萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理體系

年4月19日萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理體系文檔僅供參考物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理體系1物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理體系1萬(wàn)科集團(tuán)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理體系·約束指導(dǎo)體系（集團(tuán)公司部分）·物業(yè)管理培訓(xùn)體系·檢查、修正、完善指導(dǎo)體系·考評(píng)獎(jiǎng)罰指導(dǎo)體系·約束指導(dǎo)體系（項(xiàng)目管理處部分）·《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理體系圖》目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范物業(yè)管理公司的各級(jí)目標(biāo)管理工作，確保公司總體工作目標(biāo)的實(shí)施。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司的各部、各級(jí)目標(biāo)管理工作。職責(zé)公董事會(huì)負(fù)責(zé)同公司總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書并負(fù)責(zé)總經(jīng)理目標(biāo)管理的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書、并負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理目標(biāo)管理的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)同管理處各部門主管簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并負(fù)責(zé)管理處各部門主管目標(biāo)管理的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。程序要點(diǎn)目標(biāo)管理的基本作業(yè)流程：總經(jīng)理同董事會(huì)簽訂公司總體目標(biāo)管理責(zé)任書總經(jīng)理將工作目標(biāo)分解成部門和管理處目標(biāo)各部門、各管理處經(jīng)理同總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任管理處各部門主管同管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書每季度檢查一次目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況一個(gè)管理周期（一年或一個(gè)任期）結(jié)束后對(duì)目標(biāo)狀況總經(jīng)理同董事會(huì)簽訂公司總體目標(biāo)管理責(zé)任書總經(jīng)理將工作目標(biāo)分解成部門和管理處目標(biāo)各部門、各管理處經(jīng)理同總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任管理處各部門主管同管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書每季度檢查一次目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況一個(gè)管理周期（一年或一個(gè)任期）結(jié)束后對(duì)目標(biāo)狀況物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的制定與總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書的簽訂。每年年底（或每一任期結(jié)束）前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開(kāi)公司經(jīng)理辦公會(huì)議，結(jié)合董事會(huì)的工作求和公司實(shí)際管理況擬定出二年（或二個(gè)任期的公司總物業(yè)管理工作目標(biāo)。制定目標(biāo)的基本要素?！?目標(biāo)均應(yīng)為量化目標(biāo)，非量化的目標(biāo)不應(yīng)列入；—— 目標(biāo)應(yīng)具有可考評(píng)、可檢查、可評(píng)價(jià)性；—— 分目標(biāo)應(yīng)與總目標(biāo)保持一致。目標(biāo)的分類：—— 按業(yè)管理目標(biāo)的內(nèi)容分可將目標(biāo)分為管理質(zhì)量目標(biāo)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)成本目標(biāo)；—— 按業(yè)管理公司的管理層次分可將目標(biāo)分為公司總體工作目標(biāo)部門工作目標(biāo)管理處總體工作目標(biāo)、管理處分部門工作目標(biāo)；—— 按物業(yè)管理公司的工作時(shí)序分，可將目標(biāo)分為長(zhǎng)期目標(biāo)（5-10年、中期標(biāo)（2-4年、年度標(biāo)、季度目標(biāo)。制定物業(yè)管理總體工作目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮的因素：—— 達(dá)到目的；—— 必的工作環(huán)境（人力、物力；—— 物業(yè)管理公司的實(shí)際工作狀況；—— 必要的責(zé)、權(quán)、利狀況?？偨?jīng)理應(yīng)當(dāng)綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標(biāo)。公的總經(jīng)理就公司次年（或次任期）的物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)以及為保證工作目標(biāo)所必須的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會(huì)進(jìn)行積極的協(xié)商討論。協(xié)商討論一致后由公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理公司同董事會(huì)簽訂《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管責(zé)任書《物業(yè)管理司總經(jīng)理標(biāo)管理責(zé)書》的內(nèi)一般由以內(nèi)容構(gòu)成。公司總體工作目標(biāo)：——管理目標(biāo)；——服務(wù)目標(biāo)；——經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。責(zé)任人（總經(jīng)理）的權(quán)利、義務(wù)；公司董事會(huì)的權(quán)利、義務(wù)；目標(biāo)考評(píng)的方法和考評(píng)依據(jù)；目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施；其它。物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)的分解。公司總經(jīng)理同董事會(huì)簽訂完畢《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》后，為確保公司總體工作目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)將公司總體工作目標(biāo)進(jìn)行有效分解。將工作目標(biāo)的一部分分給公司機(jī)關(guān)各職能部門；將工作目標(biāo)一部分分給各管理處。公司總經(jīng)理在分解完工作目標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)公司經(jīng)理辦公會(huì)議，充分討論目標(biāo)分解后的公司權(quán)利、責(zé)任、利益的分配與協(xié)調(diào)問(wèn)題，直到各方達(dá)成共識(shí)。公總經(jīng)理同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理各管理處經(jīng)理簽《目標(biāo)管理責(zé)任書任書的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如下：工作目標(biāo)；責(zé)任人（經(jīng)理）的權(quán)利、義務(wù)；公司的權(quán)利、義務(wù)；目標(biāo)考評(píng)的方式和考評(píng)的依據(jù)；目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施；其它。管理處能夠?qū)⒈竟芾硖幍墓ぷ鬟M(jìn)一步分解至管理處各部門。由管理處經(jīng)理同各部門主管進(jìn)一步簽訂分解目標(biāo)管理責(zé)任書，方法同上。目標(biāo)的日常監(jiān)管。公司總經(jīng)理每季度末應(yīng)就目標(biāo)的完成情況向董事會(huì)作工作匯報(bào)。公司董事會(huì)應(yīng)每季度對(duì)公司目標(biāo)的完成情況作出評(píng)價(jià)和指示。公司各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理應(yīng)每月末向總經(jīng)理作工作目標(biāo)小結(jié)匯報(bào)；公司總經(jīng)理應(yīng)對(duì)各部門、各管理處的工作目標(biāo)的完成情況（工作狀況）作出評(píng)價(jià)和指示。目標(biāo)完成情況的結(jié)果驗(yàn)證和獎(jiǎng)罰。一個(gè)管理周期（一年）或一個(gè)任期結(jié)束后，董事會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況作出綜合評(píng)價(jià)和驗(yàn)證。公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理也應(yīng)對(duì)公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況作出綜合評(píng)價(jià)和驗(yàn)證。依據(jù)公司總體目標(biāo)的完成情況，公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司總經(jīng)理簽訂的《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》兌現(xiàn)對(duì)公司和公司總經(jīng)理的獎(jiǎng)罰。依據(jù)各部門、各管理處的目標(biāo)完成情況和公司總體狀況，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司各部門、各管理經(jīng)理簽訂的目標(biāo)管理責(zé)任書兌現(xiàn)對(duì)各部門員工、經(jīng)理的獎(jiǎng)罰。4.6 目標(biāo)管理責(zé)任書、評(píng)價(jià)驗(yàn)證報(bào)告書、獎(jiǎng)罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司歸檔長(zhǎng)期保存。5.0 記錄6.0 相關(guān)支持文件附錄《物管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書僅供參考?！段锕芾硖幗?jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書（僅參考?！段锕芾砉境Ｒ?jiàn)的控制性指標(biāo)。附錄一：

年度物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理（僅供參考）目標(biāo)管理責(zé)任書為確保 物業(yè)管理有限公司 年度工作責(zé)任目標(biāo)，并由目標(biāo)責(zé)任人代表 物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。責(zé)任目標(biāo)管理目標(biāo)全不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。注“重大全事故”是指：因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)98%以上。員工上崗培訓(xùn)合格率100%。員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)85%以上。導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理。其它各項(xiàng)指標(biāo) 年 月 日前達(dá)到《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》中優(yōu)秀住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。服務(wù)目標(biāo)住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)95%以上。員工對(duì)飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達(dá)95%以上。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。全年各項(xiàng)開(kāi)支控制在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)。全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 萬(wàn)元。責(zé)任人（總經(jīng)理）的權(quán)力人事管理權(quán)。對(duì)業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理（含部門經(jīng)理（含、管理經(jīng)理（含）以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。對(duì)物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理/財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。工標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)‘財(cái)務(wù)管理權(quán)日常經(jīng)營(yíng)管理資金預(yù)算范圍內(nèi)的支出決定權(quán)、借款審批權(quán)、費(fèi)用報(bào)銷審批權(quán)。管理決策權(quán)。主持物業(yè)管理有限公司的日常管理工作。主持召開(kāi)物業(yè)管理有限公司的各類工作會(huì)議。組織管理評(píng)審。審批各類經(jīng)濟(jì)合同。審請(qǐng)支持權(quán)。依據(jù)物業(yè)管理有限公司的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資金和其它資金支持。