江油市養(yǎng)老院連-鎖經(jīng)營項(xiàng)目建議書

江油市某某養(yǎng)老院經(jīng)營項(xiàng)目建議書

第一章總論一、工程名稱工程名稱：江油市xxx養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營新建工程二、承辦單位概況承辦單位：四川xxx投資管理住所：江油市江岸區(qū)法定代表人：注冊資本：人民幣xx萬元整企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：三、擬建地點(diǎn)本工程擬建地點(diǎn)為江油市xxx區(qū)xxx辦事處、xxx鎮(zhèn)及xxx辦事處。首期建設(shè)地點(diǎn)為xxx辦事處。四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模工程建設(shè)內(nèi)容為在江油市xxx區(qū)xxx辦事處、xxx鎮(zhèn)及xxx辦事處興建養(yǎng)老院。首期工程建設(shè)規(guī)模為征地2000畝，房屋建筑物面積402000平方米五、建設(shè)年限首期工程建設(shè)年限為3年。六、慨算投資首期概算投資總額為5億元人民幣。七、效益分析靜態(tài)投資回收期：4.39年〔不含2年建設(shè)期〕動態(tài)投資回收期：5.30年〔不含2年建設(shè)期〕財務(wù)內(nèi)部收益率：26.59％累計財務(wù)凈現(xiàn)值：1723萬元投資利潤率：20.12％八、工程建議書編制依據(jù)本工程建議書編制的主要依據(jù)是：1、?中國老齡事業(yè)開展“十二五〞規(guī)劃?；2、?國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的意見?(國辦發(fā)[2000]19號)；3、?四川省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的決定?(2000年8月31日川政發(fā)〔2000〕55號)；4、?四川省社會福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)那么?(試行)(川民政發(fā)[2001]433號2001年9月27日)；5、?江油市社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)施方法?；6、財政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于對老年效勞機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知?；7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)?城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?；8、江油市城市總體規(guī)劃〔1996－2021年〕；9、?建設(shè)工程工程量清單計價標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50500-2003〕；10、?四川省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表?；11、?四川省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表?〔川建造價[2003]12號〕；12、?四川省建筑、裝飾裝修、安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表〔單位估價表〕?〔川建[2003]43號〕、?四川省建筑安裝工程費(fèi)用定額?〔川建[2003]44號〕；12、江油市建設(shè)工程造價管理站"市造價管理站關(guān)于發(fā)布四川地區(qū)建筑安裝工程二00四年二季度造價指數(shù)的通知"〔武建價字[2005]12號〕；13、?江油市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)?。第二章工程建設(shè)的必要性一、產(chǎn)業(yè)政策分析“十二五〞期間是中國全面應(yīng)對人口老齡化的關(guān)鍵時期，中國將積極引導(dǎo)民營資本和國外資本投入到老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)的投入機(jī)制。?中國老齡事業(yè)開展“十二五〞規(guī)劃?提出了“十二五〞期間老齡事業(yè)開展的總體目標(biāo)：繼續(xù)增加財政對社會保障的投入，多渠道籌措老年社會保障基金，逐步建立廣泛覆蓋、持續(xù)開展、與經(jīng)濟(jì)社會相適應(yīng)、與其他保障制度相銜接的老年社會保障體系。根本建立相對完善的老齡法律法規(guī)政策體系，健全與人口老齡化相適應(yīng)的更加協(xié)調(diào)高效的老齡工作體制；積極推進(jìn)方便老年人生活的根底設(shè)施建設(shè)，建立健全適應(yīng)家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合的為老效勞網(wǎng)絡(luò)，滿足老年人特殊需求的老年用品市場。進(jìn)一步營造敬老、養(yǎng)老、助老和代際和諧的良好氣氛，為實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂〞的目標(biāo)創(chuàng)造更為有利的社會條件；在“十二五〞期間，中國具體采取一些指標(biāo)化的要求，新增城鎮(zhèn)孤寡老人集中供養(yǎng)的床位80萬張，來緩解孤老安置床位緊張的局面，同時開展以生活不能自理和半自理老年人為對象的愛心護(hù)理工程試點(diǎn)和示范工作，在大中城市建立一批愛心護(hù)理院。?規(guī)劃?提出，要把老齡產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)開展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。制定引導(dǎo)老齡產(chǎn)業(yè)開展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費(fèi)用、信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵、引導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)個體私營和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的開展，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)滿足老年人各種需求的門類齊全、品種多樣、經(jīng)濟(jì)適用的老年用品。?規(guī)劃?要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。各級財政要根據(jù)老齡事業(yè)開展需要，逐步增加對老年效勞設(shè)施建設(shè)、老年文化教育、老齡科學(xué)研究和老年活動等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老齡事業(yè)。充分發(fā)揮各級老年基金會和其他組織的作用，積極引導(dǎo)民營資本和國外資金投入老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)投入機(jī)制。“十二五〞期間，四川出臺14項(xiàng)優(yōu)惠政策，加快社會福利社會化。凡在江油市區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要效勞對象的社會福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、榮耀院等各類社會福利機(jī)構(gòu)，均享受有關(guān)優(yōu)惠政策。其中，社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)福利效勞機(jī)構(gòu)，憑市級民政部門核發(fā)的?社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書?，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。在經(jīng)費(fèi)方面，各級財政部門將切實(shí)保障國有社會福利機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)費(fèi)。在建設(shè)方面，社會福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地將劃撥供地或在土地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低。新建社會福利建設(shè)工程，市政根底設(shè)施配套建設(shè)將酌情減免，并免交城市污水處理費(fèi)。新增用電容量，按國家計委新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半征收貼費(fèi)。社會福利機(jī)構(gòu)用水、用電、用氣，將按居民生活用水、用電、用氣的價格收費(fèi)等。在稅收方面，社會福利機(jī)構(gòu)的社會福利效勞所取得的收入免征營業(yè)稅，并按照現(xiàn)行國家稅法規(guī)定，享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策等?！笆濞曇?guī)劃及地方對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各方面的優(yōu)惠政策，給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的興辦提供了良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境。二、國際、國內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá)23%，其次為希臘的22.8%和日本的22%，再次是德國的21.8%和瑞典的21.7%。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計出的幾個“老人大國〞都是興旺國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在開展中國家。根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字，2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟(jì)欠興旺地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個國家是西班牙、意大利和日本。表世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況〔％〕年份1950196019701980199020002021全世界興旺地區(qū)開展中國家中國〔資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心〕中國是世界上老年人口最多的國家。目前，我國60歲以上的老人有1.2億。年輕人的出生比率在下降，長壽老人卻越來越多，人口的迅速老齡化是中國從本世紀(jì)到下個世紀(jì)都必須面對的經(jīng)濟(jì)和社會問題。中國人口老齡化的開展態(tài)勢大致經(jīng)歷三個階段：第一階段：從1982年到2000年是人口老齡化的過渡階段；第二階段：從2000年到2021年是人口老齡化的迅速開展階段；第三階段：從2021年到2050年是人口老齡化的頂峰階段。據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，到2021年，中國60歲及以上老年人口將到達(dá)1.74億，約占總?cè)丝诘?2.78％。其中，80歲以上老年人將到達(dá)2132萬，占老年人口總數(shù)的12.25％。全國老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料說明，60歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有1/4左右的時間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料和護(hù)理，中國約有3250萬老年人需要不同形式的長期護(hù)理。5％的老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望。目前中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占老年人口的比重僅為0.84％，為老年人提供效勞的設(shè)施嚴(yán)重缺乏。人口老齡化現(xiàn)象是人類社會開展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進(jìn)步。然而，老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟(jì)開展、產(chǎn)業(yè)結(jié)合、文化心態(tài)、社會開展等帶來一系列的影響，成為21世紀(jì)中國必須認(rèn)真對待，認(rèn)真研究的重大社會問題。