地塊建議書洋房

目

錄

前言

2

一、競爭項(xiàng)目分析

2

1、市場綜述

2、區(qū)域內(nèi)暢銷戶型分析

3、區(qū)域內(nèi)立面及景觀分析

4、配套分析

5、商業(yè)分析

2

3

3

7

7

二、本項(xiàng)目分析

8

1、項(xiàng)目區(qū)位

2、項(xiàng)目SWOT分析

3、項(xiàng)目整體定位

4、項(xiàng)目客戶定位分析

5、項(xiàng)目產(chǎn)品戶型建議

6、項(xiàng)目建筑風(fēng)格及立面

7、其它建議

8

9

10

11

11

12

12

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

、用地規(guī)劃要求

、建筑設(shè)計(jì)要求

、規(guī)劃配套要求

4、城市設(shè)計(jì)要求

5、交通規(guī)劃要求

14

14

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

、總體規(guī)劃建議

、單體設(shè)計(jì)建議

、配套設(shè)計(jì)建議

五、設(shè)計(jì)成果要求

22

前言

錦江68畝地處高新區(qū)與禹會(huì)區(qū)交匯處，地理位置獨(dú)特。為了更為貼近的把握市場，開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，經(jīng)過詳實(shí)的調(diào)研，同時(shí)對(duì)競爭

樓盤進(jìn)行深入的分析，形成了如下產(chǎn)品定位和規(guī)劃建議。

一、競爭項(xiàng)目分析

1、市場綜述

蚌埠房地產(chǎn)市場價(jià)格經(jīng)過2009年的大幅增長，全市平均價(jià)格已突破

4000元/平米，其中蚌山區(qū)和新城區(qū)價(jià)格走的前沿，達(dá)到4400元/平

米以上，高新區(qū)價(jià)格也近4000元/平米，龍子湖區(qū)成交均價(jià)在3500

元/平米，淮上區(qū)和禹會(huì)區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，分別在3200元/平米和3300

元/平米。

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場更為深入的調(diào)整，2010年房地產(chǎn)市場何去何從，一直是很多人心中的問號(hào)。其實(shí)，從一個(gè)簡單的理論入手，需求

決定市場，這是永恒不變的，其它的變量只是暫時(shí)改變市場的需求熱

情，不能夠真正改變市場發(fā)展方化進(jìn)程初級(jí)階段，90多萬城市

求市場的龐大。而然土地供給方面

于蚌埠而言，目前僅處于城市

以及每年新增城市

決定了需

導(dǎo)致了住宅產(chǎn)品供給的短缺，

符合市場需求的產(chǎn)品必定能夠得到認(rèn)可。

未來項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)新盤較少，2010年除本項(xiàng)目以外，僅有2—3個(gè)

競爭樓盤（迎河碧水灣、萬福君臨天下、金

城）其中碧水灣屬于

尾盤，產(chǎn)品較少，其余兩個(gè)屬于新盤，對(duì)于整個(gè)區(qū)域來說，供給量是

遠(yuǎn)遠(yuǎn)

的。

2、全市主要在售產(chǎn)品分析

目前全市可售樓盤較少，以上羅列部分競爭項(xiàng)目或?qū)Ρ镜貕K有一定參考意義的樓盤比較和分析。從面積上來看，區(qū)域內(nèi)主力面積差別不大，每個(gè)項(xiàng)目通過這樣一個(gè)面積區(qū)間能夠最大程度的得到廣泛的客戶群，以上幾個(gè)項(xiàng)目各有特色，這里重點(diǎn)分析一下兩個(gè)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)，相信對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃定位有一定的參考。一是琥珀花園，與其說琥珀花

