2021中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2022年房地產(chǎn)展望

中指研究院中指研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021總結(jié)&2022展望PAGE16PAGE17中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021總結(jié)&2022展望2021年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變，全年規(guī)模仍保持較高水平。9月底以來(lái)，中央及各部委連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，信貸環(huán)境邊際改善，房企融資環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好，但信貸環(huán)境邊際改善傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需過(guò)程，按揭放款和開(kāi)發(fā)貸等資金到位尚需時(shí)間。2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨新的下行壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)怎樣變化，購(gòu)房者置業(yè)情緒能否恢復(fù)？第一部分：2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)（一）價(jià)格水平：百城新房及二手房?jī)r(jià)格年度累計(jì)均小幅上漲，11-12月價(jià)格環(huán)比連續(xù)下跌圖：2020年1月至2021年12月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS新建住宅方面，2021年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.44%，為近七年最低水平。其中上半年市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)向好，下半年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)降溫，累計(jì)漲幅明顯收窄。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.44%，為近七年最低水平，較2020年收窄1.02個(gè)百分點(diǎn)。上半年，新房市場(chǎng)平穩(wěn)向好，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.70%，較2020年同期擴(kuò)大0.43個(gè)百分點(diǎn)；下半年以來(lái)，隨著調(diào)控政策和信貸環(huán)境的持續(xù)收緊，市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變，百城新房市場(chǎng)不斷降溫，價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，11月、12月連續(xù)下跌。下半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.73%，較上半年收窄0.97個(gè)百分點(diǎn)，較2020年同期收窄1.43個(gè)百分點(diǎn)。單12月來(lái)看，百城新建住宅均價(jià)16180元/平方米，環(huán)比下跌0.02%。圖：2020年6月至2021年12月百城新建住宅均價(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)量變化數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS從漲跌城市個(gè)數(shù)看，自2021年6月起，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量呈上升趨勢(shì)，至12月，百城中價(jià)格環(huán)比下跌的城市有58個(gè)，較11月增加5個(gè)，為年內(nèi)最高。圖：2020年1月至2021年12月各梯隊(duì)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比變化數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS分梯隊(duì)來(lái)看，各梯隊(duì)城市下半年以來(lái)新房?jī)r(jià)格漲幅均呈下行趨勢(shì)。2021年，一線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.43%，漲幅較2020年收窄1.50個(gè)百分點(diǎn)，其中下半年以來(lái)環(huán)比漲幅快速下行，11月由漲轉(zhuǎn)跌，12月繼續(xù)下跌；二線城市價(jià)格累計(jì)上漲2.52%，漲幅較2020年收窄1.15個(gè)百分點(diǎn)，其中12月環(huán)比上漲0.03%，處于年內(nèi)較低水平；三四線代表城市價(jià)格累計(jì)上漲2.31%，漲幅較2020年收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)，6月起三四線代表城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅逐漸收窄，12月轉(zhuǎn)跌。百城二手住宅價(jià)格方面，下半年以來(lái)市場(chǎng)熱度明顯回落，價(jià)格環(huán)比漲幅快速收窄，四季度以來(lái)環(huán)比連續(xù)下跌。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.27%。具體來(lái)看，上半年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.56%；下半年以來(lái)，二手房市場(chǎng)快速降溫，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。下半年，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.70%，較上半年收窄1.86個(gè)百分點(diǎn)。單12月來(lái)看，百城二手住宅均價(jià)為15999元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大；另外，下半年以來(lái)百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量也逐月增加，12月達(dá)71個(gè)，較11月增加3個(gè)。