開店選址的論證體系總結(jié)

開店選址的論證體系總結(jié)A.城市準(zhǔn)入、城市方面的決策.市場概況.城市概況：概況、經(jīng)濟(jì)趨勢、人口結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)、對外主要交通.城市評估：城市評估標(biāo)、區(qū)域戰(zhàn)略評價、城市對比分析.城市分析：城市商圈概況、城市商圈對比.競爭分析：同城同商圈競爭分析.綜合評估：城市行業(yè)綜合分析、潛在客戶分析、進(jìn)入時機(jī)分析、SWOT分析B.商圈層次的決策.商圈信息：商圈概況、經(jīng)濟(jì)趨勢、交通情況、相關(guān)規(guī)劃.人口分析：人口成分構(gòu)成、靜態(tài)網(wǎng)格分布.聚客點分析：對本業(yè)態(tài)核心的聚客信息的收集和分析.動線分析：商圈動線總述、商圈動線分析.商圈評價：商圈評價、戰(zhàn)略評價、同類型/同城對比分析.競爭信息：競爭綜合分析、競爭對手信息對比（生存狀況等等）、商圈競爭現(xiàn)狀分析、商圈容量預(yù)估.綜合評估：商圈行業(yè)綜合分析、潛在客戶分析（目標(biāo)消費人群增長分析）、進(jìn)入時機(jī)分析、商圈SWOT分析、機(jī)會點綜合分析C.機(jī)會點評估（單店址方面的決策）L機(jī)會點概況：機(jī)會點概況、機(jī)會點交通情況，機(jī)會點構(gòu)成2,客流量分析：機(jī)會點容量預(yù)估.機(jī)會點評估：機(jī)會點評價、可行性分析、機(jī)會點對比分析（同競爭者對比、等同點對比、備選點對比）,營業(yè)額預(yù)估一、連鎖企業(yè)新店選址的現(xiàn)狀據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會統(tǒng)計，進(jìn)入21世紀(jì)后，代表連鎖業(yè)發(fā)展趨勢的“連鎖百強(qiáng)”，仍以年均超過50%的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了社會零售總額年均9.4%的增速，“連鎖百強(qiáng)”在零售額中的比重穩(wěn)步提高。連鎖因其特殊的可復(fù)制的價值，在整個零售業(yè)中占有越來越重要的地位。經(jīng)營中的不確定性通常會表現(xiàn)為以下幾個方面：⑴缺乏品牌的支持；（2）缺乏資金的支持；⑶缺乏供應(yīng)方面的支持；（4）缺乏管理方面的支持。恰恰是這些缺乏的體現(xiàn)，導(dǎo)致連鎖經(jīng)營者經(jīng)營中的如何預(yù)防這些不確定性?如何對新店的經(jīng)營目標(biāo)定位？如何吸引潛在目標(biāo)顧客群？這些都是開辦新店的經(jīng)營者所面臨的最大問題和困惑。怎么能更好地進(jìn)行店址的選擇，店面的布置，完成開業(yè)前的籌建工作呢？成功的選址是連鎖企業(yè)核心競爭力之一，成功的選址工作能帶給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)效益。國內(nèi)連鎖企業(yè)大多采用人工選址，但是人工選址存在一些不足和缺憾，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：⑴人工選址無數(shù)字模型支持，系統(tǒng)性較弱、關(guān)聯(lián)性較差、存在不確定因素；⑵成熟商圈、客流、物流數(shù)據(jù)模糊，缺少投資收益預(yù)測，決策依據(jù)較差；⑶在預(yù)測區(qū)域競爭、交通干擾、城市規(guī)劃等帶來的影響面無能為力，無法為經(jīng)營者提供科學(xué)、直觀的決策支持；（4）連鎖開店無整體規(guī)劃，店鋪的生命周期管理較弱，難以應(yīng)對大規(guī)模市場擴(kuò)。二、如何解決連鎖企業(yè)開店選址困惑跨國連鎖巨頭們用幾十年的時間形成了一套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址系統(tǒng)，對企業(yè)發(fā)展起到重要作用，國內(nèi)連鎖企業(yè)是否能快速形成一套適合自己的開店選址系統(tǒng)呢？基于對中國連鎖的研究現(xiàn)狀，我們認(rèn)為構(gòu)建科學(xué)的選址系統(tǒng)，關(guān)鍵分三步完成，簡稱為“三大定律二一般連鎖企業(yè)可依據(jù)此三大定律從無到有構(gòu)建自己的選址系統(tǒng)，以解決連鎖選址和拓展的難題，提高加盟商對總部忠誠，獲得穩(wěn)健及快速的發(fā)展：1、市場規(guī)劃通常是根據(jù)財務(wù)部門規(guī)劃公司制定總體目標(biāo)。