土地評(píng)估技術(shù)服務(wù)方案

土地評(píng)估技術(shù)服務(wù)方案土地評(píng)估技術(shù)服務(wù)方案土地評(píng)估技術(shù)服務(wù)方案V:1.0精細(xì)整理，僅供參考土地評(píng)估技術(shù)服務(wù)方案日期：20xx年X月技術(shù)服務(wù)方案（招標(biāo)單位名稱）采用公開招標(biāo)的方式確定土地評(píng)估服務(wù)單位。我公司擬投標(biāo)，為了規(guī)范入圍后我公司參與的具體宗地評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估行為，按時(shí)、保質(zhì)完成具體宗地評(píng)估業(yè)務(wù)，保證我公司出具的評(píng)估結(jié)果科學(xué)、合理，且符合云南省、曲靖市相關(guān)要求，結(jié)合曲靖市土地收儲(chǔ)中心估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，特制訂本方案。一、公司情況簡(jiǎn)介我公司具備從事全國(guó)范圍內(nèi)的土地評(píng)估業(yè)務(wù)的資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，自公司成立以來(lái)一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥、企業(yè)改制等地價(jià)評(píng)估工作，目前已經(jīng)充分掌握了云南省大部分地區(qū)的土地、房地產(chǎn)交易資料，對(duì)云南省土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)律有較為全面的了解。本公司具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和土地估價(jià)師均是長(zhǎng)期從事宗地地價(jià)評(píng)估的專職資深注冊(cè)土地估價(jià)師，從事過(guò)大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制項(xiàng)目的評(píng)估工作，不但理論功底扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，而且對(duì) XX省，尤其是XXXXXXXX妙及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關(guān)政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù)。二、工作思路和措施（一）成立項(xiàng)目小組，明確評(píng)估人員、業(yè)務(wù)流程及崗位職責(zé)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本公司擬安排公司評(píng)估副經(jīng)理 xxX乍為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組織、協(xié)調(diào)具體評(píng)估工作。另抽調(diào)多名豐富經(jīng)驗(yàn)的土地估價(jià)師成立項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的組織實(shí)施（詳見下表）。項(xiàng)目實(shí)施主要人員情況職責(zé)姓名執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時(shí)間項(xiàng)目負(fù)責(zé)人XXX注冊(cè)土地估價(jià)師5年總估價(jià)師XXX注冊(cè)土地估價(jià)師5年小組成員XXX注冊(cè)土地估價(jià)師10年小組成員XXX注冊(cè)土地估價(jià)師4年小組成員XXX注冊(cè)土地估價(jià)師5年小組成員XXX注冊(cè)土地估價(jià)師5年小組成員XXX注冊(cè)土地估價(jià)師10年本公司宗地評(píng)估項(xiàng)目依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508—2001）、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》 （CB/T18507—2001）、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》 （GB/T21010—2007）、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 （國(guó)土資源部第21號(hào)）、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》 （國(guó)家土地管理局第1號(hào)）及委托方提供的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、委托評(píng)估約定書等）受理業(yè)務(wù)，之后進(jìn)入估價(jià)程序到完成估價(jià)報(bào)告，主要經(jīng)過(guò)以下步驟：明確評(píng)估的基本事項(xiàng)。