上海長(zhǎng)寧區(qū)濱谷廣場(chǎng)商業(yè)中心項(xiàng)目考察總結(jié)

上海長(zhǎng)寧區(qū)濱谷廣場(chǎng)商業(yè)中心項(xiàng)目考察總結(jié)第一頁(yè)，共25頁(yè)。一、項(xiàng)目核心借鑒點(diǎn)二、開發(fā)背景(1)地段區(qū)位(2)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(3)商業(yè)環(huán)境三、三大策略

(1)商業(yè)定位

(2)商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)(3)建筑規(guī)劃第二頁(yè)，共25頁(yè)。一、項(xiàng)目核心借鑒點(diǎn)1、掌握不同區(qū)域社區(qū)型商業(yè)的各種特點(diǎn)；2、了解掌握政府區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展要點(diǎn)；3、專業(yè)系統(tǒng)性的商業(yè)整體定位；4、符合實(shí)操的業(yè)態(tài)組合及品牌搭配；5、人性化的動(dòng)線設(shè)計(jì)及合理的面積分割；6、開幕初期優(yōu)惠的商務(wù)條件及政府的扶持政策；7、符合項(xiàng)目各階段有效的企劃活動(dòng)。第三頁(yè)，共25頁(yè)?！按蠛鐦蛏虅?wù)區(qū)”該區(qū)域戰(zhàn)略正緊鑼密鼓地籌備中,涉及長(zhǎng)寧、閔行、嘉定及青浦四區(qū)，共86.3平方公里范圍，其建成將帶動(dòng)上海中心城外圍及西部區(qū)域的崛起。徐家匯商圈南京西路商圈淮海路商圈中山公園商圈3.4Km6.7Km8.2Km6.6Km9.0Km虹橋交通樞紐作為大虹橋商務(wù)區(qū)的核心交通樞紐，將成為上海鏈接長(zhǎng)三角及全國(guó)的關(guān)鍵性功能節(jié)點(diǎn)。本項(xiàng)目位于上海中心城區(qū)西部，距虹橋交通樞紐及虹橋機(jī)場(chǎng)約20分鐘車程，是大虹橋商務(wù)區(qū)鏈接市中心的重要節(jié)點(diǎn)。本案二、開發(fā)背景——地段與區(qū)位第四頁(yè)，共25頁(yè)。軌道交通二號(hào)線威寧路展上蓋，零距離連接；距虹橋機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，具備臨空門戶優(yōu)勢(shì)；古北路橋、威寧路橋橫跨蘇州河，便利了長(zhǎng)寧普陀兩區(qū)的互動(dòng)。距南京西路中心位置20分鐘車程；距內(nèi)環(huán)高架8分鐘車程；距中環(huán)線3分鐘車程。二、開發(fā)背景——地段與區(qū)位第五頁(yè)，共25頁(yè)?；拘畔⒌刂罚荷虾Ｊ虚L(zhǎng)寧區(qū)天山路/威寧路發(fā)展商/營(yíng)運(yùn)方：上海市長(zhǎng)寧房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，交通：地鐵二號(hào)線威寧路展，公交71、72、74、114、158、808等項(xiàng)目體量一期：33475.05平米二期：約30000平米項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目整體動(dòng)工2009年年初項(xiàng)目一期交房2010年12月項(xiàng)目一期開業(yè)：2011年年初項(xiàng)目二期動(dòng)工：2011年項(xiàng)目整體定位綜合型生活廣場(chǎng)（零售、餐飲、休閑、娛樂）二、開發(fā)背景——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第六頁(yè)，共25頁(yè)。地鐵人流動(dòng)線地面人流動(dòng)線地鐵上蓋的便利性，與軌道交通二號(hào)線2、4號(hào)口直通威寧路橋連接著普陀辦公商務(wù)區(qū)的便利性四面住宅人流到達(dá)率便利性二、開發(fā)背景——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第七頁(yè)，共25頁(yè)。1、項(xiàng)目廣場(chǎng)設(shè)置寬約24的空間停車90泊2、威寧路沿線路邊停車3、項(xiàng)目與天山星城間空地停車40泊4、交通銀行門口35泊共計(jì)：約165輛以上停車位二期規(guī)劃前方廣場(chǎng)增加90泊二期地下車庫(kù)230泊新增共計(jì)：320停車位二、開發(fā)背景——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第八頁(yè)，共25頁(yè)。一、二期占地總面積25132m2一期總建筑面積33475.05m2一期建筑高度27.9m容積率2.32一期建筑密度41.4%技術(shù)指標(biāo)二、開發(fā)背景——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第九頁(yè)，共25頁(yè)。本項(xiàng)目位于天山路仙霞路商業(yè)圈內(nèi)，西郊百聯(lián)商圈輻射范圍的邊緣；基于本項(xiàng)目處于長(zhǎng)寧區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)點(diǎn)的中重要位置；尋求差異化優(yōu)勢(shì)、形成項(xiàng)目獨(dú)特商業(yè)定位是本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)。