綜合來(lái)看，2021年上半年，百城新建住宅價(jià)格漲幅較2020年同期有所擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格漲幅也居年內(nèi)高位。下半年以來(lái)，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊影響，新房和二手房市場(chǎng)降溫；部分城市受“二手房成交參考價(jià)”政策的疊加影響，二手房市場(chǎng)降溫更為明顯。雖然10月份以來(lái)，信貸政策邊際寬松信號(hào)不斷釋放，調(diào)控政策邊際調(diào)整預(yù)期不斷增強(qiáng)，但市場(chǎng)下行預(yù)期短期內(nèi)仍難以改變，12月市場(chǎng)價(jià)格仍呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下跌，二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌。（二）成交規(guī)模：交易量“前高后低”，下半年市場(chǎng)活躍度驟降，重點(diǎn)城市全年銷(xiāo)售規(guī)模同比小幅增長(zhǎng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積已達(dá)15.8億平方米，銷(xiāo)售額達(dá)16.2萬(wàn)億元，同比增速分別為4.8%、8.5%。11月，全國(guó)市場(chǎng)保持低溫運(yùn)行，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別下降14.0%和16.3%，連續(xù)四個(gè)月保持兩位數(shù)下降，但受信貸環(huán)境邊際改善等因素影響，同比降幅分別收窄7.7和6.3個(gè)百分點(diǎn)。圖：2018年至2021年50個(gè)代表城市代表城市共代表城市共50個(gè)，一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門(mén)、成都、南京、三亞、貴陽(yáng)、溫州、哈爾濱、?？?、長(zhǎng)春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南昌25個(gè)城市，主要是各省會(huì)城市和計(jì)劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、宿州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市，主要指地級(jí)市。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS2021年，重點(diǎn)50城新建商品住宅成交面積同比小幅增長(zhǎng)，絕對(duì)規(guī)模僅次于2016年同期，但下半年市場(chǎng)明顯降溫，下半年成交規(guī)模降至2015年以來(lái)同期最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年，50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積約3324萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，其中下半年同比下降超20%。具體來(lái)看，上半年，房企積極推盤(pán)搶收回款，一線及熱點(diǎn)二線城市需求率先得到釋放，隨后熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)至周邊三四線城市，整體市場(chǎng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，重點(diǎn)50城商品住宅月均成交面積同比增長(zhǎng)45.0%；三季度，各地調(diào)控政策持續(xù)加碼，購(gòu)房信貸額度偏緊、放款時(shí)間延長(zhǎng)，政策效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)活躍度回落，整體成交規(guī)模為近四年同期最低水平，同比降幅接近兩成；四季度，市場(chǎng)繼續(xù)低溫運(yùn)行，重點(diǎn)城市成交面積同比降幅均超兩成（已連續(xù)5個(gè)月降幅超兩成），房地產(chǎn)信貸環(huán)境雖有改善預(yù)期，但購(gòu)房者置業(yè)情緒并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。房企在資金壓力較大及年度業(yè)績(jī)目標(biāo)下，加大項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)力度，但整體效果亦不明顯。圖：2020年-2021年各梯隊(duì)代表城市新建商品住宅月均成交面積同比走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS分梯隊(duì)來(lái)看，2021年，一線及二線代表城市新建商品住宅成交面積同比均增長(zhǎng)，三線代表城市同比有所下降，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，一線城市同比增長(zhǎng)18.0%，二線代表城市同比增長(zhǎng)5.8%，三線代表城市同比下降2.0%。上半年各線代表城市成交活躍，銷(xiāo)售面積同比均有所增長(zhǎng)，其中一線城市加大新房供應(yīng)，在旺盛需求的帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交規(guī)模明顯增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)超八成；二線、三線代表城市同比增長(zhǎng)超四成；下半年市場(chǎng)降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中三線代表城市同比降幅超三成，降幅最大。分區(qū)域來(lái)看，下半年以來(lái)長(zhǎng)三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降溫明顯。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2021年，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降17.2%，除廣州、深圳成交規(guī)模同比依然保持增長(zhǎng)外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、東莞成交面積同比降幅最大。