(完整word版)高速鐵路火車站商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

高速鐵路火車站商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)序言2005年楊寶民率領(lǐng)人員系統(tǒng)觀察日本新干線高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)物業(yè) ,從日本大阪的新干線難波城到京都火車站購(gòu)物中心,我們深感高起點(diǎn)開發(fā)我國(guó)高速鐵路站點(diǎn)物業(yè)的重要性急迫性。我們不單要充足利用高速鐵路火車站點(diǎn)的商業(yè)物業(yè),并且要充足利用并規(guī)劃8,,鐵路的連帶作用。本文以長(zhǎng)沙高速鐵路站點(diǎn)物業(yè)及周邊8公里地區(qū)作為研究事例,運(yùn)用地區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的知識(shí),重點(diǎn)論述商業(yè)定位和周邊城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的新思路;,CBD的可行性。21,我們重點(diǎn)剖析地區(qū)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和重點(diǎn),,,,充足發(fā)揮高速鐵路對(duì)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和睦發(fā)展的火車頭作用。一、高速鐵路開發(fā)及其對(duì)重點(diǎn)城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響京滬高速鐵路對(duì)濟(jì)南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響二、高速鐵路鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的定位方法城市中心商業(yè)定位方法 ----購(gòu)物中心與商業(yè)街區(qū)聯(lián)合 以零售商業(yè)為主城市邊沿商業(yè)定位方法-----購(gòu)物長(zhǎng)廊為主 能夠在相鄰地區(qū)考慮批發(fā)市場(chǎng)功能三、日本高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的典型事例—京都火車站四、武廣高速鐵路長(zhǎng)沙新火車站商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目五、長(zhǎng)沙城市生態(tài)CBD的策劃思路一、高速鐵路開發(fā)及其對(duì)重點(diǎn)城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響1.武漢—廣州高速鐵路對(duì)長(zhǎng)沙地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響翻開地圖，我們就能看到，京滬鐵路的兩頭是中國(guó)最大的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)地區(qū)———環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)?！斑@類關(guān)系就像一個(gè)啞鈴，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角是啞鈴的頭，京滬鐵路是中間的桿。”長(zhǎng)三角是一個(gè)已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，此刻需要的是向外輻射其家產(chǎn)升級(jí)，而環(huán)渤海是一個(gè)正在建設(shè)的新經(jīng)濟(jì)地區(qū)，正需要承接這類輻射。但此刻這個(gè)啞鈴的桿明顯是太細(xì)了。怎么辦？？2京滬高速鐵路重點(diǎn)數(shù)據(jù)表示圖1/42%10.2%7.2%，運(yùn)輸密度是全國(guó)鐵路均勻運(yùn)輸密度4倍。,,同時(shí)上海到南京旅行人群也將相應(yīng)增添。無(wú)錫的的城市商業(yè)與物流地位增,無(wú)錫地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了拉動(dòng)力。京滬高速鐵路對(duì)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響最大,上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價(jià)錢開始上漲,有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)和住所地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)量加大。二、高速鐵路鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的定位方法城市中心商業(yè)定位方法日本京都火車站和中國(guó)大連火車站都屬于城市中心項(xiàng)目,商業(yè)一般以零售業(yè)態(tài)為主。,,,,2.7,,有商業(yè)餐飲娛樂泊車等多種功,12,21萬(wàn)平方米的塔樓。,,民前來(lái)休閑購(gòu)物。3大連成功廣場(chǎng)開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn):充足利用城市中心地下通道優(yōu)勢(shì),有效指引人流進(jìn)入大型地下,成為全國(guó)最成功的地下購(gòu)物中心。