中國人口老齡化給社會經(jīng)濟(jì)帶來的主要影響：老齡人口的增長會改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，被撫養(yǎng)人口的增加必將加重勞動人口的負(fù)擔(dān)；伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動力年齡結(jié)構(gòu)的老化，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高；人口老齡化將會使用于老年社會保障的費(fèi)用大量增加，給政府帶來沉重的負(fù)擔(dān)；人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化生活的特殊需求；人口老齡化引起的家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷地弱化。社會人口老齡化，必然對社會經(jīng)濟(jì)的開展產(chǎn)生多方面的重要影響。但我們既要看到人口老齡化所帶來的負(fù)面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體表達(dá)，老年群體的特殊需求，也是社會、經(jīng)濟(jì)開展的一種動力，龐大的老年群體，可以形成可觀的消費(fèi)市場。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和開展會給市場注入新的活力，是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。人口老齡化對經(jīng)濟(jì)和社會開展的影響是多層面的，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，關(guān)鍵是要以積極的姿態(tài)和正確的措施去應(yīng)付，要在建設(shè)現(xiàn)代化的同時，創(chuàng)造一個代際和諧、不分年齡，人人共享的社會。老齡產(chǎn)業(yè)中，老年福利機(jī)構(gòu)成為許多私營企業(yè)瞄準(zhǔn)的“蛋糕〞。如今，“養(yǎng)兒防老〞的觀念已在中國的家庭尤其是城市家庭中發(fā)生徹底的改變，越來越多的父母不指望孩子以后能承當(dāng)養(yǎng)老的責(zé)任。在未來的幾十年中，必將會有大批的老年人選擇敬老院作為自己頤養(yǎng)天年的去處，這必然會給國家造成巨大的壓力。今年9月，國家民政部部長多吉才讓宣布，要用5年時間，根本建成以國家興辦的社會福利機(jī)構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會福利機(jī)構(gòu)為骨干、社區(qū)福利效勞為依托、居家供養(yǎng)為根底的社會福利效勞網(wǎng)絡(luò)。在這一政策指引下，民間力量有望在這一領(lǐng)域初試身手。中國人口老齡化的迅速地、大規(guī)模地到來，尤其是高齡人口迅速增長，是前所未有的。已經(jīng)引起中國政府的高度重視，也引起了全社會的共同關(guān)注。大力興辦養(yǎng)老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是解決人口老齡化給社會經(jīng)濟(jì)帶來的主要影響的主要手段。中國目前已進(jìn)入老齡化社會，新一代的獨(dú)生子女已經(jīng)成人，下一步中國的家庭將形成“四二一〞結(jié)構(gòu)，老年人到養(yǎng)老院安度晚年將是社會必然的趨勢。三、四川省及江油市老年人及其產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀四川省最新人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人口城鎮(zhèn)化率顯著提高的同時，人口老齡化進(jìn)程明顯加快。隨著多年來生育水平下降和人們健康水平提高，未來幾年四川省人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。一方面，老年人口規(guī)模迅速擴(kuò)大，據(jù)預(yù)測，65歲及以上老年人口總量將從2005年的451.7萬增加到2021年的508.02萬，增長12.5%。另一方面，老年人口比重迅速提高，老齡化速度明顯加快。65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀?021年將提高到8.2%，比2005年的7.49%提高0.61個百分點(diǎn)。2021年將提高到12.56%，屆時每8個人中就有一個65歲及以上老年人。到本世紀(jì)中葉，老年人口比重將到達(dá)33%，每3.03個人中就有一個老年人，到達(dá)重度老齡化階段。2006年3、4月份，江油市民政局、江油市老齡委和江油市社會福利院聯(lián)合在我市城區(qū)進(jìn)行了一次“江油市老年人生活狀況調(diào)查〞。從這次調(diào)查的結(jié)果來看，四川城區(qū)老年人與子女共住一處的占絕大多數(shù)，到達(dá)了73.23%，但是老年人獨(dú)住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人沒有和子女住在一起，到達(dá)了26.77%。在獨(dú)居的老人家庭中，有子女的老人獨(dú)居家庭占了相當(dāng)大的比例，到達(dá)71.20%。導(dǎo)致這些老人單獨(dú)居住的原因是多方面的，占首位的是房子。許多家庭，由于房子面積太小，子女結(jié)婚、生小孩后無法再擠住一處而不得不別離出去。父母住處離子女工作單位遠(yuǎn)〔含外地〕是造成老人單獨(dú)居住的另一個重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活習(xí)慣差異等主觀原因?qū)е吕夏耆伺c子女分開居住的比例到達(dá)16.47%，由于老年人再婚導(dǎo)致父輩與子女們分開居住的比例也到達(dá)了13.70%。這說明在一定程度上仍存在著“代溝〞現(xiàn)象。在接受調(diào)查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女〞希望獨(dú)立生活。持有這種想法的大多是住房、經(jīng)濟(jì)收入條件較好或與子女關(guān)系有嚴(yán)重問題的老人。同一個問題在年輕人中，態(tài)度的差異是相當(dāng)大的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果父母身體、住房條件允許，有74%以上的青年夫婦希望與父母分開住，但住的地方不要太遠(yuǎn)，最好是走動方便。這些年輕人認(rèn)為，分開居住不但不“別離〞更能增進(jìn)兩代人之間的感情，提高家庭生活的質(zhì)量。在507位與子女分開居住的老年人家庭中，70%以上每個星期至少同子女聚會一次。這說明，青年人并不是回避贍養(yǎng)老人的責(zé)任，而是在盡人子之責(zé)全力贍養(yǎng)老人的同時，也想避開一些無謂的摩擦。事實(shí)證明，這樣的家庭，上下輩的關(guān)系更融洽。城市老年人絕大多數(shù)有離退休金，在1894位接受調(diào)查的老年人中，靠子女供養(yǎng)的僅占4．48%。家庭是城市老年人養(yǎng)老的主要場所，在家養(yǎng)老是城市老年人養(yǎng)老的主要形式。但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，城市老年人在家養(yǎng)老也呈現(xiàn)出了一些新的特點(diǎn)：〔1〕養(yǎng)老的內(nèi)容發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能日趨弱化。城市社會由于社會養(yǎng)老保障制度的不斷完善，老年人的物質(zhì)生活根本上有了保障。傳統(tǒng)的柴米油鹽式的物質(zhì)供養(yǎng)內(nèi)容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均壽命延長、子女?dāng)?shù)量減少、核心家庭不斷增多、職業(yè)流動和地域流動加快等，子女社會生活和家庭負(fù)擔(dān)都較重，家庭養(yǎng)老功能有外移和弱化的趨勢?！?〕當(dāng)代老年人的養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，處在一個轉(zhuǎn)型口。傳統(tǒng)的道德觀認(rèn)為老年人最理想的是幾代同堂、享有權(quán)威、含飴弄孫的生活模式。但實(shí)際上，由于工業(yè)化和現(xiàn)代化的沖擊，家庭規(guī)模日益縮小，生活節(jié)奏不斷加快，有些老年人已經(jīng)“對上一代仍具有較重的孝養(yǎng)責(zé)任，而對下一代那么不一定有同等的孝養(yǎng)要求〞。在生活效勞方面，有47%的老年人希望能夠盡量不打攪子女的創(chuàng)業(yè)生活而自行料理。〔3〕城市家庭在養(yǎng)老方面存在著許多實(shí)際困難。從以上分析可以看出，在當(dāng)前城市家庭中，老年人對家庭生活抱有很大的期望，但實(shí)際上子女在承當(dāng)養(yǎng)老責(zé)任方面又“力不從心〞，一方面是要求更高、時間更長，另一方面是時間相對減少、精力相對有限，也存在著專門經(jīng)驗(yàn)缺乏、知識缺乏的問題。據(jù)統(tǒng)計，我市60歲以上的老年人已經(jīng)到達(dá)了97.7萬人，占全市總?cè)丝诘?2.19%。而全市社會福利機(jī)構(gòu)僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。第三章市場分析與預(yù)測一、國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析1、“老年人住宅市場〞潛力巨大中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一局部，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資開展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的開展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。在未來的5-10年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速開展而日趨加大。據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查說明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比擬，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%〔1.32億〕的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒興旺國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場〞是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。2、老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響〔他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地〕，國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂〞，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)〞的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢〞的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。3、家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和開展自我國七十年代中期實(shí)行方案生育控制以來，“三口之家〞現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存開展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重缺乏，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝〞，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。4、國家鼓勵開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對我國進(jìn)入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。5、老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵北京和上海一直是中國房地產(chǎn)市場的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性，從競爭劇烈和風(fēng)險較高的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。二、江油市老年人住宅市場現(xiàn)狀1、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求興旺國家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，局部老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。

