物業(yè)管理合同課件

第三章物業(yè)管理合同版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院第三章物業(yè)管理合同版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院1第一節(jié)合同的概念第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第四節(jié)業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同第一節(jié)合同的概念2第一節(jié)合同的概念一、合同的要約二、合同的承諾三、合同的要件四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則第一節(jié)合同的概念一、合同的要約3合同——物業(yè)管理合同是一個(gè)綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約；是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議；是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同——4一、合同的要約要約——在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人，接受要約的一方為承諾人，或被稱為受要約人。一、合同的要約要約——在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、5（一）合同要約的構(gòu)成要件1．要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖2．要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定3．要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效（一）合同要約的構(gòu)成要件1．要約必須是特定人的意思表示，必須6（二）合同要約與邀請(qǐng)要約

邀請(qǐng)要約是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要約人無(wú)須承擔(dān)法律責(zé)任。1．拍賣：是一種特殊的交易方式。但其成交過(guò)程也可用要約與承諾來(lái)分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請(qǐng)要約，拍賣過(guò)程中出價(jià)人每次競(jìng)買的出價(jià)均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。（二）合同要約與邀請(qǐng)要約邀請(qǐng)要約是一方邀請(qǐng)他方向自己72．廣告：一般的廣告原則上認(rèn)為不是要約。3．標(biāo)價(jià)：標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約4．投標(biāo)：招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會(huì)常見(jiàn)的交易方式。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。2．廣告：一般的廣告原則上認(rèn)為不是要約。8（三）合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種法律行為，對(duì)要約人具有約束力，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤消方面。要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤消；受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤消的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種9二、合同的承諾承諾：在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用諾言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。二、合同的承諾承諾：在商品交易中又稱為接受、收盤，是10（一）合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾；承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。超過(guò)要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無(wú)效，只能視為一個(gè)新要約；承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項(xiàng)有效的承諾，不能對(duì)要約內(nèi)容作任何限制、變更或增減，否則為反要約，并導(dǎo)致原要約失去效力；承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對(duì)要約人公開(kāi)表示，則不構(gòu)成承諾。（一）合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須由受要約人或其代理人作出。非11（二）合同承諾的法律意義與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立。要約人與受要約人（即承諾人）之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束。當(dāng)然，承諾也可依法撤回。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人?！保ǘ┖贤兄Z的法律意義與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法12三、合同的要件（一）當(dāng)事人的締約能力（二）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示（三）合同內(nèi)容合法（四）合同的形式合法三、合同的要件（一）當(dāng)事人的締約能力13四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同（一）口頭合同口頭合同是指當(dāng)事人以對(duì)話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議?？陬^合同的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便易行，缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。（二）書面合同書面合同，是指當(dāng)事人采用文字及圖形、表格等將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來(lái)的一種合同形式。四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同（一）口頭合同口頭合同是指當(dāng)14（三）事實(shí)合同《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通常人們所說(shuō)的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，而是通過(guò)實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議。（三）事實(shí)合同《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定：“15五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則（一）主體平等（二）合同自由（三）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等（四）誠(chéng)實(shí)信用（五）守法和維護(hù)社會(huì)公益五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則（一）主體平等16第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念17一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)服務(wù)合同——是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)服務(wù)合同——是指物18二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（一）合同的當(dāng)事人（二）物業(yè)基本情況（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（四）服務(wù)費(fèi)用（五）物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理（六）承接查驗(yàn)和使用維護(hù)（七）專項(xiàng)維修資金（九）其他事項(xiàng)二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（一）合同的當(dāng)事人19三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收（二）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收20第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的概念二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂五、物業(yè)服務(wù)合同的終止第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的概念21一、物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同——是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。一、物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同——是物業(yè)22二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同23三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別（一）訂立合同的當(dāng)事人不同（二）合同期限不同三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別（一）訂立合同的24四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）物業(yè)服務(wù)合同的成立（二）物業(yè)服務(wù)合同的生效（三）簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)1．明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)。2．明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。3．對(duì)違約責(zé)任的約定。 4．對(duì)免責(zé)條款的約定。5．物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）物業(yè)服務(wù)合同的成立1．明確業(yè)主委25在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款：項(xiàng)目：哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫清。內(nèi)容：各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。費(fèi)用：在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款：項(xiàng)目：哪些管理266．合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。7．明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。一般情況下，合同發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)該通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款要求仲裁庭仲裁，或者向人民法院提起訴訟。6．合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。一27五、物業(yè)服務(wù)合同的終止物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的。因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，物業(yè)服務(wù)合同自然終止。物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，物業(yè)管理合同自然無(wú)法繼續(xù)履行，業(yè)主大會(huì)可以終止合同的履行，按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。五、物業(yè)服務(wù)合同的終止物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)28一、業(yè)主公約二、其他物業(yè)管理合同第四節(jié)業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同一、業(yè)主公約第四節(jié)業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同29一、業(yè)主公約（一）業(yè)主公約的概念業(yè)主公約——是指由業(yè)主大會(huì)制定，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。一、業(yè)主公約（一）業(yè)主公約的概念業(yè)主公約——是指由業(yè)30（二）業(yè)主公約的制訂與宣傳物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)公約。在此階段，物業(yè)管理企業(yè)可協(xié)助建設(shè)單位按國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約。物業(yè)銷售階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)提示建設(shè)單位，在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示并予以說(shuō)明。同時(shí)，要求物業(yè)買受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。（二）業(yè)主公約的制訂與宣傳物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制定業(yè)主臨31物業(yè)入住階段，物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳業(yè)主臨時(shí)公約，力求家喻戶曉。首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主公約正式訂立。物業(yè)入住階段，物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻32二、其他物業(yè)管理合同土地使用合同、工程建設(shè)合同、售房合同、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、清潔承包合同、垃圾清運(yùn)合同、供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同等。二、其他物業(yè)管理合同土地使用合同、工程建設(shè)合同、售房合同、裝33物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中涉及到物業(yè)管理活動(dòng)的合同,如土地使用合同和售房合同中涉及到物業(yè)管理的條款；物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同，如裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議（主要用于對(duì)相關(guān)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工的管理）、特約服務(wù)協(xié)議等；按照這些合同的作用以及合同主體的不同，大致分為以下幾種類型：物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中涉及到物業(yè)管理活動(dòng)的合同,如土地使用合同和34物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動(dòng)中與相關(guān)單位簽訂的合同，如清潔承包委托合同、垃圾清運(yùn)委托合同、電梯保養(yǎng)維修委托合同等；其他與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的合同，如供水供電有償委托合同、物業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議等。物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動(dòng)中與相關(guān)單位簽訂的合同，如清潔承包35TheEnd謝謝大家TheEnd謝謝大家36第三章物業(yè)管理合同版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院第三章物業(yè)管理合同版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院37第一節(jié)合同的概念第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第四節(jié)業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同第一節(jié)合同的概念38第一節(jié)合同的概念一、合同的要約二、合同的承諾三、合同的要件四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則第一節(jié)合同的概念一、合同的要約39合同——物業(yè)管理合同是一個(gè)綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約；是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議；是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同——40一、合同的要約要約——在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人，接受要約的一方為承諾人，或被稱為受要約人。一、合同的要約要約——在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、41（一）合同要約的構(gòu)成要件1．要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖2．要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定3．要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效（一）合同要約的構(gòu)成要件1．要約必須是特定人的意思表示，必須42（二）合同要約與邀請(qǐng)要約

