蚌埠某項目商業(yè)定位和招商提案

蚌埠某項目商業(yè)定位和招商提案蚌埠因我而變本案的定位訴求：

使命一重新塑造休閑、美食商業(yè)的地標

使命二使命三本案所承載的使命：找回代言蚌埠的新型商業(yè)精神定義動感體驗式商業(yè)的標準壹城市發(fā)展環(huán)境調查貳項目周邊商業(yè)環(huán)境分析叁商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合建議目錄Contents肆商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合建議招商策略與組織計劃點擊添加文本點擊添加文本商業(yè)市場環(huán)境總結項目商圈價值發(fā)現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展簡析壹Part1/蚌埠商業(yè)現(xiàn)狀高新區(qū)禹會區(qū)淮上區(qū)蚌山區(qū)龍子湖片區(qū)經(jīng)開區(qū)龍子湖片區(qū)和蚌山區(qū)為市場最熱點的區(qū)域，從新商圈發(fā)展的機遇優(yōu)勢來看，該區(qū)域已然具備了市場客群的熱點關注，成為中高端生活和消費圈層的代表之地，給塑造商業(yè)地標提供了天然的市場熱度基礎和中高端客群基礎。城市化發(fā)展進度加快，東南成為區(qū)域熱點一）蚌埠市主要商圈的分布與現(xiàn)狀城市的外擴，各城區(qū)商業(yè)自給能力正不斷加強，而不同的區(qū)域生活環(huán)境又賦予商業(yè)不同的要求；商業(yè)多中心格局趨勢明顯，高鐵、政務中心引領兩大新商圈快速崛起?；春勇飞倘π鲁菂^(qū)商圈西區(qū)商圈高鐵商圈蚌埠的商圈未來將主要由淮河路商圈、新城區(qū)商圈、高鐵商圈三大商圈組成，新興商圈發(fā)展速度加快。西區(qū)商圈作為從屬商圈，仍將只能作為區(qū)域自給而存在，邊緣化的趨勢明顯。而高鐵和政務中心的崛起，勢必會讓貫穿龍子湖的東海大道兩段成為商業(yè)核心熱點。老城淮河路商圈總結：作為城市傳統(tǒng)商業(yè)中心，淮河路商業(yè)聚集城市絕大部分消費群體，但隨著日益增長的差異化消費需求，以及業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模的制約，該商圈以難以覆蓋整個市區(qū)的消費需求，消費外溢明顯，促使商業(yè)升級和多中心加速形成。匯金商業(yè)廣場百大購物中心老百貨大樓新世紀購物中心南山兒童公園步行街淮河路商圈商業(yè)現(xiàn)狀：蚌埠最繁華商業(yè)地段，業(yè)態(tài)成熟、經(jīng)營良好，是蚌埠最集中的商業(yè)圈,淮河路商業(yè)中心包物美超市、百大合家福超市以及家具商場、眼鏡專賣等專業(yè)專賣店和國貨路等商業(yè)街；功能定位：由集中商業(yè)和一條步行街組成，綜合商業(yè)中心客戶來源：主蚌埠市全市居民為主，部分附近縣市的客戶，人氣非常旺盛。蚌埠會展中心寶龍城市廣場家樂福萬達影城沃爾瑪財富廣場蚌埠市體育場淮河文化廣場商業(yè)現(xiàn)狀：新城商圈以會展中心、大劇院、科技中心、休閑中心、金融中心及四星級以上酒店等為代表，以拉開全面發(fā)展的序幕，新項目開始不斷涌現(xiàn)。

