美術(shù)館物業(yè)管理項目投標(biāo)方案文件

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔投標(biāo)文件標(biāo)書編號：/項目名稱：物業(yè)管理投標(biāo)人：深圳市有限公司二○○八年十一月目錄一、法定代表人證明書 4二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書 5三、投標(biāo)函 6四、投標(biāo)人情況介紹 7五、開標(biāo)一覽表 20六、物業(yè)管理費構(gòu)成明細報價 21七、物業(yè)管理方式、運作程序方案及實施文件 25第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 25（一）項目概況 25（二）管理設(shè)想 25（三）管理目標(biāo) 27（四）管理措施 27第二章管理方式、工作計劃 30（一）管理方式 30（二）工作計劃 33第三章人員的配備、培訓(xùn)與管理 35（一）人員配備 35（二）人員培訓(xùn) 41（三）人員管理 44第四章制度和檔案的建立與管理 46（一）檔案建立 46（二）管理處各項管理制度目錄 48第五章房屋管理與維護 51（一）房屋維修養(yǎng)護 51第六章共用設(shè)備、設(shè)施的建立與管理 54（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定 54（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案 56（三）機電設(shè)備設(shè)施管理 58（四）智能化系統(tǒng)管理 60第七章保安及車輛服務(wù) 62（一）保安隊伍組織建設(shè) 62（二）車輛交通管理 64（三）會務(wù)服務(wù) 65第八章安全管理與應(yīng)急搶險預(yù)案 67（一）安全管理工作特點 67（二）安全管理目標(biāo) 67（三）安全管理原則 67（四）安全管理內(nèi)容與方式 67（五）消防管理 68（六）公共衛(wèi)生安全管理 69（七）安全突發(fā)事件處理 70（八）突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 71（九）意外傷亡應(yīng)急預(yù)案 72（十）水浸應(yīng)急預(yù)案 73（十一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案 74第九章環(huán)境衛(wèi)生管理 76（一）環(huán)境衛(wèi)生管理 76第十章綠化管理 79（一）綠化管理 79第十一章物資裝備 81（一）物資裝備 81八、相關(guān)服務(wù)計劃 82（一）準(zhǔn)備工作 82一、法定代表人證明書同志，現(xiàn)任我單位職務(wù)，為法定代表人，特此證明。有效日期：2008年12月28日簽發(fā)日期：2008年11月3日單位：深圳市（蓋章）附：代表人性別：年齡：工作證號碼：營業(yè)執(zhí)照號碼：經(jīng)濟性質(zhì)：有限責(zé)任主營（產(chǎn)）：物業(yè)管理兼營（產(chǎn)）：餐飲管理、超市管理進口物品經(jīng)營許可證號碼：主營：兼營：說明：1、法定代表人為企業(yè)事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體的主要行政負(fù)責(zé)人。2、內(nèi)容必須填寫真實、清楚，涂改無效，不得轉(zhuǎn)讓、買賣。二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我（姓名）系深圳市有限公司（投標(biāo)人名稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托深圳市理有限公司（單位名稱）的（姓名）為我公司簽署本項目已遞交的投標(biāo)文件的法定代表人的授權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代表我所簽署的本項目已遞交的投標(biāo)文件內(nèi)容我均承認(rèn)。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。代理人：性別：男年齡：聯(lián)系電話：手機：身份證號碼：職務(wù)：項目經(jīng)理投標(biāo)人：深圳市理有限公司法定代表人：授權(quán)委托日期：2008年11月3日三、投標(biāo)函致：深圳市中邦國際招標(biāo)有限公司（招標(biāo)機構(gòu)名稱）1、根據(jù)已收到貴方的招標(biāo)編號為C2F01的深圳市物業(yè)管理項目的招標(biāo)文件，遵照《中華人民共和國政府采購法》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)政府采購條例》等有關(guān)規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范、圖紙及其他有關(guān)文件后，我方愿以開標(biāo)一覽表中的投標(biāo)報價并按招標(biāo)文件要求承包上述項目并修補其任何缺陷。2、如果我方中標(biāo)，我方將按照規(guī)定提交上述總價10％由具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體企業(yè)出具的履約擔(dān)保書作為履約擔(dān)保，共同地和分別地承擔(dān)責(zé)任。3、我方同意所遞交的投標(biāo)文件在“投標(biāo)須知”第15條規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。如果在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回其投標(biāo)，其投標(biāo)保證金將全部被沒收。4、除非另外達成協(xié)議并生效，貴方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。5、我方理解貴方將不受必須接受你們所收到的最低標(biāo)價或其它任何投標(biāo)文件的約束。投標(biāo)人：深圳市理有限公司單位地址：深圳市法定代表人或其委托代理人：郵政編碼：518033電話：傳真：開戶銀行名稱：開戶銀行帳號：開戶銀行地址：深圳市開戶銀行電話：日期：2008年11月3日四、投標(biāo)人情況介紹序號項目內(nèi)容及說明備注一營業(yè)執(zhí)照1注冊年度及注冊編號2注冊資金（萬元）1000萬3經(jīng)營場所4有效期2000年10月31日—2010年10月31日二稅務(wù)登記證1國稅稅務(wù)登記證編號2地稅稅務(wù)登記證編號三資格（質(zhì)）證書（若有其他資質(zhì)證書，可按表格格式擴展）1證書名稱中華人民共和國物業(yè)管理資質(zhì)證書2批準(zhǔn)單位中華人民共和國建設(shè)部3等級壹級4批準(zhǔn)時間及編號5有效期／四得獎或評優(yōu)項目（若有多個獎項，可按表格格式擴展）1得獎或評優(yōu)項目數(shù)量2項目A項目名稱獎項名稱、等級及頒發(fā)單位項目規(guī)模及性質(zhì)的簡要說明3項目B項目名稱獎項名稱、等級及頒發(fā)單位項目規(guī)模及性質(zhì)的簡要說明五其他（投標(biāo)人認(rèn)為需補充的其他說明）1政府部門物業(yè)管理經(jīng)驗2項目A項目名稱項目簡要說明3項目B項目名稱項目簡要說明六ISO9001質(zhì)量管理體系七ISO14001環(huán)境管理體系八OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系注：1、在按要求填寫好此表格后，各投標(biāo)單位可以用其它的方式，就公司整體情況作出詳細的介紹。2、有關(guān)資質(zhì)和獲獎情況需提供證書掃描件。五、開標(biāo)一覽表工程名稱本項目月收費單價單位備注深圳市美術(shù)館物業(yè)管理元/月注：1、本項目收費單價：內(nèi)容應(yīng)包括招標(biāo)文件中所規(guī)定的所有服務(wù)項目；2、本項目總收費：指招標(biāo)文件中所規(guī)定的所有服務(wù)項目合同期內(nèi)全年的總報價，此報價作為投標(biāo)方的投標(biāo)總價。六、物業(yè)管理費構(gòu)成明細報價（單位：元/月）管理費構(gòu)成測算序號項目費用1人工費用（含管理人員、保安員、保潔員、綠化工、廚師等各類人員費用）2行政費用3節(jié)日裝飾4房屋維護5公共設(shè)施維修6公共設(shè)備維修7治安保衛(wèi)費8清潔衛(wèi)生費用9綠化費用10折舊費用11管理酬金12其他13稅金每月合計全年合計七、物業(yè)管理方式、運作程序方案及實施文件第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃（一）項目概況美術(shù)館是集美術(shù)展覽、美術(shù)品收藏和美術(shù)培訓(xùn)教育等功能為一體的公共文化設(shè)施。占地面積8000平方米，建筑面積達15000平方米，擁有八個標(biāo)準(zhǔn)展廳，一個中央圓形大廳和一個戶外雕塑廣場，以及7層多功能辦公大樓，因此物業(yè)管理工作十分重要而艱巨。