2、老年公寓的布局不合理目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。3、大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，效勞周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和效勞那么較差，不能到達(dá)老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。4、政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠目前國內(nèi)對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比擬少，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在資金投入缺乏，管理不善的問題。5、老年人住宅明顯缺乏據(jù)統(tǒng)計，江油市60歲以上的老年人已經(jīng)到達(dá)了97.7萬人，占全市總?cè)丝诘?2.19%。而全市社會福利機(jī)構(gòu)僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。6、戶型設(shè)計不合理、功能相對單一現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分表達(dá)人性化關(guān)心。7、住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施缺乏目前江油市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比擬少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，效勞水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。8、環(huán)境質(zhì)量有待提升江油市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內(nèi)部平安隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。9、效勞人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事效勞的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識，對老人的效勞只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)效勞。江油市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬方案經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設(shè)施、管理水平、效勞質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位?？傊褪械酿B(yǎng)老院數(shù)量缺乏、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。三、老年人住宅市場開展趨勢1、產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的開展趨勢縱觀江油市老年人住宅市場的開展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年度假公寓的出現(xiàn)將消除老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。四川僑亞假日頤樂園也是此類型住宅的典型案例，他們的成功開發(fā)與銷售，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場開展主流。2、老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多項(xiàng)選擇址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。3、老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定江油市現(xiàn)有的170多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重缺乏。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。4、“山水型老年公寓〞將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源〞式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓〞的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。第四章工程建設(shè)條件評價一、自然條件江油市xxx辦事處地處江油市西北近郊，是江油市最早〔1958年〕興建的國營農(nóng)場之一，面積78平方公里，人口1.2萬。開展至今，農(nóng)、林、牧、漁、工、商、建、運(yùn)企業(yè)達(dá)40余家。江油市xxx農(nóng)場自然條件優(yōu)越。地勢北高南低。北部是上下起伏的崗嶺和連綿的群山，南部是土壤肥沃的湖積平原。雨量充分，無霜期長。年平均降雨量，年均日照2079小時，年均無霜期在240天以上。江油市xxx農(nóng)場人杰地靈。遠(yuǎn)在新石器時代，xxx就是人群聚集生活的地方，世世代代在這里繁衍生息。悠久的歷史文化，沉淀了豐厚的人文底蘊(yùn)。這里曾是舊漢口名噪一時的地皮大王劉歆生〔乳名劉祥〕、辛亥革命先驅(qū)孫武、著名哲學(xué)家張世英等近代名人的誕生地。現(xiàn)有市區(qū)級保護(hù)文物13處，著名的有xxx古井、景德寺、鑰匙墩遺址等。這邊風(fēng)光獨(dú)好——壟崗交錯，林木蔥郁，山青水秀，人鳥同醉！隨著改革開放的不斷深入，農(nóng)場圍繞建經(jīng)濟(jì)強(qiáng)場的奮斗目標(biāo)，變資源優(yōu)勢為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，努力創(chuàng)新環(huán)境，確立打“生態(tài)牌〞走“生態(tài)路〞的新思維，舉社會各界之力，擴(kuò)大對外開放，全場發(fā)動，全員上陣，全民招商。近幾年來廣東樂百氏集團(tuán)，四川寶利家俬工程〔新加坡獨(dú)資〕等知名企業(yè)，紛紛落戶xxx，引進(jìn)資金〔含協(xié)議資金〕2億余元。二、社會環(huán)境條件xxx農(nóng)場根底設(shè)施完備，效勞功能齊全。交通——農(nóng)場已建成以張〔張公堤〕柏〔xxx〕公路為主軸線的覆蓋全場的公路網(wǎng)絡(luò)。正在開工建設(shè)的江油市繞城公路和京珠高速公路〔北京——珠?！池灤┺r(nóng)場全境，從而形成四川繞城公路、京珠高速公路和107國道互為一體的大交通格局。四川繞城公路到天河國際機(jī)市政府17公里。同時，金泉大道直通xxx。2001年，xxx農(nóng)場投資2000萬元，興建二級公路20公里，場僅5分鐘車程，距漢口火車站8公里，距四川港25公里，距舵落口港12公里，距楚天第一路——金山大道4公里，距場內(nèi)路網(wǎng)形成，交通四通八達(dá)。供電——農(nóng)場電力來自華中電網(wǎng)，擁有110kVA雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量10KVA，并有xxx自建熱電廠兩座。供水——農(nóng)場擁有自己投資的水廠，可保障10萬人的生活用水，地下水為國家地礦部鑒定的優(yōu)質(zhì)天然飲用水。農(nóng)場擁有設(shè)計5000門程控交換電訊系統(tǒng)，全新的中心小學(xué)和完全中學(xué)，集貿(mào)市場、醫(yī)院、郵政、商場、文化、娛樂等效勞設(shè)施一應(yīng)俱全。三、工程建設(shè)條件分析工程所選地區(qū)氣候適宜,交通便利,經(jīng)濟(jì)興旺,人民物質(zhì)文化生活水平較高,休閑娛樂市場很受歡送,其通訊、供水、供電等配套設(shè)施均能滿足工程建設(shè)的需要。第五章工程建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模1、土地征用本工程擬征用土地2000畝。2、房屋建筑物本工程擬興建三棟公寓及綜合樓，建筑面積402000平方米，其中：養(yǎng)老床位數(shù)1000個，占用建筑面積13130平方米，行政辦公、員工宿舍及配套效勞用房占用面積4870平方米〔1〕A棟公寓層數(shù)房型房間數(shù)單位面積活動室總面積床位數(shù)1層1室1廳1衛(wèi)1廚4035501450402層1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺4035501450403層2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺207050145040合計4350120〔2〕B棟公寓房型房間數(shù)單位面積活動室總面積床位數(shù)1層1室1廳1衛(wèi)1廚4035501450402層1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺4035501450403層2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺207050145040合計4350120〔3〕C棟公寓房型房間數(shù)單位面積活動室總面積床位數(shù)1層1室1廳1衛(wèi)1廚4035501450402層1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺4035501450403層2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺207050145040合計4350120〔4〕D棟公寓房型房間數(shù)單位面積活動室總面積床位數(shù)1層1室1廳1衛(wèi)1廚4035501450402層1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺4035501450403層2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺207050145040合計4350120〔5〕E棟綜合樓房型房間數(shù)單位面積活動室總面積床位數(shù)1層醫(yī)療保健室、棋牌室、閱覽室、廚房、餐廳7002層行政辦公7003層員工宿舍7004層招待所2035700合計28003、輔助設(shè)施設(shè)備〔1〕門球場：按正規(guī)比賽場地建造，規(guī)格長二十公尺、寬十五公尺，地面為沙地。