萬科物業(yè)管理

萬科物業(yè)管理萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)(管理服務(wù)類)1目的2范圍3職責(zé)集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見或建議4方法和過程控制萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類》、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類》、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類》、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類》本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類1組織規(guī)范組織機(jī)構(gòu)健全，部門職責(zé)明確，部門間職責(zé)接口清晰、工作流程通暢建立、健全內(nèi)部管理、服務(wù)提供、人力資源、質(zhì)量管理、信息管理、行政后勤管理等各項(xiàng)企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其具體的落實(shí)和考核辦法公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責(zé)，并有效履行物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行綜合一體化管理公司制訂年度工作計(jì)劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)方針、目標(biāo)，并進(jìn)行有效的宣傳，使全員熟知公司質(zhì)量管理體系滿足質(zhì)量方針要求，整個(gè)組織活動(dòng)滿足體系要求質(zhì)量方針和目標(biāo)形成文件，由最高管理者批準(zhǔn)公司至少每年按計(jì)劃進(jìn)行一次管理評審活動(dòng)，并確保管理評審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評審措施獲得落實(shí)公司在不同的層次和職能之間進(jìn)行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報(bào)告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等2文件資料記錄管理明確文件管理的崗位職責(zé)，所有文件、記錄標(biāo)識清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱文件資料記錄保持完整、清晰、無缺失、無破損相關(guān)部門或崗位對于所保存的質(zhì)量體系文件或重要資料應(yīng)設(shè)置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失對與本企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作有關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進(jìn)行收集，并確保完整、有效客戶檔案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、管理完善保持文件的現(xiàn)實(shí)有效性，作廢文件有適當(dāng)標(biāo)識涉及到公司機(jī)密的文件應(yīng)確保安全，設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備；文件管理人員變動(dòng)有重要文件交接記錄為安全起見，存儲于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政管理制度等重要電腦文件有備份文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾設(shè)有明確標(biāo)識柜內(nèi)無塵、無潮、無蟲，室內(nèi)環(huán)境適宜儲存文件、資料的編制或收集、發(fā)布、更改、作廢、保管等符合文件管理要求接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商簽訂物業(yè)管理委托合同，業(yè)主委員會成立后與業(yè)委會續(xù)簽物業(yè)管理委托合同接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同物業(yè)管理委托合同內(nèi)容、時(shí)間和簽約應(yīng)具有有效性合同及資料應(yīng)保存完整，設(shè)置合同清單，并注明合同有效期限合同應(yīng)符合公司利益和法律要求，應(yīng)確保保存的有效性216所有質(zhì)量記錄根據(jù)體系文件的要求進(jìn)行分類管理，標(biāo)識清晰，檢索方便3品質(zhì)監(jiān)控公司建立質(zhì)量管理和運(yùn)作模式，定期進(jìn)行內(nèi)部審核內(nèi)審符合標(biāo)準(zhǔn)要求通過外部審核的管理小區(qū)，年度累計(jì)外部審核中出現(xiàn)的觀察項(xiàng)和輕微不合格項(xiàng)≦8項(xiàng)，嚴(yán)重不合格項(xiàng)為0項(xiàng)開展鼓勵(lì)員工參與的品質(zhì)改善活動(dòng)建立完善的投訴處理程序，并能根據(jù)不同的投訴性質(zhì)做到及時(shí)、有效、滿意的解決或平息有崗位負(fù)責(zé)關(guān)注集團(tuán)論壇上出現(xiàn)的物業(yè)管理方面的投訴，保證在投訴產(chǎn)生的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，或相關(guān)部門轉(zhuǎn)交信息后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)回帖，該回帖可以是禮節(jié)性的，但必須向投訴者表明其投訴已被受理物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)置專門崗位負(fù)責(zé)客戶服務(wù)及時(shí)反饋和處理顧客投訴，所有投訴在收到信息之日起2個(gè)工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進(jìn)、反饋處理結(jié)果物業(yè)管理項(xiàng)目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共利益的共性投訴處理結(jié)果，以適當(dāng)方式向業(yè)主公布所有投訴有完整的記錄，有跟進(jìn)結(jié)果對有效投訴予以回訪，定期統(tǒng)計(jì)分析投訴處理情況顧客有效投訴處理率為%制訂質(zhì)量事故處理程序，并留存記錄質(zhì)量事故處理包含原因調(diào)查、責(zé)任分析、應(yīng)急措施和預(yù)防措施公司定期對質(zhì)量事故進(jìn)行分析，并落實(shí)預(yù)防措施對信息分析和管理中常用的統(tǒng)計(jì)技術(shù)有明確文件規(guī)定相關(guān)職責(zé)人員掌握常用統(tǒng)計(jì)技術(shù)工具運(yùn)用方法，并能有效運(yùn)用規(guī)定合同評審程序，明確對顧客要求的評估程序和方法并對合同進(jìn)行有效評審公司對新開展或新接管的物業(yè)項(xiàng)目和服務(wù)進(jìn)行策劃，并保留策劃評估記錄公司建立物業(yè)工程改造前評審程序，并按照程序落實(shí)，以確保工程的合理、有效、低成本管理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況購買相關(guān)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)4信息管理建立信息管理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