容積率案例名師優(yōu)質課賽課一等獎市公開課獲獎課件

容積率容積率，指項目總建筑面積與項目總占地面積比值。詳細公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積。它不但和舒適度親密相關，還是判斷房子性價比主要指標。普通來講，容積率越低，環(huán)境舒適度越高?！暗腿莘e率”意味著居住在一塊地上人少，每人享受土地資源、公共資源、空間更多。

第1頁容積率設定，首先是建筑規(guī)劃部門在對城市整體規(guī)劃之下，對每個區(qū)域有一個容積率指標，然后對這個區(qū)域內各個項目按百分比進行適度調整。不一樣地段、不一樣周圍配套容積率是有差異，市中心最高，平均容積率在4.0左右；金山、五四北，大約在3.0左右；郊區(qū)較低，普通1.5以下。在此規(guī)劃下各個小區(qū)建筑類型也就各不相同了。普通“低容積率”標準為，別墅、獨棟住宅不高于0.5,疊拼、聯(lián)排住宅在0.95左右，多層板樓在1.2~1.3,小高層要求在2.1以下，高層不超出3.5。第2頁小區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度就越高，這是必定。如2800畝融僑江南水都、1400多畝名城港灣住區(qū)、1000多畝三木·水岸君山、760多畝金輝旗山賦都、600多畝正祥·橘郡……小區(qū)規(guī)模大，開發(fā)商就能夠把項目做得非常純粹，舒適度自然很高。

也有樓盤在小區(qū)規(guī)模小，容積率高情況下，一樣能把住宅舒適度發(fā)揮極致。第3頁福州北江濱樓盤項目心家·泊第4頁用地規(guī)模較小，為18681平方米，容積率達4.0,建筑類型為26層以上高層住宅。因為樓盤緊鄰閩江，周圍還有綠化隔離帶，住進去后即使小區(qū)容積率高，但舒適度也非常不錯。而且樓盤小基本不用考慮小區(qū)內部樓間距遮擋，樓座投影多投于用地范圍之外，實際上減小了規(guī)模較大項目中普遍存在用地面積消耗。第5頁位于新東陽高爾夫球場邊上別墅項目云畝天朗容積率為0.35,因為毗鄰高爾夫球場，能夠共享到球場大片綠地，項目在進行規(guī)劃時，就充分利用了項目周圍環(huán)境資源；所以，在眾多別墅項目中，云畝天朗容積率和舒適度就變得十分突出。第6頁小區(qū)規(guī)模和容積率不一樣項目能夠取得相同舒適度，而在相同容積率前提下，經過巧妙建筑規(guī)劃布局，也能夠突破容積率局限，不但能在產品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠取得意想不到舒適度。

第7頁位于金山項目中庚城，不但擁有大百分比高層板樓，而且小區(qū)還營造了罕有63畝大規(guī)模中心園林。它不但化解了建筑布局擔心局促，而且給人超乎想象舒適生活享受。在這里，其關鍵半圍合式布局起到了很大作用，不但提升了板樓建筑形式容積率，而且還將節(jié)約占地面積讓度給中心園林，同時經過拔高樓層方式，降低建筑密度，從而給業(yè)主營造了舒適居住環(huán)境。第8頁中庚城

