萬科地產成本核算制度

/11萬科集團房地產成本核算指導目錄第一章總則第二章成本核算的基本程序第三章成本核算對象的確定第四章成本費用項目及核算內容第五章會計科目與帳簿設置第六章成本費用的歸集與分配第七章成本報表第八章附則編制單位：財務管理部一九九八年十二月第一章總則1-1為了加強成本管理，規(guī)范集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)《股份有限公司會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三“房地產開發(fā)業(yè)務會計處理規(guī)定”與我國具體會計準則等有關規(guī)定，以及集團《財務管理規(guī)則》和《會計管理規(guī)則》的要求，制定本指導。1-2集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。1-3各房地產開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發(fā)產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對象的確定3-1成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。3-2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期(區(qū))開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。3-3成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。第四章成本費用項目及核算內容4-1