2022年年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)》真題及答案

2022年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)》真題及答案一、單項(xiàng)選擇題1.原料本錢生產(chǎn)本錢運(yùn)輸本錢銷售本錢B2.需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和效勞所需要的()購(gòu)置力和效勞水平。最低一般C.平均D.最高標(biāo)準(zhǔn)答案：A3.按照城市的()劃分，可將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等類型。A.地理位置B.地形地貌C.內(nèi)部結(jié)構(gòu)D.平面幾何形狀標(biāo)準(zhǔn)答案：D解析：考察城市的分類。按城市平面幾何形狀，可以將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、形狀城市等。4.“甲寫字樓位于火車站的北側(cè)〞表示的是甲寫字樓的()。環(huán)境方位距離朝向標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某寫字樓位于火車站東南側(cè)。5.城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，稱為()。郊區(qū)城鎮(zhèn)化逆城鎮(zhèn)化過度城鎮(zhèn)化再城鎮(zhèn)化A6.以下集體土地的征收中，須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的是()。A.根本農(nóng)田10公頃B.林業(yè)用地20公頃C.山地30公頃D.50A35707.國(guó)有土地上房屋征收的主體是()。國(guó)務(wù)院省級(jí)人民政府市、縣級(jí)人民政府縣級(jí)人民政府土地主管部門C解析：考察房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級(jí)人民政府。8.國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容不包括因征收房屋造成的()。搬遷費(fèi)臨時(shí)安置費(fèi)停產(chǎn)停業(yè)損失上下班交通費(fèi)D9.對(duì)國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的()。評(píng)估價(jià)格類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格賬面價(jià)值類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格房B10.關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說法，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是()oA.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)B.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體可以是國(guó)有企事業(yè)單位C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式D.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)有建設(shè)用地有償使用的主要方式標(biāo)準(zhǔn)答案：B11.關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地租賃的說法，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是()。A.國(guó)有建設(shè)用地租賃包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓B.國(guó)有建設(shè)用地租賃不適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地C.國(guó)有建設(shè)用地短期租賃年限一般不超過5年D.國(guó)有建設(shè)用地租賃可采用雙方協(xié)議的方式標(biāo)準(zhǔn)答案：A解析：考察國(guó)有建設(shè)用地租賃的內(nèi)容。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地必須實(shí)行出讓;國(guó)有建設(shè)用5A。12.對(duì)因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，處置方式是()。2辦理有關(guān)手續(xù)后再開發(fā)建設(shè)為土地使用者置換其他等價(jià)土地確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補(bǔ)償C13.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)承租人的義務(wù)不包括()。合理使用租賃標(biāo)的物按租賃合同約定交納租金租賃關(guān)系終止后及時(shí)返還租賃標(biāo)的物賠償?shù)谌皆斐傻淖赓U標(biāo)的物損失D14.建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同有效期間，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的情形是()。抵押人占用抵押建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的抵押人宣告破產(chǎn)的抵押人被宣告死亡的C15.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，對(duì)某些特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣本定位定點(diǎn)觀察記錄。這表達(dá)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的()特點(diǎn)。系統(tǒng)性跟蹤性連續(xù)性客觀性B16.在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中常說的“金九銀十〞現(xiàn)象，描述的是購(gòu)房者的()特征。消費(fèi)能力消費(fèi)動(dòng)機(jī)消費(fèi)行為消費(fèi)結(jié)構(gòu)C17.文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估，可通過分析信息來源和對(duì)信息()來進(jìn)行。隨機(jī)抽樣概率統(tǒng)計(jì)專家認(rèn)定交叉檢驗(yàn)D18.針對(duì)性簡(jiǎn)明性邏輯性目的性B是受訪者一看就能明白。19.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心內(nèi)容是()。市場(chǎng)調(diào)研背景的根本情況市場(chǎng)調(diào)研方法的選擇市場(chǎng)變化的不確定性分析市場(chǎng)調(diào)研的分析論證D20.以追求居室面積為主的住房需求，屬于()住房需求。生存型開展型享受型投資型A21.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程目標(biāo)市場(chǎng)的說法，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是()。目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)規(guī)模最大的細(xì)分市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇依賴于細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估結(jié)果目標(biāo)市場(chǎng)選擇的原那么是讓目標(biāo)市場(chǎng)與工程自身最正確結(jié)合A解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)工程目標(biāo)市場(chǎng)定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的根底DA22.開發(fā)目前市場(chǎng)上沒有但具有潛在需求且具備某種特色的房地產(chǎn)工程的市場(chǎng)定位策略，屬于()策略。避強(qiáng)定位迎頭定位創(chuàng)新定位跟隨定位C23.房地產(chǎn)開發(fā)工程市場(chǎng)定位的內(nèi)容不包括()。