房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段解析課件

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的幾個重點階段房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段解析課件目錄一、什么是管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理三、前期開發(fā)成本及控制簡述四、設(shè)計階段對建安成本的管控五、招標階段對建安成本的管控目錄一、什么是管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理三、前期開發(fā)成一、什么是管理管理是指使活動完成得更有效的過程。這里的過程表示管理者發(fā)揮的職能，概括地稱為計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制。效率是管理極其重要的組成部分。管理還必須使活動的實現(xiàn)預(yù)定的目標，即追求活動的效果。一、什么是管理管理是指使活動完成得更有效的過程。這里的過程表對成本的基本認識集團性地產(chǎn)公司的成本管理體系集團性地產(chǎn)公司的成本管理思路（一）（二）（三）二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理對成本的基本認識集團性地產(chǎn)公司的成本管理體系集團性地產(chǎn)公司的（1）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍

（一）對成本的基本認識（2）房地產(chǎn)成本管理的特點（1）（一）對成本的基本認識（2）（1）房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費用的總和。

（1）房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的成本可以理解為（1）房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍項目的開發(fā)成本基本可以分為六大部分:1、土地成本；2、工程成本；3、營銷成本；4、管理成本；5、財務(wù)成本。工程成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本管理的重點。（1）房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍項目的開發(fā)成本基本可以分為（2）房地產(chǎn)項目成本管理的特點1、房地產(chǎn)項目的特點唯一性2、房地產(chǎn)項目成本的特點個性大于共性還是共性大于個性？影響因素有哪些？3、房地產(chǎn)項目成本管理的特點大家思考（2）房地產(chǎn)項目成本管理的特點1、房地產(chǎn)項目的特點唯一性2、（二）集團性地產(chǎn)公司的成本管理體系1、成本管理架構(gòu)2、成本管理制度（二）集團性地產(chǎn)公司的成本管理體系1、成本管理架構(gòu)2、成本管1、成本管理架構(gòu)在總部成立項目成本管理工作小組總部發(fā)展管理部為項目成本管理日常工作機構(gòu)總部各部門的職責(zé)分工建立總部組織架構(gòu)1、成本管理架構(gòu)在總部成立項目成本總部發(fā)展管理部為項目總部各財務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計中心發(fā)展管理部營銷策劃中心中?？偛?、成本管理架構(gòu)(中海)財務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計中心發(fā)展管理部營銷策劃中心中?？?022/10/27萬達組織機構(gòu)副總裁副總裁商業(yè)規(guī)劃研究院發(fā)展部商務(wù)部辦公室人力資源部信息工程部企業(yè)文化部各地項目公司各地商業(yè)管理公司各地影城各地百貨公司董事會董事長總裁副總裁副總裁影視投資公司成本控制部項目管理中心商業(yè)管理公司審計部電影院線公司酒店建設(shè)公司投資證券部華夏時報傳媒公司萬千百貨公司各地產(chǎn)物業(yè)公司各地酒店股東大會監(jiān)事會董事會秘書財務(wù)部各公司財務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)研究部法律事務(wù)部安全監(jiān)督及客戶服務(wù)部各公司成本部1、成本管理架構(gòu)(萬達)2022/10/22萬達組織機構(gòu)副總裁副總裁商業(yè)規(guī)劃研究院發(fā)萬達成本控制部成本目標組招標合約組過程控制組集中采購組指導(dǎo)檢查組1、成本管理架構(gòu)(萬達)萬達成本控制部成本目標組招標合約組過程控制組集中采購組指導(dǎo)檢1、成本管理架構(gòu)部門工作職責(zé)投資管理部負責(zé)土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標控制值的審核和過程監(jiān)控，負責(zé)審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。規(guī)劃設(shè)計中心

負責(zé)勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計指標（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心

負責(zé)營銷相關(guān)費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。財務(wù)資金部

負責(zé)利息費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。發(fā)展管理部

負責(zé)總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術(shù)指標、大配套工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。1、成本管理架構(gòu)部門工作職責(zé)投資管理部負責(zé)土地相關(guān)費用的管理1、成本管理架構(gòu)（中海）財務(wù)負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標成本分解落實到相應(yīng)部門。執(zhí)行統(tǒng)一成本科目建立地區(qū)公司組織架構(gòu)1、成本管理架構(gòu)（中海）財務(wù)負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各1、成本管理架構(gòu)（萬達）成本負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標成本分解落實到相應(yīng)部門。執(zhí)行統(tǒng)一成本管理制度建立城市公司組織架構(gòu)1、成本管理架構(gòu)（萬達）成本負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各2、成本管理制度1、中海的成本管理制度2、萬達的成本管理制度萬達材料\萬達成本管理制度-文字稿.doc中海材料\合約管理\地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）萬達材料\成本審批權(quán)限和時限.xls萬達材料\成本管理操作手冊.doc2、成本管理制度1、中海的成本管理制度2、萬達的成本管理制度（三）集團性地產(chǎn)公司的成本管理思路1、全過程成本管理2、動態(tài)成本管理（三）集團性地產(chǎn)公司的成本管理思路1、全過程成本管理2、動態(tài)1、全過程目標成本管理（中海）可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段初步設(shè)計完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個工作日內(nèi)按照設(shè)計結(jié)果進行成本盈利預(yù)測，作為施工階段的成本控制目標。批復(fù)定位報告后15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，各小組成員按照分工進行審核，作為規(guī)劃設(shè)計階段選擇方案的成本控制目標。完成土地吸納后10個工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標。在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準）、項目竣工驗收后的15個工作日內(nèi)，編報《項目建安成本預(yù)測明細表》，作為項目竣工結(jié)算的建安成本控制目標。上報資料：《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》、《項目建安成本預(yù)測明細表》。1、全過程目標成本管理（中海）可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階1、全過程目標成本管理（萬達）可研目標成本土地招拍掛（拿地）前完成原則上不同階段的目標成本小于可研究目標成本是審核商業(yè)計劃書的依據(jù)預(yù)目標成本開工前30天完成確定工程成本是審批工程招標的依據(jù)計劃目標成本成立項目公司前完成用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃方案設(shè)計評審方案設(shè)計的依據(jù)之一目標控制成本規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準30天內(nèi)完成是指導(dǎo)初步設(shè)計和施工圖設(shè)計的依據(jù)方案設(shè)計階段項目可研階段項目開工前項目開盤前初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段目標成本開盤前30天完成確定所有非工程成本是簽訂該項目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù)1、全過程目標成本管理（萬達）可研目標成本預(yù)目標成本計2、動態(tài)成本管理