申請(qǐng)修改物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人中定編。申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。責(zé)任人的義務(wù)接受董事會(huì)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。向董事會(huì)作工作匯報(bào)。確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。自覺(jué)接受董事會(huì)監(jiān)控、考評(píng)、檢查。每月5號(hào)前按時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表和其它工作報(bào)表。每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估，質(zhì)量評(píng)審，進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)和員工績(jī)效考評(píng)。積極配合董事會(huì)完成其它專項(xiàng)工作。保證公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。保證公司操作秒違背國(guó)家的法律、法規(guī)。保證員工的生活、工作秩序。保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。為公司培養(yǎng)人才。向董事會(huì)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。董事會(huì)的權(quán)力有公司運(yùn)作狀況（工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo)）抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)力。有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報(bào)表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。有對(duì)公司財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。董事會(huì)的義務(wù)及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持提供信息支持。提供資金支持。目標(biāo)考評(píng)董會(huì)定期（不定期）監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)管理公司資金的運(yùn)作、成本和其它財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。董事會(huì)負(fù)責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)本目標(biāo)管理責(zé)任書。目標(biāo)獎(jiǎng)罰如工作目標(biāo)完成，則公司可按董事會(huì)的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金，其中目標(biāo)的 %作為個(gè)人金。如本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成，則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo)，扣減項(xiàng)目的或生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成，則本目標(biāo)責(zé)任書失效，遺留問(wèn)題由董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。8.0 本標(biāo)管理責(zé)任書一式四份，董事會(huì)存檔兩份，目標(biāo)責(zé)任人一份，物業(yè)管理公司存檔一份。9.0 未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同董事會(huì)協(xié)商解決，補(bǔ)充條款與本責(zé)任書具有同等效力。10.0 本責(zé)任書自簽訂之日起生效。11.0 本責(zé)任書解釋權(quán)在董事會(huì)。目標(biāo)責(zé)任人簽署： 董事長(zhǎng)簽署：日期： 日期：附錄二：

年度物業(yè)管理有限公司 管理處經(jīng)理（僅供參考）目標(biāo)管理責(zé)任書為確保 物業(yè)管理有限公司 管理計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人（管理處經(jīng)理）共同商討，已確 物業(yè)管理處 年度工作責(zé)任目標(biāo)，并由目標(biāo)責(zé)任人代表 物業(yè)管理處簽署確認(rèn)。責(zé)任目標(biāo)管理目標(biāo)全不發(fā)生重大安全責(zé)任事故注“重大全事故”是指：因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)100%。員工上崗培訓(xùn)合格率100%。員工對(duì)管理處的滿意率達(dá)90%以上。 年年底關(guān)，獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。服務(wù)目標(biāo)住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)95%以上。員工對(duì)飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達(dá)95%以上。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)全各項(xiàng)開(kāi)支控制在 萬(wàn)元內(nèi)（詳見(jiàn)《預(yù)算明細(xì)表（略。全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 萬(wàn)元。責(zé)任人（管理處經(jīng)理）權(quán)力為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任人（管理處經(jīng)理）的權(quán)力如下：人事管理權(quán)對(duì)業(yè)管理處班組長(zhǎng)（含）以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)（財(cái)務(wù)人員除外。對(duì)業(yè)管理處副經(jīng)理部門主管/副主財(cái)務(wù)人員的任免調(diào)配解聘獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。編制范圍內(nèi)臨時(shí)工的招聘錄用決定權(quán)。工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪建議權(quán)。財(cái)務(wù)管理權(quán)日常經(jīng)營(yíng)管理資金600元以內(nèi)的支出決定、借款審批權(quán)。管理決策權(quán)。主持物業(yè)管理處的日常管理工作。組實(shí)施物業(yè)管理有限公司的工作目標(biāo)、工作計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管理制度。主持召開(kāi)物業(yè)管理處的各類工作會(huì)議。審核管理處各類經(jīng)濟(jì)合同。申請(qǐng)支持權(quán)。依據(jù)物業(yè)管理處的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資金和其它資金支持。申請(qǐng)修改物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和人員定編。申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。責(zé)任人的義務(wù)接受公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。向公司作工作匯報(bào)。確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。自覺(jué)接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評(píng)、檢查。每月5號(hào)前按時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表和其它工作報(bào)表。每月5日前組織目標(biāo)評(píng)估，質(zhì)量評(píng)審，進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)和員工績(jī)效考評(píng)。積極配合公司完成其它專項(xiàng)工作。保證管理處各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。保證管理處的操作不違背國(guó)家的法律、法規(guī)。保證員工的生活、工作秩序。保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。為公司培養(yǎng)人才。向公司交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。公司的權(quán)力有管理處的運(yùn)作狀況（工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo)）抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)力。有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人及以下各級(jí)員工的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報(bào)表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。有對(duì)管理處財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。公司的義務(wù)及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。提供信息支持。提供資金支持。目標(biāo)考評(píng)公財(cái)務(wù)部定期（不定期）監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)管理處資金的運(yùn)作、成本和其它財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。公品質(zhì)部負(fù)責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)公司績(jī)效考評(píng)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和本目標(biāo)管理責(zé)任書。目標(biāo)獎(jiǎng)罰如工作目標(biāo)完成，則管理處可按公司的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金，其中目標(biāo)的 %作為人資金。如本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成，則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo)，扣減項(xiàng)目的若生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成，則本目標(biāo)責(zé)任書失效，遺留問(wèn)題由公司與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。8.0 本標(biāo)管理責(zé)任書一式四份，公司行政部存檔兩份，目標(biāo)責(zé)任人一份，物業(yè)管理處存檔一份。9.0 未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同公司協(xié)商解決一補(bǔ)充條款與本責(zé)任書具有同等效力。10.0 本責(zé)任書自簽訂之日起生效。11.0 本責(zé)任書解釋權(quán)在公司。目標(biāo)責(zé)任人簽署： 總經(jīng)理簽署：日期： 日期：附錄三：物業(yè)管理公司常見(jiàn)的控制性指標(biāo)總體管理、服務(wù)目標(biāo)。全不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。注“大安全事故”是指：因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件。所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上。員工培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)100%。員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)到85%以上。住戶對(duì)管理、服務(wù)工作的滿意率達(dá)85%以上。管理費(fèi)收繳率達(dá)98%以上。經(jīng)目標(biāo)（總體。全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。全年管理平均成本控制在 元/平方米·月。全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 萬(wàn)元。人均管理成本 元/平方米·月。人均管理面積 平方米。各類操作層員工的勞動(dòng)定額。人均勞動(dòng)生產(chǎn)率、利潤(rùn)率 公共事務(wù)部分項(xiàng)管理指標(biāo)。業(yè)主違章有效處理率 。房屋完好率 。住戶維修及時(shí)率，合格率 。住有效投訴 /平方米有效投訴處理合格（以回訪結(jié)果為準(zhǔn)） 。住戶求助處理率，滿意率 。有效回訪率達(dá)到100%。培訓(xùn)計(jì)劃完成率 。員工績(jī)效考評(píng)有效率 。服務(wù)規(guī)范的出錯(cuò)率（以檢查、投訴記錄為準(zhǔn)） 。工作操作規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零，輕微不合格3項(xiàng)以下，觀察項(xiàng)10項(xiàng)以下。工作操作規(guī)程抽檢合格率 。社區(qū)文化活動(dòng)有效完成率 。多種經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率 。住戶對(duì)公共事務(wù)部工作滿意率 。保安、消防管理分項(xiàng)指標(biāo)。消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%。普通治安案件的發(fā)生率 /萬(wàn)平方米，有效處理率 。其它各類突發(fā)事件的有效處理率 。員工對(duì)干部的滿意率75%以上。滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率 。