康大鳳凰國(guó)際商業(yè)街策劃報(bào)告

1、康大鳳凰國(guó)際商業(yè)街策劃報(bào)告 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略流程項(xiàng)目定位區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)研開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析消費(fèi)者調(diào)研市場(chǎng)空間 報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)分析消費(fèi)者分析項(xiàng)目定位一、開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費(fèi)者需求調(diào)查深度訪談市場(chǎng)分析：青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20042010年），作出了搞好香江路市級(jí)商業(yè)中心，辛安、紅石崖兩個(gè)副商業(yè)中心和24個(gè)居住區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃布局，建設(shè)大中型零售網(wǎng)點(diǎn)配置和業(yè)態(tài)調(diào)整。 在未來(lái)五年，開(kāi)發(fā)區(qū)將全力打造西海岸區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)中心。圍繞建設(shè)國(guó)內(nèi)一流海濱旅游度假勝地，加快發(fā)展高端旅游業(yè)，著力建設(shè)國(guó)內(nèi)知名、具有特色的旅游業(yè)核心項(xiàng)目。完善商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局，加快以唐島灣為

2、中心的核心商圈建設(shè)，推進(jìn)中北部商貿(mào)業(yè)發(fā)展，使西海岸區(qū)域性商貿(mào)中心呈現(xiàn)出多層次、立體化、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的發(fā)展。同時(shí)，大力培育和扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。積極承接現(xiàn)代服務(wù)業(yè)國(guó)際轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展技術(shù)含量高、附加值大的服務(wù)業(yè)外包。著力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，打造西海岸大公司區(qū)域總部聚集區(qū)。 開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀商業(yè)環(huán)境分析1、規(guī)劃分析小結(jié)近年來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也得發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額的持續(xù)增長(zhǎng)，表明開(kāi)發(fā)區(qū)居民的消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，消費(fèi)能力不斷得到提高。開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)人口數(shù)量的增多、人口密度的逐年增加，使有限的土地上居住更多的人口，人們對(duì)商業(yè)的需求

3、也不斷提高。政府對(duì)商業(yè)發(fā)展的格局的合理有效規(guī)劃，為開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展提供了保障。一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費(fèi)者需求調(diào)查深度訪談市場(chǎng)分析：項(xiàng)目區(qū)位 區(qū)域概況 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析老黃島片區(qū)中國(guó)石油大學(xué)小珠山新街口片區(qū)香江路佳世客商圈海底隧道出入口靈山衛(wèi)片區(qū)金沙灘銀沙灘本案交通路網(wǎng)圖 區(qū)域概況 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析井岡山路太行山路江山路海爾大道本案濱海大道長(zhǎng)江路前灣港路香江路商圈輻射范圍 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出：江山小區(qū)距項(xiàng)目商業(yè)街1600米，魯商西海岸距項(xiàng)目商業(yè)街600米，兩坡岸村距項(xiàng)目商業(yè)街350米，中國(guó)石油大學(xué)門口距項(xiàng)目商業(yè)街約400米，均在項(xiàng)目10分鐘步行輻射范圍之內(nèi)。

4、香江路佳世客商圈輻射整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目商業(yè)街輻射圈步行10分鐘項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析 康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況 康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析注：中國(guó)石油大學(xué)學(xué)生宿舍距項(xiàng)目商業(yè)街約900米；中國(guó)石油大學(xué)體育館建成后預(yù)計(jì)在項(xiàng)目正門出長(zhǎng)江西路上增設(shè)一個(gè)門口，將縮短學(xué)生宿舍區(qū)與項(xiàng)目商業(yè)街的距離。900米350米魯商西海岸約7800人宿舍區(qū)沿街商業(yè)居住區(qū)酒店學(xué)校中國(guó)石油大學(xué)目前在校師生約9000余人本案約7300人兩坡岸村改造后人數(shù)不詳江山小區(qū)約6700人江山南路長(zhǎng) 江 西 路名嘉城門口規(guī)劃門口1600米600米零散安置房約1600人王家港村一、 中國(guó)石油大學(xué)序號(hào)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積（）數(shù)量1

