2022年福建省房地產估價師之開發(fā)經營與管理自我評估測試題庫(答案精準)

《房地產估價師之開發(fā)經營與管理》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、復元活血湯的病位是

A.脅下

B.頭面

C.小腹

D.少腹【答案】A2、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數為0.23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（）。

A.10.38%

B.11.07%

C.12.45%

D.13.62%【答案】A3、獲取土地使用權屬于房地產開發(fā)中()的工作。

A.資機會選擇

B.建設階段

C.前期工作

D.租售階段【答案】C4、假設某房產限差為120m2，則其中誤差為（）m2。

A.30

B.60

C.90

D.120【答案】B5、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險【答案】B6、工程量清單是招標文件的組成部分，其組成不包括（）。

A.分部分項工程量清單

B.措施項目清單

C.單位工程費用清單

D.其他項目清單【答案】C7、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。

A.獨立方案

B.互斥方案

C.相關方案

D.相容方案【答案】B8、下列財務報表中，反映房地產項目開發(fā)經營期內各期資金盈余或短缺情況的是（）。

A.資產負債表

B.資本金現金流量表

C.項目投資現金流量表

D.財務計劃現金流量表【答案】D9、根據馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。

A.10%

B.15%

C.平均利潤率

D.社會折現率【答案】C10、關于房地產市場，下列說法不正確的是（）。

A.房地產是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別

B.房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前的房地產交易活動

C.雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產生了房地產買賣、租賃、抵押等交易行為

D.房地產市場是由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、交易組織機構等構成【答案】B11、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。

A.預期通貨膨脹

B.非預期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹【答案】A12、關于投資組合理論的說法，正確的是（）。

A.投資者應選擇毫無風險的投資組合

B.投資者應選擇投資項目間有一個正協方差的投資組合

C.投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消

D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消【答案】D13、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。

A.1.5%

B.3.57%

C.3.70%

D.3.94%【答案】D14、某房地產企業(yè)的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。

A.6.25%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%【答案】D15、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%【答案】A16、住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。

A.滿足自住需求

B.投資保值增值

C.滿足自住需求或投資保值增值

D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有【答案】D17、下列有關房地產開發(fā)項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。

A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%

B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會

C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據以決策

D.投資機會研究的主要內容有：地區(qū)情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A18、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（）億元。

A.5

B.8

C.9.6

D.10.6【答案】C19、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。

A.房地產平均價格

B.房地產中位數價格

C.房地產價格指數

D.房地產同質價格【答案】C20、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查【答案】C21、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。

A.下降

B.上升

C.不變

D.不能確定【答案】A22、獲取土地使用權屬于房地產開發(fā)中()的工作。

A.資機會選擇

B.建設階段

C.前期工作

D.租售階段【答案】C23、當計息周期小于1年時，名義利率r與實際利率i的關系是()。

A.i＝r

B.i＞r

C.i＜r

D.i＝1+r【答案】B24、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

A.開發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理機構

D.建設主管部門【答案】A25、在現行建筑安裝工程費用組成中，夜間施工增加費屬于（）。

A.規(guī)費

B.措施費

C.直接工程費

D.企業(yè)管理費【答案】B26、下列房地產經營模式中，現金流出不包括“運營成本”的是（）。

A.購買-更新改造-出售

B.購買-持有出租-出售

C.開發(fā)-持有出租-出售

D.購買-更新改造-出租-出售【答案】A27、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。

A.零售商的財務能力

B.零售商的聲譽

C.零售商的組合與位置分配

D.零售商的經營內容【答案】B28、下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。

A.出租率

B.貸款利率

C.基準收益率

D.資本金投入比例【答案】C29、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是（）。

A.空置率

B.竣工房屋價值

C.房屋施工面積

D.吸納率【答案】D30、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C31、房地產開發(fā)投資通常屬于（）。

A.長期投資

B.中長期投資

C.中短期投資

D.置業(yè)投資【答案】C32、以下不是房地產投資信托特征的是()。

A.流動性好

B.高現金匯報

C.市場價值不穩(wěn)定

D.抵御通貨膨脹【答案】C33、房地產開發(fā)投資的投資者主要是（）。

A.賺取開發(fā)利潤

B.保值增值

C.獲得收益

D.消費【答案】A34、增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。

A.土地使用權的費用

B.土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本

C.土地所有權的費用

D.土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用【答案】C35、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.目標定價法