治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率 。訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率 。車輛違章停放率 。作業(yè)規(guī)程抽檢合格率 。內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零，輕微不合格3項(xiàng)以下，觀察項(xiàng)為10項(xiàng)以下。服務(wù)規(guī)范的不合格率 。住戶對(duì)保安、消防工作的滿意率 。維修工作分項(xiàng)管理目標(biāo)。設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完成率 。設(shè)備開(kāi)機(jī)完好率 。設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計(jì)劃完成率 。設(shè)備運(yùn)行成本 。設(shè)備臨時(shí)故障排除的及時(shí)率 。員工工傷事故發(fā)生率 。值班記錄準(zhǔn)確合格率 。機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率 。作業(yè)規(guī)程抽檢合格率 。內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零，輕微不合格3項(xiàng)以下，觀察項(xiàng)為10項(xiàng)以下。服務(wù)規(guī)范的不合格率 。住戶對(duì)維修保養(yǎng)工作的滿意率 。設(shè)備單位運(yùn)行成本 元/萬(wàn)平方米。園林綠化分項(xiàng)管理指標(biāo)。綠化養(yǎng)護(hù)成活率，黃土裸露面積 。苗木繁殖成活率 。植物長(zhǎng)勢(shì)達(dá)標(biāo)率 。綠化環(huán)境評(píng)比住戶滿意率 。作業(yè)規(guī)程抽檢合格率 。內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零，輕微不合格3項(xiàng)以下，觀察項(xiàng)為10項(xiàng)以下。服務(wù)規(guī)范的達(dá)標(biāo)率 。住戶對(duì)維護(hù)保養(yǎng)工作的滿意率 。設(shè)施設(shè)備使用完好率 。清潔、保潔分項(xiàng)管理指標(biāo)。垃圾停留地面的時(shí)間不超過(guò) 小時(shí)。工作標(biāo)準(zhǔn)抽檢達(dá)標(biāo)率 。工作規(guī)程抽檢合格率 。內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零，輕微不合格3項(xiàng)以下，觀察項(xiàng)為10項(xiàng)以下。住戶對(duì)清潔工作的滿意率 。3．對(duì)外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范物業(yè)管理公司對(duì)外多種經(jīng)營(yíng)投資和對(duì)外投標(biāo)承接物業(yè)管理投資工作，確保對(duì)外投資穩(wěn)妥可靠、贏利。2.0 適于物業(yè)管理公司對(duì)外多種經(jīng)營(yíng)投資和對(duì)外投標(biāo)承接物業(yè)管理投資的管理決策工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投資的論證、決策工作。公司各職能部門負(fù)責(zé)組織、參與對(duì)外投資的論證、公關(guān)、決策工作。程序要點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)源與立項(xiàng)。當(dāng)司對(duì)外尋找到新的多種經(jīng)營(yíng)投資項(xiàng)目或?qū)ふ业綄?duì)外招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，總經(jīng)理應(yīng)指令分管副總經(jīng)理對(duì)候選項(xiàng)目進(jìn)行初步論證。初論證主要是初步進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，如果結(jié)論可行，分管副總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)編寫出書面的初步論證報(bào)告書報(bào)總經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。項(xiàng)目立項(xiàng)的基本要求是：有明確的項(xiàng)目說(shuō)明、概況；有較為準(zhǔn)確的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析；有結(jié)論；有對(duì)外投資合作的步驟、方法；有必備的原始憑證；有明確的立項(xiàng)結(jié)論。擬選項(xiàng)目的可行性論證。項(xiàng)目立項(xiàng)后，總經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)人員組成主題可行性論證小組。對(duì)擬選項(xiàng)目進(jìn)行全面可行性研究論證。可行性研究應(yīng)當(dāng)注意在論證時(shí)不設(shè)任何可能影響論證結(jié)論的前提和原則。可性性論證報(bào)告書的編制要求?？尚行哉撟C報(bào)告書的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下幾部分。投資項(xiàng)目的基本情況。影響投資的基本要素。技術(shù)、資源的可行性論證。經(jīng)濟(jì)及風(fēng)險(xiǎn)論證：——成本預(yù)測(cè)；——利潤(rùn)預(yù)測(cè)；——風(fēng)險(xiǎn)論證；本公司的優(yōu)劣勢(shì)分析。結(jié)論。實(shí)施工作進(jìn)度預(yù)測(cè)表。實(shí)行性論證報(bào)告書的編制要求：“投資項(xiàng)目的基本情況“要求較詳細(xì)地列出擬投資項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、現(xiàn)狀等。“影響投資的基本要素”要求詳細(xì)列出擬投資項(xiàng)目的對(duì)外合作條件和可能影響本次可行性研究的因素?！凹夹g(shù)、資源論證”是可行性研究的重要論證之一。技術(shù)論證主要是對(duì)擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)方面是否可行、本公司是否具備投資的技術(shù)能力的詳細(xì)論證；資源論證則是假定在已確定投資的前提下需要配備的人力、物力資源以及人力、物力資源的配置能力?！敖?jīng)濟(jì)論證”是可行性論證的核心部分，編制的要求：——詳細(xì)測(cè)算出擬投資項(xiàng)目的前期投入成本和項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)后的經(jīng)營(yíng)成本；——利潤(rùn)算則是測(cè)算完畢預(yù)期收入以后，依據(jù)收入測(cè)算出的預(yù)期投資利潤(rùn)、利潤(rùn)率和收益率；——“風(fēng)分析”要求對(duì)對(duì)外投資進(jìn)行詳細(xì)的盈虧平衡分析、現(xiàn)金流量分析、敏感性分析和必要的投資風(fēng)險(xiǎn)概率分析?！巴顿Y的優(yōu)劣勢(shì)分析”要求結(jié)合本公司的實(shí)際能力和上述的技術(shù)、資源、經(jīng)濟(jì)論證結(jié)果詳細(xì)列出本公司對(duì)外投資時(shí)的優(yōu)劣勢(shì)要素；特別是對(duì)可能出現(xiàn)的各種隱憂應(yīng)詳細(xì)一一列櫥。論證結(jié)果的處理?？尚行哉撟C結(jié)論出來(lái)后，總經(jīng)理應(yīng)召開(kāi)經(jīng)理辦公會(huì)議或?qū)ｎ}討論會(huì)議，邀請(qǐng)有關(guān)專家（必要時(shí)）一道對(duì)可行性論證的過(guò)程和結(jié)論進(jìn)行評(píng)審。評(píng)認(rèn)為可行性論證真空可靠結(jié)果可行的，總經(jīng)理應(yīng)在綜合公司財(cái)力、物力、綜合回報(bào)以及投資風(fēng)險(xiǎn)等因素的基礎(chǔ)上作出擬選項(xiàng)目下與不下的審批。決定投資的，開(kāi)始組成項(xiàng)目組開(kāi)始投資準(zhǔn)備工作；暫緩?fù)顿Y的，將前期已經(jīng)作完的可行性論證報(bào)告書、立項(xiàng)建議書和評(píng)審報(bào)告書一并歸檔備用。評(píng)審認(rèn)為可行性論證論證不充分、不完善的，應(yīng)當(dāng)將由可行性研究論證小組繼續(xù)補(bǔ)充論證直至清晰完善。可性研究論證認(rèn)為不可行的，論證小組應(yīng)當(dāng)將可行性研究報(bào)告書，連同各種原始憑證一并交總經(jīng)理，由公司總經(jīng)理決定是否歸檔保存。對(duì)參加公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理權(quán)的投資，在作完可行性論證后，應(yīng)當(dāng)由公司總經(jīng)理編制物業(yè)管理投標(biāo)書（詳見(jiàn)《物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。對(duì)投（標(biāo)額在0萬(wàn)以下的項(xiàng)目在經(jīng)理辦公會(huì)議討論經(jīng)過(guò)后由總經(jīng)理批在0審批，批準(zhǔn)后由總經(jīng)理對(duì)外簽約、組織、實(shí)施。5.0 記錄6.0 相關(guān)支持文件4．物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范公司對(duì)外參加物業(yè)管理的投標(biāo)工作，確保投標(biāo)書的編制質(zhì)量，為經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司對(duì)外承接物業(yè)時(shí)的投標(biāo)書的編制工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投標(biāo)書編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。公司各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書編制小組，負(fù)責(zé)投標(biāo)書的具體編制工作。程序要點(diǎn)投標(biāo)書編制小組的組織。公在接到物業(yè)管理招標(biāo)書邀請(qǐng)（或議標(biāo)書邀請(qǐng)）后，由公司總經(jīng)理召開(kāi)經(jīng)理辦公會(huì)議決定是否參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。如決定參加投標(biāo)，則應(yīng)由公司總經(jīng)理親自挑選各部門業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書編制小組，并由公司各部門負(fù)責(zé)組成對(duì)外投標(biāo)小組，具體操作標(biāo)書編制工作以外的其它工作（詳見(jiàn)《對(duì)外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。投標(biāo)書編制小組的分工如下：財(cái)務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)開(kāi)辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測(cè)算；管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)日常管理工作方案、難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制；辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)擬接項(xiàng)目的人員配置、設(shè)備與設(shè)施配置以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供；品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制；經(jīng)營(yíng)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息。物業(yè)管理抽標(biāo)書的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容。擬接物業(yè)的基本概況。公司接管后準(zhǔn)備采取的管理方式。針對(duì)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對(duì)性措施。為開(kāi)展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。開(kāi)展物業(yè)管理一段時(shí)間后所力爭(zhēng)達(dá)到的管理目標(biāo)。為有效地提高物業(yè)管理水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。費(fèi)用投入和成本測(cè)算。經(jīng)濟(jì)效益分析。社會(huì)效益預(yù)測(cè)。需要招標(biāo)單位協(xié)助解決的問(wèn)題。本公司的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處。物業(yè)接管后的工作進(jìn)度安排。投標(biāo)書的編制要求。“接管物業(yè)的基本概況要求詳細(xì)列出擬接管物業(yè)的地理位置環(huán)境地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)、樓宇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶基本構(gòu)成、驗(yàn)收移交情況等。“備采取的管理方式”要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體管理方案和分項(xiàng)管理方案。對(duì)擬接物業(yè)的管理難點(diǎn)、重點(diǎn)應(yīng)有針對(duì)性地列出具體的管理措施。人力、物力資源要求詳細(xì)列出；擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)；擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述；主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹；為開(kāi)展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。管目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分項(xiàng)目標(biāo)。目標(biāo)要求有可操作性和可考核性。服承諾要求針對(duì)小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)列出有鮮明特色的服務(wù)措施來(lái)。