5、超市15012書(shū)吧9013通訊類29024服裝5015郵局8016理發(fā)店21037銀行15018洗衣店3019花店30110照相30111復(fù)印60212票務(wù)中心40213眼鏡店60114體育用品店50115合計(jì) 19中國(guó)石油大學(xué)青島校區(qū)，校內(nèi)存在商業(yè)業(yè)態(tài) 14類，共計(jì)19家；商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為平均，主要為方便學(xué)生日常生活為主，商業(yè)檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況較好。石油大學(xué)內(nèi)店鋪?zhàn)饨鸺s為2元/平米天?？荡篪P凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析 至2008年底中國(guó)石油大學(xué)在校師生總數(shù)約9000余人。中國(guó)石油大學(xué)本案兩坡岸村江山小區(qū)魯商西海岸江山南路長(zhǎng) 江 西 路名嘉城宿舍區(qū)一、 中國(guó)石油大學(xué)康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)

6、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析二、 兩坡岸村市場(chǎng)分析康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)本次調(diào)查為兩坡岸村，存在商業(yè)業(yè)態(tài) 16類，共計(jì)73 家。其中分布數(shù)量最多為餐飲類26家。其次為旅館類，20家；本片區(qū)是典型的學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)，但由于是村改房作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，故檔次較低且各種學(xué)生樂(lè)于消費(fèi)的娛樂(lè)設(shè)施不夠全面，但經(jīng)營(yíng)狀況較好。本區(qū)域主要客戶群為中國(guó)石油大學(xué)的學(xué)生。兩坡岸村租金約為1.7元/平米天。序號(hào)業(yè)態(tài)面積（）家數(shù)1酒樓12網(wǎng)球俱樂(lè)部1513餐飲類3855264照相館1515復(fù)印打印5716網(wǎng)吧260037臺(tái)球室15018便利店20069書(shū)店180110通信67411干洗店30212電腦科技15113美容美發(fā)96314旅館2015

7、培訓(xùn)學(xué)校116藥店351合計(jì)73中國(guó)石油大學(xué)本案兩坡岸村江山小區(qū)魯商西海岸江山南路長(zhǎng) 江 西 路名嘉城宿舍區(qū)二、 兩坡岸村康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、 江山小區(qū)江山小區(qū)位于項(xiàng)目的正背面，西臨江山路，小區(qū)由19棟18-26層高層組成，共計(jì)1606戶，合計(jì)6271人。小區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)僅分布在會(huì)所中，包括500平米左右的超市、洗衣店、裝潢公司、中介等業(yè)態(tài)，目前處于招商中。目前經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)只有一家電腦產(chǎn)品店。該小區(qū)商業(yè)只對(duì)外出租，不對(duì)外出售，租金約為1.2元/平米天。康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開(kāi)發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計(jì)算，資料來(lái)源：2007年青島統(tǒng)計(jì)年鑒）中國(guó)石油大

8、學(xué)本案兩坡岸村江山小區(qū)魯商西海岸江山南路長(zhǎng) 江 西 路名嘉城宿舍區(qū)三、 江山小區(qū)康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析四、 長(zhǎng)江西路（瑞源名嘉城以西）序號(hào)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積（）數(shù)量1超市4012旅館23眼鏡店804復(fù)印305照相館206書(shū)吧407蛋糕店208網(wǎng)吧4009五金電器20110建材80311餐飲類10012理發(fā)店15113公司214機(jī)械配件150415合計(jì)26本次市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng)江西路商業(yè)范圍為瑞源名嘉城以西至魯商項(xiàng)西海岸目對(duì)面，共存在 14類商業(yè)業(yè)態(tài)，共計(jì)26 家。其中分布數(shù)量最多的為機(jī)械配件類與餐飲類分別為家，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般?？荡篪P凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析中國(guó)石油

9、大學(xué)本案兩坡岸村江山小區(qū)魯商西海岸江山南路長(zhǎng) 江 西 路名嘉城宿舍區(qū)四、 長(zhǎng)江西路（瑞源名嘉城以西）康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析五、 魯商西海岸康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)魯商西海岸位于長(zhǎng)江西路與江山南路交匯處，石油大學(xué)西北角。項(xiàng)目規(guī)劃占地80畝，規(guī)劃總建筑面積20萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)大約2000戶，約7800人。項(xiàng)目商業(yè)配套為兩層的底商，面積較大。項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開(kāi)發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計(jì)算，資料來(lái)源：2007年青島統(tǒng)計(jì)年鑒）六、 王家港村及周邊康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析序號(hào)業(yè)態(tài)面積（ ）家數(shù)1便利店6822中介1513汽修10024五金店7525餐飲30026旅館1

