購物廣場項(xiàng)目規(guī)劃

34/34目錄項(xiàng)目情況簡介及定位依據(jù)分析前言1.1項(xiàng)目差不多情況簡介1.2項(xiàng)目定位依據(jù)調(diào)查分析項(xiàng)目市場定位2．1項(xiàng)目定位2．1．1業(yè)態(tài)定位2．1．2業(yè)種定位2．1．3經(jīng)營定位2．1．4風(fēng)格定位2．1．5形象定位2.1.6價格定位項(xiàng)目規(guī)劃建議前言3．1業(yè)態(tài)規(guī)劃3．1．1業(yè)態(tài)組合3．2業(yè)種規(guī)劃3．2．1業(yè)種組合3．2．2商品結(jié)構(gòu)3．3商場服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議3．3．1硬件設(shè)施規(guī)劃建議項(xiàng)目情況簡介及定位依據(jù)項(xiàng)目情況簡介及定位依據(jù)前言正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。在目前供需嚴(yán)峻失衡的情況下，房地產(chǎn)中商業(yè)物業(yè)必須緊密關(guān)注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個性和唯一性。因而，本項(xiàng)目在對現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上定位時，進(jìn)行針對性的市場研究和詳細(xì)了解自己產(chǎn)品的優(yōu)劣是必須也是必要的，科學(xué)的對一商業(yè)物業(yè)進(jìn)行決策和定位、規(guī)劃差不多成為開發(fā)商不可忽略的問題。鑒于“三峽風(fēng)·時代購物廣場”項(xiàng)目位于忠縣“第一商圈”的中心位置，特不適合經(jīng)營商業(yè)，但面對忠縣差不多存在的眾多商家，如何樣吸引消費(fèi)者青睞本項(xiàng)目？如何樣達(dá)到銷售和經(jīng)營的雙贏？一個基于市場現(xiàn)狀；具備一定前瞻性；有相對唯一性；富于個性的商場定位呼之欲出。1.11.1“三峽風(fēng)·時代購物廣場”項(xiàng)目差不多情況簡介1.1.1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）區(qū)位介紹“三峽風(fēng)·時代購物廣場”是忠縣舊城改造詳細(xì)規(guī)劃中的頭號項(xiàng)目，位于北山路，所處位置為忠縣“黃金”商業(yè)圈中心，與忠縣中心廣場隔街相望。該廣場所在地一直差不多上聞名的商業(yè)老街，有上百年的歷史。目前既是忠縣的交通要道，亦是商業(yè)貿(mào)易中心，位置優(yōu)越、交通便利、人財兩旺，享有忠縣“第一商圈”的美譽(yù)。（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“三峽風(fēng)·時代購物廣場”24層，由4層裙樓和1座塔樓及中央商業(yè)街組成，總建筑面積約為：30000M2。其中：負(fù)一層：約1500M2；商業(yè)裙樓為4層：約7500M2；中央商業(yè)街：約1800M2；寫字樓為5層；住宅樓為15層。配套：住宅電梯2部；1F—2F：4部扶手電梯；1部貨梯；3組消防步梯。1.1.2環(huán)境簡介“三峽風(fēng)·時代購物廣場”座落在北山路（商業(yè)旺街）中段，與中心廣場隔街相望，處于忠縣商業(yè)核心地帶，可謂“忠縣的都心”?！叭龒{風(fēng)·時代購物廣場”座落在忠縣商業(yè)龍頭位置上，福靈地氣，物華天寶，可謂真正的風(fēng)水寶地，絕版地塊，也是忠縣傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，每日有上萬的人流量，輻射12萬人口的消費(fèi)支撐，商業(yè)吸引力與進(jìn)展?jié)摿薮蟆！叭龒{風(fēng)·時代購物廣場”地處忠縣商業(yè)中心，是忠縣名副事實(shí)上的CBD中心，農(nóng)行、建行、商業(yè)行等圍繞周圍，繁華鼎盛，被商家視為——聚財寶地。1.1.3項(xiàng)目優(yōu)劣陳述（1）優(yōu)點(diǎn)（賣點(diǎn)）※忠縣商業(yè)“第一商圈”。在人流、物流、配套三元素上已具備?！乱?guī)劃對本項(xiàng)目的升值空間的提升。※主力品牌商家入駐。依照主力品牌商家的準(zhǔn)確入駐情況確定?！ㄎ粶?zhǔn)。商圈中獨(dú)特定位——集購物、休閑、餐飲、娛樂為一休的“一站式”綜合性購物中心?！