營銷策劃方案(5篇)

Word-29-營銷策劃方案(5篇)

很難想象，對于重要的事情沒有的執(zhí)行方案的話它會能勝利。當我們想要做某一個項目時，我們必定要將方案給制定好，方案是一種對某個項目進行詳細支配的文書，如何才能真正的寫好方案呢？

營銷策劃方案篇1

一、一個細節(jié)分支，白酒營銷策劃方案其產(chǎn)品的行銷通路與一般白酒的行銷通路相像但不是相同，必需要依據(jù)當?shù)氐娜宋臓顩r補充適合于婚宴用酒銷售的核心特別通路。

（一）其主要常規(guī)通路有：

1、商超

2、大中型餐飲業(yè)

3、傳統(tǒng)流通渠道（批發(fā)商、較大的零售商店等）

（二）白酒營銷策劃方案婚宴用酒的特別通路選擇：

1、婚紗影樓。

2、民政局結(jié)婚登記處。政府機關(guān)一般不允許進行商業(yè)宣揚營銷策劃，但是可以通過許多先入為主的導(dǎo)入信息方式，將產(chǎn)品信息植于目標群體的心目中。

3、婚慶服務(wù)公司?；静僮魉悸吠盎榧営皹恰?，但可以做得更專業(yè)，服務(wù)更周到細致，從而提高目標消費者的品牌信任度。

4、當?shù)剌^出名氣的喜糖分銷點或商店。許多批發(fā)部或商店已經(jīng)不是一個簡潔的“渠道”的概念，其很大一部分功能是一個終端客戶，也是消費者購買婚宴用酒及喜糖的主要場所。

5、在部分地區(qū)，由于許多是在家里辦宴席，所以當?shù)匦〕雒麣獾膹N師也是一個不行忽視的環(huán)節(jié)。

（三）做好核心通路的優(yōu)化組合，白酒營銷策劃方案互動宣揚。

1、以常規(guī)通路為前期產(chǎn)品切入市場的形象展現(xiàn)點，到產(chǎn)品切入市場后期，延長為產(chǎn)品購買的支撐點。

2、將婚宴用酒的特別通路做為目標客戶的接觸點、通過嚴密的利益線設(shè)計，將特別通路變?yōu)楫a(chǎn)品與目標客戶的直接溝通和溝通點，強化產(chǎn)品的口碑宣揚效果。推動目標客戶對產(chǎn)品品牌的信任和接受。

3、通過常規(guī)通路和特別通路的合理組合，快速提升消費者對該品牌的信念和信任，最終目的達成互動行銷。

三、白酒營銷策劃方案必需把握好利益線的設(shè)計，提高全員動力

1、目標客戶的購買利益線設(shè)計，提高產(chǎn)品在眾多競爭品牌中的競爭力；

2、傳統(tǒng)銷售渠道的利益線設(shè)計，推動產(chǎn)品快速進店和上市，同時要兼顧產(chǎn)品的首次進店和上貨的利益推動；

3、特別通路各環(huán)節(jié)的利益線設(shè)計，確保與目標客戶首次接觸的信息和信念傳遞到位，加深品牌在目標客戶心目中的映象，促成后期的購買行為；

4、企業(yè)內(nèi)部營銷人員的利益線設(shè)計。一個好的營銷人員利益線設(shè)計政策，往往可以達到事半功倍的效果；

四、白酒營銷策劃方案既要在市場推動促銷政策允許又要兼顧各方利益

由于婚宴用酒在市場切受口碑傳播影響較大，隨機性強。所以在推廣婚宴用酒產(chǎn)品市場時，除了要考慮合理的媒體宣揚外，還要通過協(xié)作一些互動促銷政策，提高產(chǎn)品在銷售過程中的推力和顧客購買的吸引力。但在制定銷售政策時肯定要兼顧各方利益。

