重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡(jiǎn)答題

-.z.房地產(chǎn)業(yè)本錢預(yù)算面試簡(jiǎn)答題一、簡(jiǎn)答題1.本錢控制戰(zhàn)略提倡全方位的本錢控制主要包括哪些方面？答：本錢控制戰(zhàn)略提倡全方位的本錢控制，包括拿地本錢、前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)本錢，以及人力本錢、管理本錢、經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)本錢等。2.房地產(chǎn)已進(jìn)入微利時(shí)代，如何加強(qiáng)本錢控制，提升競(jìng)爭(zhēng)力？答：一是建立全員責(zé)任本錢控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變本錢領(lǐng)后統(tǒng)計(jì)為事前控制三是建立本錢預(yù)警機(jī)制。四是建立費(fèi)用指標(biāo)承包機(jī)制。五是建立本錢優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。3.本錢預(yù)警設(shè)置為幾個(gè)級(jí)別？答：本錢預(yù)警設(shè)置為兩個(gè)級(jí)別，一級(jí)警報(bào)：當(dāng)月動(dòng)態(tài)本錢超過目標(biāo)本錢5%以內(nèi)，下屬公司組織分析實(shí)行限期整改；二級(jí)警報(bào)：當(dāng)月動(dòng)態(tài)本錢超過目標(biāo)本錢5%時(shí)，總公司組織分析，對(duì)工程實(shí)施會(huì)診，分析原因，提出改良措施，下屬公司總經(jīng)理做詳細(xì)的本錢專題匯報(bào)，直至解除警報(bào)。4.如何進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)管理機(jī)制，切實(shí)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和效率？答：一是進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)管理體制。二是進(jìn)一步強(qiáng)化設(shè)計(jì)條線雙重管理職能。三是進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)方案評(píng)審行為。四是進(jìn)一步強(qiáng)化方案質(zhì)量控制五是圖紙質(zhì)量處分機(jī)制。六是建立產(chǎn)品缺陷反應(yīng)機(jī)制。5.如何強(qiáng)化方案質(zhì)量控制？答：第一，建立方案交底制度。第二，強(qiáng)化施工圖會(huì)審制度。6.如何建立產(chǎn)品缺陷反應(yīng)機(jī)制？答：第一，在設(shè)計(jì)管理中心設(shè)置專職設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查員，專職檢查各公司在建工程的設(shè)計(jì)缺陷，每季度完成一次"設(shè)計(jì)缺陷檢查報(bào)告"；第二，物業(yè)管理中心、營(yíng)銷管理中心、客服管理中心應(yīng)根據(jù)交付和客戶反應(yīng)情況，每半年向出具一份"工程產(chǎn)品缺陷反應(yīng)一覽表"。7.全員全面強(qiáng)化本錢控制，建立房地產(chǎn)集團(tuán)的本錢領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的具體工作要求？答：〔1〕進(jìn)一步調(diào)整和完善本錢限額指標(biāo)；〔2〕重視和加強(qiáng)本錢優(yōu)化工作；〔3〕建立全員本錢控制機(jī)制；〔4〕深入推進(jìn)本錢人員的轉(zhuǎn)型；〔5〕嚴(yán)格落實(shí)好"合約規(guī)劃制度"；〔6〕加大招標(biāo)價(jià)格信息庫(kù)建立，結(jié)合建立產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)，全面建成一個(gè)內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時(shí)、信息公開的數(shù)據(jù)庫(kù)，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標(biāo)、決策的重要依據(jù)。8.如何重視和加強(qiáng)本錢優(yōu)化工作？