風險，但如果商業(yè)規(guī)模比較大，自身項目的人流無法支撐起自身的商業(yè)，那么只有靠吸引周邊人流了。如果想吸引周邊人流，規(guī)模和特色就是必須具備的要素。 雖然同是位于CBD，但是蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城和珠江帝景的情況與建外soho還是有所差異，因為他們緊鄰東四環(huán)，這個位置讓他們遠離了東三環(huán)的龐大人流，同時也遠離了那里的商業(yè)競爭

7、。這是一個非常微妙的位置，離機遇不遠也不近。這三個項目的商業(yè)都具有一定規(guī)模，無法靠自身人流予以消化，那么如何將東三環(huán)的人流量這個巨大的財富引到自己身邊，就是當務之急了。 對于這三個項目有利的是：三個項目的合力增大了它們所在區(qū)域的吸引力，使得它們在吸引消費人流方面具有了一定優(yōu)勢。 但是商業(yè)氛圍是個慢慢培養(yǎng)的過程，如何進行有效的市場引導，縮短市場培育時間，是這三個項目所要思考的。 2、中關村、亞北區(qū)域 中關村、亞北是近幾年興起的區(qū)域，以商務和住宅為主，商業(yè)初具規(guī)模，但與CBD相比商業(yè)氛圍不夠成熟。海淀區(qū)的收入位居北京各城區(qū)的首位，所以這是個購買力大于目前商業(yè)規(guī)模的區(qū)域。市場需求旺盛，沒有足夠的商業(yè)

8、支撐。就平衡狀態(tài)來看，商業(yè)在這個區(qū)域的發(fā)展看好。只是它有一個與蘋果和后現(xiàn)代城相同的問題，商業(yè)氛圍如何培養(yǎng)？ 人們有購物的需求，商家所要做的是告訴人們：到我這里購物。吸引人到這里購物需要三個條件：具備一定規(guī)模，有特色，進行成功的市場引導。代表項目：第五大道 第五大道是亞北區(qū)域知名的商業(yè)地產(chǎn)，但它在未將自己包裝成“第五大道”之前，招商遇到了很大麻煩，可是現(xiàn)在第五大道已經(jīng)成為了該區(qū)域赫赫有名的商業(yè)場所，并基本已經(jīng)招商完畢。市場引導的成功讓該項目獲得了巨大的市場空間。 3、郊區(qū) 代表項目：萬科青青家園 萬科青青家園周邊沒有什么商業(yè)配套，因此社區(qū)內的商業(yè)就顯得尤為重要。對于一個位于郊區(qū)的大社區(qū)來說，商業(yè)

9、配套是必不可少的，同時相對數(shù)量的人流也能夠支撐商業(yè)地產(chǎn)的運轉。在郊區(qū)，這種商業(yè)與有購買力的人流的平衡就表現(xiàn)在自身住宅與商業(yè)的平衡。當大社區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)形成一定規(guī)模后，周邊的住宅就會越來越多，所以商業(yè)地產(chǎn)又帶動了住宅地產(chǎn)的發(fā)展。 四、營銷啟示 在做商業(yè)地產(chǎn)項目的時候，要視所在區(qū)域的具體情況來制定自身的營銷戰(zhàn)略。要考慮兩個層面的問題： 1、你是否位于一個大人流量的區(qū)域。 2、在這個大區(qū)域中你用什么手段來分流能給你帶來最大價值的人群。 對于住宅帶商業(yè)的地產(chǎn)項目在做商業(yè)定位時恐怕要把社區(qū)業(yè)主作為主要客流，然后兼顧周邊人流。 在商業(yè)氛圍濃郁的區(qū)域做商業(yè)收益和風險兼?zhèn)?，若想成功必須做準確而獨特的定位。 商業(yè)

10、氛圍欠佳的地段具有極大的投資潛力，但要在市場教育方面加大力度，如果完成這一步即可獲得巨大的收益。而位于郊區(qū)的大型房產(chǎn)項目就相對單純了，因為人流量和目標客戶都已經(jīng)確定。 第二部分 商業(yè)地產(chǎn)銷售形式的成熟形態(tài) 租賃是商業(yè)市場運作成熟后最普遍的銷售形式，這種銷售形式能夠最大程度上制約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的盲目性并保證各方利益。 目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售形式多種多樣，有買斷產(chǎn)權、以租代售、返租、租賃等多種方式，而在目前最成熟的商業(yè)項目中，均采用租賃的銷售形式，如東方新天地。租賃顯示了開發(fā)商的實力和對商業(yè)地產(chǎn)項目的信心，他考慮的是長期收益而非短期利益當商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的時候，開發(fā)商的實力和市場研發(fā)等非常成熟，在這種前提下租賃一定是開發(fā)商最常采用的銷售形式。 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的成熟形態(tài) 主題商業(yè)場所是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的最終模式。 市場成熟的標志是市場細分，商業(yè)地產(chǎn)也是如此。因此主題商業(yè)也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟后的經(jīng)營模式。 目前很多項目均采用了主題商業(yè)的形式，如后現(xiàn)代城的美國后街主題商業(yè)街，巨庫的青年主題賣場，珠江帝景的歐洲風情街等。 目前比較流行的商業(yè)經(jīng)營模式是街區(qū)，但并不意味著主題商業(yè)就僅限于此，如果對從目標客群到賣場風格都做了精確的定位，那么這個商業(yè)場所就是主題商業(yè)。 主題商業(yè)有利于購物者對購物場所有明確的認識，節(jié)省選擇購物場所的時間和精力，同時也易于營造良好的購