1、商超的促銷政策不宜過大。商超的促銷政策過大，會影響餐飲業(yè)的銷售業(yè)績和樂觀性（盡管有些產(chǎn)品是分通路來做的，但是會引起抵觸心理）。

2、大力度的促銷政策還會嚴峻影響特別通路的利益線設(shè)計，企業(yè)業(yè)只有兩種選擇，要么降低特別通路的利益，要么企業(yè)向里貼錢。

筆者曾經(jīng)在某地看到張弓酒業(yè)推出的喜酒，在超市中做了近1個月的15.8元/瓶，買一贈一的捆綁銷售政策，其結(jié)果每周也就是銷售4瓶左右，絕大部分還是由于消費者認為很廉價才購買的。該種銷售政策的`推出，已經(jīng)嚴峻偏離了該產(chǎn)品的初始定位，最終結(jié)果大家可想而知。

營銷策劃方案篇2

一.內(nèi)容提要

在現(xiàn)代生活中，KTV已經(jīng)成為當代人們生活的一部分，特殊是都市男女和在校高校生。他們注意高品質(zhì)的音響效果，喜愛在唱K中盡情地放松自己，唱K已經(jīng)成為他們減壓的一種潮流和方式。

但是作為一種特別的需求，KTV的市場消費并不穩(wěn)定。因此，為了增加K場的利潤收益，agogo的“同學(xué)特享卡”應(yīng)運而生了，而如何通過奇妙、好玩的方式和手段來吸引在校高校生辦理“同學(xué)特享卡”，從而吸引他們進行消遣消費將是我們此次營銷策劃的目的。

針對年輕高校生群體注意生活質(zhì)量，同時又帶有求新求異的共性特點，我們打算將agogo塑造成“共性、有現(xiàn)代都市氣息”的企業(yè)形象，將其定位為引領(lǐng)“年輕、時尚、激情、共性”生活態(tài)度和生活方式的自助KTV品牌，從而吸引都市青年和年輕高校生。

首先我們借助了媒介創(chuàng)新，通過系列幽默網(wǎng)絡(luò)視頻拉近消費者和agogo的情感距離，接著我們又為agogo策劃了植入網(wǎng)絡(luò)嬉戲的營銷活動，以及“一起飆歌，Go”和“愛，就要大膽唱出來”兩個大型互動活動，讓目標消費者進一步了解agogo自助KTV的年輕品牌形象，潛移默化的讓他們產(chǎn)生好感，提高品牌忠誠度，擴大agogo在年輕人中的市場優(yōu)勢。

二.市場環(huán)境分析

1.市場分析

由于KTV所滿意的需求是消費者的一種尋求休閑與享樂的高級消費需求。這種需求與人類的很多其它基本需求相比，是范圍較小、較不穩(wěn)定的需求。剩余收入較少的人難以產(chǎn)生這種需求，而擁有足夠剩余收入的人也有可能不選擇到KTV消費，而將剩余收用于購物、儲蓄及其它方面。因此，如何吸引浩大的在校同學(xué)群辦理“同學(xué)特享卡”，借以擴大agogo的年輕消費市場顯得尤為重要。

2.agogo自身分析

作為新銳KTV消遣的締造者，agogo在福建的市場份額和忠誠度都已占據(jù)了肯定的優(yōu)勢，并向全國各大城市不斷進行擴張。同時agogo具有雄厚的資金以及一流的環(huán)境和設(shè)備，加上能夠在歌曲資源方面的快速更新，其形象越來越得到年輕消費者的認可和寵愛。

3.競爭對手分析

依據(jù)agogo的目標，即吸引在校高校生辦理“同學(xué)特享卡”，從而吸引他們進行消遣消費。我們將同樣在高校生群體中具有良好口碑的音樂百度KTV和歡唱KTV列為主要競爭對手。

歡唱KTV優(yōu)勢：硬件設(shè)備很不錯，又在市中心，聚會也便利

劣勢：在高校生群體中，知名度遠不及agogo

音樂百度KTV優(yōu)勢：設(shè)備不錯，價格相對廉價，性價比比較高

劣勢：歌曲資源更新相對較慢

4.消費者分析

（1.消費者的總體消費特點

1.消費者的總體消費趨勢趨于增長。

2.年輕高校生是我們的主要目標群體，年齡段主要在18～24歲。

（2.消費者對KTV市場的看法

為了進一步了解年輕消費者對KTV消費的態(tài)度和看法，我們對兩百名大中專同學(xué)進行了隨機抽樣調(diào)查，通過調(diào)查我們發(fā)覺：