功能定位：大型綜合商業(yè)中心，以超市、餐飲為主?？蛻魜碓矗盒鲁菂^(qū)和主城區(qū)客戶為主。規(guī)劃前景：定位為商務金融中心，突出品質消費、休閑消費和商務消費特點。注重提供消費者徜佯休閑購物空間總結：周邊配套設施較新，配套完善，商業(yè)形態(tài)發(fā)達，但相對主城區(qū)，目前人氣仍有欠缺。缺乏具有較強的目的性消費驅動型的商業(yè)體。雖品質有所提高但業(yè)態(tài)創(chuàng)新度不高。商業(yè)面臨競爭壓力大，未能有效契合市場基礎。新城區(qū)商圈位置：地處張公山公園以西涵蓋了張公山1－8村的廣大區(qū)域。西區(qū)人口密度大，這決定了西區(qū)商業(yè)小商品銷售業(yè)發(fā)展迅速。已形成小吃、服飾、小家電及社區(qū)娛樂場所密集帶。特點：以小百貨、街邊店等原始商業(yè)形態(tài)而存在。小結：由于缺乏先進的市場管理，導致西區(qū)商業(yè)形態(tài)失衡，大量高水平消費人口流失。現(xiàn)在西區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)明顯滯后于蚌埠市其它商業(yè)區(qū)。但是由于基礎牢靠，只要合理調整市場策略，加大市場規(guī)范和引導，西區(qū)的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆５湍壳岸?，只能滿足自給，難以與其他商圈并駕齊驅。西區(qū)商業(yè)圈西區(qū)商圈位置：蚌埠南站位于市龍子湖區(qū)境內大學園區(qū)東首東海大道以南，是京滬高鐵與京福高鐵的聯(lián)結點，是安徽省規(guī)模最大，輻射最廣的高鐵樞紐，也是未來全國最重要的高速鐵路交通樞紐之一。發(fā)展：按照城市總體規(guī)劃，以高鐵客站為中心的龍子湖東部組團，將發(fā)展成為功能齊全的現(xiàn)代化新興城區(qū)。高鐵商圈高鐵商圈小結：高鐵新區(qū)商業(yè)已成為蚌埠市重點發(fā)展的，與新城區(qū)商圈、淮河路商圈并駕齊驅的城市的三大核心商圈。立足高鐵南站國家級交通樞紐的定位，高鐵商圈未來發(fā)展前景無限。而高鐵商圈的發(fā)展崛起，必將進一步帶動政務新區(qū)新商圈，凸顯東海大道的中軸地位！新城區(qū)商圈高鐵商圈本項目位處新城區(qū)商圈輻射，又扼守核心動脈龍子湖大橋，隨著兩大商圈的崛起，項目的地標性與商業(yè)價值將與日俱增！項目區(qū)位價值發(fā)現(xiàn)——兩大商圈的黃金分割點！東海大道隨著兩大商圈的崛起，龍湖大橋的城市動脈地位將逐步提高。序號名稱總建筑面積（㎡）發(fā)展商業(yè)態(tài)主力店開業(yè)時間1蚌埠萬達廣場95萬蚌埠萬達廣場有限公司購物中心+高檔寫字樓+酒店公寓萬達商業(yè)廣場20132瀚林銀座96萬瀚林地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅+公寓+商業(yè)待定待定3百樂門國際文化經(jīng)貿廣場37萬蚌埠百樂門置地有限公司住宅+公寓+商業(yè)待定待定4海亮明珠65萬海亮房地產(chǎn)有限公司住宅+商業(yè)待定20145綠地中央廣場70萬綠地集團商業(yè)綜合體待定待定6新地城市廣場67.2萬金大地綜合體待定待定7鵬欣水游城130蚌埠鵬欣水游城置業(yè)投資有限公司綜合體待定待定8歐尚城市綜合體3萬

待定待定隨著蚌埠城市的快速發(fā)展，大體量的新生綜合型商業(yè)項目開始不斷涌現(xiàn)。綜合型商業(yè)體的扎堆出現(xiàn)，既是城市發(fā)展的必然，也拷問著未來城市商業(yè)的發(fā)展。序號名稱總建筑面積（㎡）發(fā)展商業(yè)態(tài)主力店開業(yè)時間1東方新天地30萬蚌埠市樂業(yè)地產(chǎn)有限公司綜合商業(yè)、沿街商鋪、綜合市場、多層、高層住宅、SOHO公寓