園的成功之處在于戶型，更不如說在于立面設(shè)計(jì)和產(chǎn)品的創(chuàng)新，琥珀

花園戶型本身采光較差，但豐富的戶外露臺(tái)恰恰能彌補(bǔ)采光的

同時(shí)類似聯(lián)排品質(zhì)的多層產(chǎn)品得到了市場的廣泛認(rèn)可。二是金

，

城，項(xiàng)目全

設(shè)計(jì)，定位為空中花園的原因在于所有戶型均設(shè)計(jì)了

入戶花園或空中花園，通過這樣的設(shè)計(jì)，使得88平方米為二房二廳，

變成了

房，120平米的三房二廳變成了舒適的四房，極大的提高

了戶型的使用面積。

另外，全市別墅、類別墅市場競爭逐漸加劇，200平米以上聯(lián)排產(chǎn)品

預(yù)計(jì)會(huì)在今明兩年大量入市，市場競爭壓力較大。

香堤榮

府、君臨天下、綠地國際花都、龍湖春天以及山水華庭和迎河碧水灣

都或多或少的有此類產(chǎn)品，特別是榮府

在本項(xiàng)目產(chǎn)品線選擇上值得特別注意。

臨天下，此類產(chǎn)品較多。

3、立面及景觀分析

琥珀花園：該項(xiàng)目最大的特色在于其立面設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，通過全新

項(xiàng)目名稱

主力面積（平方米）

主力戶型

萬福君臨天下

85-110

二房二廳

三房二廳

迎河碧水灣

80-90

二房二廳

琥珀花園

85—140

二房二廳

三房二廳

綠地國際花都

90—120

二房二廳

三房二廳

金 城

88-110

二房二廳

三房二廳

的設(shè)計(jì)，使得多層產(chǎn)品展現(xiàn)出聯(lián)排風(fēng)格，同時(shí)戶戶有露臺(tái)，一樓有院

落等更大的

了產(chǎn)品的居住特性，使得項(xiàng)目產(chǎn)品具有很強(qiáng)的排它

性，因此該項(xiàng)目可以作為本地塊的直接參考項(xiàng)目。

山水華庭：外立面以墻磚搭配外墻涂料為主，色彩的搭配以灰色為主色調(diào)，坡屋面的設(shè)計(jì)、各樓的高差配合頂樓的露臺(tái)使立面顯得變化性

較強(qiáng)，有一定的可觀性，缺點(diǎn)是窗子比較小，每戶均預(yù)留空調(diào)機(jī)位。

迎河碧水灣：外立面以石材搭配真石漆為主，色彩的選用以深紅色為主，窗子的開間較大，采用和外墻主色調(diào)同色系的彩鋁，屋頂為坡屋面，每戶預(yù)留空調(diào)機(jī)位，空調(diào)機(jī)位用柵欄進(jìn)行遮擋，使空調(diào)能夠有效的融入到整個(gè)樓體之中，避免了社區(qū)美感差和空調(diào)排水等問題的出

現(xiàn)。

4、配套分析

價(jià)格

的關(guān)鍵在于項(xiàng)目配套設(shè)施的完善及獨(dú)特，萬福以完善的配套

吸引眼球、迎河碧水灣以集中供暖提高銷售率；琥珀花園配備的商業(yè)

內(nèi)街不僅解決了社區(qū)周邊配套

，同時(shí)增大了沿街商業(yè)價(jià)

值；翡翠山莊小區(qū)內(nèi)公園

成為閃亮的獨(dú)特賣點(diǎn)。

5、商業(yè)分析

周邊除君臨天下外，每個(gè)小區(qū)都開發(fā)了大量沿街商業(yè)，特別是沿東海

大道

較低，山水華庭巨大的商業(yè)體量尚未完全

。與房價(jià)

相比周邊商業(yè)價(jià)格處于較低水平。但近期開發(fā)的琥珀花園和即將入市

的金

城都規(guī)劃有商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)內(nèi)街的規(guī)劃某種意義上是提高土

項(xiàng)目名稱

配套設(shè)施

萬福君臨天下

游泳池、 推桿練習(xí)場、羽毛球場、籃球場、沿湖的濱湖公園、學(xué)區(qū)

迎河碧水灣

設(shè)有分戶計(jì)量的集中供暖、 光電

能、學(xué)區(qū)

琥珀花園

商業(yè)內(nèi)街、學(xué)區(qū)

翡翠山莊

、小區(qū)內(nèi)公園

地的利用率，是否規(guī)劃內(nèi)街應(yīng)因地制宜，給據(jù)地塊特性決定。

二、本項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目區(qū)位

本項(xiàng)目處于西市區(qū)隸屬禹會(huì)區(qū)，處于禹會(huì)區(qū)和高新區(qū)分界處，交通便

利，同時(shí)背靠國家AAAA級(jí)