答：一是加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的本錢優(yōu)化，推進(jìn)限額設(shè)計(jì)。二是加強(qiáng)對(duì)施工方案的優(yōu)化，本錢部要介入審核施工單位上報(bào)的施工方案。三是加強(qiáng)對(duì)新型材料的研究，在不影響效果的情況下，積極采用造價(jià)低的新型材料。四是要重點(diǎn)加大對(duì)"三點(diǎn)一線〞的本錢控制，嚴(yán)格控制樣板房、臨時(shí)售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料，在確保效果、品質(zhì)的情況下，盡可能考慮使用一些替代材料。9."三點(diǎn)一線〞具體指什么？答："三點(diǎn)一線〞的具體內(nèi)容為：售樓處〔會(huì)所〕、樣板房、工地現(xiàn)場(chǎng)、看房通道，以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場(chǎng)的示范區(qū)。10.如何強(qiáng)化檢查監(jiān)視，完善移動(dòng)辦公制度？答：一是開展檢查監(jiān)視。二是實(shí)現(xiàn)移動(dòng)辦公檢查表單化。三是建立年度審計(jì)監(jiān)察機(jī)制。11.如何進(jìn)一步提升移動(dòng)辦公的針對(duì)性和時(shí)效性？答：1、確定移動(dòng)辦公"3+10〞模式〞，提升移動(dòng)辦公有效性。2、建立移動(dòng)辦公工作"五維度〞匯報(bào)機(jī)制，加強(qiáng)移動(dòng)辦公標(biāo)準(zhǔn)性。12.移動(dòng)辦公工作"五維度〞包括哪些？答：移動(dòng)辦公工作"五維度〞主要包括：1〕對(duì)問題及上輪整改情況進(jìn)展檢查；2〕針對(duì)問題提出管理措施和要求；3〕對(duì)相關(guān)部門提出的指導(dǎo)意見；4〕對(duì)相關(guān)部門的效勞與支持；5〕針對(duì)體制、機(jī)制和制度提出的意見和建議。13.本錢管理中心在拿地階段的測(cè)算要點(diǎn)是哪些？答：1、人防車庫(kù)本錢應(yīng)全部攤?cè)氡惧X中，收益中不考慮可租的費(fèi)用；2、初步規(guī)劃圖中有疑問的地方及時(shí)和設(shè)計(jì)部溝通了解；3、有安置房、代建房的要考慮這局部虧損費(fèi)用的本錢應(yīng)攤到可售本錢中‘4、各種費(fèi)用一定要按最新產(chǎn)品類型、最新經(jīng)歷數(shù)據(jù)填寫、**局部特別要注意鋼材、砼的市場(chǎng)波動(dòng)情況。5、估算中考慮預(yù)留3~5%不可預(yù)見費(fèi)用。14.本錢控制原則的原則是什么？答：1、節(jié)約原則2、全面控制原則3、動(dòng)態(tài)控制原則15.三點(diǎn)一線建立的標(biāo)準(zhǔn)和思路？答：一是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化二是施工標(biāo)準(zhǔn)化三是材料標(biāo)準(zhǔn)化16.本錢管理思路？答：準(zhǔn)確測(cè)算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反應(yīng)、及時(shí)結(jié)算。年．本錢控制的具體要求是什么？答：一是重視和加強(qiáng)本錢優(yōu)化工作；二是建立全員本錢控制機(jī)制；三是要充分發(fā)揮本錢人員的作用；四是加大招標(biāo)價(jià)格信息庫(kù)建立；五是要深入推進(jìn)本錢人員的轉(zhuǎn)型。18.本錢管理整個(gè)流程節(jié)點(diǎn)是怎樣的？答：拿地階段----方案設(shè)計(jì)階段----目標(biāo)責(zé)任本錢制定階段----初步、施工圖設(shè)計(jì)階段----工程實(shí)施階段----竣工結(jié)算階段----后評(píng)估階段。19.本錢管理中心在方案設(shè)計(jì)階段主要流程、管控和測(cè)算要點(diǎn)是哪些？答：方案設(shè)計(jì)階段是本錢控制的極為重要的階段，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的比擬，本階段能夠?qū)崿F(xiàn)的本錢控制的效果占整個(gè)工程全階段本錢控制效果的比率約為75%～80%。這一階段的本錢控制的阻力最小，控制本錢需要進(jìn)展的本錢投入最低。20.本錢管理部在方案設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)關(guān)注的是什么？