內(nèi)容主要包括估價(jià)對(duì)象（權(quán)屬、用途、面積等）、估價(jià)目的、基準(zhǔn)日、價(jià)格類型、估價(jià)日期等；擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；收集資料，實(shí)地踏勘，分析整理相關(guān)資料，商討估價(jià)技術(shù)方法；選擇合適的估價(jià)方法，確定相關(guān)的技術(shù)參數(shù)，確定試算價(jià)格；初算結(jié)果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自檢，并將自檢結(jié)果交于項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)議討論；項(xiàng)目小組會(huì)議討論結(jié)果報(bào)負(fù)責(zé)人審核，總估價(jià)師審核評(píng)估報(bào)告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據(jù)、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及評(píng)估過(guò)程是否符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，評(píng)估結(jié)果是否客觀、公正、科學(xué)、可行，審核通過(guò)的技術(shù)總負(fù)責(zé)人簽署審核意見；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫估價(jià)技術(shù)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果報(bào)告初稿；報(bào)告初稿提交審核小組審核；經(jīng)審核過(guò)的報(bào)告提交委托方。（二）項(xiàng)目工作進(jìn)度安排曲靖市土地儲(chǔ)備中心土地評(píng)估項(xiàng)目的完成日期，按照正常情況，我公司承諾5個(gè)工作日完成，如果委托方有其他特殊情況需要加快進(jìn)度的，在保證成果質(zhì)量的前提下，我方承諾全力配合保證不影響委托方需求。一般情況下，具體工作進(jìn)度安排如下：收到委托方作業(yè)通知后：第I天明確估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定作業(yè)計(jì)劃、完成現(xiàn)場(chǎng)踏勘、估價(jià)對(duì)象資料收集、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和上地利用情況調(diào)查；第2天分析整理相關(guān)資料，選定適合方法試算價(jià)格；第3天土地評(píng)估公司內(nèi)部進(jìn)行三級(jí)審核，確定測(cè)算價(jià)格；第4天撰寫估價(jià)報(bào)告并自審；第5天審核報(bào)告，裝訂成果，提供成果給委托方。三、本次服務(wù)的主要問題、重點(diǎn)及難點(diǎn)（一）項(xiàng)目主要問題一方面，本項(xiàng)目需要堅(jiān)持實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地周邊范圍內(nèi)實(shí)際市場(chǎng)資料；需要以當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)驗(yàn)收的基準(zhǔn)地價(jià)作為評(píng)估的基礎(chǔ)和參考；需要堅(jiān)持以當(dāng)?shù)氐貎r(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果作為評(píng)估的重要參考；需要選取足夠數(shù)量的成交案例，確保待估宗地價(jià)格能符合實(shí)際水平；需要結(jié)合當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)走向與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。另一方面，估價(jià)對(duì)象的描述容易出現(xiàn)的問題主要有遺漏關(guān)鍵信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要圖件和照片。在評(píng)估報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述必須做到準(zhǔn)確、清晰、完整。影響因素表述中容易犯的錯(cuò)誤主要有影響因素選取錯(cuò)誤、引用數(shù)據(jù)陳舊、分析缺乏針對(duì)性、分析與評(píng)估作價(jià)脫節(jié)。為避免出現(xiàn)類似的錯(cuò)誤，需要做到全面、及時(shí)、到位，與估價(jià)對(duì)象的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，平時(shí)做好數(shù)據(jù)的收集積累，關(guān)注市場(chǎng)變化。特別事項(xiàng)披露容易遺漏的主要有實(shí)物、使用和產(chǎn)權(quán)方面存在的瑕疵；影響履行正常評(píng)估程序的事項(xiàng)；特殊的資料來(lái)源；重要的假設(shè)前提；特別的處理方法；利益沖突、提供相關(guān)幫助的機(jī)構(gòu)和人員；報(bào)告成立的條件及法律效力。對(duì)特別事項(xiàng)的披露要注意如實(shí)、恰當(dāng)、必要。（二）項(xiàng)目重點(diǎn)及難點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)及難點(diǎn)在于技術(shù)路線的確定，各種參數(shù)的選擇。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，宗地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑是利用調(diào)查的有關(guān)資料，采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)。