第9頁對于一個項目來說，僅僅經過容積率一個簡單數(shù)字遠不能概括小區(qū)建筑類型，尤其當小區(qū)建筑類型有顯著差異時候，比如一些綜合性小區(qū)，不一樣建筑類型之間，其容積率相差非常大。在實際操作過程中，這么項目往往能夠利用項目本身不一樣容積率不一樣產品類型，靈活地針對同一區(qū)域內競爭性項目做差異化營銷推廣。第10頁位于五四北樓盤三盛中央公園，就是一個擁有兩種產品類型項目：它借低密度部分聯(lián)排別墅提升項目檔次，與旁邊樓盤形成顯著檔次差異；其高密度部分即高層，則作為二期等候市場成熟時機推出并回收利潤。這么一來，即使總容積率，與周圍項目完全相同，但小區(qū)環(huán)境和品質卻與周圍項目拉開了距離。第11頁與三盛中央公園相同例子還有金山樓盤中天金海岸、泰禾紅樹林、海潤公園道一號……，這些項目，其低密度部分大多為疊拼和聯(lián)排別墅，在當初市場上，這類產品迎合了市場需求，一路旺銷；其高密度部分為高層住宅。這兩種差異化產品定位，充分地利用了地塊特征和需求階段性，很好地挖掘了土地價值潛力。第12頁福州部分樓盤容積率一覽■別墅類住宅名城港灣…0.35云畝天朗………0.35建發(fā)·領域……0.35正祥·橘郡一區(qū)南區(qū)…………0.55三木水岸君山…0.62金輝旗山賦都…1.25陽光丹寧頓小鎮(zhèn)………………1.5■高層樓盤三盛中央公園高邸……………1.03世歐彼岸城……1.8海潤尊品………1.8中庚城…………1.8仁文大儒世家朗園…………1.82融僑意境………1.9美林灣………1.97福晟錢隆金山…2.2萬科·金域榮域…2.3融信·寬域………2.3中天金海岸·天悅……………2.75陽光烏山榮域…3.10心家·泊………4.0群升國際………4.30第13頁6月4日福州市規(guī)劃局

新出臺容積率計算規(guī)則依據新規(guī)則，計入總建筑面積，但不計入容積率為：（1）僅作為人防、設備用房和車庫用途，且在室外地面以上部分高度不超出1.0米地下室、半地下室建筑面積。（2）住宅建筑底層架空作為休閑綠化公共用途，且層高不低于2.8米、不高于5.1米建筑面積。第14頁計入容積率為：（1）住宅陽臺、入戶花園、挑廊按其水平投影面積二分之一計算建筑面積，陽臺、入戶花園和挑廊水平投影面積總和不應大于住宅套型建筑面積15%。（2）建筑物有圍護結構樓梯間、水箱間、電梯機房，結構(設備管道)轉換層，底層車庫，當層高在2.2米及以上按全方面積計入容積率，若層高不足2.2米按1/2面積計入容積率。第15頁（3）利用坡屋頂內空間建筑面積。（4）除作為設備用房、停車外其它用途地下室、半地下室建筑面積。（5）露出相鄰室外地面以上部分高度超出1.0米地下室、半地下室建筑面積。如建筑室外地坪標高不一致時，按其相鄰室外標高最低點一側地面作為室外地坪，核定建筑層數(shù)及計容建筑面積。第16頁和以前執(zhí)行規(guī)則相比，新規(guī)則有兩個較大改變，那就是明確要求超出地面1米地下室以及陽臺要計入容積率。而以前福州市對此并沒有明確要求。建在山坡上住宅，為了賣出好價格，開發(fā)商在處理地下室時為了亮堂，通常都會選擇在離室外地面最高那面山坡建，或者地下室超出地面較多。今后這招就行不通了，按新規(guī)則來計算容積率必定超出拿地時指標。第17頁陽臺面積計入容積率，計預今后多陽臺戶型將變少。為了躲避“7090”國家政策（90平方米戶型必須占住宅總量70%），很多開發(fā)商把室內房間“掏空”，或擴大陽臺面積，或設成入戶花園，而且設計多個陽臺。而現(xiàn)在，計算容積率新規(guī)則將不計入容積率面積限定死了——這些都要按二分之一面積計入容積率，而且超出總面積15%，就得全算。第18頁原先陽臺面積不計入容積率，但計入產權面積，也就是陽臺可以賣一半價錢；而陽臺面積計入容積率后，開發(fā)商將直接損失這部分面積，包括陽臺、地下室和入戶花園，這無疑是降低了開發(fā)商利潤。其次，在容積率不變情況下，陽臺計入容積率，勢必降低