中國(guó)經(jīng)典房地產(chǎn)調(diào)查問卷

要緊活動(dòng)要緊活動(dòng)負(fù)責(zé)人整個(gè)項(xiàng)目l方案設(shè)計(jì)問卷設(shè)計(jì)定稿、印刷督導(dǎo)培訓(xùn)訪問員招募抽樣訪問員培訓(xùn)試訪訪問實(shí)施數(shù)據(jù)錄入清理計(jì)算機(jī)處理報(bào)告撰寫遞交報(bào)告1周2周3周4周5周6周7周8周9周4.4費(fèi)用預(yù)算經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列（以人民幣計(jì)算）方案、問卷設(shè)計(jì)1.萬元第一時(shí)期訪談200份、第三時(shí)期入戶費(fèi)用：100份督導(dǎo)、訪問員培訓(xùn)試訪0.1萬元訪問實(shí)施(訪問員費(fèi)用與訪問治理費(fèi)用):30元*400=1.2萬元抽樣0.1萬元問卷、卡片印刷：0.1萬元禮品:2*400=0.8萬元小計(jì)：2.3萬元第四時(shí)期補(bǔ)充調(diào)查100戶(備選)(訪問員費(fèi)用與訪問治理費(fèi)用):20元*100=0.2萬元禮品:5元*100=0.05萬元小計(jì)：0.25萬元第五時(shí)期：走訪機(jī)關(guān)、座談會(huì)2組組織實(shí)施4000元*2=0.8萬元禮品:100元*15*2=0.3萬元小計(jì)：1.1萬元第五時(shí)期：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報(bào)告數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=0.2萬元計(jì)算機(jī)處理:1.5萬元報(bào)告撰寫（1個(gè)總報(bào)告，入戶報(bào)告、訪談報(bào)告、報(bào)紙報(bào)告、宏觀報(bào)告）:2萬元小計(jì)：3.2萬元合計(jì):8.35萬元萬元咨詢費(fèi)用本咨詢工作的咨詢費(fèi)為人們幣300000元。這項(xiàng)費(fèi)用是依據(jù)工作的時(shí)刻、進(jìn)度、行業(yè)特點(diǎn)綜合制定的。4.4.1市場(chǎng)需求咨詢報(bào)告德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是集汲取外資、進(jìn)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場(chǎng)促進(jìn)展，以產(chǎn)業(yè)促市場(chǎng)的高科技工業(yè)園區(qū)，同時(shí)本園區(qū)也擔(dān)負(fù)著制造舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質(zhì)量的重要職能，是德城區(qū)向東進(jìn)展關(guān)鍵性的一步。項(xiàng)目的建設(shè)，是德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號(hào)召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的里程碑。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研預(yù)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。報(bào)告內(nèi)容：第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)（一）調(diào)查目的1、通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃小申莊項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場(chǎng)所同意的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。2、依照對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推廣策略提供有力支持。3、隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了“建筑無限生活，從明白你的生活開始！”報(bào)紙公開問卷調(diào)查，樹立開發(fā)區(qū)政府的愛民形象，以及**公司的品牌形象，將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。（二）調(diào)查內(nèi)容1、對(duì)德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃（2）德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）3、需求市場(chǎng)調(diào)查以后三年內(nèi)市民置業(yè)意向購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）購買決策（決策參與、決策阻礙因素、信息渠道的重要性排序）購買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）價(jià)格支付能力對(duì)物業(yè)配套的需求購買人群4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）（1）差不多情況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率類不、檔次及整體布局裝修材料、水平硬件設(shè)備配套服務(wù)功能及功能分區(qū)公開銷售日期銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率付款方式、銀行按揭安排車位配備物業(yè)治理公司及費(fèi)用（2）營(yíng)銷策略目標(biāo)客戶選擇決策市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)營(yíng)銷組合策略（三）調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察有關(guān)人員訪談相關(guān)資料收集整理3、需求市場(chǎng)調(diào)查專項(xiàng)訪談問卷（200人次）報(bào)紙公開問卷調(diào)查（400人次）入室主體問卷（100次）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析深度訪談二、調(diào)查組織與實(shí)施調(diào)查時(shí)刻安排表時(shí)間安排工作內(nèi)容2003就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。2003提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。2003正式簽定合同，報(bào)社聯(lián)絡(luò)，報(bào)紙問卷調(diào)整。2003年5月16日宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等；2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開始，對(duì)德州市內(nèi)及開發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。2003年5月17—18日1、4月17日?qǐng)?bào)紙公開問卷見報(bào)；2、集中訪談問卷調(diào)查時(shí)期，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路治理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份。2003年5月19—20日主體問卷調(diào)查時(shí)期，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等，收回問卷108份，有效問卷98份；三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。2003年5月19—23日?qǐng)?bào)紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷79份，全部有效；數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。2003年5月24—26日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成。2003年5月27日市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交。2003年5月28—30日市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成提交。第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析德州市宏觀環(huán)境調(diào)查（一）德州市宏觀環(huán)境分析德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會(huì)濟(jì)南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連結(jié)帶。德州市現(xiàn)轄11個(gè)縣市區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬，面積1萬平方公里。