物業(yè)設(shè)備管理培訓(xùn)講義

物業(yè)設(shè)備管理黃東林第一頁，共三十六頁。1物業(yè)設(shè)備管理概述識(shí)記：物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備管理房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備的組成給排水設(shè)備系統(tǒng)的組成房屋建筑電氣工程設(shè)備的組成領(lǐng)會(huì)：物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的內(nèi)容第二頁，共三十六頁。物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。第三頁，共三十六頁。物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備管理，就是要通過保養(yǎng)、維修等手段，保障物業(yè)設(shè)備的安全、正常運(yùn)行，延長設(shè)備的使用壽命。第四頁，共三十六頁。房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備的組成給排水設(shè)備系統(tǒng)燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)房屋供暖、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)第五頁，共三十六頁。給排水設(shè)備系統(tǒng)的組成給水設(shè)備排水設(shè)備熱水供應(yīng)設(shè)備消防設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備第六頁，共三十六頁。房屋建筑電氣工程設(shè)備的組成供電及照明設(shè)備弱電設(shè)備運(yùn)輸設(shè)備防雷裝置第七頁，共三十六頁。物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)服務(wù)性功能強(qiáng)經(jīng)營性特點(diǎn)突出專業(yè)性、技術(shù)性要求高綜合性強(qiáng)第八頁，共三十六頁。物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的內(nèi)容設(shè)備運(yùn)行管理主要有以下內(nèi)容：設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織。勞動(dòng)組織的具體任務(wù)：①在合理分工與協(xié)作的基礎(chǔ)上，合理配置勞動(dòng)力；②根據(jù)設(shè)備的技術(shù)要求與崗位設(shè)置的要求，采取合理的勞動(dòng)組織形式以提高勞動(dòng)效率。具體地講，主要包括：①定員工作；②作業(yè)組的組織；③工作輪班組織。設(shè)備運(yùn)行的管理制度。物業(yè)設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可以分為日常使用設(shè)備和緊急情況下使用的設(shè)備。各類設(shè)備都要制定相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度，它是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。第九頁，共三十六頁。2給排水設(shè)備的管理與維修識(shí)記：給水設(shè)備管理范圍的界定排水系統(tǒng)管理范圍的界定給排水設(shè)備驗(yàn)收時(shí)建設(shè)單位應(yīng)提交的文件第十頁，共三十六頁。給水設(shè)備管理范圍的界定建筑物給水方式有多種，一般平房和多層樓房均由城市供水管網(wǎng)供水。高層建筑則需要二次供水，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界限以外（含計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。界限以內(nèi)（含水表井）至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。第十一頁，共三十六頁。供水管線及管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高、底層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓等，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。第十二頁，共三十六頁。排水系統(tǒng)管理范圍的界定室內(nèi)排水系統(tǒng)有物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)管理。居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設(shè)施的管理職責(zé)，以3.5米路寬為界，凡道路寬度在3.5米（含3.5米）以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)備，由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；道路在3.5米以下的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井蓋的維護(hù)、管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)。第十三頁，共三十六頁。給排水設(shè)備驗(yàn)收時(shí)建設(shè)單位應(yīng)提交的文件全部的設(shè)備施工圖紙（包括竣工圖）設(shè)備實(shí)驗(yàn)記錄、隱蔽工程測(cè)試記錄供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、質(zhì)監(jiān)部門工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證和洽商記錄第十四頁，共三十六頁。視頻物業(yè)管理員3給排水管道與維修10.01‘第十五頁，共三十六頁。3供暖設(shè)備管理識(shí)記：供暖用戶管理的內(nèi)容供暖收費(fèi)的3種計(jì)算方法領(lǐng)會(huì)：供暖管理職責(zé)劃分供暖管理的特點(diǎn)鍋爐運(yùn)行前應(yīng)具備的條件第十六頁，共三十六頁。供暖管理職責(zé)劃分采用鍋爐供熱的，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理。采用集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)備、設(shè)施，均由集中供熱部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。