1.有15％的人常常K歌，但品牌忠誠度普遍較低。

品牌忠誠度低，說明同質(zhì)化太嚴峻，缺乏共性的KTV品牌

2.價格是影響其選擇K場的第一因素，占到67％。

經(jīng)過小組訪談和問卷調(diào)查，我們發(fā)覺影響年輕高校生群體選擇K場的最重要因素是價格和音響質(zhì)量。

所以本案把價格優(yōu)待和音響設(shè)備作為agogo的一大訴求點

3.大多數(shù)消費者認為KTV市場競爭激烈，但普遍缺乏鮮亮的共性。

消費者喜愛具有鮮亮共性和獨有特點的品牌。因此，agogo應(yīng)當將塑立共性化品牌形象放在第一位

5.SWOT分析

S優(yōu)勢

1.具有肯定的區(qū)域依據(jù)地市場和肯定的區(qū)域品牌優(yōu)勢

2.具有雄厚的資金以及一流的環(huán)境和設(shè)備等資源

3.有優(yōu)秀的agogo團隊

4.競爭意識和進展意識都比較劇烈

W劣勢

1.KTV行業(yè)品牌忠誠度普遍較低，只要形成品牌效應(yīng)，將重分市場份額

2.KTV在高校生心中普遍存在高端消費的潛意識，導(dǎo)致高校生等年輕消費群不敢問津

O機會

1.品牌無形資產(chǎn)掌握有形資產(chǎn)開頭有效，但大部分企業(yè)仍舊沒有這樣的意識

2.市場急需誕生共性鮮亮的KTV品牌

3.年輕消費市場不斷增長，潛在市場大

T威逼

1.外部競爭大，市場格局初步形成

2.K場高度的同質(zhì)化

3.年輕消費群尤其是高校生普遍缺乏K歌消費意識

營銷策劃方案篇3

一、【營銷活動背景】：

中秋是傳統(tǒng)的佳節(jié)，國慶更是舉國慶祝的大節(jié)日，更逢XXXX各業(yè)種大調(diào)整完畢，形象和檔次再次提升。這三大熱點必將掀起一陣銷售熱潮，各業(yè)種把握時機，甄選商品再掀銷售新高。

二、【活動目標】：

同比提升30%，提升商場美譽度、增加店堂活動氣氛，突出家文化帶給消費者的溫馨感覺。

三、【活動主題】：

中秋.十一雙節(jié)同歡、XXX刺眼XXXX

四、【廣告詞】：

賞中秋、慶國慶、走親朋、送好禮、到XX

中秋國慶喜連連、XX商品好又全

中秋國慶雙聯(lián)歡超低折扣大惠戰(zhàn)

五、活動時間：

中秋節(jié)主題活動9月17日（周五）——23日（周日）7天

甜美婚慶購物周9月24日（周五）——30日（周日）6天

十一國慶主題活動10月1日（周五）——7日（周日）7天

第一部分：中秋節(jié)主題活動

六、活動內(nèi)容：

1.中秋美味匯展

請XX超市中心店及各超市門店全力聯(lián)系供應(yīng)商引進知名月餅如“德懋恭”、“稻香村”、好利來、阿美莉卡等聞名品牌，全力推出各種風(fēng)格、各種口味的月餅，大擺熱賣形成中秋美食一條街的陳設(shè)氛圍。重點對月餅禮盒、名煙名酒名茶、節(jié)日禮品類、水果類、海鮮類進行強力推舉，可于各品類中找出2—3款做超低價，吸引消費。要與競爭店形成鮮亮對比，使消費者對我店的商品產(chǎn)生新奇、特殊、全面的購物新感覺。

2、奢華秋品、時尚綻放

穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運動休閑、針紡，本次活動集中推出展現(xiàn)國內(nèi)外知名品牌的秋款新品，并結(jié)合中秋節(jié)賜予全場深情價，部分商品再降1——2折的適度折扣。針紡業(yè)種為即將到來的旺季作好鋪墊，重點推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣揚，針對調(diào)整升級推出華麗轉(zhuǎn)身、榮耀升級——大升級、轉(zhuǎn)驚喜活動（活動期間到二樓預(yù)購羊絨羊毛商品可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤一次，領(lǐng)取指定的立減金額，可設(shè)置50—200元的立減金額。每日限前100名）同時各業(yè)種最終庫存夏季商品開頭1-2折的超低價折扣。

