房地產(chǎn)公司《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃書(shū)》編制指導(dǎo)書(shū)模版

《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃書(shū)》編制指導(dǎo)書(shū)總則本指導(dǎo)書(shū)旨在規(guī)范項(xiàng)目成本管理計(jì)劃書(shū)的編制工作，提高公司成本管理水平，形成有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，并將其置于可控的范圍。本指導(dǎo)書(shū)適用于公司項(xiàng)目成本管理計(jì)劃書(shū)的編制。本指導(dǎo)書(shū)所指“總部”為XX地產(chǎn)控股股份有限公司，“區(qū)域總部”為XX地產(chǎn)控股股份有限公司上海管理總部，“公司”指XX地產(chǎn)（蘇州）有限公司。本指導(dǎo)書(shū)所指“成本”是項(xiàng)目施工過(guò)程中各種耗費(fèi)的總和（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)表），“《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃書(shū)》”是在保證滿足工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)劃、控制的指導(dǎo)性文件。工作要求《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃書(shū)》由區(qū)域總部成本管理部會(huì)同各項(xiàng)目預(yù)算工程師共同負(fù)責(zé)在項(xiàng)目成本目標(biāo)下發(fā)確定后進(jìn)行編制，并報(bào)總部成本管理部審核后由成本管理小組審批。《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃書(shū)》的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目由來(lái)及地理位置：以何種方式取得的項(xiàng)目用地，用地性質(zhì)為商住、商業(yè)還是工業(yè)；項(xiàng)目地理位置、交通狀況、市政配套、周邊狀況等。項(xiàng)目的基本構(gòu)成及建筑形態(tài)：地下室的情況（車(chē)庫(kù)及人防）、上部建筑情況（裙樓、塔樓）、單棟或多棟、層高及樓高、耐火等級(jí)、抗震設(shè)防等。建設(shè)規(guī)模及面積分配表（見(jiàn)附錄1）項(xiàng)目建筑特征及建造標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附錄2）項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附錄3）項(xiàng)目成本目標(biāo)（見(jiàn)附錄4）項(xiàng)目成本控制措施設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本控制方案競(jìng)賽與評(píng)價(jià),選出最佳方案；選擇有良好口碑、信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；推行鋼筋含量、混凝土含量等指標(biāo)的限額設(shè)計(jì)；推行價(jià)值工程在設(shè)計(jì)上的應(yīng)用。施工過(guò)程中的成本控制把好招標(biāo)關(guān)，在隊(duì)伍選擇、招標(biāo)方式、材料選用等方面做到使價(jià)格得到充分的競(jìng)爭(zhēng)；做好投標(biāo)報(bào)價(jià)的分析工作，強(qiáng)調(diào)施工過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)與注意事項(xiàng)（尤其是變更）；把好合同關(guān)，合同中有關(guān)成本的實(shí)質(zhì)性條款要與招標(biāo)書(shū)、標(biāo)前答疑相一致；嚴(yán)格執(zhí)行總部《項(xiàng)目成本變更預(yù)控預(yù)警分析制度》嚴(yán)格執(zhí)行總部《設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、按月審結(jié)制度》按月進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本的統(tǒng)計(jì)與反饋，并與估算值比較，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)采取措施糾偏。結(jié)算過(guò)程中的成本控制結(jié)算進(jìn)度計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)程和公司有關(guān)要求（如辦三算單），制定詳細(xì)的、可行的結(jié)算進(jìn)度計(jì)劃；成立結(jié)算小組協(xié)調(diào)、處理有關(guān)結(jié)算事宜（如雙方分歧等）；規(guī)定結(jié)算原則及方式可參照合同中的有關(guān)規(guī)定；其他結(jié)算事項(xiàng)。