10、7酒店18打印復(fù)印819通訊10110汽配301合計(jì)14本次市場(chǎng)調(diào)查王家港村及其周邊，共存在 10類商業(yè)業(yè)態(tài)，共計(jì)14家。其中分布數(shù)量最多的為餐飲、汽修、五金店、便利店分別為2家，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次較低，且多為居民房改造，經(jīng)營(yíng)狀況一般。六、 王家港村及周邊本次市場(chǎng)調(diào)查江山南路西側(cè)，長(zhǎng)江路北側(cè)王家港村周邊，目前本片區(qū)有安置房13棟多層，共416戶，約1622人，無(wú)商業(yè)配套。在王家港村有少量臨街商業(yè)，檔次低，主要客戶為本村村民。康大鳳凰國(guó)際周邊商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開(kāi)發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計(jì)算，資料來(lái)源：2007年青島市統(tǒng)計(jì)年鑒）七、 瑞源名嘉城瑞源名嘉城項(xiàng)目配套少數(shù)臨街商業(yè)，包括商務(wù)酒店、超

11、市、高爾夫?qū)Ｙu、診所、裝飾建材分別各一家。項(xiàng)目共18個(gè)樓座，其中包括高層6棟，9棟多層，2棟商務(wù)樓和1棟幼兒園，總戶數(shù)400戶左右。名嘉城距項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)和佳世客商圈佳世客距離均等，通達(dá)時(shí)間均為步行10分鐘；根據(jù)零售引力定律比較得出，本項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)對(duì)名嘉城的引力較低，居民在購(gòu)物時(shí)選擇去品類齊全的佳世客商圈?？荡篪P凰國(guó)際周邊商業(yè)排除項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開(kāi)發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計(jì)算，資料來(lái)源：2007年青島統(tǒng)計(jì)年鑒） 小結(jié)項(xiàng)目所在區(qū)域整體受家世客商圈輻射，但是由于項(xiàng)目處于石油大學(xué)對(duì)面，可作為次級(jí)商圈，輻射項(xiàng)目周邊10分鐘步行圈區(qū)域。目前項(xiàng)目周邊商業(yè)是典型的學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)商業(yè)，分布較為散亂且檔次較低

12、。目前本區(qū)域周邊人口總數(shù)較少，在本項(xiàng)目入住后，隨著康大鳳凰國(guó)際、魯商藍(lán)岸國(guó)際、江山小區(qū)等的入住，10分鐘步行圈輻射人口數(shù)將達(dá)到3萬(wàn)余人。本區(qū)域商業(yè)以學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)為主，由于周邊自然村落提供了一定低檔次的商業(yè)配套，沒(méi)有形成系統(tǒng)的商業(yè)。項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)分析大學(xué)學(xué)生日常消費(fèi)主要以生活日用品、餐飲、娛樂(lè)、打印等商業(yè)為主，其他業(yè)態(tài)需求相對(duì)較少。大學(xué)情侶對(duì)一些高檔有浪漫情調(diào)的場(chǎng)所有很大需求，目前學(xué)校周邊餐飲、旅館、網(wǎng)吧等商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量較多，但檔次較低。學(xué)校內(nèi)部配套商業(yè)及兩岸村的商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，檔次和環(huán)境較差，不能很好滿足學(xué)生在日常生活、休閑娛樂(lè)等方面的需求。項(xiàng)目周邊居民需求特點(diǎn)分析本區(qū)域小區(qū)商業(yè)無(wú)

13、法與佳世客商圈競(jìng)爭(zhēng)，僅為解決日常生活的低端商業(yè)，主要以低檔次的餐飲、旅館、便利店為主。大宗購(gòu)物則選擇到品類齊全的佳世客商圈及長(zhǎng)江路商圈。以江山小區(qū)為例，其內(nèi)部商業(yè)配套能基本滿足本小區(qū)居民的日常生活需求，但仍然不能滿足居民的休閑娛樂(lè)、餐飲等需求。區(qū)域市場(chǎng)空間發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目應(yīng)該充分利用大學(xué)學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，主要布局大學(xué)生和教職工需求的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)應(yīng)該基本滿足本小區(qū)居民的生活需求。服裝店、娛樂(lè)休閑、日常生活消費(fèi)品是學(xué)生群體需求量較大的商業(yè)業(yè)態(tài)。 本案，目前主要消費(fèi)群體是石油大學(xué)在校師生及周圍散居人群，人數(shù)約10000余人。未來(lái)幾年隨著魯商藍(lán)岸國(guó)際、江山小區(qū)、兩坡岸村的建成，商業(yè)輻射達(dá)到30000人以上。一

