案例研究-文化商業(yè)演藝地產(chǎn)運營模式和發(fā)展戰(zhàn)略

演藝地產(chǎn)的運營模式和發(fā)展2011年末紐約的氣候一如往常寒冷高樓之間吹過的夾道風凜冽凍人但是百老匯卻人頭攢動十分紅火。時代廣場周邊的劇目牌年底的圣誕周是百老匯的黃金期每周有超過100萬游客涌進百老匯紐約百老匯不僅“冬天是春天”,在整個經(jīng)濟自2008年底進入了漫長的“冬季”后它也一直是明媚鮮艷、生機勃勃的一片春天。據(jù)紐約百老匯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2010年至2011年百老匯演出季的門票收入創(chuàng)下了歷史新高達到106億比上一個年度增長4000萬上漲了38%,觀眾數(shù)量高達1266萬人次上升了3%?？v觀國外演藝產(chǎn)業(yè)發(fā)展如日中天那么國內(nèi)演藝地產(chǎn)開發(fā)又如何呢？天壇公園的東西兩側(cè)一個中國百老匯式的演藝群——天橋天壇5101000除了市也于2009年啟動了位于靜安區(qū)域的現(xiàn)代戲劇谷項目努力打造文化產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、國際靜安文化新品牌和演藝地產(chǎn)儼然成為當前一種重要的地產(chǎn)她以演藝資源為通過整合演藝產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的資源、市場等要素實現(xiàn)消費者聯(lián)動互補的一種地產(chǎn)開發(fā)模式其本質(zhì)是是利用演藝產(chǎn)業(yè)輻射范圍提升區(qū)域房易居房地產(chǎn)企 總經(jīng)市經(jīng)濟學會城建專 PART1演藝產(chǎn)業(yè)與演藝地產(chǎn)相對于一直話題不斷的產(chǎn)業(yè)，同樣是文化產(chǎn)業(yè)門類的演藝業(yè)取得了并不亞于產(chǎn)業(yè)的票房成績，比如去年的票房為2.1旅游51%股權(quán)，總作價達2.1億元??大量不斷涌入演藝產(chǎn)業(yè)，演演藝地產(chǎn)是以演藝資源為，挖掘當?shù)匮菟囄幕?，整合演藝產(chǎn)業(yè)PART 演藝地產(chǎn)與價值挖演藝地產(chǎn)的融合了文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、旅游業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)，以演藝產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以演藝文化地產(chǎn)為驅(qū)動力，支持產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)演藝文化地產(chǎn)以演藝產(chǎn)業(yè)為價值鏈系統(tǒng)的基礎(chǔ)，通過演藝需求產(chǎn)支持產(chǎn)業(yè)序進行。這就要求演藝地產(chǎn)開發(fā)要有良好的融資，有高新科技的創(chuàng)馬戲城坐落在共和新公園，占地面積2.25公頃，由雜技場、排練輔助房、 演員接待中心五大部分組成，是以雜技、馬戲表演為主體，集文化、體育、為一體的綜合藝術(shù)場所；《時空之旅》初期投資3000融資得來演出中運用的聲、光、電等 科 也是由專業(yè)機構(gòu)所提供的演出的宣傳更是借力投資方之一——勢，得到了極佳的宣傳造勢效果文廣強大資源優(yōu)配套產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)非常重要。