鶅r格優(yōu)勢。低價格、高回報、升值潛力大。※實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營。采取“返租”形式，確保投資客戶的利益。（2）劣勢※人們對“產(chǎn)權(quán)式商鋪”認(rèn)識不夠?！藗兪軅鹘y(tǒng)商業(yè)模式阻礙較深，依舊期望以獨(dú)立門面出現(xiàn)，未能清晰地意識到商場整體經(jīng)營治理的優(yōu)勢。1.1.4物業(yè)綜合實(shí)力開發(fā)商：重慶三峽風(fēng)企業(yè)集團(tuán)·巨龍房產(chǎn)公司承建商：重慶建工集團(tuán)1.2“1.2“三峽風(fēng)·時代購物廣場”項(xiàng)目定位依據(jù)調(diào)查分析1.2.3市場商業(yè)狀況調(diào)查及分析要緊競爭項(xiàng)目的調(diào)查及分析要緊競爭項(xiàng)目的調(diào)查及分析名稱地址使用狀況銷售價（元/平方）租金（元/平方.月）商業(yè)形態(tài)東坡商城新北山路未7500臨街獨(dú)立門面樂聲商城北山路已1000060商場港口商業(yè)城新北山路未5000產(chǎn)權(quán)式鋪面華怡廣場州屏山路未3000-400020（整體）1F商場內(nèi)鋪面已10002F獨(dú)立門面川東商業(yè)城北山路未12000-140001F臨街獨(dú)立門面未3000-1F未30002F從忠縣在售物業(yè)和正在招商的商場來看，忠縣目前的商業(yè)物業(yè)正處在一個銷售上的相對競爭區(qū)。樂聲商城招商已完成，其主營家電，定位與本項(xiàng)目完全不同；東城商城作為經(jīng)營性物業(yè)，其價格和定位均不構(gòu)成威脅；而港口商業(yè)城和華怡廣場在招商中均未找到適合的思路，商場都未能形成；只有川東商業(yè)城與本項(xiàng)目在同期進(jìn)行競爭。忠縣商圈狀況忠縣通過舊城改造和新區(qū)進(jìn)展，逐步形成了四橫四縱三點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。四橫：北山路——新北山路、州屏路、健康路、人民路四縱：北山支路、北門路、體育路、十字街三點(diǎn)：忠縣汽車站、人民廣場、華怡廣場縣城內(nèi)幾個大商場都分布在北山路，其余大多是臨街的獨(dú)立商鋪。商業(yè)現(xiàn)狀百貨商場：（1）重百忠縣分店：兩層商場，1F主營化妝品、鞋帽、家電等；2F主營服裝、床上用品；要緊以中低檔商品為主。（2）胡燃商行：三層商場，-1F為超市；1F主營化妝品、鞋帽、家電等；2F主營服裝、床上用品；要緊以中低檔商品為主。（3）中天百貨：一層商場，主營服裝，要緊以中低檔商品為主。（4）沙坪壩百貨忠縣超市：規(guī)模較小，品種不多，要緊以中低檔商品為主。專賣店：在忠縣開設(shè)的專賣店要緊以臨街門面的形式出現(xiàn)，例如佐丹奴、美特斯·邦威、以純、夢特嬌、鱷魚恤、金盾、柒牌等，但此類專賣店規(guī)模不大、檔次不高。超市連鎖店：名煙名酒莊、涪陵新大興超市規(guī)模不大，物資品種不多。餐飲：忠縣火鍋店較多，德莊、天源、龍湖鴨腸王等名火鍋都在忠縣設(shè)立了分店，但忠縣較高檔的中餐館屈指可數(shù)。娛樂設(shè)施：忠縣娛樂設(shè)施較為單調(diào)，要緊以洗腳城為主，缺乏大型的娛樂場所，比如歌城、迪吧，也缺乏西餐咖啡廳和酒吧等休閑場所。臨街獨(dú)立鋪面租金（按使用面積計(jì)算）位置最低租金最高租金平均租金北山路約35元/平方100元/平方67元/平方左右北山支路約33元/平方90元/平方60元/平方左右休育路約28元/平方80元/平方54元/平方左右人民廣場約42元/平方83元/平方56元/平方左右十字街約52元/平方120元/平方76元/平方左右新北山路約45元/平方67元/平方54元/平方左右人民路約20元/平方50元/平方36元/平方左右相關(guān)結(jié)論：通過對周邊要緊競爭項(xiàng)目的調(diào)查，我們看到這些商場自身經(jīng)營都存在著各方面的問題，樓層分布、商品組合、購物環(huán)境、商品質(zhì)量等都與現(xiàn)代商業(yè)、消費(fèi)存在較大的差異。因此朝著現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)要求靠攏將是必行之路，了解消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)適應(yīng)、消費(fèi)態(tài)度、消費(fèi)愛好，投其所好，采取相應(yīng)的市場策略，找準(zhǔn)市場定位，對相應(yīng)的環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的對策，形成特色化、差異化的經(jīng)營，其市場前景是巨大的。