實時反應(yīng)目標成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。

中海模式：以ERP項目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細化程度對不同科目級次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時反饋和對超支情況的有效控制。2、動態(tài)成本管理2、動態(tài)成本管理（1）在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。（2）對處在不同階段的項目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報成本、盈利測算資料,確定為下一階段成本控制的目標值。2、動態(tài)成本管理（1）在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃2、動態(tài)成本管理（3）.成本預(yù)警項目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計超支2％或建安成本超支5%的情況時，應(yīng)及時上《項目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進的措施，批準后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標。2、動態(tài)成本管理（3）.成本預(yù)警2、動態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制總部對地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同（超過500萬以上的合同）的招標、定標等工作；總部通過ERP系統(tǒng)對工程合同的增補實行審批管理。固定總價的工程合同，其增補合同額累計每達到：主包合同200萬元、其他合同100萬元，應(yīng)上報總部發(fā)展管理部履行審批手續(xù)，經(jīng)審批后的增補合同方能辦理款項支付；暫定總價的工程合同,暫定總價達到100萬元的,地區(qū)公司應(yīng)在簽訂合同前上報總部發(fā)展管理部核定暫定總價，暫定總價未轉(zhuǎn)換為固定總價前，該合同不得確認增補合同；2、動態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制總部對地區(qū)公司的工程物資2、動態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制總部對地區(qū)公司的大額工程物資付款（超過200萬）實行審批管理；總部對地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定：包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標、甲供材管理、進度款支付等。2、動態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制總部對地區(qū)公司的大額工程（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的思路

成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的思路房地產(chǎn)開項目成本管理的總思路建立成本管理目標公司成立成本管理小組設(shè)計是成本管理的關(guān)鍵嚴格規(guī)范工程分判程度，及早進行招標策劃完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序開源節(jié)流，嚴格控制各項管理費用開支（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的思路房地產(chǎn)開項目成本管理的總思路建立成本管理目標公司成立成本管理三、前期開發(fā)成本及控制簡述土地費用勘察費用報建費用前期開發(fā)成本土地成本管理設(shè)計費用管理前期成本分類三、前期開發(fā)成本及控制簡述土地費用勘察費用報建費用前期開發(fā)成（一）土地成本管理

土地成本（約占項目總成本的20-80%左右均有可能），主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。概念（一）土地成本管理概念（二）設(shè)計費用管理

設(shè)計費用（約占項目總成本的1%左右），主要包括了項目開發(fā)前期各專項的設(shè)計費用，如施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、裝飾設(shè)計費等。概念（二）設(shè)計費用管理概念（二）設(shè)計費用管理

對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制：

（1）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比；

（2）嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤；

（3）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；

（4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

（5）對設(shè)計費用進行限額控制。（二）設(shè)計費用管理對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制：

（三）對設(shè)計費用進行限額控制建筑類型檔次設(shè)計費限額（元/m2）備注多層中高檔

/高檔60～73超高檔次項目設(shè)計費可上浮10%中檔檔次項目設(shè)計費可下浮10%小高層、高層中高檔/高檔65～80超高檔次項目設(shè)計費可上浮10%中檔檔次項目設(shè)計費可下浮10%聯(lián)排別墅高檔90～110超高檔次項目設(shè)計費可上浮10%獨棟別墅高檔/超高檔120～130設(shè)計費總額超過批復(fù)值10%的，地區(qū)公司需重新上報審批。（三）對設(shè)計費用進行限額控制建筑類型檔次設(shè)計費限額（元（三）對設(shè)計費用進行限額控制

一方面，合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議；另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，注重進行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。控制設(shè)計的意義（三）對設(shè)計費用進行限額控制控制設(shè)計的意義四、設(shè)計階段的成本管控

房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程在于初步設(shè)計階段、采購分包階段、項目建造施工階段、竣工結(jié)算階段。

成本管理最有效是在初步設(shè)計階段，項目成本確定比重最大的發(fā)生在招標階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項目最后收入和成本的階段。四、設(shè)計階段的成本管控房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程在四、設(shè)計階段的工程成本管控初步設(shè)計階段的成本管理開展限額設(shè)計，有效控制造價采用合同措施，有效控制造價設(shè)計階段成本管控四、設(shè)計階段的工程成本管控初步設(shè)計階段的成本管理開展限額設(shè)計

設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計思路，成本控制人員進行經(jīng)濟比較，尋找造價最低的設(shè)計方案。

多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設(shè)計

（一）初步設(shè)計階段的工程成本控制

多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設(shè)計（一）初（一）初步設(shè)計階段的工程成本控制

通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性比較從而降低工程造價是發(fā)揮項目優(yōu)勢的一個主要方式。

具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計中心負責(zé)總體規(guī)劃，在仔細研究營銷和客服提交市場調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進行多方案設(shè)計的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計的專業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計中心（結(jié)合營銷和客服）向設(shè)計單位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心負責(zé)根據(jù)這些方案進行造價比較，確定費用最低的設(shè)計方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計中心提出成本控制建議，考慮最低造價方案的可行性。（一）初步設(shè)計階段的工程成本控制通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性（二）開展限額設(shè)計，有效控制工程成本

中海材料\成本經(jīng)驗數(shù)據(jù).ppt

中海材料\全過程成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)及分析.ppt中海地產(chǎn)限額設(shè)計標準：（1）項目檔次界定超高檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r200%以上的項目。

高檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r140%以上的項目。

中檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r80－140%的項目。

低檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r80%以下的項目。

別墅項目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房價相對比，參照上述標準確定檔次。（二）開展限額設(shè)計，有效控制工程成本（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價1.1設(shè)計管理部門應(yīng)嚴格把控各項結(jié)構(gòu)材料指標含量，在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)列入各主項指標限量。1.2對于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計，除重點控制鋼筋、砼用量指標外，還應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左右為宜。1.3屋面造型造價影響建安成本較為明顯，在設(shè)計上應(yīng)注意簡潔；對于16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。（2）推行限量與限額設(shè)計1、結(jié)構(gòu)設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價1.1設(shè)計管理部門應(yīng)嚴格把控（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價2.1采取專項評審辦法，嚴格控制開窗面積。2.2注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.25－0.28為宜。中海材料\合約管理\普通住宅窗積比研究.doc2.3單方造價控制指標。高檔別墅項目的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層/超高層）的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過140元／m2。（2）推行限量與限額設(shè)計2、外立面門窗設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價2.1采取專項評審辦法，嚴格（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價3.1設(shè)計部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對于非別墅項目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控制在1.2左右，不宜超過1.5。中海材料\紫御東郡效果.jpg中海材料\合約管理\紫御東郡一期A區(qū)指標分析表(正式）.xls中海材料\合約管理\紫御東郡一期A區(qū)外墻成本指標分析.xls3.2除超過高檔次項目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料。一般涂料的施工單價（不包括抹灰工序）控制在35元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計3、外立面裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價3.1設(shè)計部門要注意控制“墻（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價3.3中檔及以下項目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。3.4高檔別墅外立面總造價（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元／m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在160元／m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元／m2以下。3.5若項目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計3、外立面裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價3.3中檔及以下項目，不得選（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價4.2大堂裝飾：超高檔次項目的大堂可以使用進口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進口石材。中檔項目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔項目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項目應(yīng)控制在2,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過20萬。低檔項目應(yīng)控制在1,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過10萬元。對于高檔及以下檔次項目，大堂裝飾造價攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價4.2大堂裝飾：超高（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計4.3電梯廳裝飾：超高檔次項目，地面可以使用進口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項目，地面可以使用少量進口石材，但石材總量不得超過50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項目，地面不得使用進口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于400mm×400mm）。低檔項目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過400mm×400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項目電梯廳裝飾造價攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在80元／m2以下。中檔項目應(yīng)控制在50-60元/m2。4.4若項目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計4.（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計5、電梯選型5.1超高檔項目可以選用原裝進口電梯。高檔及以下檔次項目只準選用集中采購品牌電梯。5.2在電梯裝飾標準上，高檔項目，層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門套。中檔及以下檔次項目，層門只準選用噴漆鋼板材質(zhì)。5.3在電梯附加功能上，實用性不強、使用頻率不高的功能不宜選配。5.4在運行速度上，要求實事求是，不得故意選用更高速度等級的梯型。（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計5.（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計6、安防功能和其他附加功能6.1安防功能應(yīng)強調(diào)實用性，不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華而不實但造價昂貴的噱頭功能。對非別墅類物業(yè)，高檔項目安防工程造價應(yīng)控制3,000元／戶以下；中檔項目應(yīng)控制在1,500元／戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實用性和造價的經(jīng)濟性，不可盲目地與其他樓盤攀比。（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計6.推行限量與限額設(shè)計7、室外工程設(shè)計7.1應(yīng)重點關(guān)注園林設(shè)計。注意軟景與硬景的比例搭配。7.2限額指標：物業(yè)類型檔次按空地面積

單方造價限額（元／m2）

按項目總建筑面積

單方造價限額（元／m2）

別墅超高

500750高

400600中

300450非別墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

30080推行限量與限額設(shè)計7、室外工程設(shè)計物業(yè)類型檔次按空地推行限量與限額設(shè)計8、精裝修工程精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對于高檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價（以室內(nèi)裝飾面積計算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在1,500元／m2以下；中檔應(yīng)控制在700－800元／m2。推行限量與限額設(shè)計萬達建造標準萬達材料\萬達建造標準.doc

萬達建造標準二、工程成本科目介紹

建安成本前期工程基礎(chǔ)工程單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）配套設(shè)施（如會所、小學(xué)、幼兒園等）配套工程室外工程二、工程成本科目介紹前期工程基礎(chǔ)工程單體工程（2）建安成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)及控制要點

按總建筑面積計算的單方造價，非別墅物業(yè)類型建安成本造價一般約在1,700元／m2—2,100元／m2左右（毛胚房），別墅類型普遍在2,300元/m2以上。（2）建安成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)及控制要點1、前期工程

價格水平：按建筑面積計算，單方造價在20-50元／m2。與設(shè)計環(huán)節(jié)無關(guān)，與項目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場地的現(xiàn)狀，直接決定成本水平。

前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，另一個注意點就是圍墻。1、前期工程2、基礎(chǔ)工程

以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是80－120元／m2。以建筑物基底計算的樁基礎(chǔ)工程，其造價為600－800元／m2。2.1地基處理：完全與場地的地質(zhì)條件有關(guān)。2.2樁基礎(chǔ)：造價水平與樁的種類有關(guān)。樁的長度是影響造價的重要原因。2、基礎(chǔ)工程3、地下室

地下室工程的造價，一般是2,200－3,000元／m2。

影響地下室造價的因素：3.1地下室面積3.2地下室的層數(shù)3.3設(shè)計的經(jīng)濟性

目前的水平是鋼筋140－200kg/m2，砼是1.0m3/m2以上。3.4頂板覆土3.6土方工程3.8人防工程

3.5基坑支護3.7地下室的裝修標準3.9防水工程3、地下室地下室工程的造價，一般是2,200地下室哪些部位在設(shè)計上做法上可以優(yōu)化呢？方柱比圓柱便宜。