費(fèi)投入和成本測(cè)算要求針對(duì)擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項(xiàng)測(cè)算出前期投入和管理成本。經(jīng)效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微得”的特點(diǎn)詳盡地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。投標(biāo)書的編制程序。總理依據(jù)經(jīng)營(yíng)部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書的原則和要求。編制小組開(kāi)始詳細(xì)依照本規(guī)程4.3條的要求逐條完成單項(xiàng)編制工作?？偨?jīng)理在單項(xiàng)工作編制完畢后開(kāi)始組織匯編。匯后打印、裝訂成冊(cè)報(bào)總經(jīng)理審批（大的項(xiàng)目尚需報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)。5.0 記錄6.0 相關(guān)支持文件《事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。7.0 附錄《××廣場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算書。5. 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理工作對(duì)外接管物業(yè)工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。程序要點(diǎn)物業(yè)接管工作流程：總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)管理合同總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問(wèn)題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)管理合同總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問(wèn)題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)發(fā)展商移動(dòng)商業(yè)用房發(fā)展商移動(dòng)商業(yè)用房發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金發(fā)展商提供《住宅使用說(shuō)明書》和《質(zhì)量保證書》管理處與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報(bào)成立、開(kāi)通相關(guān)設(shè)施使用開(kāi)始進(jìn)入正式管理發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金發(fā)展商提供《住宅使用說(shuō)明書》和《質(zhì)量保證書》管理處與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報(bào)成立、開(kāi)通相關(guān)設(shè)施使用開(kāi)始進(jìn)入正式管理簽《物業(yè)管理合同。按現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商能夠自己選擇物業(yè)管理公司來(lái)接管已建成經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)/大廈工區(qū)由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同書。當(dāng)業(yè)管理公司同發(fā)展商/主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽定好正式的《物業(yè)管理合同》《業(yè)管理合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容：依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。依《轉(zhuǎn)正/晉/高薪/降標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程任命理處經(jīng)理/經(jīng)理管理處各部門主管/副管。依《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，社會(huì)公開(kāi)招聘一部分員工初步達(dá)到定編。依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。提派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。依所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案：確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度；確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案（代收代繳方案；確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)；確定清潔管理方案和成本指標(biāo)。確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)；確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)；確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)；確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)；同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。在業(yè)開(kāi)發(fā)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收（詳見(jiàn)《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。對(duì)接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的員會(huì)協(xié)商迅速解決。在管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其它方面的問(wèn)題時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開(kāi)始進(jìn)行移交。鑰匙移交。物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將民展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。項(xiàng)管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單。項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。項(xiàng)目物業(yè)管理處開(kāi)始進(jìn)入物業(yè)辦公。項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營(yíng)的商業(yè)用房。上移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書。管處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤尽⒐┡?、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代繳問(wèn)題。公總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后同發(fā)展商簽《物業(yè)移交書同時(shí)令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，會(huì)同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書。記錄《匙移交一覽表?！稑I(yè)移交清單。相關(guān)支持文件《業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。7.0 附錄《業(yè)移交書樣本。鑰匙移交一覽表年 月 日 NO：樓宇名稱鑰匙位置驗(yàn)收人移交人備注物業(yè)移交清單年 月 日 NO：物業(yè)名稱移交內(nèi)容驗(yàn)收人移交人備注物業(yè)移交書經(jīng)雙方接管驗(yàn)收合格， 物業(yè)從即日起交由 物業(yè)理公司接管移交內(nèi)容詳見(jiàn)以下附件，雙方鑒證無(wú)誤。移交方： 房地公司接管方： 物業(yè)管理公司年 月 日附件：1.《 物業(yè)移交清單》2 物業(yè)收支測(cè)算表》3 物業(yè)理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與人員編制表》4 物業(yè)屋本體維修基金收取及使用辦法》5 》6． 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。程序要點(diǎn)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。新物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收以確保所接管物業(yè)基本合格滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。成立物業(yè)接管小組：接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：—— 司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)工程設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；—— 理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；—— 理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作。與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。派出先頭技術(shù)人員前往工節(jié)現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：——《屋本體接管驗(yàn)收表；——《共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；——《電設(shè)備接管驗(yàn)收表；——《管驗(yàn)收問(wèn)題整改表。接管驗(yàn)收的工作程序：總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令公司組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收小組總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令公司組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收小組否驗(yàn)收是否合格是否驗(yàn)收是否合格是進(jìn)行資料驗(yàn)收移交進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收否要求發(fā)展商限時(shí)整改

記錄歸檔是否合格是記錄歸檔資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開(kāi)工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準(zhǔn)用證。施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其它可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(要求中文)；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別。接驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。接驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無(wú)裂縫、無(wú)脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無(wú)明顯色差。內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊(如瓷磚)層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。頂抹灰面平整面層涂料均勻尤漏刷無(wú)脫皮無(wú)裂紋無(wú)霉點(diǎn)無(wú)滲水痕跡、無(wú)污漬。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。木地板平整牢固、接縫密臺(tái)、色澤均勻、油漆完好光亮。門、街：門"啟自如。無(wú)晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢周、開(kāi)啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無(wú)銹跡；不銹鋼防盜門表面光亮．無(wú)刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；砼樓梯無(wú)裂縫、無(wú)表皮剝落。木裝修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。油漆、刷漿色澤一致、無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源巳接通正常。有線電視已開(kāi)通，收視良好。開(kāi)關(guān)安裝牢固、開(kāi)關(guān)靈活、接觸良好：燈具安裝牢崮、完好無(wú)損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。衛(wèi)潔具安裝牢固、配件齊全、無(wú)污漬和刮花、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地排水管道安裝牢固配件齊全接口密蜜無(wú)滲漏現(xiàn)象無(wú)堵塞排水通暢、完好無(wú)損。門鈴、對(duì)講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。其它配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符、工作正常。公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。路燈、裝飾燈安裝牢固、完好尢損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。綠符合設(shè)計(jì)要求不缺株少苗尤死株尤大面積雜草綠化水管布局合理閥門，開(kāi)關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。