營銷部將在DM廣告重點宣揚。

3、20xx金秋婚慶月：珠寶、化妝、家居床品、家電形成互動，相互賜予立減xx元的折扣。（立減金額有業(yè)種擬定，但須報營銷部）食品業(yè)種、超市酒水、糖果、干果類商品全市最低價。免費送到指定位置。開展公司級的大套購，聯(lián)購滿50000、30000、20000等金額贈送不同婚慶大禮。（本活動初期即開頭宣揚，24—30日開展最大力度）

4、會員活動：（1）會員購物即贈購物袋一個（2）會員購物滿300元贈送月餅禮盒（3）會員購物滿500元送大閘蟹。（4）新人免費辦理睬員卡、信用卡并贈送雙卡好禮。（5）會員持會員卡購物在原有折扣上再優(yōu)待0.5—1折，各專柜的商品都要有會員優(yōu)待。不參與商品上報營銷部個別明示，營業(yè)員要將會員卡卡號標明在購物小票上。無會員卡消費不予打折。

5、特殊活動:購月餅禮盒滿500元以上可免費郵寄及全國各地，為您的親人送去濃濃的思念。

其次部分：甜美婚慶購物周主題活動——花嫁喜事、緣起xx

1、婚慶商品甄選：各穿品業(yè)種開展主題活動，如西裝節(jié)、禮服節(jié)、婚慶鞋品、旅游必備裝、床品節(jié)、超市開展婚慶用品、食品展?；閼c周期間都要推出至少20個知名品種的婚慶特供商品，DM作重點宣揚。珠寶賣區(qū)推出新款鉆戒、項鏈等黃金珠寶類首飾。xx金店黃金首飾免費清洗，首飾修理加工只收成本費。鐘表賣區(qū)推出情侶表；化妝賣區(qū)推出新娘套裝禮盒等。家電業(yè)種推出多款婚慶價的電腦、數(shù)碼攝像、照像機、手機及各種大小家電，保證價格略低于其他商家。同時大力開展分期付款、以舊換新等業(yè)務(wù)。

本次活動重點為床品賣區(qū)，以圣夫島品牌的超低價熱賣、正門展演為主，聯(lián)動全賣區(qū)床品5-6折空前火爆熱銷，最終帶動其他各業(yè)種開展轟動性婚慶商品促銷，精耕細作深化挖掘我市婚慶市場的潛力，從而大力提升我店銷售。

2、攜XXX，同賀婚慶周

婚慶月期間，單張小票購物滿300元可得100元xxx樓禮券；滿500元可得200元禮券；滿700元可得300元禮券，每天限量100張，先來先得。發(fā)放地點：xxxx中心。

3、特殊活動：婚慶在XX，每天送大獎

（1）活動期間，24日——30日在xxxx累計購物滿1000元以上可抽喜慶紅包（最多抽三次），現(xiàn)場辦理大商卡1000元抽五次（100%中獎）。

獎品為：10元或100元的紅包

（2）辦理xxx滿10000元、20000元30000元以上贈逐級大禮或加贈換購好禮、業(yè)種商品再降折、特供商品任您選、xxx卡大升值商品等活動，xxx小家電類商品、床品、xxx床品賣區(qū)上報部分商品換購最低價。（參與活動的商品減免相應(yīng)商場扣點）

4、會員活動：

1、好事成雙——持結(jié)婚證購物可享受雙倍積分。

2、新人免費辦理睬員卡贈送圣夫島床品百元打折卡（明示商品不能使用）或xxx電影票一張

3、免費辦理中國銀行、興業(yè)銀行的信用卡并贈婚慶禮品

第三部分：國慶主題活動——國慶七天、狂減狂歡

穿品類滿400元減150元（6.5折）或滿500減200元（6折）

運動類商品200減40元婚慶類商品按婚慶周活動進行

1、各穿品業(yè)種以應(yīng)季正價商品（女裝、男裝、靴鞋、針紡、四樓文體、五樓兒童床品、xxx超市一樓）為重點，借各業(yè)中調(diào)整完畢之勢推出大力度的滿減活動，全力提升銷售。（不參與品牌上報營銷部）