待定20142璀璨明珠·旺世界3萬安徽璀璨置業(yè)有限公司商業(yè)辦公綜合體商業(yè)綜合體2014年底3蚌埠天洋國際大廈7.8萬蚌埠天洋集團公寓、辦公、綜合商場待定待定4萬方新都會廣場16萬安徽萬方置業(yè)投資股份有限公司住宅+商業(yè)待定待定5匯金中央水城7.6萬安徽中匯投資集團有限公司商鋪待定待定據(jù)初步統(tǒng)計，近兩年新增項目經(jīng)營性商業(yè)面積已遠超200萬平米，巨大的體量使得未來同質化的商業(yè)競爭將不可避免并將逐步白熱化。如何在激烈的市場競爭中夾縫求生，是本項目不得不考慮的問題。經(jīng)歷史發(fā)展和后天打造，蚌埠市現(xiàn)有的各個商圈能級、業(yè)態(tài)、消費檔次均有不同，并且隨著城市的發(fā)展迎來了各自的機遇期；近年蚌埠市政府大量投放大型集中式商業(yè)、專業(yè)市場商業(yè)物業(yè)規(guī)劃土地，未來兩三年內，大量集中式商業(yè)將上市開業(yè)，商業(yè)運營及投資將蘊含風險與危機；縱觀整個市區(qū)，商業(yè)街區(qū)分布林散、無序化，缺乏如南京1912、成都寬窄巷子、合肥罍街等類型特色主題街區(qū)，部分中高端娛樂、餐飲消費力無法釋放，消費外流嚴重，為本案打造主題街區(qū)創(chuàng)造一個先天契機；商業(yè)小結：蚌埠正進入大型集中式商業(yè)消費時代，在未來2-3年內大型集中商業(yè)全面開業(yè)的市場環(huán)境下，商業(yè)業(yè)態(tài)同質化日益嚴重，以定位求突破，以目的性、體驗式特色為主題的商業(yè)將成為商業(yè)發(fā)展的新方向；于本案啟示：1、本案擁有一線湖景資源，具備打造情景商業(yè)的先決條件；2、鑒于市場商業(yè)定位同質化和本案體量，本案應遵循差異化、尋找市場空白點以及借鑒其他城市同類型成功案例原則，確定商業(yè)主題業(yè)態(tài)；Part2/項目本體分析項目SWOT及特質解析成功案例借鑒競品項目商業(yè)情況項目區(qū)位解讀貳本案周邊自然生態(tài)資源非常豐富，毗鄰國家4A級風景區(qū)龍子湖等。周邊安徽財經(jīng)大學、蚌埠學院、蚌埠醫(yī)學院等高校林立。項目有住宅、商業(yè)等綜合物業(yè)形態(tài)，同時引進國際高端五星級酒店品牌——喜來登大酒店?；春禹椖可虡I(yè)所在位置東海大道環(huán)湖西路一線湖景資源在蚌埠新的城市發(fā)展規(guī)劃布局中,項目地塊屬于整個城市的中心區(qū)位。隨著龍子湖片區(qū)東西兩端的崛起,本項目扼守龍湖大橋,具有非常優(yōu)越的發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢.分析:在未來趨向前景明顯的情況下,近年來眾多房企開始扎堆出現(xiàn)在龍子湖兩端,面對競品項目的頻現(xiàn),如何差異化定位揚長避短、突出主題才是本項目商業(yè)追求利益最大化的可取之道。區(qū)域競品商業(yè)項目調研（競品商業(yè)地圖）中復光華城海亮明珠綠地中央廣場翰林銀座百樂門新地城市廣場萬達廣場水游城海亮天御龍湖春曉政務辦公區(qū)以東海大道為主軸,未來將成為蚌埠商業(yè)核心競爭區(qū)。東海大道在未來不僅將是商業(yè)中心軸，也將是蚌埠市未來經(jīng)濟生活和商業(yè)消費的主軸。本項目位于東海大道中心地段,如何在東海大道眾多競品中脫穎而出將是商業(yè)定位的關鍵。鵬欣?水游城項目地址蚌山區(qū)工農(nóng)路與朝陽路交匯處商業(yè)定位集合居住、商務、辦公、旅游、購物、休閑等功能的第五代商業(yè)shoppingpark開發(fā)商蚌埠鵬欣水游城置業(yè)投資有限公司總建筑面積130萬方核心SLOGAN富有生活和商業(yè)融合氣息的——“沒事就去水游城逛逛吧”。占地面積26.6萬方項目點評項目3月份破土動工以來進度較快。當前主推住宅。商業(yè)定位口號上雖提法有一定吸引力，但建筑還是以綜合體出現(xiàn)，具體后效發(fā)展還有待觀察，特別是甲方運營決心將直接關系項目成敗。核心點評：以水文化主題的商業(yè)定位上容易出彩，但運營及投入成本較高。重點個案分析：綠地中央廣場項目地址龍湖路與龍躍路交叉口（市政府正南約600米）商業(yè)定位皖北最高雙塔寫字樓——城市之門，一站式高端城市綜合體。開發(fā)商綠地集團總建筑面積70萬方交通條件117、122、126、207路，公交體系發(fā)達。占地面積249畝項目點評以綠地集團一貫來看，本項目未來的強勢仍然是住宅+高端寫字樓，至于商業(yè)的定位和運營能力則很難有出彩的預期。值得關注的是可能的主力店動態(tài)。重點個案分析：核心點評：綠地商業(yè)更重要的作用是壯大區(qū)域影響力。百樂門國際文化經(jīng)貿廣場項目地址東海大道與延安路交叉口商業(yè)定位一站式特色城市綜合體，蚌埠國際TOP生活領跑者，百樂門大劇院，1.5萬方婚慶主題廣場，2萬平米臺灣美食城。開發(fā)商蚌埠百樂門置地有限公司總建筑面積34萬方占地面積51063平米項目點評該項目商業(yè)特點鮮明，此次以1.5萬方的規(guī)模打造一站式婚宴主題廣場。足見其商業(yè)運營的決心。預期在未來該項目商業(yè)將很有競爭力。這種競爭力不是因為其定位的特色，而是基于其運營的決心。重點個案分析：核心點評：如果真將婚宴主題廣場做到1.5萬方，既是孤膽英雄,也是商業(yè)同質化的無奈之舉。新地城市廣場項目地址東海大道與延安路交口西南側商業(yè)定位百萬地標綜合體，百萬國際生活場開發(fā)商安徽金大地集團總建筑面積67.2萬方市政配套靠近萬達與光彩商貿城，周邊學校、醫(yī)院、銀行等配套資源豐富。占地面積218667.76M2項目點評作為金大地集團進軍蚌埠的旗桿項目，區(qū)位選擇精準，搶占未來商業(yè)意圖明顯。商業(yè)定位及業(yè)態(tài)與本地消費的完美契合，才是重中之重。重點個案分析：核心點評：金大地的商業(yè)在省內也算是大刀闊斧。但很容易陷入與萬達、百樂門、水游城的肉搏戰(zhàn)中.蚌埠萬達廣場項目地址東海大道與工農(nóng)路交口商業(yè)定位模型化、國際化城市綜合體開發(fā)商萬達集團總建筑面積95萬方交通條件公交109、126在萬達廣場北站下，118、123、303路東海大道站下車，另還有101、103、1、125等占地面積218667.76M2項目點評作為國內商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大，萬達無論在哪都是一個城市的地標。商業(yè)影響力不言而喻，但更重要的萬達集團沉著的運營實力。重點個案分析：核心點評：對我們來說,避開與萬達的直接競爭,走出自己的特色,更加契合本地市場至為關鍵.通過走訪項目周邊乃至全市競品商業(yè)街區(qū)發(fā)現(xiàn)：1、老城區(qū)商業(yè)街道狹窄、臟亂，業(yè)態(tài)無序化，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，急待升級；2、新城區(qū)商業(yè)規(guī)劃籠統(tǒng)、業(yè)態(tài)無精準化定位，人氣聚攏效應差，待發(fā)展成熟，尚需時日；項目商業(yè)調研分析整個城市缺少一個特色化、規(guī)模化、現(xiàn)代化的休閑體驗式消費街區(qū)，更加缺乏的是足以代言整個蚌埠的中高端休閑體驗式商業(yè)標桿。這個城市缺乏中高端休閑體驗消費的精神歸宿!項目商業(yè)總結優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機遇Opportunity威脅Threats區(qū)位優(yōu)勢：地處新老城區(qū)交接處，且周邊有良好的環(huán)境資源地塊優(yōu)勢：地塊東北兩面緊鄰馬路，給本項目帶來人流量，同時昭示性強，為商業(yè)的推廣宣傳增加優(yōu)勢；且北邊沿著龍子湖，環(huán)境優(yōu)美。特色街區(qū)目的性消費街區(qū)體驗式消費街區(qū)差異化消費街區(qū)+引導品質消費人氣輻射全市目的客群+城市名片概念元素符號項目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略主題商業(yè)類型契機：目前蚌埠特色主題式商業(yè)極少市場發(fā)展契機：蚌埠特色消費需求正在逐步增加，城市中高端消費力正在外溢，急需一個載體商業(yè)的出現(xiàn)；商業(yè)競爭：市場大量商業(yè)逐漸入市，業(yè)態(tài)競爭：各大集中式商業(yè)均在尋找主題定位突破口，誰先搶得先機，誰將取得市場一大部分蛋糕；電商沖擊：傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)正在受到電商沖擊，未來將逐步侵吞傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場份額人口：項目自身及住宅人口暫時較少商業(yè)內街：內街在后期容易遇到運營困難等不利因素在這樣的市場環(huán)境下，我們應該如何打造一個市場需要的商業(yè)產(chǎn)品？其實其他城市也都遇到過，只是有的成功了！成功案例借鑒1、武漢天地2、合肥豆瓣匯占地面積建筑面積容積率綠化率經(jīng)營模式租金物業(yè)費3.3萬㎡8.2萬㎡3.0330%只租不售80-120元/月25元/㎡業(yè)態(tài)以餐飲為主——項目餐飲業(yè)態(tài)占比過半，輔助娛樂、零售，能有效聚集項目人氣，提高項目的知名度。立面形象好——武漢天地沿襲原有建筑的風格，在此基礎上進行民國風情購物街區(qū)的打造，通過民國時期的建筑風格引起武漢本土消費者的文化共鳴。武漢天地290米90米16米25米18米建筑密度＜50%，高度＜20米，內部街道寬度9米-12米商業(yè)外擺—擴大面積無論是武漢天地還是合肥豆瓣匯商業(yè)的內涵早已不僅僅在限于其本身，已開始融入越來越多的元素。成功者如此，我們應當如何定位?點擊添加文本點擊添加文本商業(yè)經(jīng)營示意業(yè)態(tài)布局與商業(yè)建議整體商業(yè)定位分析叁Part3/商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合商業(yè)項目的定位主要依據(jù)三個原則：市場環(huán)境、消費者需求以及項目本身特點。分析項目的市場環(huán)境背景找到商圈的特點和市場空白點全面了解商圈消費對項目目標客戶的確定和招商工作具有關鍵作用根據(jù)項目本身特點，因地制宜形成最優(yōu)業(yè)態(tài)組合和差異化經(jīng)營，甚至可以適度超前。從三個角度尋找最佳的契合點！本項目商業(yè)定位的基本原則