綜上所述，百貨商場、專賣店、超市連鎖店等業(yè)態(tài)全面豐富了忠縣的零售業(yè)態(tài)，但忠縣當(dāng)前商場的購物環(huán)境和商品檔次、質(zhì)量并不讓人們中意，加之缺乏中高檔的商品，因此會出現(xiàn)忠縣人們驅(qū)車到重慶購物消費(fèi)的現(xiàn)象也就不足為怪了，如此對本項(xiàng)目的定位依據(jù)何在，接下來就應(yīng)該比較明確了。項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目市場定位2.1.1業(yè)態(tài)定位隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和人民生活水平的提高，商品零售類不和結(jié)構(gòu)也發(fā)生了新的變化：流行服飾、家居裝飾用品及家用電器成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，消費(fèi)者文化需求提高，娛樂類、休閑、運(yùn)動、文體用品類零售額不斷上升。消費(fèi)心理個性化、品牌化、時尚化、流行化等趨勢日益明顯，商家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營和專業(yè)服務(wù)。以后商場的進(jìn)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r亮，經(jīng)營主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營治理方式吸引消費(fèi)者，如此才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場競爭力和生命力，并獵取最終的商業(yè)利潤，體現(xiàn)商場自身應(yīng)有的價值。消費(fèi)群體需求分析顯示：在我國，目前消費(fèi)者的文化層次和生活素養(yǎng)越來越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，都市人口密度增加較快，伴隨著國家對拉動內(nèi)需、鼓舞居民消費(fèi)的各項(xiàng)政策逐步實(shí)施，消費(fèi)者假日消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，相應(yīng)的旅游消費(fèi)群體也得到進(jìn)一步擴(kuò)展，市場關(guān)于定位在中高檔的流行、休閑服飾主題商場的需求將日益增加。消費(fèi)者在面對琳瑯滿目的商品和繁多的廣告時，其選購所需商品難度也大為增加，從而對能為消費(fèi)者提供種類齊全的專類、特色商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、舒適的購物環(huán)境的購物場所產(chǎn)生較大的需求。同時，消費(fèi)者在生活節(jié)奏加快、都市區(qū)域化擴(kuò)大和都市交通日益堵塞的情況下，極其需要縮短購物時刻，提高采購效率，因而能為消費(fèi)者提供休閑式購物環(huán)境的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也普遍的受到寬敞消費(fèi)者的青睞。就目前忠縣內(nèi)的商業(yè)分布狀況來看，已初步形成了以百貨商場為主，超市、專賣店為輔的業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，在一定程度上滿足了一部分市民的購物需求，從商業(yè)的層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來看相對滯后，差不多上還停留在傳統(tǒng)、常規(guī)層面上，缺乏競爭實(shí)力。從都市的整體商業(yè)格局和零售商業(yè)長遠(yuǎn)進(jìn)展的角度，以及忠縣零售商品消費(fèi)市場的容量來看，目前忠縣城區(qū)內(nèi)還缺乏一家集購物、休閑、餐飲和娛樂于一體的具有綜合特色的休閑購物商場，以滿足更多的消費(fèi)者日益增長和特色的消費(fèi)需求，并填補(bǔ)市場的空白點(diǎn)。