城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度

第七章城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度本章主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件第三節(jié)商品房銷售管理第四節(jié)商品房買賣合同糾紛的處理第一節(jié)房房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓概述一、房地地產(chǎn)交易易指一切房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的流流通，包包括城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓讓、抵押押和租賃賃。注意幾個個問題：：1.房地產(chǎn)交交易不包包括國有有土地使使用權(quán)的的出讓、、劃撥和和出租（（通稱一一級市場場）2.交易客體體的特殊殊性（1）不包括括土地所所有權(quán)和和集體土土地使用用權(quán)（有突破？？）；（2）房地不不分離：：房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押時時，房屋屋的所有有權(quán)和該該房屋占占用范圍圍內(nèi)的土土地使用用權(quán)同時時轉(zhuǎn)讓、、抵押。。3.房地產(chǎn)交交易與權(quán)權(quán)屬登記記的關(guān)系系（1）轉(zhuǎn)讓：：所有權(quán)權(quán)登記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；（2）抵押：：抵押權(quán)權(quán)自登記記之日設(shè)設(shè)立；抵押合同同呢？（3）租賃：：《房管法》第54條：出租租人與承承租人簽簽訂書面面合同，，并向房房產(chǎn)管理理部門登登記備案案（實踐中并并未執(zhí)行行）。二、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓權(quán)利人通通過買賣賣、贈與與或其他他合法方方式將其其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給給他人的的行為。。（一）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓形式式1.買賣2.贈與房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移移前贈與與人可以以撤銷贈贈與，但但具有公公益、道道德義務(wù)務(wù)性質(zhì)和和經(jīng)過公公證的贈贈與合同同不得撤撤銷；權(quán)屬轉(zhuǎn)移移后，贈贈與也可可撤銷。。3.其它合法法方式：：作價入入股，合合資合作作開發(fā)經(jīng)經(jīng)營房地地產(chǎn)，企企業(yè)被收收購、兼兼并或合合并，抵抵債等。。（二）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓原則則1.房產(chǎn)與地地產(chǎn)一體體處分原原則“房隨地地走”和和“地隨隨房走””2.價格申報報（納稅稅）3.公示原則則：房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記發(fā)發(fā)證制度度第二節(jié)房房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的條件件一、禁止止條件《房管法》第37條和《城市房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)規(guī)定》第6條，下列列房地產(chǎn)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：1、以出讓讓方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的，不不符合《房管法》第38條規(guī)定條條件的；；2、司法機(jī)機(jī)關(guān)和行行政機(jī)關(guān)關(guān)依法裁裁定、決決定查封封或者以以其他形形式限制制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的的；3、依法收收回土地地使用權(quán)權(quán)的；4、共有房房地產(chǎn)，，未經(jīng)其其他共有有人書面面同意的的；5、權(quán)屬有有爭議的的；6、未依法法登記領(lǐng)領(lǐng)取權(quán)屬屬證書的的；7、法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定禁止止轉(zhuǎn)讓的的其他情情形。二、必備備條件（一）以以出讓方方式取得得土地使使用權(quán)的的房地產(chǎn)產(chǎn)：《房管法》第39條1、已支付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書；；2、按合同同約定進(jìn)進(jìn)行投資資開發(fā)達(dá)達(dá)到法定定程度（（房屋建建設(shè)的：：完成投投資總額額25％以上，，成片開開發(fā)土地地的：形形成工業(yè)業(yè)用地或或其他建建設(shè)用地地條件））；3、轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時時房屋已已建成的的，持有有房屋所所有權(quán)證證書。