立專門崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞按要求定時(shí)編制并傳遞半月報(bào)及重要的管理和服務(wù)信息重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門或人員按照集團(tuán)信息管理和投訴處理制度的相關(guān)要求，及時(shí)、準(zhǔn)確的向集團(tuán)傳遞相關(guān)信息公司加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)積極參加集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)管理交流活動(dòng)公司建立內(nèi)部工作平臺，用以對內(nèi)管理和信息傳遞有專門崗位負(fù)責(zé)信息的及時(shí)登載、更新與維護(hù)推進(jìn)辦公網(wǎng)絡(luò)化管理，公司和各管理項(xiàng)目的電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門的電腦普及率達(dá)到80％，管理項(xiàng)目至少有1臺可聯(lián)網(wǎng)電腦物業(yè)管理專業(yè)軟件在公司和管理項(xiàng)目得到推廣和應(yīng)用，相關(guān)人員接受相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料及時(shí)更新與維護(hù)，其內(nèi)容至少2個(gè)月更新一次人力資源管理公司通過大專院校、人才市場、勞務(wù)市場等專門機(jī)構(gòu)招聘人員新聘人員應(yīng)通過面試、筆試或現(xiàn)場操作合格后方可錄用對所有正式員工，按照國家勞動(dòng)法的規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同，并按照國家和地方*的有關(guān)規(guī)定為其購買相應(yīng)的社會保險(xiǎn)為員工提供符合勞動(dòng)法要求的勞動(dòng)保護(hù)，所有員工都接受職業(yè)安全培訓(xùn)每年針對不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并落實(shí)和實(shí)施，保證所有人員每季度接受培訓(xùn)的時(shí)間不少于8小時(shí)，并對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估，至少每半年總結(jié)一次培訓(xùn)工作公司每年至少組織兩次管理項(xiàng)目經(jīng)理級以上人員參加專業(yè)培訓(xùn)研修對各級管理人員進(jìn)行相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓(xùn)，熟悉物業(yè)管理的基本法律知識員工培訓(xùn)工作符合培訓(xùn)制度要求公司建立定期考核制度，并有效落實(shí)每年至少進(jìn)行一次員工滿意度調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并對員工反映的問題進(jìn)行整改落實(shí)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員具有相應(yīng)資格，持證上崗專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到%，公司及物業(yè)管理項(xiàng)目主管級別以上的物業(yè)管理人員物業(yè)管理上崗證持有率達(dá)到80%以上，公司職能部門和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須持有物業(yè)管理上崗證建立創(chuàng)新機(jī)制，鼓勵(lì)員工開展各種管理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)公司確保每年度有超過3項(xiàng)在內(nèi)部管理、客戶服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用顧客關(guān)系物業(yè)管理項(xiàng)目按規(guī)定成立業(yè)主委員會管理項(xiàng)目積極協(xié)助業(yè)主委員會建立和運(yùn)作管理項(xiàng)目和業(yè)主委員會建立規(guī)范、友好的關(guān)系，溝通順暢所有住宅類物業(yè)管理項(xiàng)目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的管理項(xiàng)目未簽訂的，應(yīng)補(bǔ)簽業(yè)主公約物業(yè)管理項(xiàng)目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務(wù)電話及公司投訴電話建立24小時(shí)接聽電話制度，接聽業(yè)主報(bào)修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄住宅類物業(yè)管理項(xiàng)目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動(dòng)社區(qū)文化活動(dòng)按計(jì)劃開展，活動(dòng)結(jié)束后進(jìn)行評估積累經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動(dòng)場地、設(shè)施物業(yè)管理項(xiàng)目至少每半年召開一次業(yè)主懇談會，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡(luò)，聽取業(yè)主的建議與意見物業(yè)管理項(xiàng)目內(nèi)設(shè)立業(yè)主意見箱物業(yè)管理項(xiàng)目至少每年進(jìn)行一次顧客意見調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對調(diào)查中所反映的問題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)兩個(gè)業(yè)主以上的物業(yè)管理項(xiàng)目編制季度管理服務(wù)報(bào)告，每季度將管理、服務(wù)及財(cái)務(wù)信服務(wù)信息要求提供的季度管理報(bào)告和物業(yè)管理周報(bào)全面、真實(shí)、客觀52CI妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑對顧客的資料、物品、現(xiàn)金有明確收交記錄各項(xiàng)居家、商務(wù)服務(wù)提供按照公司規(guī)定的程序進(jìn)行公布服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格表，并在服務(wù)前向服務(wù)對象說明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的價(jià)格零修、急修及時(shí)率%，返修率不高于1%服務(wù)質(zhì)量回訪滿意率不低于95%會所等其他服務(wù)提供符合公司相關(guān)要求8商鋪管理商鋪消防符合規(guī)定，管理項(xiàng)目應(yīng)建立和落實(shí)定期檢查商鋪消防設(shè)施的制度無違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼落實(shí)好門前三包，鋪面整齊，無違章擺賣，無亂扔垃圾、無污水排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無存放有毒有害物質(zhì)商鋪手續(xù)齊全，并有登記管理商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本資料、經(jīng)營許可證復(fù)印件、相關(guān)管理協(xié)議等商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生，商鋪經(jīng)營行為不影響業