房產(chǎn)知識課件

房地產(chǎn)的基本知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）·生地：待開發(fā)的土地·熟地：完成市政設(shè)施的土地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地使用權(quán)出讓的形式·協(xié)議出讓·招標出讓·拍賣出讓·行政劃撥使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。安居房是國家為推動住房制度改革，在全國統(tǒng)一實施的國家安居工程，面向廣大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定規(guī)模的住房。建設(shè)資金由國家安排專項貸款和地方自籌相結(jié)合。解困房是指各級地方政府專為解決當?shù)爻擎?zhèn)居民住房特困房、困難房、擁擠戶和三十歲以上大齡青年居住難的問題而修建的住房。經(jīng)濟適用房：是指國家，當?shù)卣头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問題而修建的普通住宅，在同一地段同一質(zhì)量的情況下，其造價成本要比普通商品房低一些。自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。房改房：是指機關(guān)、團體、企業(yè)和事業(yè)單位按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》要求嚴格執(zhí)行房改價格標準，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位的職工居住，有的只擁有42.5%的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補足全部款額，向全部產(chǎn)權(quán)過渡房屋類型公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。公樓：專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓。商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。別墅：指在郊外或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）。HOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計、施工存在嚴重質(zhì)量問題，非常建設(shè)等。樓花：指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時間長，價格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價。炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營業(yè)稅，為了控制炒房）期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

“五證

”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件?！秶型恋厥褂米C》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標準。）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項目開工的條件，可以進入施工階段的憑證。《商品房銷售（預(yù)售）許可證》：是商品房進入市場的憑證?！皟蓵薄ぁ蹲≌|(zhì)量保證書》·《住宅使用說明書》房產(chǎn)的基本證件房地產(chǎn)買賣合同是由省建設(shè)廳、省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款）。建筑面積：房屋實用面積與分攤公共面積之和。公攤面積：屬于公共部分的面積。實用面積：建筑面積與公攤面積的差。實用率：房屋實用面積與建筑面積之比。基底面積是指建筑物首層的建筑面積。用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積?？偨ㄖ娣e指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。得房率：套內(nèi)面積／建筑面積棟間距：兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據(jù)來確定日照間距：建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比外墻：指建筑物體表面。內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。磚墻：用磚砌成的墻。石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。廚具五大件：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。配套：為方便生活所提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖氣、供煤氣、通訊入網(wǎng)、有線電視入網(wǎng)，交通車站及學校、幼托、醫(yī)院、郵電等我國房地產(chǎn)開發(fā)程序分八個階段：項目建議書階段可行性研究階段設(shè)計階段開工準備階段施工階段竣工驗收階段租售階段使用階段格局：單元內(nèi)分割情況。動線：行走習慣路線。銷售率：指某一段時間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比?？罩帽龋褐改骋欢螘r間剩余的房屋數(shù)百分比。訴求客源：主要針對的客戶層。市場區(qū)隔：指產(chǎn)品不同類型以回避市場供給量的排擠。議價空間：討價還價的價格差異。平面價差：平面方位不同，價格的差異。垂直價差（樓層價差）：不同樓層價格差異。市調(diào)分析法：通過市場調(diào)查與其他項目的比較方法。DM：郵寄用的廣告用品（印刷品）CF：電視廣告。NP：報紙廣告。POP：戶外廣告媒體。MG：雜志廣告。SP：銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言動作。房地產(chǎn)的銷售知識起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表“×××元/m2起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。預(yù)售價預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方和賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。誠意金是指商品房在未取得預(yù)售證之前，開方商收取客戶可退回的款項?？蛻艚患{誠意金一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾，即到開發(fā)商取得預(yù)售證而公開發(fā)售時，客戶可以憑此額外折扣購房。開方商收取誠意金的目的有以下幾個：取得部分流動資金；吸引客戶對樓盤情況的長期跟蹤和熟悉；試探客戶的需求以作調(diào)整改進；試探客戶接受的心里價位；吸引炒家的進入。定金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20％。如果購房者交了定金之后改變注意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只有當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用（萬元/ha）。住宅單位綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用（元/m2）。公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。契稅是指當房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換）都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。策劃執(zhí)行在案前的準備工作中，策劃部門扮演了什么角色呢？在工作進度表中，專門有一大項為策劃執(zhí)行，即為策劃部需配合項目。有案名、LOGO、樓書、海報、派夾報以及DM、名片、信封、手提袋、媒體計劃、NP等。案名及LOGO的提報，策劃部應(yīng)在建筑設(shè)計開始討論的同時進行，在兩周內(nèi)完成。樓書、海報、派夾報、DN等，則應(yīng)在設(shè)計確定后，開始進行文案的設(shè)計，然后是排版、發(fā)包印刷，一般在一個半月內(nèi)全部完成。整個銷售過程中的媒體計劃，策劃部應(yīng)在開盤前一個月先制定出一個初步計劃，然后在一個月的預(yù)約時間內(nèi)，再視情況作相應(yīng)的調(diào)整。第一撥的NP稿，應(yīng)在開盤前兩周提前完成，因為第一撥的NP稿是個案打響第一炮的關(guān)鍵，應(yīng)仔細斟酌。由上所述，可以看出，策劃部再案