答：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，根底類型，構(gòu)造形式，構(gòu)造布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式。21.目標(biāo)本錢管理原則是什么？答：1.不僅限于本錢目標(biāo)值本身、更要關(guān)注本錢背后的產(chǎn)品目標(biāo)，應(yīng)與產(chǎn)品目標(biāo)掛鉤。2.目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);"算了再做〞而不是"做了再算〞3.目標(biāo)本錢應(yīng)隨著工程的實(shí)施〔產(chǎn)品提升等〕分階段進(jìn)展檢查、修改。22.怎樣做好工程本錢全員控制原則？答：由本錢管理部牽頭，聯(lián)合財(cái)務(wù)管理部，對(duì)全年綜合本錢指標(biāo)進(jìn)展細(xì)化，分解到每一個(gè)部門，形成各部門的本錢控制指標(biāo)，并與各部門簽訂本錢控制責(zé)任狀，明確本錢控制獎(jiǎng)罰措施。因此本錢控制涉及工程組織中所有部門和成員的工作，并與每一個(gè)成員的切身利益有關(guān)，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每一個(gè)成員控制本錢、關(guān)心本錢的積級(jí)性，真正樹立全員控制本錢的觀念。23.什么是本錢的動(dòng)態(tài)控制原則？答：所謂動(dòng)態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，收集本錢發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比擬，檢查有無偏離，假設(shè)無偏差，則繼續(xù)進(jìn)展，否則要找出具體的原因采取相應(yīng)措施。24.三點(diǎn)一線建立的標(biāo)準(zhǔn)和思路是什么一是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化；由研發(fā)部負(fù)責(zé)研究啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃、戶型、會(huì)所建筑、精裝修和景觀五個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)化圖紙；二是施工標(biāo)準(zhǔn)化，由總公司工程管理中心組織開發(fā)會(huì)所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位，并相對(duì)固化；三是材料標(biāo)準(zhǔn)化，由設(shè)計(jì)管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研2、注意水景占整個(gè)景觀的比例，水景太多，物業(yè)管理化錢大，水景費(fèi)用占物業(yè)管理費(fèi)6%以內(nèi)最適宜。3、6度及7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻構(gòu)造及框架核芯筒構(gòu)造的高度與寬度比不宜大于6，框架剪力墻構(gòu)造的高度與寬度比不宜大于5.影響建筑的風(fēng)荷載和抗震等級(jí)提高，本錢會(huì)大幅增加4、根據(jù)地質(zhì)報(bào)告，如果地基有溶洞的不宜建高層，打鉆孔樁本錢成倍增長(zhǎng)。32.目標(biāo)本錢的作用是什么？目標(biāo)本錢作用是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的本錢目標(biāo)，是本錢的控制線。有提前鎖定投資、合理確定銷售價(jià)格、加強(qiáng)本錢的方案性、預(yù)測(cè)投資效益等作用33目標(biāo)本錢的管理原則是什么？不僅限于本錢目標(biāo)值本身、更要關(guān)注本錢背后的產(chǎn)品目標(biāo)，應(yīng)與產(chǎn)品目標(biāo)掛鉤。目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);"算了再做〞而不是"做了再算〞目標(biāo)本錢應(yīng)隨著工程的實(shí)施〔產(chǎn)品提升等〕分階段進(jìn)展檢查、修改34.本錢部在編制本錢目標(biāo)責(zé)任狀時(shí)要注意哪些？1、填寫科目費(fèi)用時(shí)按本錢分?jǐn)傇瓌t進(jìn)展分?jǐn)偺顚憽?、配套工程按受益原則進(jìn)展分?jǐn)偂?、參照中南本錢標(biāo)準(zhǔn)或以在建業(yè)態(tài)工程進(jìn)展測(cè)算填寫。