其中1和2為建設(shè)用用地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的必備備條件。。（二）以以劃撥方方式取得得建設(shè)用用地使用用權(quán)的房房地產(chǎn)：：《房管法》第40條：以劃劃撥方式式取得土土地使用用權(quán)的，，轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國國務(wù)院規(guī)規(guī)定，報報有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人人民政府府審批。。1、領(lǐng)有建建設(shè)用地地使用證證；2、具有地地上建筑筑物、附附著物合合法的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明明；3、簽訂建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同，補補交出讓讓金或?qū)⑥D(zhuǎn)讓所所得抵交交出讓金金；4、按照國國務(wù)院規(guī)規(guī)定，報報有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人人民政府府審批。。三、轉(zhuǎn)讓讓程序1、簽訂書書面轉(zhuǎn)讓讓合同；；2、合同簽簽訂后90日內(nèi)持相相關(guān)文件件向房管管部門提提出申請請，申報報成交價價格；3、房管部部門審查查，在7日內(nèi)作出出是否受受理申請請的書面面答復(fù)；；4、房管部部門核實實申報的的成交價價格；5、當(dāng)事人人按規(guī)定定繳納有有關(guān)稅費費；營業(yè)稅，，土地增增值稅費用：登登記費（（住宅80/套，非住住宅550//件，印花花稅5元/本），交交易手續(xù)續(xù)費由賣賣方繳納納。6、房管部部門辦理理房屋權(quán)權(quán)屬登記記手續(xù)，，核發(fā)權(quán)權(quán)屬證書書。第三節(jié)商商品品房銷售售管理一、商品品房銷售售的概念念指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將竣竣工驗收收合格的的商品房房或建設(shè)設(shè)中的商商品房出出售給買買受人，，并由買買受人支支付房價價款或定定金的行行為。商品房銷銷售包括括商品房房現(xiàn)售（（現(xiàn)房））和商品品房預(yù)售售（期房房）兩種種方式。。二、近年年來房產(chǎn)產(chǎn)政策動動向（一）2005年（嚴(yán)格格調(diào)控，，抑制房房價）1、3月：財政政部擬開開征房產(chǎn)產(chǎn)稅，以以遏制房房價。房產(chǎn)稅以以房屋為為征稅對對象，按按房屋計計稅余值值或租金金收入為為計稅依依據(jù)，向向所有人人征收的的財產(chǎn)稅稅。國務(wù)院發(fā)發(fā)展研究究中心闡闡釋：開開征房產(chǎn)產(chǎn)稅是必必然，但但需要一一個長期期過程。。2、3月27日：央行行上調(diào)個個人住房房抵押貸貸款利率率，其中中五年以以上為6.12（最低利利率為5.51）。3、3月30日，國務(wù)務(wù)院出臺臺《關(guān)于切實實穩(wěn)定住住房價格格的通知知》，將房價價問題提提至政治治高度（（即“國國八條””）4、4月：社科科院2005年房地產(chǎn)產(chǎn)藍(lán)皮書書——告誡消費費者05年不是最最佳買房房時機(jī)。。5、5月：國家家七部委委發(fā)布《關(guān)于做好好穩(wěn)定住住房價格格工作的的意見》?！蛊诜糠哭D(zhuǎn)讓。6、8月15日：央行行發(fā)布《2004年中國房房地產(chǎn)金金融報告告》，建議取取消房屋屋預(yù)售制制度，改改為現(xiàn)房房銷售，，直言房地地產(chǎn)市場場存在市市場、財財務(wù)、道道德、操操作、信信用、法法律六大大風(fēng)險，，遭到房地地產(chǎn)商的的集體不不滿。7、8月24日建設(shè)部部發(fā)表聲聲明：國國家近期期不會取取消商品品房預(yù)售售制度。。8、10月：中消消協(xié)建議議逐步取取消商品品房預(yù)售售制度，，建立由由開發(fā)商商、銀行行和消費費者三方方承擔(dān)的的風(fēng)險共共擔(dān)機(jī)制制。（二）2006年（繼續(xù)續(xù)嚴(yán)控，，穩(wěn)定房房價）1、4月28日，央行行將5年期以上上住房抵抵押貸款款利率上上調(diào)至6.39（最低利利率上調(diào)調(diào)至5.75%）。2、8月19日央行將將5年期以上上貸款利利率上調(diào)調(diào)至6.84。3、5月24日國務(wù)院院辦公廳廳37號文件轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)設(shè)部、發(fā)發(fā)改委、、監(jiān)察部部、財政政部、國國土資源源部、人人民銀行行、稅務(wù)務(wù)總局、、統(tǒng)計局局、銀監(jiān)監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整整住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定住住房價格格的意見見》（即“國國六條””）：（三）2007年（繼續(xù)嚴(yán)嚴(yán)控）1、3月18日起，央央行上調(diào)調(diào)存貸款款基準(zhǔn)利利率，五五年以上上住房抵抵押貸款款利率上上調(diào)至7.11。