(yè)主正常居住和生活廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無安全隱患或破損等9接管驗(yàn)收公司在接管新項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行房屋接管前驗(yàn)收，并留有記錄公司制定房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)管理項(xiàng)目保留房屋返修跟進(jìn)記錄10入住辦理制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實(shí)保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等保留完整的房屋交付驗(yàn)收等有效記錄在迎接新項(xiàng)目業(yè)主入伙時(shí)，進(jìn)行入伙前策劃和培訓(xùn)11經(jīng)營管理公司開展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，物業(yè)管理項(xiàng)目開展房屋代理租賃業(yè)務(wù)、各種生活配套服務(wù)及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營業(yè)務(wù)等公司收支至少達(dá)到平衡狀態(tài)公司應(yīng)嚴(yán)格控制成本支出，單位面積物業(yè)管理成本應(yīng)控制在下列標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)：單位面積管理成本深圳、上海、北京地區(qū) 其他地多層住宅高層住宅綜合大廈寫字樓注：單位面積管理成本=物業(yè)管理總成本÷物業(yè)管理面積12管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公司應(yīng)實(shí)行目標(biāo)管理，并設(shè)置相應(yīng)的管理目標(biāo)，其目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求： 管理目標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)收繳率 95%公共火災(zāi)發(fā)生數(shù) 0火警有效控制率 %可控事件發(fā)生數(shù) 0顧客滿意度員工滿意度顧客有效投訴率住宅類物業(yè) 其他物業(yè)‰萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類1人員素質(zhì)熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況，熟悉本崗位職責(zé)范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強(qiáng)的安全防范意識按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝，保持整潔，正確佩戴工牌言語文明、作業(yè)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精內(nèi)務(wù)管理保潔、除雪、綠化工具、設(shè)備管理責(zé)任落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標(biāo)識清楚，存放不能有礙觀瞻機(jī)械性工具應(yīng)做到定期維護(hù)保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同，實(shí)施監(jiān)控并記錄確保連接部位無異常、機(jī)油不發(fā)黑且無明顯渾濁現(xiàn)象、動(dòng)作無異音、操作靈敏，機(jī)身清潔；對長時(shí)間不使用的機(jī)械性工具要定期試動(dòng)作，以保持其工作靈敏性內(nèi)部溝通活動(dòng)綠化管理小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明新建住宅小區(qū)，公共綠地人均1平方米以上；舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于平方米物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)按照CI要求對植物進(jìn)行名稱標(biāo)注，并將植物名錄備案管理物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)植物生長習(xí)性編制植物年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對植物進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，外包的綠化項(xiàng)目應(yīng)要求承包方提供植物年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并監(jiān)督檢查花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿，無灼傷枝干無機(jī)械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現(xiàn)象小區(qū)植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物無積水小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每平方米范圍內(nèi)累計(jì)面積不超過2且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過平方米枯死挽救喬木可只保留樹干但須能見青皮，新移植喬木需保留部分樹葉，要達(dá)到景觀效果喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無雜亂現(xiàn)象草坪長勢良好，目視平整，生長季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8厘米左右綠地和花壇無雜草、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現(xiàn)象主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目，標(biāo)識清晰、完整、干凈4．清潔衛(wèi)生公共設(shè)施公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡玻璃：250cm2需打蠟的地面光亮、顯本色大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印膠質(zhì)地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡墻面涂料墻面無明顯污跡、腳印大理石貼瓷內(nèi)墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵水泥墻面目視無蛛網(wǎng)、呈本色不銹鋼內(nèi)墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無污跡不銹鋼外墻面無積塵，呈本色天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無污跡感；所有設(shè)施表面基本呈本色這里的設(shè)施包括滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標(biāo)識牌等噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓不超過1只/ml空置房無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無雜物、無明顯積塵停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大3cm1/5蓋完整