長(zhǎng)寧區(qū)現(xiàn)有主要商圈：1、中山公園商圈集商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂文化和居住等功能為一體的上海市級(jí)商業(yè)中心2、虹橋商圈集商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂文化等多功能為一體的虹橋涉外貿(mào)易中心在建商業(yè)中心：1、曹家渡商圈體驗(yàn)型定位的社區(qū)型商業(yè)中心2、天山路商業(yè)街與虹橋涉外貿(mào)易中心服務(wù)功能匹配的休閑約了、購(gòu)物中心3、定西路商業(yè)街休閑、小餐飲為主的商業(yè)街4、仙霞路商業(yè)街東段（古北路至延安西路）商務(wù)配套性高端商業(yè)街西段（芙蓉江路-威寧路）休閑娛樂街5、黃金稱道與古北高檔住宅相匹配的現(xiàn)代商業(yè)街二、開發(fā)背景——周邊商業(yè)環(huán)境第十頁(yè)，共25頁(yè)。住宅酒店辦公1、項(xiàng)目周邊有大量中高端住宅項(xiàng)目，入住率高，居民有一定的消費(fèi)水準(zhǔn)2、本項(xiàng)目交通便捷、容易積聚仙霞路及延安西路沿線商務(wù)人群3、長(zhǎng)寧區(qū)五星期以上酒店眾多，酒店住客也將成為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體天山路沿線住宅仁恒河濱花園天山河畔花園海逸公寓天山中華園天山星城綠康公寓天山新苑元豐天山花園魏寧花苑仙霞路沿線住宅新城花園星霞地仙霞大郡景博花園綠地公寓延安西路沿線住宅翡翠花園公寓東方金門花園東湖名苑天山路沿線辦公樓長(zhǎng)房國(guó)際新虹橋捷運(yùn)大廈下下路沿線辦公樓上海麗晶大廈嘉麒大廈虹橋上海城國(guó)貿(mào)中心世茂中心新虹橋大廈延安西路沿線辦公樓仲盛金融中心龍峰大廈華融國(guó)際大廈中澳萬眾商務(wù)大廈延安西路沿線酒店上海千禧鷗大酒店虹橋賓館銀河賓館太平洋喜來登揚(yáng)子江虹橋別墅區(qū)檀宮西郊別墅明苑別墅柏仕晶舍文華別墅滿庭芳萬國(guó)別墅二、開發(fā)背景——周邊商業(yè)環(huán)境第十一頁(yè)，共25頁(yè)。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，中高端住宅樓盤云集，其中不乏仁恒置業(yè)及凱德置業(yè)的地標(biāo)性住宅。預(yù)計(jì)周邊中高端社區(qū)人口為5萬人左右，為本項(xiàng)目提供了具備較強(qiáng)購(gòu)買力的消費(fèi)者。序號(hào)名稱體量（萬/m2）套數(shù)1仁恒河濱花園3219462天山河畔花園2721713御庭酒店式公寓2.93784天山華庭8.810285海逸公寓115206天山頤景園1612417元豐天山花苑1211168天山大廈0.3079409寶地新品1.3310010天臺(tái)家園12-11光華大廈1.428312天山星城20126013泰榮苑2.66-計(jì)147，37910083二、開發(fā)背景——周邊商業(yè)環(huán)境第十二頁(yè)，共25頁(yè)。時(shí)尚化傳統(tǒng)化高端三、三大策略——項(xiàng)目商業(yè)定位目的性消費(fèi)隨機(jī)性消費(fèi)大眾第十三頁(yè)，共25頁(yè)。三、三大策略——商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)第十四頁(yè)，共25頁(yè)。一層平面圖住食行/娛育/樂衣三、三大策略——商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)第十五頁(yè)，共25頁(yè)。住食行/娛育/樂衣二層平面圖三、三大策略——商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)第十六頁(yè)，共25頁(yè)。住食行/娛育/樂衣三層平面圖三、三大策略——商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)第十七頁(yè)，共25頁(yè)。住食行/娛育/樂衣四層平面圖三、三大策略——商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)第十八頁(yè)，共25頁(yè)。住食行/娛育/樂衣創(chuàng)意寶貝五層平面圖三、三大策略——商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)第十九頁(yè)，共25頁(yè)。住食行/娛育/樂衣純K派對(duì)六層平面圖三、三大策略——商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)第二十頁(yè)，共25頁(yè)。1、充分的了解周邊消費(fèi)者的消費(fèi)需求，引入生活配套、休閑娛樂也太；2、抓住區(qū)域內(nèi)尚無類似項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)，星城區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的獨(dú)特亮點(diǎn)；業(yè)態(tài)比重三、三大策略——商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)第二十一頁(yè)，共25頁(yè)。注：以上根據(jù)使用面積計(jì)算。樓層租金報(bào)價(jià)（/天/平米）1F12.00（目前部分小面積轉(zhuǎn)租達(dá)18元/平米）2F8.003F6.004F5.005F3.00物業(yè)管理費(fèi)：3