市場研究分析報告(下)課件

長沙專業(yè)市場研究分析報告（下）長沙專業(yè)市場研究分析報告（下）灣田國際建材城P2灣田國際建材城P2灣田國際建材城位于長沙城北板塊，聚市中心約22公里，未來將打造成在滿足現(xiàn)有專業(yè)市場交易模式的基礎上，構建一站式建材家居全業(yè)態(tài)專業(yè)市場集群。項目位置長沙市望城區(qū)太陽山路388號開發(fā)商長沙港灣置業(yè)有限公司占地面積5000畝建筑面積500萬㎡容積率1.8綠化率20%

倉儲面積120萬㎡開發(fā)期數(shù)三期物業(yè)類型商鋪、住宅、公寓、酒店商鋪、住宅、公寓、酒店物業(yè)費商鋪：2元/㎡/月物業(yè)公司DTZ戴德梁行長沙公司銷售代理自銷灣田國際建材城位于長沙城北板塊，聚市中心約22公里，未來將打灣田國際建材城項目計劃投資300億，總規(guī)劃占地5392畝，建筑面積500萬平米；一期業(yè)態(tài)規(guī)劃為倉儲、石材、木業(yè)、機電、陶瓷、五金、化工，其中木業(yè)、陶瓷、化工已經(jīng)開業(yè)；二期業(yè)態(tài)規(guī)劃為衛(wèi)浴、陶瓷、家具、燈飾、板材、化工、家居體驗等，本年度將完成二期交房；三期業(yè)態(tài)規(guī)劃將建設為集高端住宅，辦公寫字樓、大型購物中心、學校、醫(yī)院為一體的復合型社區(qū)。一期二期三期項目總投資超300億元，是全部以建材產(chǎn)品為主專業(yè)型較強的綜合型市場集群，而且還規(guī)劃有辦公物業(yè)、學校、醫(yī)院等市場配套。灣田國際建材城項目計劃投資300億，總規(guī)劃占地5392畝，建灣田國際建材城招商政策：“一對一招商”：一個團隊對應一個區(qū)域的業(yè)態(tài)；招商客群以專業(yè)市場為主。招商模式外拓為主，分板塊分區(qū)域分業(yè)態(tài)；聯(lián)動二手房招商團隊由1總監(jiān)帶領6人組成一個專業(yè)招商團隊，聯(lián)動二手房，成交后給予成交總額的3%招商區(qū)域長沙大型專業(yè)市場（高橋）以及三湘、南湖、邵陽等地，有較強專業(yè)市場性，目的性強招商政策針對于招商客群，只租不賣，前期免租金（嚴格把控，需提交相關證件：營業(yè)執(zhí)照、門頭照片、名片等）租金體系租金：一樓40-50元/㎡招商獎勵1000-2000的底薪，招商成功后給予1%-6%的提成，但有嚴格要求（根據(jù)為客戶釋放的招商信息定）灣田國際建材城招商政策：“一對一招商”：一個團隊對應一個區(qū)域灣田國際建材城自13年底開始，木業(yè)城、陶瓷城、石材城、化工城相繼開業(yè)，開門率高達85%以上。一期建材館、化工館、陶瓷城已經(jīng)開業(yè)，其中自購自營客戶占比60%；其余為租賃型客戶，大部分來自高橋、三湘、南湖以及周邊地市區(qū)，其中石材城全部為福建客戶。◆陶瓷城入駐主力店：金門子陶瓷、旺角陶瓷九牧潔具等；◆建材城入駐主力店：福湘木業(yè)、興湘木業(yè)、萬象板材樹影板材等；◆石材城入駐主力店：富林石材、恒利石材、華磊石材等；◆另外還有：法恩莎、L&D、蒙拉麗莎、新中源等。灣田國際建材城自13年底開始，木業(yè)城、陶瓷城、石材城、化工城灣田國際建材城項目在售一期五金城、二期陶瓷城；其余業(yè)態(tài)為開發(fā)商自持，“只租不賣”業(yè)態(tài)類型陶瓷城石材城木業(yè)化工倉儲物流五金開業(yè)時間一期2014年——一二期2013年一期2014年——南區(qū)已交房北區(qū)在建中主要類型衛(wèi)浴、潔具等——板材、建材等裝修物料——機電、水暖等折后均價15000-18000元/㎡（一樓）1樓租金40-50元/㎡租售狀態(tài)二期招商完成小部分商鋪在售自持物業(yè)只租不賣已有福建承包只租不賣預計2016年8月15日開業(yè)二期只賣自購自營客戶開發(fā)商自持不對外出售招商已完成部分對外出售灣田國際建材城項目在售一期五金城、二期陶瓷城；其余業(yè)態(tài)為開發(fā)灣田國際建材城區(qū)分自營客戶與投資客戶，給與不同的優(yōu)惠，合理區(qū)分，最大限度增加商家的開業(yè)率。