物業(yè)設(shè)施檔案管理規(guī)程

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)設(shè)施檔案管理規(guī)程一、目的為了保證物業(yè)設(shè)施資料的完整性，真實(shí)記錄設(shè)施的狀況以及檔案的統(tǒng)一規(guī)范，特制定本規(guī)程。二、適用范圍本規(guī)程適用于廣東銀廈設(shè)備工程有限公司所管轄的物業(yè)設(shè)施。三、職責(zé)1.0各工程部負(fù)責(zé)臺(tái)帳的建立、登記、管理工作。2.0公司技術(shù)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)各工程部建立的臺(tái)帳進(jìn)行監(jiān)管工作。四、程序⑴、物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺(tái)賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評(píng)價(jià)、維修記錄和附屬資料四部分組成。⑵、物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類依據(jù)專業(yè)用途進(jìn)行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。1.0供配電系統(tǒng)：1.1供電子系統(tǒng)主要包括：變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。1.2配電子系統(tǒng)主要包括：低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。1.3照明子系統(tǒng)1.3.1戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)?、航?biāo)燈等；1.3.2戶內(nèi)的燈具：大廳、過廊、樓梯、停車場、會(huì)議室舞臺(tái)燈光設(shè)備以及警示燈或臨時(shí)需求電光源等。2.0空調(diào)系統(tǒng)：2.1中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)）、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、空調(diào)介質(zhì)的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。2.2專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。2.3專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。2.4暖通子系統(tǒng)：鍋爐、配套電氣控制設(shè)備。3.0給排水系統(tǒng)：3.1給水子系統(tǒng)3.1.1升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；3.1.2給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；3.1.3管道。3.2排污子系統(tǒng)3.2.1抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備3.2.2衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備3.2.3排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）3.2.4通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制）3.2.5污水池、化糞池、隔油池及隔油井4.0消防系統(tǒng)：4.1報(bào)警系統(tǒng)：4.1.1火災(zāi)報(bào)警控制器；4.1.2火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）；4.1.3模塊。4.1.4手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕4.1.5警鈴4.1.6輔助指示裝置4.1.7隔離器4.1.8消防緊急電話4.1.9電梯回降控制系統(tǒng)4.1.10停非消防電裝置4.1.11應(yīng)急廣播設(shè)備4.2滅火系統(tǒng)4.2.1自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)4.2.1.1噴淋泵4.2.1.2濕式報(bào)警閥4.2.1.3水流指示器、檢修閥4.2.1.4噴淋頭4.2.1.5監(jiān)控閥4.2.1.6壓力繼電器4.2.1.7水力警鈴4.2.1.8延遲器4.2.1.9試驗(yàn)及泄漏裝置4.2.1.10管網(wǎng)及閥門4.2.1.11壓力表4.2.2消火栓子系統(tǒng)4.2.2.1消防水泵4.2.2.2穩(wěn)壓泵4.2.2.3氣壓罐4.2.2.4消火栓4.2.2.5接合器4.2.2.6消防水箱4.2.2.7管網(wǎng)及閥門4.2.2.8壓力表4.2.3氣體滅火4.2.3.1容器4.2.3.2瓶頭閥4.2.3.3釋放閥4.2.3.4噴嘴4.2.3.5配管4.2.3.6檢測控制器4.2.3.7失重裝置4.2.4泡沫滅火4.2.5滅火器具4.2.5.1粉末滅火器4.2.5.2其他滅火器具4.3防火分區(qū)4.3.1風(fēng)機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）4.3.2風(fēng)道4.3.3送