區(qū)域內商業(yè)可塑性強，未來潛力非?？捎^,目前商業(yè)較為依賴老城區(qū)，但隨之經(jīng)濟生活的成熟和商業(yè)的發(fā)展，城市多中心的商業(yè)格局將是大勢所趨。本項目占據(jù)城市發(fā)展主軸，應立足于打造未來商業(yè)標桿，以高度的視眼，前瞻性定位，引導未來市場和全局市場?；驹瓌t一：市場環(huán)境消費需求消費者整體基數(shù)較大，未來消費群體廣泛，且日益增加的城市人口有利于消費集聚。傳統(tǒng)的消費需求也尋求現(xiàn)代化，人均GDP的不斷提高會對餐娛零售等第三產(chǎn)業(yè)提出更多“中高端化的質量”的要求。城市居民人均可支配收入近年來收入水平維持較快發(fā)展，旅游經(jīng)濟的提升也需要新的商業(yè)形象。項目周邊社區(qū)及常住消費人口眾多?；驹瓌t二：項目自身特點項目位于眾多社會公建環(huán)繞的中間位置。交通便捷，周邊新興住宅社區(qū)林立，從條件上說有能力借助現(xiàn)有優(yōu)勢與未來發(fā)展打造成為城市商業(yè)的靈魂之地。本項目商住結合，商業(yè)體量合理，景觀資源突出，具備打造中高端休閑體驗式商業(yè)的基本要素。商業(yè)物業(yè)形態(tài)，有主有次。滿基本足各類業(yè)態(tài)承載需求。具備營造特色型商業(yè)地標的硬件條件。基本原則三：商業(yè)可塑性強城市多中心化是大勢所趨消費潛力可觀市場存在品質消費缺口景觀資源突出周邊中高端項目聚集市場環(huán)境前瞻性定位，適度拔高，具備引導未來全局市場的條件自身特點消費需求物業(yè)形態(tài)較為合理從三個角度尋找最佳的契合點！專業(yè)的定位與運營：任何商業(yè)項目的成功都離不開準確的市場定位，專業(yè)和前瞻的定位是保證項目成功的第一要素。項目突破方向優(yōu)秀形象定位引導市場：在定位的品牌宣傳上做強勢的宣傳推廣。從概念期就給市場釋放一個強烈的信號：是什么？從介入市場開始就引導市場。項目發(fā)展方向理解：項目突破方向最終打造城市特色化商業(yè)標桿以成著的運營理念傳達成功信念以高品質的動感休閑奠定核心競爭力適度前瞻，引導未來，搶占制高點第一步第二步第三步第四步項目定位突破方向集餐飲、娛樂、購物、休閑生活于一體，以中青年為主要消費人群的中高端休閑體驗式消費中心！完美地帶3.0美食，美玩，美景蚌埠市首個吃文化+親子定制+青年動感主題湖景街區(qū)主題定位商業(yè)無主題不活，為充分體現(xiàn)商業(yè)價值屬性，我們建議本項目的主題定位為：商業(yè)功能體系精品小吃功能各地特色菜系夜市燒烤親子、娛樂休閑功能親子教育、娛樂生活超市青年主題概念店核心引擎輔助動力本地特色小吃臺灣美食生活配套零售兩大功能體系：以精品小吃文化主題為引擎，親子、青年動感娛樂休閑為輔。。攀巖、足球、KTV功能定位目標客戶定位