2、特別七天、特別折扣：各業(yè)種除正價商品外要組織部分特價商品，要求各類穿品選出100款商品最為犧牲商品，新品6-7折、落季商品2-4折火爆銷售，全線讓利。

3、化妝珠寶鐘表：化妝品主打各品牌的秋季保濕、護膚系列，全場品牌要充分抓住黃金周契機加大贈送力度，活動期間滿200減30基礎(chǔ)上全場5倍積分；珠寶鐘表各品牌總體折讓幅度要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再降0.5-1折。

4、會員價商品：活動期間會員購物再降0.5——1折

5、大商電器：滿1000元減150元

（1）、華麗大升級、價格大突破：大家電類滿1000元減150元贈送好禮小家電類全線品牌勁掀底價狂飆，傾力惠民。

（2）、七天慶祝、七重謝禮：家電業(yè)種要加大贈品力度，商場贈禮、廠家禮、套購禮、婚慶禮、會員禮、鄉(xiāng)鎮(zhèn)車補禮、刷卡禮、等七重大禮慶十一。

6、大商超市（1）、參與公司幸運大抽獎活動（當日可累計）；

（2）、聯(lián)手各廠家推出千種特價商品及會員特價商品；

（3）、開展廠家戶外展演及展賣活動。

7、特殊活動：華誕61、非凡國慶禮（費用由參與活動供應(yīng)商與公司各擔(dān)一半）

活動期間，凡當日在xx各穿品賣場購物單張小票滿下列金額即可獲得如下贈禮（食品、超市、明示品牌不參與本活動，珠寶、電器類珍貴商品按3倍計算）：當日累計購物滿400元，贈價值20元贈品；（2）、滿600元，贈30元贈品；（3）、滿800元，贈40元贈品；（4）、滿1000元，贈60元贈品；（5）、滿1500元以上送90元xx卡

發(fā)放地點在xxx中心，商品部支配公司各部門輪番發(fā)放。

8、會員活動：

1、十一期間會員購物達額可領(lǐng)取上一級獎品。

2、會員購物雙倍積分

3、會員購物即可領(lǐng)取環(huán)保購物袋

9、戶外展演，時尚秀場：十月1、2、3日三天正門舞臺，由各業(yè)種支配品牌開展門前露天演出活動，品牌推介，互動消遣，低價特賣等活動。同時xxxxxxxxx等友情助演（時間、內(nèi)容上報營銷部）

活動要求:

1、本次活動要求各業(yè)種轄下品牌盡全力參與，部分品牌可以適當放寬但需報營銷部

2、各業(yè)種要保證折度到位，讓消費者產(chǎn)生震撼，商品部負責(zé)于活動前3天檢查各業(yè)種折讓及貨品預(yù)備狀況

4、本次活動是今年“十一”檔期的最重大營銷活動，集團也在此期間開展了銷售競賽活動，因此各業(yè)種、各賣區(qū)對此要有足夠的重視，加大活動力度，落實好商品，全力以赴提高銷售，必保實現(xiàn)同比增長30%的銷售目標。

5、公司將開展多樣的銷售勞動競賽活動，形式及嘉獎方法由工會出臺。

6、本次活動各業(yè)種上報的DM商品信息要突出每一波主題活動及價位優(yōu)勢。務(wù)必于9月9日下午15：00之前上報第一波商品信息。（后兩波另通知）業(yè)種經(jīng)理要簽字確認。DM版式附后，請各業(yè)種依據(jù)版面把握上報信息量。

7、本次活動時間長、主題多請各業(yè)種仔細傳達精確?????傳達活動內(nèi)容，確保傳達到每一位員工，避開錯誤宣揚造成顧客投訴。

8、珠寶、鐘表、女裝、男裝、靴鞋、針紡、床品、羽絨、五個業(yè)種各出2個空飄球。9月30日懸掛xxxx門前，裝飾節(jié)日氣氛。

營銷策劃方案篇4

目錄

一、項目基本概況

（）市場分析

二、項目的SWOT分析

（一）優(yōu)勢點

（二）局限性

（三）威逼點

（四）機會點

三、商業(yè)模式分析：

(一)綜合性商業(yè)模式

（二）主題性商業(yè)模式

（三）專業(yè)性商業(yè)模式

四、項目整體定位

（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

（二）價格定位

（三）客戶定位

五、營銷推廣

（一）推廣主題

(二)項目形象包

（三）總體宣揚策略

（四）銷售策略

一、項目基本概況

城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

二、項目的SWOT分析

雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分熟悉到該項目的優(yōu)缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。