結(jié)論：綜合依照本項(xiàng)目的規(guī)模、地理位置、人口密度和進(jìn)展商的實(shí)力、性質(zhì)，以及目前忠縣的商業(yè)零售業(yè)態(tài)仍然是以百貨商場占據(jù)主導(dǎo)地位的格局，建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為：特色型休閑、流行、時尚主題商場主題商場內(nèi)以各種特色服飾主題店為主，如：店中店、專業(yè)店鋪、專賣店等各種功能的業(yè)態(tài)組合，加以引進(jìn)餐飲、娛樂等配套功能，突出商場購物休閑、時尚天地、文化娛樂、餐飲服務(wù)功能。本項(xiàng)目要緊面對消費(fèi)客層為年輕、大眾消費(fèi)者，同時努力爭取中等收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭取客源，其年青人、成年人至白領(lǐng)人士皆是目標(biāo)顧客群。此種定位突出了流行、時尚、休閑服飾、主題店，價格平、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營特色，同時也具備了現(xiàn)代時尚、流行集中化、特色化、文化性強(qiáng)的特點(diǎn)，是集休閑、購物、飲食、旅游、娛樂于一體的特色購物商城，代表了國內(nèi)沿海乃至國際零售業(yè)進(jìn)展方向的休閑、運(yùn)動、流行經(jīng)營業(yè)態(tài)趨勢，其進(jìn)展?jié)摿εc市場競爭力是極具優(yōu)勢性的。2.1.2業(yè)種定位本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為特色型休閑、流行、時尚主題商場，結(jié)合集休閑、購物、飲食、旅游、娛樂于一體的特色，本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置的業(yè)種將包含各種流行、時尚、休閑的服飾品種，以期達(dá)到商場“特色、獨(dú)有”的效果，滿足獨(dú)特年齡階層、不同性不的消費(fèi)者的購物需求，營造良好的購物環(huán)境和功能，以達(dá)到預(yù)期的效果；本項(xiàng)目業(yè)種能夠分為以下幾大類：服裝類：男女休閑裝、運(yùn)動裝、時尚服裝等；鞋類及皮具類：男女流行鞋、皮具、箱包等；飾品類：頭飾品、金銀首飾、流行配飾、圍巾、精品眼鏡等；化妝品類彩妝類、護(hù)膚用品、美容保健品等；用品類：日用品、文具、玩具、禮品等；餐飲類：西餐、中餐、咖啡廳等；娛樂類：歌城、迪吧、酒吧等2.1.3經(jīng)營定位由于進(jìn)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運(yùn)作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，因此，我們建議本項(xiàng)目開發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營治理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括專賣店，主題專業(yè)店、精品店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)治理公司對商場進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)治理進(jìn)行顧問，實(shí)行商場的所有者、治理者與經(jīng)營者分離，使得各方面的優(yōu)勢互補(bǔ)，既能夠保證和提高商場的治理水平，又能夠使商場以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者，同時由于商場內(nèi)的各種零售商分不經(jīng)營自己的產(chǎn)品，能夠充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。2.1.4風(fēng)格定位社會進(jìn)展到今天，差不多完全完全打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國家與國家之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴(kuò)大化無時無刻不在改變著人們的思想觀念和行為適應(yīng)，針對商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果確實(shí)是人們的需求正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時刻段內(nèi)要同時滿足人們物質(zhì)與精神需求。