〔2〕垂釣場：興建2畝左右的垂釣魚塘?！?〕風(fēng)雨走廊：各建筑物之間由風(fēng)雨走廊連接?！?〕圍墻：興建高圍墻?！?〕院內(nèi)道路、地坪：院內(nèi)道路、地坪均為混凝土?！?〕門房：鋼制電動大門，20平方米轉(zhuǎn)混門房?！?〕綠化：園區(qū)綠化率50％以上?！?〕藥材植物欣賞園：園區(qū)興建20畝藥材植物欣賞園，并可作中藥原材料用?！?〕室外康體設(shè)施：園區(qū)配備簡易運(yùn)動、健身設(shè)施。〔10〕裝修：客房按3星級標(biāo)準(zhǔn)裝修，其他普通裝修?！?1〕家電：房間配備電視、空調(diào)、、呼叫系統(tǒng)等。〔12〕在活動室配備練琴房、書畫室、視聽室等。二、建設(shè)方案1、住宅設(shè)計設(shè)計老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定適宜的設(shè)計方針?？傮w來說，應(yīng)當(dāng)按以下觀點(diǎn)來選擇和確定思路?！?〕要有功用性。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間?！?〕要有平安性。住宅內(nèi)總會存在一些不平安的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。〔3〕要有健康性。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。(4)要能確保隱私性。老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造時機(jī)加強(qiáng)社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。當(dāng)老年人和兒子夫妻同住時，既要創(chuàng)造一個未被疏遠(yuǎn)的感覺，同時又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保存了老年人的獨(dú)立居住局部，同時又加強(qiáng)了聯(lián)系和年輕一代對老人的關(guān)心和照顧。這類住宅中不僅保存了一些家庭共用的局部，也還有老人獨(dú)立使用的局部。即使到了年老高壽時，也應(yīng)當(dāng)保存一個自己的空間，并適當(dāng)保存更方便家人提供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過一個共同的門分為兩個相對獨(dú)立的套型，這種住宅隱私性那么更能得到保證。(5)要便于改造。老年人從自理自力期到照顧關(guān)心期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。2、工程選址由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量那么躍升到首位。從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅工程的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。工程的選址可以從一下幾個方面進(jìn)行考慮：〔1〕環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強(qiáng)的吸引力；〔2〕交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便；〔3〕場地周邊活動平安，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道；〔4〕場地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場或?yàn)榍嗄昱c成年人所活潑出人的娛樂區(qū)；〔5〕生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往時機(jī)，防止產(chǎn)生與社會相隔絕，被社會所遺棄的消極心理；〔6〕場地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。3、規(guī)劃設(shè)計在規(guī)劃設(shè)計上，也應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。在進(jìn)行規(guī)劃時可以考慮以下幾點(diǎn)：〔1〕住宅區(qū)和活動區(qū)別離，保證生活空間不受干擾；〔2〕建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；〔3〕居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；〔4〕設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；〔5〕處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，興建風(fēng)雨走廊,連接所有住宅和附屬設(shè)施,利于老人開展體育活動，又方便生活；〔6〕根本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；〔7〕設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。4、單體設(shè)計單體設(shè)計以別墅、低層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過3層，方便老人的上下。另一方面，在單體設(shè)計上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。5、色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原那么有兩個：〔1〕穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；〔2〕不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人識別。6、戶型設(shè)計由于戶型設(shè)計直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在老年住宅的戶型設(shè)計上也有特別的要求：〔1〕保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個健康的生活環(huán)境；〔2〕與子女同住的單元住宅應(yīng)盡可能分門出入，客廳的設(shè)計既要可以滿足家庭成員會客、看電視、聊天等娛樂交往活動的需要，又可兼作餐廳，這樣，可防止家庭成員之間因工作、學(xué)習(xí)、休息、娛樂及習(xí)慣的不同相互干擾，同時也便于生活上的互相照顧；〔3〕獨(dú)立的老年住宅應(yīng)至少設(shè)置兩個房間，為老年人陪護(hù)者提供居住的空間；〔4〕老年人因?yàn)樯眢w機(jī)能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會增多，因此應(yīng)該在臥室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的衛(wèi)生間；〔5〕室內(nèi)的樓梯應(yīng)采用三段式樓梯，降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間；〔6〕所有房間應(yīng)在同一平面上，防止室內(nèi)的階梯，保證老年人行動的平安。7、室內(nèi)設(shè)計與一般住宅產(chǎn)品最大的區(qū)別是，針對老年人的專用設(shè)計集中表達(dá)在室內(nèi)設(shè)計上，作為專用設(shè)計載體的室內(nèi)設(shè)計自然成為了老年住宅設(shè)計的重中之重。因此，從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計、電器照明設(shè)計，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)表達(dá)出對居住者的細(xì)膩關(guān)心。由于現(xiàn)在大多數(shù)住宅內(nèi)的設(shè)施不能滿足老年人的特殊需要，他們要求增加各種方便老年人行動和健康的設(shè)施，如取消房間之間的階梯，樓梯降低臺階，增加適合老年人使用的廚房、衛(wèi)生間和浴室，走廊設(shè)置扶手等。墻、地面裝修老年人隨著生理、心理的變化，動作變得緩慢，反響不能隨心，事故易發(fā)率較高。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。一般應(yīng)選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。老年人住宅墻面應(yīng)采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角。墻體如有突出部位，應(yīng)防止使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖性的發(fā)泡墻紙可減輕老人碰撞時的撞擊力。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能防止出現(xiàn)陽角。老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。地而鋪設(shè)應(yīng)保證平

坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。地面材料應(yīng)防滑，

即便有水時，也不應(yīng)發(fā)生打滑的情況，并應(yīng)采用摔倒

時可減輕撞擊力的材料，同時應(yīng)便于清潔、防污。不

應(yīng)使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應(yīng)和其他材料保

持在一個平而上。樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對于一些身體不便的老人來說，上下樓梯是一件很困難的事

情，因此老年人居室應(yīng)盡量設(shè)在一層。當(dāng)老年人必須

使用樓梯時，應(yīng)特別注意使用防滑材料，并在臺階邊

沿處設(shè)防滑條。防滑條如果太厚，就會產(chǎn)生羈絆的危

險，應(yīng)與臺階面幾乎設(shè)置在同一平面上，太厚的防滑

條應(yīng)鑲嵌埋人臺階面內(nèi)。同時由于老年人視力的下

降，為防止踩空事故的發(fā)生，樓梯踏步應(yīng)界限標(biāo)志鮮明，不宜采用黑色、深色材料。在現(xiàn)在的住宅設(shè)計中，躍層、錯層都是很流行的做法，但對老年人來講并不適宜，尤其是需要使用輪椅的老年人。住宅內(nèi)的臺階，尤其是設(shè)在起居室和臥室之間的臺階會給老年人帶來很多不便，因?yàn)槠鹁邮液团P室是需要經(jīng)常通過的地方，屢次的上下臺階會給老年人造成不必要的身體損耗。如果在臥室和衛(wèi)生間之間設(shè)有臺階就更加危險，老年人夜間起夜的次數(shù)比擬多，在黑暗的環(huán)境和不完全清醒的狀態(tài)下很容易無視臺階的存在。因此老年人住宅內(nèi)的地面應(yīng)取消所有高差，包括衛(wèi)生間及陽臺內(nèi)外的地面高差。普通住宅設(shè)計中為防止衛(wèi)生間內(nèi)地面水外溢而設(shè)置的高差對老年人來講也是一個危險隱患，一般來說，盆浴比擬適合老年人，此時地面水量不大，只需從門口向衛(wèi)生間內(nèi)找坡即可。陽臺是日常晾曬衣服、被褥的地方，同時也是能夠享受戶外生活的地方。因此必須考慮老年人移動的方便性，取消陽臺內(nèi)外地面的高差。關(guān)于陽臺向房間內(nèi)滲入雨水的問題，如果采用封閉陽臺那么不存在問題；如果采用不封閉陽臺，高差需做斜面處理。設(shè)計推拉門、折疊門時，也應(yīng)使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整?！?〕廚、衛(wèi)產(chǎn)品的選擇廚房內(nèi)的操作通常需要站立半小時到1小時，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使川的廚房

，臺面寬度不應(yīng)小于

，臺下凈空前后進(jìn)深不應(yīng)小于，以保證老

年人可以坐著進(jìn)行操作。廚房吊柜離地高度為

，深度比案臺退進(jìn)，以方便老年人

取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度為宜。櫥柜及臺面應(yīng)選用易于清潔的材質(zhì)。

由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會忘記灶臺上燒的水或飯，而導(dǎo)致燃?xì)庑孤┗虬l(fā)生火災(zāi)，因此對老年人來講使用電磁爐是最平安的，但目前使用最多的還是燃?xì)庠罹摺N房內(nèi)如果沒有安裝燃?xì)庑孤┖突馂?zāi)自動報警裝置，那么應(yīng)選擇有燃?xì)狻煔庾詣訄缶δ艿某橛蜔煓C(jī)和能防止燃?xì)庑孤┑脑罹?。老年人使用衛(wèi)生間的時間較長，且動作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應(yīng)選擇操作簡單的設(shè)備，其安裝尺寸應(yīng)適當(dāng)放寬，位置符合老年人的生理特點(diǎn)；選擇使用時能確保身體平安和當(dāng)老年人跌倒時，危險性小的設(shè)備。老年人最好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。為防止冬季冰涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風(fēng)一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種。可根據(jù)需要設(shè)置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應(yīng)留有放膝蓋的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地350-450mm為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。浴缸邊緣應(yīng)為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有400mm寬的坐浴臺。在潔具兩側(cè)適當(dāng)位咒均應(yīng)設(shè)置適合老年人使用的扶手。老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。熱水龍頭應(yīng)用色彩予以明顯標(biāo)識，以免老年人操作不當(dāng)而燙傷。

〔3〕平安扶手的安裝老年人由于身體機(jī)能的下降，很多時候需要扶手的協(xié)助以獨(dú)立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動作。設(shè)汁時應(yīng)根據(jù)老年人身體尺度和行為特點(diǎn)，在可能有上下移動、單腿站立等不穩(wěn)定姿勢的地方設(shè)置扶手。在經(jīng)常通行的地方應(yīng)安裝水平行走時使用方便的扶手，或預(yù)留出可安裝扶手的位置并在墻面相應(yīng)位置做好加固措施。扶手的高度、材質(zhì)和形狀應(yīng)根據(jù)使用特點(diǎn)來選扦，安裝必須鞏固、可靠以確保使用的平安性。扶手的高度應(yīng)方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生問、客廳、餐廳、臥室等地方的移動，其高度以800-900mm為宜。為防止扶手抓空而摔倒，連續(xù)使門1扶手的地方，應(yīng)保證扶手的連續(xù)性，不應(yīng)中途中斷。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以400mm以下為標(biāo)準(zhǔn)。為減少沖撞時的危險性，應(yīng)將扶手的端頭向下或向墻面方向彎曲。扶手與墻壁的間隔為4—6cm，，以不碰手為宜。扶手可根據(jù)具體情況進(jìn)行初期安裝或后期安裝。后期安裝即事先做好安裝扶手的準(zhǔn)備，并在圖上標(biāo)明墻面加固位置或在墻面上做出標(biāo)記，以便需要時可以隨時安裝。〔4〕門窗的選用戶內(nèi)所有的門，包括廚房、衛(wèi)生問、陽臺的門凈寬(通行寬度)均不應(yīng)小于，以保證輪椅的通過。臥室門可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。衛(wèi)生間是老年人最容易發(fā)生事故的地方，應(yīng)設(shè)向外開啟的平開門或推拉門，并安裝雙向開啟的插銷，以便老人在衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生意外時可以方便的將門翻開。老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。因此窗戶的選擇應(yīng)注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室內(nèi)光線的明亮。開啟扇的設(shè)計不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。有條件時可使用可以消音、過濾、調(diào)節(jié)濕度、溫度并進(jìn)行熱交換的智能通風(fēng)器。門窗把手考慮使用的平安性和方便性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點(diǎn)安裝在適當(dāng)?shù)奈恢蒙?。平開門應(yīng)采用杠桿式把手，防止使用不易用力的球形把手。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的局部，以免掛住衣服。推拉門及折疊門應(yīng)采用便于橫向用力的棒狀把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(寬×高×深)。把手中心距地宜為800-1000mm。老年人因視力下降不易看清細(xì)小的地方，同時很多老人有拿不穩(wěn)東西的情況，因此應(yīng)采用易于插入鑰匙的門鎖，廁所及浴室門的鎖應(yīng)能夠從外面翻開。