風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越。

地塊總體呈方形，如圖。東臨錦江大酒店，北接翡翠山莊，其中地塊

狹長部分與帝景別墅區(qū)相連。

地塊距城市中心區(qū)域約3公里，周邊1公里范圍內(nèi)

中包含40所、41所、設(shè)計(jì)院、煙廠等骨干企事業(yè)

密度較大，其

。

2、項(xiàng)目SWOT分析

2.1優(yōu)勢(shì)（S）：

整體形狀規(guī)整，無拆遷補(bǔ)償問題

位置較為優(yōu)越，緊鄰

風(fēng)景區(qū)

周邊

密度大，生活、交通尤為方便

2.2劣勢(shì)（W）

地塊地處西市區(qū)，受到

影響，整體居住大環(huán)境差

受到原有建筑遮擋，地塊西面觀山效果較差

規(guī)劃條件限制較多，特別是高度和視覺通道限制，使的地塊必須進(jìn)行不規(guī)則的分區(qū)

2.3機(jī)會(huì)（O）

市區(qū)內(nèi)中高檔多層小區(qū)的缺失(繼沁雅一期后已很少見)

區(qū)域整體形象隨著區(qū)域環(huán)境的整治及4A景區(qū)的掛牌有所

提高

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及本區(qū)域相關(guān)主要樓盤相繼進(jìn)入開發(fā)尾期，有一定的市場空間

2.4

（T）

項(xiàng)目開發(fā)期（下半年）整個(gè)市區(qū)樓市受國家宏觀調(diào)控的變化與走

勢(shì)；

如何合理定位與前期產(chǎn)品的的關(guān)系

象

與樹立產(chǎn)品的中高端形

2.5綜合評(píng)價(jià)

項(xiàng)目所處的板塊決定項(xiàng)目在高端市場上必然存在一定的阻力，雖有張公山風(fēng)景區(qū)做為支撐，但整體區(qū)域環(huán)境不佳無法回避。在開發(fā)過程中

本項(xiàng)目必須以景觀為主要賣點(diǎn)最大程度展現(xiàn)山景所帶來的居住享受，

同時(shí)提高項(xiàng)目其它方面的附加值，才能夠最大程度的

格。

產(chǎn)品的價(jià)

3、項(xiàng)目整體定位

高檔景觀洋房

由于項(xiàng)目規(guī)劃要求設(shè)置25米寬的視覺通道，擬計(jì)劃項(xiàng)目地塊分為三個(gè)區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃，如下圖

區(qū)域A：以單層景觀洋

品為主，主力面積在90—100平米，

突出戶戶觀景效果增加一定的戶外空間，其中沿視覺通道部分布

置以部分點(diǎn)式復(fù)式洋房。

區(qū)域B：

15米，此區(qū)域主要布置單層和復(fù)式結(jié)合的洋

品，主力面積控制在110—120平米。

區(qū)域C：該區(qū)域與別墅區(qū)相連，同時(shí)觀景效果較好，計(jì)劃以3層聯(lián)排別墅和4層疊拼洋房，戶型面積控制在140—160平米，增

加房型戶外空間，

產(chǎn)品觀景效果。

商業(yè)區(qū)：目前整個(gè)區(qū)域商業(yè)氛圍較差，

，建議商業(yè)設(shè)計(jì)

為3層，如用地布置允

設(shè)置內(nèi)街，商業(yè)主要分布在東海大道

延伸至商務(wù)樓對(duì)應(yīng)位置，考慮到商業(yè)對(duì)高端住宅的影響，以及C區(qū)用地狹長，該區(qū)域不建議設(shè)置商業(yè)。商業(yè)底層為商業(yè)用途，層高4.5米，降70厘米左右地面標(biāo)高，作為社區(qū)配套商業(yè)銷售。2層、3層規(guī)劃為小面積商業(yè)，銷售以公寓形式推廣，三實(shí)小學(xué)區(qū)

為賣點(diǎn)，提高項(xiàng)目收益。

4、項(xiàng)目客戶定位分析

項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶以中高收入群體為主，

目的基本為自住，

其中區(qū)域A和區(qū)域B的客戶群總體上為一類，但

力有一定

差異，通過兩個(gè)區(qū)域戶型面積上的差異，來滿足此類人群的

。

商業(yè)區(qū)域主要指的是2、3層商業(yè)的

客戶，此類

目

的兼有投資和學(xué)區(qū)兩方面，但由于此類產(chǎn)品推廣上主要以低總價(jià)