、排風(fēng)閥、余壓閥4.3.4防火卷簾、防火門（含閉門器）4.3.5防煙垂壁4.3.6控制系統(tǒng)4.4安全疏散系統(tǒng)4.4.1疏散指示燈4.4.2應(yīng)急照明5.0公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）：5.1傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠(yuǎn)程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；5.2控制設(shè)備：電子警察、攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)、云臺(tái)、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機(jī)、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計(jì)算機(jī)、其它；5.3對(duì)講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對(duì)講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對(duì)講、其它；5.4周邊器材；控制機(jī)柜、球罩、蓄電池、支架、保護(hù)器、其它；5.5安防軟件；報(bào)警軟件、監(jiān)控軟件、其它；5.6防盜報(bào)警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機(jī)、門磁、報(bào)警主機(jī)、警號(hào)、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它；5.7門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機(jī)、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；5.8其它產(chǎn)品：安全防護(hù)產(chǎn)品、珠寶柜臺(tái)、金庫保險(xiǎn)、其它。6.0電梯系統(tǒng)：6.1乘客電梯6.2載貨電梯6.3客貨兩用電梯6.4病床電梯6.5住宅電梯6.6服務(wù)電梯（雜物電梯）6.7特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道6.8其它提升設(shè)備（液壓升降平臺(tái)、高空作業(yè)車）6.9電氣控制系統(tǒng)7.0樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：7.1計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）；7.2傳感器、電動(dòng)（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）；7.3家庭電器自動(dòng)化、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。8.0通訊系統(tǒng)：語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、電話信息服務(wù)系統(tǒng)、傳真信箱系統(tǒng)、可視電話系統(tǒng)（無線對(duì)講機(jī)、無線電臺(tái)、天線、移動(dòng)通訊設(shè)備、交換機(jī)、電話機(jī)、通訊線纜、管井、電源、計(jì)費(fèi)系統(tǒng)）。9.0計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：9.1綜合布線；9.2計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；9.3交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；9.4視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點(diǎn)播系統(tǒng)；9.5信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。10.0視聽廣播會(huì)議系統(tǒng)：包括會(huì)議系統(tǒng)會(huì)議討論系統(tǒng)、會(huì)議同聲傳譯系統(tǒng)、會(huì)議表決系統(tǒng)。10.1公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；10.2周邊（調(diào)音臺(tái)、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺(tái)）；10.3功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）；10.4音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；10.5視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺(tái)、電子白板）；10.6音源（卡座、CD機(jī)、收音頭、MD機(jī)、DVD機(jī)、點(diǎn)歌機(jī)）；10.7輔助設(shè)備（機(jī)柜、話筒、耳機(jī)、線材）；10.8同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機(jī)、接收機(jī)、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器)；土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。