門扇裝有玻璃時，宜使用平安玻璃，否那么應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。戶門及出入口的門使用平開門時，為防止急劇的開關(guān)碰撞應(yīng)設(shè)置止門器。〔5〕電氣設(shè)計老年人的思維能力有所下降，復(fù)雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的平安性也是進(jìn)行，電氣設(shè)計的首要內(nèi)容。應(yīng)選用操作平安簡單，具有防止誤操作功能的產(chǎn)品，并應(yīng)考慮維護(hù)簡單，消耗品更換容易。開關(guān)及插座應(yīng)清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。開關(guān)高度離地宜為1000-1200mm，如果考慮輪椅使剛者的話，最好設(shè)置在900-1050mm左右。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。起居室、臥室插座離地高度宜為600-800mm；廚房、衛(wèi)生間插座離地高度宜為800-1000mm；無需經(jīng)常插拔的插座離地高度宜為400-500mm。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置照明和排氣扇聯(lián)動的裝置，以減少操作步驟。廚房排油煙機(jī)的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。廚房及衛(wèi)生間的采暖溫度不應(yīng)低于其他房間，如感到浴室內(nèi)不夠溫暖，可采用電加熱設(shè)備，但應(yīng)注意其平安性?？蛷d、臥室和餐廳均應(yīng)留有空調(diào)的安裝位置和專用插座，考慮空調(diào)位置時注意不要直接將風(fēng)吹向人體，尤其是就寢時?！?〕照明設(shè)計老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產(chǎn)生危險，因此應(yīng)根據(jù)照明用途和場所適當(dāng)配置照明器具。同時應(yīng)注意各房間與走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺。為便于老年人夜間行走，在轉(zhuǎn)彎和容易滑倒的地方〔門廳、走廊、臥室的出人口、有高差處〕應(yīng)安置輔助燈〔腳燈〕。同時在選擇照明器具和燈泡時，應(yīng)考慮清洗和更換的平安性及方便性。老年人對亮度變化的適應(yīng)能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設(shè)法使亮度逐漸變化。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應(yīng)為3∶1以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應(yīng)保持在1∶2以下。臥室宜采用可調(diào)節(jié)亮度的開關(guān)，并應(yīng)在床頭方便的位置設(shè)置照明開關(guān)。從臥室到廁所的路線上應(yīng)設(shè)置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應(yīng)加設(shè)腳燈。所有照明開關(guān)均應(yīng)采用大面板、帶燈的開關(guān)?！?〕色彩設(shè)計老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設(shè)計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明度和比照度，提高可識別性，適應(yīng)老年人視覺能力下降的特點(diǎn)。在空間、標(biāo)高、材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應(yīng)通過裝修材料或色彩等的變化來到達(dá)容易識別的目的。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室內(nèi)裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和把戲來進(jìn)行設(shè)計。8、常規(guī)物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理包括了對物業(yè)、設(shè)備的檢修、維護(hù)，對生活環(huán)境的保全、保潔等工作，與一般住宅的物業(yè)管理最大的不同點(diǎn)就是老年人對物業(yè)的自行維護(hù)能力低，老年住宅的常規(guī)管理應(yīng)具有更大主動性。在保全、保潔方面，要提高效勞的質(zhì)量，增加保潔的次數(shù)，出來要防止外來對老年人的侵害，也要防止老年人不慎而發(fā)生的意外?？偟膩碚f，就是要更加主動和細(xì)致。9、社區(qū)效勞和管理社區(qū)效勞的內(nèi)容一般包括：〔1〕家務(wù)效勞:社區(qū)效勞中心可以定期派遣效勞人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。效勞人員通常是由受過訓(xùn)練的下崗女職工來做的。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護(hù)剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合性效勞。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天24小時?！?〕家庭保健效勞:社區(qū)保健醫(yī)生或護(hù)士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護(hù)理照料。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個人衛(wèi)生效勞。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健效勞結(jié)合在一起。效勞人員可以一身兼兩職?！?〕送飯上門:是人們經(jīng)常說的“輪子上的飯菜〞。這種效勞提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。老人們不僅可以享用每周五天營養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機(jī)登門看望老人。"輪子上的飯菜"會給老人的生活帶來了全新的變化。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老〞?！?〕定期探望:也可以稱作組織起來的鄰居線。這個效勞工程是組織社區(qū)志愿者、居、家委會工作人員、中、小學(xué)生定期探望"空巢家庭"的老人和住養(yǎng)老設(shè)施的老人。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。一般來說探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個好的傾聽者。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對老人就顯得更加重要。定期探望這一效勞工程將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)心，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康?！?〕效勞:很多獨(dú)居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。通過每天確定的時間打給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和及時發(fā)現(xiàn)問題。如果確認(rèn)的時間老人打算外出，他或她一般事先通知確認(rèn)效勞的志愿者。如果在確認(rèn)的時間老人家里的沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，那么立即會有人到老人家去檢查。確認(rèn)效勞可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)心他們。〔6〕“生活在線〞效勞:社區(qū)效勞中心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過報警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求幫助?！吧钤诰€〞效勞的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個鈕扣。當(dāng)鈕扣一被按下，“生活在線〞中心就會自動接收。當(dāng)收到后，“生活在線〞的工作人員就會打給老人家里。如果沒有人應(yīng)答，他們就會打給老人的監(jiān)護(hù)人〔比方朋友或親戚〕，要求到老人家去看一下。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打給中心尋求進(jìn)一步幫助?！?〕交通和陪伴效勞:有條件的社區(qū)可以為老人提供門到門、靈活交通工具的效勞，老人們可以選擇小轎車、小客車、大客車等車型。這種效勞有時稱為撥搭車。老人們一般提前24小時打給中心調(diào)度辦公室，并且告知用車的時間和地點(diǎn)。司機(jī)把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。有的社區(qū)提供陪老人外出效勞，以保證老人的平安?！?〕老年食堂:社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費(fèi)導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。對老年人來說，有時，聚會比飯菜本身更重要。老人們在這里慶祝自己的生日，度過假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮?！?〕法律效勞:老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財產(chǎn)糾紛等法律效勞與日俱增。很多老人一輩子都沒接觸過法律。他們有的覺得打官司太累，而且律師費(fèi)用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。社區(qū)效勞中心為老人開展法律效勞，通過老年中心的律師或律師事務(wù)所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進(jìn)行義務(wù)法律幫助?！?0〕再就業(yè)效勞:社區(qū)效勞中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的效勞工程，這些工作可以是全日制和半日制的。發(fā)揮那些有特長身體健康，愿意繼續(xù)為社會作奉獻(xiàn)老人的作用。〔11〕老人日托中心。如果有的老人不能在家獨(dú)立居住，但又不愿意去養(yǎng)老設(shè)施，去日托中心是個解決問題的好方法。日托中心可以滿足比方老人的社交、心理和康復(fù)效勞、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。老人每天可以做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人方便的照料和效勞。〔12〕咨詢效勞:老人生活中往往需要通過咨詢效勞來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費(fèi)指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢效勞，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權(quán)益得到最好的尊重和保護(hù)。保護(hù)〔庇護(hù)〕效勞這一效勞通常是由法律效勞中心或公共機(jī)構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。在對社區(qū)效勞的管理上，對于非盈利性效勞，應(yīng)該主動與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)效勞，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價值。對于盈利性效勞，那么又分為自主經(jīng)營和引入經(jīng)營，自營或外營的比例那么應(yīng)依據(jù)社區(qū)對效勞的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來確定。無論是自營或是外營，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，并且對效勞質(zhì)量和顧客的滿意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)對于引進(jìn)的效勞單位尤是，以維護(hù)物業(yè)管理單位的形象。第六章環(huán)境污染防治一、工程對環(huán)境的影響本工程在實(shí)施過程中，對環(huán)境產(chǎn)生的影響主要有以下幾個方面：1、在平整土地的施工中會產(chǎn)生塵土；2、施工機(jī)械會產(chǎn)生噪音；3、工程建設(shè)可能會破壞該區(qū)域原有的綠化；4、工程施工人員的生活垃圾。二、工程污染的防治措施從總體上看，本工程建設(shè)過程中產(chǎn)生的污染在區(qū)域上是局部的，在時間上是有限的，對環(huán)境的影響是可逆的，為了將這些影響降低到最小的程度，將采取以下措施：1、對工程區(qū)域的地形進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的堪察，減少土方的挖掘量和運(yùn)輸量，對于外運(yùn)的塵土，采用遮蓋、加水等措施，有效地防止塵土的飛揚(yáng)；2、嚴(yán)格禁止在居民休息時施工，必要時，在施工機(jī)械上和現(xiàn)場使用消音和隔音裝置，盡量的使用商品砼，減少現(xiàn)場噪音；3、加強(qiáng)廢物和垃圾管理，施工期間建立臨時垃圾放置點(diǎn)，集中處理施工垃圾。第六章建設(shè)工期和進(jìn)度安排一、建設(shè)工期本工程開發(fā)建設(shè)用地2000畝，方案總建筑面積402000㎡，擬建五棟低層建筑，其中：A、B、C、D棟為公寓樓，E棟為綜合樓。建設(shè)工期為二年。第一年：完成根底設(shè)施建設(shè)，興建A、B、E棟樓及完成60％的附屬設(shè)施建設(shè)。第二年：興建C、D公寓樓，并完成所有附屬設(shè)施及裝修工程建設(shè)。二、進(jìn)度安排1、建設(shè)開發(fā)經(jīng)營方案工程選址：2021年12月國有土地儲藏中心辦理土地使用手續(xù)：2021年辦理工程立項(xiàng)和土地批租手續(xù):2021年辦理工程前期規(guī)劃手續(xù):2021年方案圖、施工圖、園林景觀設(shè)計:2021年完成工程拆遷及場地“三通一平〞:2021年11施工前期準(zhǔn)備工作:2021年2、第一期建設(shè)樁基施工:2021年1月結(jié)構(gòu)施工：2021年2月—4月室內(nèi)外裝修、水電安裝工程:2021年5月—7月室外排水工程：2021年8月—11月室外道路工程：2021年8月—11月綠化景觀工程：2021年8月—12月配套設(shè)施設(shè)備：2021年7月—11月休閑場所裝修：2021年7月—11月公建設(shè)施裝修：2021年10月—12月戶內(nèi)精裝修：2021年8月—12月3、第二期建設(shè)樁基施工:2021年1月結(jié)構(gòu)施工：2021年2月—4月室內(nèi)外裝修、水電安裝工程:2021年5月—7月室外排水工程：2021年8月—11月室外道路工程：2021年8月—11月綠化景觀工程：2021年8月—12月配套設(shè)施設(shè)備：2021年7月—11月休閑場所裝修：2021年7月—11月公建設(shè)施裝修：2021年10月—12月為有效控制工期，確保按期交付使用，本工程建設(shè)采用先主體、后配套，先室內(nèi)、后室外，先地下、后地上等施工根本程序和交叉與平行作業(yè)相結(jié)合的方法。三、建設(shè)管理建設(shè)管理應(yīng)抓好前期準(zhǔn)備和施工兩個環(huán)節(jié)。前期準(zhǔn)備應(yīng)配備強(qiáng)有力的籌建工作班子，組織協(xié)調(diào)好各方面的工作，盡快在工程立項(xiàng)、土地出讓、資金籌措等方面有所突破。設(shè)計施工方面的工作，應(yīng)在滿足技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的前提下，盡可能采用裝配式、工廠化方案，工作安排盡可能立體交叉，人員排滿上足，并采取切實(shí)科學(xué)的技術(shù)措施，縮短工期，提高工作效率。第七章工程營運(yùn)管理一、工程管理模式管理方式采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。其現(xiàn)代化的管理方式，完善的管理制度能有效地保證工程的實(shí)施。公司組織結(jié)構(gòu)如下：公司設(shè)規(guī)劃工程部、招商部、財務(wù)經(jīng)濟(jì)部、辦公室、綜合協(xié)調(diào)部。