D.認知價值定價法【答案】B36、下列民用建筑中，屬于主體結構部分的是（）。

A.地基

B.門窗

C.樓板

D.樓面【答案】C37、決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和()。

A.資金收益

B.項目規(guī)模

C.經營狀況

D.項目風險【答案】D38、我國對外籌資成本是在（）的基礎上加一定的百分比。

A.倫敦同業(yè)拆放利率

B.新加坡同業(yè)拆放利率

C.紐約同業(yè)拆放利率

D.香港同業(yè)拆放利率【答案】A39、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。

A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規(guī)項目的財務內部收益率是唯一的

D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差【答案】D40、個人住房貸款業(yè)務信用風險涉及購房人和()兩方面。

A.政府

B.建造商

C.開發(fā)商

D.物業(yè)管理企業(yè)【答案】C41、采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標準是（）

A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)

B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)

C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)

D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較【答案】A42、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險【答案】B43、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。

A.概率抽樣

B.隨機抽樣

C.估計抽樣

D.定額抽樣【答案】A44、下列不屬于房地產投資項目經濟評價盈利能力指標的是（）。

A.成本利潤率

B.投資利潤率

C.償債備付率

D.資本金利潤率【答案】C45、在現金流量表的流入與流出項目中，不應該出現（）。

A.借貸利息

B.折舊與攤銷

C.所得稅

D.自有資金【答案】B46、某房地產開發(fā)項目采用20％的折現率計算出的項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率為（）。

A.小于20%

B.滿足目標收益率要求

C.大于20％

D.不滿足目標收益率要求【答案】C47、某房地產企業(yè)的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。

A.6.25%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%【答案】D48、房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53【答案】D49、對房地產開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）。

A.土地儲備

B.銷售方案的細化

C.建設項目的質量控制

D.申領《建設用地規(guī)劃許可證》【答案】C50、下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是（）。

A.出租率

B.基準收益率

C.成本利潤率

D.財務杠桿比率【答案】A51、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括（）。

A.首席代理

B.買方代理

C.賣方代理

D.雙重代理【答案】A52、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。

A.指數平滑法

B.市場因子推演法

C.德爾菲法

D.銷售人員意見綜合法【答案】A53、存量房地產交易市場屬于房地產()。

A.一級市場

B.二級市場

C.三級市場

D.一手房市場【答案】C54、大型復雜工程詳細可行性研究的研究費用一般占總投資的（）。

A.0.2%～0.8%

B.0.2%～1.0%

C.0.25%～1.5%

D.1.0%～3.0%【答案】B55、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%【答案】A56、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關系時，首先需要做的是（）。

A.列出需要進行模擬的因素

B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C.選擇概率分析使用的財務評價指標

D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B57、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。

A.形象差異化

B.人員差別化

C.服務差別化

D.產品差別化【答案】D58、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。

A.停車

B.位置

C.特色

D.距離【答案】C59、房地產投資之弊不包括()

A.流動性差

B.投資數額巨大

C.提高投資者的資信等級

D.投資回收期較長【答案】C60、隨著政府土地儲備制度的建立，（）劃撥土地使用權，已經成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。

A.存量

B.增量

C.流量

D.定量【答案】A61、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。

A.人工費用

B.固定費用

C.變動費用

D.材料費用【答案】C62、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。

A.30%～40%

B.40%～50%

C.50%～60%

D.60%～70%【答案】C63、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。

A.預期通貨膨脹

B.非預期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹【答案】A64、下列關于房地產面積測算，表述錯誤的是（）。

A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算

B.房地產面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算

C.用地面積測算以丘為單位進行

D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D65、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如果店鋪進入正常經營期后第1年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%【答案】D66、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。

A.1～2

B.1～3

C.2～3

D.2～4【答案】D67、以下原因不是房地產市場過度開發(fā)誘因的是()。

A.開發(fā)商對市場預測的偏差

B.建造商的參與

C.開發(fā)商間非理性行為

D.開發(fā)資金的易得性【答案】B68、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資現金回報率的關系為（）。

