資產評估案例分析題

資產評估案例分析題被評估企業(yè)為一擬準備上市的酒店，評估基準日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業(yè)外支出15萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。評估人員對該公司的情況進行深入調查及對歷史數(shù)據分析后，對該企業(yè)正常經營情況下的有關財務數(shù)據做出如下判斷：（1） 由于非典原因，該企業(yè)2003年的實際收入僅達到企業(yè)正常經營收入的60%；（2） 企業(yè)主營業(yè)務成本約占主營業(yè)務收入的50%，營業(yè)費用約占主營業(yè)務收入的5%，管理費用約占主營業(yè)務收入的5%；（3） 財務費用（利息支出）約占主營業(yè)務收入的10%，其中長期負債利息占財務費用的80%；（4） 主營業(yè)務稅金及附加占主營業(yè)務收入的5.5%；（5） 企業(yè)所得稅稅率為33%.2003年利潤表項目行本年累計數(shù)一、 主營業(yè)務收入11000000.00減：主營業(yè)務成本3550000.00主營業(yè)務稅金及附加555000.00二、 主營業(yè)務利潤（虧損以“-”號填列6395000.00加：其它業(yè)務利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業(yè)費用880000.00管理費用9100000.00財務費用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、 營業(yè)利潤（虧損“-”號填列）13135000.00加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補貼收入15300000.00營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17150000.00四、 利潤總額（虧損總額以“-”號填列18285000.00減：所得稅（所得稅稅率為33%）1994050.00五、 凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22190950.00評估人員根據被評估企業(yè)的實際情況及未來發(fā)展前景，選取了同行業(yè)5個上市公司作為參照物并經綜合分析、計算和調整得到一組價值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值，具體數(shù)據如下:（1） 市盈率為10；（2） 每股市價與每股無負債凈利潤的比率為7；（3） 每股市價與每股主營業(yè)務利潤的比率為3.8.要求：根據上述資料運用市場法評估該酒店市場價值。（最終評估值以算術平均數(shù)為準，運算中以萬元為單位，評估結果保留兩位小數(shù)）。參考答案:收益調整表項目行本年累計數(shù)一、主營業(yè)務收入11666700.00減：主營業(yè)務成本3833300.00主營業(yè)務稅金及附加591668.50二、主營業(yè)務利潤（虧損以“-”號填列）6741731.50加：其它業(yè)務利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業(yè)費用883300.00管理費用983300.00財務費用10166700.00三、營業(yè)利潤（虧損以“-”導填列）13408431.50加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補貼收入15營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）18408431.50減：所得稅（33%）19134782.39五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22273649.111）主營業(yè)務收入=100《60%=166.67（萬兀）（2） 主營業(yè)務成本=166.67x50%=83.33（萬元）（3） 主營業(yè)務稅金及附加=166.67x5.5%=9.17（萬元）（4） 營業(yè)費用=166.67x5%=8.33（萬元）（5） 管理費用=166.67x5%=8.33（萬元）（6） 財務費用=166.67x10%=16.67（萬元）（7） 無負債凈利潤=2736+16.67x（1-33%）=38.53（萬元）（8） 主營業(yè)務利潤=74.17（萬元）（9） 凈利潤=27.36（萬元）（10） 根據市盈率計算的酒店價值=27.36x10=273.60（萬元）（11） 根據無負債凈利潤價值比率計算的酒店價值=38.53x7=269.71（萬元）（12） 根據主營業(yè)務利潤價值比率計算的酒店價值=74.17x3.8=281.85（萬元）（13） 評估值=（273.60+269.71+281.85）《3=275.05（萬元）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。