⑶、物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳的格式和內(nèi)容1.0根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳格式包括以下內(nèi)容：1.1設(shè)備的規(guī)格型號(hào)；1.2設(shè)備的名稱；1.3制造單位；1.4出廠日期及編號(hào)；1.5設(shè)備的技術(shù)規(guī)范；1.6安裝地點(diǎn)（部位）；1.7數(shù)量；1.8特別備注等。2.0設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄要做到詳盡、準(zhǔn)確，已便為該設(shè)備建立最有價(jià)值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳具體內(nèi)容至少包括5個(gè)方面：2.1檢修記錄：包括設(shè)備計(jì)劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等；2.2系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目等；2.3技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整；2.4變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項(xiàng)目增減等；2.5運(yùn)行記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。⑷、物業(yè)設(shè)施資料參數(shù)的收集物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳的建立、記錄、管理必須堅(jiān)持持之以恒，為日后設(shè)備設(shè)施管理過程中提供最有價(jià)值的原始數(shù)據(jù)，才更有效地達(dá)到設(shè)備設(shè)施管理目標(biāo)。鑒于臺(tái)帳的重要性，我們在記錄臺(tái)帳時(shí)必須對(duì)設(shè)備的各參數(shù)做到詳盡、準(zhǔn)確。所以要求我們在物業(yè)前期介入管理過程中就盡可能地詳細(xì)去熟悉各設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)、技術(shù)性能參數(shù)以及安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)等，做好詳細(xì)記錄并建立完善的設(shè)施前期技術(shù)資料檔案。對(duì)于隱蔽性設(shè)施，在了解其施工質(zhì)量情況的同時(shí)還要求圖像存檔。在物業(yè)設(shè)施接收前，我們還要求施工單位提供各設(shè)備系統(tǒng)的安裝驗(yàn)收階段各設(shè)施運(yùn)行的有關(guān)資料。在目前，通常物管部門都存在著在建筑的建設(shè)后期或建成后才接手進(jìn)行物業(yè)管理，在這種情況下，設(shè)備的有關(guān)資料是不那么完整的。所以，我們?nèi)粼诮庸芎笠蛟O(shè)備設(shè)施資料欠缺的情況下，最好的辦法就是現(xiàn)場設(shè)備設(shè)施（包括附屬設(shè)備）銘牌上數(shù)據(jù)記錄的抄集?？傊?，我們必須通過多種渠道進(jìn)行設(shè)備設(shè)施資料的收集，盡能力將建立臺(tái)帳所需的有關(guān)資料、參數(shù)詳細(xì)、準(zhǔn)確記錄在簿。⑸、物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳的管理要求1.0專人管理所管轄的建筑物所配套設(shè)施的工程部主管全面負(fù)責(zé)其設(shè)施臺(tái)帳的建立、填寫、變更記錄及管理工作；1.1物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳的變更記錄的及時(shí)性：當(dāng)設(shè)施出現(xiàn)故障維修、技術(shù)改造及變更時(shí)，必須在設(shè)施對(duì)應(yīng)的臺(tái)帳進(jìn)行及時(shí)的變更記錄。1.2物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳的完整性：一套好的物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳必須有一個(gè)完整性，對(duì)于設(shè)施平時(shí)的定期保養(yǎng)、維修、技術(shù)改造、變更及運(yùn)行、報(bào)廢等記錄必須詳盡、完整。一臺(tái)設(shè)備出現(xiàn)故障，必須按照設(shè)備事故處理的表格填寫（見附表一、二），做到發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。記錄要形成一個(gè)閉環(huán)，按設(shè)備管理的一整套表格規(guī)范記錄。1.3進(jìn)行現(xiàn)代化管理在設(shè)備管理現(xiàn)代化的要求下，盡能力應(yīng)用電子計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)整套臺(tái)帳的管理。