A.甲>乙

B.甲

C.甲=乙

D.無法判斷【答案】A69、吸納量是指報告期內銷售房屋和()的數量組合。

A.建設房屋

B.維修房屋

C.出租房屋

D.維護房屋【答案】C70、下列開發(fā)商定價法不屬于競爭導向定價的是（）。

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.價值定價法

D.隨行就市定價法【答案】C71、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。

A.逐漸減少

B.逐漸增加

C.數額相等

D.先增后減【答案】A72、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。

A.是否考慮計算公式的影響

B.是否的考慮設備壽命影響

C.是否考慮資金時間價值的影響

D.是否考慮設備磨損的影響【答案】C73、下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。

A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升

B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升

C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降

D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B74、在建筑構造中，按照建筑物的層數來設置縫寬的變形縫是（）。

A.沉降縫

B.伸縮縫

C.溫度縫

D.防震縫【答案】A75、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。

A.地基正常承載力

B.地基最大承載力

C.地基最小承載力

D.地基容許承載力【答案】D76、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。

A.最低可接受收益率原則

B.不行動原則

C.備選方案差異原則

D.最高可接受收益率原則【答案】D77、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務費支出為100元，則其月均收入至少應為（）元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00【答案】C78、某房地產開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現值的標準差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。

A.乙＜丙＜甲

B.甲＜乙＜丙

C.丙＜甲＜乙

D.乙＜甲＜丙【答案】A79、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

C.需要適時的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉移【答案】D80、下列現金流計算的表達式中，錯誤的是（）。

A.從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現金流

B.稅前現金流扣除所得稅，就得到了稅后現金流

C.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為正值

D.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為負值【答案】C81、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設在某報告期內的空置率為28%，受阻損失為2%，運營費用為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。

A.86

B.26

C.126

D.70【答案】C82、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%【答案】C83、在進行費用估算時，管理費可按項目總投資的（）估算。

A.3%～5%

B.5%～8%

C.2%～7%

D.2%～3%【答案】A84、房地產的（），決定了房地產投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現了房地產投資中（）的重要性。

A.不可移動性；區(qū)位選擇

B.不可再生性；區(qū)位選擇

C.稀缺性；環(huán)境選擇

D.變現性差；環(huán)境選擇【答案】A85、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。

A.紐約同業(yè)拆放

B.中國香港同業(yè)拆放

C.倫敦同業(yè)拆放

D.新加坡同業(yè)拆放【答案】C86、下列關于房地產面積測算，表述錯誤的是（）。

A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算

B.房地產面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算

C.用地面積測算以丘為單位進行

D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D87、就房地產開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。

A.經營資金

B.開發(fā)經營成本

C.開發(fā)建設投資

D.總開發(fā)成本【答案】D88、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。

A.購買房地產股票

B.購買商鋪

C.購買房地產債券

D.購買住房抵押支持證券【答案】B89、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為()。

A.超額利潤

B.投資回報

C.內部收益

D.風險報酬【答案】D90、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00【答案】C91、根據消費者()的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。

A.購買習慣

B.購買心理

C.購買動機

D.購買行為【答案】D92、從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的速動比率為()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%【答案】B93、某建筑物±0.000＝52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂的絕對標高為（）m。

A.23.000

B.29.000

C.52.000

D.81.000【答案】D94、我國2008年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的（）。

A.政治風險

B.政策風險

C.利率風險

D.市場供求風險【答案】B95、一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計息，則其實際利率是()。

A.10%

B.9.5%

C.11%

D.10.65%【答案】B96、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。

A.零售商的財務能力

B.零售商需要的服務

C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配

D.零售商的聲譽【答案】D97、（）是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率。

A.差額投資內部收益率

B.內部收益率

C.基準收益率

D.期望投資收益率【答案】A98、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術環(huán)境的因素是（）。

A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局

B.人口數量與結構

C.土地資源狀況

D.信息技術的發(fā)展和應用【答案】D99、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%【答案】D100、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。

A.甲物業(yè)投資風險較大

B.乙物業(yè)投資風險較大

C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大

D.無法判斷【答案】B二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表包括()。

A.總投資估算表

B.現金流量表

C.資金來源與運用表

D.開發(fā)建設投資估算表E資產負債表【答案】BC102、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。