（一）優(yōu)勢點（S）：

1、項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；

2、項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，進展前景看好；

3、本項目目前為現(xiàn)樓，滿意部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險；

4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；

5、項目開發(fā)商母公司城建集團在深圳具有肯定的知名度，對項目的推廣具有肯定的優(yōu)勢；

◆發(fā)揮優(yōu)勢：

A、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；

B、在項目裙樓的運作過程中，強調(diào)該區(qū)域的進展前景和由此帶來的商機；

C、在項目的推廣時，利用城建集團的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信念；

（二）局限性（W）

1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；

2、本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒蕪，對進展商業(yè)略為不足；

3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪始終滯銷，造成肯定的負面影響；

4、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮亮；

5、項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；

◆解決方法：

（1）重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶；

（2）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；

（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；

（4）設(shè)立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市；

（三）機會點（O）

1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；

2、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售；

3、中國的入世，推動經(jīng)濟的進展，商業(yè)物業(yè)前景看好；

（四）威逼點（T）

1、周邊現(xiàn)推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力；

2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；

三、商業(yè)模式分析：

就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。

（一）綜合性商業(yè)模式

這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿意任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費。從這一個角度去分析，此種模式好像能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住宅有的消費者，而且聚人氣、提消費，應(yīng)當是抱負的商場模式。但是，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟態(tài)勢里遭受了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機就越大。

究其因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向共性化進展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是由于不情愿，而是由于以目前的商業(yè)品種、品牌進展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開頭，深圳各大出名望的商場，均只有食品超市仍舊維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，實行了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內(nèi)力，再謀求變革性的進展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由于實力的緣由，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。

這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不適合進展綜合商場。

（二）主題性商業(yè)模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)章，綻開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經(jīng)營。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶群以及滿意需求上的區(qū)分。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占肯定優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是肯定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿意他們的異質(zhì)化需求和共性化心理訴求，針對性強。

但由于這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，將來進展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：

⑴規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨占面積浩大，與本項目規(guī)模不匹配；

⑵規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進行網(wǎng)絡(luò)運作，所涉及成本昂揚、費用巨大。⑶租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不情愿看到的狀況，于本項目銷售也不利。

所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。

（三）專業(yè)性商業(yè)模式

這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力氣滿意全體消費者的某一種特定需求，尤其是共性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳出名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風(fēng)云之勢，在華強北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。

這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的進展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營力量與盈利空間。所以，對于目前龍崗蓬勃進展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃進展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的進展。因此，對于城龍花園的商鋪，進展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。

四、項目整體定位

（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式

基于上面對本項目的SWOT分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我司對該片區(qū)的調(diào)查分析，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤閱歷，我司建議對該項目重新進行市場定位，確定商鋪的經(jīng)營主題，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。

本項目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪勝利運作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。

A、標榜龍崗中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。

B、這樣定位的優(yōu)勢

a.為客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅決投資信念，增加銷售熱度。由于這樣定位，可以削減與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿意消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，假如本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位；

b.有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前狀況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃進展將帶動裝飾業(yè)的進展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；

c.目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的進展空間；

d.項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為抱負，且商鋪前面步行道空間較大，滿意進展裝飾材料業(yè)的硬件需要；

e.良好的市場操作性：我們的這肯定位，是基于具體的市場市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，漸漸給予和加深了它所包涵的內(nèi)涵，并預(yù)備一套有規(guī)律、有秩序的銷售、促銷預(yù)備活動。

（二）價格定位

房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進行評估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預(yù)期價格。

依據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金狀況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在25-90元/M2月之間，通過對本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60元/M2。

a、確定年收益：60元/M2月×1M2×12=720元；

b、確定還原利率：我們采納中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風(fēng)險系數(shù)取還原利率為8%

c、使用年限：70年

d、收益價格確定

運用公式：

V＝a/r×[1-1/(1+r)n]