4、以合同為主線進(jìn)展測(cè)算填寫，以便簽訂合同時(shí)參考、動(dòng)態(tài)分析預(yù)警。5、編寫說明中一定要注明編寫時(shí)鋼筋、砼、鋁合金門窗等價(jià)格是按多少編制的。以便察閱，分析。6、估算中不考慮預(yù)留不可預(yù)見費(fèi)用35.施工圖階段本錢控制措施的要點(diǎn)是什么？產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計(jì)任務(wù)書模板化設(shè)計(jì)合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)模板化專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法36.本錢動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制是什么？1但凡動(dòng)態(tài)本錢超出目標(biāo)本錢3%的，城市公司、獨(dú)立工程公司必須組織相關(guān)職能部門進(jìn)展本錢分析研究，找出超標(biāo)原因，并提出糾偏措施，形成分析報(bào)告報(bào)總公司本錢管理中心審核和常務(wù)副總審批。城市公司、獨(dú)立工程公司未能按要求組織糾偏分析的，發(fā)現(xiàn)一次處分該公司總經(jīng)理1000元，本錢管理部500元。2但凡動(dòng)態(tài)本錢超出目標(biāo)本錢5%的，總公司本錢核算中心必須組織工程公司相關(guān)職能部門進(jìn)展本錢分析研究，找出超標(biāo)原因，并提出糾偏措施，形成分析報(bào)告報(bào)常務(wù)副總審核、董事長(zhǎng)審批。3總公司本錢核算中心未能按要求組織糾偏分析的，發(fā)現(xiàn)一次處分本錢總監(jiān)1000元。37.怎樣全面推行指標(biāo)承包制，進(jìn)一步控制本錢，提升效益？1、建立目標(biāo)本錢、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)本錢控制機(jī)制，從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、技術(shù)、工程等運(yùn)營(yíng)本錢。2、推行費(fèi)用包干，有效降低管理本錢。38.怎么樣順應(yīng)地產(chǎn)微利時(shí)代，加強(qiáng)本錢控制，提升競(jìng)爭(zhēng)力？一是建立全員責(zé)任本錢控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變本錢領(lǐng)后統(tǒng)計(jì)為事前控制。三是建立本錢預(yù)警機(jī)制。四是建立費(fèi)用指標(biāo)承包機(jī)制五是建立本錢優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。39.怎樣加強(qiáng)"三點(diǎn)一線〞的本錢控制，實(shí)行本錢限額制度？一是控面積二是控造價(jià)40.全員全面強(qiáng)化本錢控制，建立房地產(chǎn)集團(tuán)的本錢領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的具體工作要求〔1〕進(jìn)一步調(diào)整和完善本錢限額指標(biāo)〔2〕重視和加強(qiáng)本錢優(yōu)化工作〔3〕建立全員本錢控制機(jī)制，研究、制定全員、全階段本錢控制體系，并以專項(xiàng)責(zé)任狀的形式，將本錢控制指標(biāo)分解、落實(shí)到每一個(gè)責(zé)任部門〔4〕深入推進(jìn)本錢人員的轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮本錢人員的作用。本錢人員要深入?yún)⑴c產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)方案把關(guān)、施工圖會(huì)審、招投標(biāo)控制等各個(gè)環(huán)節(jié)，從目前的本錢核算型技術(shù)人員轉(zhuǎn)為本錢控制型的管理人員?！?〕嚴(yán)格落實(shí)好"合約規(guī)劃制度"，確保在一季度末完成所有在建工程的合約規(guī)劃體系的建立，并具備適時(shí)運(yùn)用條件〔6〕加大招標(biāo)價(jià)格信息庫(kù)建立，結(jié)合建立產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)，全面建成一個(gè)內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時(shí)、信息公開的數(shù)據(jù)庫(kù)，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標(biāo)、決策的重要依據(jù)。