道路：路面平整，無(wú)水泥塊、無(wú)起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無(wú)缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好、無(wú)滲漏水，水壓充分。樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊會(huì)、標(biāo)識(shí)清晰、完好無(wú)損。4.7.1l保安道閘安裝牢固、開(kāi)啟靈活、標(biāo)識(shí)清楚、完好無(wú)損。停車場(chǎng)地面平整、照明充分、標(biāo)識(shí)清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充分、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無(wú)斷裂、溝蓋板安裝牢同、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無(wú)裂縫、池內(nèi)無(wú)雜物。護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無(wú)裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無(wú)滲漏．信報(bào)箱安裝牢固、完好無(wú)損、標(biāo)識(shí)清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。4.7.2l招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮。變電設(shè)備型號(hào)、數(shù)繁與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。中空凋設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。發(fā)機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識(shí)清楚、設(shè)備表面油漆完好無(wú)損、安裝牢固、無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理。遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：對(duì)料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)：對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。記錄《管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表。《管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表。6.0 相關(guān)支持文件《業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表

NO：資料名稱問(wèn)題簡(jiǎn)述備注驗(yàn)收人： 確認(rèn)人：接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表

NO：設(shè)施、設(shè)備名稱位置遺留問(wèn)題簡(jiǎn)述備注驗(yàn)收人： 確認(rèn)人：7．物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作．3.0 職責(zé)3.l 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。程序要點(diǎn)物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介?！澳课飿I(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)：是由家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司每年年底前組織的全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)年以后全國(guó)物業(yè)管對(duì)5一是取消了全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目的考評(píng)驗(yàn)收及其稱號(hào)，只設(shè)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的考評(píng)驗(yàn)收，合格者將授予“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)；二是提高了全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目達(dá)標(biāo)考評(píng)的申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)：于8達(dá)標(biāo)考評(píng)的申報(bào)基本條件要求如下：參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積823萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，入住率或使用率達(dá)到85％以上；取得“省、自治區(qū)、直轄市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)1年以上；物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度；物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故；未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等白面的重大投訴。全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目達(dá)標(biāo)獲得榮譽(yù)稱號(hào)后由建設(shè)部每三年復(fù)檢一次復(fù)檢合格的可繼續(xù)保持“國(guó)優(yōu)”稱號(hào)?！笆〖?jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)標(biāo)評(píng)比是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)比?？荚u(píng)達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為90分，加考評(píng)的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦考評(píng)合格后可榮獲省“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)稱號(hào)達(dá)標(biāo)后由各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號(hào)?！凹?jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)標(biāo)評(píng)比：由國(guó)內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)比。參加考評(píng)的小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。“級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)標(biāo)評(píng)比：由各主要城市的各區(qū)級(jí)住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/業(yè)區(qū)評(píng)比參加考評(píng)的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)步驟。4.2.l 確立目標(biāo)。成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。內(nèi)部動(dòng)員。對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改，行“自檢”和“預(yù)檢：迎檢達(dá)標(biāo)。“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)。立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)：物業(yè)管理公司成首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)即明確是達(dá)“國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)還“省優(yōu)市優(yōu)“優(yōu)以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個(gè)基本格調(diào)。確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實(shí)際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組創(chuàng)優(yōu)”工作開(kāi)始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對(duì)于重要的“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。部動(dòng)員“優(yōu)開(kāi)始時(shí)應(yīng)首先對(duì)內(nèi)部員工特別是參“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動(dòng)員，經(jīng)過(guò)會(huì)議、宣傳、加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗吃苦”的準(zhǔn)備?！皠?chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改“優(yōu)工作應(yīng)當(dāng)遵循“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照，邊整邊改邊對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等)在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)做到以下幾個(gè)方面的完善。所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無(wú)墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無(wú)污染、銹跡，油漆鮮亮、標(biāo)識(shí)清楚。特別應(yīng)注意陽(yáng)臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽(yáng)臺(tái)的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無(wú)銹跡污染，無(wú)違反“裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動(dòng)門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見(jiàn)《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無(wú)違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(動(dòng)房屋的使用功能，特別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好整潔標(biāo)識(shí)完整清晰(詳《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。所管小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)，對(duì)日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意，保持其使用的完好率。設(shè)備房環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)作到整潔干爽無(wú)灰塵銹跡脫漆雜物，無(wú)蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面狀況反映出來(lái)的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低，整改時(shí)應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭(zhēng)做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見(jiàn)電維修部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。消防系統(tǒng)配置齊全標(biāo)識(shí)清楚完善消防疏散通道暢通創(chuàng)優(yōu)整改時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)消防系統(tǒng)的整改，力爭(zhēng)做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時(shí)啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識(shí)齊全、完好，消防疏散通道暢通，無(wú)任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時(shí)處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺(tái)、逃生平臺(tái)的防火門無(wú)鎖閉樓宇四周消防通道無(wú)占用停車等易被忽略的消防隱患(詳見(jiàn)消防管理中心各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。除消防以外的其它涉及居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位。衛(wèi)生狀況至關(guān)重要“創(chuàng)優(yōu)整改時(shí)要特別注意整改小區(qū)/大/工業(yè)區(qū)的個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車場(chǎng)、雨棚、天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼亂涂畫等現(xiàn)象見(jiàn)保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化“創(chuàng)優(yōu)評(píng)比影響極大整改時(shí)應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭(zhēng)做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值(詳園林綠化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。