因此，注重感受、注重體驗(yàn)、注重人們購物行為與情感交流的商場是以后進(jìn)展的必定趨勢。同時，現(xiàn)代商業(yè)之間的競爭，已不再局限于某個區(qū)域的商場，而是表現(xiàn)為商業(yè)中心之間、商業(yè)街之間的競爭，這種競爭從全然上也是區(qū)域間整體商業(yè)優(yōu)勢的對比與抗衡。由于目前流行時尚、休閑服飾商場作為一種新型商業(yè)模式得到越來越多商界人士和消費(fèi)者認(rèn)同，一股大興土木興建商場或?qū)⒃虉龈慕ǖ睦顺币舱砣珖鞔蠖际?。廣州”時尚天地”去年?duì)I業(yè)額上億元，以及新崛起的上海、北京、重慶休閑、運(yùn)動主題店去年?duì)I業(yè)額也有大突破的示范效應(yīng)，使越來越多的商場向特色化、流行化的方向進(jìn)展，希望在其他地段、其他地區(qū)ＣＯＰＹ一個“運(yùn)動100”、“休閑頻道”、”時尚天地”。然而，這股同質(zhì)化復(fù)制的浪潮也受到質(zhì)疑。因?yàn)?，隨著現(xiàn)在信息化的高速進(jìn)展，人們交流溝通已異常的方便，視野也變得特不開闊，關(guān)于外界事物的進(jìn)展變化同意認(rèn)知程度專門高，照搬照抄的運(yùn)作差不多顯得落后甚至是可笑?，F(xiàn)今，商場的進(jìn)展已步入主題化時代，主題特色商場必須符合區(qū)域特色。特色主題商場模式，把現(xiàn)代商場的進(jìn)展帶入一個主題化、休閑化及倡導(dǎo)特色服務(wù)的時代。有鑒于此，并結(jié)合本項(xiàng)目獨(dú)特的內(nèi)外型結(jié)構(gòu)，建議本項(xiàng)目的風(fēng)格定位為：休閑、流行、時尚的主題購物中心緣故如下：（1）本項(xiàng)目的休閑、流行、時尚風(fēng)格定位在忠縣屬于首家，其理念具備專門高的市場前瞻性，市場競爭力強(qiáng)；（2）本項(xiàng)目所處的商圈位于忠縣最旺商業(yè)圈，該區(qū)域目前商業(yè)氛圍濃，區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，這關(guān)于本項(xiàng)目的進(jìn)展帶來較大的阻礙，因此本項(xiàng)目的定位是否新穎、是否具備特色化，是能否吸引消費(fèi)者的首要因素；（3）休閑、流行購物符合還正在興起的假日、年輕時尚者、旅游者消費(fèi)的概念，倡導(dǎo)時尚、個性、休閑、健康的生活方式。2.1.5形象定位本項(xiàng)目在采納符合國際、國內(nèi)流行的先進(jìn)商業(yè)定位的前提下，還需要考慮都市實(shí)際的消費(fèi)勁狀況，目前忠縣的總體消費(fèi)勁還比較低下，消費(fèi)者的消費(fèi)意識也比較薄弱，本項(xiàng)目所針對的主力消費(fèi)者應(yīng)該是本地的年輕消費(fèi)群體。因此，應(yīng)該針對本市的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目在寬敞市民心目中的形象定位。本項(xiàng)目所營造的應(yīng)該是如此一種景象：項(xiàng)目整體外立面設(shè)計(jì)獨(dú)特、色彩鮮艷、燈光明亮，步入商場后，你將看到的是商場內(nèi)獨(dú)特的流行、時尚、休閑風(fēng)格裝修，各處都點(diǎn)綴有時尚風(fēng)格小景觀，商場商品種類獨(dú)特，物美價廉，店鋪裝修時尚，商品價格適中，吃喝玩樂一應(yīng)俱全。集購物、休閑、旅游、飲食、娛樂為一體，處處充滿時尚流行的氣息。因此，本項(xiàng)目的形象定位為：時尚的裝修特色的商品適中的價格2.1.6價格定位“三峽風(fēng)·時代購物廣場”作為高中檔的大型購物、休閑、娛樂餐飲于一體的大都會，在價格定位上應(yīng)遵循客觀的區(qū)位優(yōu)勢，亦可采取酒會的形式召集業(yè)主征求意見的方式進(jìn)行。在具體實(shí)施過程中以實(shí)際的招商鋪位，區(qū)域優(yōu)勢及購物廣場周邊鋪位均價為參考定位價格，因此價格應(yīng)設(shè)定在元與元之間。項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議前言一個商場在一定程度上能夠體現(xiàn)一個小的商業(yè)環(huán)境，假如加上政府對商場進(jìn)展的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，往往都會成為都市的一道亮麗風(fēng)景線。商場所體現(xiàn)的是一種消費(fèi)文化，既然是文化，就需要有與文化相對應(yīng)的內(nèi)涵。