商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告

一、總論七、籌措立控股公司聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)本項目。融科智地房地產(chǎn)開發(fā)4000萬元）流動2400萬元（滾動開發(fā)。已成為“?中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投 交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股。成立于2002年6月的融科智地房地產(chǎn)開發(fā)，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行1關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖2土地面積：270畝（180090平方米建筑面積：314528平方米開發(fā)周期：7至8年土地價格：5400萬（高科儲備土地，作為股本投入34項目投入及效益情況項目總投資：33597.28萬元自有投入：12400萬住宅：2000元/平米起項目銷售收入：59104.00萬元項目收益率1項目建設(shè)有利于我公司在房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在地產(chǎn)業(yè)界的形象。2項目的建設(shè)符合市對光谷建設(shè)的精1006003000302002年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項成為市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿?000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應(yīng)，一大批內(nèi)土地的稀缺以及我公司暫時的短缺，選取高科國有控股和融科智地世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)共同開發(fā)高科270畝儲備地塊。具體合作方式在資從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來房地產(chǎn)市場調(diào)整設(shè)計方案和策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在房地產(chǎn)市場并不多見。項41概市六大中心城市之一。在1992年國家的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，名列第六。2001年，市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價格計算，比12%150.18億元,21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的為本11.1%。自1992年以來,經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研，在221個地級以上城市中，的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，的特大中心城市之一。開放以來，的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用63.7億，來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)公司有35邁向世界超級城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，《未來章，中國的、將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、、交通及教育等方面的需求；擁10個因素：水源；國際機(jī)場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。（；亞特蘭大（；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥；馬德里（西班牙；溫哥華（加拿大。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，具有很大2陸許多學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)。省和市審時度勢，及時決家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)（簡稱“?中國光谷。“?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的學(xué)者，為發(fā)“?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和5018所高等院校，5665個國家重點(diǎn)學(xué)科，10個國家，7個國家工程技術(shù)，43名兩院20多萬名各類專業(yè)科技，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里四面八均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著比例。層項目。這一現(xiàn)象打破了“小只能在市中心生存”的定式。有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。多層：A型8棟、B型6棟、D型12棟、E型7棟：C型1431市總體經(jīng)濟(jì)狀市六大中心城市之一。在1992年國家的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，名列第六。2001年，市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價格計算，比年增長12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的為本11.1%。自1992年以來,經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研，在221個地級以上城市中，的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，的特大中心城市之一。開放以來，的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用63.7億，來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)公司有35邁向世界超級城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，《未來章，中國的、將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、、交通及教育等方面的需求；擁10個因素：水源；國際機(jī)場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。（；亞特蘭大（；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥；馬德里（西班牙；溫哥華（加拿大。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，具有很大2房地產(chǎn)市場概3商品住宅價格走3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一20012002200220022002均價在3200元/平方米左右的兆富國際取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一楚雄大道以南沿珞獅南路了麗島花園、新開盤的明澤?尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤?尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。4主要商品住宅樓盤2002年銷售大2002年第四季是市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域和銷售量都大幅40070％。