⑹、物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳填寫要求1.1臺(tái)帳的變更記錄工作必須完整性、及時(shí)性、長久性；1.2必須用鋼筆填寫，藍(lán)、黑墨水均可，書寫要工整、清晰；1.3填報(bào)數(shù)據(jù)一律用阿拉伯?dāng)?shù)字，文字說明一律用漢字；1.4大型設(shè)備按統(tǒng)一表格規(guī)范填寫；小型設(shè)備或小部件可另作表格記錄，但表格要規(guī)范，記錄必須要詳盡。⑺、物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳表格填寫說明，舉例如下，僅供參考：1.0設(shè)施臺(tái)帳表一【物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳】1.1[隸屬系統(tǒng)]：按設(shè)備設(shè)施專業(yè)用途為：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。1.2[隸屬項(xiàng)目]：為各大系統(tǒng)的子系統(tǒng)，例：給水泵控制箱隸屬項(xiàng)目為給水項(xiàng)目；排水控制箱隸屬項(xiàng)目為排水項(xiàng)目。1.3[檔案號(hào)]：根據(jù)設(shè)備所屬建筑物名稱、設(shè)備系統(tǒng)、臺(tái)帳建立日期編號(hào)。例:廣發(fā)銀行大廈1號(hào)變壓器檔案號(hào)編寫為：GF/B-04-01（04－表示臺(tái)帳建立日期為2004年、01－表示1號(hào)變壓器）。1.4[設(shè)備名稱]、[規(guī)格型號(hào)]、[出廠日期]、[產(chǎn)地]、[出廠編號(hào)]、[投運(yùn)日期]、[安裝位置]、[設(shè)施價(jià)格]、[數(shù)量]：是根據(jù)設(shè)備本身有關(guān)資料的有效參數(shù)的填寫。1.5[設(shè)備代碼]：見附表三1.6[用途及銜接關(guān)系]：記錄設(shè)備的用途及設(shè)備的上下級(jí)位置。如：用戶配電箱的用途及銜接關(guān)系記錄為控制××樓××號(hào)房用電電源，上級(jí)為×樓低壓配電房××號(hào)配電柜，下級(jí)為×樓××號(hào)房電源箱。1.7[設(shè)施主要參數(shù)摘錄]：即本表格對(duì)應(yīng)的設(shè)施本身的主要參數(shù)的記錄。如：水泵的揚(yáng)程、流量、轉(zhuǎn)速、電機(jī)功率、重量等。1.8[附屬設(shè)施主要零配件部件及其參數(shù)]：指本表格對(duì)應(yīng)的設(shè)施配套的附屬設(shè)施及主要零部件。如:水泵配套電機(jī)的有關(guān)參數(shù)、電氣控制部分的主要元件型號(hào)數(shù)量；空調(diào)風(fēng)柜配套的電機(jī)有關(guān)參數(shù)、皮帶規(guī)格型號(hào)及電氣控制部分的主要元件型號(hào)數(shù)量等。對(duì)于數(shù)目較多，而參數(shù)要求記錄要詳細(xì)的附屬設(shè)施，則可另設(shè)表格記錄，記錄后附在對(duì)應(yīng)設(shè)施系統(tǒng)的臺(tái)帳冊后面。如給排水、空調(diào)系統(tǒng)的閥門和各系統(tǒng)設(shè)施控制配電箱等（見設(shè)施臺(tái)帳附表一、二）。1.9[備注]：填寫本表格對(duì)應(yīng)的設(shè)施本身參數(shù)及附屬設(shè)施主要零配件部件參數(shù)的變更記錄及其它記錄。1.10本表格是一套臺(tái)帳表格對(duì)應(yīng)一臺(tái)設(shè)備。2.0設(shè)施臺(tái)帳表二【物業(yè)設(shè)施年度綜合評(píng)價(jià)表】2.1[設(shè)施代碼]：對(duì)應(yīng)[物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳]的設(shè)施代碼號(hào)。2.2[運(yùn)行情況評(píng)審]：以本設(shè)施年度為單位進(jìn)行其運(yùn)行的綜合評(píng)價(jià)。2.3[保養(yǎng)情況評(píng)審]：以本設(shè)施年度為單位進(jìn)行其系統(tǒng)保養(yǎng)的綜合評(píng)價(jià)。2.4[評(píng)審人]：所負(fù)責(zé)管轄本設(shè)施的工程部主管。2.5[審核人]：所負(fù)責(zé)管轄本設(shè)施的物業(yè)主任。2.6本表格每年進(jìn)行一次有關(guān)的綜合評(píng)價(jià)記錄。3.0設(shè)施臺(tái)帳表三【物業(yè)設(shè)施維修記錄表】4.1[設(shè)施代碼]對(duì)應(yīng)本設(shè)施臺(tái)帳設(shè)施代碼。4.2[維修時(shí)間]記錄本設(shè)施維修的起止時(shí)間。4.3[維修過程及維修后運(yùn)行情況]簡單記錄本設(shè)施維修原因、過程、使用材料及維修后運(yùn)行情況。4.4[物業(yè)設(shè)施維修單編號(hào)]對(duì)應(yīng)本設(shè)施故障維修時(shí)記錄表——《物業(yè)設(shè)施維修單》編號(hào)。4.0設(shè)施臺(tái)帳表四【附錄】4.1[隸屬檔案號(hào)]：對(duì)應(yīng)[物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳]的檔案號(hào)。4.2表格記錄內(nèi)容：是本設(shè)施及附屬設(shè)施參數(shù)在[物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳]表內(nèi)沒有位置記錄的情況下記錄在本表格。另還可以附貼本設(shè)施相應(yīng)的有