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，都市人口約為50萬左右?？傮w來看，德州市都市化水平明顯偏低。德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著都市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心；東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)。從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，德州市中心都市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，都市化水平偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。為此，德州市提出都市東進(jìn)戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，打算用5年時(shí)刻建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹都市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心都市。（二）德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力進(jìn)展，一時(shí)刻開發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。從全國(guó)各都市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)都市新區(qū)的開發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的阻礙。結(jié)合德州實(shí)際情況，通過對(duì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，新區(qū)開發(fā)的實(shí)施會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面阻礙：開發(fā)區(qū)、新區(qū)房?jī)r(jià)平抑德州市整體房?jī)r(jià)開發(fā)區(qū)和新區(qū)的房?jī)r(jià)較市區(qū)1500-2300元/㎡的房?jī)r(jià)廉價(jià)300-400元/㎡，帶動(dòng)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，關(guān)于平抑德州市整體房?jī)r(jià)起到顯著作用。開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特不優(yōu)惠的土地出讓政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，德州市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近300元/㎡。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相關(guān)于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無可比擬。開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。開發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛開發(fā)區(qū)大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)開發(fā)區(qū)操縱性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期進(jìn)展規(guī)模為15平方公里，都市人口為12萬人，新區(qū)進(jìn)展規(guī)模為25平方公里，都市人口將達(dá)到32萬人以上。按平均2.3人/戶的標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，僅住宅需求就在19.11萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。新區(qū)、開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著開發(fā)區(qū)成熟程度而趨高一般來講，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素養(yǎng)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)資料，德州市人均年收入僅為6932.28元。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。同時(shí)，人們對(duì)開發(fā)區(qū)、新區(qū)的認(rèn)識(shí)還相對(duì)薄弱，加之開發(fā)時(shí)刻短，周邊配套尚不完善，在此形勢(shì)下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。二、項(xiàng)目自身情況調(diào)查（一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析（1）項(xiàng)目地塊地理位置優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，且南臨開發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學(xué)?！S華中學(xué)相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護(hù)綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場(chǎng)是人們休閑娛樂的好去處。小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。不足開發(fā)區(qū)尚處在進(jìn)展初期，周邊公交、購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，阻礙小區(qū)南向景觀。小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素養(yǎng)不高，今后業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。（2）參與項(xiàng)目的公司情況優(yōu)勢(shì)進(jìn)展商**公司為開發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬實(shí)體，政府信譽(yù)，誠(chéng)信保證。項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。該院規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在國(guó)內(nèi)具有較高權(quán)威性。小區(qū)營(yíng)銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行全程代理策劃，全新的營(yíng)銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)。小區(qū)物業(yè)治理還在籌劃之中，打算將邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)治理公司擔(dān)任物業(yè)治理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供總管式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。此舉可使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不足原**公司前期開發(fā)的湘江小區(qū)質(zhì)量、物業(yè)治理等方面的殘存問題，會(huì)對(duì)小申莊項(xiàng)目帶來一定阻礙。物業(yè)治理顧問公司尚未確定。（3）項(xiàng)目市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，積存有效客戶。本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處在進(jìn)展時(shí)期，整體營(yíng)銷實(shí)力不強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)留的進(jìn)展、發(fā)揮空間較大?，F(xiàn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略高出市民的承受價(jià)位，據(jù)調(diào)查，市民對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)位認(rèn)同感較強(qiáng)，為本項(xiàng)目打入市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。不足據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對(duì)媒介的關(guān)注度不高，使項(xiàng)目在宣傳過程中，受一定阻礙。