比如景觀設(shè)計(jì)、藝術(shù)塑造等等，這差不多上商場與其它業(yè)態(tài)的區(qū)不。商場是兼具購物、休閑、娛樂及文化等人性化空間的提供者，并與原有的商業(yè)具有互補(bǔ)、并存的特征。具體的表現(xiàn)是關(guān)注購物者的喜好，具有特色相對定向的功能。由于商圈內(nèi)居民生活空間與消費(fèi)需求的結(jié)合，商場的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與功能的提供，均能注重人性化的需求。以后商場的進(jìn)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r亮，經(jīng)營主題突出，并以獨(dú)特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營治理方式吸引消費(fèi)者。3.1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃3.1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃3.1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃3.1.1業(yè)態(tài)組合依據(jù)“三峽風(fēng)·時代購物廣場”業(yè)態(tài)定位為：特色型休閑、流行、時尚主題商場商場，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將對“三峽風(fēng)·時代購物廣場”的業(yè)態(tài)作如下規(guī)劃組合建議：“三峽風(fēng)·時代購物廣場”的體量共計(jì)地上四層，依照商場的形狀劃分為四個區(qū)域，為了使每個區(qū)域具有不同的經(jīng)營特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營造四個經(jīng)營范圍和消費(fèi)對象不同的主題區(qū)，即：“主題店區(qū)”、“時尚天地區(qū)”、“休閑娛樂區(qū)”、“特色餐飲區(qū)”，如此整體商場能夠形成錯位經(jīng)營，各具特色，吸引不同消費(fèi)人群，確保商場旺盛的人流量。各主題館內(nèi)業(yè)態(tài)要緊以專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)為主，輔以個體商家、特色商品專賣等配套業(yè)態(tài)。3.2業(yè)種規(guī)劃3.2業(yè)種規(guī)劃3.2.1業(yè)種組合樓層主題區(qū)備注1F主題店區(qū)皮具、飾品、化妝品、流行表店、精品店等2F時尚天地區(qū)流行時尚服飾3F特色餐飲區(qū)特色中餐、西餐、咖啡等4F休閑娛樂區(qū)酒吧、歌城等3.2.2商品結(jié)構(gòu)樓層商品檔次一樓（1F）中檔價位商品占80%，高檔價位商品占20%，商品具有一定品牌度，屬于正規(guī)廠商生產(chǎn)，適應(yīng)相應(yīng)的中檔消費(fèi)群體；二樓（2F）商品以中高檔為主，具有流行、時尚的年輕一蔟適用品，另輔以部分中高檔品牌商品，要緊集中在飾品類商品上；三樓（3F）特色餐飲；四樓（4F）娛樂設(shè)施，要緊體現(xiàn)參與性與休閑特色；3．3商場服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議3．3商場服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議3．3．1硬件設(shè)施規(guī)劃建議（1）商場主題風(fēng)格體現(xiàn)為了更好的體現(xiàn)逛商場即是逛街的休閑概念，提供一種全新的購物環(huán)境和購物理念，建議在商場的西面、南面綠化帶內(nèi)側(cè)塑造一些代表休閑、時尚的小景觀、休閑椅，使人流與商場更具有情趣性和時尚、休閑性。比如在顧客休息區(qū)能夠營造一種陽光、五彩、陽光傘的氛圍和景觀，休息座椅做成彩色、流行花紋，置身于其中，使顧客能夠得到軀體和精神的完全放松；在商場內(nèi)的死角位置能夠養(yǎng)殖魚和假景綠化，增加商場的趣味性和觀賞性，同時能夠吸引大量的人流；也能夠利用較小的空間制作一些人文的雕塑，讓商場更具有一種文化氣息。如此情景交融、功能完善的商場，打破了商業(yè)、娛樂、旅游之間的界限，不管是商場的經(jīng)營者依舊一般購物的消費(fèi)者，都能在那個地點(diǎn)感受到不一樣的樂趣和體驗(yàn)，真正領(lǐng)會到休閑、流行的神韻。