（二）管理設(shè)想根據(jù)文化場館物業(yè)管理的自身運作規(guī)律，針對美術(shù)館目前的實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認(rèn)為在對該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項工作：1、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施（1）建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的ISO9001-2000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實踐證明是行之有效的，這一點我們公司在導(dǎo)入并通過ISO9001-2000質(zhì)量體系國際認(rèn)證后，就深深地體會到其好處。在美術(shù)館的物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。（2）培育高素質(zhì)的員工隊伍人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進關(guān)”，引進的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓(xùn)計劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務(wù)的意識，都要做到一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績都要作為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。2、管理深度和廣度的做法社會在進步、時代在發(fā)展。對于美術(shù)館這樣一個精英薈萃的項目而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。我們認(rèn)為：隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。3、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想（1）硬件建設(shè)可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡潔醒目的形象設(shè)計系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進設(shè)施、設(shè)備為美術(shù)館環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識，加強車輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時處理突發(fā)事件。運用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┛焖俜磻?yīng)系統(tǒng)，物防上采用圍墻、防盜裝置，技防采用高科技的智能化系統(tǒng)等手段提高防范能力。（2）軟件建設(shè)創(chuàng)建高檔次的文化場館，軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，管理公司和廣大業(yè)主均需要進一步加深對物業(yè)管理的認(rèn)識和自身修養(yǎng)，這個過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長遠發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。（三）管理目標(biāo)1、業(yè)主單位滿意率達90%以上；2、有效投訴率低于2次；3、有效投訴處理率達100%；4、責(zé)任展品受損率，資產(chǎn)流失率為0；5、房屋及公共配套設(shè)備、設(shè)施完好率98%以上；6、場館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零，無任何重大管理責(zé)任事故發(fā)生；7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達標(biāo)率為100%；8、利用現(xiàn)代化管理手段對物業(yè)進行管理；9、消防管理通過政府規(guī)定，年檢完好率100%。（四）管理措施1、導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系我司已建立了ISO90002質(zhì)量保證體系，并順利通過第三方認(rèn)證，通過多年的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。隨著國際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時度勢，積極跟進，及時對原有的質(zhì)量體系進行了改版，并成功獲得IS09002∶2000質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。在美術(shù)館物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行IS09002，以期在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。2、實施“質(zhì)量、成本雙否決”運行機制我司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機制。公司每年通過與管理處簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩項最重要的指標(biāo)，且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。我們將把這一套運行機制用于該場館的管理實踐中，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點，以提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品。3、建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機制由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達到動態(tài)平衡。同時，我們亦強化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對職員的最大福利”的觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。4、倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)物業(yè)管理公司與客戶之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理服務(wù)，即：我們通過要求其按時公布財務(wù)帳目、定期提交“管理報告”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。5、管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變，需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求的要求的。在美術(shù)館的日常工作中，將致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。6、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進樓宇管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護。共用設(shè)施、設(shè)備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常辦公和安全保障等問題。根據(jù)我們對樓宇多年的管理經(jīng)驗，我們將對共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修；以消除各種運行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護（包括大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強設(shè)備自我保護功能。第二章管理方式、工作計劃（一）管理方式1、管理體制接管美術(shù)館物業(yè)管理以后，管理處在政府主管部門和物業(yè)公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及其實施細則，實施綜合一體化物業(yè)管理。管理的指導(dǎo)思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟效益、環(huán)境效益有機結(jié)合，為客戶提供一流服務(wù)。