公共秩序的整改要力爭(zhēng)做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備，各種必要的防護(hù)設(shè)施完好齊整，保安設(shè)備先進(jìn)完善(詳見(jiàn)安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)?！皠?chuàng)優(yōu)迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實(shí)可靠“創(chuàng)優(yōu)迎檢資料一般包括以下內(nèi)容?！皠?chuàng)優(yōu)小區(qū)，大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料：——規(guī)劃許可證：——用地協(xié)議書；——投資許可證；——開(kāi)工許可證；——紅線圖；——總平面圖?？⒐を?yàn)收資料：——土建竣工驗(yàn)收書：——消防竣工驗(yàn)收證明：——水電竣工驗(yàn)收書；——電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證；——通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明；——燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明。管理移交資料：——圖紙移交記錄；——開(kāi)發(fā)建設(shè)其它資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料；——接管驗(yàn)收記錄；——鑰匙移交記錄；——發(fā)展商委托管理合同書。管理公司成立登記資料：——營(yíng)業(yè)執(zhí)照；——稅務(wù)登記證；——企業(yè)法人代碼卡；——管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照：——停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；——管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。業(yè)主委員會(huì)成立與活動(dòng)資料：——業(yè)主管委會(huì)章程；——業(yè)主管委會(huì)社團(tuán)法人登記證；——業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄；——業(yè)主管委會(huì)成立記錄；——業(yè)主管委會(huì)召開(kāi)的屆次會(huì)議紀(jì)要；——業(yè)主管委會(huì)發(fā)布的公告。公眾管理制度(詳見(jiàn)住戶手冊(cè))。所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(管理制度)。所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄。員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果記錄。所有的住戶投訴記錄。所有的住戶回訪記錄。所有的住戶報(bào)修記錄。所有的住戶意見(jiàn)征集記錄。所有的管理處對(duì)外通知、通知記錄。所有的財(cái)務(wù)運(yùn)作損益表和其它財(cái)務(wù)報(bào)表。所有的對(duì)外委托合同書。所有的員工培訓(xùn)記錄。所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案。小區(qū)業(yè)主/住戶檔案。所有的住戶裝修管理檔案。政府相關(guān)部門出具的無(wú)治安案件、火災(zāi)事故證明書。所有社區(qū)文化記錄。所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書。所有的標(biāo)識(shí)復(fù)印件。所有的多種經(jīng)營(yíng)資料。所有的政府、住戶、上級(jí)公司、外界對(duì)管理處工作的評(píng)價(jià)資料以及其它應(yīng)提供的資料、記錄。進(jìn)“自檢”和“預(yù)檢。在整硬件和整“創(chuàng)優(yōu)迎檢資料過(guò)程中“創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組“創(chuàng)優(yōu)管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)全面地進(jìn)行自在自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)記錄下來(lái)遂項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限時(shí)接改完畢“檢一次整改一次，提高一步，力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平?！皠?chuàng)優(yōu)迎檢前一個(gè)月內(nèi)部整改即將結(jié)束的時(shí)候“創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎榆前的“預(yù)檢“預(yù)”完全采用正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收，最后將結(jié)果總分和存在的問(wèn)題逐一列出，以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。“檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/業(yè)區(qū)應(yīng)著重作好以下工作。硬件整改基本達(dá)標(biāo)，資料、記錄真實(shí)、全面、說(shuō)服力強(qiáng)。取得主/住戶諒和支持“優(yōu)管理處應(yīng)當(dāng)“創(chuàng)優(yōu)的意義與業(yè)主/住達(dá)成充分的理解，使業(yè)主/戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。取得業(yè)主管理委員會(huì)的支持和配合。選好住戶代表為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好準(zhǔn)備“國(guó)優(yōu)“優(yōu)評(píng)比一般考評(píng)團(tuán)都要求參加考評(píng)的小區(qū)/廈/工業(yè)區(qū)業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià)，認(rèn)真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要。寫“迎檢匯報(bào)材料“迎檢匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用發(fā)言稿發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績(jī)，簡(jiǎn)潔明快、重點(diǎn)突出，切忌冗長(zhǎng)乏味“迎檢匯報(bào)發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分：——小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介；——物業(yè)管理工作匯報(bào)；——社區(qū)文化與精神文明匯報(bào)；——“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。分工負(fù)責(zé)注意迎檢環(huán)境的布置迎檢環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)有利于迎檢、能夠給考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評(píng)。迎檢時(shí)員工儀容儀表、言行舉止都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿“創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評(píng)，以求爭(zhēng)取最佳的考評(píng)成果。迎檢時(shí)的基本要求：——精神飽滿、儀容整潔；——紀(jì)律嚴(yán)明，緊張有序；——熱情大方，不卑不亢；——自信嚴(yán)謹(jǐn)、應(yīng)答適度。迎檢結(jié)束后，由“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料，歸檔保存。5.0 記錄6.0 相關(guān)支持文件8．物業(yè)管理導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范物業(yè)管理公司導(dǎo)入ISO9000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作，確保物業(yè)管理公司正確、順暢地導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系并經(jīng)過(guò)認(rèn)證。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司導(dǎo)入IS09000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系工作。公管理者代表負(fù)責(zé)具體組織IS09000質(zhì)量體系的文件編制、控制、發(fā)放及實(shí)施、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評(píng)價(jià)、改進(jìn)工作。聘請(qǐng)顧問(wèn)公品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施IS09000質(zhì)量系的文件的編寫、控制、發(fā)放、運(yùn)行、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評(píng)價(jià)、改進(jìn)工作。聘請(qǐng)顧問(wèn)程序要點(diǎn)物業(yè)管理公司導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系一般經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)步驟：任命管理者代表任命管理者代表成立品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干送外培建立文件化質(zhì)量體系質(zhì)量體系文件送交各部門審核成立品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干送外培建立文件化質(zhì)量體系質(zhì)量體系文件送交各部門審核內(nèi)審員培訓(xùn)39內(nèi)審員培訓(xùn)員工培訓(xùn)員工培訓(xùn)質(zhì)量體系試運(yùn)行內(nèi)審（一）修改質(zhì)量體系文件運(yùn)行內(nèi)審（二）預(yù)審現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證經(jīng)過(guò)質(zhì)量體系認(rèn)證復(fù)檢質(zhì)量體系的維持、改進(jìn)質(zhì)量體系試運(yùn)行內(nèi)審（一）修改質(zhì)量體系文件運(yùn)行內(nèi)審（二）預(yù)審現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證經(jīng)過(guò)質(zhì)量體系認(rèn)證復(fù)檢質(zhì)量體系的維持、改進(jìn)聘請(qǐng)IS09000專業(yè)顧問(wèn)。導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系是一項(xiàng)很專業(yè)、理論性很強(qiáng)的工作。物業(yè)管理公司初步導(dǎo)入ISO9000質(zhì)體系應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)一位精通ISO9000質(zhì)體系、同時(shí)又有一定的物業(yè)管理知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的人士作為導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系的專業(yè)顧問(wèn)。其作用是指導(dǎo)公司的導(dǎo)入工作，協(xié)助建立物業(yè)管理文件化的質(zhì)量體系，指導(dǎo)質(zhì)量體系在本公司的有效運(yùn)行、培訓(xùn)員工。任命管理者代表。物業(yè)管理公司在導(dǎo)入IS09000質(zhì)量系時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先由公司總經(jīng)理任命一位管理者代表．協(xié)助自己領(lǐng)導(dǎo)IS09000質(zhì)量系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)工作。導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系領(lǐng)導(dǎo)的力量強(qiáng)弱至關(guān)重要，因此管理者代表一般都是由副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理?yè)?dān)任，其職責(zé)是：負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實(shí)施、維持和改進(jìn)；檢查和報(bào)告質(zhì)量體系的運(yùn)行情況；協(xié)助總經(jīng)理作好管理評(píng)審；主持質(zhì)量體系文件的編制、實(shí)施。其主要權(quán)限是：處理與質(zhì)量體系運(yùn)行有關(guān)的問(wèn)題；任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長(zhǎng)。44 成立品質(zhì)部。l 0行得以有效維持入0的l控制、實(shí)施部——品質(zhì)部(小物業(yè)理公司也能夠由辦公室兼)，其主作用是：在建立文件化質(zhì)量體系階段，負(fù)責(zé)編寫本公司的質(zhì)量體系文件；在運(yùn)行階段負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放、控制；運(yùn)行質(zhì)量的審核、控制、維持和改進(jìn)；負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和質(zhì)量體系的對(duì)外聯(lián)系工作及員工的績(jī)效考評(píng)實(shí)施工作。4.4.2品部的員工均由公司管理者代表從各部門的業(yè)務(wù)骨干中抽調(diào)組成。員工要求：具有較高專業(yè)理論水平和文化知識(shí)，熟悉本部門專業(yè)上作，思維敏捷，原則性強(qiáng)。