，覆蓋緊貼垃圾車停放于指定點(diǎn)，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強(qiáng)異味煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物保持清潔洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池?zé)o污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項(xiàng)設(shè)施完好有合同明確約定的除外電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡無異味通風(fēng)性能良好地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲50cm料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵辦公場所，除滿足其它設(shè)施清潔要求外，還應(yīng)滿足：地面無污跡、無水跡并符合相應(yīng)材質(zhì)地面清潔要求；墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)門窗、開關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污桌50cm拍打無飛塵垃圾簍不過滿、無異味飲水設(shè)施無污跡、無積水會議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時(shí)清掃、歸位洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：有明確的除雪要求和除雪工具并根據(jù)需要在單元入口設(shè)置防滑墊，及時(shí)清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施除雪時(shí)間：大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時(shí)清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全其余部位要求雪停后立即清掃業(yè)主出行的必經(jīng)道路應(yīng)在四小時(shí)內(nèi)清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在36小時(shí)內(nèi)清理干凈屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應(yīng)隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪除雪完成標(biāo)準(zhǔn)：雪后四小時(shí)，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1米寬，單元門前無雪覆蓋大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋全面清掃后標(biāo)準(zhǔn)：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設(shè)施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運(yùn)出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長不超過72小時(shí)環(huán)境消殺定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備部分無白蟻害夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路投放消殺藥品的場所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時(shí)采取有效措施防范游泳池游泳池及過水溝無青苔、砂粒等異物泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓配有足夠救生員，在開放時(shí)間內(nèi)不間斷值勤，且救生員必須具備培訓(xùn)合格證，體檢合格證水質(zhì)清澈透明、無異味，PH值51．5m/18升游離余氯應(yīng)保持在毫克/升--毫克/升，化合余氯應(yīng)保持在毫克/升以上冬季室內(nèi)泳池池水溫度控制在22—26℃24—28℃1—2℃會所健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內(nèi)空氣清新；設(shè)備、設(shè)施完好無破損，無利角；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動(dòng)連接部位結(jié)實(shí)、安全、牢固、無松脫，轉(zhuǎn)動(dòng)部位有防護(hù)罩；有使用說明或提示性標(biāo)識，標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整；各類器材、設(shè)備等呈本色、無明顯灰塵、污跡棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標(biāo)識清晰酒吧：酒吧臺內(nèi)開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)綜合項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)施，且設(shè)置合理清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活小區(qū)內(nèi)不得違反當(dāng)?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無污染公共設(shè)施或場所標(biāo)識應(yīng)按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設(shè)置，標(biāo)識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動(dòng)，設(shè)有明顯標(biāo)識或采取有效防范措施居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，整潔干凈；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象樣板房和銷售廳室內(nèi)空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)地面、地毯保持“四無”；金屬質(zhì)地物品無銹跡電器運(yùn)作正常，物品、設(shè)備、標(biāo)識按要求擺放整齊，保持清潔、完好 物品、設(shè)備與《物資清單》帳物相符飲用水、水杯備用充分要求樣板房工作人員服務(wù)熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細(xì)致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為其它符合相關(guān)設(shè)施清潔要求5二次供水生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時(shí)間清洗一次，保證二次供水達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報(bào)告萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)(設(shè)備物資類)1目的建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系2范圍本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司3職責(zé)集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在活動(dòng)中作為評比依據(jù)開始運(yùn)各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見或建議 