（1）外部管理體制管理處業(yè)主單位管理處業(yè)主單位政府主管部門物業(yè)管理公司（2）管理處組織管理架構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立美術(shù)館管理處，財務(wù)實行獨立核算。管理處組織架構(gòu)圖如下：主任綜合管理部機電部保安部環(huán)境部（3）管理處組織架構(gòu)說明1）管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。2）在崗位設(shè)置上，充分考慮到項目規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進的特點，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿足實際需求，降低管理成本。3）要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。2、監(jiān)督約束機制（1）監(jiān)督約束機制示意圖門回訪雙周檢制度定期巡查客戶門回訪雙周檢制度定期巡查客戶（2）監(jiān)督約束機制說明1）由政府部門、主管部門、物業(yè)管理公司對管理處實行全方位監(jiān)督。2）管理處內(nèi)部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。3）強化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與員工工資待遇掛鉤。3、激勵機制（1）激勵機制示意圖激勵機制激勵機制溝通體系企業(yè)文化體系獎懲體系報酬體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系獎懲體系報酬體系培養(yǎng)提升體系（2）激勵機制說明1）公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求。2）通過合理的報酬體系設(shè)計，完善的績效管理與考評，嚴(yán)格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護員工長期的工作熱情及動力。3）通過加強溝通，加強企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同時對積極上進，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。第三章人員的配備、培訓(xùn)與管理（一）人員配備1、管理處人員配備方案主任1人主任1人保安部隊長保安部隊長1人機電部主管1人工程師1人電工7人綜合管理部主任助理1人管理員2人財務(wù)（兼）展廳服務(wù)7人環(huán)境部主管（兼）清潔工8人綠化工3人人員配備說明：管理處擬配備各類人員54人，其中管理人員7人，一般層員工48人。2、崗位職責(zé)（1）管理處主任在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、客戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行與維護保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和貫徹管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。負(fù)責(zé)場館管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費用控制。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。負(fù)責(zé)初審承包方、分供方，審批場館管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。及時向業(yè)主方通報工作、交流情況。完成公司交辦的其他任務(wù)。（2）主任助理：協(xié)助管理處主任完成本管理處的各項工作任務(wù)；加強衛(wèi)生、工作秩序、公共安全監(jiān)控，完成月度工作；掌管貴賓室鑰匙，督促清潔人員每天打掃貴賓室衛(wèi)生和組織好來訪貴賓的接待；主任外出時，代行使主任職務(wù)。（4）機電工程師：設(shè)備、設(shè)施安全運行負(fù)責(zé)，制定設(shè)備定修、檢修、維修計劃并監(jiān)督實施，指導(dǎo)；督促技術(shù)崗位人員加強業(yè)務(wù)訓(xùn)練和學(xué)習(xí)，不斷提高技術(shù)業(yè)務(wù)水平；嚴(yán)格審核設(shè)備、設(shè)施維修方案；督促完成好設(shè)備、設(shè)施維修工作。（5）管理員在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)客戶服務(wù)的接待工作。擬制場館的客戶服務(wù)計劃、費用預(yù)算，負(fù)責(zé)客戶服務(wù)的質(zhì)量控制。負(fù)責(zé)編制每日的《工作日報》，并向公司上報。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理客戶投訴、報修事宜。負(fù)責(zé)建立客戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對客戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、客戶服務(wù)征詢單，及時張貼和收回，對反饋的客戶見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與客戶的溝通。負(fù)責(zé)管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)工作具體組織社區(qū)公益性活動。完成經(jīng)理交辦的其他工作。（6）展廳服務(wù)員負(fù)責(zé)窗口咨詢、服務(wù)、接待工作，處理觀眾投訴事件；負(fù)責(zé)觀眾及展品安全，維護展廳面貌、維持參觀秩序；接待重要來賓，做好貴賓室領(lǐng)導(dǎo)的接待、服務(wù)工作；做好導(dǎo)覽工作，兼顧貴賓室日常接待服務(wù)，協(xié)助布置展覽。（7）機電工對主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給；認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時；按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；（8）保安員對主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；重要出入口設(shè)置保安固定門崗24小時值班。對一般外來訪問、辦事人員，建立詢問登記制度。對進出的人員、車輛、物品進行監(jiān)控和管理；設(shè)置流動巡查崗、固定崗，嚴(yán)禁脫崗；驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級報告；協(xié)助主管進行緊急服務(wù)處理。（9）保潔工對保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。（10）綠化工負(fù)責(zé)展廳及辦公樓花草的日常養(yǎng)護及臨時增配花草的定購、擺放；在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。負(fù)責(zé)院內(nèi)綠化帶的所有植物及花草的日常養(yǎng)護及臨時增配花木的定購、擺放。3、項目負(fù)責(zé)人簡歷姓名王定軍性別男年齡28擬任職務(wù)職稱學(xué)歷大專參加工作時間從事物業(yè)管理工作年限工作簡歷項目名稱擔(dān)任職務(wù)時間備注學(xué)歷證書資格證書4、機電負(fù)責(zé)人簡歷姓名性別年齡擬任職務(wù)職稱學(xué)歷參加工作時間5年從事物業(yè)管理工作年限工作簡歷項目名稱擔(dān)任職務(wù)時間備注操作證書資格證書（二）人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)工作原則：理論聯(lián)系實際，學(xué)用一致，按需施教，講求實效。2、培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運作培訓(xùn)計劃培訓(xùn)計劃崗位應(yīng)用崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織培訓(xùn)考核反饋評價培訓(xùn)考核系統(tǒng)圖說明：（1）針對管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實施計劃。（2）有效運用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達到預(yù)期效果。（3）通過對員工進行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。（4）根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點。強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。3、培訓(xùn)的組織方式