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí)，要考慮到市民的同意程度，關(guān)于項(xiàng)目自身檔次的提升，略有阻礙。三、房地產(chǎn)需求調(diào)查（問卷調(diào)查）我們采取集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查和報(bào)紙公開問卷調(diào)查的方式，共采集樣本416份，對(duì)規(guī)劃最具現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)懷的各類購房因素（可同意戶型、面積、房?jī)r(jià)、配套、物業(yè)等）進(jìn)行了客觀詳細(xì)的調(diào)查。（一）問卷回收統(tǒng)計(jì)及情況講明問卷類型取樣回收數(shù)目有效問卷數(shù)目備注集中訪談問卷2412356份無效報(bào)紙公開問卷7777全部有效入室主體問卷104985份無效入室主體問卷作為調(diào)查的要緊采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。采納電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對(duì)德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價(jià)局、開發(fā)區(qū)財(cái)政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、大夫、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層治理者等十一個(gè)層面，共回收有效問卷104份，有效98份。集中訪談問卷取樣單位取樣人群取樣數(shù)目有效問卷備注三和電子中層治理者、職工13112份無效耀華中學(xué)教師1717高速公路治理局職員2323魯能超市職員、隨機(jī)抽樣34331份無效開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公大廳國(guó)家公務(wù)員、職員40382份無效美食城隨機(jī)抽樣3636新湖廣場(chǎng)隨機(jī)抽樣33321份無效街訪隨機(jī)抽樣4545報(bào)紙問卷未達(dá)到期望回收數(shù)，一是報(bào)紙僅公布一次，頻率低，時(shí)效短；另一方面是《德州日?qǐng)?bào)》覆蓋面小，客戶群局限性大，且發(fā)行量小，市民對(duì)媒體的關(guān)注度不高。報(bào)紙公開問卷的初衷是將其作為對(duì)周邊縣郊區(qū)意向者需求的了解途徑和企業(yè)品牌塑造項(xiàng)目公開推廣的開始。從問卷回收質(zhì)量看，人群素養(yǎng)高，選擇客觀，77份全部有效，差不多達(dá)到調(diào)查的差不多目的。樣本能夠作為對(duì)其它兩種問卷的補(bǔ)充。（二）主題問卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析1、以后三年內(nèi)置業(yè)意向購買動(dòng)機(jī)及次數(shù)在對(duì)居民購買動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為61.2%，其次是購買婚用的占25.5%，用于投資和本地拆遷僅各占5.1%。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，達(dá)54.1%,第一次置業(yè)的占39.8%，多次置業(yè)的僅占到總數(shù)的6.1%。購房的緣故 FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid本地拆遷55.15.15.1改善居住條件6061.261.266.3投資升值55.15.171.4結(jié)婚用房2525.525.596.9地位身份的象征11.01.098.0其他22.02.0100.0Total98100.0100.0本次置業(yè)屬于FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid第一次3939.839.839.8第二次5354.154.193.9多次66.16.1100.0Total98100.0100.0購房區(qū)域選擇從居民對(duì)購買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，打算在開發(fā)區(qū)購房者占到34.7%，而打算在市中心區(qū)購房的同樣占34.7%。開發(fā)區(qū)對(duì)整個(gè)德州市區(qū)來講，依舊一個(gè)新興的區(qū)域，那個(gè)數(shù)據(jù)足以講明，開發(fā)區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的以后前景及進(jìn)展?jié)摿?。購房區(qū)域選擇FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid市中心3434.734.734.7城東99.29.243.9鐵西22.02.045.9城南44.14.150.0城北88.28.258.2開發(fā)區(qū)3434.734.792.9新區(qū)77.17.1100.0Total98100.0100.0投資意向調(diào)查在98位被調(diào)查者中，92人兩年內(nèi)有投資打算，投資房地產(chǎn)和股票均占27%，用于彩票投資的占23%，用于投資債券的占11%。關(guān)于房地產(chǎn)投資，專門多人還處于一種觀望態(tài)度。股票債券外幣房地產(chǎn)彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇在此項(xiàng)問題中，打算在開發(fā)區(qū)投資的最多，占總數(shù)的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他區(qū)域所占份額較少。房地產(chǎn)投資的選擇區(qū)域FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid市中心2121.421.421.4城東88.28.229.6鐵西33.13.132.7城南11.01.033.7城北22.02.035.7開發(fā)區(qū)5758.258.293.9新城55.15.199.0其他11.01.0100.0Total98100.0100.0對(duì)開發(fā)區(qū)的第一感受人們的回答排序依次為進(jìn)展?jié)摿?、以后新市區(qū)、希望、朝氣蓬勃、創(chuàng)新、值得信賴、親和、繼承文化、權(quán)威。講明開發(fā)區(qū)差不多成為人們心目中極具進(jìn)展?jié)摿Φ男率袇^(qū)。NMinimumSumMean進(jìn)展?jié)摿?7081.84親和9707.07朝氣蓬勃97034.35創(chuàng)新97026.27希望97044.45繼承文化9704.04精明9700.00權(quán)威9701.01值得信賴97013.13以后新市區(qū)97071.73ValidN(listwise)97德州市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)由數(shù)據(jù)分析，調(diào)查者中認(rèn)為德州三年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)升高的占24.5%，認(rèn)為會(huì)保持現(xiàn)狀的占42.9%，認(rèn)為將會(huì)下跌的占26.5%，不清晰的占6.1%。依自身經(jīng)濟(jì)條件，70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲太快，開發(fā)商越來越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，不可能再漲。由此講明德州房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，短時(shí)刻內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid上漲2424.524.524.5保持現(xiàn)狀4242.942.967.3下跌2626.526.593.9不清晰66.16.1100.0Total98100.0100.0小結(jié)：由此可知，德州市民購房觀念發(fā)生專門大變化，對(duì)開發(fā)區(qū)的認(rèn)可度提高，置業(yè)意向首選開發(fā)區(qū)的占1/3，要緊用于改善居住條件和購置婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購房后二次置業(yè)。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)開發(fā)區(qū)的以后進(jìn)展?jié)摿ζ谕祵ｉT高，認(rèn)為其將成為德州市新城區(qū)，選擇投資開發(fā)區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。通過對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，德州市民普遍認(rèn)為，德州的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持現(xiàn)有水平或下跌，短期內(nèi)可不能波動(dòng)，目前房?jī)r(jià)尚可同意；而開發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房?jī)r(jià)無疑成為吸引購房者的一個(gè)有利因素。