【驗房知識】-毛胚房驗房注意事項

從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（假設(shè)有遠程抄表另）等幾一、購房者收房步驟二、購房者收到交房通知單后的收房步驟：1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》：B、《住宅使用說明書》；C、《竣工驗收備案表》：D、面積實測表；E、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）；三、2.購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等；四、3.購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可簽字；五、4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；六、5.購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。1）詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺...1）詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大）提示：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細杳看一下，用掃帚清楚后就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細檢查地面有無空殼開裂情況。提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否那么在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測最各個強弱電是否暢通。提示：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕噌噌的聲音和外表無積水。提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿-■塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。提示：在全部用完水后，應(yīng)再翻開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7）核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；提示：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；假設(shè)有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，假設(shè)影響，需要進行交涉了。驗收不合格如何處理？二、在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負責(zé)處理。2）對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)姆椒?，由接管單位處理。問題一：未能按時交房按合同約定，開展商會在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。開展商約定的交房時限?般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，那么一般被視為開展商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承當所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點。如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進行，也可及時與開展商聯(lián)系，另行約定時間，并用書面形式確認。問題二：開發(fā)商證書不全驗房前應(yīng)要求開展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗收表格，如《住戶驗房交接表》、驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。時下不少樓盤“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程竣工綜合驗收合格證》，這是因為樓盤整體建筑未完成，有關(guān)部門無法驗收。對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。如果確實被要求收房，也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見XX文件”等字樣，并妥善保存好相關(guān)文件副本。問題三：先簽文件后驗房先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)開展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。對策：購房者應(yīng)將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當初合同未有約定的，那么可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)情況，也可與開展商討說法。問題四：開發(fā)商大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些開發(fā)商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問題列進驗收文件里。對策：不管開展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅持原那么，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，那么要自備紙筆,將有關(guān)問題一一記錄。問題五：小區(qū)配套不齊全驗房時，業(yè)主不僅要驗屋內(nèi)，對于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細查看是否符合合同約定，如同期建設(shè)的車庫、會所、景觀園林等。對策：在簽訂購房合同時?，要將開發(fā)商的承諾寫進合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗配套設(shè)施時即可按合同所載的條文及開發(fā)商在售樓時的承諾查驗。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問題，還可以通過業(yè)主委員會與開展商協(xié)商解決。問題六：巧立名目亂收費雖然物價局已對入住的相關(guān)費用有明文規(guī)定，但個別開展商到交房時仍巧立名目進行收費。對策：收樓時要提前了解物價局的相關(guān)收費規(guī)定，帶上應(yīng)繳費用表，與開展商要求的款項相對照。最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費要及時向開展商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。另外，在查看了房屋后，準備簽收《房屋驗收單》之前，一定要先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，防止口后起糾紛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費等怎么核定。在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合。一旦發(fā)現(xiàn)問題，要在驗房單上予以注明，反應(yīng)給開發(fā)商，及時要求開發(fā)商做出相應(yīng)的維修或賠償。如果確實屬于不能收房的，要詳細寫明不予收房的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。驗房程序：一、查看兩書一表一數(shù)：房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數(shù)據(jù)對照購房合同上的面積（自己可實測套內(nèi)面積）。二、不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為口后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調(diào)好口期記錄證據(jù)）奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。四、交合理費用（物業(yè)管理費［應(yīng)有市物價局批文］等）五、暫可不交的費用：公共維修基金，契稅：1.5%+80元、待房產(chǎn)大證批準后辦個人房產(chǎn)證時繳納。驗房順序：專人進行同步紀錄，最后填寫一式四份驗房單，業(yè)主留好交房代表簽字的?