4方法和過程控制萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類》、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類》、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類》、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類》本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理類1人員素質(zhì)身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷上班時(shí)間內(nèi)，必須按照萬科物業(yè)CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種*部門頒發(fā)的操作許可證明2設(shè)備房管理基本要求設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志流體要有流向標(biāo)識；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全設(shè)備完好各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確所有標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動(dòng)標(biāo)識的統(tǒng)一掛放點(diǎn)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：滅火器滅火級別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2滅火級別2B3B4B10B干粉滅火級別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保護(hù)面積嚴(yán)重危險(xiǎn)級5×8B5×8B5×8B5×8B10×5A5×8B中危險(xiǎn)級×4B×4B×4B×4B×4B15×5A×4B輕危險(xiǎn)級10×1B10×1B10×1B10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B10×1B 20×3A10×1B補(bǔ)充說明：a)b)×4B保護(hù)面積一欄中為可選用，保護(hù)面積為×4=30m2，用現(xiàn)場面積除以30保護(hù)面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建議選用d)地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%e)設(shè)有消防栓的場所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應(yīng)減少70%f)25滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識h)嚴(yán)重危險(xiǎn)級：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災(zāi)危險(xiǎn)性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災(zāi)損失的場所；中危險(xiǎn)級：用電用火較多、火災(zāi)危險(xiǎn)性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險(xiǎn)級：用電用火較少、火災(zāi)危險(xiǎn)性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所i)以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》要求設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地，非請勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識，并符合集團(tuán)之CI手冊的要求設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用重要設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%以下參觀來訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進(jìn)入無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)設(shè)備房排水通暢具有防鼠措施專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置應(yīng)制訂維修工具的管理維護(hù)辦法，并確實(shí)落實(shí)，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢修對維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好3資料管理新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料：竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土試壓報(bào)告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及其固定附著物清冊技術(shù)資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料4供配電系統(tǒng)屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時(shí)須巡檢并記錄管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆變壓器出口線電壓：３８０Ｖ±５％范圍內(nèi)原則上以進(jìn)戶電壓V±5%范圍作為標(biāo)準(zhǔn)干70度變壓器自動(dòng)吹風(fēng)散熱裝置動(dòng)作油浸式變壓器溫度：度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；9０度繼電保護(hù)報(bào)警以上報(bào)警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動(dòng)作，設(shè)備規(guī)格無明確要求的應(yīng)按照上述要求動(dòng)作發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護(hù)措施電容補(bǔ)償柜管理功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效補(bǔ)償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于兆歐功率因數(shù)：不小于０９高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng)；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識清楚準(zhǔn)確高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為：V—V蓄電池：鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，及時(shí)補(bǔ)充電解液蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：a)電解液過少，露出部分極板b)蓄電池外部短路c)電池電壓不正常d)電極板膨脹，氣塞孔堵塞e)電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)f)爬堿嚴(yán)重酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液電線絕緣完好無銹蝕充電狀態(tài)不允許開蓋5小時(shí)發(fā)電機(jī)設(shè)備：內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏 發(fā)電機(jī)柴油內(nèi)燃機(jī)，潤滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無異常聲音、異常震動(dòng)柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲備量油冷水箱水量保持在容積的80%以上四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個(gè)月輪流切換使用備有符合要求的切換開關(guān)裝置蓄電池組電壓保持在24V左右柴油儲備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置按體系文件要求每周啟動(dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為20分鐘發(fā)電機(jī)接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施5給排水設(shè)備設(shè)施水泵運(yùn)行無異響，無異常震動(dòng)水泵軸無泄漏潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏止回閥動(dòng)作靈敏可靠限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶對緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)范圍內(nèi)重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)排水設(shè)施污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)控制箱開關(guān)、指示燈完好電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動(dòng)管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整6消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠消防專用工具配備齊全消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘不泄漏止回閥動(dòng)作靈敏可靠反向不泄漏消火栓配置齊備，各配件功能良好水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定消防水泵控制柜指示正常消防水泵、噴淋水泵至少每兩個(gè)月試運(yùn)行一次消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗(yàn)一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)噴淋頭：無泄漏，外觀完整消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)并記錄消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)設(shè)施功能完備無損壞卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確消防監(jiān)控中心：錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保管音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識清楚監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵焦距調(diào)整、云臺各角度動(dòng)作靈敏監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整7電梯系統(tǒng)電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象檢升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于８０度電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固電機(jī)不應(yīng)有異常聲音至少每年更換新的潤滑脂曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不7585松動(dòng)，無銹蝕曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm限速器：限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在—牛頓范圍內(nèi)轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛轎箱門刀對廳門地砍間隙為5—8毫米2575—8門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤滑良好無銹蝕門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水設(shè)備無灰塵轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴導(dǎo)軌自動(dòng)潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米間隙應(yīng)均勻?qū)к壒ぷ髅嬉蠊饣?、無劃痕、無損傷導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動(dòng)，無銹蝕緩沖器10緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于90秒安全鉗傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤滑脂其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠4轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻321216不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%補(bǔ)償裝置補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損電梯電氣部分：繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤接地電阻小于4歐動(dòng)力線絕緣電阻大于兆歐控制線絕緣電阻大于兆歐盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置平層標(biāo)志明顯運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報(bào)告一次，并存檔電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生無手印、污跡、各類標(biāo)識齊全運(yùn)行無異常聲響電梯機(jī)房：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無油污、無灰塵管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整8采暖及空調(diào)系統(tǒng)安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