首先是市場規(guī)劃和城市規(guī)劃選擇在規(guī)劃內(nèi)的進(jìn)駐城市（嚴(yán)格的按城市等級劃分的標(biāo)準(zhǔn)），其次從進(jìn)駐城市中先從商圈的規(guī)劃與商圈的分類選擇開始，然后進(jìn)行商圈交通情況、市場調(diào)研、客流動線分析、人口分析、競爭對手分析和聚客點的測算與選擇，包括店門前人流量的測定，最后將這些信息輸入系統(tǒng)軟件，就可以完成開店盈虧測算，明確地知道在市場的潛能、營業(yè)額等必要決策信息。通過市場調(diào)查，了解消費者及業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，以確定本企業(yè)商業(yè)模式選型對消費者行為方式的分析，有助于確定選址定位，同時可采取問卷調(diào)查、專家訪談、數(shù)據(jù)收集等方式總結(jié)沉淀企業(yè)（加盟商/經(jīng)銷商）以往選址成功經(jīng)驗，為選址提供準(zhǔn)確的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持。2、開店尋址通過市場和商圈的規(guī)劃以及商圈分類這一系列的工作，我們可以對可能存在的機(jī)會點再進(jìn)行精細(xì)篩選和點址排查。這樣可以快速排除一些不確定的因素（業(yè)主意愿評估購買、租賃的各項條件的評估法律審核、營建部門施工開業(yè)交接、各類資料存檔等）系統(tǒng)選址決策可以采用多種評審方法進(jìn)行決策。系統(tǒng)根據(jù)一定選址原則及規(guī)劃，以便有效地保證選址成功率，決策部門掌握選址系統(tǒng)軟件及選址經(jīng)驗，能做出準(zhǔn)確高效的選址決策。3、門店管理通過對門店選址的確定，我們可以對新開的門店資產(chǎn)和人員進(jìn)行管理和培訓(xùn)，同時對每個門店生命周期（營業(yè)額）進(jìn)行的追蹤和分析，隨時掌握門店最新動向。通過專業(yè)化調(diào)查和客流量測試對新開的門店在其生命周期內(nèi)根據(jù)不同情況作出不同處置。第一步、明確企業(yè)的信息模型無論什么行業(yè)的連鎖企業(yè)，開店選址最重要的信息。這些信息包括市場信息、城市規(guī)劃信息、商圈信息、本司店面信息、競爭狀況信息、人口分布信息、問卷調(diào)查、客流量信息等等。但對于不同行業(yè)的企業(yè)，對于同一行業(yè)不同定位的店鋪，他們各自都有不同的信息關(guān)注側(cè)重點。例如餐飲企業(yè)關(guān)注人流的就餐習(xí)慣等等。連鎖企業(yè)應(yīng)該首先確定企業(yè)關(guān)注的信息模型，以便在后面的選址過程中，有針對性的收集信息，供選址決策分析使用。具體如何確定企業(yè)的信息模型，可以通過專門的咨詢機(jī)構(gòu)，結(jié)合企業(yè)的實際情況進(jìn)行分析；也可以選擇成功的選址軟件產(chǎn)品，因為產(chǎn)品往往沉淀了很多優(yōu)秀的選址經(jīng)驗，另外結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)也便于今后持續(xù)利用和分析；也可以采用兩者相結(jié)合的方式。第二步、制定可控的市場規(guī)劃根據(jù)實際情況和自身的發(fā)展需要，企業(yè)會不斷的制定開店規(guī)劃，有計劃有步驟的進(jìn)行擴(kuò)張，這是一個持續(xù)跟進(jìn)的工作。不能憑領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗或感覺，也不能盲目的跟風(fēng)，因為沒有科學(xué)的依據(jù)，往往風(fēng)險非常大，給企業(yè)的發(fā)展帶來很多隱患。企業(yè)首先需要分析整個市場的容量，根據(jù)實際或潛在的市場容量以及市場的飽和度，結(jié)合企業(yè)自身的情況，制定科學(xué)合理的市場規(guī)劃。要求制定計劃的時候，要能夠縱觀全局，也要考慮到市場的前瞻性，提前布局占領(lǐng)先機(jī)。第三步、透析城市，細(xì)化開店計劃根據(jù)市場的宏觀規(guī)劃，要將企業(yè)當(dāng)前的實際開店計劃分配到對應(yīng)的城市中去。城市的經(jīng)濟(jì)狀況、人口層次、商圈構(gòu)成、交通情況、政府規(guī)劃等等的信息，都是城市分析的對象。對市場下各個城市進(jìn)行徹底的分析之后，就能確定各個城市具體需要新開店的數(shù)量。然后就可以在城市的各個商圈中尋找具體的適合本業(yè)態(tài)的開店機(jī)會點。在進(jìn)行城市分析的時候，特別是新進(jìn)入的城市，可以參考以往的選址經(jīng)驗，尋找同樣級別的城市作為參照，以提高城市分析的準(zhǔn)確性。第四步、商圈評估，得到網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)果只要存在一定的可開發(fā)的商圈容量，就一定能夠在商圈中找到對應(yīng)的機(jī)會點。