機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的總體思路

機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的總體思路針對(duì)**大學(xué)**校區(qū)辦公樓機(jī)電設(shè)備設(shè)施項(xiàng)目多，范圍廣的特點(diǎn)，我方提出的管理思路是：“一、三、六”管理構(gòu)想。即：建立一支專業(yè)的、高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍；實(shí)施三個(gè)階段工作規(guī)劃；做好人員配置管理、運(yùn)行管理、安全工作、成本管理、內(nèi)務(wù)管理和應(yīng)急管理六大管理。一、建立一支專業(yè)隊(duì)伍為做好房屋和公用設(shè)施設(shè)備的管理，我們擬組建工程技術(shù)部，下設(shè)專業(yè)綜合維修人員來保證**大學(xué)**校區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備的管理（供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等）和房屋維修管理。并制定嚴(yán)格的工作流程，如下：上級(jí)業(yè)務(wù)部門 管理處經(jīng)理指令反饋指示 指令指令指令、反饋反饋工程技術(shù)部主管命令服務(wù)地點(diǎn)執(zhí)行重大突發(fā)事件三、機(jī)電設(shè)備管理的三個(gè)階段依據(jù)管理特征的不同,我方將機(jī)電設(shè)備管理階段劃分為機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收接管階段、保修期內(nèi)運(yùn)行管理階段和機(jī)電設(shè)備全面管理三個(gè)階段。1、 機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收接管階段工作計(jì)劃（含前期）附表:前期介入接管工作計(jì)劃表流程工作內(nèi)容或安排工作人員人數(shù)步驟一去**大學(xué)**校區(qū)施工現(xiàn)場考察物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電主管、編寫6情況組1/5步驟二編寫機(jī)電設(shè)備管理技術(shù)標(biāo)書機(jī)電標(biāo)書編寫組2步驟三就機(jī)電相關(guān)問題向業(yè)主單位提出疑問機(jī)電標(biāo)書編寫組2步驟四**大學(xué)**校區(qū)項(xiàng)目研討會(huì)（自辦）機(jī)電標(biāo)書編寫組2步驟五前遞交投標(biāo)文件機(jī)電標(biāo)書編寫組6步驟六中標(biāo)后，我方承諾一周內(nèi)機(jī)電主管和強(qiáng)弱總公司機(jī)電、專2電工程技術(shù)人員到位業(yè)人員介入步驟七10天內(nèi)，其它專業(yè)技師到位。驗(yàn)收前期介工程技術(shù)部開展5入檢查、資料準(zhǔn)備工作開始工作根據(jù)業(yè)主全面驗(yàn)收接管、設(shè)備試運(yùn)行、簽署移交文工程技術(shù)中心主管及強(qiáng)弱電專業(yè)4方要求稿等說明：⑴前期介入為了更好地了解該項(xiàng)目，我司兩次派專業(yè)技術(shù)人員駐**市進(jìn)行實(shí)地考察，全方位了解機(jī)電設(shè)備的配套情況，熟悉線路、管道的走向及其結(jié)構(gòu)、使用功能、操作維護(hù)及安全技術(shù)和運(yùn)行特點(diǎn)，為擬定該管理方案奠定基礎(chǔ)。⑵物業(yè)接管驗(yàn)收階段制定嚴(yán)格的驗(yàn)收方案和相關(guān)表格，對(duì)檢查出來的問題進(jìn)行歸納，提出改進(jìn)意見，督促施工單位進(jìn)行整改。①機(jī)電設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收必須按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備試運(yùn)行，并就數(shù)量、試用狀態(tài)等內(nèi)容做好相關(guān)驗(yàn)收記錄。②對(duì)壓力容器、空調(diào)鍋爐、消防系統(tǒng)、高壓閥門、房屋的防水層、供水管網(wǎng)等設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收需進(jìn)行水壓試驗(yàn)，確保正常，嚴(yán)防滲漏等工程遺留問題。③對(duì)燃?xì)夤?yīng)管網(wǎng)采用相關(guān)儀器方法查找有無泄漏點(diǎn)。④接管機(jī)電工程項(xiàng)目的資料通常有：產(chǎn)品類資料：開箱單、產(chǎn)品合格證、使用維護(hù)說明書、安裝調(diào)試手冊(cè)、廠家試驗(yàn)檢測報(bào)告、原理圖、接線圖、配套軟件資料、驅(qū)動(dòng)程序盤、保修單、信用服2/5務(wù)卡等。房屋、安裝類資料：原始規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、平面布置圖、安裝施工圖、竣工平面圖、竣工驗(yàn)收文字資料、設(shè)計(jì)變更資料等。專項(xiàng)設(shè)備準(zhǔn)用合格證：消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、供用電協(xié)議、電梯準(zhǔn)用證、鍋爐準(zhǔn)用證、供水協(xié)議、水池檢驗(yàn)合格證等。⑤水、電表及燃?xì)獗淼某?；辦理其它相關(guān)驗(yàn)收移交手續(xù)；簽署交接清單。⑥設(shè)備資料的整理、編號(hào)、登記、歸檔、造冊(cè)和備份。⑦分組分專業(yè)逐項(xiàng)進(jìn)行機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收。⑧管理物資裝備配備：品種精簡，數(shù)量合理，質(zhì)量合格。2、保修期內(nèi)運(yùn)行管理階段物業(yè)管理單位設(shè)備保修保養(yǎng)期內(nèi)運(yùn)行管理階段的工作內(nèi)容可分為日常巡檢與監(jiān)督維保兩大部分。⑴運(yùn)行值班巡視檢查的主要職能①巡視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)；及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的異常情況；對(duì)簡單設(shè)備故障問題進(jìn)行排除處理或調(diào)整。②對(duì)設(shè)備的能耗情況進(jìn)行計(jì)量抄表統(tǒng)計(jì)，為制訂能耗計(jì)劃和能源消耗計(jì)費(fèi)提供依據(jù)。③熟練操作相關(guān)設(shè)備，保證設(shè)備清潔，進(jìn)行日常保養(yǎng)。