（2）商場色彩設(shè)計(jì)商場的色彩將對顧客的心情產(chǎn)生一定阻礙，不同的色彩及其色調(diào)組合會使人們產(chǎn)生不同的心理感受。在購物環(huán)境設(shè)計(jì)時，采納彩色，象征時尚、流行。以五彩色為基調(diào)布置，給人以流行、時尚明快之感，使人充滿年輕感。使用色彩還能夠改變顧客的視覺形象，彌補(bǔ)營業(yè)場所缺陷。如將天花板涂成淺藍(lán)色，會給人一種高大的感受，將商場營業(yè)場所墻壁兩端的顏色涂得慢慢淺下去，給人一種寬闊的感受。一段時刻變換一次商場的色彩，會使顧客感到有新奇感。色彩關(guān)于商場環(huán)境布局和形象塑造阻礙專門大，為使?fàn)I業(yè)場所色調(diào)達(dá)到優(yōu)美、和諧的視覺效果。必須對商場各個部位如地面、天花板、墻壁、柱面、貨架、柜臺、樓梯、窗戶、門等以及售貨員的服裝設(shè)計(jì)出相應(yīng)的色調(diào)。（3）商場入口顯而易見，商場大門的作用是誘導(dǎo)人們的視線，并產(chǎn)生興趣，激發(fā)想到里面去看一看的參與意識，如何到里面去、從哪到里面去，就需要正確的導(dǎo)入，告訴顧客，使顧客一目了然。因此在商場設(shè)計(jì)中，顧客進(jìn)門的設(shè)計(jì)是重要一環(huán)。將商場正門安放在商場哪一位置，開多大的口方便消費(fèi)者由不同的位置自由出入，這要依照項(xiàng)目所處位置的具體人流情況而定。從商業(yè)觀點(diǎn)來看，正門應(yīng)當(dāng)是開放性，俗話講“開門迎客”便是此道理。不要讓顧客產(chǎn)生“幽閉”、“陰暗”等不良心理，從而拒客于門外。曾經(jīng)有商場的大門設(shè)計(jì)和修建得特不氣派，但是開業(yè)后卻讓顧客不知如何進(jìn)入，而是一直將商場的側(cè)門作為大門進(jìn)入。因此明快、通暢、具有呼應(yīng)效果的門廓才是最佳設(shè)計(jì)。大門的設(shè)計(jì)，還應(yīng)考慮大門前面是否平坦，是水平依舊斜邊，是否與周邊的建筑物或情景設(shè)計(jì)有融會貫穿的關(guān)聯(lián)。本項(xiàng)目西面、南面的玻璃盡量要求商家開成玻璃門。（4）櫥窗設(shè)計(jì)在現(xiàn)代商業(yè)活動中，櫥窗既是一種重要的廣告形式，也是裝飾商場店面的重要手段，一個構(gòu)思新穎、主題鮮亮、風(fēng)格獨(dú)特、手法脫俗、裝飾美觀、色調(diào)和諧的商店櫥窗，與整個商店建筑結(jié)構(gòu)和內(nèi)外環(huán)境構(gòu)成的主體畫面能起美化商場和市容的作用。當(dāng)潛在顧客路經(jīng)商場前，櫥窗中的展示應(yīng)成為最有力的視覺凝聚點(diǎn)，以贏得顧客的注意。因此，商品的陳列技巧和展示設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，對取得這種效果是至關(guān)重要的，在櫥窗設(shè)計(jì)方面先決定櫥窗的尺寸、大小、位置、數(shù)量，然后整個設(shè)計(jì)一定要考慮商場的風(fēng)格和特色，查找構(gòu)思主題，有效刺激顧客的購買欲望；應(yīng)注意櫥窗的中心線最好能與顧客的視平線相等，使整個櫥窗內(nèi)所陳列的商品都在顧客視野中。而且還要考慮防塵、防熱、防淋、防曬、防風(fēng)、防盜等；櫥窗建筑設(shè)計(jì)規(guī)模應(yīng)與商場的整體規(guī)模相適應(yīng)。（5）商場面積分配商場的場地面積可分為營業(yè)面積、附屬面積二部分，各部分面積劃分的比例應(yīng)視商場的經(jīng)營規(guī)模、顧客流量、經(jīng)營方位規(guī)劃和經(jīng)營特色等因素而定，合理分配商場這兩部分面積，保證商場經(jīng)營的順利是至關(guān)重要的。營業(yè)面積：包括商品陳列、銷售商品面積、顧客占有面積（包括顧客更衣室、服務(wù)設(shè)施、通道、樓梯、電梯、衛(wèi)生間面積等）。附屬面積：包括辦公室、休息室、職員更衣室、內(nèi)部人員專用通道、餐廳、存物處、樓梯、設(shè)備房等。依照上述細(xì)分，一般來講，大型商場的營業(yè)面積應(yīng)占商場總面積的85%（銷售面積占75%，共享面積占10%），附屬面積占15%左右，而且設(shè)備房盡量設(shè)計(jì)在商場營業(yè)面積以外隱蔽處，不至于在設(shè)計(jì)和視角上造成障礙。（6）燈光、照明設(shè)計(jì)照明在商業(yè)環(huán)境中是必不可少的，它不僅能夠制造出多彩的商業(yè)環(huán)境，同時也可顯示出商品的特點(diǎn)。