一般按每職能部門抽調(diào)一至二名員工為宜。品質(zhì)部員工和公司主要十部外委培訓(xùn)。導(dǎo)入lS09000質(zhì)量體系，首先需要公司主要干部和從事ISO9000專業(yè)管理的員工熟練理解IS09000質(zhì)量體系的基本理論。公司開(kāi)始導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系之初，應(yīng)當(dāng)組織公司主要干部和品質(zhì)部員工接受IS09000基本理論的培訓(xùn)，便于更好地理解ISO9000質(zhì)量體系在物業(yè)管理中的重要意義，更好地支持IS09000的導(dǎo)入。品質(zhì)部員工除應(yīng)接受IS09000基本理論的培訓(xùn)外，還應(yīng)接受如何編寫本公司的質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)。建立文件化的質(zhì)量體系。文件化質(zhì)量體系的建立主要是指公司IS09000質(zhì)量體系的文件的編制工作。物業(yè)管理公司ISO9000質(zhì)量體系文件一般包括：質(zhì)量手冊(cè)——主要是闡明公司的質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，描述本公司的質(zhì)量體系，對(duì)內(nèi)是實(shí)施公司質(zhì)量管理的基本法規(guī)，對(duì)外是公司質(zhì)量保證能力的證明文件；程序文件——是公司質(zhì)量手冊(cè)的展開(kāi)和支持，它主要描述公司選定的質(zhì)量體系要素如何在物業(yè)管理工怍中實(shí)施和控制；同時(shí)它又是作業(yè)規(guī)程實(shí)施的控制文件；作業(yè)規(guī)程——是公司質(zhì)量體系程序文件的展開(kāi)、支持和細(xì)化。它是依據(jù)物業(yè)管理工作的實(shí)施操作而來(lái)，每一個(gè)作業(yè)規(guī)程均具體描述了一項(xiàng)具體的工作應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行或進(jìn)行的依據(jù)、要求和規(guī)范，全部怍業(yè)規(guī)程之和構(gòu)成了整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)工作的全部操作要求。質(zhì)量體系文件編寫的基本要求：滿足ISO9000相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求；和物業(yè)管理的實(shí)際水平和實(shí)際要求要相適應(yīng)；全面完整，覆蓋物業(yè)管理服務(wù)的全部階段和過(guò)程；具有可操作性、可檢查評(píng)價(jià)性；無(wú)違背法律、法規(guī)；注意物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)；切忌生搬硬套IS09000理論質(zhì)量體系文件的編寫順序。首先結(jié)合IS09000的基本要素和標(biāo)準(zhǔn)要求反思自身的工作。在充分理解ISO9000要素的基礎(chǔ)L，著手將公司所有管理服務(wù)加以分類和歸納。寫出編寫大綱。畫出每一個(gè)作業(yè)規(guī)程的作業(yè)流程圖。開(kāi)始著手編寫：——先編“作業(yè)規(guī)程”——解決怎樣操作的問(wèn)題；——再編“程序文件”——解決怎樣控制實(shí)施的問(wèn)題；——再“質(zhì)量手冊(cè)。編寫的基本原則：“說(shuō)體所的編寫一定要結(jié)合自己的工作實(shí)際來(lái)寫做什么需耍做什么應(yīng)當(dāng)怎樣做則怎樣寫，ISO9000文件是對(duì)工作及工作要求的真實(shí)反映?！罢f(shuō)的一定要說(shuō)到。物管理公司的ISO9000文特別是作業(yè)規(guī)程一定要全面。不應(yīng)認(rèn)為有游離于ISO9000質(zhì)量體之外的工作，不應(yīng)認(rèn)為哪些工作是和質(zhì)量無(wú)關(guān)的工作，因此編制ISO9000作業(yè)規(guī)時(shí)應(yīng)力求全面真實(shí)地反映工作的實(shí)際需要，凡是不編制文件就可能引起工作失誤的都應(yīng)當(dāng)以作業(yè)規(guī)程加以描述和控制?！爸胤此脊芾砭幹谱鳂I(yè)規(guī)程的工作同時(shí)也是對(duì)現(xiàn)行工作進(jìn)行認(rèn)真反思的過(guò)程。“反思”就是依據(jù)璐IS09000標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求從效益、制約、成本、創(chuàng)新上去反思原有的管理水平找到不足后加以改進(jìn)ISO9000文件決不但是對(duì)原有工作的歸納和總結(jié)?！胺罏橹?確保工作質(zhì)量因此在編制文件時(shí)一定要將可能在物業(yè)管理服務(wù)工作中發(fā)生的問(wèn)題預(yù)先性地在文件上用規(guī)程制度加以預(yù)防文件的主要作用就是經(jīng)過(guò)建立完善的工作制度、法制化地預(yù)防、制約工作失誤?！袄m(xù)改進(jìn)。應(yīng)認(rèn)為一次性編制完畢ISO9000文就能夠健全法制、杜絕隱患，就能夠一勞永逸。編制、修改作業(yè)規(guī)程是一項(xiàng)永久的工作?！罢Z(yǔ)言通俗明白繁簡(jiǎn)適宜不指望員工的個(gè)人索質(zhì)有多高編制的作業(yè)規(guī)程應(yīng)當(dāng)讓最基層的員工看明白?！熬帉懙奈飿I(yè)管理文件編制文件引用標(biāo)準(zhǔn)要素時(shí)一定要結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)去編、結(jié)合所管物業(yè)的特點(diǎn)去編。質(zhì)體系的文件編制詳見(jiàn)《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。質(zhì)量體系文件的審核。質(zhì)體系文件初步編制完成后，公司管理者代表應(yīng)立即著于組織將文件送達(dá)至各實(shí)施主要負(fù)責(zé)人手中，對(duì)文件規(guī)定的內(nèi)容展開(kāi)全面、自由無(wú)限制的論證。論證的內(nèi)容為：是否適宜；是否全面；是否正確。品部應(yīng)將討論結(jié)果加以匯編后報(bào)總經(jīng)理和管理者代表，最后依據(jù)合理的審核意見(jiàn)對(duì)I0在質(zhì)量體系文件編制完畢后，公司應(yīng)及時(shí)送品質(zhì)部員工和管理者代表、總經(jīng)理和公司其它主要干部外出接受ISO9000內(nèi)部廈量審核員的培訓(xùn)，為質(zhì)量體系的有效運(yùn)行打好基礎(chǔ)。品質(zhì)部員工應(yīng)當(dāng)參加培訓(xùn)考試格后獲取家技術(shù)監(jiān)局頒發(fā)的企業(yè)《注冊(cè)內(nèi)部質(zhì)量審核員證書。公總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)以文件的形式在質(zhì)量體系試運(yùn)行前正式任命品質(zhì)部成員為物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核員。員工培訓(xùn)。在質(zhì)量體系試運(yùn)行之前，公司總經(jīng)理應(yīng)主持召開(kāi)全體員工ISO9000貫標(biāo)動(dòng)員大會(huì)，先從思想上、意識(shí)上為ISO9000在物業(yè)管理公司的推行作好準(zhǔn)備。管者代表在將ISO9000文下發(fā)至各部門后，應(yīng)立即組織公司員工全方位地執(zhí)行質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)，培訓(xùn)應(yīng)注意多層次、全方位的開(kāi)展，直至員工基本都能理解和掌握文件的要求方可。4.1.1 質(zhì)量體系試運(yùn)行。4.l1.l質(zhì)體系下發(fā)培訓(xùn)完成后，開(kāi)始進(jìn)入試運(yùn)行階段。試運(yùn)行階段時(shí)間一般在二個(gè)月左右，其目的一是為了檢驗(yàn)質(zhì)量體系文件的適宜性和有效性；二是為了讓員工嚴(yán)格按文件執(zhí)行養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，為質(zhì)量體系在物業(yè)管理公司的正式推行打好基礎(chǔ)。試運(yùn)行的要求：按文件要求作業(yè)，嚴(yán)禁隨意操作；按文件要求記錄，嚴(yán)禁弄虛作假；反映問(wèn)題經(jīng)過(guò)正常渠道向品質(zhì)部反映，嚴(yán)禁詆毀文件。l1.3為保證質(zhì)量體系的有效試運(yùn)行，公司應(yīng)當(dāng)制定嚴(yán)厲的懲罰措施來(lái)確保執(zhí)行的嚴(yán)肅性(此階段稱作強(qiáng)制執(zhí)行階段)。進(jìn)行第一次內(nèi)部質(zhì)量審核。4.12.l在質(zhì)量體系試運(yùn)行一段時(shí)間(一個(gè)月左右)后，管理者代表應(yīng)安排公司品質(zhì)部對(duì)質(zhì)量體系的運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)行第一次內(nèi)部審核。審核的目的：評(píng)價(jià)質(zhì)量體系試運(yùn)行的質(zhì)量；評(píng)價(jià)文件化質(zhì)量體系本身的質(zhì)量；有針對(duì)性幫助員工解決推行質(zhì)量體系時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題；嚴(yán)肅紀(jì)律，確保推行的真實(shí)性和有效性。第一次內(nèi)部質(zhì)量審核應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)外部專家和顧問(wèn)協(xié)助進(jìn)行。內(nèi)質(zhì)量審核詳見(jiàn)《內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。修改完善ISO9000質(zhì)量體系文件。在量體系試運(yùn)行完畢后，管理者代表應(yīng)當(dāng)組織品質(zhì)部對(duì)公司的質(zhì)量體系進(jìn)行一次全面修改。修改的內(nèi)容：去掉不適宜的作業(yè)規(guī)程；增加遺漏的作業(yè)規(guī)程；修改不適宜、可操作性差、可評(píng)價(jià)性差的作業(yè)規(guī)程。經(jīng)改后的質(zhì)量體系文件，應(yīng)達(dá)到具有很強(qiáng)的操作性，和物業(yè)管理公司的運(yùn)作實(shí)踐相符合，完善周到、詳細(xì)明了、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，具有很強(qiáng)的可檢查、可評(píng)價(jià)性。質(zhì)量體系的運(yùn)行與維持?？偫碓谖募|(zhì)量體系基本完善后，以正式通知的形式開(kāi)始質(zhì)量體系在公司的全面運(yùn)行。質(zhì)量體系實(shí)施運(yùn)行的基本要求：“做你所說(shuō)”——嚴(yán)格按文件工作，嚴(yán)禁隨意作業(yè)、不按規(guī)程工作；“記你所做的”——嚴(yán)格依照工作的實(shí)際情況進(jìn)行記錄，嚴(yán)禁弄虛作假；不允許抵觸ISO9000的推行。品部和各部門干部是ISO9000質(zhì)量體是再能得以有效推行的保障。品質(zhì)部經(jīng)過(guò)隨時(shí)的抽檢和定期的內(nèi)審來(lái)糾正預(yù)防推行中出現(xiàn)的問(wèn)題各級(jí)干部則經(jīng)過(guò)隨時(shí)隨地的工作檢查和批評(píng)教育、行政處罰來(lái)保證質(zhì)量體系的有效執(zhí)行。第二次內(nèi)部質(zhì)量審核。在量體系運(yùn)行兩個(gè)月左右的時(shí)間時(shí)，管理者代表應(yīng)開(kāi)始著手安排第二次內(nèi)部質(zhì)量審核。內(nèi)審的目的為：a） 發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格；發(fā)現(xiàn)文件體系中的不合格；有針對(duì)性幫助員工解決推行中的備類問(wèn)題。內(nèi)后審核組應(yīng)召開(kāi)內(nèi)審會(huì)議，分析出現(xiàn)不合格的原因，進(jìn)一步完善文件化質(zhì)量體系，懲處主觀上故意抵制質(zhì)量體系推行的員工，提高員工的工作水準(zhǔn)：第二次內(nèi)審后，品質(zhì)部應(yīng)依據(jù)審核結(jié)果和員工合理建議進(jìn)行修正、完善質(zhì)量體系。預(yù)審。4.16.l當(dāng)質(zhì)量體系實(shí)際有效平穩(wěn)地運(yùn)行了一段(至少三個(gè)月以上)后，物業(yè)管理公司能夠向ISO9000質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)提請(qǐng)認(rèn)證并預(yù)約好認(rèn)證前的預(yù)審核。認(rèn)證預(yù)審由公司提前兩個(gè)星期向認(rèn)證機(jī)構(gòu)報(bào)送公司質(zhì)量體系的一級(jí)文件(質(zhì)量手冊(cè))、二級(jí)件(程序文)、經(jīng)認(rèn)證構(gòu)審核經(jīng)過(guò)后，雙方約定好預(yù)審的時(shí)間。預(yù)是認(rèn)證機(jī)構(gòu)在正式審核之前對(duì)申請(qǐng)認(rèn)證單位進(jìn)行的一次預(yù)備審核。其目的是為了事先充分了解申請(qǐng)認(rèn)證單位的質(zhì)量體系實(shí)際情況以便做出是否進(jìn)行正式審核的決定。預(yù)時(shí)間由公司管理者代表負(fù)責(zé)安排接待．全體員工均應(yīng)在預(yù)審時(shí)恪守職責(zé)、認(rèn)真工作，以確保預(yù)審的順利進(jìn)行。預(yù)完畢后，公司品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)依據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核員的審核意見(jiàn)，認(rèn)真進(jìn)一步修改質(zhì)量體系文件，并監(jiān)管執(zhí)行?，F(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證。預(yù)審經(jīng)過(guò)后，公司應(yīng)根據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)正式現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證的時(shí)間來(lái)積極迎接現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證。為迎接認(rèn)證機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證，應(yīng)做如下準(zhǔn)備：整理好所有的原始記錄；整理好所有的文件；按文件規(guī)定整理好所管理物業(yè)的硬件設(shè)施；以良好的精神風(fēng)貌和工作狀態(tài)迎接認(rèn)證。公司總經(jīng)理應(yīng)親自組織安排迎接認(rèn)證的準(zhǔn)備工作。