下半年，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅較大。（三）需求結(jié)構(gòu)：90-120平米戶型仍為市場(chǎng)主流，多數(shù)代表城市120-200平米占比下降基于套總價(jià)、成交量，我們將，圖：2021年1-11月30個(gè)城市樓盤(pán)套總價(jià)均值、中位數(shù)和各價(jià)位門(mén)檻情況（萬(wàn)元）注：不同城市樓盤(pán)成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類(lèi)型均不含保障性住房。具體覆蓋區(qū)域和物業(yè)類(lèi)型請(qǐng)參見(jiàn)中指數(shù)據(jù)CREIS詳細(xì)說(shuō)明，數(shù)據(jù)截至2021年11月，下同。圖：2021年1-11月30個(gè)代表城市各面積段住宅銷(xiāo)售套數(shù)占比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS多數(shù)代表城市上半年市場(chǎng)較熱，疊加前期高價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)入市下新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格走高，房?jī)r(jià)漲幅較高，套總價(jià)均值、中位數(shù)和各價(jià)位門(mén)檻值均高于2020年。但不同城市市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，受遠(yuǎn)郊項(xiàng)目和中小戶型比重增加等因素影響，上海、廈門(mén)等城市樓盤(pán)套總價(jià)出現(xiàn)回落，而寧波、紹興和佛山等城市樓盤(pán)套總價(jià)依舊保持較高增速，套總價(jià)均值、中位、中高價(jià)位和高價(jià)位門(mén)檻較2020年漲幅在10%左右。從面積段成交套數(shù)占比來(lái)看，90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場(chǎng)主流地位，一線和部分長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市剛改需求積極釋放；但值得注意的是，房?jī)r(jià)漲幅較高、銀行按揭額度受限、供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等均對(duì)熱點(diǎn)城市中高端改善需求形成一定抑制，30個(gè)代表城市中多數(shù)城市120-144、144-200平方米戶型占比均不及2020年。（四）供求關(guān)系：上半年市場(chǎng)供需兩旺，下半年供需兩端均走弱，市場(chǎng)保持弱平衡全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降，施工面積同比有所增長(zhǎng)。2021年1-11月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為18.3億平方米，同比下降9.1%，單月已連續(xù)8個(gè)月同比下降，其中11月同比下降21.0%。2021年1-11月，全國(guó)房屋施工面積為96.0億平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。全國(guó)房屋竣工6.9億平方米，同比增長(zhǎng)為16.2%，單月連續(xù)5個(gè)月同比增長(zhǎng)后，10月同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降20.6%；11月在各地方政府推進(jìn)“保交樓”政策及房企資金壓力得到一定程度緩解等因素影響下，竣工同比增長(zhǎng)15.4%。圖：2017年至2021年20個(gè)代表城市220個(gè)代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南京、蘇州、青島、合肥、重慶、天津、成都、沈陽(yáng)、鄭州、長(zhǎng)沙、福州、西安、長(zhǎng)春、溫州，下同。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS2021年，重點(diǎn)20城商品住宅新批上市面積同比小幅下降，下半年同比降幅超10%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年，20個(gè)代表城市商品住宅月均新批上市面積約2002萬(wàn)平方米，處歷史同期相對(duì)高位，同比下降4.2%；下半年，上市面積同比下降15.1%。具體來(lái)看，1-4月，市場(chǎng)活躍度較高，房企積極推盤(pán)搶收回款，代表城市新批上市面積同比增長(zhǎng)46%，絕對(duì)規(guī)模處歷史同期最高水平；5月以來(lái)，房企推盤(pán)力度后勁不足，疊加土地供應(yīng)放緩，代表城市新批上市面積同比有所下降，特別是下半年以來(lái)，購(gòu)房者置業(yè)情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤(pán)積極性不足，三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%，四季度，房企推盤(pán)力度進(jìn)一步減弱，代表城市新批上市面積同比下降18.4%。圖：2017年至2021年20個(gè)代表城市商品住宅銷(xiāo)供比走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS從銷(xiāo)供比來(lái)看，供需均走弱背景下，重點(diǎn)20城整體表現(xiàn)出供求弱平衡，但銷(xiāo)供比整體回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，20個(gè)代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約2002萬(wàn)平方米，同期月均成交面積為2087萬(wàn)平方米，銷(xiāo)供比為1.04。前三季度銷(xiāo)供比逐季回落，四季度略有回升，一季度為1.41，二季度為1.15，三季度為0.86，四季度為0.88。