紐約的百老匯，巴黎的紅磨坊，倫敦西區(qū)的百老匯（Broadway），原意為“寬闊的街”，指紐約市中以巴特里公為起點，由南向北縱貫曼哈頓島，全長25公里的一條長街，因街道兩旁及其附近包括時代廣場在內(nèi)的街區(qū)分布著幾十家劇院，制造世界頂級的演藝，因而聲名遠播，成為紐約的一大品牌；200998億的收入，并且間接帶動了酒店、餐飲、零售、、旅游業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，百老匯地區(qū)有200多家餐館，紐約曼哈頓25%的酒店集中于此。43家酒店平均年出租率為90%.這塊占地紐約市總面積10%的百老匯區(qū)域，為紐約市貢獻了10%的經(jīng)濟產(chǎn)出。衍生產(chǎn)業(yè) 倫敦西區(qū)（WestEnd）位于倫敦市中心，是與紐約百老匯齊名的世界兩大戲劇中心之一，們尊為音樂劇的故鄉(xiāng)。倫敦西區(qū)劇院往往與百老倫敦西區(qū)除卻夜晚久負盛名的音樂劇，艷陽之下，還是個潮人云集的地方。考文特花園是西區(qū)最大的一塊招牌，匯集了劇院、古建筑、手工藝品小市場、特色餐館、酒吧、時尚小店等，也是全世界最有名的手工藝品市集之一，是英國PART 演藝地產(chǎn)的開發(fā)模式演藝-商業(yè)街區(qū)模式演藝-商業(yè)街區(qū)模式，即整合現(xiàn)有演藝文化地產(chǎn)資源，對大塊演藝-商業(yè)街區(qū)模式開發(fā)的項目多位于城市區(qū)域，周邊演藝資是現(xiàn)代演出街區(qū)-城市綜合體模式文化創(chuàng)意大道是一個自然孕育推動、規(guī)劃建設(shè)中的高端文化功能區(qū)。這條大道以紫竹院路、杏石口路為軸，東起昆玉河，西至西五環(huán)，長約72公里，南北輻射500-700米，規(guī)劃范圍文化創(chuàng)意大道是一個自然孕育推動、規(guī)劃建設(shè)中的高端文化功能區(qū)。這條大道以紫竹院路、杏石口路為軸，東起昆玉河，西至西五環(huán)，長約72公里，南北輻射500-700米，規(guī)劃范圍7.34平方公里。創(chuàng)是文化創(chuàng)意大道項目，由世博偉業(yè)投資控股有公司與四季青鎮(zhèn)合作開發(fā)，將建設(shè)成為演出街區(qū)為，相關(guān)商業(yè)配套支撐的大型綜合文化產(chǎn)業(yè)項目。項目用地面積45公頃，建筑面695萬平方米，將與百老匯倪德倫以及中國東方演出總公司合作，建設(shè)12個規(guī)模不等，劇種不同的專業(yè)演出街區(qū)。“文化情景商業(yè)”占地20萬平方米，將引進兩家國家頂級酒店以及各種文化情景商業(yè)；創(chuàng)意大師 占地21生活區(qū)占地12萬平方米，是為區(qū)域內(nèi)高端人才配置的服務(wù)式公寓。研發(fā)動 院企 PART 演藝地產(chǎn)的發(fā)展方向與成功關(guān)鍵一、演藝地產(chǎn)的社會效應(yīng)業(yè)，加速當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。 百老匯四大巨頭企業(yè)之一的公兼首席執(zhí)行官小倪 認為，百老匯對紐約經(jīng)濟的影響不僅在于票房創(chuàng)造的價值，解無業(yè)，百為人了4400個全職工作機會， 人的工作和演出與百老匯直接相關(guān)。