房地產(chǎn)項目投融資課件

第六章房地產(chǎn)項目投融資2022/10/31第六章房地產(chǎn)項目投融資第六章房地產(chǎn)項目投融資2022/10/23第六章房地產(chǎn)項目投1第6章：房地產(chǎn)項目投融資

第一節(jié)房地產(chǎn)項目投融資概述一、房地產(chǎn)項目融資的必要性分析二、房地產(chǎn)項目融資的概念及特點三、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資資金來源四、項目融資程序五、項目融資基本原則第二節(jié)房地產(chǎn)項目融資相關(guān)理論與實務(wù)一、財務(wù)杠桿的分析二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資程序與貸款安排第六章房地產(chǎn)項目投融資第6章：房地產(chǎn)項目投融資第六章房地產(chǎn)項目投融資26.1房地產(chǎn)項目投融資概述6.1.1

房地產(chǎn)項目融資的必要性分析

6.1.2房地產(chǎn)項目融資的概念及特點

所謂房地產(chǎn)項目融資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了建設(shè)某一項目，確保其順利進行并產(chǎn)生合理的利潤而設(shè)立項目部或項目公司，然后以該項目的未來現(xiàn)金流作為主要還款來源，以項目本身的資產(chǎn)作為貸款主要保障的融通資金的活動。

第六章房地產(chǎn)項目投融資6.1房地產(chǎn)項目投融資概述6.1.1

房地產(chǎn)項目融資的必要3房地產(chǎn)項目融資的特點和基本原則：房地產(chǎn)項目融資的資金提供方收益在很大程度上取決項目本身的可行性，從這一角度來看，項目導(dǎo)向是房地產(chǎn)項目融資的一大特點；同時通過與金融機構(gòu)和法律保險等中介組織的協(xié)商在項目參與主體之間實現(xiàn)了令人滿意的項目風(fēng)險分配，項目的不同運行階段中的各種性質(zhì)的風(fēng)險都有可能通過合理的融資結(jié)構(gòu)設(shè)計進行分散。提供融資的機構(gòu)對項目的發(fā)起人沒有完全追索權(quán)，即有限追索原則，指貸款人只在某一特定時間或協(xié)議的規(guī)定范圍內(nèi)對項目借款人進行追索。這是設(shè)計項目融資要達成的一個重大目的。6.1.2房地產(chǎn)項目融資的概念及特點第六章房地產(chǎn)項目投融資房地產(chǎn)項目融資的特點和基本原則：房地產(chǎn)項目融資的資金提供方收41、企業(yè)自有資金2、銀行等金融機構(gòu)貨款3、證券市場融資4、杠桿租賃融資5、預(yù)售樓盤6、合作開發(fā)6.1.3房地產(chǎn)企業(yè)項目融資資金來源

第六章房地產(chǎn)項目投融資1、企業(yè)自有資金6.1.3房地產(chǎn)企業(yè)項目融資資金來源

第51、投資決策2、融資決策3、融資模式與結(jié)構(gòu)安排4、融資雙方協(xié)商談判5、執(zhí)行融資協(xié)議6.1.4項目融資程序第六章房地產(chǎn)項目投融資1、投資決策6.1.4項目融資程序第六章房地產(chǎn)項目投融61．項目融資結(jié)構(gòu)和模式首先要貫徹分散風(fēng)險的原則。2．堅持千方百計降低成本的原則。3．長期融資與短期融資相結(jié)合的原則。4．融資結(jié)構(gòu)最優(yōu)化原則。6.1.5項目融資基本原則

第六章房地產(chǎn)項目投融資1．項目融資結(jié)構(gòu)和模式首先要貫徹分散風(fēng)險的原則。6.1.576.2房地產(chǎn)項目融資相關(guān)理論與實務(wù)

6.2.1

財務(wù)杠桿的分析

1．財務(wù)杠桿的概念財務(wù)杠桿就是某一經(jīng)濟行為主體利用借入資金來彌補自有資金的不足并實施完成大型投資項目的方法。通常借入資金所占資本總額比重越大，杠桿作用也越明顯。財務(wù)杠桿的作用分為三類，第一類為積極（正）的杠桿作用。第二類為反向（負(fù)）的杠桿作用。第三類為中性（零）杠桿作用。第六章房地產(chǎn)項目投融資6.2房地產(chǎn)項目融資相關(guān)理論與實務(wù)6.2.1