目標(biāo)對(duì)象概念細(xì)分工程市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品概念鎖定SWOTD解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)工程市場(chǎng)定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)工程SWOT分析屬于房地產(chǎn)工程的工程定位，不屬于市場(chǎng)定位的內(nèi)容。24.張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是()。A.出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資B.經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資C.購(gòu)置型房地產(chǎn)置業(yè)投資D.租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資標(biāo)準(zhǔn)答案：D25.房地產(chǎn)開發(fā)工程的稅后利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納()之后的利潤(rùn)。營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅土地增值稅企業(yè)所得稅D26.以下房地產(chǎn)投資工程的財(cái)務(wù)報(bào)表中，用于考查房地產(chǎn)工程全部投資盈利能力的是()。A.工程投資現(xiàn)金流量表B.工程資本金現(xiàn)金流量表C.工程投資各方現(xiàn)金流量表D.工程財(cái)務(wù)方案現(xiàn)金流量表標(biāo)準(zhǔn)答案：A解析：考察工程投資現(xiàn)金流量表的編制目的。工程投資現(xiàn)金流量表的編制目的是考察工程全部投資的盈利能力。27.經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資工程的計(jì)算期是()。自工程開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完之日止自工程開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止自工程竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營(yíng)之日起至租賃期結(jié)束之日止B28.300204010%，7%，A.40.54B.123.76C.268.50D.500.00標(biāo)準(zhǔn)答案：AP0=300P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.5429.在房地產(chǎn)投資工程盈虧平衡分析中，用()表示的盈虧平衡點(diǎn)越高，說明風(fēng)險(xiǎn)越小。銷售量銷售單價(jià)銷售額單位產(chǎn)品變動(dòng)本錢D[BEP(VBEP(V)越高越好。30.以下房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)時(shí)機(jī)本錢風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)D31.關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度評(píng)價(jià)的說法，正確的選項(xiàng)是()。標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大期望值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大概率值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大C解析：考察風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度指標(biāo)的評(píng)價(jià)。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險(xiǎn)也越大;反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越小。32、以下用于互斥型房地產(chǎn)投資方案比選的方法中，可直接用于計(jì)算期不同方案比選的是()。凈現(xiàn)值法凈年值法凈將來值法凈現(xiàn)值率法B33、運(yùn)用差額投資內(nèi)部收益率法對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)設(shè)一個(gè)零投資方案的做法，符合投資工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的()原那么。有無(wú)比照定性分析與定量分析相結(jié)合收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合A34、建設(shè)工程中具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文件，建成后可單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程是()。分項(xiàng)工程分部工程單位工程單項(xiàng)工程D35、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程設(shè)計(jì)，一般分為()階段。方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)A36、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程施工投標(biāo)的主體是()。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)工程監(jiān)理單位施工企業(yè)D37、房地產(chǎn)開發(fā)工程合同爭(zhēng)議仲裁的前提條件是()。爭(zhēng)議已經(jīng)過調(diào)解爭(zhēng)議已經(jīng)過雙方協(xié)商爭(zhēng)議雙方在同一地區(qū)注冊(cè)爭(zhēng)議雙方有仲裁約定D38、以下房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作中，一般應(yīng)先開展的是()。選擇工程施工單位選擇材料、設(shè)備供應(yīng)商選擇工程勘察設(shè)計(jì)單位選擇工程監(jiān)理單位CC。39、房地產(chǎn)開發(fā)工程完工后，結(jié)算工程價(jià)款最終依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件是()?？⒐Q算竣工結(jié)算施工圖預(yù)算工程預(yù)算B40、房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中，可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格乘以()等于可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)交易情況修正系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率C解析：考察房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在自身?xiàng)l件下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。41、房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與價(jià)格的百分比，稱為()。折現(xiàn)率報(bào)酬率投資收益率資本化率B解析：考察報(bào)酬率的含義。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。42、因風(fēng)吹、日曬等自然因素造成的建筑物價(jià)值損失，屬于建筑物的()。物質(zhì)折舊功能折舊外部性折舊經(jīng)濟(jì)折舊A43、以下房地產(chǎn)中，不適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的是()?？筛臄U(kuò)建的舊房已為最高最正確利用的現(xiàn)房房地產(chǎn)開發(fā)用地已停工的商品房建設(shè)工程B44、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的()。專業(yè)意見公證書證明文件擔(dān)保函標(biāo)準(zhǔn)答案：A45、以需求中心論為根底的市場(chǎng)營(yíng)銷組合包括價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、促銷策略和()。定位策略分割策略渠道策略人本策略C4Ps。