A.耐水性

B.抗?jié)B性

C.抗凍性

D.導熱性

E.熱容量【答案】D103、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，包括（）。

A.銷售收入

B.補貼收入

C.出租收入

D.自營收入

E.營業(yè)外收入【答案】ACD104、效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有（）。

A.凈現值法

B.費用現值比較法

C.等額年值法

D.費用年值比較法

E.差額投資內部收益率法【答案】BD105、甲程序員為乙軟件設計師開發(fā)的應用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應用軟件的軟件著作權。

A.甲程序員

B.甲程序員和乙軟件設計師共同

C.乙軟件設計師

D.甲程序員和乙軟件設計師都不【答案】B106、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。

A.潛在毛租金收入

B.經營費用

C.租金損失

D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD107、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差系數大的方案為優(yōu)

D.標準差系數小的方案為優(yōu)

E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD108、收益性物業(yè)管理中的運營費用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保證金

C.固定資產折舊

D.人工費

E.公共設施設備日常維修費【答案】CD109、關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有（）。

A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大

B.當每年計息周期數m＝1時，名義利率等于實際利率

C.當每年計息周期數m＞1時，名義利率小于實際利率

D.當每年計息周期數m→∞時，名義利率r與實際利率i的關系為：i＝er－1

E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值【答案】ACD110、房地產開發(fā)項目的基本報表包括（）。

A.現金流量表

B.財務計劃現金流量表

C.利潤表

D.資產負債表

E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD111、房地產周期循環(huán)的主要原因包括()。

A.供需因素的影響

B.政策因素的影響

C.制度因素的影響

D.空置量的影響E開發(fā)商競爭的影響【答案】ABC112、盈利能力分析指標主要包括（）等。

A.存貨周轉天數

B.資產報酬率

C.股東權益報酬率

D.銷售毛利率

E.銷售凈利率【答案】BCD113、某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發(fā)建設，總地價8000萬元，擬建設高層住宅。該用地土質較差，地下水位較高，在住宅建設時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風險，不僅自己購買了保險，還要求開發(fā)公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。

A.保證保險

B.信用保險

C.工程保險

D.責任保險【答案】AC114、房地產置業(yè)投資的目的有（）。

A.賺取開發(fā)利潤

B.滿足自身生活居住的需要

C.將購入的房地產出租給最終使用者以獲取出租收入

D.滿足自身生產經營的需要

E.參與房地產間接投資【答案】BCD115、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，包括（）。

A.銷售收入

B.補貼收入

C.出租收入

D.自營收入

E.營業(yè)外收入【答案】ACD116、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。

A.可預測性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可變更性【答案】CD117、勘察設計和前期工程費主要包括（），以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。

A.城市基礎設施建設費

B.拆遷管理費

C.可行性研究費

D.水文地質勘探費

E.規(guī)劃、設計費【答案】CD118、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。

A.資金的時間價值表現為資金的增值

B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償

C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD119、房地產泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性

B.投機需求膨脹

C.開發(fā)商之間的博弈

D.開發(fā)資金的易得性

E.金融機構過度放貸【答案】AB120、建筑安裝工程費用中的財產保險費，屬于（）。

A.措施費

B.規(guī)費

C.間接費

D.直接工程費

E.企業(yè)管理費【答案】C121、下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（）。

A.風險產生的原因分析

B.風險發(fā)生的概率大小分析

C.風險因素檢驗

D.風險變量間的相關性分析

E.風險概率分布情況分析【答案】B122、對于房地產開發(fā)投資項目來說，現金流入通常包括()。

A.預售收

B.還本付息收入

C.租賃收入

D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD123、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。

A.有形財產所有權

B.知識產權

C.軟件著作權

D.無形財產所有權【答案】A124、物業(yè)資產管理的目標是使房地產的價值最大化，具體管理模式包括（）。

A.物業(yè)管理

B.運營管理

C.設施管理

D.房地產資產管理

E.房地產組合投資管理【答案】ACD125、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有（）。

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法【答案】AC126、在物業(yè)管理中經常用到的預算形式主要有（）。

A.年度運營預算

B.資本流預算

C.資本支出預算

D.長期預算

E.資本收入預算【答案】ACD127、下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。

A.現金回報率

B.投資回收期

C.借款償還期

D.資產負債率

E.資本金利潤率【答案】CD128、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發(fā)表"的含義是指將軟件作品()。