目標消費者：具有強勁消費欲望和盲目消費心理的青年、追求品質生活具有一定消費力的中高收入人群以及追求優(yōu)質服務、安全舒適環(huán)境的喜來登房客。目標消費群本地客群喜來登客群客群特征：特點：喜歡追求娛樂、新鮮、刺激的青年人，品質消費群；消費需求：安全、有檔次、有品質感的精品小吃，超越現(xiàn)場，有形象、有面子的特色消費；項目功能：為其提供品質化、精品化，全功能的特色消費！客群特征：特點：追求特色消費，安全消費，品質消費交通方式：私家車、高鐵等消費需求：主要是特色餐飲、精品美食小吃等，注重特色性、檔次和環(huán)境項目功能：為其提供足以代言蚌埠的特色化美食娛樂基地。主力補充高端市場中端市場低端市場公司職員、普通居民企業(yè)管理層、私營業(yè)主、中高級白領、中高收入市民企業(yè)家等中高端市場習慣原有消費環(huán)境的當?shù)仄胀腿簩ο竽挲g特征外來客群中高收入人群追求現(xiàn)代娛樂刺激生活的年輕人青年主題客群；有中高收入的中年客群；追求品質生活，追求傳統(tǒng)與現(xiàn)代的碰撞與融合追求現(xiàn)代的娛樂休閑方式