46、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房，并允許甲房地產(chǎn)A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算，其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：考察商品房銷售代理的根本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨(dú)家代理權(quán)，此時(shí)開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。4723，1000/平方米，1680011%，可銷售面積為總95%A.5337B.5440C.5550D.5618標(biāo)準(zhǔn)答案：A2*3=616800/6=2800/=2800+1000=3800/*(1+)]/(1-銷售稅費(fèi)率)=3800*1.25/0.89=5337/平方米。48樓幢均價(jià)樓層差價(jià)朝向差價(jià)樓層均價(jià)A解析：考察房地產(chǎn)工程定價(jià)的根本依據(jù)。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程中，如果存在多個(gè)樓棟，首先應(yīng)確定樓棟平均價(jià)格。49、房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費(fèi)用一般是()。A.廣告調(diào)查費(fèi)用B.廣告制作費(fèi)用C.廣告媒體費(fèi)用D.廣告籌劃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)答案：C80%。50、住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)，應(yīng)由()擔(dān)任。居民委員會(huì)代表業(yè)主代表建設(shè)單位代表街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表D51、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的說法，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是()。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同標(biāo)準(zhǔn)答案：C(1);(2);(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同;(4);(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(6)催促業(yè)主交納物業(yè)效勞費(fèi);(7)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;(8;(9)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。52、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)由()簽字確認(rèn)。全體委員半數(shù)以上的參會(huì)委員業(yè)主委員會(huì)主任參會(huì)委員D53、根據(jù)《物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法》，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)的注冊(cè)資本最低為()萬(wàn)元。A.300B.400C.500D.600標(biāo)準(zhǔn)答案：C解析：考察物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)條件。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件要求，注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)以上。54合理公平公開質(zhì)價(jià)相符C55、簽訂物業(yè)效勞合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這表達(dá)了物業(yè)效勞合同的()特征。委托合同有名合同要式合同雙務(wù)合同D56、以下房地產(chǎn)活動(dòng)中，屬于房地產(chǎn)金融活動(dòng)的是()。土地收購(gòu)儲(chǔ)藏不動(dòng)產(chǎn)征收保障性住房建設(shè)住房抵押貸款B57、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款，通常采用的融資方式是()間接融資和股權(quán)融資間接融資和債權(quán)融資直接融資和股權(quán)融資直接融資和債權(quán)融資B58、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的目的是()。防止房地產(chǎn)發(fā)生意外災(zāi)害提高房地產(chǎn)盈利能力降低房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用補(bǔ)償因?yàn)?zāi)害造成的房地產(chǎn)損失D解析：考察房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)保險(xiǎn)通過對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域因?yàn)樽匀粸?zāi)害和意外事故造成的保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或資金給付。5945154.8%，假設(shè)采用等額本金還款20A.33B.35C.40D.43標(biāo)準(zhǔn)答案：C15*12=180Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=4060、以下抵押權(quán)人的行為中，能夠合法有效保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的是()。占有抵押房地產(chǎn)辦理房地產(chǎn)抵押登記扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書派人看守抵押房地產(chǎn)B二、多項(xiàng)選擇題61、導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)缺乏彈性的原因有()。城市化進(jìn)程加快土地總量有限房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)房地產(chǎn)不可移動(dòng)E.政府壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)BCDE62、居民點(diǎn)分為城市和鄉(xiāng)村兩大類，兩者之間的主要區(qū)別有()。人口年齡構(gòu)成不同人口職業(yè)構(gòu)成不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同職能類型不同地形地貌不同AB;(2)城市在人口規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村;(3)在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(4)在職能類ABAB。63、關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收的說法，錯(cuò)誤的有()。實(shí)施房屋征收應(yīng)先補(bǔ)償，后搬遷凡在房屋征收評(píng)估前進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建的房屋，均可增加補(bǔ)償費(fèi)用任何單位和個(gè)人不得采取中斷供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬遷建設(shè)單位可作為房屋征收的實(shí)施單位實(shí)施搬遷被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府可以依法強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,EBCE。64、關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的說法，錯(cuò)誤的有()。A.取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)需支付任何費(fèi)用B.除法律法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒有使用期限C.對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不予頒發(fā)國(guó)有土地使用證D.