開盤當天銷售政策：自購自營客戶：5折優(yōu)惠；投資客：7.5折優(yōu)惠，并返租5年（前3年房租抵房款，后2年房租返還給業(yè)主）。其它優(yōu)惠：按時簽約+按時進廠裝修+按時開業(yè)，都給予一定的優(yōu)惠或補貼，保證商家開業(yè)率。灣田國際建材城區(qū)分自營客戶與投資客戶，給與不同的優(yōu)惠，合理區(qū)灣田國際建材城客戶主要來源高橋等長沙市專業(yè)市場及周邊地級市等；客戶目的性強，看重價格政策及集群效應?！艨蛻魠^(qū)域來源有較強專業(yè)市場性，目的性強，主要來自于長沙市高橋專業(yè)市場的商家，以及三湘、南湖、邵陽等專業(yè)市場的商家；◆客戶之間存在幫派之間的擠壓，亦或存在自用客戶與投資客戶之間的擠壓；◆專業(yè)市場客戶主要看重價格以及產(chǎn)業(yè)的集群。灣田國際建材城客戶主要來源高橋等長沙市專業(yè)市場及周邊地級市等灣田國際建材城市場集群：項目將成為中南地區(qū)唯一包括衛(wèi)浴、陶瓷、石材、家具、燈飾、板材、化工、家居體驗等業(yè)態(tài)的超大型批零專業(yè)市場，是專業(yè)市場集大成者；交通優(yōu)勢：鐵路、公路、水路三位一體，交通優(yōu)勢明顯；招商現(xiàn)行：合理區(qū)分自購自營客戶與投資客戶；做到招商現(xiàn)行，前期以招商為主，用自用客戶帶動投資客；安全風險：項目結合多種業(yè)態(tài)，分布略顯雜亂，且集合化工等危險物品，存在安全隱患。項目小結灣田國際建材城市場集群：項目將成為中南地區(qū)唯一包括衛(wèi)浴、陶瓷金橋國際商貿(mào)城P3金橋國際商貿(mào)城P3金橋國際商貿(mào)城由大漢集團領銜眾多邵商成立百家匯公司，共同開發(fā)金橋項目?？偨ㄖ娣e超過1500萬方，相當于15個高橋大市場。項目位置長沙市湘江新區(qū)普瑞大道西開發(fā)商湖南百家匯投資有限公司（大漢集團控股）占地面積11000畝建筑面積1500萬平方米容積率3綠化率40%

主力戶型商鋪：35-75㎡開發(fā)期數(shù)十期物業(yè)類型商鋪、公寓、寫字樓、住宅物業(yè)費商鋪：2.5元/㎡/月物業(yè)公司大漢公元物業(yè)管理公司銷售代理自銷金橋國際商貿(mào)城由大漢集團領銜眾多邵商成立百家匯公司，共同開發(fā)金橋國際商貿(mào)城金橋國際規(guī)劃有城市建設多項配套，未來將打造成長沙新一極的副中心。項目占地11000畝，擁有縱7.5公里，橫1.5公里的國際市場集群；項目整體定位為超大型金融商貿(mào)物流綜合體，世界級湘商總部基地，一站式城市副中心，預備“造城”計劃；項目規(guī)劃三期開發(fā)，共10區(qū)，現(xiàn)僅開發(fā)出一期1/2/3區(qū)，二期預備動工，三期未開發(fā)。

一期二期三期燈飾皮革零售木業(yè)居然之家金橋國際商貿(mào)城金橋國際規(guī)劃有城市建設多項配套，未來將打造成長金橋國際商貿(mào)城金橋樞紐站：高鐵、地鐵、城鐵一站式換乘：金橋國際市場集群毗鄰長沙西未來最大的換乘站——金橋樞紐站。建成后的金橋樞紐站將實現(xiàn)高鐵、地鐵、城鐵、公交、長途汽車一站換乘，滿足日足高峰客流量20萬人次的乘需求。金橋樞紐站匯聚；一高鐵：渝廈高鐵二地鐵：地鐵二號線、地鐵十號線二中心：長途汽車中心、公交汽車中心四城際：長岳城際、長益常城際、長衡城際、長株潭城際四高速：京珠西高速、繞城高速、長常高速、渝長滬高速五位立體交通模式，構建金橋樞紐站。金橋國際商貿(mào)城金橋樞紐站：高鐵、地鐵、城鐵一站式換乘：五位立金橋國際商貿(mào)城多重招商政策，引駐專業(yè)市場客群。