同時建設(shè)設(shè)部公布布，住房房公積金金貸款從從18日起，五五年期以以下(含五年)從4.14調(diào)整為4.32，五年期期以上從從4.59調(diào)整為4.77。2、從5月19日起，央央行上調(diào)調(diào)存貸款款基準(zhǔn)利利率，五五年期以以上住房房抵押貸貸款利率率上調(diào)至至7.20。公積金金貸款利利率上調(diào)調(diào)0.09％。3、8月1日國務(wù)院院24號文件《國務(wù)院關(guān)關(guān)于解決決城市低低收入家家庭住房房困難的的若干意意見》：購買經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的，，若購買買商品房房，則應(yīng)應(yīng)將經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房原價退退回。4、9月27日,央行、銀銀監(jiān)會聯(lián)聯(lián)合頒布布《關(guān)于加強強商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理的通通知》：對于貸貸款購買買第二套套房，首首付款比比例提高高到40％，貸款款利率上上調(diào)10％。5、12月21日，五年年以上住住房抵押押貸款利利率上調(diào)調(diào)至7.83。住房公積積金貸款款五年以以下4.77，五年以以上5.22。（四）2008年（兩個個階段））第一階段段：嚴(yán)控控1、1月7號，國務(wù)務(wù)院出臺臺《關(guān)于促進(jìn)進(jìn)節(jié)約集集約用地地的通知知》(3號文件)。強調(diào)：：為了切切實保護(hù)護(hù)耕地，，就得大大力促進(jìn)進(jìn)節(jié)約集集約用地地，走出出一條建建設(shè)占地地少、土土地利用用效率高高的符合合中國國國情的土土地利用用新路子子。土地地閑置滿滿兩年、、依法應(yīng)應(yīng)當(dāng)無償償收回的的，堅決決無償收收回，重重新安排排使用；；土地閑閑置滿一一年不滿滿兩年的的，按出出讓或劃劃撥土地地價款的的20%征收土地地閑置費費（目前前基本不不執(zhí)行））。2、央行于于1月、3月、4月、5月、6月先后6次上調(diào)存存款準(zhǔn)備備金率，，執(zhí)行17.5％，抑制貨幣幣信貸過過快增長長。第二階段段：促進(jìn)進(jìn)政策3、央行于于9月、10月、12月先后3次下調(diào)存存款準(zhǔn)備備金率，，執(zhí)行15％和14％；4、從9月16日開始，，央行先先后5次降低貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，，12月23日起五年年以上為為5.94％，公積積金貸款款為3.87％。5、10月22日，財政政部和稅稅務(wù)總局局出臺《關(guān)于調(diào)整整房地產(chǎn)產(chǎn)交易環(huán)環(huán)節(jié)稅收收政策的的通知》（11月1日實施））：對個個人首次次購買90平方米及及以下普普通住房房的，契契稅稅率率暫統(tǒng)一一下調(diào)到到1%；對個人人銷售或或購買住住房暫免免征收印印花稅；；對個人人銷售住住房暫免免征收土土地增值值稅。6、12月底，財財政部下下發(fā)《關(guān)于個人人住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)業(yè)稅政策策的通知知》，規(guī)定：：自09年1月1日至12月31日，個人人將購買買不足2年的非普普通住房房對外銷銷售的，，全額征征收營業(yè)業(yè)稅；個個人將購購買超過過2年(含2年)的非普通通住房或或者不足足2年的普通通住房對對外銷售售的，按按銷售收收入減去去購買房房屋的價價款后的的差額征征收營業(yè)業(yè)稅；個個人將購購買超過過2年(含2年)的普通住住房對外外銷售，，免征營營業(yè)稅（（5％）。7、杭州市市政府：：《關(guān)于促進(jìn)進(jìn)杭州房房地產(chǎn)市市場健康康穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的若若干意見見》24條。（五）2009年：房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控政政策主要要是年初初的營業(yè)業(yè)稅減免免政策、、放開外外資購房房的政策策，放松松銀行貨貨幣政策策。（促進(jìn)政政策）1、1月3日,四大國有有銀行宣宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行行基準(zhǔn)利利率0.85倍優(yōu)惠、、無不良良信用記記錄的優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶,原則上都都可以申申請七折折優(yōu)惠利利率。2、12月9日，中國國國務(wù)院院常務(wù)會會議決定定，自2010年1月1日起個人人住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)業(yè)稅征免免時限由由兩年恢恢復(fù)到五五年。