1墻柱面在用涂料時，可以考慮將膩子工序省略，只刷涂料。

2天花不要抹灰，直接做涂料。3如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機電工程上，將會節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M用。4地下室的機電工程。5地下室哪些部位在設(shè)計上做法上可以優(yōu)化呢？方柱比圓柱便宜。1地下室機電工程a.做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計變更和現(xiàn)場修改，以致造成浪費；b.對于電氣部分，有條件的機電圖紙最好能和電力設(shè)計院的外電設(shè)計相匹配（至少需要機電設(shè)計單位了解電力設(shè)計院當(dāng)?shù)刈龇ǎ@樣防止兩者之間的差異較大，而使機電成本無法控制；c.合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度；d.合理選用各管材。

地下室機電工程a.做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計變更和4、地面以上建筑4.1建筑工程目前的水平，鋼筋45－60kg/m2，砼0.35-0.45m3／m2。目前鋼筋的施工單價約為5.50-6.00元／kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30元／m2。C30砼的價格約為350元／m3，每節(jié)約0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元／m2。4.2防水工程此項攤至地上建筑面積一般約為20-30元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面）以住宅層的單體造價為例，目前一般是1,650－1,850元／m2（不含戶內(nèi)裝飾）。4、地面以上建筑4.1建筑工程目前的水平，鋼筋45－60kg4、地面以上建筑4.3入戶門目前來講一般均價在2,000-3,000元/樘，高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要1,500元/樘。4.4門窗窗積比，約為0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價是350元／m2；斷橋隔熱大約是500元／m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在350-400元/m2左右。4.5保溫工程每平方米建筑面積的造價在80－100元／m2。4、地面以上建筑4.3入戶門目前來講一般均價在2,000-34、地面以上建筑4.6外立面裝飾一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是1－1.3；二是裝飾的檔次，就是用料。4.7欄桿常規(guī)來講欄桿每延米造價約在300-450元/米范圍內(nèi)，而整項欄桿工程的造價攤至建筑面積約為30-40元/m2。4.8大堂裝飾中海地產(chǎn)限額設(shè)計的檔次標準是3,500、2,500、1,500元/m2，此項的單方指標受層數(shù)的影響較大，但一般在10-20元/m2，最高不超過25元/m2。4、地面以上建筑4.6外立面裝飾一是外立面裝飾面積與建筑面積4、地面以上建筑4.9公共部位裝飾造價水平是50－60元／m2總建筑面積。以公共部位的面積來計，造價水平約為980元／m2。4.10機電合計約為200元／m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。4.11直飲水目前的造價水平每戶是1,000－1,500元不等，分攤到總建筑面積里去，相當(dāng)于10元／m2。4、地面以上建筑4.9公共部位造價水平是50－60元／m24、地面以上建筑4.12安防工程造價有相當(dāng)?shù)膹椥?，主要表現(xiàn)在功能上。4.13電梯目前對于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價50元／m2是正常的。4.14泛光照明成本較小，但浪費嚴重！4、地面以上建筑4.12安防工程4.13電梯4.14泛光照明配套設(shè)施及配套工程5、配套設(shè)施：標準是學(xué)校約1,600元／m2全包，會所3,500－4,000元／m2全包（含建造與裝修）。6、配套工程：具備一些彈性的項目是變配電工程，以KVA為指標，每一單位的成本是2,000元／KVA左右。a.高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要b.電纜的設(shè)計c.發(fā)電機房的位置配套設(shè)施及配套工程5、配套設(shè)施：7、室外工程7.1景觀工程

目前室外工程的造價水平，我們一般控制在每平方米建筑面積100－120元／m2，以空地面積來計，整個室外工程的造價水平是400－500元／m2。如何控制景觀工程的造價：軟的多，硬的少；普通的多，名貴的少；控制水景。7.2小區(qū)圍墻工程

7、室外工程7.1景觀工程合約策劃承建商管理招標過程管理甲供物資管理（1）（2）（3）（4）五招標階段的工程成本管控合約策劃承建商管理招標過程管理甲供物資管理（1）（2）（3）五招標階段的工程成本管控（1）合約策劃1、編制的時間項目開工前一個月內(nèi)完成項目合約策劃報告的編制工作。2、策劃的內(nèi)容2.1內(nèi)容：包括但不限于：a.項目概述b.合約策劃綜述c.招標分判計劃d.建安成本目標計劃e.人員配置計劃f.總結(jié)g.附件等等。

2.2項目概述：項目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項目定位，項目預(yù)計開工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發(fā)展周期、項目的總建安成本等。五招標階段的工程成本管控（1）合約策劃1、編制的時間項目開五招標階段的工程成本管控（1）合約策劃2、策劃的內(nèi)容2.3合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對措施。2.4招標分判計劃：包括招標分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標、工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標。2.5材料及設(shè)備采購計劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計劃。五招標階段的工程成本管控（1）合約策劃2、策劃的內(nèi)容2.3五招標階段的工程成本管控（1）合約策劃2、策劃的內(nèi)容2.6建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發(fā)展成本，以實現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。

2.7人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃2.8總結(jié)：概括本策劃報告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。

2.9附件：應(yīng)提供項目發(fā)展進度計劃圖和施工平面標段劃分圖。

五招標階段的工程成本管控（1）合約策劃2、策劃的內(nèi)容2.6五招標階段的工程成本管控（1）合約管理策劃中海1.1合約管理策劃報告應(yīng)按《中海地產(chǎn)地區(qū)公司工程合約管理制度》要求的時間、內(nèi)容和程序編制、評審和審批。地區(qū)公司不得在合約管理策劃報告?zhèn)浒盖斑M行工程合約分判。中海材料\合約管理\海洋三期合約策劃報告（獨棟別墅部分）.doc中海材料\合約管理\海洋三期項目策劃報告（獨棟別墅部分).doc五招標階段的工程成本管控（1）合約管理策劃中海1.1合約管五招標階段的工程成本管控（2）承建商管理中海承建商資格分三個等級：候選承建商、試用承建商、合格承建商。中海材料\合約管理\地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）\01.承建商名冊管理工作程序（定稿）五招標階段的工程成本管控（2）承建商管理中海承建商資格分三五招標階段的工程成本管控（2）合格供方管理萬達商業(yè)地產(chǎn)公司各相關(guān)部室、酒店建設(shè)公司、下屬各項目公司組織一、二類標的招標工作時，必須從品牌庫中選取入圍單位。J:\品牌庫和招標文件\二〇一〇年合格供方品牌庫發(fā)布原稿品牌庫和招標文件\二〇一〇年合格供方品牌庫發(fā)布原稿J:\品牌庫和招標文件\合格供方品牌庫匯編品牌庫和招標文件\合格供方品牌庫匯編五招標階段的工程成本管控（2）合格供方管理萬達商業(yè)地產(chǎn)公司五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理1、分判工程招標工作計劃