好冬季供暖居室16鍋爐的進(jìn)水必須經(jīng)過水處理，并對進(jìn)水質(zhì)量定期進(jìn)行檢測流量開關(guān)動(dòng)作要靈敏可靠，動(dòng)作選擇性要符合鍋爐安全流量要求鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0—20毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)正常狀態(tài)下燃燒器自動(dòng)一次啟動(dòng)成功率95%—98%第一次自動(dòng)點(diǎn)火不成功要查明原因，第二次自動(dòng)點(diǎn)火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵觥⒏邏狐c(diǎn)火變壓器電壓—V，點(diǎn)火電極絕緣不漏電間距3—5MM燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值10—30巴鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動(dòng)作可靠熱力換熱站供暖：對市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量儀器精度高于級傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo)識儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際情況，定期的檢查和清洗設(shè)備若長期不使用時(shí)應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸使用時(shí)在按要求夾緊每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩側(cè)同時(shí)逐漸增加壓力熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運(yùn)行，以免損壞泵的密封3/滑脂潤滑保養(yǎng)分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清楚，無泄漏無修蝕開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止空調(diào)補(bǔ)水裝置：高位水箱補(bǔ)水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無泄漏外面無修蝕溢流水管無堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠采用閉式定壓補(bǔ)水，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求每兩小時(shí)查一下電接點(diǎn)壓力表壓力指針應(yīng)在區(qū)間范圍補(bǔ)水箱有一定水位，補(bǔ)水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)變頻補(bǔ)水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠補(bǔ)水壓力控制準(zhǔn)確穩(wěn)定波動(dòng)壓力小于兆帕循環(huán)水系統(tǒng)：采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于毫米過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值風(fēng)機(jī)控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電流設(shè)備無漏水保溫良好風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)過濾網(wǎng)每半年清洗一次電加熱采暖：電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于兆歐電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味空氣開關(guān)過負(fù)荷保護(hù)、短路保護(hù)靈敏可靠冷空調(diào)系統(tǒng)：冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動(dòng)部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報(bào)告齊全冷卻塔設(shè)備：電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接良好轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求減速器潤滑油位在油標(biāo)或油尺上下限范圍內(nèi)潤滑油應(yīng)不含渣、不變色、粘度良好風(fēng)機(jī)扇葉安裝牢固、不變形，運(yùn)行無震動(dòng)布水器出水角度一致，水量均勻，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活濾料應(yīng)整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應(yīng)如下雨接水盤中自動(dòng)補(bǔ)水閥應(yīng)動(dòng)作可靠，盤中水位在水塔運(yùn)行時(shí)不缺水停塔后盤中水不溢流運(yùn)行時(shí)塔外允許有少量漂水冷卻水、冷水系統(tǒng)：冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)應(yīng)穩(wěn)定可靠其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機(jī)組供冷水流量要求并且在電氣控制方面水流量與冷水機(jī)組電氣控制聯(lián)鎖補(bǔ)水箱內(nèi)應(yīng)作到不缺水、不溢流自動(dòng)補(bǔ)水閥安全可靠冷水機(jī)組設(shè)備：60油溫高于43度設(shè)備運(yùn)行時(shí)潤滑油應(yīng)有—壓力冷凝器壓力范圍：—相應(yīng)溫度范圍：15度—41蒸發(fā)器壓力范圍：—，相應(yīng)制冷劑溫度范圍：1度—8度螺桿式冷水機(jī)組開機(jī)前冷凝器進(jìn)水溫度不得低于15度，運(yùn)行時(shí)冷卻水進(jìn)水溫度范圍20度—42度出水溫度范圍25度—45度電氣部分應(yīng)保持干噪防止電路板等設(shè)備絕緣損壞機(jī)組應(yīng)保持清潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固電機(jī)：70—50度電機(jī)運(yùn)行無異常雜音，無碰撞沖擊聲電機(jī)風(fēng)扇冷卻效果明顯電機(jī)運(yùn)行時(shí)不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象電機(jī)三相運(yùn)行相電流和為零運(yùn)行電流不超過額定電流的%，對地絕緣電阻大于兆歐水泵潤滑油位在油標(biāo)內(nèi)軸承潤滑良好，泵軸承運(yùn)行無噪音、無震動(dòng)泵密封良好無泄漏泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)輕快無刮碰管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整9檢測儀器儀表及安全設(shè)施購買儀器儀表時(shí)，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證；并按照相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進(jìn)行檢驗(yàn)或送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，并有效標(biāo)識檢驗(yàn)項(xiàng)目：