為主，因此建議作為項(xiàng)目收尾產(chǎn)品處理，以防影響項(xiàng)目總體形象。

地塊區(qū)域

區(qū)域A

區(qū)域B

區(qū)域C

商業(yè)區(qū)域

目標(biāo)客戶

30—40歲中高收入人群

40—50歲全

市高收入人群

30歲左右區(qū)域內(nèi)客戶

目的

改善型居住、父母居住

改善型居住

投資、入學(xué)

置業(yè)關(guān)注點(diǎn)

學(xué)區(qū)、交通、總價(jià)、環(huán)境

環(huán)境、物業(yè)

學(xué)區(qū)

支付能力

50—60萬

70萬以上

10—20萬

5、項(xiàng)目產(chǎn)品戶型建議

戶型總體上規(guī)劃為高端洋房為主，C區(qū)域近山部分為了和別墅區(qū)有機(jī)

的過渡配比少量聯(lián)排產(chǎn)品。主力戶型設(shè)置入戶花園

產(chǎn)品附加值，

同時(shí)增加客戶使用面積。同時(shí)為了整體體現(xiàn)項(xiàng)目景觀特色，C區(qū)域和

沿視覺通道兩側(cè)戶型增加北陽臺(tái)或北露臺(tái)。

6、項(xiàng)目建筑風(fēng)格及立面

建筑立面總體上體現(xiàn)建筑與山的融合，風(fēng)格上宜凸顯建筑的厚重，色彩不宜過亮。

洋房立面突出層次感，應(yīng)做到戶戶有露臺(tái)，一層有院落。

7、其它建議

三實(shí)小學(xué)區(qū)是項(xiàng)目必要的賣點(diǎn)，周邊有一定規(guī)模的小區(qū)均為三實(shí)

小學(xué)區(qū)，項(xiàng)目如不能解決學(xué)區(qū)問題，必將成為項(xiàng)目一大劣勢(shì)。

項(xiàng)目

熱電廠，有供暖條件，如能加以利用，必能夠

項(xiàng)目

品質(zhì)，成為項(xiàng)目另一個(gè)主要賣點(diǎn)。

地塊區(qū)域

區(qū)域A

區(qū)域B

區(qū)域C

商業(yè)區(qū)域

戶型類型

二房二廳、小三房

三房、四房

三房二廳、四房二廳

一房一廳

戶型面積范圍

80—110平米

90—130平米

140—160平

米

25—35平米

主力戶型

90—110平米

150平米

30平米

競爭力

低總價(jià)、環(huán)境優(yōu)越、空中花園增加使用面積

沿山自然環(huán)境優(yōu)越

低總價(jià)、學(xué)區(qū)

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

1、用地規(guī)劃要求

用地性質(zhì)：居住用地

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建設(shè)用地面積：45706m2

容積率：＜1.4建筑密度：≤32%

綠地率：≥35%，其中集中綠地面積不小于1200m2

2、建筑設(shè)計(jì)要求

建筑使用性質(zhì)：

住宅及配套設(shè)施

建筑控制高度（自室外地坪起算）：

≤24m，其中視覺通廊東側(cè)建筑高度≤15m。

建（構(gòu)）筑物退讓距離：

東：退用地界不少于5m；

路紅線不少于5m；

西：退

南：退東海大道紅線不少于15m；

北：退用地界限不少于日照間距一半。

其他退讓要求：

道路交叉口處的建筑退讓距離按相交道路紅線距離的折線控制；

圍墻做透空處理。

建筑間距：

正向和側(cè)向建筑間距應(yīng)滿足消防、日照等規(guī)范，并符合《城市居

住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求。

室內(nèi)外地坪高差較大的建筑，應(yīng)考慮無 設(shè)計(jì)。

3、規(guī)劃配套要求

3.1市政配套要求：

所有工程管線一律

埋設(shè)，排水實(shí)行雨、污分流。

3.2配套公共服務(wù)設(shè)施：

沿東海大道與

路交叉口配建面積不少于1200m2的公共綠地，

塔方向上控制寬度不少于25m的視覺通廊；沿張

同時(shí)在連接

公山路配建對(duì)外公廁一座（建筑面積不少于60m2）；社區(qū)及物業(yè)管理用房各按住宅總建筑面積的0.3%配備；自行車庫、配電房、公廁、收集站等公共服務(wù)設(shè)施按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》相應(yīng)等級(jí)