（1）培訓(xùn)職責(zé)1）管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。2）主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計劃進行逐級培訓(xùn)，并對培訓(xùn)實施評估和反饋。（2）培訓(xùn)形式實行公司與管理處兩級的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對員工進行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。（3）培訓(xùn)實施流程員工培訓(xùn)分為三個階段，即：崗前培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)——在崗培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《新員工公共培訓(xùn)科目》。三個月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓(xùn)。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進行考核、評價，并歸檔管理。4、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)（1）新員工公共培訓(xùn)科目序號公共科目名稱具體內(nèi)容一禮儀知識：1、常用禮儀知識2、《明喆物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》二服務(wù)意識：三企業(yè)文化：1、公司發(fā)展史及基本情況介紹2、公司經(jīng)營理念3、《員工手冊》4、內(nèi)部管理規(guī)章制度四項目基本情況介紹及二次裝修管理要點五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及深圳市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識七安全知識及消防知識（2）保安員及車管員培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一單兵隊列動作2、三大步法3、體能訓(xùn)練逢周一至周五每天訓(xùn)練一小時培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實基本功二擒拿格斗基本功2、捕俘拳3、防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評比保持宿舍干凈整潔四工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每周一次提高思想覺悟總結(jié)自身存在不足五《保安服務(wù)工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核熟練掌握保安員崗位職六保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平七《消防管理工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識，救火的基本程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處理，緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防實戰(zhàn)演習(xí)，傷員救護知識每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力（3）維修技工培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術(shù)交流）每月召開一次提高思想覺悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《維修服務(wù)工作手冊》《設(shè)備管理工作手冊》《消防管理工作手冊》熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識和設(shè)備管理知識四房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平五場館內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉場館狀況，提高工作效率六土建、機電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識每半年一次培訓(xùn)考核七設(shè)備及機具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗技工實際操作能力八技術(shù)大比武每年一次綜合評比，提高技能九每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力（三）人員管理1、量才錄用，培養(yǎng)提升我們在用人機制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)：強調(diào)管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。在管理人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則。在管理人員的培訓(xùn)上，我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達標(biāo)要求，并通過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對管理人員進行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。2、默契合作，充分授權(quán)強調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用管理處主任全權(quán)負(fù)責(zé)的直線職能管理方式，各項目組本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責(zé)的交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同時我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理（在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述），員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。倡導(dǎo)合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個員工都是管理處主任。學(xué)會授權(quán)是我們對管理人員的基本要求。管理處主任通過授權(quán)，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上。各項目主管通過授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來。同時，通過授權(quán)，每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時間得到滿意的服務(wù)。同時建立檢查和反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗授權(quán)效果。對偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時糾正，避免管理失控。堅持分級指揮和逐級反饋的原則。我們強調(diào)一個上級的原則，并在管理處內(nèi)部建立逐級向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。管理處主任及各項目經(jīng)理根據(jù)實際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級向下傳達和執(zhí)行。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報，不得越級請示。3、定期考核，績效為本績效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目的是營造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。管理人員的績效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運作的績效考核體系進行考核。通過公司質(zhì)量管理部等相關(guān)職能部門、管理處主任、的多種途徑、多種方式對管理處管理人員進行日常工作的績效考核。第四章制度和檔案的建立與管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及共用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指導(dǎo)和服務(wù)。針對美術(shù)館的物業(yè)管理形式，做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄，計算機系統(tǒng)對原始文件資料進行管理，完善檔案管理工作，從物業(yè)管理的角度記錄每一個住宅單元的生活檔案，配備專職檔案管理人員，建章立制，對所有檔案資料進行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。（一）檔案制度建立與管理1、主要思路檔案資料分類：依據(jù)小區(qū)的具體情況，管理特點略有增減、各有側(cè)重。在管理過程中，注重對原有資料的整理，找到過往管理中存在的缺陷和不足，并進行重新的分類和補充，使其符合對美術(shù)館細致管理的需求。檔案建立抓住重新接管這一契機，整理住戶全面的原始資料，并對陳舊部分進行及時的修正，最大限度的明確現(xiàn)有物業(yè)狀況和業(yè)主的自然狀況，作為分戶管理的檔案基礎(chǔ)，以方便接管后日常管理。檔案管理實行原始資料與電腦管理資料綜合管理。原始資料包括：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；電腦資料包括：電腦軟、硬盤儲存系統(tǒng)；做到各種檔案資料并重，互相補充，形成小區(qū)管理的無盲點網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)各項管理工作必須建立檔案資料，依照“采取的管理方式”中制定的規(guī)范程序，逐一建檔，形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的檔案管理體系。2、建立檔案、資料的分類檢索1）業(yè)主提供的資料a、項目批準(zhǔn)文件b、用地批準(zhǔn)文件c、建筑執(zhí)照d、拆遷安置資料2）技術(shù)資料a.總平面圖b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖d.地質(zhì)勘測報告e.工程合同開f.竣工報告g.工程預(yù)決算h.圖紙會審記錄i.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）j.隱蔽工程驗收簽證k.沉降觀察記錄l.竣工驗收證明書m.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書n/新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書o.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書p.砂漿、混凝土試塊試壓報告q.供水的試壓報告r.綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料s.其他技術(shù)資料3)管理處建立的資料a.住宅區(qū)基本資料b.住宅區(qū)分區(qū)資料c.商業(yè)網(wǎng)點資料d.娛樂設(shè)施資料4)住戶資料a.住戶入住資料入住通知書入住協(xié)議書b.家庭人員檔案住戶情況登記表（二）管理處各項管理制度目錄序號文件名稱文件編碼1管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標(biāo)準(zhǔn)LZG.00.012職業(yè)安全健康職責(zé)LZG.00.023物料管理辦法LZG.00.034停電停水應(yīng)急預(yù)案LZG.00.045水浸應(yīng)急預(yù)案LZG.00.056治安應(yīng)急預(yù)案LZG.00.067文件質(zhì)量記錄管理辦法LZG.00.078犬類管理辦法LZG.00.089保安崗位架構(gòu)圖LZG.01.0110保安運作規(guī)程LZG.01.0211人員出入管理辦法LZG.01.0312監(jiān)控中心管理辦法LZG.01.0413車輛管理辦法LZG.01.0514保安崗位操作規(guī)程LZG.01.0615安保崗位標(biāo)準(zhǔn)LZG.01.0716燃放煙花爆竹管理規(guī)定LZG.01.0817保潔崗位監(jiān)管規(guī)程LZG.02.0118綠化（地）養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程LZG.03.0119消防安全管理辦法LZG.04.0120火警應(yīng)急預(yù)案LZG.04.0221消防設(shè)備（設(shè)施）運行管理辦法LZG.04.0322消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.04.0423消防管理制度LZG.04.0524消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.04.0625弱電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)定LZG.04.0726弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.04.0827弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.04.0928弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.04.1029電梯設(shè)備監(jiān)管辦法LZG.05.0130電梯故障緊急預(yù)案LZG.05.0231供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.06.0132供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程LZG.06.0233供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.06.0334供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.06.0435電工安全操作守則LZG.06.0536給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.07.0137給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程LZG.07.0238給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.07.0339給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.07.0440管道維修工作規(guī)程LZG.07.0541房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.09.0142房屋設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程LZG.09.0243房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.09.0344房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.09.0445房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求LZG.09.0546設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)LZG.09.0647房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.09.0748服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程LZG.10.0149雨天防滑管理辦法LZG.10.0250業(yè)戶管理辦法LZG.11.0151空房管理辦法LZG.11.02第五章房屋管理與維護（一）房屋維修養(yǎng)護1、提要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。（1）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護目標(biāo)我們對美術(shù)館房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。（2）對美術(shù)館房屋管理策略預(yù)防性保養(yǎng)策略重視美術(shù)館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護工作，采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長其使用壽命。重點服務(wù)策略根據(jù)建筑物管理中的重點服務(wù)事項，進行重點防護。技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)的引進和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護，確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護的高質(zhì)量。（3）房屋管理的重點及對策管理重點之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以，玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。對策：1)建議甲方委托專業(yè)機構(gòu)每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的“動風(fēng)壓三性能檢測”檢測一次。2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。管理重點之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護對策：1)采取預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則，定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃，及時做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。2)針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進行防護，如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強安全檢查，杜絕違章裝修。4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。重點管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護對策：1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護等措施，減少大修次數(shù)，降低維護成本。4)對施工過程進行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。重點管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護對策：1)定期對房屋及配套設(shè)施進行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護保養(yǎng)方案并組織實施。2)加強員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。重點管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護對策：1)了解掌握美術(shù)館各種裝飾材料的使用和維護特性。2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，及時處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹?，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。4)加強對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗收關(guān)，工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。（4）房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍房屋本體維修養(yǎng)護范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機房的維修、養(yǎng)護和管理。第六章共用設(shè)備、設(shè)施的建立與管理（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定1、供配電設(shè)備每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告上級，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。機電設(shè)備主管組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報管理處審核后，交主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2、消防設(shè)備（1）日常巡視a.維修工每日一次巡視消防設(shè)施設(shè)備，設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告機電設(shè)備主管，并排除異常和故障；定期檢查a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；b.由機電設(shè)備主管組織，并由保安主部、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。維修保養(yǎng)a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b.設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門。3、給排水設(shè)備每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視給排水設(shè)備設(shè)施；定期對各哦排水設(shè)備設(shè)施進行打掃、清潔。