而其他輔助產(chǎn)業(yè) 第二，承擔社會責任，提高企業(yè)形象第三，優(yōu)化配置演藝資源,打造城市特色第四，推廣演藝作為賣點,升華地產(chǎn)文化氛圍升值，同時圍繞演藝文化地產(chǎn)，建設(shè)配套商業(yè)，提升區(qū)域地產(chǎn)文化二、演藝地產(chǎn)的發(fā)展方向方向1：快速實現(xiàn)演藝產(chǎn)業(yè)集聚，實現(xiàn)影聚焦與擴散雙輪效應(yīng)業(yè)集揮集聚和擴散的雙輪效應(yīng)，達到最優(yōu)化的資源復合和市場配方向2：完善演藝地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，實現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)資源共享方向3：演藝場所城市綜合體，實現(xiàn)復合型功隨著城市消費人群消費的改變，城市綜合體成為城市商業(yè)地產(chǎn)方向4：與城市規(guī)劃相輔相成，打造城市名目前中國演藝文化地產(chǎn)的規(guī)劃由主導，開發(fā)商要按照當?shù)厝⒀菟嚨禺a(chǎn)的成功關(guān)鍵第一，選好演藝劇目，實現(xiàn)演藝內(nèi)容創(chuàng)新紅磨坊是巴黎著名的歌舞表演廳，城北蒙馬特高地腳下白色廣場，是較為地道的法國式歌舞廳，也是巴黎著名旅游景點，55％觀眾是外國人，45％ 理念和她的康康舞歷時數(shù)百年，但是依舊散發(fā)著持久的生命力，在世界舞臺長盛不衰。紅磨坊的成功源于他對傳統(tǒng)表演藝術(shù)的 和發(fā)揚。——康康舞。這種舞蹈歷史悠久，視覺沖擊力強，是性和互動性的較強演出。紅磨坊對于康康舞的演藝，仍然保留著百年之前的裝飾，奔放的節(jié)奏、的舞蹈、高難度的動作、奢華奪目的服飾、演員各個俊男，夜夜都讓臺下的觀賞者熱血沸騰、如癡如醉。同時，康康舞不僅是一個時期舞蹈藝術(shù)的象征，更了巴黎的過去。其次，表演內(nèi)容不斷創(chuàng)新。紅磨坊除了康康舞和傳統(tǒng)的舞廳項目外，還有其他豐富多彩的歌舞表演。紅磨坊更像是一場以集歌舞、雜技、小品為一體的特色演出。有單車頂碗雜技、互動小品、啞劇、幽默劇等表演，從構(gòu)思到編排都獨具匠心，讓人賞心悅目。除了康康舞之外這些演出不斷創(chuàng)新，為游客帶來樂趣。對傳統(tǒng)的與創(chuàng)新造就了巴黎紅磨坊的成功，因此在開發(fā)演藝地產(chǎn)過程中，要深入發(fā)掘傳統(tǒng)文化，整合各類資源，創(chuàng)新表演形式，讓傳統(tǒng)文化通過現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，綻放新光彩。第二，招募好人才，重視專業(yè)的演藝運營企業(yè)家和演藝人才培養(yǎng) 年，寶冢歌劇團誕生于兵庫縣寶冢市，由大名鼎鼎的關(guān)西路大王小林一三創(chuàng)造。當時，小林一三在關(guān)西建成了阪急電鐵路，直達兵庫縣的寶冢市。當時寶冢還人口稀少，資源匱乏，配套設(shè)施幾乎一無所有。雄心勃勃的小林一三不僅修成了一條鐵路，而且還計劃在鐵路沿線開發(fā)大量的住宅。建成之后，乘客寥寥，鐵路運營虧損，沿線住宅銷售遇阻，投資回收遙遙無期。面對如此困境，小林一三決定以大型舞臺演藝吸引游客，寶冢歌舞劇由此誕生。寶冢歌舞劇的成功關(guān)鍵是對演藝人才質(zhì)量的嚴格把控和演藝內(nèi)容的不斷創(chuàng)新。第一，在演藝人才培養(yǎng)與選擇方面，堅持所有演員必須未婚，角色一律由女演員扮演。有演員都只出身于寶冢音樂學院，這種封閉式的 氣質(zhì)教育形成了一個高貴出身的門檻，構(gòu)成了整個寶冢演出的神秘光環(huán)引導自覺不自覺的出身第二，在演藝內(nèi)容方面，劇目，并進而形成近百年的品牌價多元化，東西兼?zhèn)?，新舊并存，老少咸宜，舞臺及服飾都極其華美。所有劇目均用西洋管弦樂隊伴奏，從劇情、到場景、到服飾、到音樂，都力求創(chuàng)造觀眾心目中臆想的西方色彩，讓觀眾獲得猶如虛擬世界中的夢幻滿足，而置真實的、凡俗的現(xiàn)實于不顧。PART 演藝地產(chǎn)的實踐探索2011年10月，投資達150億元的天橋演藝區(qū)和規(guī)劃總面積近百萬平方米的天壇演藝區(qū)同時奠基開建，成為轟動的一件文化話題。