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓E.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租無(wú)須審批標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,E解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容。取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)等費(fèi)用;建設(shè)工程竣工后，有土地管理部門核發(fā)國(guó)有土地使用證;劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)需要辦理審批手續(xù)。答案為ACE。65、以下建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有()。A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)B.使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)C.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)D.已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)E.已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)答案：A,BAB，都是權(quán)屬不明的情況。66、以下房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況指標(biāo)的有()A.新竣工量B.房屋成交量C.空置量D.商品房吸納量E.房屋施工面積標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,E67、以下房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題中，屬于背景性問題的有()。A.受訪者的年齡B.受訪者是否打算買房C.受訪者買房的主要原因D.受訪者的收入水平E.受訪者的房型偏好標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D68、影響住宅市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者的行為因素有()A.生活方式B.使用時(shí)機(jī)C.購(gòu)置階段D.購(gòu)置動(dòng)機(jī)E.追求利益標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,E69、以下房地產(chǎn)開發(fā)工程前期籌劃報(bào)告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有()A.總體規(guī)劃建議B.市場(chǎng)細(xì)分C.建筑功能建議D.配套與景觀建議E.戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E70、房地產(chǎn)開發(fā)工程的土地取得本錢包括()。A.建安工程費(fèi)B.土地使用權(quán)出讓金C.土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.土地使用權(quán)取得稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,E解析：考察土地取得本錢的內(nèi)容。土地取得本錢包括：土地使用權(quán)出讓金，城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)，土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用，土地使用權(quán)取得稅費(fèi)。71、出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素有()。A.建安工程費(fèi)B.空置率C.租金水平D.開發(fā)周期E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D益率。72、對(duì)互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時(shí)，比較方案之間必須具備的可比性條件有()。A.各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資工程B.各方案有相同的投資收益率C.各方案費(fèi)用和效益的計(jì)算口徑一致D.各方案有相同的計(jì)算期E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時(shí)間單位標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D,E73、以下投標(biāo)文件存在的問題中，導(dǎo)致投標(biāo)文件無(wú)效的有()。A.投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封B.投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章C.投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無(wú)法識(shí)別D.投標(biāo)文件正文字體不一致E.組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,E的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合74、房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件有()。A.窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件C.有施工單位簽署的工程保修書D.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問題全部整改完畢標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E①完成開發(fā)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，到達(dá)使用要求。交工工程到達(dá)窗明、地凈、2m75、房地產(chǎn)交易中導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的原因有()。A.交易雙方過去互不相識(shí)B.交易雙方對(duì)交易對(duì)象不夠了解C.交易雙方斤斤計(jì)較D.交易雙方對(duì)市場(chǎng)行情不夠熟悉E.交易雙方有利害關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,E76、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售籌劃前，應(yīng)完成的工作有()。A.與委托人簽訂銷售代理合同B.進(jìn)行銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備C.從委托人處取得有關(guān)銷售資料D.與委托人進(jìn)行工程結(jié)算E.申請(qǐng)商品房預(yù)售(銷售)許可證標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C77、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價(jià)目標(biāo)，在確定預(yù)期投資收益率時(shí)，應(yīng)綜合考慮()。A.平安風(fēng)險(xiǎn)率B.房?jī)r(jià)上漲率C.平安收益率D.通貨膨脹率E.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D,E78、以下人員中，具備業(yè)主身份的有()。A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人B.合法購(gòu)得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人C.房屋所有權(quán)人的父親D.房屋的承租人E.房屋的借用人標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B解析：考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有局部，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;取得建筑物專有局部所有權(quán)的人。