開發(fā)經(jīng)營與管理真題

21/212009開發(fā)經(jīng)營與治理真題第1題關(guān)于收益性房地產(chǎn)來講，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時刻稱為()。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命第2題地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這講明房地產(chǎn)投資具有()的特性。A.變現(xiàn)性差B.易受政策阻礙C.依靠專業(yè)治理D.效益外溢和轉(zhuǎn)移第3題甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬元。可能2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是()。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以推斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小第4題假如整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相關(guān)于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是()。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【參考解析】：9%+0.23(15%-9%)=10.38%第5題2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為()。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%第6題某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是()。A.半個月B.2個月C.半年D.2年第7題房地產(chǎn)市場供給壟斷性的緣故不包括()。A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性第8題房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由()。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率第9題橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)時期的()。A.質(zhì)量操縱B.進(jìn)度操縱C.成本操縱D.合同治理第10題在正式申請竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由()列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位第11題需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的定價(jià)方法是()。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法第12題在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的()。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實(shí)需求D.市場最低需求第13題某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬㎡，實(shí)際銷售量為650萬㎡，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為()萬㎡。A.500.0B.537.5C.612.5D.650.0第14題某開發(fā)商領(lǐng)先向市場推出了帶有電梯的不墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場定位戰(zhàn)略上采取的是()戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差不化C.服務(wù)差不化D.產(chǎn)品差不化第15題某都市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍同意的過程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場的()。A.替代性B.進(jìn)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性第16題認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是()。A.馬克思的利率決定理論B.可貸資金利率理論C.Is—1M曲線模型利率理論D.流淌性偏好利率理論【正確答案】：D第17題若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為()。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%第18題某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為()萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【正確答案】：C第19題李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。假如李某于第7年末提早償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為()元。A.3456.09B.3505.95C.3509.74D.3705.73【正確答案】：C第20題某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時刻，建成后用于出租經(jīng)營，可能經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為()年。A.37B.40C.43D.50【正確答案】：B第21題某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元;當(dāng)i2=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為()。A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%【正確答案】：C第22題某商鋪的購買價(jià)格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，可能該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，假如不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【正確答案】：C第23題趙某以12000元/㎡的價(jià)格購買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【正確答案】：C第24題房地產(chǎn)投資方案比選通常是在()之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法【正確答案】：B第25題對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時，應(yīng)采納的方法是()。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法【正確答案】：A第26題下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是()。A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，能夠完全排除通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的阻礙C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)酬勞均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率【正確答案】：A第27題各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的要緊依據(jù)，現(xiàn)在應(yīng)選擇的判不指標(biāo)是()。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)【正確答案】：D第28題下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是()A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤率D.財(cái)務(wù)杠桿比率【正確答案】：A第29題某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為()萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【正確答案】：C第30題將借款本息視為現(xiàn)金流出的差不多報(bào)表是()。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資打算與資金籌措表第31題租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式要緊是()。A.置業(yè)投資B.設(shè)備租賃C.售后回租D.權(quán)益融資第32題商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括()。A.開發(fā)商違法預(yù)售B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場供需失衡第33題在貸款綜合評價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風(fēng)險(xiǎn)等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為()。A.50%B.60%C.70%D.80%【正確答案】：D第34題在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由()支付。A.業(yè)主B.承租人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同第35題某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為()萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【正確答案】：D二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。)第36題下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有()。A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.時刻風(fēng)險(xiǎn)E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)第37題對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析()。A.價(jià)格結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)E.租買結(jié)構(gòu)第38題房地產(chǎn)市場區(qū)不于一般商品市場的特性要緊有()。A.競爭性B.壟斷性C.外部性D.均衡性E.信息不對稱性第39題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給都市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括()。A.工程質(zhì)量保修書B.可行性研究報(bào)告C.竣工圖D.住宅使用講明書E.竣工驗(yàn)收備案表第40題采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有()。A.開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位B.開發(fā)商難以估算成本C.開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D.開發(fā)商打算與同行和平共處E.開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力第41題房地產(chǎn)市場分析能夠關(guān)心開發(fā)商()。A.選擇合適的項(xiàng)目位置B.查找投資合作伙伴C.確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型D.推斷租買時機(jī)E.進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策第42題開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有()。A.供需分析B.競爭分析C.市場占有率分析D.投資收益分析E.宏觀因素分析第43題下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有()。A.購買—持有—出租—出售B.購買一更新改造—出售C.購買一更新改造—出租—出售D.開發(fā)—銷售E.開發(fā)—持有—出租—出售第44題投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，要緊在于前者考慮了()。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資第45題下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可同意收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采納差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案第46題下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)可能時期工作的有()。A.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的緣故分析B.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析C.風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)D.風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析E.風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析第47題實(shí)物期權(quán)方法能夠應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，要緊是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有()。A.可預(yù)測性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可彎更性第48題編制房地產(chǎn)投資打算與資金籌措表之前，應(yīng)先編制()。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用打算D.資金籌措打算E.資金來源與運(yùn)用表第49題按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有()。A.權(quán)益型B.抵押型C.傘型合伙D.多重合伙E.混合型第50題物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括()。A.確立治理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三、推斷題(共15小題，每題1分。請依照推斷結(jié)果，用第51題具有相同市場價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。()第52題房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。()第53題量價(jià)彈性是指某時點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。()第54題開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項(xiàng)目的平均銷售周期。()第55題一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，要緊是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋浴?)第56題個人住房抵押貸款采納等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。()第57題只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就可不能發(fā)生次貸危機(jī)。()第58題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。()第59題借款償還期和投資回收期差不多上評價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。()第60題不確定型決策是指以后事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能確信，且其發(fā)生概率也未知的決策。()第61題最高租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間差距越大，講明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。()第62題基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。()第63題預(yù)租售收入能夠作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源。()第64題不管是權(quán)益融資依舊債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。()第65題收益性物業(yè)能夠獵取的最大租金收入稱為有效毛收入。()四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分)第66題王某以12000元/㎡的價(jià)格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當(dāng)于購房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進(jìn)行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當(dāng)于購房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營打算是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000元/㎡的價(jià)格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪接著出租;第15年末以15000元/㎡的價(jià)格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪接著出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價(jià)格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當(dāng)于售價(jià)5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個人所得稅)。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/(月·㎡)(按建筑面積計(jì))不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營成本為毛租金收入的25%;購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計(jì)算過程。(2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計(jì)算出結(jié)果)。(10分)自有資金現(xiàn)金流量表(單位：萬元)

年末0123～91011～141516～1920現(xiàn)金流入

年毛租金收入

凈轉(zhuǎn)售收入

現(xiàn)金流出

購房、辦證及裝修投入

年還本付息

年運(yùn)營成本

凈現(xiàn)金流量

第67題某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5.5。據(jù)估算，該住宅