根據(jù)初步統(tǒng)計，目前已建成和正在建設(shè)的演藝地產(chǎn)有近10個，如的天橋演藝區(qū)、天壇演藝區(qū)、東城區(qū)劇場群，的現(xiàn)代戲劇谷，的盤龍谷，陜西西安的“文藝路演藝一條街”，江蘇的一個良性的演藝聚區(qū)，除了有地理優(yōu)勢要實力和進行運轉(zhuǎn)開發(fā)之外，需要成觀眾群。國，演地產(chǎn)存在著不均的發(fā)展乏根基盲目發(fā)將成資嚴重費接下來讓一一解讀京滬演藝地產(chǎn)開發(fā)的典型案例——天橋天壇演藝區(qū)和現(xiàn)一 現(xiàn)代戲劇行列，經(jīng)濟社會發(fā)展水平、商業(yè)環(huán)境、的，急需業(yè)態(tài)來支撐，演藝1、項目概況

的產(chǎn)業(yè)區(qū)位等優(yōu)勢，于2009年成立的以戲劇產(chǎn)業(yè)為特色的功能型社會公共，正式啟動現(xiàn)代戲劇谷項目，該項目是市首批15家文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一?，F(xiàn)代戲劇谷東起北路、西至鎮(zhèn)寧路，以西路至華山路面積25平方公里，擁有57家劇場?，F(xiàn)代戲劇谷以美琪大戲院為，與百樂門、戲劇學院形成三塊，整體出現(xiàn)“一軸三區(qū)”的總體布局，形成以戲劇谷為主體，東向與大劇院相接，西向與話劇藝術(shù)中心相鄰，南向與上一軸：西路—華山路現(xiàn)代戲劇產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸劇產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；百樂門多戲劇產(chǎn)業(yè)區(qū)；戲劇大道—戲劇學配套設(shè)施10物區(qū)；以展覽中心為標志的賓館會展區(qū)；以協(xié)和城為標志的休閑娛形態(tài)建設(shè)學院、兒童藝術(shù)中心、話劇中心為區(qū)域的現(xiàn)代戲劇谷專業(yè)改建劇院。聯(lián)合有關(guān)方合作改建修繕美琪、云峰劇院，打造現(xiàn)代戲劇谷劇場群。同時，加強改建項目配套力度，做好劇院2、運營模式引市場價值和市場潛力的作品、劇目、劇社、藝人進行投資，推動現(xiàn)代戲社會參與3、資源優(yōu)勢國際商務(wù)氛圍濃郁項目位于市靜安區(qū)，緊鄰路步行街，云集90%入駐的歷史人文資源豐富綜合基礎(chǔ)條件優(yōu)越產(chǎn)業(yè)區(qū)位有利二、天橋天壇演藝201110叫好的除了老一批民俗藝人外，還有當?shù)氐暮屯獾芈糜尾还潭ǎ慰徒锌嗖坏，F(xiàn)在提出“修繕德云社，請回中幡王，建1、項目概況天橋演藝區(qū)150億，一期啟動60億。項目規(guī)劃總占地面積207萬平方米，東至發(fā)展定位園區(qū)規(guī)劃演藝城）四個項目，形成以1600座位劇場為的，包括10個劇場的劇場群。區(qū)總占地面積2.07平方公里，構(gòu)建“一帶三區(qū)”的總（30個劇場。輻射區(qū)以天橋地區(qū)為，依托前門、大柵欄、天壇等關(guān)聯(lián)促進的首都演藝中心區(qū)，建成擁有50個劇場的大型劇場群。天橋市民廣場項目擬將市民廣場與南區(qū)公建項目，保持地上部分擬引進各種民俗演出，定期進行表演和展示，成為民俗7個天橋地區(qū)的路網(wǎng)系統(tǒng)，同時推出多條特色旅游線路。7條特色街分別以圍繞文化演藝為主，形成以服裝、、餐飲為主的兩條老民俗建設(shè)規(guī)模天橋地區(qū)目前已了14個劇場，包括天橋劇場、湖廣會館、北京工人、萬勝劇場、新國家話劇院等，劇場密度居市之首?，F(xiàn)有主坐席（座演出收（萬元演出場（場接待人（萬/r/