3、12月14日，國務(wù)務(wù)院頒布布“國四四條”，，明確提提出加強強房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控，抑抑制投資資投機(jī)性性住房。。4、12月17日，中國國五部委委聯(lián)合發(fā)發(fā)文稱，，收緊土土地受讓讓政策，，開發(fā)商商須首付付一半且且一年內(nèi)內(nèi)繳全款款。5、12月23日，中國國財政部部調(diào)整住住房轉(zhuǎn)讓讓營業(yè)稅稅政策，，不足五五年按全全額征收收營業(yè)稅稅?；鶞?zhǔn)利率率沒有調(diào)調(diào)整。（六）2010年：主要要是二套套房政策策（嚴(yán)控控）1、1月10日，國務(wù)務(wù)院出臺臺“國十十一條””，嚴(yán)格格二套房房貸款管管理，首首付不得得低于40%，加大房房地產(chǎn)貸貸款窗口口指導(dǎo)。。2、3月23日，國資資委要求求78戶不以房房地產(chǎn)為為主業(yè)的的中央企企業(yè)，要要加快進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整重組，，在完成成企業(yè)自自有土地地開發(fā)和和已實施施項目等等階段性性工作后后要退出出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)，，并在15個工作日日內(nèi)制訂訂有序退退出的方方案。3、4月15日，國務(wù)務(wù)院出臺臺具體措措施，要要求對貸貸款購買買第二套套住房的的家庭，，貸款首首付款不不得低于于50%，貸款利利率不得得低于基基準(zhǔn)利率率的1.1倍。對購購買首套套住房且且套型建建筑面積積在90平方米以以上的家家庭，貸貸款首付付款比例例不得低低于30%。4、兩次上上調(diào)人民民幣貸款款利率。。5、杭州：：10月11日起，每每戶只能能新購一一套住房房。（七）2011年：進(jìn)一一步調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場1、1月26日，國務(wù)務(wù)院辦公公廳出臺臺《關(guān)于進(jìn)一一步做好好房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控工作作有關(guān)問問題的通通知》，提出地地方政府府控制房房價的目目標(biāo)責(zé)任任制，強強化差別別化住房房信貸政政策，從從嚴(yán)制定定和執(zhí)行行住房限限購措施施等。3月1日，杭州州“限購購令”出出臺：杭杭州市已已有1套住房的的本市戶戶籍居民民家庭，，限購1套；二套套首付至至少6成，利率率1.1倍，停購購第三套套。擁有有一套及及以上住住房的非非本市戶戶籍居民民家庭，，暫停購購買。2、1月27日，國務(wù)務(wù)院同意意個別城城市開展房產(chǎn)產(chǎn)稅試點點，重慶和和上海成成為第一一批試點點，北京京、深圳圳和杭州州等可能能為第二二批。3、連續(xù)2次上調(diào)人人民幣貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率。。4月6日起，5年以上6.80；5年以上4.7。4、加強保保障性住住房建設(shè)設(shè)未來5年建設(shè)3600萬套保障障性住房房，“十十二五””期末，，城鎮(zhèn)住住房保障障覆蓋率率達(dá)到20％以上。。住建部部宣布2011年開工建建設(shè)1000萬套保障障性住房房。三、商品品房銷售售條件（一）預(yù)預(yù)售條件件《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》第5、6條：1、已交付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書。。2、持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和施工許許可證。。3、按預(yù)售售商品房房計算，，投入資資金達(dá)到到工程建建設(shè)總投投資的25％以上，，并已確確定施工工進(jìn)度和和竣工交交付日期期。（多層：已已完成主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)三分之之一以上上，即二層樓頂頂三層樓樓板（不不含架空空層）；高層：：已完成成地面以以下主體體工程，，即露出地面面）。4、向縣級級以上房房產(chǎn)管理理部門辦辦理預(yù)售售登記，，取得《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》。申請預(yù)售售許可提提交的證證件（復(fù)復(fù)印件））及資料料（第7條）：1、商品房房預(yù)售許許可申請請表；2、開發(fā)企企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照照》和《資質(zhì)證書書》；3、土地使使用權(quán)證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證、施施工許可可證；4、投入開開發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金占工程程建設(shè)總總投資的的比例符符合規(guī)定定條件的的證明；；5、工程施施工合同同及關(guān)于于施工進(jìn)進(jìn)度的說說明；6、商品房房預(yù)售方方案（含含預(yù)售商商品房的的位置、、面積、、竣工交交付日期期等內(nèi)容容，并附附分層平平面圖））。