14、、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費(fèi)者需求調(diào)查深度訪談市場(chǎng)分析：項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)狀況分析本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲和旅館類為主，分別為30和22家。其次是超市、便利店，共11家，主要滿足日常生活需求。再次是通訊類產(chǎn)品，共8家。項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析沿市政公路商業(yè)房極少，多為沿街住宅改造，商業(yè)檔次較低。區(qū)域居住氛圍差，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，商業(yè)多為小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，對(duì)小區(qū)外的外輻射和吸引力不足，無(wú)法形成積聚效應(yīng)。本區(qū)域經(jīng)濟(jì)以學(xué)生經(jīng)濟(jì)為主，檔次較低，指向性強(qiáng)。 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向1、購(gòu)物場(chǎng)所A、購(gòu)物場(chǎng)所細(xì)分 佳世客是佳世客商圈內(nèi)最大的超市，地理區(qū)位最好，人們選擇到其購(gòu)物

15、的比例最高。人們還是更偏好到離家近的地方購(gòu)物，商業(yè)活動(dòng)設(shè)施的區(qū)位是人們首要的關(guān)注的因素 開(kāi)發(fā)區(qū)普通居民消費(fèi)需求調(diào)查 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析1、購(gòu)物場(chǎng)所A、購(gòu)物場(chǎng)所細(xì)分 家庭年收入和購(gòu)物場(chǎng)所選擇的關(guān)系分析 100.0025.0%65.0%5%8-10萬(wàn)100.00%18.42%51%23.7%合計(jì)100.00%33.3%15萬(wàn)以上100.00%20.0%60.0%15.0%10-15萬(wàn)100.00%20.0%45.6%23.6%5-8萬(wàn)100.00%14.6%45.9%27.2%2-5萬(wàn)100.00%12.5%40.7%37.9%2萬(wàn)以下香江路佳世客商圈住所周邊合計(jì)平時(shí)經(jīng)常的購(gòu)物場(chǎng)所家庭年

16、收入8.9%其他12.6%10.8%5%5%3.5%7.6%由表可以看出，到佳世客商圈購(gòu)物的人群家庭年收入較高，主要在8-15萬(wàn)元之間；項(xiàng)目周邊居民家庭年收入較低，購(gòu)買力也較低。 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向1、購(gòu)物場(chǎng)所B、喜歡到所選購(gòu)物場(chǎng)所購(gòu)物的原因分析 交通便利是人們選擇的第一要素，第二要素是貨類齊全、購(gòu)物環(huán)境，這是影響人們選擇購(gòu)物場(chǎng)所的兩大因素。 喜歡到所選購(gòu)物場(chǎng)所購(gòu)物的原因13.50%2%6.50%11%63.50%1.50%2%21%7.50%25%26.50%10%3.50%6.50%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%6

17、0.00%70.00%價(jià)格合理服務(wù)設(shè)施齊全購(gòu)物環(huán)境好貨類齊全交通便利停車方便其它第一因素第二因素 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向1、購(gòu)物場(chǎng)所C、主要消費(fèi)商品 普通居民對(duì)于生活所必需的快速消費(fèi)品的需求很高，基本上都是以日常用品百貨、煙酒副食和家居用品等類別的商品為主，對(duì)于服裝、電子產(chǎn)品將會(huì)選擇到市區(qū)專業(yè)的零售商場(chǎng)購(gòu)買 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向1、購(gòu)物場(chǎng)所D、人們對(duì)其他消費(fèi)行為的需求 人們除了在商業(yè)區(qū)購(gòu)物還希望使用餐廳、美容院和健身房各種休閑娛樂(lè)設(shè)施。到商業(yè)區(qū)除購(gòu)物外還希望從事的活動(dòng)30%8.90%11%29%21%0%5%10%15%20%25%30%35%用餐健身美容

18、兒童游戲休閑娛樂(lè)其它各種商業(yè)設(shè)施的齊備可以最大限度的發(fā)揮集聚經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，相互影響實(shí)現(xiàn)共贏。 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向2、購(gòu)物時(shí)間開(kāi)發(fā)區(qū)居民在購(gòu)物時(shí)花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，消費(fèi)欲望較為強(qiáng)烈 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向3、購(gòu)物出行方式從出行方式可以看出，人們對(duì)交通的便利程度和通達(dá)性最為重視。人們基本上接受10分鐘內(nèi)到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所的步行時(shí)間市場(chǎng)分析二、消費(fèi)支出1、消費(fèi)支出水平42.0%31.9%15.9%7.2%2.9%100.0%17.0%31.9%24.5%17.0%6.4%3.2%100.0%8.0%16.0%24.0%36.0%12.0%4.0%100.0%25.0%75.