估價(jià)方法的選擇要根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域條件和估價(jià)對(duì)象的具體利用條件，選擇合適的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘匈Y源保障能力、當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房產(chǎn)、地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育水平，考慮到估價(jià)目的，對(duì)于不同用途估價(jià)對(duì)象的首選估價(jià)方法按以下順序進(jìn)行：商服用地采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估;城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估；工業(yè)用地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法評(píng)估；其他地類采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、成本法評(píng)估。以上方法為通常情況所用的測(cè)算方法，在具體項(xiàng)目評(píng)估中，根據(jù)宗地具體狀況、估價(jià)目的對(duì)各估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析，總體原則就是方法要適合估價(jià)對(duì)象的客觀存在情況。按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)至少選擇兩種以上方法，考慮到涉及政府收益評(píng)估的復(fù)雜性，具體評(píng)估項(xiàng)目要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體利用方式選擇適合的方法。四、預(yù)期目標(biāo)以及相關(guān)保障（一）預(yù)期目標(biāo)我公司自成立以來(lái)，一直從事地價(jià)評(píng)估工作，并多次參與全省范圍內(nèi)的各種類型宗地評(píng)估項(xiàng)目，積累了豐富的地價(jià)資料和地價(jià)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和較高的專業(yè)技術(shù)水平，能夠保證高效率、高質(zhì)量完成委托方的宗地評(píng)估業(yè)務(wù)；并且能夠充分應(yīng)用各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)成果，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、真實(shí)。因此，公司土地評(píng)估預(yù)期要實(shí)現(xiàn)宗地評(píng)估項(xiàng)目成果達(dá)到優(yōu)良等級(jí)的目標(biāo)。（二）服務(wù)質(zhì)量保證承諾關(guān)于服務(wù)質(zhì)量，我方對(duì)所提供的服務(wù)提供如下質(zhì)量保證承諾：我公司保證積極配合貴單位，抽調(diào)最優(yōu)秀、最專業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員開展工作，確保認(rèn)真、負(fù)責(zé)、準(zhǔn)確、及時(shí)的完成貴單位交付我們的工作。我公司在本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中明確分工、明確責(zé)任、層層審核把關(guān)，并嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任追究制。評(píng)估符合國(guó)家、地方及現(xiàn)行的法律法規(guī)，滿足《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》及招標(biāo)人的要求，保證通過(guò)報(bào)批取得相關(guān)批復(fù)。因我公司原因造成相關(guān)成果錯(cuò)漏或者存在質(zhì)量不達(dá)標(biāo)情況，我公司自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。服從招標(biāo)人日常管理、年度考核。與招標(biāo)方緊密聯(lián)系，成立專門項(xiàng)目組，提供招標(biāo)單位有關(guān)人員通訊方式， 24小時(shí)通訊暢通。不泄露有關(guān)項(xiàng)目信息資料、施工過(guò)程信息及其他應(yīng)予保密的信息。嚴(yán)格遵守職業(yè)道德、行業(yè)準(zhǔn)則及有關(guān)法律法規(guī)。嚴(yán)格按合同約定收費(fèi)，承諾不收取其他不合理費(fèi)用。確保合同履約率達(dá)百分之百，時(shí)改進(jìn)服務(wù)中存在的缺點(diǎn)。因我公司服務(wù)不到位造成評(píng)估工作出現(xiàn)問題的，我公司自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。單個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)期限以招標(biāo)人實(shí)際要求為準(zhǔn)。我公司嚴(yán)格履行簽訂合同，保障工作限期內(nèi)完成評(píng)估工作。不將項(xiàng)目業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包或分包，不越級(jí)或超范圍承接相關(guān)業(yè)務(wù)。因我公司原因?qū)е鹿ぷ飨奁趦?nèi)未完成評(píng)估工作，我公司自愿承擔(dān)相應(yīng)后果。我公司對(duì)貴單位提出的質(zhì)疑進(jìn)行解釋、答疑。對(duì)貴方提出的技術(shù)問題進(jìn)行免費(fèi)咨詢。認(rèn)真做好貴方提出的復(fù)核工作。后續(xù)服務(wù)工作中，安排好與貴方相關(guān)事宜的對(duì)接工作。因我公司原因?qū)е略u(píng)估服務(wù)工作后續(xù)服務(wù)滯后或不到位，我公司自愿承擔(dān)相關(guān)后果。（三）應(yīng)急保障能力公司進(jìn)一步完善了《XXXt地評(píng)估應(yīng)急預(yù)案》，并按要求定期演練。同時(shí)，按要求成立了由總經(jīng)理 XXXE組長(zhǎng)、副總經(jīng)理XXX5副組長(zhǎng)的土地評(píng)估應(yīng)急保障小組。辦