分判工程合同金額預(yù)計超過100萬元的，在招標工作開始前，由合約管理部制定該項分判工程招標工作計劃。分判工程招標工作計劃總體上要滿足工程施工進度需要，同時可根據(jù)各部門在本項分判工程上的工作準備情況，適當(dāng)調(diào)整各個環(huán)節(jié)的工作時間。

五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理1、分判工程招標五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理2、投標單位名單要求2.1分判合同金額預(yù)計超過100萬元的，投標單位數(shù)量不得少于4家。主（總）包工程建筑面積超過5萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計超過1,000萬元的，投標單位數(shù)量不得少于6家；主（總）包工程建筑面積超過10萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計超過3,000萬元的，投標單位數(shù)量不得少于8家。2.2在投標單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標單位數(shù)量的50%；五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理2、投標單位名單五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理3、評標、議標、定標3.1經(jīng)濟標由合約管理部負責(zé)分析；技術(shù)標由項目部負責(zé)評定；設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟性由設(shè)計管理部負責(zé)評定。3.2議標單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門負責(zé)人（或合約評審委員會及類似機構(gòu)）討論決定。合同金額超過100萬的招標，不得實行“開標即定標”制，必須組織一次或多次議標后，方可定標。3.3每次選擇議標單位的數(shù)量，原則上不得少于投標單位數(shù)量或上次參加議標單位數(shù)量的50%。議標單位的選擇，應(yīng)以標價為順序，不得跨越標價順序人為地挑選投標單位安排議標。五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理3、評標、議標、五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理3、評標、議標、定標3.4對于帶方案或設(shè)計的招標工程，投標方案或施工組織設(shè)計評審?fù)ㄟ^后，其投標總價方為有效。3.5定標會議：定標會議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)負責(zé)人、項目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負責(zé)人、項目部負責(zé)人、會議秘書（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。定標會議的討論意見由會議秘書做出書面記錄。3.6同次招標，以投標單位數(shù)量計算，中標機率不得超過40%，且中標單位必須為有效最低標單位。五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理3、評標、議標、五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理萬達萬達材料\萬達成本管理制度-文字稿.doc9.3必須嚴格按招標文件的要求評、定標，嚴禁在開標后變更評標辦法。9.4開標后應(yīng)進行深入、全面的標函分析，已經(jīng)具備定標條件的必須定標，確實不具備定標條件的應(yīng)進行清標，但清標次數(shù)不能超過2次。9.5開標后禁止接受個別投標單位的優(yōu)惠降價，進行單獨議標。五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理萬達9.3必須五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理案例中海材料\合約管理\中海紫御公館二期總承包工程評標報告.doc中海材料\合約管理\中海紫御公館二期8號樓評標分析表（附件2-附件10）.xls中海材料\合約管理\中海紫御公館鋁合金門窗上會報告五招標階段的工程成本管控（3）招標過程管理案例中海材料\合為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？如何控制甲供物資成本？（4）甲供物資管理為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？如何控制甲供物資一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面的優(yōu)勢達到降低成本的目的；為什么要甲供物資？（4）甲供物資管理二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計要求（如各類裝飾性材料，石材、墻地磚等）。三就是如果采用乙供，無法包死單價，或即使合同包死單價，但當(dāng)材料漲價時施工單位因無能力承受而重新討價還價，并影響工期。一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面五招標階段的工程成本管控（4）甲供物資管理2、甲供物資的種類（中海）2.1建筑材料包括：鋼筋、砼、外墻磚、電線電纜、U-PVC排水、電工管材管件。2.2裝飾性材料、設(shè)備包括：拋光磚、墻地磚、石材、馬賽克、木地板、潔具、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、爐具、熱水器、抽油煙機、微波爐、消毒碗柜、排氣扇、燈具、康體娛樂設(shè)施等。2.3機電設(shè)備包括：電梯、發(fā)電機組、水泵、閥門、變頻柜、空調(diào)主機、空調(diào)末端、戶內(nèi)配電箱、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。備注：其中紅色物資為集團集中采購物資五招標階段的工程成本管控（4）甲供物資管理2、甲供物資的種五招標階段的工程成本管控（4）甲供物資管理2、甲供物資的種類（萬達）2.1集中采購包括：電梯、柴油發(fā)電機組、空調(diào)主機、空調(diào)末端、冷卻塔、LED顯示屏、大商業(yè)地面石材、外墻涂料。2.2非集中采購包括：電纜、風(fēng)機、水泵、消防報警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管、影院設(shè)備。五招標階段的工程成本管控（4）甲供物資管理2、甲供物資的種3、甲供物資的控制要點3.1甲供材應(yīng)供量管理3.1.1在施工過程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴禁拖延到結(jié)算時才計算應(yīng)供量的現(xiàn)象。3.1.2合理確定甲供材的損耗率：甲供材損耗應(yīng)計入應(yīng)供量中，實物工程量或報價中不得再計算損耗。

3、甲供物資的控制要點3、甲供物資的控制要點3.2甲供材節(jié)超管理3.2.1甲供材在施工過程中應(yīng)按照應(yīng)供量進行超供控制，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進度款中予以扣回。3.2.2甲供材節(jié)約應(yīng)在完工結(jié)算時計算確認。3.2.3超供扣款和節(jié)約補款的計價應(yīng)在合同中約定，為平衡風(fēng)險。