19、0%100.0%40.0%40.040.0%20.0%100.0%66.7%33.3%100.0%24.5%28.5%20.0%16.0%8.5%2.5%100.0%3萬(wàn)元以下3-55-88-1010-1515以上Total500以下501-10001001-15001501-20002001-25002500以上消費(fèi)者家庭月支出Total家庭年收入開(kāi)發(fā)區(qū)家庭平均年消費(fèi)支出在15104-30000元的所占的比例達(dá)到64.5，高于青島市的平均水平(11944元)。開(kāi)發(fā)區(qū)的居民的消費(fèi)能力處于一個(gè)較高的層次，完全可以支撐起中小容量的商業(yè)活動(dòng) 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析二、消費(fèi)支出2、消費(fèi)支出方向由

20、上表可以看出，開(kāi)發(fā)區(qū)居民消費(fèi)最多的是生活日用品，比例占到52.36，其次是餐飲，也占到21.36。 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析二、消費(fèi)支出2、消費(fèi)支出方向家庭年收入和消費(fèi)支出的關(guān)系 消費(fèi)者需求特征分析 100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%合計(jì)100.00%6.20%15.70%19.60%1.40%8.70%46.20%2.20%15萬(wàn)以上100.00%5.90%15.50%18.20%2.50%12.00%41.30%4.60%8-15萬(wàn)100.00%5.40%12.50%16.70%4.80%13.70%39.6

21、0%7.30%5-8萬(wàn)100.00%4.90%8.90%19.30%8.10%14.20%31.90%12.70%3-5萬(wàn)100.00%2.20%3.10%12.20%20.30%16.60%19.10%28.30%3萬(wàn)以下健身運(yùn)動(dòng)旅游社交衣物餐飲娛樂(lè)生活日用品合計(jì)平時(shí)消費(fèi)最多的方面家庭年收入市場(chǎng)分析二、消費(fèi)支出從上表我們可以看出家庭年收入和消費(fèi)支出的關(guān)系 消費(fèi)者需求特征分析 3萬(wàn)以下人群對(duì)于生活生存必需的消費(fèi)支出比重較高，其中衣物消費(fèi)支出盡管較高，但是通常選擇在香江路、佳世客商圈等購(gòu)買。而生活日用品、餐飲、娛樂(lè)和社交是這部分人群可能在居住地周邊消費(fèi)的主要方面。隨著收入水平的增加，人們的消費(fèi)觀

22、念在改變，導(dǎo)致人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也相應(yīng)改變，人們?cè)谖镔|(zhì)生活得到滿足之后，開(kāi)始要求精神生活的充實(shí)，于是娛樂(lè)、社交、旅游、健身運(yùn)動(dòng)成為家庭年收入5萬(wàn)元以上人群消費(fèi)支出的主體。市場(chǎng)分析三、片區(qū)配套片區(qū)周邊配套對(duì)居所周邊缺少的配套選擇19%15%11%23.50%4.50%0.50%16.50%1%0%9%10%11.50%15%13%4.50%1%31%5.50%3.50%5%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%餐飲店社區(qū)便超市書(shū)店銀行社區(qū)門診、藥店寵物門診休閑娛樂(lè)場(chǎng)所美容美發(fā)干洗店其它第一第二對(duì)于周邊的配套方面，人們的第一、二、三選擇分別是銀行、休閑和娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲店由于小區(qū)規(guī)模的不同和

23、配套設(shè)施的缺乏，人們對(duì)于內(nèi)外配套設(shè)施的需求相似 消費(fèi)者需求特征分析 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向1、購(gòu)物場(chǎng)所A、購(gòu)物場(chǎng)所細(xì)分 佳世客是佳世客商圈內(nèi)最大的超市，地理區(qū)位最好，學(xué)生選擇到其購(gòu)物的比例最高，其次學(xué)生對(duì)學(xué)校周邊的商業(yè)需求較大。石油大學(xué)教職工消費(fèi)需求調(diào)查 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向1、購(gòu)物場(chǎng)所B、主要消費(fèi)商品 學(xué)生對(duì)于日用百貨需求最大，其次是煙酒百貨與服裝鞋帽，對(duì)于家庭用品等需求量較少。對(duì)于服裝、電子產(chǎn)品將會(huì)選擇到市區(qū)專業(yè)的零售商場(chǎng)購(gòu)買 石油大學(xué)教職工消費(fèi)需求調(diào)查 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向1、購(gòu)物場(chǎng)所c、喜歡到所選購(gòu)物場(chǎng)所購(gòu)物的原因分析 貨類齊全