按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；機電維修班組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并定期進行檢查；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報管理處審核后，交主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案1、一層大廳對大廳的玻璃落地門進行巡檢養(yǎng)護：每周一次；落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。每周一次對大廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。2、樓道對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊，防火門玻璃無破碎。每月一次對樓道、扶梯進行巡查：每月一次a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c.樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。對樓面進行巡查：每季一次a.內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b.各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。3、雨污水總管對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落每季一次對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次4、雨污水窨井、下水道對區(qū)內(nèi)雨、污水管進行檢查、清撈。每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆。 每年一次疏通場館內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。每季二次汛期前應(yīng)對下水道進行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個月5、路燈、照明燈夜間應(yīng)對區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈等進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標(biāo)。 每年一次檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。 每周一次6、圍欄、大門檢查圍欄、大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實。每年兩次定期除銹、油漆。 每年一次7、地面停車位檢查地面平整，無積水、進出無阻礙，停使用功能良好。每季一次8、消防栓檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。每月一次油漆室外消防栓。 每年一次檢查消防帶完好無損。 每年二次檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次（三）機電設(shè)備設(shè)施管理機電設(shè)備作為美術(shù)場館的運作核心，設(shè)備管理的好壞直接影響到美術(shù)場館功能的發(fā)揮。因此管理處將按照9000質(zhì)量管理體系制定相應(yīng)的管理程序，指定專人做好電梯、供水供電設(shè)備、消防設(shè)備等專業(yè)維修或供應(yīng)機構(gòu)的監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。在保障用戶需求的前提下，制定完善的維護保養(yǎng)計劃和節(jié)能降耗措施，以提高設(shè)備使用效率，降低運行成本，延長設(shè)備壽命。1、高低配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)高低壓配電室清潔；檢查儀表、指示燈是否正常；檢查變壓器外觀、運行溫度和噪音。室內(nèi)環(huán)境整潔；配電柜內(nèi)外無雜物和污物；電纜溝內(nèi)無積水；儀表指示燈顯示正常。2每周保養(yǎng)元件和線路表面完好無損，壓接良好。3每月保養(yǎng)檢查井道內(nèi)電纜、切換箱、T接箱和控制箱；檢查變壓器測溫報警系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)。井道內(nèi)清潔干燥；電纜表面完好，標(biāo)號牌齊全，接地良好；各種控制箱應(yīng)完好、清潔，操作良好。4每季保養(yǎng)低壓配電柜（箱）內(nèi)元件、母線及抽屜清潔（每兩季一次）。柜內(nèi)無灰塵污物；螺絲緊固。5每年保養(yǎng)高壓配電柜內(nèi)元件、母線、變壓器及抽屜清潔；母線排壓接緊固；檢測變壓器和各元件各支路的絕緣電阻和接地體的接地電阻。高壓配電柜內(nèi)外清潔無污物、變壓器表面清潔完好；線路連接緊固；母線排壓接良好，色標(biāo)清晰；變壓器和各元件各支路的絕緣良好，接地體接地良好。2、發(fā)電機維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢查發(fā)電機外觀是否清潔、是否有漏水漏油現(xiàn)象。外觀完好，無污物，無漏水漏油。2每周保養(yǎng)清潔發(fā)電機外表；檢查柴油、機油、冷卻水、風(fēng)扇皮帶、電解液及電池電壓是否達到要求；每周機組試運行15分鐘。柴油、機油、冷卻水、電解液和電池電壓應(yīng)保持在標(biāo)準(zhǔn)量；風(fēng)扇皮帶松緊適宜；機組試運行參數(shù)正常，無漏水漏油漏煙現(xiàn)象，無異常噪聲。3更換機油、冷卻水、三濾冷卻水必須加入防銹防凍液。4每年保養(yǎng)斷路器、電纜接點清潔和緊固；發(fā)電機的手動及自動起動、停止測試。斷路器清潔；電纜接點牢固；發(fā)電機手動自動正常。3、給排水設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢查水泵外觀、運行溫度、壓力和聲音；水泵、閥門和管道有無銹蝕和滲漏。水泵、閥門和管道表面無污物、無銹蝕和無滲漏；管道壓力正常；水泵運行無異常噪聲。2每周保養(yǎng)生活水泵輪換運行；消防栓、水泵接合器、噴淋管道的閘閥是否打開。消防水系統(tǒng)閥門保持常開；水泵接合器無漏水。3每月保養(yǎng)消防水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、補壓泵進行試運行。水泵運行正常，無異常噪聲和振動，出口壓力正常，電流正常。4每季保養(yǎng)生活水池和水箱的清洗（每半年一次）。進行全面地清洗消毒。5每年保養(yǎng)清洗消防水管；測量水泵電機繞組的絕緣電阻；管道補漆。排空消防水管中的水、重新注入消防水；管道無銹跡和脫漆。4、弱電系統(tǒng)（消防、樓宇自控、保安）維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)通過消防報警主機和樓宇自控電腦自檢煙感、排煙閥、送風(fēng)閥及各自控點狀態(tài)。無故障和異常報警。2每月保養(yǎng)清潔攝像頭鏡面；清洗保安監(jiān)控錄像機磁頭。保安監(jiān)控畫面清晰；錄象效果良好。4每季保養(yǎng)以抽樣形式檢測消防和樓宇自動化系統(tǒng)各種功能。抽樣合格率為100%。5每年保養(yǎng)清洗煙感；全面檢測消防、樓宇自控和保安系統(tǒng)各種功能；室內(nèi)攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風(fēng)閥加潤滑油。室內(nèi)攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風(fēng)閥運轉(zhuǎn)靈活；消防系統(tǒng)完好率為100%；樓宇自控和保安系統(tǒng)完好率為100%。5、電梯維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢查電梯內(nèi)燈、風(fēng)扇；檢查按鈕；檢查電梯運行有無異響或異常振動。燈、風(fēng)扇、按鈕無損壞；電梯運行穩(wěn)定。2每周保養(yǎng)控制柜衛(wèi)生清理；清理機頂、門頭、風(fēng)扇；警鐘及對講機檢查試驗；檢查開關(guān)門動作；檢查各類安全開關(guān)和剎車限速裝置等。開關(guān)門動作靈活，無異響；警鐘及對講機、各類安全開關(guān)和剎車限速裝置有效；。3每月保養(yǎng)井道內(nèi)及井底衛(wèi)生清理；調(diào)整保險纜；各控制屏、變壓器、接觸器清理；消防功能試驗；電源總開關(guān)檢查；導(dǎo)靴座清理，間隙檢查調(diào)整。消防功能有效；電源總開關(guān)無發(fā)熱、無異響。4每季保養(yǎng)剎車皮檢查及更換；各軸承和機械部位加油；檢查及更換門腳膠；主纜磨損情況及張力調(diào)整；檢查調(diào)整安全鉗間隙；清洗主付導(dǎo)軌；對重、轎廂與緩沖器距離檢查。剎車良好；各軸承和機械部位潤滑良好；主纜無嚴(yán)重磨損以及張力平衡；。5每年保養(yǎng)限速器動作速度測量，安全鉗試驗；絕緣電阻測量；檢查平層情況；各接線端子、接線螺絲收緊檢查；主纜檢查，擦洗，噴油；開門機及機械連桿、電阻箱檢查調(diào)整。通過有關(guān)檢測部門檢測合格。第七章保安及車輛服務(wù)（一）保安隊伍組織建設(shè)1、保安隊伍的組建成立保安部，設(shè)保安隊長1名，下轄保安員22名。2、保安隊伍的管理（1）保安隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。（2）嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。（3）建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日或有重大活動時，全體待命。（4）實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安主部對保安值班人員的工作進行督查、指導(dǎo)。（5）注重形象。保安員是外來客戶美術(shù)館看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護、提升大工業(yè)區(qū)業(yè)主單位的形象。3、安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等。（1）崗位要求1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻精神。4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。5)禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門崗控制工作要點1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。（3）車輛疏導(dǎo)工作要點1)按美術(shù)館車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)進行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。（4）巡視檢查工作要點1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。2)巡視范圍包括美術(shù)館各層辦公區(qū)、設(shè)備機房、宿舍樓、各處通道等。3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知隊長及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點。