A.出版發(fā)行

B.公之于眾

C.在版權局登記

D.以某種物質形式固定下來【答案】B129、關于房屋施工面積的說法中，正確的有（）。

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中

C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

E.多層建筑的施工面積應為各層建筑面積之和【答案】BC130、在定點二進制運算中，減法運算一般通過()來實現。

A.補碼運算的二進制減法器

B.原碼運算的二進制減法器

C.原碼運算的二進制加法器

D.補碼運算的二進制加法器【答案】D131、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經營風險

D.利率風險

E.匯率風險【答案】BD132、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。

A.資金的時間價值表現為資金的增值

B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償

C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD133、可用于互斥方案比選的方法有（）。

A.凈現值法

B.內部收益率法

C.動態(tài)投資回收期法

D.費用現值比較法

E.費用年值比較法【答案】AD134、建筑材料的物理性質中，與質量有關的性質包括（）。

A.密度

B.表觀密度

C.密實度

D.孔隙率

E.吸水性【答案】ABCD135、當房地產開發(fā)經營公司開發(fā)或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產負債表，以計算（）等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。

A.資產負債率

B.借款償還期

C.投資回收期

D.流動比率

E.速動比率【答案】AD136、風險型決策的具體方法包括（）。

A.最大可能法

B.期望值法

C.決策樹法

D.大中取大法

E.最小最大后悔值法【答案】ABC137、按房地產用途可將房地產市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產在（）等方面存在差異。

A.投資決策

B.規(guī)劃設計

C.工程建設

D.地域范圍

E.產品功能【答案】ABC138、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標法【答案】ABC139、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指標估算法

B.根據類似工程經驗估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法【答案】ABC140、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經營風險

D.利率風險

E.匯率風險【答案】BD141、房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券【答案】AB142、受制于房地產的（）等特性，形成了房地產投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。

A.不可移動性

B.異質性

C.同質性

D.流動性

E.弱流動性【答案】AB143、在項目租售價格的估算中，需要考慮的因素包括（）。

A.房地產市場的供求關系

B.潛在的競爭項目

C.宏觀經濟環(huán)境

D.開發(fā)商市場營銷策略

E.開發(fā)商市場營銷目標【答案】ABCD144、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差系數大的方案為優(yōu)

D.標準差系數小的方案為優(yōu)

E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD145、現代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查【答案】BCD146、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.吸納量

B.新竣工量

C.預售面積

D.可供租售量

E.房地產價格【答案】AC147、基礎按其構造特點可分為（）、箱形基礎、樁基礎等。

A.條形基礎

B.單獨基礎

C.聯合基礎

D.一般基礎

E.特殊基礎【答案】ABC148、租售方案必須明確的問題包括（）。

A.出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關系

B.租售收入

C.在整個租售期內每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數量

D.租售價格

E.收款方式【答案】AC149、在借貸記賬法下，期末結賬后，一般有余額的賬戶有（）。

A.資產類賬戶

B.負債類賬戶

C.期間成本費用賬戶

D.期間收入賬戶

E.所有者權益賬戶【答案】AB150、房地產市場指標中，市場交易指標包括（）。

A.房地產租金

B.土地轉化率

C.竣工房屋價值

D.房地產價格指數

E.預售面積【答案】AD151、關于FIRR（財務內部收益率）的說法，正確的有（）。

A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標

B.FIRR可以通過內插法求得

C.FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可以接受的

E.FIRR是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計之和等于零時的折現率【答案】BC152、在工業(yè)建筑設計中，工藝設計的評價指標包括（）。

A.凈現值

B.凈年值

C.建筑毛密度

D.投資回收期

E.內部收益率【答案】ABD153、物業(yè)服務企業(yè)的工作內容包括（）。

A.確立管理目標

B.制定維修養(yǎng)護方案

C.制定安全保衛(wèi)方案

D.提出預算

E.確定物業(yè)服務費的收費標準【答案】ABCD154、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。

A.接天線

B.引下線

C.上引線

D.接地線

E.接閃器【答案】BD155、房地產市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。

A.房地產買賣

B.房地產市場調研

C.房地產抵押

D.房地產租賃E房地產協會【答案】ACD156、城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。

A.市政基礎建設費

B.土地出讓金

C.征地拆遷費

D.契稅

E.公建配套設施費【答案】BC157、房地產開發(fā)項目策劃的主要工作內容有()。

A.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇

B.評價方案構造

C.區(qū)位分析與選擇

D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD158、影響房地產市場發(fā)展的基本因素有（）。