④掌握設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)；監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)工作，保證設(shè)備維修保養(yǎng)工作到位。⑤制訂《**大學(xué)**校區(qū)重要活動(dòng)時(shí)間段的專項(xiàng)設(shè)備的巡查安排表》，逐步調(diào)整適應(yīng)**大學(xué)**校區(qū)的維修保養(yǎng)時(shí)間。⑥修訂、完善各種設(shè)備運(yùn)行記錄表。⑵保修期內(nèi)的前期主要工作內(nèi)容①在機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收后積極加強(qiáng)與安裝單位的協(xié)作聯(lián)系。②編制機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)章制度、修訂各種機(jī)電設(shè)備安全操作規(guī)程和運(yùn)行記錄表。建立設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡和警示、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。要求標(biāo)識(shí)系統(tǒng)與**大學(xué)**校區(qū)的文化品味相一致。3/5③掌握維修保養(yǎng)單位的保養(yǎng)計(jì)劃（年檢、季檢、月檢和周檢），為今后的全面接管提供參考依據(jù)。④加強(qiáng)員工在崗技術(shù)培訓(xùn)，使員工成為復(fù)合型人才；提高員工的安全防范知識(shí)和熟悉主要設(shè)備測試原理、調(diào)試方法等。⑤與維保單位確立維保工作監(jiān)督簽收制度，形成良性激勵(lì)機(jī)制。⑥完成各種機(jī)電設(shè)備運(yùn)行記錄的填寫和統(tǒng)計(jì)。⑦制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序。⑶保修期結(jié)束的交接工作主要內(nèi)容①全面檢查各主要機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行性能，整理維修保養(yǎng)單等歷史資料。②組織維修技術(shù)和安全操作技能培訓(xùn)，熟練掌握維修調(diào)試方法，保證機(jī)電設(shè)備維修技術(shù)的連續(xù)性。③參照原維修保養(yǎng)單位的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，修訂我方的養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，保證主要機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作及時(shí)到位。④修訂主要設(shè)備維修保養(yǎng)工作流程。3、設(shè)備全面接管管理階段保修期結(jié)束后機(jī)電設(shè)備管理正式進(jìn)入全面管理階段。此階段機(jī)電管理人員已全部到位。設(shè)備通過有效的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，延長其使用壽命，減少設(shè)備原發(fā)故障的發(fā)生，提高設(shè)備的可靠性和使用效率。⑴機(jī)電設(shè)備正常管理期的主要工作①編制和完善主要機(jī)電設(shè)備管理的年度工作計(jì)劃。并將計(jì)劃內(nèi)容分解到季度、月份，形成工作細(xì)則，以便實(shí)施。②繼續(xù)進(jìn)行運(yùn)行管理的全部內(nèi)容，規(guī)范實(shí)施維修保養(yǎng)工作。③建立設(shè)備備品配件庫，摸索規(guī)律，保障合理的儲(chǔ)備定額。④提出節(jié)能技改措施和方案（見節(jié)能管理章節(jié)）。⑤負(fù)責(zé)特種設(shè)備（鍋爐、電梯、）年度報(bào)檢和高壓操作工具、壓力表及專用儀器儀表的年度送檢。⑥建立運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理兩大考核標(biāo)準(zhǔn)，保證管理工作落到實(shí)處。4/5⑵機(jī)電設(shè)備正常管理的基礎(chǔ)工作①修訂設(shè)備維修保養(yǎng)相應(yīng)的規(guī)章制度，編制《機(jī)電安全作業(yè)手冊(cè)》，完善各種機(jī)電設(shè)備維修安全操作規(guī)程。②建立健全設(shè)備維修保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)和維修監(jiān)督檢查考核辦法、考核內(nèi)容等。③制定周密的設(shè)備定期維修檢查安排計(jì)劃（錯(cuò)開**大學(xué)**校區(qū)辦公時(shí)間）。④完善特種設(shè)備的定期維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。⑤完成設(shè)備定期維修保養(yǎng)記錄資料的收集整理。⑥建立完善維修檔案，完善設(shè)備維修安全警示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。⑦不定期開展專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)，參與當(dāng)?shù)貙I(yè)技術(shù)交流，形成校企聯(lián)合的良性格局，鼓勵(lì)員工自學(xué)成才等。⑧招聘社會(huì)專業(yè)維修技術(shù)精英人才，提高機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量。⑨按計(jì)劃定期組織應(yīng)急措施和方法的實(shí)操演練。⑶加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備正常管理舉措①利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)(物業(yè)管理計(jì)算機(jī)軟件運(yùn)用)改進(jìn)管理方式，提高管理工作效率。②用技術(shù)手段減少勞動(dòng)人力成本。如；綜合布線聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和計(jì)算機(jī)監(jiān)控技術(shù)的采納可以代替部份人力對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)施即時(shí)監(jiān)控。傳感技術(shù)的運(yùn)用，可以檢查運(yùn)行設(shè)備的溫度、磨損、超壓、變形等技術(shù)參數(shù)，及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)機(jī)電設(shè)備問題，為我方解決問題創(chuàng)造條件。③建立能耗統(tǒng)計(jì)分析制度和維修保養(yǎng)