（二）商商品房現(xiàn)現(xiàn)售條件件《商品房銷銷售管理理辦法》第7條：1、開發(fā)企企業(yè)具有有企業(yè)法法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照和和資質(zhì)證證書；2、取得土土地使用用權(quán)證書書或者使使用土地地的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件3、持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和施工許許可證；；4、已通過過竣工驗驗收（取取得綜合合驗收備備案表））；5、征收安安置已經(jīng)經(jīng)落實；；6、供水、、供電、、供熱、、燃?xì)狻?、通訊等等配套基基礎(chǔ)設(shè)施施具備交交付使用用條件，，其他配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)設(shè)施具備備交付使使用條件件或已確確定施工工進(jìn)度和和交付日日期；7、物業(yè)管管理方案案已經(jīng)落落實。第四節(jié)房房屋屋買賣合合同糾紛紛的處理理一、合同同主要條條款（2008年版）1、合同雙雙方當(dāng)事事人2、項目建建設(shè)依據(jù)據(jù)3、買受人人所購商商品房的的基本情情況4、建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)相相關(guān)物業(yè)業(yè)歸屬的的約定5、計價方方式與價價款6、面積確確認(rèn)及面面積差異異處理7、付款方方式及期期限8、買受人人逾期付付款的違違約責(zé)任任9、交付期期限及條條件10、出賣人人逾期交交房的違違約責(zé)任任11、規(guī)劃設(shè)設(shè)計變更更的約定定12、交接13、抵押與與相關(guān)債債權(quán)債務(wù)務(wù)14、出賣人人關(guān)于裝裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)承諾的的違約責(zé)責(zé)任15、出賣人人關(guān)于基基礎(chǔ)設(shè)施施、公共共配套建建筑正常常運行的的承諾16、關(guān)于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記的約定定17、《消費者權(quán)權(quán)益保護(hù)護(hù)法》實施辦法法規(guī)定的的退房情情形18、保修責(zé)責(zé)任19、商品房房相關(guān)事事項約定定20、房屋交付付使用后后相關(guān)權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)約定21、前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)22、糾紛解解決方式式23、補充協(xié)協(xié)議條款款24、附件效效力25、合同份份數(shù)26、生效時時間27、合同備備案28：八個附附件：房房屋平面面圖，應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖf明明，其他物業(yè)業(yè)買賣、、贈與、、租賃協(xié)協(xié)議書，裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，有關(guān)關(guān)購買該該商品房房預(yù)告登登記的約約定，保保修責(zé)任任主要條條款，《業(yè)主臨時時管理規(guī)規(guī)約》、《前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同》的主要內(nèi)內(nèi)容，補補充協(xié)議議內(nèi)容。2003年5月《關(guān)于審審理商品品房買賣賣合同糾糾紛案件件適用法法律若干干問題的的解釋》》二、預(yù)售售合同的的效力1、出賣人人未取得得預(yù)售許許可證，，與買受受人訂立立買賣合合同的效效力？（1）原則上上無效，，起訴前前取得預(yù)預(yù)售許可可證的，，可認(rèn)定定合同有有效；（2）起訴時時仍無證證的，應(yīng)應(yīng)認(rèn)定合合同無效效；但出賣人人具備辦辦證條件件而故意意不辦的的，買受受人請求求確認(rèn)合合同有效效的，可可否得到到支持？？注意：出出賣人故故意隱瞞瞞未取得得許可證證的事實實或提供供虛假許許可證，，導(dǎo)致合合同無效效的，買買受人享享有何種種權(quán)利？？2、當(dāng)事人人以預(yù)售售合同未未依法辦辦理登記記手續(xù)為為由，請請求確認(rèn)認(rèn)合同無無效，如如何處理理？（1）一般不不予支持持；（2）若約定定以登記記為生效效要件的的，則合合同無效效；但已已實際履履行的，，則合同同有效。。3、辦理預(yù)預(yù)告登記記手續(xù)的的預(yù)售合合同可以以產(chǎn)生對對抗第三三人的效效力（物物權(quán)法第第20條）三、因銷銷售廣告告引起的的糾紛案例：01年4月18日，湖北北宜昌市市四季花花園的四四位業(yè)主主將開發(fā)發(fā)商宜昌昌潤海公公司告上上法庭。。