找個稱心的家房產(chǎn)基礎(chǔ)知識講座課件

找個稱心的家

——房產(chǎn)基礎(chǔ)知識講座

主講：余麗家每個人心中的夢想盡管去年中央出臺了一系列政策對房地產(chǎn)加大宏觀調(diào)控，然而進入新的一年房地產(chǎn)價格上漲的壓力仍未得很好的緩和。關(guān)注“兩會”：集中精力“兩手都要抓”主管部門希望尋求左手和右手之間的平衡，讓房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠在政府調(diào)控和市場機制這兩者之間達成一種比較好的狀態(tài)。宏觀調(diào)控思路重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折點國務(wù)院召開會議聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報，與2005年的“國八條”和2006年的“國六條”相比，國務(wù)院副總理曾培炎的講話：一是加大住房供應(yīng)力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。這個明顯的政策轉(zhuǎn)變意味著，通過增加住房有效供給來平抑房價的過快上漲，將成為今后國家進行房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點。

幸福的杭州杭州人的杭州浙江人的杭州全國人民的杭州全世界的杭州和諧之都、品質(zhì)之城現(xiàn)實購房者的痛苦：起價不是價

樣板房不是房花園里沒花自相矛盾的廣告期房等于“欺房”

炒作只炒不需做

入伙自然“起火”物業(yè)管理只管不理購房基礎(chǔ)知識----住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？

商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分的。一般分為1、磚混結(jié)構(gòu)：可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。施工技術(shù)與施工設(shè)備簡單。住宅建設(shè)中運用得最為普遍。

2、磚木結(jié)構(gòu)：空間分隔較方便，自重輕，施工工藝簡單，材料較單一。耐用年限短，設(shè)施不完備，占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。

3、鋼筋混凝土：抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，室內(nèi)活動空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。

商品房的銷售面積如何計算？商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：①套內(nèi)使用面積②套內(nèi)墻體面積（共用墻及非共用墻）二、分攤的公用建筑面積主要包括：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。商品房的銷售面積如何計算？公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數(shù))什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？

住宅的開間就住宅的寬度。住宅的進深就是指住宅的實際長度。住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高=層高-樓板厚度商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。什么是使用率？

什么是實用率？使用率=住宅套內(nèi)凈面積即使用面積/住宅面積

一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間實用率=套內(nèi)建筑面積/住宅面積，實用率大于使用率，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。

什么是建筑容積率?

建筑密度和綠化率？

建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。名詞解釋：躍層、復(fù)式躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。

名詞解釋：TOWNHOUSE

ShoppingMall/寬HOUSETOWNHOUSE：原始含義是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢三層的住宅并聯(lián)ShoppingMall：“Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，與“ShoppingCenter”(購物中心)的區(qū)別是：規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。寬HOUSE：針對TOWNHOUSE“小面寬、大進深”的結(jié)構(gòu)缺陷，“寬HOUSE”將進深壓縮到了8米，還相應(yīng)地使前后庭院也變大。這些房子不能買！根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：一是違法或違章建筑；二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣；三是未經(jīng)合法程序批準銷售的房屋；四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；五是由于國家建設(shè)需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。資質(zhì)注冊資金管理人數(shù)累計開發(fā)合格率經(jīng)營年限房屋質(zhì)量一級≧5000萬≧40名≧30萬方前一年15萬方連續(xù)5年100％≧5年兩書二級≧2000萬≧20名≧15萬方前一年10萬方連續(xù)3年100％≧3年兩書三級≧800萬≧10名≧5萬方連續(xù)2年100％≧2年兩書四級≧100萬≧5名已竣工100％≧1年兩書開發(fā)商的資質(zhì)考查如何才能安全購房在售樓處要讓開發(fā)商出示“五證”，兩書一表五證是指：《國有土地使用證》《建筑用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房銷售許可證》（或《商品房預(yù)售許可證》）如果上述各項不全，說明開發(fā)商進行房產(chǎn)開發(fā)時，基本手續(xù)沒有履行，也就是一些該交的費沒交。兩書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，一表：《竣工綜合驗收備案表》。

三、眼見為實：實地考查看房《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》如何才能安全購房現(xiàn)場看房，看什么？三、眼見為實－－實地考查看房如何才能安全購房二看社區(qū)配套

·居住密度及私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾

公共建筑

菜店、食品店、小型超市等每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150米。小學(xué)300米小區(qū)綠化

新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。

小區(qū)布局

塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標準。小區(qū)內(nèi)交通

·居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。三、眼見為實－－實地考查看房如何才能安全購房三看樓盤硬件1、防水

房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水。2、墻角

看墻角是否平整、龜裂、有無滲水。3、室內(nèi)裝璜和做工

尤其是每個接角、窗沿、墻角、天花板等等做工是否細致，平整。三、眼見為實－－實地考查看房如何才能安全購房四看戶型好戶型的標準1）主臥室要求舒適，面積應(yīng)相對較大。進深較寬，面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較為合適。2）起居廳和主臥應(yīng)避免互相干擾，相對獨立。3）廚衛(wèi)的配置是否科學(xué)合理，能否體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。

4）門窗密閉效果良好，上下樓板及相鄰的分戶墻隔音好，無漏水等施工質(zhì)量問題。三、眼見為實－－實地考查看房5步安全購房法四、擦亮眼睛，看準合同內(nèi)容不要忘記：我國的民事訴訟中有“約定大于法定”

一條目前的《商品房買賣合同》分預(yù)字和現(xiàn)字，使用中多以預(yù)字為主。預(yù)字合同需要特別注意的幾項內(nèi)容：預(yù)字合同需要特別注意的

幾項內(nèi)容1、合同中對于面積誤差有何約定。即商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)的（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。2、延期付款的違約金日期、金額的確定，應(yīng)與延期交房的違約金日期、金額相等。3、注意合同附件，附件有房屋平面圖；裝飾、設(shè)備標準；補充協(xié)議。均為合同組成部分，具有同等法律效力。此外，《商品房買賣合同》中，由于開發(fā)企業(yè)的責(zé)任造成違約的，只有購房人才有權(quán)要求退房，開發(fā)企業(yè)無權(quán)要求購房人退房。

開發(fā)商自定轉(zhuǎn)讓合同必須包括下列內(nèi)容：一、轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；二、房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積；三、房地產(chǎn)用途；四、房地產(chǎn)權(quán)屬證書編號；五、買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務(wù)的金額；六、房地產(chǎn)交付的條件和日期；七、違約