物業(yè)論文-力求完善 不斷創(chuàng)新

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔力求完善不斷創(chuàng)新銀川市海寶物業(yè)管理公司銀川市海寶物業(yè)管理公司成立于1995年3月，隸屬于銀川市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，是專業(yè)從事物業(yè)管理的暫二級企業(yè)。公司現(xiàn)有職工32名，下設(shè)財務(wù)部、屋村事務(wù)部、房屋養(yǎng)護部、經(jīng)營管理部、入住辦公室、環(huán)境綠化部、治安保衛(wèi)部及7個物業(yè)服務(wù)站。我公司自成立以來，始終致力于以先進的技術(shù)和科學的管理來提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，認認真真、勤勤懇懇地為廣大業(yè)主服務(wù)。六年的管理工作中，公司在各級主管部門的幫助、指導(dǎo)下，始終堅持“依法管理、業(yè)主至上、服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，并取得了優(yōu)異的成績。1998年8月海寶居住區(qū)被銀川市委、市政府授予“文明居住區(qū)”稱號；1999年12月海寶居住區(qū)福天苑被授予“自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號；1999年6月，銀川市社會治安綜合治理委員會授予海寶居住區(qū)福天苑、福地苑“治安模范小區(qū)”稱號；2000年3月市政府授予我公司“物業(yè)管理先進單位”稱號；2000年4月海寶居住區(qū)被市政府、市綠化委員會授予“綠化先進居住區(qū)”稱號；2000年11月，海寶居住區(qū)福地苑被授予“自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。一、獨具特色，高效規(guī)范的管理運作體系在我國市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，物業(yè)管理公司只有不斷完善管理運作體系，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，才能在激烈的市場競爭中生存。經(jīng)過六年的管理實踐，我們在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)水平，改進服務(wù)質(zhì)量等方面采取了一系列新舉措：1、首先明確了公司的質(zhì)量方針是：科學規(guī)范的管理；竭誠高效的服務(wù)；安全文明的環(huán)境；持續(xù)發(fā)展的追求。2、在公司內(nèi)部管理運作上，強調(diào)分工合理、職責明確。從公司經(jīng)理到物業(yè)管理員、保安員，均做到人人都有針對自己的崗位職責，根據(jù)每個職工各自不同的崗位建立不同的考核標準，獎勤罰懶，大大提高了職工的積極性，業(yè)務(wù)技能和服務(wù)水平不斷提升。3、推行物業(yè)服務(wù)站管理模式。在海寶物業(yè)管理中，公司從提高服務(wù)水平與質(zhì)量需要出發(fā)，設(shè)立了7個物業(yè)管理服務(wù)站，將物業(yè)管理區(qū)域劃片承包管理，物業(yè)管理員實行物業(yè)報修服務(wù)、衛(wèi)生保潔、園林綠地養(yǎng)護、治安消防保衛(wèi)、物業(yè)收費的一攬子量化考核承包，使物業(yè)管理員更貼近業(yè)主，為業(yè)主提供更為便捷的服務(wù)，從而提高了服務(wù)質(zhì)量。4、我公司從迎接知識經(jīng)濟挑戰(zhàn)，推動物業(yè)管理上臺階的需要出發(fā)，實行了計算機管理。公司購買了計算機和專業(yè)管理軟件，2000年對海寶居住區(qū)的業(yè)主進行了入戶普查，運用計算機建立業(yè)主檔案，進行輔助管理，其管理功能和內(nèi)在流程已趨于成熟。5、進一步改進和完善了居住區(qū)各項管理規(guī)定。公司在嚴格按照《銀川市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》進行物業(yè)管理的同時，結(jié)合自己的具體情況和實際工作中的經(jīng)驗，制訂了一整套完善的物業(yè)管理制度，并通過實踐證明其具有完整性、適宜性和有效的可操作性。同時，1999年8月14日，海寶居住區(qū)業(yè)主管理委員會正式選舉成立，它標志著業(yè)主自治管理與物業(yè)公司專業(yè)化管理相結(jié)合的模式初步形成；2000年12月23日又舉行了海寶居住區(qū)第一屆業(yè)主代表大會二次會議，審議通過了《業(yè)主公約》，進一步明確了物業(yè)管理中雙方的權(quán)利和義務(wù)，公司將自己的各種行為置于業(yè)主的嚴格監(jiān)督之下，擺正了自身的位置。