3、甲供物資的控制要點3.2甲供材節(jié)超管理3、甲供物資的控制要點3.3樣板選型管理3.3.1結(jié)合項目定位。3.3.2根據(jù)項目發(fā)展的市場定位標準和設(shè)計管理部的具體要求，開展選板工作。3.3.3設(shè)計挑選樣板，應(yīng)參考項目成本計劃，同時兼顧招標的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。3.3.4采購樣板應(yīng)確認三套。3、甲供物資的控制要點3.3樣板選型管理3、甲供物資的控制要點3.4現(xiàn)場領(lǐng)料管理3.4.1現(xiàn)場卸貨及看管：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時間要求、卸貨的地點。3.4.2物資需求計劃：承建商須對其提出的物資需求數(shù)量的準確性負責(zé)。3.4.3物資的驗收、接收：物資驗收重點是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點本批物資數(shù)量。

3、甲供物資的控制要點3.4現(xiàn)場領(lǐng)料管理

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淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理

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淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段解析課件房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段解析課件房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段解析課件房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段解析課件房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段解析課件淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的幾個重點階段房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段解析課件目錄一、什么是管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理三、前期開發(fā)成本及控制簡述四、設(shè)計階段對建安成本的管控五、招標階段對建安成本的管控目錄一、什么是管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理三、前期開發(fā)成一、什么是管理管理是指使活動完成得更有效的過程。這里的過程表示管理者發(fā)揮的職能，概括地稱為計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制。效率是管理極其重要的組成部分。管理還必須使活動的實現(xiàn)預(yù)定的目標，即追求活動的效果。一、什么是管理管理是指使活動完成得更有效的過程。這里的過程表對成本的基本認識集團性地產(chǎn)公司的成本管理體系集團性地產(chǎn)公司的成本管理思路（一）（二）（三）二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理對成本的基本認識集團性地產(chǎn)公司的成本管理體系集團性地產(chǎn)公司的（1）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍

（一）對成本的基本認識（2）房地產(chǎn)成本管理的特點（1）（一）對成本的基本認識（2）（1）房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費用的總和。

（1）房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的成本可以理解為（1）房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍項目的開發(fā)成本基本可以分為六大部分:1、土地成本；2、工程成本；3、營銷成本；4、管理成本；5、財務(wù)成本。工程成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本管理的重點。（1）房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍項目的開發(fā)成本基本可以分為（2）房地產(chǎn)項目成本管理的特點1、房地產(chǎn)項目的特點唯一性2、房地產(chǎn)項目成本的特點個性大于共性還是共性大于個性？影響因素有哪些？3、房地產(chǎn)項目成本管理的特點大家思考（2）房地產(chǎn)項目成本管理的特點1、房地產(chǎn)項目的特點唯一性2、（二）集團性地產(chǎn)公司的成本管理體系1、成本管理架構(gòu)2、成本管理制度（二）集團性地產(chǎn)公司的成本管理體系1、成本管理架構(gòu)2、成本管1、成本管理架構(gòu)在總部成立項目成本管理工作小組總部發(fā)展管理部為項目成本管理日常工作機構(gòu)總部各部門的職責(zé)分工建立總部組織架構(gòu)1、成本管理架構(gòu)在總部成立項目成本總部發(fā)展管理部為項目總部各財務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計中心發(fā)展管理部營銷策劃中心中?？偛?、成本管理架構(gòu)(中海)財務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計中心發(fā)展管理部營銷策劃中心中?？?022/10/27萬達組織機構(gòu)副總裁副總裁商業(yè)規(guī)劃研究院發(fā)展部商務(wù)部辦公室人力資源部信息工程部企業(yè)文化部各地項目公司各地商業(yè)管理公司各地影城各地百貨公司董事會董事長總裁副總裁副總裁影視投資公司成本控制部項目管理中心商業(yè)管理公司審計部電影院線公司酒店建設(shè)公司投資證券部華夏時報傳媒公司萬千百貨公司各地產(chǎn)物業(yè)公司各地酒店股東大會監(jiān)事會董事會秘書財務(wù)部各公司財務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)研究部法律事務(wù)部安全監(jiān)督及客戶服務(wù)部各公司成本部1、成本管理架構(gòu)(萬達)2022/10/22萬達組織機構(gòu)副總裁副總裁商業(yè)規(guī)劃研究院發(fā)萬達成本控制部成本目標組招標合約組過程控制組集中采購組指導(dǎo)檢查組1、成本管理架構(gòu)(萬達)萬達成本控制部成本目標組招標合約組過程控制組集中采購組指導(dǎo)檢1、成本管理架構(gòu)部門工作職責(zé)投資管理部負責(zé)土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標控制值的審核和過程監(jiān)控，負責(zé)審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。規(guī)劃設(shè)計中心

負責(zé)勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計指標（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心