第1-3年優(yōu)惠政策：1萬租3年，超低成本經(jīng)營；第4-5年優(yōu)惠政策：第四年、第五年的租金根據(jù)市場租金水平而定；物業(yè)管理費：高質量物業(yè)管理服務，前3年鉅惠提供。招商操作形式招商模式招商人員外出拓客招商團隊組建120人的外拓團隊，定員定片區(qū)分業(yè)態(tài)進行招商招商區(qū)域長沙大型專業(yè)市場（高橋）以及地級市專業(yè)市場自購自營者；食品城、建材城客戶80%來自于長沙市高橋、南湖、三湘等專業(yè)市場的商家，為自購自營客戶。租金體系租金：40-45元/㎡招商獎勵基本工資1500-2000元，成交后提成0.6%--2%不等金橋國際商貿(mào)城多重招商政策，引駐專業(yè)市場客群。第1-3年金橋國際商貿(mào)城招商已完成80%-90%，萬商領航，家居、建材、食材等各領域全國前十品牌基本全入駐。建材城主要入駐品牌有：晚安家紡、歐派、嘉俊、歐神諾等；食材城入駐的主力品牌有：百事、徐福記、哇哈哈、康師傅、金建等知名品牌。金橋國際商貿(mào)城招商已完成80%-90%，萬商領航，家居、建材金橋國際商貿(mào)城一期3區(qū)：建材城+公寓一期1區(qū)：食材百貨區(qū)在售產(chǎn)品及價格政策區(qū)域一期1區(qū)一期2區(qū)一期3區(qū)業(yè)態(tài)類型食材百貨區(qū)寫字樓（云鋪+展廳）建材城+4棟公寓折后均價（元/㎡）5500-130002800（十年包租，十年無經(jīng)營權；十年后可原價收回）公寓3000+（無天然氣）交房時間2016年年底2017年6月份2016年年底+2017年6月份主要類型干貨、海帶等等食品類（規(guī)劃嚴格，業(yè)態(tài)分布嚴格）酒店、家電大廈、創(chuàng)客大廈、企業(yè)總部基地等（僅兩棟可對外出售）家居建材+40年產(chǎn)權公寓項目于2014年開始出售，目前在售一期1/2/3區(qū)，包括食材、建材、公寓及云鋪；熱銷寫字樓（云鋪）2800元/㎡，十年包租，十年后可開發(fā)商原價回收。此兩棟寫字樓可售一期2區(qū)：寫字樓（云鋪+展廳）金橋國際商貿(mào)城一期3區(qū)：建材城+公寓一期1區(qū)：食材百貨區(qū)在售金橋國際商貿(mào)城首付5萬+返租5年+國家級減稅免稅政策◆“首付5萬”操作模式：首付5萬，由開發(fā)商提前墊付，要求業(yè)主于認購一年內還清；◆“返租5年”操作模式：前3年租金抵房款，第四年、第五年以每年8%的回報率以現(xiàn)金形式返還給業(yè)主，僅包租5年?！簟皽p稅免稅”操作模式：在市場試運營初期，經(jīng)營戶繳納稅收區(qū)級所獲得部分全額獎勵，正式運營后前三年減半征收；服務性收費按物價部門核準的最低標準收取等。金橋國際商貿(mào)城首付5萬+返租5年+國家級減稅免稅政策◆“首金橋國際商貿(mào)城客戶主要來源地區(qū)為長沙市專業(yè)市場，周邊地級市等；客戶主要認可點為：金橋造城未來前景和優(yōu)惠的銷售政策?！艨蛻魠^(qū)域來源有較強專業(yè)市場性，食品城客戶80%主要來自于長沙市高橋、南湖、三湘等專業(yè)市場的商家，為自購自營客戶；◆建材城主要來自于周邊專業(yè)市場，以及各地專業(yè)市場，自購自營者客戶以及部分投資客戶；◆寫字樓客戶主要來自于業(yè)主、開發(fā)商資源和市內投資客戶。金橋國際商貿(mào)城客戶主要來源地區(qū)為長沙市專業(yè)市場，周邊地級市金橋國際商貿(mào)城萬畝大盤：金橋國際市場集群是目前中國中部地區(qū)最大的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)項目；配套齊全：項目配套涵蓋市政配套、酒店、醫(yī)院、學校、交通配套等，齊全成熟；生活、出行、教育、醫(yī)療保障皆無憂；交通優(yōu)勢無可比擬：五位立體交通模式，構建金橋樞紐站；實力造城：目開發(fā)商為大漢集團旗下的湖南百家匯投資有限公司，實力雄厚，背景扎實；項目欲打造長沙的城市新中心；銷售、招商多重政策支持：“減稅免稅”從銷售政策亦或招商政策，政府都給與政策上的支持。