6、編訂了《業(yè)主手冊》，使業(yè)主在入住時就了解物業(yè)管理公司為他們提供的服務(wù)及雙方的權(quán)利和義務(wù)，就能感受到物業(yè)管理給他們帶來的方便和實惠，體會到一種“上帝”的感覺。二、為業(yè)主著想，扎扎實實做好服務(wù)工作1、高度重視環(huán)境建設(shè)，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、幽雅的家居氛圍。公司設(shè)有專業(yè)清潔隊伍，實行垃圾袋裝清運管理，推行清掃道路、綠地、樓道、擦洗扶手、走道玻璃的衛(wèi)生清潔模式。并與業(yè)主管委會、居委會組建成立了聯(lián)合考評小組，制訂了衛(wèi)生清掃、保潔及垃圾清運考評標準，每周對居住區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進行綜合考評，考評結(jié)果同衛(wèi)生保潔員的工資掛鉤，加大了管理力度。我公司十分重視小區(qū)環(huán)境美化工作，認為環(huán)境可以陶治人的情操。我們根據(jù)西北地區(qū)地理條件，按照“因地制宜、適地適樹”的綠化工作思路，建立了自己的苗圃，制訂了一套適合自己特點的綠化、美化方案，今春新增綠化面積3608m2，種植了各類觀賞樹、爬藤植物；增加了庭院燈、花架、藝術(shù)雕塑、小區(qū)導(dǎo)向圖等配套設(shè)施，達到了國家示范小區(qū)考核標準。2、搞好治安隊伍的建設(shè)事關(guān)居民的安居樂業(yè)，是公司對外服務(wù)的形象體現(xiàn)。1999年公司適時組建了自己的治安消防保安隊伍，出臺了《治安聯(lián)防隊員工作紀律》、《治安聯(lián)防隊職責范圍》、《治安聯(lián)防隊工作職責》等10余個管理制度，從而達到了依法建隊，標準作業(yè)，標準管理的目的。兩年多來，公司先后調(diào)整充實了治安保衛(wèi)人員，不斷探索居住區(qū)治安、消防管理經(jīng)驗及辦法。堅持走人防、物防與技防相結(jié)合的路子，為治安保衛(wèi)部配置了無線對講機，增強了組織調(diào)動的靈活性，極大的改善了居住區(qū)的治安環(huán)境。3、物業(yè)的修繕是關(guān)系到業(yè)主切身利益的大事，努力提高物業(yè)修繕服務(wù)質(zhì)量是我公司一直追求的目標。為加強物業(yè)修繕管理，提高物業(yè)修繕服務(wù)質(zhì)量，公司制訂了《物業(yè)修繕管理辦法》，提出急修不過夜，小修不過周，中修不過旬，大修不過月的服務(wù)承諾，并增加了報修渠道，將過去繁瑣的報修程式進一步簡化，實行24小時晝夜值班報修制度，方便了業(yè)主。4、在為業(yè)主提供常規(guī)物業(yè)服務(wù)的同時，公司拓展了服務(wù)的空間，創(chuàng)辦了“海寶物業(yè)?；莩小?、“海寶物業(yè)便民服務(wù)部”。服務(wù)項目涵蓋了包括家庭居室裝飾與裝修；水、暖、電照維修；代送幼兒入托、代訂牛奶、代繳水電費、代辦產(chǎn)權(quán)證等二十幾個服務(wù)項目。三、加強培訓(xùn)，用高素質(zhì)人員來保證提供服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理的服務(wù)要靠資金、制度、硬件，更要依靠人去運作、去執(zhí)行。因此，如何組建一支高素質(zhì)的職工隊伍就顯得尤為重要。我們通過以下一些措施保證了公司職工的物業(yè)管理素質(zhì)：1、進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升職工的整體素質(zhì)。我公司注重對職工的思想政治教育，加強職業(yè)道德、愛崗敬業(yè)教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，以建設(shè)“思想道德好，工作作風強，勞動紀律嚴，技術(shù)水平高”的職工隊伍為目標，通過組織職工自學、公司自培、請專家講課、外委培訓(xùn)等多種方式，使每一個職工都明白自己應(yīng)該做什么、怎么做、要達到什么標準。2001年3月10日，我公司開辦了“物業(yè)管理實務(wù)培訓(xùn)班”，進行為期6個月的自培，培訓(xùn)內(nèi)容包括專業(yè)技能、物業(yè)管理法規(guī)、物業(yè)修繕管理、消防知識、綠化知識等。培訓(xùn)的目的在于進一步提高職工的業(yè)務(wù)技能和綜合素質(zhì)，提升公司物業(yè)管理的綜合服務(wù)水平。培訓(xùn)后進行考核，成績納入全年個人業(yè)績，與薪金掛鉤。2、開展經(jīng)驗交流活動，使職工互相借鑒學習先進管理經(jīng)驗，互相促進，共同提高，全面推進公司物業(yè)管理上臺階、上水平。