碧水小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的均上漲約100元/平方米。居住的高檔樓盤??區(qū)的環(huán)境建設(shè)，這在市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計、。2002年7月1日市土地供應(yīng)方式的，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)：2002與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小、住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受住宅。4036.8522.966.47％，其他因素的被選率為0.93％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41%。平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09%。2002年消費(fèi)者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房1299961.55%247.42萬平方米，成交價值下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易 13.3%洪山28.7114.3450%1市房地產(chǎn)住宅市場競爭特特點(diǎn)四：小物業(yè)受消費(fèi)者青2區(qū)域房地產(chǎn)競爭分20012002200220022002均價在3200元/平方米左右的兆富國際取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一楚雄大道以南沿珞獅南路了麗島花園、新開盤的明澤?尊邸和南湖山莊。麗島花園元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7%。1732.69元/13.27元/平方米。隨銷物業(yè)是華錦花園（二期10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安?加洲花園、花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。2509.47元/51.97元/6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨(dú)占鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達(dá)4150元/3陸許多學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)。省和市審時度勢，及時決家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)（俗稱“?中國光谷。“?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的學(xué)者，為發(fā)“?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和5018所高等院校，5665個國家重點(diǎn)學(xué)科，10個國家，7個國家工程技術(shù)，43名兩院20多萬名各類專業(yè)科技，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里四面均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕層項目。這一現(xiàn)象打破了“小只能在市中心生存”的定式。怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使物業(yè)的現(xiàn)有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。4本項目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷CBD地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)(元/m2)逸景苑銀峰置業(yè)發(fā)展（）3*2、4*2、復(fù)式框架1880起期房兆富國際駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司3*2框架2880起現(xiàn)房當(dāng)代光谷智慧城當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司3*2*2、4*2*...框架2020均期房灣鑫萬地產(chǎn)發(fā)展公司2*1、3*1框架1800均期房華城新都匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司1*1、2*2、3*...框架1980均期房東林外廬岡部置業(yè)（）公司3*2、1*1、4*...框架1670均期房名都花園城投房地產(chǎn)開發(fā)公司2*2、3*1、3*...框架2700均現(xiàn)房、期房麗島花園聯(lián)合置業(yè)（）公司3*2、4*1、4*...框架、磚混3900均現(xiàn)房電腦大世界洪港置業(yè)3*2框架、磚混4300起現(xiàn)房明珠園聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展2*1框架1000起期南波灣農(nóng)墾房地產(chǎn)公司別墅框架1290起期房文豪苑洪榮物業(yè)3*2*2、2*2*2框架1820均期當(dāng)代曙光嘉園曙光雙環(huán)開發(fā)公司3*2*2、4*2*2磚混1490起期房尊邸鑫豐物業(yè)發(fā)展4*2、3*2、2*2框架2188起期房華樂苑東湖物業(yè)發(fā)展3*1、3*2框架1700起期房水藍(lán)郡建設(shè)實(shí)業(yè)別墅框架2600起現(xiàn)獅龍花苑云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2、2*2框架1780起期山水華庭市鑄久置業(yè)2*13*24*2磚混、框架1400起期房虹景豪庭市洪匯物業(yè)發(fā)展公司3*24*2框架2920均期房湯遜湖山莊華泰公司3*2、5*2磚混框架1700起期房櫻花新長江置業(yè)公司2*1、2*2、3*...框架2580起期房明雅苑明鴻房地產(chǎn)不詳不詳1780起期房1478發(fā)展經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3*2框架4000均現(xiàn)房世紀(jì)廣場省住宅發(fā)展公司3*2框架3500起期房尚文創(chuàng)業(yè)城尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2框架1860起期房梅南山居物業(yè)發(fā)展別墅框架2400起期房南湖山莊佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2、2*1框架，磚混2200均期房星光苑東湖物業(yè)發(fā)展公司2*1、3*1磚混、框架1900均現(xiàn)房2*1、3*11800山莊順聯(lián)房地產(chǎn)（）開發(fā)公司別墅框架2500均現(xiàn)2*1、3*11750南遠(yuǎn)大樓黃石中銀3*2框架2000起現(xiàn)房利國綜合樓勝良房地產(chǎn)開發(fā)公司2*2、3*2框架1880起現(xiàn)華泰山莊華泰實(shí)業(yè)公司別墅、復(fù)式框架、磚混2200均現(xiàn)竹苑小區(qū)華中地產(chǎn)物業(yè)2*2、3*2、2*1框架、磚混1400起現(xiàn)房學(xué)府佳園東湖高新公司2*2、3*2、4*...框架2000均期房濱湖名都城濱湖房地產(chǎn)2*2、3*1、3*...框架、磚混2700均現(xiàn)房期房三鴻家園博達(dá)房地產(chǎn)2*1、3*1、2．...磚混1600起現(xiàn)房2*2、3*1、3*21600江天江夏房地產(chǎn)3*2框架1400起現(xiàn)房卓刀泉伏虎山莊京楚房地產(chǎn)開發(fā)公司2*1、3*2磚混1380起現(xiàn)房創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊別墅磚混1858起現(xiàn)房期房洪廣中國農(nóng)房3*2框架