配備。

4、城市設(shè)計(jì)要求

沿東海大道不得建設(shè)住宅，且沿路商業(yè)界面長度不超過沿街界面總長

度的60%；沿

路不得建商業(yè)建筑；沿街建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重道路景

觀的要求，設(shè)計(jì)方案中應(yīng)包括亮化設(shè)計(jì)部分，界面的處理應(yīng)兼顧連

續(xù)性及多樣化、體現(xiàn)商業(yè)氣氛，沿街商業(yè)

不得設(shè)置非透空型卷閘

門（窗），同時(shí)將

并考慮。

、店名、空調(diào)機(jī)箱等商業(yè)附屬設(shè)施在設(shè)計(jì)中一

建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重細(xì)部，建筑的色彩與風(fēng)格應(yīng)保持整體

并與

區(qū)域

環(huán)境相協(xié)調(diào)；住宅頂層不得做退臺(tái)式建筑，屋面宜采用坡屋

面設(shè)計(jì)并考慮

能的安置。

多層住宅建筑界面連續(xù)長度不超過65m，建筑物平面尺寸為該建筑物

外包尺寸。

5、交通規(guī)劃要求

出

方位：機(jī)動(dòng)車：

路（距道路紅線交叉口切線段距

離不小于70m）；

停車率：機(jī)動(dòng)車：住宅不少于0.5輛/百平方米，商業(yè)不小于

0.4輛/百平方米，其中地面不大于30%；

自行車：住宅不少于1.5輛/戶，商業(yè)不少于5輛/百平方米。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

1、總體規(guī)劃建議

1.1規(guī)劃布局原則

“

”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)

活的，

又具有鮮明個(gè)性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求

做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項(xiàng)目打造

成為一個(gè)集休閑、運(yùn)動(dòng)

、健康養(yǎng)生和生態(tài)居住為一體的高檔

洋房住宅社區(qū)，創(chuàng)造一個(gè)低容積率、低密度、低污染、低噪音、

高鮮氧的健

態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體。

設(shè)計(jì)

圍繞高檔、尊貴的概念，在建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上體現(xiàn)厚重、

尊貴和典雅。

在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，遵循經(jīng)濟(jì)合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價(jià)比；同時(shí)要考慮項(xiàng)目的可操作性和可持續(xù)性。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)高度重視

已建小區(qū)、錦江酒店建筑風(fēng)格及后期景

觀設(shè)計(jì)，以充分達(dá)到相互協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融

合；

滿

家相關(guān)

、規(guī)范要求及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

本項(xiàng)目的最明顯的特點(diǎn)是視覺通廊和

，目的為觀山。因而在

規(guī)劃布局時(shí)應(yīng)最大限度的挖掘此資源，也是本項(xiàng)目的

保證項(xiàng)目特色的體現(xiàn)。

賣點(diǎn)，

1.2戶型配比及設(shè)計(jì)建議

1.3規(guī)劃布局建議

總體建議：

所有建筑均采用西南朝向。

地塊

名稱

產(chǎn)品面積

（平米）

戶型功能

產(chǎn)品占比

（%）

建筑面積

（平米）

占地面積

容積率

（概數(shù)）

建筑面

總建面

（ 米）

（

積（

米）

米）

舒適洋房

80-110

兩房兩廳一衛(wèi)、

房一廳一衛(wèi)（主力）

30

90

20000

19280

不小于

64000m2

景觀洋房

100-110

三房兩廳一衛(wèi)（主力）

17.5

105

11200

B地塊

C地塊

尊貴景觀房

110-130

三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)

10

120

16000

6400

尊貴洋房

100-120

三房兩廳兩衛(wèi)（主力）

商業(yè)

6400

公建

2.5

1500

聯(lián)排別墅

140-160

三、四房兩廳兩衛(wèi)