目標客群以崇尚品質、追求現(xiàn)代娛樂的中青年人為主目標客戶定位高端市場中端市場低端市場物業(yè)檔次

低中高客戶層面高中低天湖國際檔次定位業(yè)態(tài)升級后的全方位覆蓋新消費需求的滿足+新消費理念的引導說明：對現(xiàn)有城市特色商業(yè)做全面拔高，以嶄新的形象重塑蚌埠本地美食文化。吸引城市中高端消費客群。優(yōu)化城市商業(yè)消費環(huán)境。

輻射范圍定位秉承項目做城市商業(yè)地標的總目標。核心輻射圈為城市范圍，次級輻射圈立足城區(qū)輻射周邊縣區(qū)，以打造商業(yè)地標為宗旨，吸引外來客群的消費首選，以突破項目影響力，引導未來市場。市域消費、外來消費首選地！外來消費各縣區(qū)消費市區(qū)輻射范圍定位立足中心，輻射全境以城市中心的姿態(tài)打造商業(yè)中心定位評價填補商業(yè)空白，打造蚌埠中高端休閑體驗式商業(yè)的娛樂圣地。整體定位小結：總結整體主題定位：蚌埠市首個吃文化+親子定制+青年動感地帶主題湖景街區(qū)；目標定位：塑造蚌埠新的商業(yè)地標；功能定位：以小吃文化主題功能為引擎，親子、青年娛樂休閑為輔的全功能消費圣地；檔次定位：業(yè)態(tài)升級后的中高端覆蓋；輻射范圍定位：立足中心，輻射全境。以城市地標的高度打造商業(yè)地標；目標客群定位:具有強勁消費欲望和盲目消費心理的青年、追求品質生活具有一定消費力的中高收入人群以及追求優(yōu)質服務、安全舒適環(huán)境的喜來登房客。在以上整體定位的基礎上，以下就業(yè)態(tài)定位與功能布局詳細分析，在項目業(yè)態(tài)組合上我們堅持以下原則：突出項目的娛樂性同時，亦要考慮商業(yè)項目的整體規(guī)劃與協(xié)調；引入經(jīng)營能力比較強的商業(yè)業(yè)態(tài)和鏈條式商業(yè)組合，以提高整體的經(jīng)營能力；有效控制品牌店鋪和人氣店鋪的比例，爭取項目利潤最優(yōu)組合。主力商家構想及引入理由緊抓城市和喜來登中高端客群。鎖定特定消費客群，增加項目動感娛樂的屬性。帶動人流、保持目的性消費吸引力，形成特色化地標發(fā)展培育型客戶，增加項目主題張力。增加項目動感主題元素，提高業(yè)態(tài)豐滿度酒吧攀巖、五人足球等精品小吃、特色餐飲等美容，SPA，健身青年主題、親子等主力業(yè)態(tài)引入理由：特色美食街親子類、精品零售精品超市咖啡、簡餐美容、沐足、會所婚慶服務類等中型餐飲，精品私房菜館項目一層商業(yè)定位：定位說明：一層商業(yè)內街主打特色品牌小吃街。以激活內部核心動線軸的方式驅動整體商業(yè)活力。這些業(yè)態(tài)易于人流引導。而且容易賦予整個商業(yè)一個特色性的靈魂和主題。

喜來登酒店一層內街商業(yè)動線生活服務類張公山的美食不乏特色，但形象落后亟待升級形象現(xiàn)代化環(huán)境健康化內容精品化主題高端化就像合肥的罍街，需要賦予本地特色業(yè)態(tài)精品化路線，煥發(fā)品質生命力，成為本項目特色和獨有。商務簡餐、咖啡、酒吧精品超市特色餐飲、風情餐飲精品飾品、異域擺件中型餐飲，精品私房菜館項目二層商業(yè)定位：定位說明：酒吧、咖啡對特定消費群體會形成固定的消費吸引力。放在這樣的位置，既是充分考慮此部分業(yè)態(tài)的租金坪效，也是充分考慮其可以24H經(jīng)營的特點。同時這些業(yè)態(tài)也與酒店、公寓客群契合度較高。

喜來登酒店

喜來登酒店項目三層商業(yè)定位：三層整體上以動感娛樂、特色餐飲為主導，這樣整層的消費吸引力會更足，同時，這樣的位置龍子湖景觀可盡收眼底，更增加了本項目獨有的自然環(huán)境優(yōu)勢。KTV親子教育、娛樂酒吧、特色餐飲甲級寫字樓酒店式公寓特色餐飲特色餐飲特色餐飲項目四層商業(yè)定位：