24、是學(xué)生選擇的第一要素，第二要素是交通便利、購(gòu)物環(huán)境好，這是影響學(xué)生選擇購(gòu)物場(chǎng)所的兩大因素。 石油大學(xué)教職工消費(fèi)需求調(diào)查 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向1、購(gòu)物場(chǎng)所D、學(xué)生對(duì)其他消費(fèi)行為的需求 學(xué)生除了在商業(yè)區(qū)購(gòu)物還希望使用餐廳、電影院和健身房各種休閑娛樂(lè)設(shè)施。各種商業(yè)設(shè)施的齊備可以最大限度的發(fā)揮集聚經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，相互影響實(shí)現(xiàn)共贏。石油大學(xué)教職工消費(fèi)需求調(diào)查 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向2、購(gòu)物時(shí)間學(xué)生由于時(shí)間不受限制，在購(gòu)物時(shí)花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，消費(fèi)欲望較為強(qiáng)烈石油大學(xué)教職工消費(fèi)需求調(diào)查 消費(fèi)者需求特征分析 市場(chǎng)分析一、購(gòu)物傾向3、購(gòu)物出行方式學(xué)生通常選擇公交車和步行出行購(gòu)物?；?/p>

25、本上接受10分鐘內(nèi)到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所的步行時(shí)間石油大學(xué)教職工消費(fèi)需求調(diào)查市場(chǎng)分析二、消費(fèi)支出消費(fèi)支出方向由上表可以看出，學(xué)生的日常生活用品消費(fèi)最多，比例占到55.36，其次是餐飲，占到24.36。 消費(fèi)者需求特征分析 石油大學(xué)教職工消費(fèi)需求調(diào)查市場(chǎng)分析三、片區(qū)配套學(xué)校周邊配套學(xué)生對(duì)餐飲的偏好最大，其次對(duì)休閑娛樂(lè)和銀行的需求也較大 消費(fèi)者需求特征分析 石油大學(xué)教職工消費(fèi)需求調(diào)查客戶訪談學(xué)生訪談訪談時(shí)間：2009年7月10號(hào) 訪問(wèn)地點(diǎn)：石油大學(xué)李同學(xué)：石油大學(xué)大三學(xué)生 （男）問(wèn)題1：您平時(shí)都去哪些地方購(gòu)物？日常生活用品在學(xué)校能買到的一般都在學(xué)校買，平時(shí)去的較多的是長(zhǎng)江路利群、家佳源、世紀(jì)商場(chǎng)等地方購(gòu)物。

26、男孩子平時(shí)也不太逛街，主要是買一些日用品，學(xué)習(xí)用品等。問(wèn)題2：您覺(jué)著學(xué)校周圍還缺乏那些商業(yè)配套？學(xué)校的超市商品種類不全；吃飯?jiān)趯?duì)面的村子飯店較多，也比較方便。我覺(jué)著服裝店、日常生活用品、娛樂(lè)場(chǎng)所也比較少。銀行太好，學(xué)校里面只有提款機(jī)，不方便。問(wèn)題3：您平時(shí)都有哪些娛樂(lè)活動(dòng)?平時(shí)上網(wǎng)比較頻繁，一般都到對(duì)面的網(wǎng)吧。學(xué)生也沒(méi)錢，娛樂(lè)活動(dòng)較少，平時(shí)一般會(huì)去唱歌，一般都到長(zhǎng)江路那邊，最主要的是要價(jià)格便宜。王同學(xué)：石油大學(xué)大二學(xué)生 （女）問(wèn)題1：您平時(shí)都去哪些地方購(gòu)物？比較常去的是利群，有時(shí)也會(huì)去香江路那邊去逛逛，主要去買衣服，逛超市。問(wèn)題2：您覺(jué)著學(xué)校周圍還缺乏哪些商業(yè)配套？服裝店比較缺乏，買衣服必須到