財務(wù)杠桿82.財務(wù)杠桿的優(yōu)點與缺點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率上升時，杠桿作用的風(fēng)險水平也會同時增大。通過財務(wù)杠桿原理實施項目融資的優(yōu)點有以下幾方面：確保在自有資金嚴(yán)重短缺的情況下計劃中的項目正常施工，如果籌集到的資金非常充裕，項目進展的速度則會大大加快；同時杠桿融資提高了資金效率，節(jié)約了項目開發(fā)時間，給開發(fā)商創(chuàng)造了贏得市場份額的好機會。不過，我們也必須認(rèn)識到債務(wù)融資也存在一些缺點：當(dāng)債務(wù)融資比例提高到一定程度時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨由于利率和償債能力變化而導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，資信評級就越低，在資本市場的融資困難必然增加，這已為近年來，證券市場中房地產(chǎn)上市公司在融資計劃總是受挫的窘迫現(xiàn)象所證實。第六章房地產(chǎn)項目投融資2.財務(wù)杠桿的優(yōu)點與缺點第六章房地產(chǎn)項目投融資91．房地產(chǎn)項目融資的一般程序2．房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資機構(gòu)選擇與貸款條件分析（1）房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資機構(gòu)選擇（2）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款條件分析（3）項目融資的擔(dān)保問題①直接擔(dān)保。②間接擔(dān)保。③或有擔(dān)保。④意向性擔(dān)保。6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資程序與貸款安排

第六章房地產(chǎn)項目投融資1．房地產(chǎn)項目融資的一般程序6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資10（4）房地產(chǎn)項目融資的財務(wù)定量分析首先，根據(jù)財務(wù)管理學(xué)中的折現(xiàn)公式計算投資的凈收益率，在計算過程中要特別注意利率的變動幅度和稅費成本的影響。其次，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率必須明確。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速動比率也是很重要的指標(biāo)。須要考察的財務(wù)指標(biāo)還有：①債務(wù)覆蓋率②貸款價值比率6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資程序與貸款安排

第六章房地產(chǎn)項目投融資（4）房地產(chǎn)項目融資的財務(wù)定量分析6.2.211演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/10/31第六章房地產(chǎn)項目投融資演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew12第六章房地產(chǎn)項目投融資2022/10/31第六章房地產(chǎn)項目投融資第六章房地產(chǎn)項目投融資2022/10/23第六章房地產(chǎn)項目投13第6章：房地產(chǎn)項目投融資

第一節(jié)房地產(chǎn)項目投融資概述一、房地產(chǎn)項目融資的必要性分析二、房地產(chǎn)項目融資的概念及特點三、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資資金來源四、項目融資程序五、項目融資基本原則第二節(jié)房地產(chǎn)項目融資相關(guān)理論與實務(wù)一、財務(wù)杠桿的分析二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資程序與貸款安排第六章房地產(chǎn)項目投融資第6章：房地產(chǎn)項目投融資第六章房地產(chǎn)項目投融資146.1房地產(chǎn)項目投融資概述6.1.1

房地產(chǎn)項目融資的必要性分析

6.1.2房地產(chǎn)項目融資的概念及特點

所謂房地產(chǎn)項目融資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了建設(shè)某一項目，確保其順利進行并產(chǎn)生合理的利潤而設(shè)立項目部或項目公司，然后以該項目的未來現(xiàn)金流作為主要還款來源，以項目本身的資產(chǎn)作為貸款主要保障的融通資金的活動。