份。一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內(nèi)墻滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、地破、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙（廚房）、排氣（衛(wèi)生間）、強弱電配電箱、強電：插座、開關(guān)、照明燈；弱電：可視對講、呼叫報警、、寬帶、有線電視。三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。解決糾紛方式：1、協(xié)商解決（集體更好操作），不成時可通過以下三結(jié)合方式。2、媒體曝光；非訴訟方式（政府職能部門投訴）：訴訟（集體訴訟影響大、本錢低、成功率高）驗房常用工具：一、量具：3m盒尺、25?33cm直角尺、50?60cm「字尺、1m直尺二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“一”字和“+”字）；5號電池2節(jié)、測電筆；手錘;小錘；大燈（200W）、小燈（白熾燈10—15W）三、輔助工具：鏡子、手電（2節(jié)1號電池）、塑料袋多個、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、驗房專用工具：（質(zhì)檢站借）JZC-2型垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標塞尺；對角檢測尺：反光鏡；伸縮桿；水電檢測錘（50g）：活動響鼓錘（25g）；鋼針小錘（10g）等。驗房注意問題分述：1、廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。2、衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)：入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。4、空鼓：手錘墊上幾層紙（防止留下錘?。┣脫魤Ρ?，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。5、驗電：A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否那么誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否那么口后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目：寬帶插座因戶型不同個數(shù)不一：比方二室二廳至少應(yīng)有2個，三室二廳至少應(yīng)有3個；有線電視插座還應(yīng)同步多一個。F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)（或4節(jié)）5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。6、貓眼：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4—5個點，進行測量，假設(shè)數(shù)值一致，比方房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。8、測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點）。9、測乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射,燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與墻壁原色產(chǎn)生差異。10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早混爛損壞。11、外立面的腰線在一般在1?2樓，4?5樓之間，大雨天一定要來看一看是否會滲漏。下雨時要檢查家里窗戶密封是否嚴密，有否有漏雨現(xiàn)象。假設(shè)有，及時提出修理。12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關(guān)心，如果沒有，應(yīng)及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設(shè)計規(guī)范”明確規(guī)定有）。13、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。14、室內(nèi)門檢查平整變形：把門翻開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合,假設(shè)門線不重和，比方有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關(guān)門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關(guān)應(yīng)該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。15、窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應(yīng)推動開關(guān)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應(yīng)拆換新玻璃，否那么以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應(yīng)有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應(yīng)有防盜網(wǎng)。16、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否那么下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。17、臥室、客廳通風(fēng)窗戶面積為使用面積的二十分之一，比方室內(nèi)面積30m2,那么開啟的窗戶面積應(yīng)有1.5m2；18、廚房通風(fēng)窗戶面積為使用面枳的十分之一，比方廚房室內(nèi)面枳10m2,那么開啟窗戶面枳應(yīng)有l(wèi)m2。達不到者不合格（國家標準“住宅設(shè)計規(guī)范”）。廚房排煙孔直徑15cm,達不到時無法安裝油煙機。19、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角達90度（房頂四角和地面四角），墻角無碰損，四角無磕碰，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。2（）、閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗：（重要檢驗工程）①樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協(xié)調(diào)，做好各家的閉存水試驗。具體做法是，在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24?48小時，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現(xiàn)象，說明防水合格。②翻開樓上自來水閥門放水時應(yīng)將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。③閉水試驗結(jié)束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設(shè)地磚，直至不存水為止。有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否那么入戶不久，出現(xiàn)滲水問題,那時解決就麻煩了。21、衛(wèi)生間:①衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。②衛(wèi)生間沒有窗戶，那么應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔直徑10cm,設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座距離應(yīng)1.5m,并且是防水插座。③衛(wèi)生間門上沒留0.02m2通風(fēng)百葉窗時，門下應(yīng)留3cm的間隙（國家標準“住宅設(shè)計規(guī)范”）22、暖氣片:①暖氣片上方應(yīng)有放氣閥，使用前應(yīng)擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否那么氣放不出來，暖氣片不熱。②還要注意暖氣片安裝牢固，不能有松動現(xiàn)象；進水管和I可水管的坡度應(yīng)符合要求，否那么影響采暖效果。23、地下室:室內(nèi)凈高2M,國家標準“住宅設(shè)計規(guī)