2、購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）A\可同意價(jià)格、總價(jià)分析購房者最可能購買的房?jī)r(jià)平均值范圍在1212.24元/㎡-1481.63元/㎡之間，買房者的最高承受能力均值在1765.48元/㎡，認(rèn)為質(zhì)量保證最低線均值為969.11元/㎡。在被調(diào)查者中，所能承受買房范圍最小值800元，最大值3000元。據(jù)此分析，德州市居民對(duì)房?jī)r(jià)的要緊承受能力約為969元/㎡—1765元/㎡件，做為中高檔物業(yè)的可同意價(jià)格在1200-1600元/㎡之間。購房單價(jià)承受能力你最可能購買的房?jī)r(jià)范圍B點(diǎn)C點(diǎn)買房的最高價(jià)位質(zhì)量保證的最低價(jià)位NValid098988479Missing98001419Mean1212.241481.631765.48969.11Median1200.001400.001600.001000.00Minimum800900500600Maximum3000300034002000購房所承受總價(jià)能力購房者情愿花費(fèi)的總房款均值在13.78萬元—16.71萬元之間，被調(diào)查者認(rèn)為質(zhì)量保證的最低金額均值不低于10.1萬元/套，能夠承擔(dān)最高總房款金額均值為19.95萬元/套，據(jù)此，德州市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在10萬元—20萬元/套之間。購房承受總價(jià)（萬元）B點(diǎn)C點(diǎn)總額高于多少你可不能購買（萬元）總額低于多少你也可不能買（萬元）NValid96968280Missing221618Mean13.7816.7119.9510.10Minimum59104Maximum40405020B\需求面積分析被調(diào)查者中需求面積在80-100平方米之間的占39.8%，100-120平方米之間的占23.5%，120-140平方米之間的占21.4%，他們的比例為1.86：1.10:1.00。由此知，在80-140平方米之間的戶型總份額占到82.6%，最為寬敞消費(fèi)者所青睞，三個(gè)層面需求均勻，客戶群層次明顯。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid80平米以下22.02.02.080-100平米3939.839.841.8100-120平米2323.523.565.3120-140平米2121.421.486.7140-160平米88.28.294.9160-180平米44.14.199.0180平米以上11.01.0100.0Total98100.0100.0C\樓型需求分析在人們對(duì)期望樓型的選擇上，選擇多層的占60.2%，其次是小高層為25.5%，不墅占9.2%，高層僅占5.1%。因?yàn)榈轮菔薪?jīng)濟(jì)進(jìn)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住適應(yīng)阻礙，尤其是小高層居住成本高。而相對(duì)高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，因此對(duì)多層依舊偏愛。同時(shí)也有一部分中高層收入者，因小高層寬敞的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對(duì)其表現(xiàn)出一定的青睞。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid高層55.15.15.1小高層2525.525.530.6多層5960.260.290.8不墅99.29.2100.0Total98100.0100.0D\戶型偏好分析對(duì)戶型性質(zhì)來講，選擇錯(cuò)層的居多，占42.9%，次之平層為33.7%，復(fù)式占14.3%。人們比較同意新的錯(cuò)層戶型，傳統(tǒng)的平層依舊得到垂青。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid平層3333.733.733.7錯(cuò)層4242.942.976.5躍層99.29.285.7復(fù)式1414.314.3100.0Total98100.0100.0E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥房數(shù)量中，選擇3室的最多，占總量的61.2%，選擇2室的占35.7%，選擇4室的僅占3.1%。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid23535.735.735.736061.261.296.9433.13.1100.0Total98100.0100.0對(duì)臥房的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮小孩應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥房面積不要相差太大；三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥房面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)予以考慮。 臥房一面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米5152.056.756.720平米以上3030.633.390.010-15平米99.210.0100.0Total9091.8100.0MissingSystem88.2Total98100.0臥房二面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米4748%52.252.210-15平米3737.8%41.193.320平米以上66.1%6.7100.0Total9091.8%100.0MissingSystem88.2%Total98100.0% 臥房三面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid10-15平米2727.654.054.015-20平米2323.546.0100.0Total5051.0100.0MissingSystem4849.0Total98100.0 臥房四面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米33.1100.0100.0MissingSystem9596.9Total98100.0人們對(duì)廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占15.3%，選擇二廳的份額占84.7%（包含餐客合一）。在廳的選擇中，人們對(duì)廳的面積要求差異較大，59.6%的消費(fèi)者希望客廳的面積在25-32平方米，另一消費(fèi)層面集中在19-25平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在19平米以下。廳的需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid11515.315.315.328384.784.7100.0Total98100.0100.0客廳面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid25-32平米5354.159.659.619-25平米2222.424.784.332平米以上1111.212.496.619平米以下33.13.4100.0Total8990.8100.0MissingSystem99.2Total98100.0餐廳面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid19平米以下6263.398.498.419-25平米11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇糧食的多選擇一衛(wèi)，占45.9%；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占54.1%，同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客衛(wèi)5-9平方米或5平米左右。衛(wèi)生間需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid14545.945.945.925354.154.1100.0Total98100.0100.0衛(wèi)一面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid5-9平米5051.057.557.59-12平米2323.526.483.912平米以上99.210.394.35平米以下55.15.7100.0Total8788.8100.0MissingSystem1111.2Total98100.0 衛(wèi)二面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid5-9平米2424.558.558.55平米以下1616.339.097.69-12平米11.02.4100.0Total4141.8100.0MissingSystem5758.2Total98100.0對(duì)陽臺(tái)的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，選擇一個(gè)陽臺(tái)的比例為44.9%，選擇兩個(gè)陽臺(tái)的比例為55.1%，對(duì)陽臺(tái)面積的要求，南向陽臺(tái)46.9%需求面積在6-10平方米，20.4%10-15平方米，北向陽臺(tái)需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽臺(tái)的差不多功能即可。