集中供熱部門可將居住區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等，委托物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)、管理。第十七頁，共三十六頁。供暖管理的特點(diǎn)管理的系統(tǒng)性明顯的季節(jié)性經(jīng)營性更突出對(duì)環(huán)保要求高第十八頁，共三十六頁。鍋爐運(yùn)行前應(yīng)具備的條件鍋爐使用登記證運(yùn)行鍋爐的檢驗(yàn)司爐工及水質(zhì)化驗(yàn)員操作證健全各項(xiàng)管理制度鍋爐房運(yùn)行各項(xiàng)記錄鍋爐及輔助設(shè)備經(jīng)檢查維修保持完好狀態(tài)第十九頁，共三十六頁。供暖用戶管理的內(nèi)容訂立供暖條款制定供暖管理辦法教育用戶最經(jīng)濟(jì)地取暖供暖費(fèi)用的收取第二十頁，共三十六頁。供暖收費(fèi)的3種計(jì)算方法按建筑面積或使用面積計(jì)按熱水或蒸汽的實(shí)際流通量計(jì)按戶計(jì)第二十一頁，共三十六頁。視頻毛坯房給排水及供暖設(shè)備檢測(cè)物業(yè)管理員4供暖供氣設(shè)備及管道維修第二十二頁，共三十六頁。4供電設(shè)備的管理與維修識(shí)記：供電設(shè)備管理范圍的界定電氣工程設(shè)備管理的一般內(nèi)容建筑物防雷等級(jí)的劃分領(lǐng)會(huì)：物業(yè)電氣設(shè)備接管驗(yàn)收的要求第二十三頁，共三十六頁。供電設(shè)備管理范圍的界定居住小區(qū)使用架空線路供電的，高層樓以樓內(nèi)配電箱為界，多層樓以樓外墻為界。使用地下埋設(shè)線路供電的，以電纜進(jìn)線兀接箱為界。上述界限以外供電線路及設(shè)備，由供電部門建設(shè)單位協(xié)商落實(shí)維護(hù)管理職責(zé)。第二十四頁，共三十六頁。非居住小區(qū)低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物位分界點(diǎn)，支持物屬供電局；10KV及以下高壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn)，第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定；35KV及以上高壓供電的，以用戶廠界外或用戶變電站外第一基電桿為分界點(diǎn)，第一基電桿屬供電局；采用電纜供電的，本著便于維護(hù)管理的原則，由供電局與用戶協(xié)商確定；產(chǎn)權(quán)屬于用戶的下路，以分支點(diǎn)或以供電局變電所外第一基電桿為分界點(diǎn)，第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定；計(jì)費(fèi)表及附屬件的購置、安裝、移動(dòng)、更換、校驗(yàn)、拆除、加封、啟封等，均由供電局負(fù)責(zé)辦理。第二十五頁，共三十六頁。物業(yè)電氣設(shè)備接管驗(yàn)收的要求供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用電內(nèi)容及其主要要求；供電方式、電壓等級(jí)、用電容量、分配方案、配線方法；全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖和原理圖。所有專用設(shè)備的產(chǎn)品說明書、配件圖、各類產(chǎn)品的出廠合格證明、有關(guān)設(shè)備的試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告單等；施工中各級(jí)、各階段的驗(yàn)收證明書，變更洽商記錄及調(diào)試記錄；核對(duì)實(shí)際安裝的路線及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設(shè)管線的具體位置與平面圖是否一致；正式使用后，各用戶內(nèi)的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動(dòng)情況等。第二十六頁，共三十六頁。電氣工程設(shè)備管理的一般內(nèi)容定期巡視維護(hù)、重點(diǎn)檢測(cè)與維修；建立各項(xiàng)設(shè)備檔案；積極有效地宣傳安全用電、合理用電的知識(shí)，掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。第二十七頁，共三十六頁。建筑物防雷等級(jí)的劃分一類建筑物（構(gòu)筑物），是指存放爆炸物品或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、粉塵與空氣的混合物，因電火花發(fā)生爆炸，致使建筑物（構(gòu)筑物）損壞或人員傷亡者。二類建筑物（構(gòu)筑物），凡儲(chǔ)存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物），或具有重要政治意義的民用建筑物。三類建筑物，凡不屬于前兩類的范圍，但需要作防雷保護(hù)的建筑物。第二十八頁，共三十六頁。5電梯設(shè)備管理識(shí)記：電梯維修等級(jí)領(lǐng)會(huì)：電梯安全管理的內(nèi)容第二十九頁，共三十六頁。電梯維修等級(jí)零修中修大修專項(xiàng)修理更新改造第三十頁，共三十六頁。電梯安全管理的內(nèi)容對(duì)司機(jī)、維修人員的安全管理設(shè)備安全管理措施對(duì)住戶的安全教育安全責(zé)任制第三十一頁，共三十六頁。視頻物業(yè)管理員5供電照明線路及設(shè)備維修第三十二頁，共三十六頁。6智能設(shè)備管理的特點(diǎn)領(lǐng)會(huì)：智能設(shè)備管理的特點(diǎn)智能設(shè)備管理的原則第三十三頁，共三十六頁。智能設(shè)備管理的特點(diǎn)智能設(shè)施敏感性高智能設(shè)施需持續(xù)運(yùn)行增加了信息管理第三十四頁，共三十六頁。智能設(shè)備管理的原則重視保養(yǎng)建立應(yīng)急預(yù)案重視信息管理第三十五頁，共三十六頁。內(nèi)容總結(jié)物業(yè)設(shè)備管理。是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施的總稱，。是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。勞動(dòng)組織的具體任務(wù)：①在合理分工與協(xié)作的基礎(chǔ)上，合理配置勞動(dòng)力。②根據(jù)設(shè)備的技術(shù)要求與崗位設(shè)置的要求，采取合理的勞動(dòng)組織形式以提高勞動(dòng)效率。各類設(shè)備都要制定相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行