41.怎樣強(qiáng)化設(shè)計(jì)限額？方案本錢如有節(jié)約，按節(jié)約本錢的10-15%給予設(shè)計(jì)單位進(jìn)展獎(jiǎng)勵(lì)，假設(shè)超過限額指標(biāo)的5%的，則根據(jù)實(shí)情對(duì)設(shè)計(jì)單位處以超額本錢的20%進(jìn)展罰款。42.總公司在本錢管理準(zhǔn)則中規(guī)定了哪些情況下須承受處分？1各類資料審核不及時(shí)或簡(jiǎn)單審核延誤工程生產(chǎn)的2編制的本錢標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際應(yīng)用時(shí)不具備可操作性3設(shè)計(jì)各階段不認(rèn)真測(cè)算本錢導(dǎo)致本錢超標(biāo)的4原本錢缺陷庫(kù)內(nèi)的問題在新工程上重復(fù)出現(xiàn)5無故不參加設(shè)計(jì)方案評(píng)審、施工圖評(píng)審的6參與各類評(píng)審時(shí)未根據(jù)自身專業(yè)提出相應(yīng)建議的7向各城市公司或獨(dú)立工程公司下達(dá)的本錢指標(biāo)錯(cuò)誤的8各類審核把關(guān)，引起內(nèi)耗的43.檔案管理的目的是什么？為標(biāo)準(zhǔn)和加強(qiáng)公司檔案管理，實(shí)現(xiàn)檔案的標(biāo)準(zhǔn)化管理，提高檔案管理工作效率。年，為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，公司要全面加強(qiáng)各方面的本錢控制工作。具體要求是什么？一是重視和加強(qiáng)本錢優(yōu)化工作。二是建立全員本錢控制機(jī)制三是要充分發(fā)揮本錢人員作用。四是加大招標(biāo)價(jià)格信息庫(kù)建立五是要深入推進(jìn)本錢人員的轉(zhuǎn)型45本錢控制戰(zhàn)略提倡全方位的本錢控制包括哪些？包括拿地本錢、前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)本錢，以及人力本錢、管理本錢、經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)本錢等。46.怎樣全面推行指標(biāo)承包制，進(jìn)一步控制本錢，提升效益？1建立目標(biāo)本錢、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)本錢控制機(jī)制，從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、技術(shù)、工程等運(yùn)營(yíng)本錢。2推行費(fèi)用包干，有效降低管理本錢。47.本錢優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制是什么？第一，強(qiáng)化限額設(shè)計(jì)機(jī)制，方案本錢如有節(jié)約，按節(jié)約本錢的10-15%給予設(shè)計(jì)單位進(jìn)展獎(jiǎng)勵(lì)，假設(shè)超過限額指標(biāo)的5%的，則根據(jù)實(shí)情對(duì)設(shè)計(jì)單位處以超額本錢的20%進(jìn)展罰款。同時(shí)按節(jié)約本錢的3-5%給設(shè)計(jì)管理中心工程設(shè)計(jì)部進(jìn)展獎(jiǎng)勵(lì)；假設(shè)超過合同指標(biāo)的5%，對(duì)設(shè)計(jì)管理中心及工程部設(shè)計(jì)部處以超額本錢的10%進(jìn)展罰款。第二，針對(duì)負(fù)有本錢優(yōu)化責(zé)任的設(shè)計(jì)、本錢人員，但凡超額完成本錢優(yōu)化指標(biāo)的，超出局部的3%-5%給予獎(jiǎng)勵(lì)；第三，但凡其他員工提出本錢優(yōu)化建議的，按照節(jié)約金額的3%-5%給予獎(jiǎng)勵(lì)；假設(shè)該建議在全公司推行的，按照節(jié)約金額的5%-8%給予獎(jiǎng)勵(lì)。第四，通過與政府單位、相關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)，在當(dāng)?shù)乩U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上獲得相應(yīng)優(yōu)惠的，根據(jù)優(yōu)惠金額的3%-5%進(jìn)展獎(jiǎng)勵(lì)。48.全員全面強(qiáng)化本錢