關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的控制：從營(yíng)銷(xiāo)策劃、推廣計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板房定位等多方面考慮；具體可參考公司《營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理制度》。關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制在不影響辦理土地合同及土地證的前提下，盡量推后地價(jià)款的支付時(shí)間；在不影響項(xiàng)目進(jìn)度的前提下，合理安排項(xiàng)目的進(jìn)度款支付時(shí)間；盡早進(jìn)行預(yù)售，在保證一定售價(jià)的基礎(chǔ)上，盡快使房款回籠（注意：財(cái)務(wù)費(fèi)用與款項(xiàng)的支出時(shí)間、項(xiàng)目進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)程及售價(jià)等均有較大關(guān)系）。項(xiàng)目成本控制特點(diǎn)及其他事項(xiàng)：結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和具體情況，需要特別強(qiáng)調(diào)的事項(xiàng)。附錄本指導(dǎo)書(shū)列有附錄《建設(shè)規(guī)模及面積分配表》、《項(xiàng)目建筑特征及建造標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)表》、《項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表》及《項(xiàng)目成本目標(biāo)構(gòu)成表》。附則本指導(dǎo)書(shū)經(jīng)總部分管領(lǐng)導(dǎo)簽署后發(fā)布，并自發(fā)布之日起實(shí)施。本指導(dǎo)書(shū)由總部成本管理部負(fù)責(zé)解釋及修訂。附錄一：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及面積分配表序號(hào)項(xiàng)目名稱面積或指標(biāo)1總用地面積(M2)2總建筑面積(M2)3住宅面積(M2)4地下室(M2)5會(huì)所面積(M2)6架空層(M2)7商場(chǎng)(M2)8幼兒園面積(M2)9物業(yè)用房、垃圾站、設(shè)備房等10銷(xiāo)售面積(M2)11容積率12建筑覆蓋率13綠化率14停車(chē)位（個(gè)）15總戶數(shù)（戶）16銷(xiāo)售面積/建筑面積附錄二：項(xiàng)目建筑特征及建造標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)表建筑結(jié)構(gòu)特征地基情況樓地面基礎(chǔ)類(lèi)型天棚結(jié)構(gòu)類(lèi)型外墻面墻體砌筑內(nèi)墻面屋蓋形式門(mén)窗屋面防水材料總平環(huán)境安裝工程特征給排水管材照明、線路、燈具消防工程智能化設(shè)備電梯設(shè)備空調(diào)工程衛(wèi)生設(shè)施其他設(shè)備

附錄三：項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表階段性事項(xiàng)時(shí)間備注土地出讓合同簽定時(shí)間用地規(guī)劃許可證取得時(shí)間工程規(guī)劃許可證取得時(shí)間規(guī)劃方案確認(rèn)時(shí)間施工圖完成時(shí)間工程開(kāi)工許可證取得時(shí)間樁基開(kāi)工時(shí)間地下室開(kāi)工時(shí)間地下室封頂時(shí)間主體封頂時(shí)間銷(xiāo)售許可證辦妥時(shí)間竣工入伙時(shí)間附錄四：項(xiàng)目成本目標(biāo)構(gòu)成表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目總價(jià)(萬(wàn)元)單位建筑面積分?jǐn)?元/M2)單位可售面積分?jǐn)?元/M2)備注定位情況可比項(xiàng)目一土地費(fèi)用1取得土地費(fèi)用2土地開(kāi)發(fā)費(fèi)3拆遷補(bǔ)償費(fèi)4契稅二勘察、設(shè)計(jì)等前期費(fèi)1環(huán)評(píng)、可研報(bào)告2勘察費(fèi)2.1測(cè)繪2.2文物古跡勘探2.3初勘2.4詳勘2.5施工放線3設(shè)計(jì)費(fèi)3.1概念設(shè)計(jì)3.2方案設(shè)計(jì)3.3施工圖設(shè)計(jì)3.4環(huán)境設(shè)計(jì)3.5其他設(shè)計(jì)4咨詢費(fèi)5臨設(shè)及其他費(fèi)用5.1臨時(shí)道路5.2臨時(shí)用電5.3臨時(shí)用水5.4場(chǎng)地平整5.5臨時(shí)圍墻5.6臨時(shí)設(shè)施5.7其他三建安工程費(fèi)1基礎(chǔ)工程1.1土方1.2基坑處理1.3樁基工程1.4其他基礎(chǔ)工程2主體工程2.1地下室2.1.1地下室結(jié)構(gòu)2.1.2地下室建筑2.1.3地下室安裝工程2.1.4其他2.2上部主體2.2.1上部結(jié)構(gòu)2.2.2上部建筑2.2.2.1屋頂工程2.2.2.2砌筑工程2.2.2.3外墻飾面2.2.