3、關(guān)心職工，留其身心。為留住對企業(yè)真正有用的人才，一方面公司對工作成績突出的職工除給予物質(zhì)獎勵外，從生活上關(guān)心他們，排除這些職工的后顧之憂，保證他們能全身心地投入到物業(yè)管理工作中；另一方面，公司嚴格考核制度，對不稱職的職工及時給予轉(zhuǎn)崗。這樣一來即確保了公司職工的動態(tài)平衡，又使職工素質(zhì)時時維持在較高水準。四、塑造高品位的人文環(huán)境，將開展社區(qū)文化活動納入公司年度計劃。隨著我市城市化進程的加快，生活水平的提高，業(yè)主也從以往的住得開、分得下、設(shè)施全，轉(zhuǎn)向環(huán)境美、物業(yè)服務(wù)好，到精神生活和居住文化的享受和需求，如何在小區(qū)內(nèi)營造出一個和睦相處，敬老愛幼，團結(jié)互助，欣欣向榮的人文環(huán)境，被納入了公司年度計劃：1、發(fā)揮文化藝術(shù)廊的宣傳作用：我公司投資制作了“海寶居住區(qū)文化藝術(shù)廊”，利用這塊陣地，經(jīng)常性地向業(yè)主宣傳物業(yè)管理法規(guī)、管理動態(tài)、健康教育、生活小常識。2、建立和完善各種文化設(shè)施，定期舉辦內(nèi)容豐富多彩的文化活動。物業(yè)公司與業(yè)主管委會共同協(xié)助銀川市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，創(chuàng)辦了“海寶居住區(qū)文體活動中心”，內(nèi)設(shè)閱覽室、健身房和棋牌室，經(jīng)策劃籌辦，于2000年6月25日正式向業(yè)主開放，為海寶居民的業(yè)余文化生活打下了一個堅實的基礎(chǔ)。為了使社區(qū)文化的開展得以切實的保障，我公司還定期舉辦內(nèi)容豐富多彩的文化活動，如組織出資為海寶業(yè)主放映露天電影，請大蓬車藝術(shù)團演出，自已承辦中秋游藝會，舉行海寶群眾體育競賽等。通過舉辦文體活動，一方面，豐富了業(yè)主的業(yè)余生活，健壯了體魄；另一方面，打破了業(yè)主間封閉式的生活方式，加強了業(yè)主與業(yè)主之間的聯(lián)系，以及情感的溝通。五、實施“創(chuàng)優(yōu)”行動，大力推行“品牌”戰(zhàn)略隨著市場經(jīng)濟發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費認知的第一要素，物業(yè)管理服務(wù)作為一種特殊商品也不例外。我公司結(jié)合自己的實際情況，積極探索，大膽實踐，根據(jù)國家級示范小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標準，制定了創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃方案，并設(shè)計了小區(qū)改造規(guī)劃方案，以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，為業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)服務(wù)。六、物業(yè)管理中亟待解決的問題1、物業(yè)管理尚需國家級立法來確認其地位。近幾年來，自治區(qū)、市政府及主管部門制訂頒布了一些物業(yè)管理法規(guī)及規(guī)范性文件，為我市物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化、法制化運作奠定了基礎(chǔ)，解決了物業(yè)管理工作中的許多難題。但現(xiàn)有物業(yè)法規(guī)均為地方性法規(guī)，尚未有國家級立法來確認物業(yè)管理企業(yè)的社會地位和作用，這難免會給物業(yè)管理工作帶來諸多不利影響。2、物業(yè)管理的市場化進程有待提高。物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為必須服從市場經(jīng)濟的要求，我市物業(yè)管理服務(wù)費是政府指導(dǎo)價，費用標準偏低，一些收費標準與市場經(jīng)濟行為的原則不符，造成物業(yè)管理費用短缺，嚴重制約了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。3、業(yè)主參與居住區(qū)管理的意識還有待發(fā)育。物業(yè)管理除了物業(yè)公司盡職盡責、提高服務(wù)意識和服務(wù)技能外，還需要業(yè)主的積極參與和配合，如保持環(huán)境衛(wèi)生、不侵占公共部位、不損害公用設(shè)施、主動交物業(yè)服務(wù)費和維修費等。業(yè)主對物業(yè)管理認識不足，社會宣傳力度不夠，認為物業(yè)管理只是物業(yè)公司的事，必然造成物業(yè)管理難度大，收費難，給物業(yè)管理企業(yè)