4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向上級匯報。并注意消防設(shè)施、監(jiān)控器材和設(shè)備的完好性。5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。（二）車輛交通管理對停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面：1、制定切實可行的管理制度及運行方案我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地面停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保美術(shù)館文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動環(huán)境。2、進行安全有序的服務(wù)對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。3、標(biāo)識系統(tǒng)為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。4、出入登記管理做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。5、規(guī)范化的人性管理在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時，配合做好車輛的防護工作，關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。6、配合開展重大活動及其它相關(guān)工作遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。（三）會務(wù)服務(wù)第八章安全管理與應(yīng)急搶險預(yù)案（一）安全管理工作特點美術(shù)館安全管理工作特點如下：1．人員出入各階層均有，須注重公共衛(wèi)生安全；2．消防等級要求高；3．安全管理時間長4．車輛管理復(fù)雜（二）安全管理目標(biāo)1．人員進出井然有序2．日常辦公環(huán)境安全、舒適3．突發(fā)事件迅速得到解決4．交通事故處理率100%，無車輛失竊事件5．治安案件發(fā)生率為0（三）安全管理原則堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。（四）安全管理內(nèi)容與方式1、安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作環(huán)境的行為。保證日常辦公環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。（3）交通管理：維護美術(shù)館內(nèi)外交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理。2、安全管理方式安全管理的方式主要有保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員等，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。（五）消防管理貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控中心為指揮中心，做好日常消防防范工作。消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。1、消防監(jiān)控設(shè)施管理美術(shù)館消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構(gòu)成，主要對文化場館的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，快速進行滅火救災(zāi)。（1）消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確認(rèn)，防止超長時間報警，確屬火警則按火警處理程序進行處理，屬誤報警的，查明原因，消除故障，恢復(fù)系統(tǒng)。（2）定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：消防通道是否暢通無阻。消防器材是否已按要求配備。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。消防水源是否滿足要求。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置。做好相關(guān)記錄。在下列場所，應(yīng)增加巡視頻率：撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。在動火作業(yè)的前后。重點防火的部位。裝修施工現(xiàn)場。設(shè)備機房。（3）嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。2、消防日常管理（1）管理處主任為美術(shù)館防火負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建義務(wù)消防隊，不定期檢查、指導(dǎo)文化場館消防管理工作及處理消防管理中的問題。（2）物業(yè)公司兼職安全員定期對美術(shù)館消防管理工作進行檢查和指導(dǎo)。（3）堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好文化場館的消防工作。（4）做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。（5）做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。加強對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進行消防實戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、文化場館各消防系統(tǒng)的功能檢測等。（六）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是通過預(yù)防和控制疾病、傷害來促進大眾健康及生命質(zhì)量的提高。我公司在美術(shù)館的管理服務(wù)中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理的重點內(nèi)容。建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司依據(jù)2003年5月12日國務(wù)院出臺《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》組織實施。建立防護網(wǎng)絡(luò)定期演習(xí)，全員重視和參與在傳染性較強的疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內(nèi)加大相關(guān)知識的宣傳力度，增強使用人對各類傳染病的了解，思想上引起高度重視，提高使用人的預(yù)防意識。（七）安全突發(fā)事件處理1、處理目的迅速、果斷進行處理，保護人身財產(chǎn)安全。2、適用范圍車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)害等異常情況。3、職責(zé)（1）管理處主任負(fù)責(zé)組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。（2）值班人員嚴(yán)守崗位。（3）保安部負(fù)責(zé)安全防范，水電維修人員負(fù)責(zé)水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊負(fù)責(zé)初期火災(zāi)的撲救；公司安全管理部負(fù)責(zé)治安、交通事件的處理。（4）其他員工聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護或搶修。4、突發(fā)事件的處理（1）暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告保安主部，同時向物業(yè)管理處主任及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。（2）聚眾鬧事事件處理原則：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證美術(shù)館正常工作秩序。對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導(dǎo)、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴大，以保證美術(shù)館的正常工作，并將現(xiàn)場情況及時報告。必要情況下，根據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機關(guān)報警，請求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。必要時，對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。（3）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、報警及群眾舉報。處理方式：1）查驗證件，開箱檢查物品。2）對檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時移交公安機關(guān)進一步審查。3）對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。4）嚴(yán)格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴(yán)禁超越權(quán)限違規(guī)行為。5）增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。（4）火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施1）消防系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災(zāi)，立即利用現(xiàn)場滅火器材、設(shè)備設(shè)施進行撲救，并通知物業(yè)管理處主任及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在不能自救的情況下拔打119報警，并疏散相關(guān)區(qū)域的人員。2）消防中心切斷大樓相關(guān)部位的電源、液化石油氣源，利用緊急廣播疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。3）消防監(jiān)控中心開放相關(guān)的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控記錄，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。（八）突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案1.在接到停電通知的情況下，管理處應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時間以及安全防范要求等情況通知業(yè)主單位相關(guān)部門，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時，機電部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。