式中V：房地產(chǎn)的價格

a：房地產(chǎn)年純收益

r：還原利率

n：將來可取得收益的年限

可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/M2

從上面的價格分析，并結(jié)合目前的市場狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在8000—8200元/M2。

（三）客戶定位

購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：

(1)本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者；

(2)看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)進展前景的其他投資者或經(jīng)營者；

(3)經(jīng)營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

(4)一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；

接城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案1

五、營銷推廣策略

（一）推廣主題

基于以上的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際狀況，在項目的推廣宣揚時，主要圍繞下面幾個方面進行：

1、宣揚本項目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場的進展前景及投資價值；

2、宣揚該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃進展，必將帶動裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長足進展，從而帶出投資該商鋪的的進展前景與潛力；

3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對進展裝飾材料業(yè)極具潛力；

4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣揚時可突出“賣一層送一層”的優(yōu)勢。

(二)項目形象包裝

1、主題廣告主導(dǎo)語：

項目目前無主題廣告主導(dǎo)語，廣告知求不明顯，我司建議以“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進行廣告知求；

2、項目導(dǎo)視系統(tǒng)

目前項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不抱負，未能將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，反而產(chǎn)生負面影響，建議在面對龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠大路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；

3、現(xiàn)場包裝

1）條幅：

目前項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關(guān)注。實際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點在深惠大路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售”、“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)待招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，

2）道旗：

為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠大路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——城龍花園裙樓商

鋪”“城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風(fēng)險高回報”等等。

（三）總體宣揚策略

依據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我司在掌握廣告宣揚費用的同時，將采納有針對性的宣揚策略，加大廣告宣揚力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個宣揚策略與銷售策略緊密協(xié)作，從而達到熱銷的效果，詳細方案如下：

1）“造勢”策略

針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，如龍崗報、龍崗有線電視臺等，內(nèi)容主要以宣揚介紹該項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的進展前景，從而引出本項目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該物業(yè)，加強客戶的投資信念。

2)常規(guī)宣揚策略

廣告宣揚以報紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣揚，屬最有效的宣揚方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規(guī)模不大，又屬于尾盤期，因而我司建議不在電視上進行廣告宣揚，主要進行必要的報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密協(xié)作銷售策略采納，令常規(guī)宣揚效果發(fā)揮至最大并掌握廣告費的投入量。廣告宣揚支配如下：

報紙廣告：

主要以當?shù)氐凝垗張鬄橹?，逢周二或周五軟硬廣告結(jié)合，主要為10×15或15×20的版面作廣告（這樣費用不大，可集中在一個階段連續(xù)進行），訴求項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的進展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能達到我們的預(yù)期效果。

軟性文章：

報紙軟性文章目標性較強，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷售工作后，將在龍崗報、深圳晚報有針對性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業(yè)裝飾材料街的進展前景。

宣揚單張：

（1）由于宣揚單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發(fā)，并且，本項目目前的單張在內(nèi)容、顏色上不具有較強的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣揚單張，制作要求能體現(xiàn)本項目的優(yōu)越的地理位置、項目的定位及專業(yè)裝飾材料街的經(jīng)營進展前景，同時附上商鋪的投資分析案例，如：以業(yè)主投資某一商鋪為例

售價：8000元/M2面積：29.75M2

總價：8000×29.75=238000元

首期5成：238000×50%=11900元

貸款：238000×50%=11900元

10年期月供款：11900×0.010892311(月供系數(shù))=1296.2元/月

按目前該階段租金保守估量為：60元/M2，所以月出租可獲得收益為：

29.75×60=1785元/月

結(jié)論:月租金>月供款

單張建議板開數(shù)可選擇8K或16K雙面制作數(shù)量1000份。

四）銷售策略

1）“以租金代首期”銷售策略

這是針對一些對將來商鋪價格走勢把握不定的商家所實行的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內(nèi)打算購買的，采納已繳付的肯定期限內(nèi)的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。

2）推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案

為降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，供應(yīng)十年，五成按揭；并且在宣揚上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費者的關(guān)注，從而達到促銷。

營銷策劃方案篇5

一、前言

xx公館是廣西xx品牌旗下的餐飲品牌，xx公館有25個裝修豪華的包廂和兩個宴會廳，其中12個江景包廂，三個包廂可以容納20人以上就餐;一號