盡管市場(chǎng)銷(xiāo)售快速下滑，但受供應(yīng)節(jié)奏同步放緩影響，庫(kù)存并未出現(xiàn)大幅提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月底，20個(gè)代表城市商品住宅可售面積約22188萬(wàn)平方米，與2020年末基本持平，較2021年6月末增長(zhǎng)7.8%；按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，截至2021年11月底，短期庫(kù)存出清周期為10.5個(gè)月，較2021年6月末延長(zhǎng)1.4個(gè)月。（五）土地供求：300城住宅用地供需規(guī)模明顯縮量，下半年流拍撤牌率上升受“兩集中”政策影響，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模較2020年同期下降明顯，成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年，全國(guó)300城住宅用地推出12.2億平方米，同比下降9.2%，絕對(duì)規(guī)模為近四年最低水平；住宅用地成交8.4億平方米，同比下降26.1%；出讓金4.8萬(wàn)億元，同比下降6.7%；成交樓面均價(jià)為5651元/平方米，同比上漲26.3%。圖：2021年全國(guó)300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS一線城市住宅用地供求規(guī)模同比增長(zhǎng)，二線和三四線城市成交面積同比下降明顯。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年，一線城市住宅用地供應(yīng)放量，同比增長(zhǎng)38.2%，成交規(guī)模同比增長(zhǎng)17.8%；二線城市住宅用地整體成交3.5億平方米，同比下降22.9%，其中22城中18個(gè)二線城市成交2.6億平方米，同比下降7.7%，其他普通二線城市成交面積同比下降47.9%；三線城市成交4.4億平方米，同比下降31.1%。價(jià)格方面，一線城市住宅用地成交樓面均價(jià)同比小幅下跌1.7%，二線和三四線城市成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，且幅度較大。圖：2019-2021.12全國(guó)住宅用地流拍和撤牌情況（宗）數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS流拍和撤牌方面，全國(guó)土地市場(chǎng)撤牌地塊數(shù)量和流拍撤牌率均高于2020年。從流拍和撤牌情況來(lái)看，2021年，全國(guó)流拍和撤牌地塊數(shù)量共計(jì)5175宗，流拍撤牌率升至19.4%，較2020年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，2021年全國(guó)撤牌地塊數(shù)量共計(jì)1258宗，同比增長(zhǎng)63.4%，2021年全國(guó)撤牌率5.5%，較2020年上升3.0個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，受重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策影響，2021年300城住宅用地供求規(guī)模明顯縮量。上半年土地市場(chǎng)熱度較高，重點(diǎn)城市首批集中供地高價(jià)地頻現(xiàn)；下半年重點(diǎn)城市后兩批集中供地土拍規(guī)則有所調(diào)整，穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)，交易市場(chǎng)調(diào)整和資金壓力下房企拿地意愿降低，全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，流拍和撤牌情況較為嚴(yán)重。一線城市加大供地下宅地成交規(guī)模穩(wěn)中有增，二線和三四線城市宅地供求規(guī)模明顯縮量，成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，熱點(diǎn)城市高價(jià)地?cái)?shù)量沖高回落，流拍撤牌率明顯上升。（六）開(kāi)發(fā)投資：前11月開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)6.0%，預(yù)計(jì)全年增速保持在中速增長(zhǎng)區(qū)間全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速明顯放緩，單月已連續(xù)3個(gè)月同比下降，11月降幅收窄。2021年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為13.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.0%。單月來(lái)看，3月以來(lái)投資額增速持續(xù)放緩，9月同比首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，11月同比下降4.3%，連續(xù)3個(gè)月同比下降，降幅小幅收窄。2021年以來(lái)房企到位資金同比增速逐漸放緩，前11月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、自籌資金同比增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)貸款同比下降。2021年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為18.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%，年度累計(jì)增速持續(xù)收窄。其中，國(guó)內(nèi)貸款為2.2萬(wàn)億元，同比下降10.8%，已連續(xù)6個(gè)月累計(jì)同比下降，降幅亦持續(xù)擴(kuò)大；占到位資金的比重為11.8%，較2020年同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。第二部分：2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：貨幣政策發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，樓市政策繼續(xù)“雙向”調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)或延續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但國(guó)內(nèi)外環(huán)境中不穩(wěn)定不確定因素增多，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨新的挑戰(zhàn)和下行壓力。貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化對(duì)“六穩(wěn)”“六?！钡闹С至Χ?，貨幣信貸總量保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，房地產(chǎn)金融審慎管理將進(jìn)一步完善。圖：2016年以來(lái)重點(diǎn)城市出臺(tái)房地產(chǎn)緊縮政策數(shù)量走勢(shì)資料來(lái)源：中指研究院綜合整理政策調(diào)控方面，2021年，全國(guó)各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)450次。前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷完善升級(jí)，政策效果亦較為明顯。展望2022年，中央仍將堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)繼續(xù)深化的當(dāng)下，信貸環(huán)境改善預(yù)期較為明顯，整體態(tài)勢(shì)或可延續(xù)至2022年一季度，但銀行端“兩道紅線”監(jiān)管下，信貸端大幅放松的可能性較小。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⒙涞?，試點(diǎn)城市名單、征收細(xì)則等均有望發(fā)布，短期或進(jìn)一步影響購(gòu)房者預(yù)期。另一方面，樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年，部分房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)的城市，若市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進(jìn)，建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、收緊信貸等政策均為有效工具；而部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。2022年，預(yù)計(jì)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”將得到更好地貫徹落實(shí)，各地保交付政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管?chē)?yán)中微調(diào)的可能性更大，在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。市場(chǎng)趨勢(shì)：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整周期，預(yù)計(jì)商品房銷(xiāo)售量縮價(jià)穩(wěn)根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2022年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)，參照近期宏觀政策走向及重要會(huì)議精神，對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：假設(shè)1：疫情防控常態(tài)化，宏觀經(jīng)濟(jì)步入正常運(yùn)行節(jié)奏（GDP增長(zhǎng)5.0%左右）；假設(shè)2：城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)（城鎮(zhèn)化率提升1個(gè)百分點(diǎn)）；假設(shè)3：堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策（M2增長(zhǎng)8.5%~9.0%），房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管不放松；假設(shè)4：堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控導(dǎo)向，因城施策，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加快推進(jìn)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地。根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，經(jīng)濟(jì)增速、貨幣信貸改善程度及房地產(chǎn)調(diào)控政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的外部影響因素。表：2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)結(jié)果指標(biāo)商品房銷(xiāo)售面積（億平方米）商品房銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（萬(wàn)億元）房屋新開(kāi)工面積（億平方米）絕對(duì)量16.1~16.410402~1055015.2~15.419.1~19.4同比-8.3%~-6.8%2.0%~3.5%1.5%~3.0%-5.5%~-4.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院測(cè)算在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售面積回落，銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開(kāi)工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。需求端，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，存在一定改善預(yù)期，需求入市動(dòng)力偏弱，疊加房地產(chǎn)稅試點(diǎn)短期對(duì)市場(chǎng)預(yù)期或帶來(lái)一定沖擊，預(yù)計(jì)2022年全年商品房銷(xiāo)售面積將下降6.8%~8.3%。銷(xiāo)售均價(jià)在土地價(jià)格上漲、一二線城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行，2022年商品房銷(xiāo)售額將有所下降，但降幅有限。