原因是是，98年1月至99年6月間，潤潤海公司司利用報報紙廣告告、宣傳傳冊等方方式銷售售其開發(fā)發(fā)的四季季花園商商品房，，聲稱四四季花園園擁有大大面積綠綠地及網(wǎng)網(wǎng)球場等等多功能能配套服服務(wù)設(shè)施施，原告告根據(jù)廣廣告簽訂訂了購房房合同，，但入住住后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，根本本沒有廣廣告上承承諾的配配套設(shè)施施。原告請求求：依法法判令被被告賠償償因利用用虛假廣廣告欺詐詐原告所所造成的的經(jīng)濟(jì)損損失共計計人民幣幣745450元（雙倍倍返還差差價）。。被告潤海海公司認(rèn)認(rèn)為：公公司賣房房時已是是現(xiàn)房銷銷售，不不存在廣廣告欺詐詐，原告告的購房房行為是是知假買買假。法院認(rèn)定，依據(jù)《廣廣告法》》潤海公公司在商商品房銷銷售廣告告中發(fā)布布虛假信信息，誤誤導(dǎo)了消消費者，，應(yīng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的民事責(zé)責(zé)任；由于目前無法法確定地地鑒定出出小區(qū)配配套設(shè)施施的價格格，考慮慮當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平，，酌定潤潤海公司司按原告告購房款款的7％予以賠賠償?！稄V告法法》第38條規(guī)定，，發(fā)布虛虛假廣告告，欺騙騙和誤導(dǎo)導(dǎo)消費者者，使購購買商品品或者接接受服務(wù)務(wù)的消費費者的合合法權(quán)益益受到損損害的，，由廣告告主依法法承擔(dān)民民事責(zé)任任。1、銷售廣廣告性質(zhì)質(zhì)（1）通常情情況，銷銷售廣告告為要約約邀請；；（2）構(gòu)成合合同條款款的情形形：A.當(dāng)事人在在購房合合同中對對廣告內(nèi)內(nèi)容的約約束力進(jìn)進(jìn)行認(rèn)可可的；B.將銷售廣廣告作為為購房合合同附件件的（但但正式合合同對廣廣告內(nèi)容容有實質(zhì)質(zhì)性變更更的，以以正式合合同為準(zhǔn)準(zhǔn)）；C.出賣人就就商品房房開發(fā)規(guī)劃范圍圍內(nèi)的房屋及及相關(guān)設(shè)設(shè)施所作作的說明明和允諾諾具體確定定，并對商商品房買買賣合同同的訂立立及房屋屋價格的的確定有有重大影響響的，應(yīng)視視為要約約。（該該說明和和允諾即即使未載載入合同同，亦視視為合同同條款））。2、開發(fā)商商違反作作為合同同條款的的廣告許許諾應(yīng)承承擔(dān)的民民事責(zé)任任。（1）開發(fā)商商應(yīng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，賠賠償買受受人的損損失；（2）買受人人要求解解除合同同的，是是否支持持？A.開發(fā)商行行為構(gòu)成成一般違違約的，，應(yīng)繼續(xù)續(xù)履行；；B.違約事項項沒有繼繼續(xù)履行行可能，，但不影影響購房房基本目目的的，，不應(yīng)解解除合同同；C.違約事項項嚴(yán)重影影響了當(dāng)當(dāng)事人合合同目的的的實現(xiàn)現(xiàn)，可以以解除合合同。四、認(rèn)購購書糾紛紛《解釋》第四條（一）認(rèn)認(rèn)購書的的性質(zhì)：：預(yù)約合同同；區(qū)分認(rèn)購購書和房房屋買賣賣合同：：定金、、購房款款（二）處處理：1、因當(dāng)事事人一方方原因未未能訂立立商品房房買賣合合同，應(yīng)應(yīng)按定金金規(guī)則處處理。2、因不可可歸責(zé)于于當(dāng)事人人雙方的的事由，，導(dǎo)致商商品房買買賣合同同未能訂訂立，出出賣人應(yīng)應(yīng)返還定定金。五、房屋屋權(quán)利瑕瑕疵糾紛紛（一）出出賣他人人房屋糾糾紛案例：81歲的華老老太有套套位于杭杭州市下下城區(qū)的的30多平米的的房子，，02年10月，以650元每月的的價格租租給了傅傅女士。。03年2月，傅女女士以單單位發(fā)租租房補貼貼，需拿拿房東的的三證審審核為由由，騙取取了三證證。不久久，華老老太生病病住進(jìn)醫(yī)醫(yī)院，三三證一直直沒拿回回來。04年初，華華老太想想起此事事，委托托鄰居向向傅討還還。鄰居居回來說說，房內(nèi)內(nèi)居住的的是一位位姓龔的的女士，，03年4月，傅以以老太太太住院急急需用錢錢為由，，持三證證以11萬元的價價格，把把房子轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣給了了龔女士士。華老老太向公公安機(jī)關(guān)關(guān)報案，，傅被抓抓獲后，，因詐騙騙罪被判判有期徒徒刑11年，但傅傅騙來的的11萬元早被被揮霍一一空。7月16日，華老老太把傅傅和購房房的龔女女士告到到了下城城法院，，要求退退還房子子。龔女女士說，，買方時時，傅曾曾出示一一份授權(quán)權(quán)委托書書（經(jīng)查查證，是是傅偽造造的）和和房屋三三證。擔(dān)擔(dān)心有詐詐，自己己還專門門打了電電話去醫(yī)醫(yī)院，證證實華老老太真的的在住院院，并去去房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心核實實了三證證的真實實性，已已盡到了了應(yīng)盡的的義務(wù)。。