27、別的地方。日常生活用品種類也不齊全。問(wèn)題3：您平時(shí)都有哪些娛樂(lè)活動(dòng)?一般同學(xué)過(guò)生日的時(shí)候會(huì)出去唱歌，平時(shí)也沒(méi)什么娛樂(lè)活動(dòng)，現(xiàn)在還是學(xué)生，沒(méi)有錢。客戶訪談訪談時(shí)間：2009年7月10號(hào) 訪問(wèn)地點(diǎn)：石油大學(xué)張同學(xué)、王同學(xué)：石油大學(xué)大二學(xué)生 （情侶）問(wèn)題1：你們平時(shí)都去哪些地方購(gòu)物？一般都去長(zhǎng)江路利群、家佳源、多元小商品批發(fā)市場(chǎng)；主要是陪女朋友逛街。問(wèn)題2：你們覺(jué)著學(xué)校周圍還缺乏那些商業(yè)配套？沒(méi)有服裝店、鞋店之類的，吃飯、上網(wǎng)倒是挺方便，對(duì)面的村子里都有。也沒(méi)有銀行，辦業(yè)務(wù)比較不方便。問(wèn)題3：您平時(shí)都有哪些娛樂(lè)活動(dòng)?平時(shí)上網(wǎng)比較多，有時(shí)候也去打臺(tái)球，滑旱冰，同學(xué)多的時(shí)候去唱歌，學(xué)校周圍也沒(méi)有什么娛樂(lè)

28、場(chǎng)所，所以去的也比較少。張先生問(wèn)題1：您平時(shí)都去哪些地方購(gòu)物？去小區(qū)里面的超市次數(shù)比較多，平時(shí)也不太逛，一般都是陪愛(ài)人到長(zhǎng)江路買東西，我買煙酒類產(chǎn)品比較多，愛(ài)人主要買日常生活用品，偶爾也買買衣服、首飾之類的。問(wèn)題2：您覺(jué)著居住小區(qū)周圍還缺乏哪些商業(yè)配套？吃飯的地方太少，有時(shí)候來(lái)個(gè)朋友要出去吃飯，就很不方便。問(wèn)題3：您平時(shí)都有哪些娛樂(lè)活動(dòng)?工作比較忙，也沒(méi)什么娛樂(lè)活動(dòng)。學(xué)生訪談客戶訪談訪談時(shí)間：2008年7月10號(hào) 訪問(wèn)地點(diǎn)：利群商廈王女士問(wèn)題1：您平時(shí)都去哪些地方購(gòu)物？主要去長(zhǎng)江路的利群、佳世客，主要購(gòu)買日常生活用品；有時(shí)和朋友們一起去吃飯，買衣服。問(wèn)題2：您覺(jué)著居住的小區(qū)周圍還缺乏那些商業(yè)配

29、套？銀行太少了，小區(qū)里的超市太小了，很多東西都沒(méi)有，必須到外面買。問(wèn)題3：您平時(shí)都有哪些娛樂(lè)活動(dòng)?和朋友吃飯，有時(shí)候也和朋友或同事去唱歌，定期到美容院做做美容。平時(shí)工作比較忙，沒(méi)什么娛樂(lè)活動(dòng)。王同學(xué)：石油大學(xué)大二學(xué)生 （女）問(wèn)題1：您平時(shí)都去哪些地方購(gòu)物？比較常去的是利群，有時(shí)也會(huì)去香江路那邊去逛逛，主要去買衣服，逛超市。問(wèn)題2：您覺(jué)著學(xué)校周圍還缺乏哪些商業(yè)配套？服裝店比較缺乏，買衣服必須到別的地方。日常生活用品種類也不齊全。問(wèn)題3：您平時(shí)都有哪些娛樂(lè)活動(dòng)?一般同學(xué)過(guò)生日的時(shí)候會(huì)出去唱歌，平時(shí)也沒(méi)什么娛樂(lè)活動(dòng)，現(xiàn)在還是學(xué)生，沒(méi)有錢。普通消費(fèi)者訪談小結(jié)從普通居民的消費(fèi)調(diào)查情況開(kāi)看，開(kāi)發(fā)區(qū)居民在日

30、常用品方面的消費(fèi)比例最大，其次是餐飲方面的消費(fèi)，此外衣服方面的消費(fèi)所占比例也較大。隨著居民收入的增加，用于娛樂(lè)、休閑方面的消費(fèi)所占比例也逐漸增加。在社區(qū)周邊人們對(duì)于銀行、休閑和娛樂(lè)設(shè)施的選擇比較大。從學(xué)生的消費(fèi)調(diào)查情況可以看出，日常生活用品仍然在其消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占比例最大，其次是餐飲方面的消費(fèi)。學(xué)生對(duì)休閑娛樂(lè)設(shè)施的偏好較大。但是價(jià)位是他們考慮比較多的因素。學(xué)生認(rèn)為學(xué)校周圍比較缺乏銀行等配套，比較不方面。定位篇：把握空間，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目占地67327平方米，總建筑面積224129.90平方米；由1棟寫(xiě)字樓、1棟小戶型公寓和8棟住宅組成；其中裙房為大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，裙房之間形成60米寬的商業(yè)步行街