城市邊沿商業(yè)定位方法上海虹橋交通樞紐位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn),屬于上海郊區(qū)。上海市政府正式公布含城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長(zhǎng)途客運(yùn)、市內(nèi)公交等多種換乘方式于一體的27平方公里的占地面積也使之成為未來(lái)上海最大的鐵路客運(yùn)5條通往上海市里各個(gè)方;在主體建筑的東西雙側(cè)分別設(shè)有交通廣場(chǎng)，分別設(shè)置長(zhǎng)途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場(chǎng)所，地區(qū)內(nèi)還配置了足夠的社會(huì)車輛泊車場(chǎng)。3道，并部署商業(yè)、餐飲等設(shè)備。4上海虹橋交通樞紐總平面圖5上海虹橋交通樞紐規(guī)劃成效圖我們以為上海虹橋商業(yè)區(qū)規(guī)劃要重點(diǎn)考慮以下問(wèn)題 :第一辦公、商業(yè)、餐飲、酒店建筑面積應(yīng)當(dāng)有合理的比率 ,依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)果設(shè)定有關(guān)比率。因?yàn)榫频険?jù)有特別重要地位我們建議以經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店為主,同時(shí)設(shè)置四星級(jí)酒店和五星級(jí)酒店各一家,此中四星級(jí)酒店客房數(shù)量能夠依據(jù)市場(chǎng)檢查結(jié)果設(shè)定。第二建議在商業(yè)布局與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中充足考慮引進(jìn)外國(guó)百貨和當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)有經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng),在建筑形態(tài)上要考慮購(gòu)物中心與商業(yè)街區(qū)聯(lián)合 ,此中商業(yè)街區(qū)要占有重要地點(diǎn)。,,,,整個(gè)購(gòu)物流線比較暢達(dá)。6韓國(guó)仁川國(guó)際機(jī)場(chǎng)航站樓商業(yè)布局深圳新摩爾公司服務(wù)上海虹橋交通樞紐商業(yè)和國(guó)內(nèi)其余高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì):第一新摩爾公司擁有地鐵、軌道交通、高速鐵路、機(jī)場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理專家 成功服務(wù)過(guò)青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海松江大學(xué)城軌道交通綜合體項(xiàng)目,熟習(xí)特種商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn),累積了發(fā)掘商業(yè)價(jià)值的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),能夠?yàn)榭蛻舭l(fā)掘巨大商業(yè)價(jià)值。第二新摩爾擁有國(guó)際化視線系統(tǒng)觀察了美國(guó)華盛頓、漢城、香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)商業(yè)布局與商業(yè)經(jīng)營(yíng)。,,招商網(wǎng)點(diǎn)遍及上海、北京、深圳、長(zhǎng)沙等大城市。深圳新摩爾公司在商業(yè)綜合體價(jià)值發(fā)掘方面形成了自己的專業(yè)方法 :,,提高商業(yè)物業(yè)的人流經(jīng)過(guò)率。,物業(yè)或少許商店就能夠回收所有投資。三、日本高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的典型事例— 京都火車站京都火車站位于新干線上，是擁有1800萬(wàn)人口的京阪神（Keihanshin ）地域（東京、大阪、神戶）400080年月，19901月公布的，競(jìng)標(biāo)組委會(huì)為設(shè)計(jì)師規(guī)定了三大目標(biāo)：更新公共交通系統(tǒng)；更好地招待游客；煥發(fā)市里活力。半年后原廣司設(shè)計(jì)事務(wù)所提交的方案中標(biāo)。初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)于1994年6月達(dá)成。工程在1993年12月已部分動(dòng)工，1995年3月全面動(dòng)工，1997 年7月完工，同年9月1日，包含飯館、商業(yè)設(shè)備在內(nèi)的所有設(shè)備開門營(yíng)業(yè)。為京都新車站的設(shè)計(jì)特意組織了國(guó)際競(jìng)標(biāo)會(huì)，在日本這樣的競(jìng)標(biāo)實(shí)質(zhì)上是特別少6這是京都重要的歷史地位與現(xiàn)實(shí)需要所決定的。7日本京都火車站建筑空間8京都火車站購(gòu)物中心9京都火車站步行街380762376893層，地上1612160建筑體，包含酒店、百貨、購(gòu)物中心（有古玩店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地域政府做事處、泊車場(chǎng)。