2.4外墻門(mén)窗2.2.2.5防水工程2.2.2.6入戶門(mén)2.2.2.7走道防火門(mén)2.2.2.8陽(yáng)臺(tái)欄桿2.2.2.9其他2.3水電工程2.3.1電氣工程2.3.1.1主體工程電氣2.3.1.2有線電視預(yù)埋2.3.1.3電話預(yù)埋2.3.1.4寬帶網(wǎng)預(yù)埋2.3.1.5其他2.3.2給排水工程2.3.2.1主體給排水2.3.2.2直飲水系統(tǒng)2.3.2.3熱水系統(tǒng)2.3.2.4其他2.4公共裝修2.4.1大堂精裝修2.4.2電梯廳裝修2.4.3架空層裝修2.4.4樓梯間2.4.5公共走道2.4.6其他2.5公寓室內(nèi)裝修2.5.1廚房裝修2.5.2衛(wèi)生間裝修2.5.3廳房裝修2.5.4陽(yáng)臺(tái)地面2.5.5其他3智能化3.1水、電表抄送系統(tǒng)3.2居家防盜系統(tǒng)3.3對(duì)講系統(tǒng)3.4停車(chē)管理系統(tǒng)3.5小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)3.6背景音樂(lè)系統(tǒng)3.7智能化防雷接地系統(tǒng)3.8周界紅外防越3.9小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)3.10電子巡更系統(tǒng)3.11電子公告屏3.12物業(yè)管理系統(tǒng)3.13其他4人防工程4.1人防設(shè)備及安裝4.2通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)4.3其他5消防工程5.1水消防系統(tǒng)5.2電消防系統(tǒng)5.3氣體滅火系統(tǒng)5.4防排煙工程5.5其他6燃?xì)夤こ?.1室內(nèi)燃?xì)夤こ?.2室外燃?xì)夤こ?.3抄表\報(bào)警\控制系統(tǒng)6.4其他7電梯7.1電梯采購(gòu)費(fèi)用7.2安裝調(diào)試7.3其他(轎箱裝修等)8電訊及有線電視8.1電話8.2寬帶網(wǎng)8.3有線電視網(wǎng)8.4其他9高低壓配電9.1低壓配電系統(tǒng)工程9.2高壓配電設(shè)備及安裝9.3室外強(qiáng)電管道及電纜9.4室外弱電管道埋設(shè)9.5發(fā)電機(jī)設(shè)備及安裝9.6其他10區(qū)內(nèi)總平環(huán)境(含綠化)10.1綠化工程10.1.1公共綠化10.1.2組團(tuán)綠化10.1.3私家花園綠化10.1.4其他10.2建筑小品10.2.1雕塑10.2.2水景10.2.3小品10.2.4其他10.3道路廣場(chǎng)建造費(fèi)10.3.1普通車(chē)行道10.3.2硬質(zhì)鋪裝車(chē)行道10.3.3廣場(chǎng)及人行道鋪裝10.4圍墻建造費(fèi)10.5室外電氣及照明10.6室外康樂(lè)設(shè)施10.7室外給排水系統(tǒng)10.7.1室外給水系統(tǒng)10.7.2室外排水系統(tǒng)10.7.3雨污水系統(tǒng)10.7.4其他10.8泛光照明10.8.1屋頂泛光照明10.8.2地面泛光照明10.8.3室內(nèi)泛光照明10.9區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)10.9.1道路及車(chē)庫(kù)畫(huà)線10.9.2標(biāo)識(shí)牌及樓牌10.9.3垃圾箱等10.10其他四公共配套1管理用房及居委會(huì)2會(huì)所土建3會(huì)所裝修4網(wǎng)球場(chǎng)土建、設(shè)施5泳池及設(shè)施6幼兒園土建7幼兒園裝修8其他配套工程五其他工程建設(shè)費(fèi)用六行政事業(yè)收費(fèi)1監(jiān)理費(fèi)2質(zhì)、安監(jiān)費(fèi)3招投標(biāo)交易報(bào)務(wù)費(fèi)4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5異地綠化費(fèi)6新型材料專(zhuān)項(xiàng)基金7城市燃?xì)馀涮踪M(fèi)8自來(lái)水配套費(fèi)9供電貼費(fèi)10施工堆碼占道費(fèi)11建筑工程墻改基金12土地管理費(fèi)13消防設(shè)施配套費(fèi)14人防工程異地建設(shè)費(fèi)15噪聲廢水排污費(fèi)16臨時(shí)用工調(diào)配費(fèi)17流動(dòng)人員管理費(fèi)18工程合同鑒證費(fèi)19散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金20樁基檢驗(yàn)費(fèi)21室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)22地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)23電增容費(fèi)24水增容費(fèi)25煤氣增容費(fèi)26預(yù)售查丈費(fèi)27白蟻防治28管線巡查費(fèi)29其他收費(fèi)七不可預(yù)測(cè)費(fèi)(二～七)項(xiàng)費(fèi)用八維修基金九管理費(fèi)用1公司經(jīng)費(fèi)（含工資）2開(kāi)辦、招待費(fèi)3參觀考察費(fèi)十銷(xiāo)售費(fèi)用1廣告、各種推廣費(fèi)用2樣板房設(shè)計(jì)及裝修