31、。 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目住宅部分為900多戶，合計(jì)約3800人（注：開(kāi)發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計(jì)算，資料來(lái)源：2007年青島市統(tǒng)計(jì)年鑒） ；項(xiàng)目小戶型公寓部分為641戶，合計(jì)約1282人（按每戶2人計(jì)算）；辦公樓建筑面積為44635.26平方米，根據(jù)推算為2231人 （按人均辦公面積20平米計(jì)算）；根據(jù)合計(jì)項(xiàng)目自身人口數(shù)約為7300人。項(xiàng)目人口數(shù)項(xiàng)目分析項(xiàng)目商業(yè)SWOT戰(zhàn)略矩陣 隨著新開(kāi)項(xiàng)目的增多，人口將增加。以特色商業(yè)，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，差異化定位避開(kāi)佳世客商圈的直接競(jìng)爭(zhēng)。增強(qiáng)休閑娛樂(lè)功能，提高街區(qū)服務(wù)品質(zhì)，帶動(dòng)項(xiàng)目整體功能的提升，滿足客戶多方面需求。搶先進(jìn)入市場(chǎng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，樹(shù)立項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的

32、形象，最終成為次級(jí)市場(chǎng)商業(yè)中心。人無(wú)我有，以消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈的完整性對(duì)抗區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目商業(yè)。片區(qū)新開(kāi)項(xiàng)目有商業(yè)配套（如魯商西海岸）佳世客商圈商業(yè)配套齊全，輻射范圍廣WT （減少劣勢(shì)，規(guī)避威脅）ST （利用優(yōu)勢(shì)，回避威脅）T威脅利用市政規(guī)劃的機(jī)會(huì)，提高商業(yè)街區(qū)在本區(qū)域的檔次，吸引周邊客戶。利用稀缺機(jī)會(huì)及規(guī)劃認(rèn)知空間，把常規(guī)認(rèn)識(shí)中的配套不完善、居住氛圍淡，轉(zhuǎn)化為對(duì)高升值產(chǎn)品的價(jià)值認(rèn)同。通過(guò)升值空間的想象，克服項(xiàng)目目前周邊人口較少的問(wèn)題。利用臨近石油大學(xué)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)大學(xué)生前來(lái)消費(fèi)。充分挖掘?qū)W區(qū)商業(yè)投資潛力，吸引教職工和投資客。石油大學(xué)將在項(xiàng)目正對(duì)面開(kāi)側(cè)門市政規(guī)劃空間巨大片區(qū)升值空間巨大區(qū)域內(nèi)新

33、開(kāi)項(xiàng)目將增加人口數(shù)量學(xué)區(qū)商業(yè)產(chǎn)品稀缺WO （利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）SO （發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)）O機(jī)會(huì)本片區(qū)人口較少項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小項(xiàng)目周邊為村莊，商業(yè)氛圍不夠濃厚。臨近石油大學(xué)項(xiàng)目住宅小區(qū)和辦公部分為商業(yè)提供支撐。區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)S優(yōu)勢(shì)內(nèi)部能力外部環(huán)境在了解了市場(chǎng)大勢(shì)之后：城市進(jìn)程的加快，區(qū)域的發(fā)展，眾多住宅、寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將涌入大量高素質(zhì)、高收入、高購(gòu)買力的三高人群，帶來(lái)巨大的消費(fèi)需求，為本項(xiàng)目商業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了先決條件和市場(chǎng)基礎(chǔ)。在分析了區(qū)域現(xiàn)狀之后：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)配套輻射周邊3萬(wàn)人口，同時(shí)目前區(qū)域內(nèi)除了規(guī)劃中江山小區(qū)500平米的小型超市、兩坡岸村的低端商業(yè)以外，區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)的綜合生活配套設(shè)施，區(qū)域內(nèi)居民大多到佳世客商圈購(gòu)物。項(xiàng)目定位 定位前的思考 在了解了客群需求之后：基本的餐飲、娛樂(lè)、休閑、醫(yī)療保健是生活的必需，也是置業(yè)考慮的重要因素。在了解了項(xiàng)目所在地?fù)碛械馁Y源之后：項(xiàng)目比鄰石油大學(xué)，學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)為本項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，如何吸引9000石油大學(xué)的教職工消費(fèi)，是