喜來登酒店甲級寫字樓酒店式公寓酒店式公寓定位說明：健身、SPA等業(yè)態(tài)，客群相對穩(wěn)定，屬于培養(yǎng)客戶型商業(yè)。借助垂直電梯，偏安于4層，有助于維系其特有的靜謐的環(huán)境要求。健身、SPA會所四層天臺設立五人足球場垂直電梯主要業(yè)態(tài)商業(yè)面積占比示意：放大餐飲美食類占比，至40%左右；健身、娛樂類業(yè)態(tài)占比至35%左右，并以獨具特色的升級版精品小吃街、攀巖、五人足球等塑造本項目獨有的商業(yè)亮點。1、特色餐飲及娛樂休閑主要的特點就是不怕遠，只要交通便捷、環(huán)境好、經(jīng)營有特色就會有固定的消費群，有利于我們吸引更大范圍的客群來消費。另外新商業(yè)體普遍以餐飲及商務休閑經(jīng)營最為穩(wěn)定，成熟周期較快。2、健身、美容、SPA等，屬于培養(yǎng)客戶的業(yè)態(tài)，一旦認可，就會固定消費并帶來新的消費群。而龍子湖畔的優(yōu)美環(huán)境又進一步增加了項目優(yōu)勢。3、新商業(yè)體，前期商業(yè)重中之重在于順利度過調整適應期，所以應該適當放大餐飲、娛樂類商業(yè)業(yè)態(tài)的比例，以不同業(yè)態(tài)的消費粘度為項目開街熱場營造必要的人氣，也有利于以更加專一和特色化的定位來推向市場。4、酒吧，咖啡、精品小吃等更可以有效滿足酒店、公寓客群消費，增加項目整體吸引力。業(yè)態(tài)功能組合及經(jīng)營布局說明：以下進入項目建議專題項目建議一：外部動線誘人進入，內部動線把人留住解讀：商業(yè)可以融入更多文化元素需要趣味化、小品化、情景化，互動性強。本項目體量集中，以一條核心內部動線貫穿項目。因此，在外部動線各主要節(jié)點、路口、小廣場等都應增加設計的趣味性、增加項目主題精神堡壘，強化街區(qū)主題宣傳與項目特色。在內部動線節(jié)點，應增加舒適性、放大公共休憩空間，加強引導、導視，增加情景景觀與藝術小品等。避免客戶逛街易累情況。平沙落雁商業(yè)街主門名人展示位置建議設在4層商業(yè)樓頂，運動元素將會賦予項目更多新的內涵，有利于項目獨有性價值傳播，也將更加契合項目青年、動感的主題。項目建議二：打造蚌埠首個樓頂五人足球場，提升項目動感娛樂的價值屬性項目建議三：核心商業(yè)節(jié)點建設室外攀巖墻，增加項目立面的動感元素。建議在內街核心商業(yè)節(jié)點考慮設計室外攀巖基地，為蚌埠的青年動感體驗式商業(yè)融入更多可能。攀巖意向位置注：具體可行性與位置，將在后期與甲方工程部門對接后確定。廣告柱、廣告牌、招牌燈箱、霓虹燈、LED燈等燈光工程旗幟等軟裝飾花壇、雕塑等小品復古亭涼亭、座椅商業(yè)氛圍營造建議——打造充滿趣味符號的商業(yè)商業(yè)氛圍營造建議商業(yè)亮化：

建議懸掛滿天星等；商業(yè)氛圍營造建議點擊添加文本點擊添加文本戰(zhàn)略資源展示招商組織和策略招商計劃與工作準備肆Part4/招商組織和策略招商，招什么樣的商固然重要，但商家來了能不能生存，能不能讓商家賺錢才是重要的，招商必須抱著共贏的心態(tài)邀請商戶共創(chuàng)市場。因為任何大型商業(yè)項目都需要1~3年的市場培育期，有的甚至多達5~6年，在此期間商家面臨較大前期市場培育風險，市場培育起來了，人們的消費習慣建立起來了，又要面臨租金的漲價的風險。因此，建議本項目以“我為商戶做生意，商戶為我做市場”為出發(fā)點，共同追求商業(yè)經(jīng)營成功的利益最大化。對于需求面積較大的主力商戶、重點商戶等采用物業(yè)自持等方式保持經(jīng)營的穩(wěn)定性。我為商戶做生意，商戶為我做市場招商總精神：

制訂招商計劃招商工作從今年開始，擬劃分為招商前期、招商初期、招商中期和招商后期四個階段。項目全面招商前應完成各業(yè)態(tài)的品牌積累。為保證整個商業(yè)的順利有效執(zhí)行，本項目盡快啟動招商籌備尤為重要。

時間目標商戶招商前期2個月物料籌備階段招商初期3-4個月主力店、次主力店及部分行業(yè)重點品牌招商中期4-5個月此時為全面開租,針對部分中型商鋪和大量普通商鋪招商后期2-3個月少量中型商鋪和普通商鋪、大量小商鋪合計9-12個月