供應(yīng)端，土地縮量仍將拖累房企新開(kāi)工規(guī)模，市場(chǎng)活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業(yè)開(kāi)工意愿，但整體市場(chǎng)可售存量處于近幾年相對(duì)低位，低庫(kù)存或是支撐新開(kāi)工規(guī)模的重要因素，綜合來(lái)看，2022年新開(kāi)工規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)降幅在4.0%~5.5%之間；投資方面，龐大的在施工程規(guī)模下，地方政府保交樓監(jiān)管力度將有所強(qiáng)化，行業(yè)竣工周期或?qū)⒀永m(xù)，建筑工程投資仍對(duì)開(kāi)發(fā)投資額形成支撐，但考慮到土地購(gòu)置費(fèi)存在較大調(diào)整壓力，全年開(kāi)發(fā)投資額增速或收窄至低速區(qū)間，據(jù)模型測(cè)算增速在1.5%~3.0%之間，上半年投資同比面臨較大下降壓力。圖：各梯隊(duì)城市商品房銷(xiāo)售面積占比變化數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院綜合整理分梯隊(duì)來(lái)看，一線成交規(guī)模預(yù)計(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)，一方面，2021年市場(chǎng)規(guī)模距歷史高點(diǎn)尚有一定距離，市場(chǎng)空間仍在；另一方面，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動(dòng)成交面積繼續(xù)提升。二線城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，預(yù)計(jì)整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增。南京、鄭州、武漢等城市2021年下半年市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏被打亂后，隨著信貸環(huán)境的逐步改善，2022年市場(chǎng)有望進(jìn)一步恢復(fù)，全年市場(chǎng)規(guī)?；?qū)⑻嵘?；昆明、南寧、沈?yáng)等部分西部、東北部二線城市近幾年市場(chǎng)連續(xù)調(diào)整，2021年市場(chǎng)規(guī)模已處于較低水平，2022年市場(chǎng)有望底部企穩(wěn)。三四線城市市場(chǎng)規(guī)模高位回落。2021年，三四線城市商品房銷(xiāo)售規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模仍保持高位，特別是長(zhǎng)三角地區(qū)城市，市場(chǎng)規(guī)模明顯提升。預(yù)計(jì)2022年，在沒(méi)有較大利好帶動(dòng)下，東部熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上拓展的空間較小，市場(chǎng)大概率回調(diào)，另外大多數(shù)省份三四線城市亦處在市場(chǎng)調(diào)整期，全國(guó)三四線城市成交規(guī)?；蛘w回落。關(guān)注點(diǎn)一：22城土地市場(chǎng)“前熱后冷”，“兩集中”政策穩(wěn)地價(jià)逐步顯效2021年2月，22城供地“兩集中”政策出臺(tái)。重點(diǎn)城市前兩批集中供地市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢(shì)，受市場(chǎng)調(diào)整和房企拿地意愿降低影響，重點(diǎn)城市第二批集中供地成交規(guī)模和土地出讓金均較首批大幅降低近四成，土拍規(guī)則優(yōu)化下穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)。表：22個(gè)重點(diǎn)城市三批次集中供地住宅用地供應(yīng)、成交及流拍和撤牌情況城市一批二批三批2021年供應(yīng)規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面流拍宗數(shù)撤牌宗數(shù)供應(yīng)規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面流拍宗數(shù)撤牌宗數(shù)供應(yīng)規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面流拍宗數(shù)撤牌宗數(shù)推出建面變化成交建面變化上海5905861508408757457453%43%北京3453454961622611391261%13%深圳91912812631187187-1%4%廣州929799687935725296226413%-3%蘇州42042026722912386368162%54%濟(jì)南514477446831017462406934%25%長(zhǎng)沙8047622602175216414380349%23%合肥29528112982265292201639%19%杭州75774814631701741641648%16%成都469469763494617374287729%9%無(wú)錫1701702222201208208-1%6%廈門(mén)535314214214396716%2%南京735716151235611156438611514%-4%天津72354213606415219137129213%-7%長(zhǎng)春8515784812477331881573094%-21%重慶695695447263595424045-11%-22%武漢10449573805519387626343-8%-17%鄭州73973917510643371981111%-11%福州15714621184812421612229-10%-28%寧波30330344726118324———4%-36%沈陽(yáng)4413663734259322270731925%-34%青島294292160753572672153-25%-27%合計(jì)114191053520311115366848819974415633764212%-3%注：（1）統(tǒng)計(jì)口徑為住宅用地和綜合用地，市本級(jí)；（2）推出面積中已將青島、深圳等城市二批次重復(fù)掛牌地塊剔除；（3）面積為規(guī)劃建筑面積。流拍率=流拍地塊數(shù)量/（流拍地塊數(shù)量+成交地塊數(shù)量），流拍撤牌率=流拍和撤牌地塊數(shù)量/（流拍和撤牌地塊數(shù)量+成交地塊數(shù)量）；數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS截至2021年12月31日，上海、深圳等21個(gè)城市完成第三批次地塊競(jìng)拍，寧波第三批次地塊掛牌，計(jì)劃2022年1月18日競(jìng)拍。