15%

根據(jù)與規(guī)劃部門的初步溝通，視覺通廊在滿足視線可看到

塔的條件下，可適當(dāng)布置低層住宅。

路交叉口的1200公共綠地可作為小區(qū)主步行

東海大道與

，視覺通廊可做為小區(qū)的主景觀軸。

為保證容積率視覺通廊以西可布置5-6層，視覺通廊以東可布置

4-5層，聯(lián)排別墅可布置3-6層。

Ⅰ區(qū)域：舒適洋房

因該區(qū)域景觀視覺較差，計(jì)劃以80-100m2低總價(jià)的兩房兩廳一衛(wèi)或

房兩廳一衛(wèi)的舒適型洋房為主。

Ⅱ區(qū)域：景觀洋房

布置在景觀軸西側(cè)，面積為100-110m2，三房兩廳一衛(wèi)。

Ⅲ區(qū)域：尊貴景觀洋房

位于小區(qū)的主景觀軸東側(cè)，區(qū)域位置較好，該區(qū)域主要布置110-130m2

的高檔景觀房；

Ⅳ區(qū)域：尊貴洋房

區(qū)域位置較好，主要布置100-120m2三房兩廳兩衛(wèi)尊貴洋房，該戶型

為項(xiàng)目主力戶型；

Ⅴ區(qū)域：聯(lián)排別墅區(qū)

位于項(xiàng)目的B地塊，緊鄰山莊別墅區(qū)及錦江酒店，為項(xiàng)目離

公園最近地塊，地理位置極為優(yōu)越，該地塊計(jì)劃布置140-160m2的聯(lián)排別墅。

Ⅵ區(qū)域：公建、商業(yè)區(qū)

位于項(xiàng)目地塊最南端，緊鄰東海大道，并延伸至錦江商務(wù)樓西側(cè)，與商務(wù)樓一層形成商業(yè)內(nèi)街，既滿足小區(qū)配套需要，又成為錦江五星級(jí)

酒店的業(yè)態(tài)補(bǔ)充。

2、單體設(shè)計(jì)建議

2.1產(chǎn)品風(fēng)格建議：

融合現(xiàn)代與復(fù)古的建筑風(fēng)格，突出尊貴、厚重的高貴典雅風(fēng)格特征，

同時(shí)能充分體現(xiàn)項(xiàng)目的特征和時(shí)代精神，滿足現(xiàn)

活方式。

采用坡屋頂，立面建議部分以石料、面磚或仿天然花崗巖磚貼面等與

涂料搭配，使立面體現(xiàn)出

質(zhì)感，以提高產(chǎn)品整體的品質(zhì)感。

每個(gè)建筑單體盡量考慮與景觀的融合，使兩者

特色。

現(xiàn)本規(guī)劃設(shè)計(jì)的

花園洋房：（參考）

聯(lián)排別墅（參考）

商業(yè)、公建區(qū)：（參考）

2.2單體設(shè)計(jì)建議

所有戶型均應(yīng)采用全明設(shè)計(jì)，保證室內(nèi)的通風(fēng)、采光及交通組織通暢。

客廳應(yīng)布置在向陽位置。

可適當(dāng)拓展

空間，布置一定的半

室、半

儲(chǔ)藏室，既能滿

足綜合配套的要求，又

了產(chǎn)品的賣點(diǎn)。

合理安排各空間的序列，減少交通面積，提高使用效率。組織好公共空間與私密公間的關(guān)系，盡量避免相鄰住戶的干擾。

注重戶型設(shè)計(jì)的特色化，盡可能的采用各種方式與陽光、戶外風(fēng)景親密交融，多做觀景陽臺(tái)、露臺(tái)、遠(yuǎn)景跳窗等。

在做立面設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮細(xì)節(jié)，如室外空調(diào)機(jī)位、管線的隱蔽等，

