如何做好“城中村”物業(yè)管理項目

如何做好“城中村”物業(yè)管理項目如何做好“城中村”物業(yè)管理項目如何做好“城中村”物業(yè)管理項目V:1.0精細(xì)整理，僅供參考如何做好“城中村”物業(yè)管理項目日期：20xx年X月如何做好“城中村”物業(yè)管理項目2[摘要]:“城中村”是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放發(fā)展中的產(chǎn)物，是農(nóng)村城市化發(fā)展的標(biāo)志。站在城市建設(shè)的高度上，“城中村”的管理應(yīng)該成為政府工作的重要組成部分，應(yīng)該是物業(yè)管理新的挑戰(zhàn)和考驗。經(jīng)過23年的風(fēng)風(fēng)雨雨，深圳的物管在眾多物業(yè)人的共同努力和細(xì)心呵護(hù)之下，如今已茁壯成長。曾幾何時，深圳的物管幾乎成為了中國物管的代言，這是讓每一位為深圳物管默默貢獻(xiàn)著的物業(yè)人的喜悅！縱觀深圳這20多年來的歷程，我個人認(rèn)為深圳之所以長期走在全國的物管行業(yè)前列，其最重要的一點(diǎn)在于對管理理論、方法和模式的不斷創(chuàng)新。“城中村”的物業(yè)管理模式，就是深圳物管的一種新嘗試和新挑戰(zhàn)。

人類生產(chǎn)和生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，是農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。隨著我國現(xiàn)代化的進(jìn)程，在北京、上海尤其是深圳這樣新興的大都市，就出現(xiàn)了在城市地域范圍內(nèi)，具有居民小區(qū)外型可是又相當(dāng)于村落生活形態(tài)的特殊群落，人們俗稱為--城中村?！俺侵写濉笔前殡S著中國改革開放和城市發(fā)展，從而導(dǎo)致大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市的必然產(chǎn)物。在北京、上海、大連、廣州等發(fā)達(dá)城市，目前都有“城中村”的存在，并將隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展而逐步擴(kuò)大。

“城中村”的現(xiàn)狀

深圳“城中村”的物業(yè)產(chǎn)權(quán)和業(yè)主構(gòu)成非常復(fù)雜，業(yè)主和使用人的比例嚴(yán)重失調(diào)，人口密度高，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，外來人口是本地戶籍人口的10-15倍，治安問題嚴(yán)重，“臟亂差”是深圳“城中村”的真實寫照。近幾年來，在深圳漸漸邁入國際大都市的城市發(fā)展進(jìn)程中，據(jù)統(tǒng)計累計已有300萬以上人口居住在“城中村”！

“城中村”實行物業(yè)管理的意義

農(nóng)村人口在全國13億人口中占絕大多數(shù)，城市化水平每提高一個百分點(diǎn)，就意味著可能有1000多萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其與城市發(fā)展和社會發(fā)展同步，就成為了人們最為關(guān)注的問題之一。除了政府和社會各界的努力之外，作為最可能直接與“村民”接觸、與社區(qū)接觸的物管企業(yè)，一旦進(jìn)入這一被城市居民小區(qū)物管遺忘的“物管盲區(qū)”，就可以在一定程度上把“城中村”作為城市結(jié)構(gòu)的一個重要組成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活質(zhì)量，從而緊跟深圳向著現(xiàn)代化大都市發(fā)展前進(jìn)的步伐。因此，“城中村”的物業(yè)管理更是具有長遠(yuǎn)和深刻的意義。

“城中村”物業(yè)管理的開展

深圳市金洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早在1995年就對金坑山莊實施物業(yè)管理。金坑山莊總建筑面積達(dá)17萬平方米，整個小區(qū)有400多戶，居住人口達(dá)1萬多人，70％以上為流動人口。小區(qū)管理處成立以來一直立足于解決小區(qū)“臟亂差”問題，對小區(qū)實行24小時保安管理以及巡邏制度，在小區(qū)各安全死角設(shè)立治安崗，每幢樓房前都放置垃圾桶，清潔工每天早晚兩次對小區(qū)進(jìn)行全面的垃圾處理和衛(wèi)生打掃，管理人員實施了晚上值班及假期值班制，接待小區(qū)住戶投訴和咨詢等。經(jīng)過不斷地實踐和完善，有效地維護(hù)了小區(qū)社會治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。與此同時，管理處為了進(jìn)一步豐富小區(qū)住戶的生活，根據(jù)小區(qū)住戶的興趣愛好，舉辦了各種社區(qū)文化活動，如象棋、拔河比賽等，不僅活躍了小區(qū)的氣氛，也增進(jìn)了管理處與住戶的溝通。10年來，小區(qū)房屋的出租率不斷攀升，如今已高達(dá)99％。目前小區(qū)正逐漸走向成熟、健康和文明。筆者近期有幸來到該小區(qū)進(jìn)行實踐，對“城中村”物管進(jìn)行初淺的探索，并獲得了在“城中村”實施物業(yè)管理的直接體驗。