負責(zé)營銷相關(guān)費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。財務(wù)資金部

負責(zé)利息費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。發(fā)展管理部

負責(zé)總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術(shù)指標、大配套工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。1、成本管理架構(gòu)部門工作職責(zé)投資管理部負責(zé)土地相關(guān)費用的管理1、成本管理架構(gòu)（中海）財務(wù)負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標成本分解落實到相應(yīng)部門。執(zhí)行統(tǒng)一成本科目建立地區(qū)公司組織架構(gòu)1、成本管理架構(gòu)（中海）財務(wù)負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各1、成本管理架構(gòu)（萬達）成本負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標成本分解落實到相應(yīng)部門。執(zhí)行統(tǒng)一成本管理制度建立城市公司組織架構(gòu)1、成本管理架構(gòu)（萬達）成本負責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各2、成本管理制度1、中海的成本管理制度2、萬達的成本管理制度萬達材料\萬達成本管理制度-文字稿.doc中海材料\合約管理\地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）萬達材料\成本審批權(quán)限和時限.xls萬達材料\成本管理操作手冊.doc2、成本管理制度1、中海的成本管理制度2、萬達的成本管理制度（三）集團性地產(chǎn)公司的成本管理思路1、全過程成本管理2、動態(tài)成本管理（三）集團性地產(chǎn)公司的成本管理思路1、全過程成本管理2、動態(tài)1、全過程目標成本管理（中海）可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段初步設(shè)計完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個工作日內(nèi)按照設(shè)計結(jié)果進行成本盈利預(yù)測，作為施工階段的成本控制目標。批復(fù)定位報告后15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，各小組成員按照分工進行審核，作為規(guī)劃設(shè)計階段選擇方案的成本控制目標。完成土地吸納后10個工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標。在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準）、項目竣工驗收后的15個工作日內(nèi)，編報《項目建安成本預(yù)測明細表》，作為項目竣工結(jié)算的建安成本控制目標。上報資料：《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》、《項目建安成本預(yù)測明細表》。1、全過程目標成本管理（中海）可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階1、全過程目標成本管理（萬達）可研目標成本土地招拍掛（拿地）前完成原則上不同階段的目標成本小于可研究目標成本是審核商業(yè)計劃書的依據(jù)預(yù)目標成本開工前30天完成確定工程成本是審批工程招標的依據(jù)計劃目標成本成立項目公司前完成用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃方案設(shè)計評審方案設(shè)計的依據(jù)之一目標控制成本規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準30天內(nèi)完成是指導(dǎo)初步設(shè)計和施工圖設(shè)計的依據(jù)方案設(shè)計階段項目可研階段項目開工前項目開盤前初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段目標成本開盤前30天完成確定所有非工程成本是簽訂該項目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù)1、全過程目標成本管理（萬達）可研目標成本預(yù)目標成本計2、動態(tài)成本管理

實時反應(yīng)目標成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。

中海模式：以ERP項目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細化程度對不同科目級次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時反饋和對超支情況的有效控制。2、動態(tài)成本管理2、動態(tài)成本管理（1）在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。（2）對處在不同階段的項目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報成本、盈利測算資料,確定為下一階段成本控制的目標值。2、動態(tài)成本管理（1）在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃2、動態(tài)成本管理（3）.成本預(yù)警項目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計超支2％或建安成本超支5%的情況時，應(yīng)及時上《項目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進的措施，批準后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標。2、動態(tài)成本管理（3）.成本預(yù)警2、動態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制總部對地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同（超過500萬以上的合同）的招標、定標等工作；總部通過ERP系統(tǒng)對工程合同的增補實行審批管理。固定總價的工程合同，其增補合同額累計每達到：主包合同200萬元、其他合同100萬元，應(yīng)上報總部發(fā)展管理部履行審批手續(xù)，經(jīng)審批后的增補合同方能辦理款項支付；暫定總價的工程合同,暫定總價達到100萬元的,地區(qū)公司應(yīng)在簽訂合同前上報總部發(fā)展管理部核定暫定總價，暫定總價未轉(zhuǎn)換為固定總價前，該合同不得確認增補合同；2、動態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制總部對地區(qū)公司的工程物資2、動態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制總部對地區(qū)公司的大額工程物資付款（超過200萬）實行審批管理；總部對地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定：包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標、甲供材管理、進度款支付等。2、動態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制總部對地區(qū)公司的大額工程（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的思路

成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的思路房地產(chǎn)開項目成本管理的總思路建立成本管理目標公司成立成本管理小組設(shè)計是成本管理的關(guān)鍵嚴格規(guī)范工程分判程度，及早進行招標策劃完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序開源節(jié)流，嚴格控制各項管理費用開支（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的思路房地產(chǎn)開項目成本管理的總思路建立成本管理目標公司成立成本管理三、前期開發(fā)成本及控制簡述土地費用勘察費用報建費用前期開發(fā)成本土地成本管理設(shè)計費用管理前期成本分類三、前期開發(fā)成本及控制簡述土地費用勘察費用報建費用前期開發(fā)成（一）土地成本管理

土地成本（約占項目總成本的20-80%左右均有可能），主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。概念（一）土地成本管理概念（二）設(shè)計費用管理

設(shè)計費用（約占項目總成本的1%左右），主要包括了項目開發(fā)前期各專項的設(shè)計費用，如施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、裝飾設(shè)計費等。概念（二）設(shè)計費用管理概念（二）設(shè)計費用管理

對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制：

（1）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比；

（2）嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤；

（3）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；

（4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

（5）對設(shè)計費用進行限額控制。（二）設(shè)計費用管理對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制：

（三）對設(shè)計費用進行限額控制建筑類型檔次設(shè)計費限額（元/m2）備注多層中高檔

/高檔60～73超高檔次項目設(shè)計費可上浮10%中檔檔次項目設(shè)計費可下浮10%小高層、高層中高檔/高檔65～80超高檔次項目設(shè)計費可上浮10%中檔檔次項目設(shè)計費可下浮10%聯(lián)排別墅高檔90～110超高檔次項目設(shè)計費可上浮10%獨棟別墅高檔/超高檔120～130設(shè)計費總額超過批復(fù)值10%的，地區(qū)公司需重新上報審批。（三）對設(shè)計費用進行限額控制建筑類型檔次設(shè)計費限額（元（三）對設(shè)計費用進行限額控制

一方面，合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議；另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，注重進行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費?？刂圃O(shè)計的意義（三）對設(shè)計費用進行限額控制控制設(shè)計的意義四、設(shè)計階段的成本管控

房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程在于初步設(shè)計階段、采購分包階段、項目建造施工階段、竣工結(jié)算階段。

成本管理最有效是在初步設(shè)計階段，項目成本確定比重最大的發(fā)生在招標階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項目最后收入和成本的階段。四、設(shè)計階段的成本管控房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程在四、設(shè)計階段的工程成本管控初步設(shè)計階段的成本管理開展限額設(shè)計，有效控制造價采用合同措施，有效控制造價設(shè)計階段成本管控四、設(shè)計階段的工程成本管控初步設(shè)計階段的成本管理開展限額設(shè)計