A.社會因素

B.經濟因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術因素【答案】ABD159、在工程項目施工階段，質量管理的任務主要有（）。

A.在施工過程中及時檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設計要求和合同規(guī)定

B.對所選用的材料和設備進行質量評價

C.對整個施工過程中的工程質量進行評估

D.將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判

E.確定質量管理的對象【答案】ABCD160、預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現有以下幾種情況()。

A.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，報酬率不變

B.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出低于預期運營費用，報酬率不變

C.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，運營費用不變，報酬率升高了

D.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，運營費用不變，報酬率降低了E物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現金流與預期收益現金流一樣，報酬率升高了【答案】AC161、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發(fā)表"的含義是指將軟件作品()。

A.出版發(fā)行

B.公之于眾

C.在版權局登記

D.以某種物質形式固定下來【答案】B162、房屋開發(fā)費包括（）。

A.建安工程費

B.“三通一平”費

C.拆遷安置補償費

D.公共配套設施建設費

E.基礎設施建設費【答案】AD163、可行性研究的作用有（）。

A.項目投資決策的依據

B.籌集建設資金的依據

C.開發(fā)商與有關各部門簽訂協議、合同的依據

D.編制下階段規(guī)劃設計的依據

E.對項目進行經濟評價的依據【答案】ABCD164、受制于房地產的（）等特性，形成了房地產投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。

A.不可移動性

B.異質性

C.同質性

D.流動性

E.弱流動性【答案】AB165、國內生產總值有三種表現形態(tài)，即（）。

A.價值形態(tài)

B.收入形態(tài)

C.產品形態(tài)

D.支出形態(tài)

E.生產形態(tài)【答案】ABC166、下列房地產開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。

A.進行項目的財務評價

B.獲取項目所需土地

C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準

D.對項目的建設工程進行招標

E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD167、房地產技術發(fā)展環(huán)境調查包括（）等。

A.社會擁有量

B.新產品的國內外先進水平

C.新產品的技術現狀和發(fā)展趨勢

D.通訊及交通運輸

E.能源與資源供應【答案】BC168、關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。

A.應納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－允許彌補的以前年度虧損

B.所得稅應納稅額=應納稅所得額錯誤適用稅率

C.企業(yè)所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算

D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關

E.企業(yè)所得稅稅率為25%【答案】AC169、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。

A.耐水性

B.抗?jié)B性

C.抗凍性

D.導熱性

E.熱容量【答案】D170、投資者可以控制的風險包括（）。

A.利率風險

B.政策性風險

C.資本價值風險

D.持有期風險

E.時間風險【答案】CD171、銀行對房地產開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對其現金情況進行監(jiān)控

B.對房地產開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

C.要求申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30％

D.不向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款__

E.密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用【答案】ABD172、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者【答案】ABCD173、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。

A.可轉換性

B.可區(qū)分性

C.可營利性

D.可實現性

E.可衡量性【答案】BCD174、下列對投資組合理論說法正確的有（）。

A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應

B.大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性

C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目

D.投資組合理論所做出的減少風險的方法可使投資組合變成毫無風險

E.通過投資組合理論可使個別風險和系統(tǒng)風險減少甚至于完全抵消【答案】ABC175、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD176、受制于房地產的（）等特性，形成了房地產投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。

A.不可移動性

B.異質性

C.同質性

D.流動性

E.弱流動性【答案】AB177、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。

A.可轉換性

B.可區(qū)分性

C.可營利性

D.可實現性

E.可衡量性【答案】BCD178、房地產價格指數包括()價格指數。

A.供給

B.房屋銷售

C.需求

D.房屋租賃E土地交易【答案】BD179、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率

D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案

E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【答案】BD180、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。

A.耐水性

B.抗?jié)B性

C.抗凍性

D.導熱性

E.熱容量【答案】D181、出租用的商用房地產的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。

A.銷售收入

B.租金水平

C.運營成本

D.營業(yè)收入

E.出租率【答案】BC182、下列關于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。

A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入