邀請(qǐng)要約是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要約人無(wú)須承擔(dān)法律責(zé)任。1．拍賣：是一種特殊的交易方式。但其成交過(guò)程也可用要約與承諾來(lái)分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請(qǐng)要約，拍賣過(guò)程中出價(jià)人每次競(jìng)買的出價(jià)均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。（二）合同要約與邀請(qǐng)要約邀請(qǐng)要約是一方邀請(qǐng)他方向自己432．廣告：一般的廣告原則上認(rèn)為不是要約。3．標(biāo)價(jià)：標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約4．投標(biāo)：招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會(huì)常見(jiàn)的交易方式。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。2．廣告：一般的廣告原則上認(rèn)為不是要約。44（三）合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種法律行為，對(duì)要約人具有約束力，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤消方面。要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤消；受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤消的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種45二、合同的承諾承諾：在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用諾言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。二、合同的承諾承諾：在商品交易中又稱為接受、收盤，是46（一）合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾；承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。超過(guò)要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無(wú)效，只能視為一個(gè)新要約；承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項(xiàng)有效的承諾，不能對(duì)要約內(nèi)容作任何限制、變更或增減，否則為反要約，并導(dǎo)致原要約失去效力；承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對(duì)要約人公開(kāi)表示，則不構(gòu)成承諾。（一）合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須由受要約人或其代理人作出。非47（二）合同承諾的法律意義與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立。要約人與受要約人（即承諾人）之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束。當(dāng)然，承諾也可依法撤回。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。”（二）合同承諾的法律意義與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法48三、合同的要件（一）當(dāng)事人的締約能力（二）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示（三）合同內(nèi)容合法（四）合同的形式合法三、合同的要件（一）當(dāng)事人的締約能力49四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同（一）口頭合同口頭合同是指當(dāng)事人以對(duì)話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議?？陬^合同的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便易行，缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。（二）書面合同書面合同，是指當(dāng)事人采用文字及圖形、表格等將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來(lái)的一種合同形式。四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同（一）口頭合同口頭合同是指當(dāng)50（三）事實(shí)合同《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通常人們所說(shuō)的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，而是通過(guò)實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議。（三）事實(shí)合同《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定：“51五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則（一）主體平等（二）合同自由（三）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等（四）誠(chéng)實(shí)信用（五）守法和維護(hù)社會(huì)公益五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則（一）主體平等52第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念53一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)服務(wù)合同——是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)服務(wù)合同——是指物54二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（一）合同的當(dāng)事人（二）物業(yè)基本情況（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（四）服務(wù)費(fèi)用（五）物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理（六）承接查驗(yàn)和使用維護(hù)（七）專項(xiàng)維修資金（九）其他事項(xiàng)二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（一）合同的當(dāng)事人55三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收（二）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收56第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的概念二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂五、物業(yè)服務(wù)合同的終止第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的概念57一、物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同——是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。一、物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同——是物業(yè)58二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同59三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別（一）訂立合同的當(dāng)事人不同（二）合同期限不同三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別（一）訂立合同的60四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）物業(yè)服務(wù)合同的成立（二）物業(yè)服務(wù)合同的生效（三）簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)1．明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)。2．明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。3．對(duì)違約責(zé)任的約定。 4．對(duì)免責(zé)條款的約定。5．物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）物業(yè)服務(wù)合同的成立1．明確業(yè)主委61在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款：項(xiàng)目：哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫清。內(nèi)容：各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。費(fèi)用：在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款：項(xiàng)目：哪些管理626．合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。7．明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。一般情況下，合同發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)該通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款要求仲裁庭仲裁，或者向人民法院提起訴訟。6．合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。一63五、物業(yè)服務(wù)合同的終止物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的。因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，物業(yè)服務(wù)合同自然終止。物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，物業(yè)管理合同自然無(wú)法繼續(xù)履行，業(yè)主大會(huì)可以終止合同的履行，按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。五、物業(yè)服務(wù)合同的終止物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)64一、業(yè)主公約二、其他物業(yè)管理合同第四節(jié)業(yè)主公約和其他物