以

立面效果，提高產(chǎn)品檔次。

洋

品

建筑形式可采用四層半或五層的花園洋房形式，產(chǎn)品立面應(yīng)豐富，體

現(xiàn)居住升級(jí)；

一層雙向 花園：根據(jù)業(yè)主需要，

安排院落空間；

一層入戶花園 ：增加家庭的私密性，同時(shí)豐富室內(nèi)的空間格局；

三層超大景觀陽臺(tái)：自家景觀陽臺(tái)，增加與自然的親近；

四層超大陽臺(tái)+躍層閣樓：多個(gè)陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加

價(jià)比；頂層閣樓，體現(xiàn)居住空間的豐富；

面積，提高產(chǎn)品性

聯(lián)排別墅產(chǎn)品

翡翠山莊項(xiàng)目以大套獨(dú)棟別墅為主，本項(xiàng)目計(jì)劃在B地塊布置聯(lián)排別墅為補(bǔ)充。房型的功能布局上要契合目標(biāo)客戶的喜好。應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該進(jìn)行有效分隔。

功能區(qū)建議

一方面，由于別墅單體面積較小，不可能把每一個(gè)功能區(qū)都做

得

；另一方面，客戶需求千差萬別，對(duì)房間功能的定義也

有自己的想法。因此對(duì)各功能區(qū)靈活定位，給客戶充分的盡量提高空間的利用率。

以下是對(duì)幾個(gè)主要的功能區(qū)說明:

（1）客廳：

，也

作為別墅內(nèi)主要的公共活動(dòng)功能區(qū)，客廳主要是滿足家庭和客人公共活動(dòng)的需求。建議客廳盡可能朝南，保證采光，并盡量考慮與室外的景觀的溝通，大套戶型可以考慮在客廳外接一個(gè)陽光露臺(tái)或連廊，盡量增強(qiáng)與室外的交流；大套戶型可考慮客廳挑高。

（2）主臥、主衛(wèi)：

充分考慮采光和與室外景觀的呼應(yīng)，其中主臥衛(wèi)生間要舒適、

寬敞、通透，給業(yè)主

（3）陽、露臺(tái)：

裝修的空間。

為豐富外立面效果、增加人對(duì)自然的充臺(tái)、露臺(tái)的使用功能。

（4）其他要求

受，應(yīng)充分體現(xiàn)陽

別墅首層層高不小3.2米，以上各層不少于3米；屋頂采用坡屋頂，局部設(shè)閣樓考慮閣樓的采光；別墅的室內(nèi)樓梯不能正對(duì)入戶大門；

別墅首層應(yīng)盡量設(shè)置家庭公用空間的功能用房，如客廳、餐廳、會(huì)客室、及老人房間；

別墅首層為增加空間層次感，可采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)。

（5）單體庭院建議

庭院是單體建筑的補(bǔ)充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的

院落與室內(nèi)在行動(dòng)、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮

庭院與公共

景觀之間的融合；

花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果，

同時(shí)考慮對(duì)私密性的保護(hù)。

商業(yè)產(chǎn)品：

暫按三層建筑考慮，考慮到商業(yè)的去化，建議商業(yè)首層按純商業(yè)設(shè)計(jì)，

二、三層做可調(diào)整為單身公寓的小套型住房的設(shè)計(jì)，應(yīng)考慮二、三層的公共通道問題。

應(yīng)充分考慮商業(yè)與錦江商務(wù)樓等錦江現(xiàn)有建筑的商業(yè)銜接。

3

、配套設(shè)計(jì)建議

3.1道路系統(tǒng)

交通道路應(yīng)合理分流，減少對(duì)居住的影響;道路系統(tǒng)要分級(jí)明顯，架構(gòu)清楚。

在保證通達(dá)性的同時(shí)要考慮經(jīng)濟(jì)性，盡量做到一路多用、一路共用，壓縮道路面積，主干道路應(yīng)在6m以內(nèi)、宅前道路應(yīng)在3m

以內(nèi)。在最大程度上增大綠地面積。

交通中

，不能讓車流干擾居住環(huán)境，有條件可人車分流。

交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護(hù)需要，減少

對(duì)住戶的干擾?？稍跈C(jī)動(dòng)車道一側(cè)考慮步道，保證行人安全，并

且考慮無

系統(tǒng)設(shè)計(jì)，真正做到

。

道路設(shè)計(jì)要以保證住戶的安寧和私密性為原則進(jìn)行布置，從而達(dá)

到通達(dá)性、安全性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、一體性和多層次性的要求。

3.2小區(qū)

為滿 通需求，可考慮2-3個(gè)

。

主