商圈的范圍很大，機(jī)會點到底在什么地方，需要對商圈進(jìn)行進(jìn)一步的分解。除了上一步驟中提到的各種分析對象外，還要進(jìn)行其他更深層次的分析。例如根據(jù)人流將商圈分成多個區(qū)段，再具體分析各個區(qū)段的人流目標(biāo)、習(xí)慣等信息。對備選的機(jī)會點進(jìn)行各種評估，例如交通情況、便利性、適用性等等。對商圈進(jìn)行各項評估后，最終的機(jī)會點也就浮出了水面。這樣得到的機(jī)會點是科學(xué)的、規(guī)范的，開發(fā)的成功率自然也會很高。第五步、對備選地址進(jìn)行綜合分析，確定開發(fā)先后次序機(jī)會點得到后，還需要根據(jù)機(jī)會點的實際情況，利用科學(xué)的模型，對機(jī)會點進(jìn)行各項預(yù)測。例如機(jī)會點的大概投資成本，以及今后的營業(yè)情況預(yù)測，對預(yù)測結(jié)果好的機(jī)會點進(jìn)行優(yōu)先開發(fā)。第六步、不斷總結(jié)提高選址經(jīng)驗因為沒有經(jīng)驗，連鎖企業(yè)一開始的選址的難度都會很大，隨著企業(yè)不斷發(fā)展，選址經(jīng)驗不斷積累，企業(yè)的選址往往就會向科學(xué)化、規(guī)范化發(fā)展。企業(yè)要及時、不斷的對所選點址的人流，進(jìn)行調(diào)查和分析，并與當(dāng)初規(guī)劃時的分析結(jié)果進(jìn)行比較，總結(jié)之前的選址過程。只有不斷的將預(yù)測情況和實際情況結(jié)合起來，進(jìn)行系統(tǒng)的總結(jié)和分析，才能不斷提高選址經(jīng)驗和選址的準(zhǔn)確性。當(dāng)然各個企業(yè)都有自身的特點，具體的步驟有所不同，優(yōu)秀的連鎖企業(yè)完全可以憑借自身的實力，帶動一個商圈的發(fā)展，但是選址的總體過程基本一致。按上述步驟，選到了具體開店地址的范圍，是否就能保證開店一定能夠成功呢？選擇的店址是否能夠取得成功，在店址選擇方面的關(guān)鍵因素有以下幾點。一、客戶數(shù)量進(jìn)店消費的客戶數(shù)量多少，決定了選址的成功是否。制約客戶數(shù)量的因素非常多。如人流量、人流目標(biāo)、人流習(xí)慣、交通情況、便利性、可視性等等。人流量很大，不一定進(jìn)店消費的客戶數(shù)量就多，人流量不大，也可以將人流吸引過來，進(jìn)店消費的客戶數(shù)量也會提高。具體的客戶數(shù)量在選址過程中，應(yīng)該有一個初步的預(yù)測，選址經(jīng)驗豐富的企業(yè),預(yù)測的準(zhǔn)確性越高。二、商圈容量商圈容量是根據(jù)各種因素綜合分析后得出的，是某個行業(yè)的消費水平或者是潛在的消費水平。影響商圈容量的因素有商圈內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口層次、消費習(xí)慣、文化時尚等。商圈容量高不一定好，商圈容量低不一定不好，還要看商圈的飽和度，需要對競爭對手進(jìn)行縱深分析，例如競爭對手的營業(yè)情況、市場定位和單位面積俏售額等等。如果在一個商圈容量不高的地方，如開發(fā)區(qū)，不存在行業(yè)競爭的情況下，開出的店同樣也會獲得成功。三、人流方向仔細(xì)分析商圈中的人員流動方向，通常情況下會發(fā)現(xiàn)，商圈中的人流方向是比較固定的，選擇的機(jī)會點盡量在人流動線上。俗話說“一步差三市”，開店地址差一步就有可能差三成的顧客。即使增加投資成本,也很有必要將機(jī)會點選擇在人流動線上,不在人流動線上的店鋪，在日后的經(jīng)營過程中，勢必會花費更多的精力和財力進(jìn)行宣傳，引導(dǎo)人流的方向。如果商圈內(nèi)存在競爭對手時，這一點尤其重要。四、政府規(guī)劃是否有新的商業(yè)項目規(guī)劃，商業(yè)項目包括大型的賣場，百貨商場、超市等等，隨著新樓群的建成而形成的新興市場。要及時了解政府對某些特定區(qū)域的規(guī)劃和定位，提前介入，做前瞻性的投入，往往可以節(jié)省很多的成本。及時了解政府的規(guī)劃，也可以提前發(fā)現(xiàn)某些店址存在的隱患，提前做好防范。例如目前理想的機(jī)會點，今后是否會存在拆遷的情況，如果企業(yè)是租賃經(jīng)營的話，得不到政府的拆遷補(bǔ)償，前期的投入也無法收回，損失將非常慘重。五、投資回報率店鋪的投入成本很多，其中土地價格或建筑物租金，以及物流配送的成本與選址的密切程度較高，要考慮到這些費用是會不斷上漲的。所以在選址的時候就需要進(jìn)行全面的成本估算和店面評估，只有投資回報高的店鋪才能不斷經(jīng)營下去，否則就會面臨被迫關(guān)店或降低規(guī)