以6平方米以下、6-10平方米為3：2的比例。陽臺(tái)需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid14444.944.944.925455.155.1100.0Total98100.0100.0陽臺(tái)一面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid6-10平米4646.953.553.510-15平米2020.423.376.7低于6平米1818.420.997.715平米以上22.02.3100.0Total8687.8100.0MissingSystem1212.2Total98100.0陽臺(tái)二面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid低于6平米2525.552.152.16-10平米1818.437.589.610-15平米44.18.397.915平米以上11.02.1100.0Total4849.0100.0MissingSystem5051.0Total98100.0小結(jié)：在98個(gè)樣本中，由統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見，目前中檔物業(yè)總房款同意度集中在14-16萬元，房?jī)r(jià)同意度集中在1200-1500元/㎡間，三室兩廳兩衛(wèi)戶型最受青睞，82.6%的面積需求在80-140㎡之間，自然的劃分出80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡三個(gè)區(qū)段，三個(gè)不同客戶層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差不明顯。從廳室面積需求，充分講明購房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層和錯(cuò)層的半數(shù)以上比例顯示部分縣到人群對(duì)時(shí)尚的物業(yè)形式的追求。3、購買行為（銷售行為主動(dòng)性、付款方式）人們采取按揭貸款方式付款的比率較其他都市少，所占份額占36.7%，分期付款占31.6%，一次性付款占21.4%。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid一次性2121.421.421.4分期3131.631.653.1按揭3636.736.789.8公積金貸款1010.210.2100.0Total98100.0100.0在人們期望首付款的調(diào)查中，5-8萬元占46%所占份額最大，5萬元以下占30.2%，8-10萬元占19%，15-20萬元的占3.2%，25-30萬元的僅占1.6%。期望首付款額FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid5萬以下1919.430.230.25-8萬2929.646.076.28-10萬1212.219.095.215-20萬22.03.298.425-30萬11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0情愿承擔(dān)的月供金額，其中500-1000元的占74.6%，1000-1500元的占25.4%。情愿承擔(dān)的月供金額FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid500-1000元4748.074.674.61000-1500元1616.325.4100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0小結(jié)：由購買行為分析得出，受經(jīng)濟(jì)能力所限，客戶付款方式分化較大，年輕層面多做按揭，中老年這一層面人群貸款消費(fèi)觀念相對(duì)落后，以一次性付款和分期付款占多數(shù)，除一部分具有此經(jīng)濟(jì)實(shí)力緣故外，要緊是對(duì)償還能力沒有信心，對(duì)貸款所付利息特不在意。4、購買決策（決策參與、決策阻礙因素、信息渠道的重要性排序）人們購房時(shí)所考慮的因素，按重要性排序?yàn)椋航ㄖ|(zhì)量、物業(yè)治理、價(jià)格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)內(nèi)景觀、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。購房考慮因素重要性分?jǐn)?shù)分析NSumMean建筑質(zhì)量964674.86物業(yè)治理974434.57價(jià)格964134.30區(qū)位963984.15戶型963894.05交通963733.89區(qū)內(nèi)配套953603.79區(qū)內(nèi)景觀963523.67教育953403.58樓型953253.42區(qū)外配套943213.41品牌953173.34ValidN(listwise)94現(xiàn)有住宅最中意方面NMinimumSumMean物業(yè)治理98020.20交通狀況98034.35購物環(huán)境98016.16內(nèi)部裝修9802.02戶型98013.13小區(qū)環(huán)境98018.18居住地點(diǎn)98035.36通風(fēng)采光98028.29居住面積98026.27教育98015.15其他9801.01ValidN(listwise)98現(xiàn)有住宅不中意方面NMinimumSumMean物業(yè)治理98037.38交通狀況98013.13購物環(huán)境98019.19內(nèi)部裝修98011.11戶型98022.22小區(qū)環(huán)境98027.28居住地點(diǎn)98011.11通風(fēng)采光9807.07居住面積98012.12教育98015.15其他9802.02ValidN(listwise)98交付要求人們期望房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)中情愿以毛坯房交付的占34.7%，廚衛(wèi)裝修的占42.9%，全裝修的占22.4%。依照調(diào)查結(jié)果，人們依舊傾向于能夠按照自己意愿進(jìn)行個(gè)性化裝修，這也是生活質(zhì)量要求提升的一個(gè)標(biāo)志。期望的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid毛坯房3434.734.734.7廚衛(wèi)裝修4242.942.977.6全裝修2222.422.4100.0Total98100.0100.0配套設(shè)施要求由人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的60%，運(yùn)動(dòng)器械占40%，大樹、座椅占27%，花壇占22%，街燈、噴泉各占21%，兒童樂園占19%，特色地面鋪裝占17%，水池占15%，特色路燈、背景音樂各占13%，涼亭占12%，都市雕塑占10%，瀑布占6%。園林景觀作為購房重要阻礙因素的位置在提升。NSumMeanStd.Deviation運(yùn)動(dòng)器械983940%.492草地985960%.492大樹982627%.444特色路燈981313%.341背景音樂971313%.342兒童樂園981919%.397其他9800%.000都市雕塑981010%.304街燈噴泉982121%.412瀑布9866%.241水池981515%.362花壇982222%.419座椅982627%.794特色地面鋪裝981717%.381涼亭981212%.329ValidN(listwise)97由此表可知，在社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施中，購房者對(duì)中心花園最為重視，占69%，其次是體育健康設(shè)施48%，醫(yī)療保健設(shè)施43%，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、購物場(chǎng)所均為26%，文化娛樂設(shè)施、車庫均為19%，公交站點(diǎn)為16%，幼兒園為14%，金融郵政、餐飲均為7%，小學(xué)及會(huì)所分不為6%和1%。在購房時(shí)，人們更看重的是健康休閑娛樂設(shè)施和生活配套服務(wù)的完善。 中心花園會(huì)所體育健康設(shè)施文化娛樂設(shè)施醫(yī)療保健設(shè)購物場(chǎng)所金融郵政設(shè)施餐飲農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園車庫公交站點(diǎn)小學(xué)NValid98989898989898989898979898Missing0000000000100Mean69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%Sum6814719422577251418166小結(jié)：購房者越來越理性，已不僅僅是滿足差不多的居住需求，阻礙人們購房的最要緊因素依次排序?yàn)榻ㄖ|(zhì)量、物業(yè)治理、價(jià)格、區(qū)位、戶型；尤其對(duì)物業(yè)治理、區(qū)內(nèi)的景觀和公共配套提出較高要求和個(gè)性化需求。講明目前入住樓盤的問題點(diǎn)要緊集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)治理及小區(qū)環(huán)境上，我們應(yīng)在兩點(diǎn)上抓住客戶心態(tài)做出德州開發(fā)商表率，提升項(xiàng)目形象，制造品質(zhì)買點(diǎn)。