四、武漢廣州高速鐵路長(zhǎng)沙新火車站商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目,所以在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要充足考慮批,,,相鄰地域以批發(fā)為主。10長(zhǎng)沙新火車站建筑及廣場(chǎng)成效圖在火車站商業(yè)定位的策劃過(guò)程中,我們立足于長(zhǎng)沙商業(yè)實(shí)質(zhì)狀況,同時(shí)借鑒德國(guó)慕尼黑和日本京都火車站等項(xiàng)目商業(yè)配置的經(jīng)驗(yàn),立足長(zhǎng)久考慮業(yè)態(tài)方案與商業(yè)布局。圖11德國(guó)慕尼黑火車站內(nèi)部商業(yè)空間建筑策劃建議,,,中間設(shè)置表,,上。圖12法國(guó)巴黎列阿萊廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)拱廊觀點(diǎn)的引進(jìn)和合理布局很有時(shí)代氣氛(1)(2).采納此形式自然換氣增添空氣新鮮,,,價(jià)值。13地下空間采納十字拱廊自然采光,,,時(shí)避開進(jìn)出口。采納購(gòu)物中心大平面布局與地下購(gòu)物長(zhǎng)廊聯(lián)合的商業(yè)布局形態(tài)。主力商家需要大平面布局,地下購(gòu)物長(zhǎng)廊合適各種品牌進(jìn)駐,購(gòu)物長(zhǎng)廊在高速鐵路站點(diǎn)中擁有重要作用,能夠重點(diǎn)考慮購(gòu)物和休閑形態(tài),提高游客的旅行質(zhì)量。圖14日本阪神地下街區(qū)商業(yè)設(shè)備建議五、長(zhǎng)沙城市生態(tài)CBD的策劃思路CBD8公里一致規(guī)劃的3,重點(diǎn)服務(wù)長(zhǎng)株潭地區(qū)。商討在長(zhǎng)沙發(fā)展我國(guó)中部地區(qū)CBD的可行性基于武漢中部金融中心的地位與發(fā)展規(guī)劃,長(zhǎng)沙金融立足于服務(wù)湖南全省,金融有關(guān)總部鼓舞在長(zhǎng)沙新火車站生態(tài)CBD建立地區(qū)總部,踴躍汲取銀行、保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)入住,加速服務(wù)湖南公司上市工作。17長(zhǎng)沙新火車站周邊現(xiàn)場(chǎng)相片()18長(zhǎng)沙新火車站規(guī)劃模型(),有益于增強(qiáng)湖南在我國(guó)中部地域的地位。長(zhǎng)8,,50年發(fā)展。發(fā)展生態(tài)型CBD不單要對(duì)土地功能進(jìn)行規(guī)劃 ,并且要策劃在先,依據(jù)國(guó)際例,重視先期策劃與咨詢,邀請(qǐng)總部經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、火車站建設(shè)、城市建設(shè)多學(xué)科專家參加。CBD19巴黎新區(qū)拉德方斯CBD拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958 年建設(shè)開發(fā)全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃，此中商務(wù)區(qū)160公頃公園區(qū)（以住所區(qū)為主）90公頃。規(guī)劃建設(shè)寫字樓25012萬(wàn)雇員使用，共容納1992160億法郎。24721532萬(wàn)平101.563.931.012.15588套，可容納1.83萬(wàn)人；并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公互換乘中心，RER 高速鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。建成67公頃的步2.625公頃1/1040060個(gè)現(xiàn)代雕塑作品構(gòu)成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)優(yōu)秀。優(yōu)美的環(huán)境爾后完善的設(shè)備每年吸引約200萬(wàn)游客幕名而至。對(duì)于長(zhǎng)沙新火車站土地商業(yè)規(guī)劃,我們建議重點(diǎn)考慮生態(tài)CBD需要的購(gòu)物中心、餐飲、休閑娛樂和文化設(shè)備。在住所與辦公等物業(yè)比率關(guān)系中 ,要考慮當(dāng)面積的住所比率,借鑒法國(guó)巴黎拉德芳斯的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。建議長(zhǎng)沙新火車站CBD整體規(guī)區(qū)分步驟實(shí)行,詳細(xì)建議以下:,CBD品位。105,建設(shè)購(gòu)物中心和公寓、寫字樓等綜合體。濱江公園與崇高住所區(qū)建設(shè)兼顧考慮先建設(shè)公園后建設(shè)崇高住所區(qū)。,()等文化設(shè)備。CBD,早先考慮超高速光纖,,論證依靠長(zhǎng)沙火車站周邊地CBD,,,防止低起點(diǎn)短期賣地回籠資本的造成未來(lái)發(fā)展的巨大損失。20長(zhǎng)沙新火車站規(guī)劃區(qū)用地布局圖建議長(zhǎng)沙市政府成立火車站生態(tài)CBD開發(fā)和管理的特意機(jī)構(gòu),謹(jǐn)慎研究高速鐵路給長(zhǎng)沙帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì),充足考慮長(zhǎng)沙火車站8