〔1〕規(guī)劃工程部：負(fù)責(zé)工程規(guī)劃及工程建設(shè)、管理等工作；

〔2〕市場部：負(fù)責(zé)制定公司工程籌劃、廣告宣傳、為入住用戶各項(xiàng)手續(xù)等工作?！?〕財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司財務(wù)管理和核算，制定年度公司方案，分解下達(dá)目標(biāo)任務(wù)，負(fù)責(zé)籌集工程建設(shè)資金等工作。

〔4〕辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件管理、后勤效勞、上下聯(lián)絡(luò)、接待、人事勞動、檔案管理、考察選拔人才等工作?！?〕綜合協(xié)調(diào)部：負(fù)責(zé)養(yǎng)老院治安與平安生產(chǎn)管理、根本建設(shè)過程中的協(xié)調(diào)等工作?！?〕培訓(xùn)部：負(fù)責(zé)員工素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)。公司定員100人，實(shí)行全員聘任制。公司組織結(jié)構(gòu)見以下圖〔圖7-1〕圖7-1公司組織結(jié)構(gòu)圖公司總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理規(guī)劃工程市場部綜合協(xié)調(diào)財務(wù)部辦公室培訓(xùn)部二、勞動定員表7.1公司人員安排表部門具體工作安排數(shù)量辦公室總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政經(jīng)理、75名員工78財務(wù)部1名經(jīng)理、1名會計、1名出納3市場部1名經(jīng)理、5名員工6規(guī)劃工程部1名經(jīng)理、4名員工5綜合協(xié)調(diào)部1名經(jīng)理、4名員工5培訓(xùn)部1名經(jīng)理、2名培訓(xùn)師3合計100三、招聘與培訓(xùn)為使本工程順利實(shí)施，建立完善的人員招聘培訓(xùn)體系是十分必要的。本工程的人員招聘培訓(xùn)體系由崗前培訓(xùn)、實(shí)習(xí)培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和協(xié)作培訓(xùn)四個局部組成。人員招聘培訓(xùn)由辦公室及培訓(xùn)部歸口管理，并負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)制度與方案，其它各部門負(fù)責(zé)人有組織和催促公司人員參加培訓(xùn)的義務(wù)。1、職前培訓(xùn)職前培訓(xùn)是指對新招聘進(jìn)入公司的基層員工,針對其預(yù)備進(jìn)入的崗位和從事的工作所進(jìn)行的培訓(xùn).公司將采取公司自我培訓(xùn)、委托培訓(xùn)、現(xiàn)場操作培訓(xùn)等多種方法對新員工進(jìn)行培訓(xùn),并制定嚴(yán)格的制度,規(guī)定新聘用人員必須接受3-7天崗前培訓(xùn),經(jīng)考試合格者方可上崗.2、實(shí)習(xí)培訓(xùn)實(shí)習(xí)培訓(xùn)是學(xué)校與公司合作實(shí)施的培訓(xùn)方式.公司將與學(xué)校協(xié)商,安排一些學(xué)生在畢業(yè)前到公司實(shí)習(xí),公司可以從中挑選滿意的人員待其畢業(yè)后錄用.3、在職培訓(xùn)在崗培訓(xùn)是公司對正式進(jìn)入崗位的員工進(jìn)行的培訓(xùn).公司為了提高在職人員的素質(zhì)和技能,不定期組織各種培訓(xùn)活動,所有在職人員必須按規(guī)定參加,并嚴(yán)格遵守培訓(xùn)紀(jì)律,不得借故推脫、缺席.同時,公司所有在職人員接受培訓(xùn)的情況、考試成績、學(xué)習(xí)紀(jì)律等情況記入個人檔案,作為職務(wù)任免、考核、工資調(diào)整與獎金發(fā)放的重要參考依據(jù).4、協(xié)作培訓(xùn)協(xié)作培訓(xùn)就是按系統(tǒng)觀點(diǎn)把一組員工組織起來進(jìn)行培訓(xùn).具體方法是:將員工分為假設(shè)干小組,讓小組每一個員工依次從事每種不同的工作,并設(shè)立上位目標(biāo)〔即只有小組成員齊心協(xié)力才能到達(dá)的目標(biāo)〕.通過培養(yǎng)小組的合作能力,使每個人經(jīng)過一系列各種工作的實(shí)踐后,了解自己目前從事工作在小組中的位置和如何協(xié)助其同事,增進(jìn)小組工作的協(xié)調(diào)度,進(jìn)而促使整體效率提高.第八章投資估算一、估算說明1、各項(xiàng)工程費(fèi)用根據(jù)江油市建設(shè)工程概算定額、材料價格及調(diào)差、管理費(fèi)用及稅金，并參照江油市近期施工的同類建筑的各項(xiàng)工程單位面積概算指標(biāo)計算。2、本工程所需土地取得費(fèi)用，按5萬元/畝計。3、第一年修建A、B棟老年公寓樓和E棟綜合樓，以及附屬建筑物及其他配套設(shè)施設(shè)備，房屋建筑物面積11500平方米；第二年修建D、E老年公寓樓及其配套設(shè)施設(shè)備，房屋建筑物面積8700平方米?？偡课萁ㄖ锩娣e20210平方米。根據(jù)江油市公布的房屋重置價標(biāo)準(zhǔn)，磚混結(jié)構(gòu)二等建筑物本錢為每平方米650元，xxx區(qū)按90％計為每平方米585元。4、裝修按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修。5、設(shè)備主要為家電、家具、辦公用設(shè)備、交通工具。價格參照江油市場價格確定。二、投資估算1、房屋建筑物工程投資估算〔1〕房屋建筑物本錢單價江油市房屋建筑物重置單價磚混結(jié)構(gòu)二等為650元/平方米，考慮到遠(yuǎn)城區(qū)材料及人工價格差異，xxx區(qū)按90％計，那么：房屋建筑物本錢單價＝650×90％＝585〔元/平方米〕〔2〕房屋建筑物總面積按設(shè)計規(guī)劃，房屋建筑物總面積為20200平方米?！?