請問：（1）該商場周邊近期有較多權利性質相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么？（2）確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么？（3）確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么？參考答案：（1） 不可取。因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。（2） 確定出租部分潛在毛收入時應注意：①租賃期內按租約計，租賃期外按正?？陀^的市場租金計；②應考慮租賃保證金和押金的利息收入：③應考慮是否存在無形收益。（3） 確定自營部分凈收益時應注意：①測算正?？陀^的凈經營（營業(yè)）收入；②應扣除正常商業(yè)利潤。或：要準確界定由商業(yè)房地產本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經營等非房地產本身要素所產生的收益?；颍簯鶕洜I資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。委托方委托某評估機構評估的資產為1臺電腦數(shù)控機床，型號MCV-1300P,該機床于1998年6月購置并投入使用。資產評估師采用成本法進行評估，評估基準日為2008年2月30日。經過向該機床生產廠家的代理商咨詢，該型號機床已經停止生產，與委估機床同規(guī)格的新型設備的市場價格為84萬元。委估設備與同規(guī)格新設備的主要區(qū)別在于數(shù)控系統(tǒng)和機床結構的差異，兩方面因素對價格差異的影響分別為12.5%和17%，因而，確定被評估設備的重置成本為：84萬元X(1—29.5%)=59.2萬元成新率的確定采用年限法和工作量法。該類機床經濟使用壽命為12-18年，考慮到該設備為較早期的數(shù)控機床，制造質量一般，因而確定其經濟使用年限為14年，年限法確定其成新率為：1-已使用年限：經濟使用年限=1-9.67：14=30.9%該設備的運行應該以兩班制為標準，每天15小時，然而設備的實際使用為不定期的三班和兩班制，平均每天運行時間為18小時。以工作量法確定的成新率為：1-(18小時X250天每年X9.67年)：(15小時X250天每年X14年)=17.1%確定該設備的綜合成新率為:30.9%X50%+17.1%X50%=24%該設備的評估值為：59.2X24%=14.2萬元該設備評估過程中，為什么沒有分別考慮實體性、功能性、經濟性貶值？你認為成新率的估算過程有什么可商榷的？參考答案：教材第25-27頁。根據案例描述，該資產的利用率為：18：15=120%，因而實際已使用年限為120%X9.67=11.6年，因而成新率應該為：1-11.6：14=17.14%4.“A”商標評估案例一、 委托單位概況SC旅行社于1978年8月18日批準成立。注冊資本1423萬元，有職工281人，現(xiàn)下屬有7個企業(yè)。1988年以該旅行社為核心企業(yè)組建集團公司，總部設在北京。該旅行社在近幾年國家旅游局100強第一類、第二類旅行社評比中均排名前列，多次受到表彰。二、 評估方法本次評估選取2000年6月30日為評估基準日，評估方法選用超額收益法。該法對商標進行評估，就是對商標有效期內（續(xù)展前該商標有效期為8年）每期（以年為單位）的未來超額收益進行預測，并以第8年超額收益作為永續(xù)年金計算無限期超額收益，再按行業(yè)平均折現(xiàn)率將預測的各期未來超額收益折成評估基準日的現(xiàn)值，從而得出％”商標的評估價值。采用超額收益法進行商標評估的計算公式如下：PV=? %式中:t=pV——商標的評估價值；i——折現(xiàn)率；Pt——預測超額利潤;n——預測期；t——預測年限超額利潤=營業(yè)收入凈額X超額利潤率超額利潤率=收益率-基準收益率收益率=利潤總額營業(yè)收入凈額營業(yè)收入凈額=營業(yè)收入總額-代收代付款折現(xiàn)率=無風險收益率+風險收益率三、評估數(shù)據來源及計算過程1.SC旅行社營業(yè)收入凈額計算（表1）表1 營業(yè)收入凈額計算表年份199519961997199819992000（1—6月）營業(yè)收入總額（萬元）8613174062024622861196131l342代收代付款（萬元）379694801201413800108726326營業(yè)收人凈額（萬元）4817792682329061874150162.SC旅行杜1995—2000年營業(yè)收入情況匯總與2001—2008年營業(yè)收入凈額預測（表2、表3）預測方溟最小二乘法。乙XY-X乙Y表gXTX￡Xi a=Y，—bX年份Xr（萬元）XrX2