5、入室調(diào)查問卷人員構(gòu)成差不多情況由調(diào)查分析表可知， 在被調(diào)查的98個(gè)有效樣本中，平均年齡為36歲，最小年齡為22歲，最大年齡為74歲；25-35歲之間的最多占44.9%，35-45歲之間的為22.4%，45-55歲之間的為19.4%，其他年齡段所占比例為13.3%。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid25歲以下88.28.28.225-35歲4444.944.953.135-45歲2222.422.475.545-55歲1919.419.494.955歲以上55.15.1100.0Total98100.0100.0NValid98Missing0Mean36.07Median33.56(a)Mode25Minimum22Maximum74Sum3535年齡比例受教育程度，在被調(diào)查者中大專學(xué)歷的占43.9%，大專以下為33.7%，本科為18.4%，研究生僅占4.1%。德州市學(xué)歷層次相對(duì)較低要緊以大專及以下為主。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid大專以下3333.733.733.7大專4343.943.977.6本科1818.418.495.9研究生44.14.1100.0Total98100.0100.0在98個(gè)樣本中，商貿(mào)企業(yè)和政府公務(wù)員所占比例最大為19.4%，其次是IT通訊業(yè)15.3%，文衛(wèi)事業(yè)單位10.2%。部門屬性FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid金融證券55.15.15.1輕工業(yè)77.17.112.2自由職業(yè)者77.17.119.4其他33.13.122.4文衛(wèi)事業(yè)單位1010.210.232.7商貿(mào)企業(yè)1919.419.452.0IT通訊1515.315.367.3建筑及房地產(chǎn)22.02.069.4政府公務(wù)員1919.419.488.8制造業(yè)55.15.193.9中介服務(wù)業(yè)11.01.094.9醫(yī)藥化工業(yè)55.15.1100.0一般職員占份額最大54.1%，高級(jí)職員占4.1%，中層治理人員占26.5%，高級(jí)治理者占9.2%，工人占6.1%。職位FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid工人66.16.16.1職員5354.154.160.2高級(jí)職員44.14.164.3中層治理2626.526.590.8高級(jí)治理者99.29.2100.0Total98100.0100.0家庭結(jié)構(gòu)，被調(diào)查者家庭要緊兩口之家和二代同堂，共占72.4%。家庭結(jié)構(gòu) FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid單身66.16.16.1兩口之家2121.421.427.6二代同堂5051.051.078.6三代同堂1919.419.498.0三代以上22.02.0100.0Total98100.0100.0家庭人口總數(shù)FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid133.13.13.121717.317.320.434646.946.967.341212.212.279.651111.211.290.8666.16.196.9711.01.098.0822.02.0100.0Total98100.0100.0小結(jié)：目前最迫切購房?jī)蓚€(gè)層面是，25-35歲學(xué)歷較高家庭結(jié)構(gòu)為兩口之家的一般職員和35-45歲兩代同堂小孩長(zhǎng)大，原有房子局促，需改善居住條件的中層職員。此兩類人是項(xiàng)目一期的要緊客戶群。6、媒體認(rèn)知了解房地產(chǎn)信息的渠道，按人們回答頻率由高到底排序?yàn)?報(bào)紙廣告、他人介紹、電視廣告、戶外廣告、房展會(huì)、中介機(jī)構(gòu)、電臺(tái)廣告。報(bào)紙廣告電視廣告戶外廣告相關(guān)網(wǎng)站電臺(tái)廣告中介機(jī)構(gòu)房展會(huì)他人介紹其他NValid989898989898989898Missing000000000Mean.48.33.28.03.06.13.15.44.08Sum473227361315438在關(guān)于哪些媒介經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)廣告及房產(chǎn)信息的調(diào)查中，回答《齊魯晚報(bào)》的最多，其次是德州電視臺(tái)，再次是《德州廣播電視報(bào)》和《德州日?qǐng)?bào)》。德州日?qǐng)?bào)齊魯晚報(bào)德州廣播電視報(bào)德州電視臺(tái)德州廣播電臺(tái)其他NValid989898989898Missing000000Mean.27.52.33.48.08.14Sum26513247814小結(jié)：客戶群體受工作及生活形態(tài)阻礙，房地產(chǎn)信息來源一般以報(bào)紙、電視臺(tái)為主，尤其《齊魯晚報(bào)》到達(dá)率最廣，在下一步的營(yíng)銷推廣中，能夠選擇《德州日?qǐng)?bào)》、德州電視臺(tái)為主力媒體進(jìn)行宣傳推廣，讓更多的人了解項(xiàng)目，發(fā)揮媒介優(yōu)勢(shì)。（三）多重因素相關(guān)分析1、戶型及功能性面積取向需求分析年齡與戶型需求交叉分析被調(diào)查者中，不同的年齡段對(duì)臥房、廳、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的要求如下表所示：由下表可知，人們?cè)诓煌挲g段對(duì)戶型選擇的差異性也較大，30歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎，35-45歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大，40-50歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費(fèi)者偏好，50歲以上中二室和三室需求接近，但面積不要求太大。臥室Total234CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下1948.7%54.3%2051.3%33.3%39100.0%39.8%30-40歲518.5%14.3%2177.8%35.0%13.7%33.3%27100.0%27.6%40-50歲630.0%17.1%1260.0%20.0%210.0%66.7%20100.0%20.4%50歲以上541.7%14.3%758.3%11.7%12100.0%12.2%Total3535.7%100.0%6061.2%100.0%33.1%100.0%98100.0%100.0%廳Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下820.5%53.3%3179.5%37.3%39100.0%39.8%30-40歲311.1%20.0%2488.9%28.9%27100.0%27.6%40-50歲15.0%6.7%1995.0%22.9%20100.0%20.4%50歲以上325.0%20.0%975.0%10.8%12100.0%12.2%Total1515.3%100.0%8384.7%100.0%98100.0%100.0%衛(wèi)生間Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下2461.5%53.3%1538.5%28.3%39100.0%39.8%30-40歲622.2%13.3%2177.8%39.6%27100.0%27.6%40-50歲735.0%15.6%1365.0%24.5%20100.0%20.4%50歲以上866.7%17.8%433.3%7.5%12100.0%12.2%Total4545.9%100.0%5354.1%100.0%98100.0%100.0%陽臺(tái)Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下1743.6%38.6%2256.4%40.7%39100.0%39.8%30-40歲1037.0%22.7%1763.0%31.5%27100.0%27.6%40-50歲945.0%20.5%1155.0%20.4%20100.0%20.4%50歲以上866.7%18.2%433.3%7.4%12100.0%12.2%Total4444.9%100.0%5455.1%100.0%98100.0%100.0%家庭結(jié)構(gòu)與戶型需求交叉分析從統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)來看，三室兩廳的住房是不同家庭結(jié)構(gòu)都比較喜愛的戶型，希望能有兩個(gè)衛(wèi)生間，兩個(gè)陽臺(tái)的占大多數(shù)。兩口之家選一衛(wèi)多于二衛(wèi)，二衛(wèi)、二陽比例加大，老人多喜愛臥房全部南向陽面，廳能夠陰面；年輕人希望我是能夠有一件被項(xiàng)，但廳一定要南向采光。