商業(yè)環(huán)境照明一般可分為自然采光和人工照明兩種，但自然光因其光色較固定，無法滿足商業(yè)環(huán)境照明的較高要求。為此，在商業(yè)環(huán)境照明中較多使用人工照明。空間照明是整個賣場最重的一部份。照明可講是襯托商品價值與店鋪定位的手段，我們常常談到的光源，它大概可分為以下幾項(xiàng)要素：光效率、演色性（忠實(shí)度）、色溫（K值）、照度（Lux值）和壽命?；谡w的利益關(guān)系和整個賣場的氣氛，光源的選擇十分重要。商業(yè)環(huán)境的照度設(shè)計(jì)，一方面要充分表現(xiàn)商業(yè)環(huán)境的氣氛和商品的真實(shí)性，另一方面要適應(yīng)人們的心理效應(yīng)。（7）消費(fèi)指引設(shè)計(jì)由于商場面積不大，加之各種標(biāo)示設(shè)計(jì)不合理或不到位，能夠經(jīng)?？吹筋櫩驮谏虉鰞?nèi)亂撞。因此商場內(nèi)明確、醒目的標(biāo)志代表商場服務(wù)的檔次，消費(fèi)指引的設(shè)計(jì)也應(yīng)該符合商場主題風(fēng)格的變化和一種人性化的體現(xiàn)，而且一定要醒目，讓顧客能夠隨時看到。消費(fèi)指引包括：收銀臺指引、衛(wèi)生間指引、消防通道指引、電話指引、電梯指引、樓層簡介、商場平面圖等。（8）電話設(shè)計(jì)為了給顧客提供方便，商場應(yīng)該提供磁卡電話和移動電話充電器，每層樓應(yīng)有1—2臺電話，可裝置在商場的墻面和柱面，同時為了商家的方便應(yīng)在商鋪內(nèi)各裝一臺電話和POS系統(tǒng)。（9）衛(wèi)生間設(shè)計(jì)現(xiàn)代化商場的設(shè)計(jì)應(yīng)該在每一個細(xì)節(jié)上都有特色，衛(wèi)生間已成為商場必不可少的一個公共設(shè)施。因此在設(shè)計(jì)方面也應(yīng)突出商場的風(fēng)格。由于顧客和職員都較多，應(yīng)盡量將顧客衛(wèi)生間和職員衛(wèi)生間劃分開，衛(wèi)生間的面積應(yīng)該盡量大一些，單位蹲位在5-8個左右，采納蹲位式便池，提供一定面積化妝和穿衣鏡，有洗手池、洗手液、風(fēng)干機(jī)提供同時始終保持衛(wèi)生間的清潔。（10）店鋪門面設(shè)計(jì)為了進(jìn)一步統(tǒng)一實(shí)施商場的風(fēng)格裝修，其中包括商場公共部分天、地、通道及商場其它公共部分，以保證商場大環(huán)境的統(tǒng)一性，但同時考慮商場內(nèi)各商家的業(yè)態(tài)、風(fēng)格、形象的獨(dú)立性，故應(yīng)該保留“店中店”門頭部分不做設(shè)計(jì)和裝修，在確保大環(huán)境統(tǒng)一的前提下，尋求個性的張揚(yáng)。（11）室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)商場內(nèi)的合理的廣告位，能夠起到畫龍點(diǎn)睛的作用，能夠代表商場內(nèi)商品的最新信息，增加場內(nèi)的商業(yè)氛圍，同時給顧客耳目一新的感受。但場內(nèi)廣告位應(yīng)設(shè)計(jì)合理、尺寸適應(yīng)，一般設(shè)計(jì)在商場內(nèi)開闊的墻壁上、電扶梯墻壁上、轎箱電梯的墻面、商場的柱子上等位置。（12）商場外部環(huán)境設(shè)計(jì)建議①戶外廣告位建議作為特定的商業(yè)環(huán)境，首要的功能應(yīng)該是：“引起人們的注目，認(rèn)識并感知商業(yè)企業(yè)的存在”。為了吸引顧客，在商業(yè)環(huán)境中盡可能使用照明、廣告、標(biāo)志等宣傳形式，制造動態(tài)效果，制造各具特性和個性的商業(yè)標(biāo)志。商場戶外廣告與商場形象是緊密相聯(lián)系的，各種形式的商業(yè)標(biāo)志、廣告、招牌等與建筑物一樣具有表現(xiàn)商業(yè)環(huán)境生命力和美觀的功能。因此，商場外立面大型的廣告宣傳位、亮麗的品牌廣告和宣傳畫能夠增加建筑物的商業(yè)氣氛，能夠體現(xiàn)一種強(qiáng)烈的時尚和流行。②商場大堂為了保證商場外部環(huán)境和商場入口的結(jié)合與美觀、通暢，利于吸引人流進(jìn)入商場，建議商場入口大堂開闊，同時運(yùn)用與商場主題定位的時尚、流行特色進(jìn)行點(diǎn)綴。綠化：大堂的綠化帶面積不宜過大，而且不能阻礙商場大門的通道，加之商場面臨騎馬廊和步行街，綠化能夠借助相輝映。因此，在商場內(nèi)的綠