1995148174817119962792615852419973823224696919984906136244161999587414370525200061250075OOO26總計215127720031491X=^Y.i=51273.5Y=-N-i=——=8546.17因此：N691-3.5x21

因=此546.17-bx3.5=4377.28Y=1191.11X+4377.2891-3.5x21

因=此546.17-bx3.5=4377.28Y=1191.11X+4377.28表3 營業(yè)收入凈額計算表年份20012002200320042005200620072008X7891011121314預測營業(yè)收入凈額（萬元）1271513906150971628817479186711986221053環(huán)比指數(shù)=本年度營業(yè)收入凈顴：上年度營業(yè)收入凈顴經計算，環(huán)比指數(shù)不大于1.10，說明預測的未來營業(yè)收入凈額年遞增不超過10%:根據國家確定的“十一五”期間我國國內旅游業(yè)的規(guī)劃目標：“十一五”期間國內旅游收入年均增長12%?15%，國際旅游外匯收入年均增長10%?12%……可看出由最小二乘法建立的回歸分析模型所預測的未來營業(yè)收入凈額是合理的。3.利潤率計算（表4）計算公式為:利潤率=計算公式為:利潤率=表4利潤總額

營業(yè)收入營額年份19921993199419991996（1—6月）利潤總額（萬元）1433.241527.971762.901807.061227.40營業(yè)收入凈額（萬元）79268232906187415009.70收益率（%）18.0818.5619.4620.6724.50說明：1.利潤總額為SC旅行社稅前利潤額。2.由于旅游行業(yè)的特殊性，營業(yè)收入總額中大量的代收代付款不屬于旅行社的實際收入，故采用扣除代收代付款之后的營業(yè)收入凈額計算SC旅行社的收益率。4.超額收益率計算（表5）表5年份全國旅行社利潤率（%）SC旅行社利潤率（%）199213.0218.08199311.7918.56199412.1019.4619958.9620.67總計45.8776.77平均值11.4719.19超額收益率=SC旅行社平均利潤率-全國旅行社平均利潤率=19.19%-11.47%=7.72%折現(xiàn)率計算SC旅行社憑借自身的實力，躋身中國旅游界前列，利潤水平明顯高于同行業(yè)平均利潤率，在同行業(yè)中具有極高的聲譽和較強的市場競爭能力。根據市場調查及專家預測，我國未來旅游市場的總趨勢將是在數(shù)量、質量方面持續(xù)穩(wěn)定增長，這是因為：（1）我國經濟社會的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，決定旅游業(yè)也將隨之快速發(fā)展：（2）國內居民消費水平的日益提高和休閑時間的增多：（3）旅游已成為一種重要的消費選擇；（4）國內旅游的經營體系已經比較健全，（5）國內旅游的接待設施不斷增加和完善，（6）我國進一步深化改革、擴大開放，以及我國旅游界與世界旅游組織的關系進一步密切，必將吸引更多的海外游客。所有這些決定了國內旅游市場前景廣闊。但另一方面，隨著市場前景的看好，涉足旅游服務的機構逐年增多，據不完全統(tǒng)計，目前全國已有近5000家，市場競爭極為激烈，加之旅游業(yè)受外部環(huán)境影響較大，具有一定的風險。綜合考慮，本次評估風險收益率取3%，安全利率取一年期國庫券利率為9.64%。具體計算為：折現(xiàn)率=1年期國庫券利率+旅游業(yè)風險收益率=9.64%+3%=12.64%按謹慎性原則折現(xiàn)率最后取13%。折現(xiàn)系數(shù)計算（表6）因為評估基準日為2000年6月30日，所以計算公式為：折現(xiàn)系數(shù)=（1十折現(xiàn)率）1表6 折現(xiàn)系數(shù)計算表年份200020012002200320042005200620072008tO.51.52.53.54.55.56.57.58.5折現(xiàn)系數(shù)O.94070.8325O.7367O.652O.577O.5106O.4518O.3999O.3539說明：t為基準日為2000年6月30日的折現(xiàn)年數(shù)?！癆”商標價值計算商標評估計算一覽表（表7）。評估基準日：2000年6月30日委托單位：SC旅行社年份預期營業(yè)收入⑴稅前超額利潤(2)=(1)X7.72%稅后超額利潤(3)=(2)X(1—33%)現(xiàn)值系數(shù)（4）現(xiàn)值⑸=(3)x(4)2000(7-12月)7490.30578.25387.430.9407364.45200112715.00981.60657.67O.8325547.51200213906.001073.54719.27O.7367529.89200315097.001165.49780.88O.652509OO1257.43842.48O.577486.11200517479.001349.38904.080.5106461.63200618671.001441.40965.74O.4518436.32200719862.OO1533.351027.34O.3999410.83200821053.001625.291088.950.3539385.382008年以后8376.540.35392964.46評估價值7095.71表7 商標評估計算表金額單位：萬元說明：超額利潤率=7.72%。四、評估結果在評估基準日2000年6月30日，SC旅行社所擁有的“A”商標的公平市值為7100萬元。五、評估說明收益預測是商標評估的基礎，而任何預測都是在一定假設條件下進行的。本次在“A”商標評估中未來收益預測