臥房Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺(tái)Total234121212家庭結(jié)構(gòu)單身Count156156156246Row%16.7%83.3%100.0%16.7%83.3%100.0%16.7%83.3%100.0%33.3%66.7%100.0%Col%2.9%8.3%6.1%6.7%6.0%6.1%2.2%9.4%6.1%4.5%7.4%6.1%兩口之家Count713121120211292171421Row%33.3%61.9%4.8%100.0%4.8%95.2%100.0%57.1%42.9%100.0%33.3%66.7%100.0%Col%20.0%21.7%33.3%21.4%6.7%24.1%21.4%26.7%17.0%21.4%15.9%25.9%21.4%二代同堂Count183115074350232750212950Row%36.0%62.0%2.0%100.0%14.0%86.0%100.0%46.0%54.0%100.0%42.0%58.0%100.0%Col%51.4%51.7%33.3%51.0%46.7%51.8%51.0%51.1%50.9%51.0%47.7%53.7%51.0%三代同堂Count711119514198111913619Row%36.8%57.9%5.3%100.0%26.3%73.7%100.0%42.1%57.9%100.0%68.4%31.6%100.0%Col%20.0%18.3%33.3%19.4%33.3%16.9%19.4%17.8%20.8%19.4%29.5%11.1%19.4%三代以上Count22112112112Row%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%50.0%50.0%100.0%50.0%50.0%100.0%Col%5.7%2.0%6.7%1.2%2.0%2.2%1.9%2.0%2.3%1.9%2.0%TotalCount3560398158398455398445498Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%受教育程度與戶型需求交叉分析在被調(diào)查者中，大專以下者大都選擇了三室兩廳一衛(wèi)的戶型，大專學(xué)歷者大都選擇兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)的戶型，本科及研究生學(xué)歷者大都選擇三室兩廳兩衛(wèi)戶型，講明受眾人群文化素養(yǎng)修養(yǎng)與其對(duì)生活質(zhì)量的追求成正比。三室兩廳仍是大多數(shù)人喜愛的戶型。臥房Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺(tái)Total234121212受教育程度大專以下Count131913382533201333171633Col%37.1%31.7%33.3%33.7%53.3%30.1%33.7%44.4%24.5%33.7%38.6%29.6%33.7%Row%39.4%57.6%3.0%100.0%24.2%75.8%100.0%60.6%39.4%100.0%51.5%48.5%100.0%大專Count17264353843172643192443Col%48.6%43.3%43.9%33.3%45.8%43.9%37.8%49.1%43.9%43.2%44.4%43.9%Row%39.5%60.5%100.0%11.6%88.4%100.0%39.5%60.5%100.0%44.2%55.8%100.0%本科Count51318216188101861218Col%14.3%21.7%18.4%13.3%19.3%18.4%17.8%18.9%18.4%13.6%22.2%18.4%Row%27.8%72.2%100.0%11.1%88.9%100.0%44.4%55.6%100.0%33.3%66.7%100.0%研究生Count2244444224Col%3.3%66.7%4.1%4.8%4.1%7.5%4.1%4.5%3.7%4.1%Row%50.0%50.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%TotalCount3560398158398455398445498Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%行業(yè)與戶型需求交叉分析在購房選擇中行業(yè)特點(diǎn)潛意識(shí)中也起到一定作用，工作穩(wěn)定，收入豐裕的行政部門和壟斷性行業(yè)、新興行業(yè)成為意向購房的主力軍，尤其腦力勞動(dòng)行業(yè)對(duì)生活質(zhì)量要求高，政府公務(wù)員、商貿(mào)企業(yè)、IT、通訊業(yè)、自由職業(yè)者注重生活的舒適，對(duì)三室二廳二衛(wèi)的情有獨(dú)鐘，金融證券行業(yè)、文教衛(wèi)生單位嚴(yán)謹(jǐn)性高，對(duì)戶型的有用性要求較高，大都喜愛兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型。部門屬性臥房Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺(tái)Total234121212金融證券Count32555235415Row%60.0%40.0%100.0%100.0%100.0%40.0%60.0%100.0%80.0%20.0%100.0%Col%8.6%3.3%5.1%6.0%5.1%4.4%5.7%5.1%9.1%1.9%5.1%輕工業(yè)Count437257347257Row%57.1%42.9%100.0%28.6%71.4%100.0%42.9%57.1%100.0%28.6%71.4%100.0%Col%11.4%5.0%7.1%13.3%6.0%7.1%6.7%7.5%7.1%4.5%9.3%7.1%自由職業(yè)者Count257257257257Row%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%Col%5.7%8.3%7.1%13.3%6.0%7.1%4.4%9.4%7.1%4.5%9.3%7.1%其他Count1231233333Row%33.3%66.7%100.0%33.3%66.7%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%2.9%3.3%3.1%6.7%2.4%3.1%6.7%3.1%6.8%3.1%文衛(wèi)事業(yè)單位Count63110191073102810Row%60.0%30.0%10.0%100.0%10.0%90.0%100.0%70.0%30.0%100.0%20.0%80.0%100.0%Col%17.1%5.0%33.3%10.2%6.7%10.8%10.2%15.6%5.7%10.2%4.5%14.8%10.2%商貿(mào)企業(yè)Count612119316191091981119Row%31.6%63.2%5.3%100.0%15.8%84.2%100.0%52.6%47.4%100.0%42.1%57.9%100.0%Col%17.1%20.0%33.3%19.4%20.0%19.3%19.4%22.2%17.0%19.4%18.2%20.4%19.4%IT通訊Count4111521315510157815Row%26.7%73.3%100.0%13.3%86.7%100.0%33.3%66.7%100.0%46.7%53.3%100.0%Col%11.4%18.3%15.3%13.3%15.7%15.3%11.1%18.9%15.3%15.9%14.8%15.3%建筑及房地產(chǎn)Count221122222Row%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%5.7%2.0%6.7%1.2%2.0%4.4%2.0%4.5%2.0%政府公務(wù)員Count41519118195141910919Row%21.1%78.9%100.0%5.3%94.7%100.0%26.3%73.7%100.0%52.6%47.4%100.0%Col%11.4%25.0%19.4%6.7%21.7%19.4%11.1%26.4%19.4%22.7%16.7%19.4%制造業(yè)Count145145235235Row%20.0%80.0%100.0%20.0%80.0%100.0%40.0%60.0%100.0%40.0%60.0%100.0%Col%2.9%6.7%5.1%6.7%4.8%5.1%4.4%5.7%5.1%4.5%5.6%5.1%中介服務(wù)業(yè)Count11111111Row%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%1.7%1.0%1.2%1.0%2.2%1.0%2.3%1.0%醫(yī)藥化工業(yè)Count2215145325145Row%40.0%40.0%20.0%100.0%20.0%80.0%100.0%60.0%40.0%100.0%20.0%80.0%100.0%Col%5.7%3.3%33.3%5.1%6.7%4.8%5.1%6.7%3.8%5.1%2.3%7.4%5.1%Count3560398158398455398445498Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%職位對(duì)戶型需求交叉分析由表可看出，不論是何種職位者，都對(duì)三室兩廳有較大的偏好，對(duì)戶內(nèi)面積、陽臺(tái)和衛(wèi)生間則中高層職位需求標(biāo)準(zhǔn)較高。臥房Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺(tái)Total234121212從事職位工人Table%2.04.16.12.04.16.13.13.16.14.12.06.1職員Table%21.431.61.054.19.244.954.126.527.654.124.529.654.1高級(jí)職員Table%4.14.14.14.14.14.12.02.04.1中層治理Table%10.216.326.53.123.526.514.312.226.512.214.326.5高級(jí)治理者Table%2.05.12.09.21.08.29.22.07.19.22.07.19.2TotalTable%35.761.23.1100.015.384.7100.045.954.1100.044.955.1100.0小結(jié)：綜上分析，三室二廳二衛(wèi)是最為廣泛同意的戶型，其次是二室二廳二衛(wèi)和二室一廳一衛(wèi)。