〕房屋建筑物工程總投資房屋建筑物總投資＝房屋建筑物本錢單價×房屋建筑物總面積＝585×20210＝1182〔萬元〕詳細(xì)估算情況見下表：表8.1房屋建筑物工程投資估算明細(xì)表單位：萬元序號項(xiàng)目第一年第二年合計開發(fā)面積投資估算開發(fā)面積投資估算開發(fā)面積投資估算1A棟公寓4,3502544,3502542B棟公寓4,3502544,3502543C棟公寓4,3502544,3502544D棟公寓4,3502544,3502545E棟綜合樓2,8001642,800164合計11,5006738,70050920,2001,1822、土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算〔1〕土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)＝土地面積×土地單價＝100×5＝500〔萬元〕〔2〕配套工程及附屬根底設(shè)施包括水電、道路、地坪、圍墻等，投資估算詳見下表。〔3〕裝修費(fèi)用按房建工程投資的60％估算，約700萬元?！?〕家用電器、醫(yī)療設(shè)備、交通工具等按現(xiàn)行市價估算，詳見下表?！?〕土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算＝1818〔萬元〕。具體明細(xì)如下：表8.2土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算明細(xì)表單位：萬元序號工程第一年第二年合計數(shù)量金額數(shù)量金額數(shù)量金額1土地〔畝〕1005001005002門球場〔個〕15153垂釣場〔個〕1151154風(fēng)雨走廊1020305圍墻20206院內(nèi)道路、地坪2020407門房1101108綠化2030509藥材植物欣賞園303010室外康體設(shè)施53811裝修35035070012家電10010020013供電404014排水404015供水404016醫(yī)療設(shè)施202017交通工具404018其他3030合計1,2205981,8183、總投資估算本工程總投資估算＝房屋建筑物工程投資估算+土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算＝1182+1818＝3000〔萬元〕具體明細(xì)見下表：表8.3工程總投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目第一年第二年合計開發(fā)面積投資估算開發(fā)面積投資估算開發(fā)面積投資估算1房屋建筑物11,5006738,70050920,2001,1822土地使用權(quán)5005003附屬設(shè)施、裝修及其它7205981,318合計11,5001,8938,7001,10720,2003,000第九章效益分析和預(yù)測一、財務(wù)評價的依據(jù)1、本工程建設(shè)的固定資產(chǎn)建筑物及附屬設(shè)施按30年計提折舊，一般設(shè)備按8年計提折舊，采用年限平均法〔不考慮殘值〕。2、國家計委、建設(shè)部?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)?〔第二版〕3、?投資工程可行性研究指南?〔中國國際工程咨詢公司編著〕。4、財政部?企業(yè)會計制度?。5、四川省統(tǒng)計局?四川省統(tǒng)計年鑒?。6、工程計算期：本工程計算期定為10年〔不含2年建設(shè)期〕。二、投資經(jīng)濟(jì)效益分析〔一〕總經(jīng)營收入估算1、客房收入客房按月租金2000元估算，第一年入住率為70％，第二年入住率為80％，第三年入住率為90％，第四年及以后入住率為100％，那么估算常住客房收入如下：第一年收入＝480×2000×70％×12÷10000＝806.40〔萬元〕第二年收入＝480×2000×80％×12÷10000＝921.60〔萬元〕第三年收入＝480×2000×90％×12÷10000＝1036.80〔萬元〕第四年及以后年度收入＝480×2000×100％×12÷10000＝1152.00〔萬元〕2、護(hù)理收入護(hù)理分為特級護(hù)理、一般護(hù)理及鐘點(diǎn)護(hù)理?！?〕特級護(hù)理收入按客房收入的5％估算，那么：第一年收入＝×5％＝〔萬元〕第二年收入＝×5％＝〔萬元〕×5％＝〔萬元〕×5％＝〔萬元〕〔2〕一般護(hù)理收入按客房收入的3％計算，那么：第一年收入＝×3％＝〔萬元〕第二年收入＝×3％＝〔萬元〕×3％＝〔萬元〕×3％＝〔萬元〕〔3〕鐘點(diǎn)護(hù)理收入按客房收入的2％計算，那么：第一年收入＝×2％＝〔萬元〕第二年收入＝×2％＝〔萬元〕×2％＝〔萬元〕×2％＝〔萬元〕3、其他收入其他收入包括招待所收入、餐飲收入、醫(yī)療收入、鐘點(diǎn)效勞收入及其他收入?！?〕招待所收入按20個床位，每床位100元/天，周末入住一天，每年52天，入住率為第一年70％、第二年80％、第三年90％、第四年及以后年度100％。那么估算招待所收入如下：第一年收入＝20×100×70％×52÷10000＝〔萬元〕第二年收入＝20×100×80％×52÷10000＝〔萬元〕第三年收入＝20×100×90％×52÷10000＝〔萬元〕第四年及以后年度收入＝20×100×100％×52÷10000＝〔萬元〕〔2〕餐飲收入按床位數(shù)的50％、入住率、每周一次、每次50元保守估算，那么估算餐飲收入如下：第一年收入＝480×50％×70％×50×52÷10000＝〔萬元〕第二年收入＝480×50％×80％×50×52÷10000＝〔萬元〕第三年收入＝480×50％×90％×50×52÷10000＝〔萬元〕第四年及以后年度收入＝480×50％×100％×50×52÷10000＝〔萬元〕〔3〕醫(yī)療收入按每床位1000元/年、入住率估算，那么估算醫(yī)療收入如下：第一年收入＝480×70％×1000÷10000＝〔萬元〕第二年收入＝480×80％×1000÷10000＝〔萬元〕第三年收入＝480×90％×1000÷10000＝〔萬元〕第四年及以后年度收入＝480×100％×1000÷10000＝〔萬元〕〔4〕鐘點(diǎn)效勞收入按每床位200元/月的30％估算，那么：年鐘點(diǎn)效勞收入＝480×200×12×30％÷10000＝34.56〔萬元〕〔5〕其他收入包括垂釣、花卉苗木等的收入，每年按10萬元估算。4、估算期內(nèi)經(jīng)營收入?yún)R總表9.1經(jīng)營收入?yún)R總表單位:萬元工程第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年常住客房收入806.40921.601,036.801,152.001,152.001,152.001,152.001,152.001,152.001,152.00護(hù)理收入80.6492.16103.68115.20115.20115.20115.20115.20115.20115.20特級護(hù)理收入40.3246.0851.8457.6057.6057.6057.6057.6057.6057.60一般護(hù)理收入24.1927.6531.103