總結(jié)金坑山莊的物業(yè)管理，有以下幾方面值得學(xué)習(xí)和倡導(dǎo)：

1、業(yè)主檔案管理

“城中村”的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，這是一種普遍現(xiàn)狀。一般都是由村投資公司集資開發(fā)，然后賣給村民，再由村民轉(zhuǎn)讓或出租給第三者，而在這一過程中容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰。因此，物業(yè)管理進(jìn)入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，對產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行立檔及建立完整的資料。同時，作為發(fā)起人組織成立業(yè)主委員會機(jī)構(gòu)，對產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行物業(yè)管理知識的宣傳，提高其物業(yè)管理意識，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。對業(yè)主委員會的選舉采取彈性成員，成員結(jié)構(gòu)不僅要有產(chǎn)權(quán)人，也要有長期使用人，以及臨時居住人（特別成員），這樣才能使不同結(jié)構(gòu)人群的不同需求和建議得到滿足。業(yè)主委員會在“城中村”的作用不僅有利于管理費(fèi)的收取，對流動人口（租戶）或使用人的管理也起到了舉足輕重的作用。因此，物業(yè)管理企業(yè)在“城中村”的管理過程中，如何與業(yè)主委員會建立良好的關(guān)系和溝通，是一個非常重要的環(huán)節(jié)。

2、流動人口管理

改革開放以來，大城市現(xiàn)代化的超常規(guī)發(fā)展，吸引了大批農(nóng)村勞動力涌向城市與開發(fā)區(qū)。大量人口的流動既給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了廉價勞動力與生力軍，同時也給城市管理帶來了新的問題，主要體現(xiàn)在外來人口的生活、居住、計劃生育、就業(yè)等問題。然而在對城中村進(jìn)行管理的過程中，不可忽視對流動人口的管理。如何有效地對“城中村”流動人口進(jìn)行管理

首先，通過與村居委會的溝通并與其建立共建關(guān)系，對小區(qū)內(nèi)居住人員進(jìn)行資料歸檔，以戶為單位，做到及時追蹤和資料的更新。同時協(xié)助居委會做好計劃生育的宣傳和管理。雖然“城中村”人口流動量較大，但管理處也要做到入住一個就對其進(jìn)行資料的登記、建檔。對每一位住戶都有一定的了解和基本情況的掌握，這不僅有利于日后的管理和服務(wù)，也有利于協(xié)助居委會等相關(guān)部門的有關(guān)工作；其次，在就業(yè)問題上，管理處可設(shè)立信息欄，定期發(fā)布一些最新就業(yè)信息，為小區(qū)待業(yè)人員免費(fèi)提供就業(yè)信息平臺和就業(yè)指導(dǎo)服務(wù)。同時，該小區(qū)管理處針對區(qū)內(nèi)居住人員情況正在籌劃與有關(guān)部門建立外來務(wù)工維權(quán)服務(wù)中心，為眾多進(jìn)城務(wù)工者提供法律支持，維護(hù)其合法權(quán)益。只有設(shè)身處地的為住戶解決其最為關(guān)注的困難或問題，才能更好地贏得業(yè)主或使用人（租戶）的認(rèn)可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以說是一件頭等大事，也是一件艱難的工作。人口流動量大，且流動人口的背景復(fù)雜，直接影響到治安管理。金坑山莊小區(qū)整體結(jié)構(gòu)屬于封閉式，整個小區(qū)只有一個出入口，相對于深圳多數(shù)敞開性“城中村”而言，較有利于管理。該小區(qū)對物品放行嚴(yán)格實行由業(yè)主或使用人簽字許可制度，確保小區(qū)財產(chǎn)安全。與此同時，也與小區(qū)所屬管轄的公安警務(wù)、消防等部門達(dá)成共建安全文明社區(qū)的共識，并對小區(qū)住戶進(jìn)行定期的消防知識、治安管理的宣傳，同時管理處還與其建立了應(yīng)急措施和消防演習(xí)機(jī)制，從而大大提高小區(qū)治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇崗村、草埔村等地已經(jīng)正式的引入了物業(yè)管理，但目前它還只是處于試點(diǎn)階段，它還需要很多的物管企業(yè)參與“城中村”的管理和建設(shè)，需要更多的物業(yè)人為“城中村”管理獻(xiàn)計獻(xiàn)策，需要不斷地實踐和探索。

總結(jié)“城中村”的特點(diǎn)，對其實施物業(yè)管理，首先就要處理好三大現(xiàn)實問題，即建筑物質(zhì)量差、消防安全標(biāo)準(zhǔn)低甚至還有違章建筑以及建筑密度高、村開敞性大；外來人口比例嚴(yán)重失調(diào)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜。解決五大難題，即業(yè)主問題；管理費(fèi)問題；治安問題；流動人口問題；封閉式管理問題。更重要的一點(diǎn)就是要讓外來人口找到家一般的生活環(huán)境，因為他們在住房、醫(yī)療、子女教育等方面與市民還不能享受同樣待遇，很難真正融入城市，轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的市民，只能在城