2.在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，機電部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力部門查詢停電情況，了解何時恢復(fù)供電，并將了解的情況通知管理處。

3.安排員工到文化場館各主要出入口維持秩序，保安加強保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關(guān)閉大門。

4.派人值守辦公室、值班室，并詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。

5.突發(fā)停電的預(yù)防措施：

（1）機電部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。

（2）管理處應(yīng)提醒業(yè)主單位相關(guān)部門備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。

（3）保安部和機電部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。（九）意外傷亡應(yīng)急預(yù)案1.場館內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，向上級匯報。

2.若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護現(xiàn)場的同時立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動，防止使傷情加重。

3.若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。嚴(yán)禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。

4.若傷亡事故系由設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起，保安部應(yīng)立即通知機電維修人員到場，共同制訂搶救方案。

5.若傷亡事故系由墜落物品砸傷引起，在搶救傷員的同時，應(yīng)保護好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。

6.若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在保護好現(xiàn)場、搶救傷員的同時，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄像，保存相關(guān)錄像，報請警方處理。若交通事故引起出入口或道路交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。

7.傷者被送往醫(yī)院搶救時，應(yīng)記錄下救護車號碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。

8.詳細記錄意外傷亡經(jīng)過。對由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理處原因引起的觸電事故，相關(guān)部門在事發(fā)4小時內(nèi)寫出書面報告給公司，以便公司領(lǐng)導(dǎo)視情況向有關(guān)方面匯報并查找原因，落實責(zé)任。

（十）水浸應(yīng)急預(yù)案1.員工接到報警或發(fā)現(xiàn)文化場館范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告值班人員、機電維修人員，并在支援人員到達以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。

2.相關(guān)人員接報后，立即派員就近采用防水設(shè)施，防止故障擴大。

3.立即查明水浸原因，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。若水源來自供水管或機電部無力解決時，應(yīng)立即通知自來水公司前來搶修。

4.在水蔓延的通道上擺設(shè)攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到機電設(shè)備房、配電室或其它樓層。

5.組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場，盡快恢復(fù)整潔。

6.水源中斷后，機電部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保安部、管理員應(yīng)設(shè)法維持文化場館內(nèi)秩序，并耐心做好客戶的安慰解釋工作。

7.如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會業(yè)主單位主管部門或在主出入口設(shè)置告示；如有任何區(qū)域存在危險性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。

8.召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。

9.詳細記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取的措施，以及受損情況。

10.一些常見水浸事故的預(yù)防措施：

（1）保安巡邏和設(shè)備巡檢時，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。

（2）加強對消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動噴淋頭或消火栓引起水浸。

（3）災(zāi)害性天氣（臺風(fēng)、暴雨）來臨前，機電部應(yīng)對場館內(nèi)門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。

（4）機電維修人員操作安裝、維修時應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。

（5）對文化場館內(nèi)裝修改造要加強管理，防止由于進行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時施工不當(dāng)引起水浸事故。（十一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火