傅某造造假，自自己并不不知情，，房子不不能退。。問題：1、如何判判斷善意意？龔女女士是否否屬于善善意？2、本案如如何處理理？二手房交交易中買買方應(yīng)注注意的問問題：（1）查驗房房屋“三三證”是是否齊全全以及““三證””的真?zhèn)蝹危粚嵉氐乜疾旆糠课葙|(zhì)量量狀況；；（2）查驗出出售人是是否所有有人本人人；如非非本人，，應(yīng)查驗驗出售人人是否有有所有人人經(jīng)公證證的書面面授權(quán)委委托書；；（3）查驗房房屋是否否為共有有財產(chǎn)，，如是共共有財產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)由由全體共共有人簽簽字出售售或有其其他共有有人經(jīng)公公證的書書面授權(quán)權(quán)委托書書；（4）應(yīng)以合合理的市市場價格格購買；；（5）查驗房房屋上是是否有他他項權(quán)利利，如抵抵押權(quán)、、承租權(quán)權(quán)以及是是否被國國家機(jī)關(guān)關(guān)依法查查封等。。賣方義務(wù)務(wù)：信息息披露（二）未未經(jīng)共有有人同意意出賣共共有房屋屋糾紛1、合同訂訂立后但但未過戶戶登記的的，按無無權(quán)處分分處理。。2、合同訂訂立后并并辦理過過戶登記記，買受受人為善善意、有有償取得得的，合合同有效效。買受受人取得得房屋所所有權(quán)第十條房地產(chǎn)登登記簿和和權(quán)屬證證書記載載的登記記權(quán)利人人未經(jīng)其其他實際際共有人人同意，，擅自處處分共有有的房地地產(chǎn)，買買受人符符合善意意取得條條件而取取得物權(quán)權(quán)，因此此造成實實際共有有人損失失的，應(yīng)應(yīng)由登記記權(quán)利人人承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。案例：2004年元月15日，被告告趙女士士和原告告陳先生生簽訂了了《私房轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議書書》，約定將將位于拱宸橋金金華新村村1-2--2室房屋以17萬元的價價格轉(zhuǎn)讓讓給原告告，原告告分兩次次付清款款項。因因該房屋屋為拆遷遷房，因因此協(xié)議議還約定定，該房房屋拆遷遷置換房房歸原告告所有，，超出面面積部分分價款由由原告承承擔(dān)，被被告協(xié)助助原告辦辦理相關(guān)關(guān)手續(xù)。。后被告告拿到拆拆遷房，，但遲遲遲不肯履履行合同同。2010年1月，原告告將被告告訴至拱拱墅法院院，要求求法院判判令回遷遷房歸原原告所有有。本案應(yīng)如如何處理理？六、商品品房質(zhì)量量糾紛（一）因因房屋質(zhì)質(zhì)量問題題發(fā)生的的糾紛1、一般質(zhì)質(zhì)量問題題，出賣賣人在保保修期內(nèi)內(nèi)承擔(dān)修修復(fù)責(zé)任任；2、房屋質(zhì)質(zhì)量問題題嚴(yán)重影影響正常居住住使用的，買受受人享有有合同解解除權(quán)，，并可請請求賠償償損失。。建設(shè)部關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《商品住宅宅實行住住宅質(zhì)量量保證書書和住宅宅使用說說明書制制度的規(guī)規(guī)定》的通知（（建房[1998]102號）第五五條正常使用用情況下下各部位位、部件件保修內(nèi)內(nèi)容與保保修期：：屋面防防水3年；墻面面、廚房房和衛(wèi)生生間地面面、地下下室、管管道滲漏漏1年；墻面面、頂棚棚抹灰層層脫落1年；地面面空鼓開開裂、大大面積起起砂1年；門窗窗翹裂、、五金件件損壞1年；管道道堵塞2個月；供供熱、供供冷系統(tǒng)統(tǒng)和設(shè)備備1個采暖期期或供冷冷期；衛(wèi)衛(wèi)生潔具具1年；燈具具、電器器開關(guān)6個月；其其他部位位、部件件的保修修期限，，由房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與與用戶自自行約定定。國務(wù)院2000年1月《建設(shè)工程程質(zhì)量管管理條例例》第六章建建設(shè)工程程質(zhì)量保保修第第四十十條在正常使使用條件件下，建建設(shè)工程程的最低低保修期期限為：：（一）基基礎(chǔ)設(shè)施施工程、、房屋建建筑的地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程和和主體結(jié)結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)設(shè)計文件件規(guī)定的的該工程程的合理理使用年年限；（二）屋屋面防水水工程、、有防水水要求的的衛(wèi)生間間、房間間和外墻墻面的防防滲漏，，為5年；（三）供供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為2個采暖期期、供冷冷期；（四）電電氣管線線、給排排水管道道、設(shè)備備安裝和和裝修工工程，為為2年。其他項目目的保修修期限由由發(fā)包方方與承包包方約定定。建設(shè)設(shè)工程的的保修期期，自竣竣工驗收收合格之之日起計計算。