設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計思路，成本控制人員進行經(jīng)濟比較，尋找造價最低的設(shè)計方案。

多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設(shè)計

（一）初步設(shè)計階段的工程成本控制

多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設(shè)計（一）初（一）初步設(shè)計階段的工程成本控制

通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性比較從而降低工程造價是發(fā)揮項目優(yōu)勢的一個主要方式。

具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計中心負責(zé)總體規(guī)劃，在仔細研究營銷和客服提交市場調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進行多方案設(shè)計的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計的專業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計中心（結(jié)合營銷和客服）向設(shè)計單位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心負責(zé)根據(jù)這些方案進行造價比較，確定費用最低的設(shè)計方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計中心提出成本控制建議，考慮最低造價方案的可行性。（一）初步設(shè)計階段的工程成本控制通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性（二）開展限額設(shè)計，有效控制工程成本

中海材料\成本經(jīng)驗數(shù)據(jù).ppt

中海材料\全過程成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)及分析.ppt中海地產(chǎn)限額設(shè)計標準：（1）項目檔次界定超高檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r200%以上的項目。

高檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r140%以上的項目。

中檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r80－140%的項目。

低檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r80%以下的項目。

別墅項目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房價相對比，參照上述標準確定檔次。（二）開展限額設(shè)計，有效控制工程成本（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價1.1設(shè)計管理部門應(yīng)嚴格把控各項結(jié)構(gòu)材料指標含量，在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)列入各主項指標限量。1.2對于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計，除重點控制鋼筋、砼用量指標外，還應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左右為宜。1.3屋面造型造價影響建安成本較為明顯，在設(shè)計上應(yīng)注意簡潔；對于16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。（2）推行限量與限額設(shè)計1、結(jié)構(gòu)設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價1.1設(shè)計管理部門應(yīng)嚴格把控（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價2.1采取專項評審辦法，嚴格控制開窗面積。2.2注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.25－0.28為宜。中海材料\合約管理\普通住宅窗積比研究.doc2.3單方造價控制指標。高檔別墅項目的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層/超高層）的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過140元／m2。（2）推行限量與限額設(shè)計2、外立面門窗設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價2.1采取專項評審辦法，嚴格（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價3.1設(shè)計部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對于非別墅項目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控制在1.2左右，不宜超過1.5。中海材料\紫御東郡效果.jpg中海材料\合約管理\紫御東郡一期A區(qū)指標分析表(正式）.xls中海材料\合約管理\紫御東郡一期A區(qū)外墻成本指標分析.xls3.2除超過高檔次項目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料。一般涂料的施工單價（不包括抹灰工序）控制在35元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計3、外立面裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價3.1設(shè)計部門要注意控制“墻（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價3.3中檔及以下項目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。3.4高檔別墅外立面總造價（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元／m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在160元／m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元／m2以下。3.5若項目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計3、外立面裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價3.3中檔及以下項目，不得選（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價4.2大堂裝飾：超高檔次項目的大堂可以使用進口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進口石材。中檔項目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔項目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項目應(yīng)控制在2,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過20萬。低檔項目應(yīng)控制在1,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過10萬元。對于高檔及以下檔次項目，大堂裝飾造價攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價4.2大堂裝飾：超高（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計4.3電梯廳裝飾：超高檔次項目，地面可以使用進口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項目，地面可以使用少量進口石材，但石材總量不得超過50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項目，地面不得使用進口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于400mm×400mm）。低檔項目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過400mm×400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項目電梯廳裝飾造價攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在80元／m2以下。中檔項目應(yīng)控制在50-60元/m2。4.4若項目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計4.（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計5、電梯選型5.1超高檔項目可以選用原裝進口電梯。高檔及以下檔次項目只準選用集中采購品牌電梯。5.2在電梯裝飾標準上，高檔項目，層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門套。中檔及以下檔次項目，層門只準選用噴漆鋼板材質(zhì)。5.3在電梯附加功能上，實用性不強、使用頻率不高的功能不宜選配。5.4在運行速度上，要求實事求是，不得故意選用更高速度等級的梯型。（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計5.（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計6、安防功能和其他附加功能6.1安防功能應(yīng)強調(diào)實用性，不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華而不實但造價昂貴的噱頭功能。對非別墅類物業(yè)，高檔項目安防工程造價應(yīng)控制3,000元／戶以下；中檔項目應(yīng)控制在1,500元／戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實用性和造價的經(jīng)濟性，不可盲目地與其他樓盤攀比。（二）開展限額設(shè)計，有效控制造價（2）推行限量與限額設(shè)計6.推行限量與限額設(shè)計7、室外工程設(shè)計7.1應(yīng)重點關(guān)注園林設(shè)計。注意軟景與硬景的比例搭配。7.2限額指標：物業(yè)類型檔次按空地面積

單方造價限額（元／m2）

按項目總建筑面積

單方造價限額（元／m2）

別墅超高

500750高

400600中

300450非別墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

30080推行限量與限額設(shè)計7、室外工程設(shè)計物業(yè)類型檔次按空地推行限量與限額設(shè)計8、精裝修工程精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對于高檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價（以室內(nèi)裝飾面積計算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在1,500元／m2以下；中檔應(yīng)控制在700－800元／m2。推行限量與限額設(shè)計萬達建造標準萬達材料\萬達建造標準.doc

萬達建造標準二、工程成本科目介紹

建安成本前期工程基礎(chǔ)工程單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）配套設(shè)施（如會所、小學(xué)、幼兒園等）配套工程室外工程二、工程成本科目介紹前期工程基礎(chǔ)工程單體工程（2）建安成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)及控制要點

按總建筑面積計算的單方造價，非別墅物業(yè)類型建安成本造價一般約在1,700元／m2—2,100元／m2左右（毛胚房），別墅類型普遍在2,300元/m2以上。（2）建安成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)及控制要點1、前期