公司在認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證時(shí)應(yīng)積極配合作好認(rèn)證工作。經(jīng)過(guò)質(zhì)量認(rèn)證獲取《質(zhì)量體系認(rèn)證證書。如果現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證獲得經(jīng)過(guò)，一般情況下經(jīng)過(guò)認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)審核的批準(zhǔn)后，公司將獲《ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證證書證的經(jīng)過(guò)標(biāo)志著公司推行的IS09000質(zhì)量體系是適宜的、有效的，對(duì)提高公司的聲譽(yù)、規(guī)范管理、提高服務(wù)水準(zhǔn)意義非凡。質(zhì)量體系的維持和改進(jìn)。認(rèn)機(jī)構(gòu)在公司經(jīng)過(guò)認(rèn)證后，每隔一段時(shí)間(一年右)將對(duì)公進(jìn)行復(fù)審，以有效地維持質(zhì)量體系的有效性。公品質(zhì)部是公司維持質(zhì)量體系的日常管理部。品質(zhì)部依據(jù)《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》來(lái)有效地維持ISO9000質(zhì)量體系在公司的運(yùn)行。質(zhì)體系是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)的體系，品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)視物業(yè)管理工作的發(fā)展變化和工作實(shí)際不斷地改進(jìn)和完善物業(yè)管理公司的ISO9000質(zhì)量體系。質(zhì)量體系文件每年至少應(yīng)修改一次。5.0 記錄相關(guān)支持文件《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程?！读矿w系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。7.O 附錄年版IS09000標(biāo)準(zhǔn)八項(xiàng)質(zhì)量管理原則。年版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)八項(xiàng)質(zhì)量管理原則一、以顧客為中心組織依存干它們的顧客因此組織應(yīng)理解顧客當(dāng)前和未來(lái)的需求滿足顧客要求井力爭(zhēng)超過(guò)顧客期望。二、領(lǐng)導(dǎo)作用領(lǐng)導(dǎo)者建立組織相互統(tǒng)一的宗旨方向和內(nèi)部環(huán)境所創(chuàng)造的環(huán)境能使員工充分參與實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)的活動(dòng)。三、全員參與各級(jí)員都是組織的根本，只有她們的充分參與才能使她們的才干為組織帶來(lái)收益。四、過(guò)程方法將相關(guān)的資源和活動(dòng)作為過(guò)程來(lái)進(jìn)行管理，能夠更高效地達(dá)到預(yù)期目的。五、系統(tǒng)管理針對(duì)制定的目標(biāo)識(shí)別理解并管理一個(gè)由相互聯(lián)系的過(guò)程所組成的體系有助于提高組織的有效性和效率。六、持續(xù)改進(jìn)持續(xù)改進(jìn)是組織一個(gè)永恒的目標(biāo)。七、以事實(shí)為決策依據(jù)有效的決策是建立在對(duì)數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行合乎邏輯和直觀的分析基礎(chǔ)上。八、互利的供方關(guān)系組織與供方之間保持互利關(guān)系，可增進(jìn)兩個(gè)組織創(chuàng)造價(jià)值的能力?！?行政人事篇 ——Administration&PersonelResources1．組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范公司組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的一般原則及凋整方法。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理有限公司及下屬物業(yè)管理處的組織架構(gòu)及崗位設(shè)置管理工作。職責(zé)總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批。人事部負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理．4.O 程序要點(diǎn)4.l 組織架構(gòu)的設(shè)置與調(diào)整。物業(yè)管理公司組織架構(gòu)設(shè)置的一般模式，(見(jiàn)附表)一般情況下，公司管理單一物業(yè)時(shí)，公司設(shè)置為：辦公室(含行政、人事部)、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營(yíng)部、公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、園林綠化部、保安部、保潔部。一般情況下，公司員工人數(shù)在800人以上或管理處數(shù)量在2個(gè)以上時(shí)公司機(jī)關(guān)設(shè)置為行政部人事部財(cái)務(wù)部品質(zhì)部經(jīng)營(yíng)部各管理處設(shè)置為公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、園林綠化部、保安部、保潔部。未導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系的公司可不設(shè)品質(zhì)部。4.l.2 組織架構(gòu)的設(shè)置工作由公司總經(jīng)理牽頭組織制定，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。4.I.3一情況下，組織架構(gòu)每年末可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(確有整必要時(shí))由人事部組織各相關(guān)部門寫出組織架構(gòu)的運(yùn)作情況提交總經(jīng)理，由總經(jīng)理召開(kāi)辦公會(huì)議議定．需對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整的，報(bào)董事局審批后執(zhí)行。各部門職責(zé)。品質(zhì)部職責(zé)：——負(fù)責(zé)員工的績(jī)效考評(píng)工作；——負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系文件的制定、編制、培訓(xùn)、實(shí)施監(jiān)控與維持和改進(jìn)；——負(fù)責(zé)具體組織ISO9000質(zhì)量體系內(nèi)審和質(zhì)量運(yùn)行狀態(tài)的檢查與考核；——負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系文件和資料的控制；——負(fù)責(zé)處理其它與運(yùn)作質(zhì)量有關(guān)的事務(wù)；——完成上級(jí)安排的其它工作。行政部職責(zé)：——負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的行政、后勤、車隊(duì)，信息、及其它行政管理工作；——負(fù)責(zé)組織安排公司各類會(huì)議，傳達(dá)會(huì)議精神；——負(fù)責(zé)處理公司的來(lái)往信函及接待工作；——負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的合同和檔案資料；——負(fù)責(zé)或協(xié)助組織、策劃公司的有關(guān)活動(dòng)；——負(fù)責(zé)公司機(jī)密文件資料及信息的保密工作；——負(fù)責(zé)控制公司各項(xiàng)行政費(fèi)用的開(kāi)支；——負(fù)責(zé)公司的后勤車隊(duì)管理工作；——負(fù)責(zé)信息的反饋工作；——負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)，配合財(cái)務(wù)的成本核算；——完成上級(jí)安排的其它工作。人事部職責(zé)：——負(fù)責(zé)公司的培訓(xùn)、調(diào)配、勞資工作；——負(fù)責(zé)研究、制定公司人才戰(zhàn)略；——負(fù)責(zé)組織制定、審核公司的組織架構(gòu)及人員定編；——負(fù)責(zé)組織公司員工的崗前培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)；——負(fù)責(zé)公司員工考勤與工資福利管理工作；——負(fù)責(zé)處理公司的勞資關(guān)系；——負(fù)責(zé)建立公司人才資料庫(kù)；——負(fù)責(zé)處理公司的各項(xiàng)投訴與合理化建議；——完成上級(jí)安排的其它工作。財(cái)務(wù)部職責(zé)：——負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)的資金運(yùn)作、成本核算、審計(jì)及各種財(cái)務(wù)結(jié)算工作；——負(fù)責(zé)材料的驗(yàn)收、入庫(kù)、保管及出庫(kù)工作；——負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)與低質(zhì)易耗品管理及清查工作；——為總經(jīng)理室的籌資決策和投資決策提供真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息；——負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)、稅務(wù)、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡(luò)；——完成上級(jí)安排的其它工作。經(jīng)營(yíng)部職責(zé)：——負(fù)責(zé)分供方的評(píng)審管理工作；——負(fù)責(zé)對(duì)外采購(gòu)工作；——負(fù)責(zé)對(duì)外委托服務(wù)工作；——負(fù)責(zé)自有物業(yè)租賃工作；——負(fù)責(zé)商業(yè)信息的整理工作；——完成上級(jí)安排的其它工作。公共事務(wù)部職責(zé)：——參與新接物業(yè)接管驗(yàn)收工作；——負(fù)責(zé)住戶入住、裝修、報(bào)修、投訴、求助、回訪工作的組織、接待處理工作——負(fù)責(zé)有償便民服務(wù)及特殊服務(wù)的組織工作；——負(fù)責(zé)康樂(lè)文體、文化活動(dòng)的組織、實(shí)施及設(shè)施的管理工作；——負(fù)責(zé)住戶郵件、包裹分發(fā)及物品代管工作；——負(fù)責(zé)管理處與業(yè)主之間溝通協(xié)調(diào)的組織工作；——完成上級(jí)安排的其它工作。機(jī)電維修部職責(zé)：——負(fù)責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場(chǎng)地的維修處理工作；——負(fù)責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施：——負(fù)責(zé)住戶家庭的維修工作；——負(fù)責(zé)各類檢測(cè)設(shè)備的管理：——協(xié)助參與設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)評(píng)審工作；——負(fù)責(zé)水電的正常供應(yīng)；——完成上級(jí)安排的其它工作。保安部、消防管理中心職責(zé)：——負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)24小時(shí)保安服務(wù)；——負(fù)責(zé)封閉小區(qū)人員/物品出入管理；——負(fù)責(zé)對(duì)出租屋、轄區(qū)內(nèi)三無(wú)人員、裝修人員進(jìn)行管理：——負(fù)責(zé)交通及停車場(chǎng)管理；——參與突發(fā)事件處理和火警、火災(zāi)搶救工作；——負(fù)責(zé)防火管理；——完成上級(jí)安排的其它工作。園林綠化部：——負(fù)責(zé)規(guī)劃轄區(qū)環(huán)境綠化美化及景點(diǎn)、小品的設(shè)置、保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)、修整工作；——負(fù)責(zé)園林花場(chǎng)苗木的培育工作；——負(fù)責(zé)園林、綠化的病蟲害防治工作；——負(fù)責(zé)綠化機(jī)具的保養(yǎng)工作；——負(fù)責(zé)為住戶提供各類綠化有償服務(wù)工作；——完成上級(jí)安排的其它工作。j) 保潔部職責(zé)：——負(fù)責(zé)轄區(qū)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運(yùn)工作；——負(fù)責(zé)辦公樓宇室內(nèi)外保潔、外墻清潔工作；——負(fù)責(zé)公共設(shè)施的保沽工作；——負(fù)責(zé)為住戶提供各種清潔有償服務(wù)工作：——完成上級(jí)安排的其它工作。崗位設(shè)置。崗位設(shè)置的基本原則。直線管理、層級(jí)管理的原則：一般情況下，每個(gè)崗位只有一個(gè)直接上級(jí)，只對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)，只向直接上級(jí)匯報(bào)工作．避免多頭管理；同一別，不重復(fù)設(shè)置崗位的原則：一般情況下，部門有正職的原則上不再設(shè)副職；崗的設(shè)置由總經(jīng)理根據(jù)工作需要設(shè)定，不涉及調(diào)整架構(gòu)的，由總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，涉及調(diào)整組織架構(gòu)的需報(bào)董事會(huì)審批后執(zhí)行。增新崗位設(shè)置后，由人事部擬定新崗位的職位描述報(bào)總經(jīng)理審批，崗位描述應(yīng)包括以下內(nèi)容：工作范圍；層級(jí)管理中所處位置；崗位的性質(zhì)(管理級(jí)、技術(shù)級(jí)或文職級(jí))；該崗位應(yīng)具備的能力。崗描述經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由品質(zhì)部跟蹤崗位的工作范圍，并在兩個(gè)月內(nèi)編制出與其崗位工作相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。人事部應(yīng)于每年年初將崗位設(shè)置情況用一覽表的形式隨組織架構(gòu)一起公布。資料保存：經(jīng)批準(zhǔn)的組織架構(gòu)與崗位設(shè)置資料歸入檔案室永久保存。5.0 記錄相關(guān)支持文件《標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。《事定編管理