整體來(lái)看，22城中上海、北京等11個(gè)城市（市本級(jí)）住宅用地成交面積同比增長(zhǎng)，為2022年新房市場(chǎng)供應(yīng)端提供支撐；22城三批次供應(yīng)面積中，各批次分別占比38%、37%、25%，前兩批供應(yīng)規(guī)模較大。市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢(shì)，首批次市場(chǎng)較熱，流拍撤牌率僅為6.0%；第二批次土拍規(guī)則升級(jí)，疊加市場(chǎng)降溫及信貸端收緊，房企資金壓力加大，拿地意愿和拿地能力均減弱，流拍撤牌率提升到32.4%。第三批次多地優(yōu)化土地出讓條件，降低房企參拍資金門(mén)檻，提高項(xiàng)目利潤(rùn)空間，流拍撤牌率得到一定程度改善，但土地市場(chǎng)整體仍處低溫狀態(tài)。整體來(lái)看，供地“兩集中”政策穩(wěn)地價(jià)逐步顯效，一線城市土地成交量有所改善，18個(gè)二線城市整體土地成交規(guī)模小幅下降，部分城市降幅明顯，市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾或有加劇。2022年，預(yù)計(jì)繼續(xù)增加熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量，優(yōu)化提升項(xiàng)目利潤(rùn)空間，提高企業(yè)拿地意愿，購(gòu)地資金審查、限地價(jià)等規(guī)則或?qū)⒀永m(xù)，繼續(xù)強(qiáng)化政策效果。關(guān)注點(diǎn)二：房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步落地，短期或影響市場(chǎng)預(yù)期經(jīng)過(guò)多年的探索研究，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革已進(jìn)入立法準(zhǔn)備階段，但因缺乏對(duì)個(gè)人和家庭征稅的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)、相關(guān)配套制度和條件尚不完善、現(xiàn)行稅收征管法也需調(diào)整等，房地產(chǎn)稅立法面臨較大困難和挑戰(zhàn)。當(dāng)前中央已明確提出要做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革積累更多有效經(jīng)驗(yàn)。借鑒國(guó)際以及我國(guó)上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)U(kuò)大征稅范圍，預(yù)計(jì)稅基及稅率的設(shè)定將因城施策，部分城市或?qū)罩梅亢投嗵追繉?shí)行超額累進(jìn)稅率，并加大首套自住需求及特殊群體的稅收減免力度，整體對(duì)剛需和剛改客群的影響相對(duì)較小。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或分批推進(jìn)，核心一二線城市因市場(chǎng)韌性強(qiáng)、住房供求矛盾突出等因素，或更適合進(jìn)行首批試點(diǎn)。短期來(lái)看，試點(diǎn)城市市場(chǎng)成交可能受到一定沖擊，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)階段性回調(diào)，但為了平抑市場(chǎng)波動(dòng)，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市將出臺(tái)促進(jìn)合理住房需求釋放的對(duì)沖政策。同時(shí)，在綜合評(píng)估首批城市試點(diǎn)效果并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，試點(diǎn)范圍有望逐步擴(kuò)大。中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅的影響偏中性，預(yù)期穩(wěn)定后，征收房地產(chǎn)稅有利于引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和資源有效利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

第三部分：2022年品牌房企經(jīng)營(yíng)策略分析圖：2021年百億企業(yè)各陣營(yíng)數(shù)量情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS2021年，百億陣營(yíng)分化加劇。本文將百億以上企業(yè)分為五個(gè)陣營(yíng)：3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對(duì)應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000億以上企業(yè)增長(zhǎng)1家，其余陣營(yíng)房企數(shù)量均有所減少。房企面對(duì)行業(yè)融資緊張的形勢(shì)，更加聚焦開(kāi)發(fā)主業(yè)和財(cái)務(wù)安全，不再單純追求規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)而尋求高質(zhì)量增長(zhǎng)。增長(zhǎng)率來(lái)看，3000億以上大型企業(yè)發(fā)展更加追求穩(wěn)健，銷(xiāo)售額均值為4825.7億元，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為1.4%；1000-3000億企業(yè)和500-1000億企業(yè)深耕重點(diǎn)城市，業(yè)績(jī)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額均值分別為1650.9億元和719億元，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值分別為0.8%和3.1%；300-500億企業(yè)通過(guò)拓展市場(chǎng)布局、抓住城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇、加大合作力度等實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為15.3%；100-300億企業(yè)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受