建設(shè)部《房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法》（2000年6月）第七七條在正常使使用下，，房屋建建筑工程程的最低低保修期期限為:（一）地基基礎(chǔ)礎(chǔ)和主體體結(jié)構(gòu)工工程，為為設(shè)計文文件規(guī)定定的該工工程的合合理使用用年限；；（二）屋屋面防水水工程、、有防水水要求的的衛(wèi)生間間、房間間和外墻墻面的防防滲漏，，為5年；（三）供供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為2個采暖期期、供冷冷期；（四）電電氣系統(tǒng)統(tǒng)、給排排水管道道、設(shè)備備安裝為為2年；（五）裝裝修工程程為2年。其他他項目的的保修期期限由建建設(shè)單位位和施工工單位約約定。建設(shè)部2001年4月《商品房銷銷售管理理辦法》第五章交交付第三十二二條銷售商品品住宅時時，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)《商品住宅宅實行質(zhì)質(zhì)量保證證書和住住宅使用用說明書書制度的的規(guī)定》（以下簡簡稱《規(guī)定》），向買買受人提提供《住宅質(zhì)量量保證書書》、《住宅使用用說明書書》。第三十三三條房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)對對所售商商品房承承擔(dān)質(zhì)量量保修責(zé)責(zé)任。當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合合同中就就保修范范圍、保保修期限限、保修修責(zé)任等等內(nèi)容做做出約定定。保修期從從交付之之日起計計算。商品住宅宅的保修修期限不不得低于于建設(shè)工工程承包包單位向向建設(shè)單單位出具具的質(zhì)量量保修書書約定保保修期的的存續(xù)期期；存續(xù)續(xù)期少于于《規(guī)定》中確定的的最低保保修期限限的，保保修期不不得低于于《規(guī)定》中確定的的最低保保修期限限。（二）房房屋主體體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合合格，買買受人享享有合同同解除權(quán)權(quán)，并可可請求賠賠償損失失：（三）擅擅自變更更房屋設(shè)設(shè)計導(dǎo)致致不能實實現(xiàn)合同同目的，，買受人人享有合合同解除除權(quán)，并并可請求求賠償損損失。經(jīng)規(guī)劃部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃變更、、設(shè)計單單位同意意的設(shè)計計變更導(dǎo)導(dǎo)致影響響買受人人所有商商品房質(zhì)質(zhì)量或使使用功能能的，出出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在有有關(guān)部門門批準(zhǔn)同同意之日日起10日內(nèi)，書書面通知知買受人人。買受受人有權(quán)權(quán)在通知知到達(dá)之之日起15日內(nèi)作出出是否退退房的書書面答復(fù)復(fù)。買受受人在15日內(nèi)未書書面答復(fù)復(fù)的，視視同接受受變更。。出賣人人未在規(guī)規(guī)定時限限內(nèi)通知知買受人人的，買買受人有有權(quán)退房房。七、房屋屋面積糾糾紛（按按建筑面面積計價價）當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合合同中載載明發(fā)生生誤差的的處理方方式；新示范合合同約定定的處理理方式，，為最高高院司法法解釋確確定的處處理方式式：1、面積誤誤差比絕絕對值在在3％以內(nèi)（（含3％）的，，據(jù)實結(jié)結(jié)算房價價款，買買受人不不得要求求解除合合同；2、面積誤誤差比絕絕對值超超出3％時，買買受人有有權(quán)請求求解除合合同、返返還已付付購房款款及利息息。買受人不不退房的的具體處處理方式式？案例：02年底，小小張在富富陽買了了一套花花園別墅墅，建筑筑面積200多平方米米，每平平方米6000元，合同同簽訂時時，開發(fā)發(fā)商說，，房子還還在建造造，花園園面積大大約為600平方米，，建好后后“少退退多補””——如開發(fā)商商短缺了了面積，，退多收收的花園園價，如如多了，，小張““埋單””。2004年3月，房子子交付，，花園面面積是795平方米，，比簽合合同時多多了近1/3。開發(fā)商商說，按按合同規(guī)規(guī)定，少少退多補補，小張張得多付付花園款款8萬多元。。小張不不愿交錢錢，雙方方發(fā)生糾糾紛。問題：1、花園等等配套設(shè)設(shè)施的面面積是否否屬于建建筑面積積？2、該誤差差是否適適用商品品房面積積誤差的的規(guī)定？？3、本案如如何處理理？八、出賣賣人遲延延交付房房屋糾紛紛1、遲延交交付的認(rèn)認(rèn)定原則上，，是指出出賣人不不能在約約定時間間交付房房屋。但如遇到到特殊原原因（遭遭遇不可可抗力，，且出賣賣人在約約定日期期內(nèi)告知知買受人人的以及及雙方約約定的其其他特殊殊原因）），除雙雙方協(xié)商商同意解解除合同同或變更更合同外外，出賣賣人可據(jù)據(jù)實予以以延期。2、遲延交交付的法法律后果果（由合合同約定定）（1）買受人人行使合合同解除除權(quán)；（2）出賣人人支付違違約金或或者賠償償損失（（按合同同約定的的違約金金數(shù)額或或者損害害計算方方式支付付，沒有有約定的的，按租租金標(biāo)