項目小結金橋國際商貿(mào)城萬畝大盤：金橋國際市場集群是目前中國中部地區(qū)最長沙專業(yè)市場的——現(xiàn)在小結城市發(fā)展受阻，中心專業(yè)市場接受外遷及提質改造。市場外遷地以三大綜合型專業(yè)市場集群為主，未來客流集中導入，但客量有限，競爭加劇。長沙專業(yè)市場的——現(xiàn)在小結城市發(fā)展受阻，中心專業(yè)市場接受外遷長沙專業(yè)市場的——未來長沙專業(yè)市場的——未來

長沙擬規(guī)劃11個專業(yè)市場群市商務局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局編制了《長沙市專業(yè)市場布局規(guī)劃（2013-2020）》，提出了市場提質改造和外遷選址的引導方案?！兑?guī)劃》提出在繞城線周邊及外圍地區(qū)規(guī)劃11個專業(yè)市場群，為長沙市中心城區(qū)有意向外遷的市場提供承接地。長沙專業(yè)市場規(guī)劃長沙專業(yè)市場的——未來長沙擬規(guī)劃11個專業(yè)市場群長沙專業(yè)市場規(guī)劃長沙

市場分類市場編號市場名稱業(yè)態(tài)導向生產(chǎn)資料市場工業(yè)生產(chǎn)資料交易市場1望城經(jīng)開區(qū)市場群鋼材農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料交易市場4安沙鎮(zhèn)市場群農(nóng)用機械、工程機械、建材、農(nóng)產(chǎn)品消費品市場農(nóng)產(chǎn)品交易市場6黃興市場群農(nóng)產(chǎn)品7跳馬鎮(zhèn)市場群農(nóng)產(chǎn)品8蓮花鎮(zhèn)市場群無公害蔬菜、綠色食品、農(nóng)用機械10鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)市場群綠色食品、花卉苗木、旅游商品工業(yè)品交易市場1望城經(jīng)開區(qū)市場群建材、家具、日貨、服裝、農(nóng)產(chǎn)品2金霞經(jīng)開區(qū)市場群家居、日用小商品、紡織服裝、生產(chǎn)資料、副食品及健康產(chǎn)業(yè)3丁字市場群建材、化工、家居4安沙鎮(zhèn)市場群建材、工程機械、農(nóng)產(chǎn)品5空港市場群臨空產(chǎn)業(yè)9金洲市場群服裝百貨、小商品、旅游商品、文化體育產(chǎn)品11永安鎮(zhèn)市場群建材、家居市場群外遷有著巨大的商業(yè)發(fā)展機會，市場承接競爭激烈；在業(yè)態(tài)布局上，也同樣大面積規(guī)劃承接同類型業(yè)態(tài)，因此同質化競爭是首要解決的問題長沙專業(yè)市場規(guī)劃長沙專業(yè)市場的——未來市場分類市場編號市場名稱業(yè)態(tài)導向生產(chǎn)資料市場工長沙專業(yè)市場的——未來應政府規(guī)劃及市場發(fā)展驅動，2015年政府基本已完成市內市場外遷及提質改造規(guī)劃：紅星及馬王堆市場集體外遷，高橋、南湖、三湘市場外遷+體質改造雙向執(zhí)行。紅星馬王堆下河街體質改造+外遷雙管旗下黃興鎮(zhèn)跳馬鎮(zhèn)白竹村中山路小商品城部分產(chǎn)業(yè)應政府要求搬遷至高嶺、灣田、金橋等市場，同時政府投入百億元對現(xiàn)址進行體質改造。2017年底實現(xiàn)新市場開業(yè)營運，兼具八大功能分區(qū)，將打造成全國農(nóng)副產(chǎn)品重要批發(fā)集散