79、以下本錢費(fèi)用中，可納入物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出的有()。A.物業(yè)效勞人員工資B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用C.物業(yè)效勞人員獎(jiǎng)金D.物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D解析：考察物業(yè)效勞本錢的內(nèi)容。物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出一般包括以下內(nèi)容：(1)管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6);(7)辦公費(fèi)用;(8)管理費(fèi)分?jǐn)?(9)物業(yè)效勞企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。80、以下個(gè)人住房抵押貸款做法中，會(huì)降低月歸還額的有()。A.提高首付款比例B.爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠C.增加貸款額度D.延長(zhǎng)貸款期限E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D,E解析：此題為開放性試題，考察個(gè)人住房貸款的相關(guān)術(shù)語(yǔ)及計(jì)算。提高首付款比例、爭(zhēng)取ABDE。三、案例分析題(一)張某完全靠500萬(wàn)元的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，有甲、乙、丙三1010%。單位：萬(wàn)元投資方案初始投資年凈經(jīng)營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入第0年末第1年末至第9年末第10年末甲30040350乙40060460丙5007552081、進(jìn)行方案比選時(shí)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案之間的關(guān)系為()A.現(xiàn)金流相關(guān)方案B.互斥方案C.混合方案D.互補(bǔ)方案標(biāo)準(zhǔn)答案：B82、用凈現(xiàn)值率法進(jìn)行方案比較，甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)?)。甲、乙、丙甲、丙、乙C.丙、乙、甲D.乙、丙、甲標(biāo)準(zhǔn)答案：C解析：考察計(jì)算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30 萬(wàn)元;乙方案的凈現(xiàn)值 乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬(wàn)元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬(wàn)元。由此可見，甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)楸⒁?、甲?3A.甲大于乙，乙大于丙B.乙大于甲，甲大于丙C.乙等于丙，丙大于甲D.甲等于乙，乙大于丙標(biāo)準(zhǔn)答案：C9利潤(rùn)/工程總投資*100%=40/300*100%=13.33%;=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以參考答案為C。84、在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括()。初始投資經(jīng)營(yíng)本錢還本付息經(jīng)營(yíng)稅金標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D200071標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表1名，其余4人是從專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取的專家。85、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的原因可能為()。A.節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用B.選擇最有競(jìng)爭(zhēng)力的承包商C.減少風(fēng)險(xiǎn)D.節(jié)省招標(biāo)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D86、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，宜選擇()。總價(jià)合同單價(jià)合同本錢加固定額酬金合同本錢加比例酬金合同A87、該工程的投標(biāo)保證金最高為()萬(wàn)元。A.40B.60C.80D.100標(biāo)準(zhǔn)答案：A解析：考察招標(biāo)保證金的額度。招標(biāo)保證金一般不超過投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過50萬(wàn)元。此題中，預(yù)計(jì)工程造價(jià)為2000萬(wàn)元，投標(biāo)保證金上限為2000*2%=40萬(wàn)元。88、擬組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成存在的問題為()A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員總數(shù)7人，未到達(dá)法定人數(shù)B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟(jì)師C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中專家人數(shù)未到達(dá)法定比例標(biāo)準(zhǔn)答案：D52/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的54(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價(jià)6000/7%4%，6%。89、以下交易條件中，對(duì)賣方有利的為()。A.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)B.交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)C.交易稅費(fèi)由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)D.房?jī)r(jià)款分期支付標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。交易稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，可以減少賣方的稅費(fèi)支出，對(duì)賣方有利。90、以下交易條件中，對(duì)買方有利的為()。A.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)B.交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)C.房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清D.房?jī)r(jià)款分期支付標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可以減少交易費(fèi)用，對(duì)買房有利;交易稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)，可以減少買方的稅費(fèi)支出，對(duì)買方有利;在不計(jì)利息進(jìn)行分期支付的情況下，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，對(duì)買方有利。91、假設(shè)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清，那么賣方出售該套住宅的實(shí)得金額為()萬(wàn)元。A.44.64B.48.00C.53.28D.60.00標(biāo)準(zhǔn)答案：B*=80*6000=480000=48.00萬(wàn)元。921A.51.70B.51.89C.53.44D.60.00標(biāo)準(zhǔn)答案：B6000*100=600000=600000*(1-4%)賣方實(shí)得金額=正常成交價(jià)-應(yīng)由賣方繳納的稅=100*6000*(1-4%-7%)=53.4萬(wàn)元，交易時(shí)所得金額為26.726.7÷(1+6%)=25.1926.7+25.19=51.89(四)某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種