第六章房地產(chǎn)項目投融資6.1房地產(chǎn)項目投融資概述6.1.1

房地產(chǎn)項目融資的必要15房地產(chǎn)項目融資的特點和基本原則：房地產(chǎn)項目融資的資金提供方收益在很大程度上取決項目本身的可行性，從這一角度來看，項目導(dǎo)向是房地產(chǎn)項目融資的一大特點；同時通過與金融機構(gòu)和法律保險等中介組織的協(xié)商在項目參與主體之間實現(xiàn)了令人滿意的項目風(fēng)險分配，項目的不同運行階段中的各種性質(zhì)的風(fēng)險都有可能通過合理的融資結(jié)構(gòu)設(shè)計進行分散。提供融資的機構(gòu)對項目的發(fā)起人沒有完全追索權(quán)，即有限追索原則，指貸款人只在某一特定時間或協(xié)議的規(guī)定范圍內(nèi)對項目借款人進行追索。這是設(shè)計項目融資要達成的一個重大目的。6.1.2房地產(chǎn)項目融資的概念及特點第六章房地產(chǎn)項目投融資房地產(chǎn)項目融資的特點和基本原則：房地產(chǎn)項目融資的資金提供方收161、企業(yè)自有資金2、銀行等金融機構(gòu)貨款3、證券市場融資4、杠桿租賃融資5、預(yù)售樓盤6、合作開發(fā)6.1.3房地產(chǎn)企業(yè)項目融資資金來源

第六章房地產(chǎn)項目投融資1、企業(yè)自有資金6.1.3房地產(chǎn)企業(yè)項目融資資金來源

第171、投資決策2、融資決策3、融資模式與結(jié)構(gòu)安排4、融資雙方協(xié)商談判5、執(zhí)行融資協(xié)議6.1.4項目融資程序第六章房地產(chǎn)項目投融資1、投資決策6.1.4項目融資程序第六章房地產(chǎn)項目投融181．項目融資結(jié)構(gòu)和模式首先要貫徹分散風(fēng)險的原則。2．堅持千方百計降低成本的原則。3．長期融資與短期融資相結(jié)合的原則。4．融資結(jié)構(gòu)最優(yōu)化原則。6.1.5項目融資基本原則

第六章房地產(chǎn)項目投融資1．項目融資結(jié)構(gòu)和模式首先要貫徹分散風(fēng)險的原則。6.1.5196.2房地產(chǎn)項目融資相關(guān)理論與實務(wù)

6.2.1

財務(wù)杠桿的分析

1．財務(wù)杠桿的概念財務(wù)杠桿就是某一經(jīng)濟行為主體利用借入資金來彌補自有資金的不足并實施完成大型投資項目的方法。通常借入資金所占資本總額比重越大，杠桿作用也越明顯。財務(wù)杠桿的作用分為三類，第一類為積極（正）的杠桿作用。第二類為反向（負(fù)）的杠桿作用。第三類為中性（零）杠桿作用。第六章房地產(chǎn)項目投融資6.2房地產(chǎn)項目融資相關(guān)理論與實務(wù)6.2.1

財務(wù)杠桿202.財務(wù)杠桿的優(yōu)點與缺點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率上升時，杠桿作用的風(fēng)險水平也會同時增大。通過財務(wù)杠桿原理實施項目融資的優(yōu)點有以下幾方面：確保在自有資金嚴(yán)重短缺的情況下計劃中的項目正常施工，如果籌集到的資金非常充裕，項目進展的速度則會大大加快；同時杠桿融資提高了資金效率，節(jié)約了項目開發(fā)時間，給開發(fā)商創(chuàng)造了贏得市場份額的好機會。不過，我們也必須認(rèn)識到債務(wù)融資也存在一些缺點：當(dāng)債務(wù)融資比例提高到一定程度時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨由于利率和償債能力變化而導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，資信評級就越低，在資本市場的融資困難必然增加，這已為近年來，證券市場中房地產(chǎn)上市公司在融資計劃總是受挫的窘迫現(xiàn)象所證實。第六章房地產(chǎn)項目投融資2.財務(wù)杠桿的優(yōu)點與缺點第六章房地產(chǎn)項目投融資211．房地產(chǎn)項目融資的一般程序2．房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資機構(gòu)選擇與貸款條件分析（1）房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資機構(gòu)選擇（2）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款條件分析（3）項目融資的擔(dān)保問題①直接擔(dān)保。②間接擔(dān)保。③或有擔(dān)保。④意向性擔(dān)保。6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資程序與貸款安排

第六章房地產(chǎn)項目投融資1．房地產(chǎn)項目融資的一般程序6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資22（4）房地產(chǎn)項目融資的財務(wù)定量分析首先，根據(jù)財務(wù)管理學(xué)中的折現(xiàn)公式計算投資的凈收益率，在計算過程中要特別注意利率的變動幅度和稅費成本的影響。其次，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率必須明確。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速