配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因數(shù)表、功率表、收費(fèi)用互感器、電度表、安全操作的高壓驗(yàn)電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴測試使用的搖表、萬用表、氣焊消防設(shè)施等10弱電設(shè)備設(shè)施可視對講系統(tǒng)：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊門禁安全報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測器動(dòng)作靈敏可靠線路布置連接牢固阻車器潤滑傳動(dòng)良好設(shè)施衛(wèi)生清潔完整電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固布線美觀合理箱體內(nèi)外完整無損壞管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整11附屬、配套設(shè)施防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象空調(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎?、檐等物業(yè)和高層墻體，應(yīng)建立定期檢查制度，對空、鼓、裂等腐損處及時(shí)修繕，嚴(yán)格落實(shí)行業(yè)相關(guān)規(guī)定屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進(jìn)行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)；每年春季開凍后，應(yīng)對屋面進(jìn)行一次清掃無違章亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標(biāo)識圖健全娛樂設(shè)施安全責(zé)任制度等各項(xiàng)規(guī)章制度，配備相應(yīng)的操作、維修、管理人員，建立緊急救護(hù)制度各種娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角兒童活動(dòng)場所和娛樂設(shè)施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色彩活躍，物品整齊操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施，應(yīng)設(shè)置使用說明管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整遺留工程管理項(xiàng)目有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄入伙半年內(nèi)，對重大遺留工程有解決的方案50%入伙三年，無較大遺留工程的存在采購管理有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評估手續(xù)完整，每年對供方進(jìn)行評估物資采購具有相關(guān)申請手續(xù)和物品驗(yàn)收手續(xù)實(shí)行采購行為回訪制度，有明確的對各類物資抽樣回訪方法、頻次的規(guī)定對采購的不合格物資應(yīng)具有明確的處理方法并得以落實(shí)14．倉庫管理倉庫內(nèi)物資擺放整齊，分類標(biāo)識，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放倉庫應(yīng)根據(jù)庫存物資特性，配備相應(yīng)的溫度計(jì)、濕度計(jì)等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值，具有相應(yīng)的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施易燃易爆物資應(yīng)隔離存放，存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具30人群聚集場所至少50米乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放庫存物資進(jìn)出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整所有庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳，定期盤點(diǎn)，保證帳物相符報(bào)廢物資、待處理物資應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)15資產(chǎn)管理建立資產(chǎn)管理臺帳，定期對所有資產(chǎn)進(jìn)行全部實(shí)物盤點(diǎn)，保證帳帳相符和帳物相符固定資產(chǎn)機(jī)身上應(yīng)有唯一的固定資產(chǎn)標(biāo)識資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)16維修基金管理用任由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，按照相關(guān)規(guī)定，應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)當(dāng)?shù)?業(yè)主公開人員素質(zhì)安全崗位人員按照萬科企業(yè)形象策劃手冊要求統(tǒng)一著裝，各崗位按照工作要求統(tǒng)一配戴值勤用具，并符合應(yīng)急要求；私用物品的配帶不得影響統(tǒng)一形象；站立時(shí)保持立正或跨立姿勢安全員應(yīng)熟悉社區(qū)環(huán)境，熟悉社區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備的位置，熟悉本崗位工作方法和流程安全員言行舉止、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、值勤文明、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)安全員應(yīng)具有熟練使用消防器材、撲滅初始火災(zāi)、人工呼吸、外傷包扎、火災(zāi)救援、處理自然災(zāi)害等技能安全員每周必須進(jìn)行體能素質(zhì)訓(xùn)練和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，訓(xùn)練應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：年項(xiàng)目 內(nèi)容 18-25歲 26-35歲 36歲以上一百米沖刺 不超過15秒 不超過16秒 不超過20秒三千米長跑不超過15分鐘不超過16分鐘不超過20分鐘35/30個(gè)/分鐘隊(duì)列基礎(chǔ)操作精通步法操作操作精通緊急、突發(fā)事件處理能協(xié)助正確處理能獨(dú)立正確處理協(xié)調(diào)能獨(dú)立正確處理協(xié)調(diào)法律知識了解并掌握治安、消防、交通、物業(yè)管理法律常識，能夠以法律手段規(guī)避責(zé)任事故，保護(hù)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全內(nèi)務(wù)管理安全崗位所用器具保持完好，擺放整齊，標(biāo)識清楚，電器設(shè)備電力充足，不影響正常使用集中住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象，被子棱角分明，床面平整，無鄒褶，不積壓換洗衣物，并具有完善的監(jiān)督制度每周至少安排一次內(nèi)部溝通，并保存記錄每個(gè)項(xiàng)目須保證足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上安全員外出人數(shù)不超過不當(dāng)班安全員總?cè)藬?shù)的50%[未安排集體住宿和社會警