制定招商資料：招商手冊（包括招商平面圖、商鋪間隔圖，主力店招商前出稿）商鋪價格表客戶意向登記表商鋪認租須知商鋪認租書商鋪租賃合同版本和物業(yè)管理合同交鋪標準全面開租前四大準備工作之一：全面工作開始前一個月備齊招商資料。招商工作準備計劃招商團隊設項目招商總監(jiān)1名，直接對項目總經(jīng)理負責。招商部：設主管和招商專員，負責項目商鋪的租賃和租控，以及客戶的銜接跟進服務。綜合服務部：設1名主管，負責招商團隊的行政管理；信息收集和反饋；與工程、法律、策劃等相關部門銜接。財務部：負責專項處理項目的財會結算等手續(xù)。

組建和培訓招商團隊：全面開租前四大準備工作之二：

立即組建招商骨干與小部分人員進駐現(xiàn)場招商接待中心，開展蓄客和重點商戶招商工作。確定主力店和重點客戶：在全面開租前，應完成次主力店和重點客戶的招商，促成簽訂正式合同，或至少租賃意向書。借助主力店及其他主力客戶的影響力，為全面招商制造賣點。全面開租前四大準備工作之三：及早確定商業(yè)平面布局，以便盡快開展次主力店和重點客戶招商工作。營銷推廣鋪墊：根據(jù)項目主題定位和經(jīng)營特色，進行整體形象包裝，配合次主力店、重點品牌招商工作。針對潛在目標客戶，展開線上鋪墊和炒作預熱。導入品牌概念，引起客戶關注。全面開租前四大準備工作之四：全面開租前配合招商節(jié)奏完成營銷鋪墊。進度目標爭取全面開租前完成次主力店（便利超市、生活電器、連鎖快餐）簽約，至少確定承租意向。全面開租前前穿插進行各品類重點品牌的接洽工作。

根據(jù)招商進度定期或不定期舉辦行業(yè)協(xié)會或專業(yè)協(xié)會的交流活動，吸引各行業(yè)知名品牌關注，培養(yǎng)項目的市場熱度。通過推出優(yōu)惠政策，吸引重點品牌率先進駐，帶動各品類的整體招商。重點客戶的招商組織

談判原則及權限次主力店招商，原則上由招商團隊根據(jù)市場情況和項目的功能、定位，對招商條件提出建議，經(jīng)發(fā)展商確認并給予一定權限后直接與次主力店洽談；如招商條件超出權限范圍，招商團隊將根據(jù)經(jīng)驗并結合客觀情況，綜合評估其對項目整體運營以及預期財務指標的影響，提出傾向性意見，由發(fā)展商審批決定。其它重點客戶，如小型專業(yè)店和知名品牌店，在既定租金基礎上，由招商團隊根據(jù)招商談判策略提出相應優(yōu)惠權限，由發(fā)展商授權后直接把握優(yōu)惠幅度。重點客戶的招商組織

租賃流程第一步：商鋪洽談——客戶根據(jù)經(jīng)營品類向租賃專員咨詢洽談。第二步：確定商鋪——客戶確定商鋪位置和認租條件。第三步：簽定《認租書》——租賃專員根據(jù)認租條件擬定《認租書》并審核客戶相關資料后，將《認租書》交客戶簽署，客戶在規(guī)定時間內繳納《認租書》約定的定金。第四步：簽定《租賃合同》——租戶在簽訂《認租書》后1個月內，根據(jù)《認租書》約定條款轉簽《租賃合同》，并按合同約定繳納押金。第五步：簽訂《物業(yè)管理合同》――租戶在收鋪前根據(jù)合約按時簽訂《物業(yè)管理合同》。商鋪轉名、轉鋪處理承租方要求變更承租人或者品牌，在不影響整體布局的情況下，需經(jīng)招商總監(jiān)審批并繳交手續(xù)費。

商鋪洽談

確定商鋪

簽定《認租書》簽定《租賃合同》簽定《管理合同》普通商戶的招商組織確定招商時間根據(jù)項目現(xiàn)狀，建議立即啟動主力店和靈魂商業(yè)預招商和意向摸排工作。主力商家優(yōu)先，品牌餐飲等隨即啟動。根據(jù)次主力店的招商洽談情況試探市場反應，并力爭在全面招商開始前確定部分次主力店進駐意向。招商總體安排全面招商時間的確定主要取決于項目工程進度、預期開業(yè)時間、發(fā)展商的財務要求、租金水平與預期回報、競爭對手推進情況五方面。

招商組織和策略招商組織階段劃分時間主要工作所占比例完成目標商戶招商前期2014年11月-2015年2月招商籌備5%物料準備、意向摸排招商初期2015年3月－2015年5月主力、次主力招商20%主力店、次主力店及部分行業(yè)重點品牌招商中期2015年6月－2015年9月全面招商35%此時為全面開租,針對部分中型商鋪和大量普通商鋪招商后期2015年10月－2015年11月招商補充25%少量中型商鋪和普通商鋪、大量小商鋪合計

開業(yè)85%

招商執(zhí)行進度計劃

現(xiàn)按工程進度在