購房會(huì)受多種因素阻礙，但在戶型及面積選擇上，有直接關(guān)系的是年齡層需求取向，起決定因素的依舊現(xiàn)實(shí)的家庭結(jié)構(gòu)及收入承受能力。在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)按工程分期和不同層面需求合理劃分組團(tuán)、安排戶型和室內(nèi)功能分區(qū)及面積。2、樓型需求取向分析不同年齡對(duì)樓型的選擇分析由統(tǒng)計(jì)分析表可知，人們差不多不同意高層的樓型；對(duì)小高層同意年齡段介于35歲以下，隨著年齡的增大需求遞減，需求份額占25.5%；多層依舊最為同意，所占份額最大，為60.2%；另外，有9.2%對(duì)不墅表現(xiàn)出興趣，集中在35-50歲之間。你期望的樓型是Total高層小高層多層不墅年齡分組30歲以下Count21024339%within年齡分組5.1%25.6%61.5%7.7%100.0%%within你期望的樓型是40.0%40.0%40.7%33.3%39.8%%ofTotal2.0%10.2%24.5%3.1%39.8%30-40歲Count31011327%within年齡分組11.1%37.0%40.7%11.1%100.0%%within你期望的樓型是60.0%40.0%18.6%33.3%27.6%%ofTotal3.1%10.2%11.2%3.1%27.6%40-50歲Count0413320%within年齡分組.0%20.0%65.0%15.0%100.0%%within你期望的樓型是.0%16.0%22.0%33.3%20.4%%ofTotal.0%4.1%13.3%3.1%20.4%50歲以上Count0111012%within年齡分組.0%8.3%91.7%.0%100.0%%within你期望的樓型是.0%4.0%18.6%.0%12.2%%ofTotal.0%1.0%11.2%.0%12.2%TotalCount52559998%within年齡分組5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%%within你期望的樓型是100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTotal5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%不同職位對(duì)樓型的選擇分析從被調(diào)查者職位來看，所有層面對(duì)多層都認(rèn)可，但在有其他物業(yè)形式情況下，也會(huì)考慮。其中中高層治理者從經(jīng)濟(jì)條件和生活品質(zhì)的追求上，對(duì)不墅比較感興趣，選擇小高層的集中在中層及高級(jí)、年輕職員，占25.5%。你期望的樓型是Total高層小高層多層不墅從事職位高級(jí)治理者Count02529%within從事職位.0%22.2%55.6%22.2%100.0%%within你期望的樓型是.0%8.0%8.5%22.2%9.2%%ofTotal.0%2.0%5.1%2.0%9.2%中層治理Count2616226%within從事職位7.7%23.1%61.5%7.7%100.0%%within你期望的樓型是40.0%24.0%27.1%22.2%26.5%%ofTotal2.0%6.1%16.3%2.0%26.5%高級(jí)職員Count11204%within從事職位25.0%25.0%50.0%.0%100.0%%within你期望的樓型是20.0%4.0%3.4%.0%4.1%%ofTotal1.0%1.0%2.0%.0%4.1%職員Count21531553%within從事職位3.8%28.3%58.5%9.4%100.0%%within你期望的樓型是40.0%60.0%52.5%55.6%54.1%%ofTotal2.0%15.3%31.6%5.1%54.1%工人Count01506%within從事職位.0%16.7%83.3%.0%100.0%%within你期望的樓型是.0%4.0%8.5%.0%6.1%%ofTotal.0%1.0%5.1%.0%6.1%TotalCount52559998%within從事職位5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%%within你期望的樓型是100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTotal5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%小結(jié)：多層依舊主力樓型，小高層也有一定的市場(chǎng)需求，需求層面素養(yǎng)高，年齡層低，可適當(dāng)考慮，體量不宜過大，不墅建筑應(yīng)在后期景觀成型后以吸引客戶。不同年齡段購房選擇區(qū)域分析不同的年齡段對(duì)開發(fā)區(qū)的認(rèn)識(shí)不同，由下表可知，打算在開發(fā)區(qū)和新區(qū)購房的被調(diào)查者中，年齡多在35歲以下，其次是35-45歲。看重其富有朝氣的的進(jìn)展?jié)摿?，?duì)現(xiàn)在尚不完善的配套認(rèn)為，幾年內(nèi)會(huì)逐漸完備起來。購房地區(qū)Total市中心城東鐵西城南城北開發(fā)區(qū)新區(qū)X25歲以下Count21101218%withinX25.0%12.5%12.5%.0%12.5%25.0%12.5%100.0%%ofTotal2.0%1.0%1.0%.0%1.0%2.0%1.0%8.2%25-35歲CounwithinX34.1%9.1%2.3%4.5%6.8%34.1%9.1%100.0%%ofTotal15.3%4.1%1.0%2.0%3.1%15.3%4.1%44.9%35-45歲Count6201110222%withinX27.3%9.1%.0%4.5%4.5%45.5%9.1%100.0%%ofTotal6.1%2.0%.0%1.0%1.0%10.2%2.0%22.4%45-55歲Count900037019%withinX47.4%.0%.0%.0%15.8%36.8%.0%100.0%%ofTotal9.2%.0%.0%.0%3.1%7.1%.0%19.4%55歲以上Count22010005%withinX40.0%40.0%.0%20.0%.0%.0%.0%100.0%%ofTotal2.0%2.0%.0%1.0%.0%.0%.0%5.1%TotalCount34924834798%withinX34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0%%ofTotal34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0%不同行業(yè)購房選擇區(qū)域分析從下表可知，政府公務(wù)人員選擇在開發(fā)區(qū)購買住房所占份額最多，為14.3%,其次是商貿(mào)企業(yè)和輕工業(yè)單位工作者。因其對(duì)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)力度的了解和投資商機(jī)的敏銳把握。購房地區(qū)Total市中心城東鐵西城南城北開發(fā)區(qū)新區(qū)部門屬性醫(yī)藥化工業(yè)Count30100105%within部門屬性60.0%.0%20.0%.0%.0%20.0%.0%100.0%%within購房地區(qū)8.8%.0%50.0%.0%.0%2.9%.0%5.1%%ofTotal3.1%.0%1.0%.0%.0%1.0%.0%5.1%中介服務(wù)業(yè)Count00000011%within部門屬性.0%.0%.0%.0%.0%.0%100.0%100.0%%within購房地區(qū).0%.0%.0%.0%.0%.0%14.3%1.0%%ofTotal.0%.0%.0%.0%.0%.0%1.0%1.0%制造業(yè)Count10101205%within部門屬性20.0%.0%20.0%.0%20.0%40.0%.0%100.0%%within購房地區(qū)2.9%.0%50.0%.0%12.5%5.9%.0%5.1%%ofTotal1.0%.0%1.0%.0%1.0%2.0%.0%5.1%政府公務(wù)員Count2000214119%within部門屬性10.5%.0%.0%.0%10.5%73.7%5.3%100.0%%within購房地區(qū)5.9%.0%.0%.0%25.0%41.2%14.3%19.4%%ofTotal2.0%.0%.0%.0%2.0%14.3%1.0%19.4%建筑及房地產(chǎn)Count20000002%within部門屬性100.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%100.0%%within購房地區(qū)5.9%.0%.0%.0%.0%.0%.0%2.0%%ofTotal2.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%2.0%IT通訊Count920002215%within部門屬性60.0%13.3%.0%.0%.0%13.3%13.3%100.0%%within購房地區(qū)26.5%22.2%.0%.0%.0%5.9%28.6%15.3%%ofTotal9.2%2.0%.0%.0%.0%2.0%2.0%15.3%商貿(mào)企業(yè)Count930113219%within部門屬