房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的，房地產(chǎn)評估工作的成果是以評估報告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評估報告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，評估報告所給出的是房地產(chǎn)在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是房地產(chǎn)的實際取得成本。因此，評估報告結(jié)果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風(fēng)險性。

評估風(fēng)險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系也由政府、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和人員以及經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成。

（一）政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險

政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的通脹風(fēng)險和金融風(fēng)險。主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，帶來社會價值總體虛高，同時過高估值的房地產(chǎn)金融抵押貸款，會使金融機構(gòu)存在潛在呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦泡沫破滅，整個經(jīng)濟體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響社會穩(wěn)定。（二）估價機構(gòu)和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險

估價機構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，估價機構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、政策風(fēng)險。

房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。

此外我國房地產(chǎn)市場法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)等。

估價機構(gòu)和估價人員不能很好的理解政策背景和政策預(yù)期，就會影響評估結(jié)果，帶來評估風(fēng)險。

2、評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。

估價目的是估價結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立最終評估價值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價目的確定了，評估價值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價報告作用不同而變動。因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時，報告提供不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險，雖然與委托方和報告的使用者有關(guān)，但還是評估師應(yīng)避免和防范的。3、委托方提供虛假情況的風(fēng)險。

委托方向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價機構(gòu)和估價人員面臨巨大風(fēng)險。比如，在土地評估中提供虛假的用地規(guī)劃指標(biāo)修改或調(diào)整的證明、要求對估價報告作技術(shù)處理等，如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。特別是，有時房地產(chǎn)評估機構(gòu)之間不正當(dāng)競爭，容易遷就委托方，為減少評估成本、縮減評估人員的外勤工作量，容易偏信委托方，這樣很容易造成評估工作產(chǎn)生較大失誤，就有可能被人認為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。4、技術(shù)風(fēng)險。

在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產(chǎn)抵押價值的評估一般采用市場比較法為基準(zhǔn)進行評估，如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關(guān)因素進行恰當(dāng)修正等都有賴于評估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。

這樣使得估價機構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。

5、評估師素質(zhì)的風(fēng)險。

評估工作執(zhí)行的好壞，評估報告水平高低歸根結(jié)底取決于評估師自身素質(zhì)水平。評估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評估師的素質(zhì)越高，評估工作風(fēng)險越小，反之，評估工作風(fēng)險就越大。如果評估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過失、報告誤導(dǎo)，如果評估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現(xiàn)象，所造成的后果是可以想象的。

（三）經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險

經(jīng)濟活動主體是指與估價對象房地產(chǎn)在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟活動主體。房地產(chǎn)估價結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴重者在居民儲戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進而出現(xiàn)金融動蕩。

（四）房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與轉(zhuǎn)移

1、政策規(guī)范是防范評估風(fēng)險的根本保障。

政府應(yīng)規(guī)范各項政策：為確保市場競爭的效率和公平，政府應(yīng)該公正嚴明的立法和執(zhí)法，規(guī)范社會各角色的行為，懲治違法違規(guī)行為；為加強服務(wù)功能，政府有義務(wù)為社會提供基本的公共產(chǎn)品和信息服務(wù)，創(chuàng)造和維護公開、公平的社會經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)評估行政主管部門及房地產(chǎn)估協(xié)師協(xié)會是政府和從業(yè)機構(gòu)之間的橋梁，是房地產(chǎn)評估行業(yè)自我管理的實施者，對行業(yè)實行監(jiān)管、懲處違法違規(guī)行為；整合評估業(yè)信息資源，為評估機構(gòu)提供全方位的服務(wù)；制定符合規(guī)則的評估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評估標(biāo)準(zhǔn)。同時，要破除行業(yè)、地域壁壘，打破評估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場競爭環(huán)境；打破社會公共信息資源獨家壟斷局面，真正實現(xiàn)信息資源共享。

2、制度創(chuàng)新是防范評估風(fēng)險的基本保障。

以強化風(fēng)險意識，樹立質(zhì)量至上為中心，建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，完善外部監(jiān)督機制和風(fēng)險救助機制。評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹慎，嚴格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學(xué)的評估計劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行估價復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對評估報告進行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評估風(fēng)險。另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會，必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設(shè)立評估風(fēng)險基金，以提高評估機構(gòu)的抗風(fēng)險能力。

3、謹慎選擇客戶是防范評估風(fēng)險的根本手段。

評估人員要控制評估風(fēng)險，首先要與客戶充分溝通，識別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評估機構(gòu)謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風(fēng)險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應(yīng)加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需要；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運用評估報告，減少評估報告誤用的可能性。

4、提高評估人員素質(zhì)是防范評估風(fēng)險的基本手段。

要把評估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高，作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。要保持評估人員持業(yè)能力